ה"פ 57424-05-12 יניב נ' ליאם מימון השקעות בע"מ ואח'

השאלה העיקרית העומדת להכרעה בתובענה זו הינה זכותם של מי עדיפה בנסיבות המקרה דנן: האם זכותו של המבקש, מכוח עסקת המכר והערות אזהרה שנרשמו לטובתו בנכס מושא העסקה? או זכותם של המשיבים שלטובתם נרשמו עיקולים על המקרקעין לאחר רישומן של הערות האזהרה?

מבוא, רקע עובדתי

1. המשיב 6, מר ארז פיין (להלן: "פיין") היה הבעלים הרשום של בית המגורים ברח' סביון 8, שכונת צהלה תל אביב, הידוע כגוש 6336 חלקה 362 (להלן: "הנכס"). פיין התגורר בנכס עם בת זוגו הגב' שרון זלצברג (להלן: "זלצברג").

2. המבקש, מר שי יניב (להלן: "יניב") הינו איש עסקים פרטי הפועל, בין היתר, בתחום המסעדנות.

   בין פיין לבין יניב קיימת היכרות חברית קודמת נוכח עיסוקם של השניים (פיין אף הוא עסק בתחום המסעדנות).

3. לטענת יניב, נודע לו בסמוך לחודש אוקטובר 2001 כי פיין מבקש לקבל לידיו כסף זמין לצורך פרויקטים עסקיים שונים שניהל וכי הוא שוקל למכור את הבית כדי לממן פרויקטים אלו. השניים נפגשו והגיעו להסכמה לפיה יניב לא ירכוש לאלתר את הבית ובמקום זאת יעמיד לטובת פיין, כהלוואה, סך של 3,000,000 ₪ בשלב הראשון, שיובטחו בשעבוד על זכויותיו בבית. בנוסף, תועמד לטובת יניב אופציה להשלים את רכישת הבית בסך כולל של 6,500,000 ₪ (הכולל את פירעון המשכנתא לטובת הבנק בהיקף של כ-2,660,000 ₪), ובקיזוז ההלוואה.

4. לפיכך, ביום 16.10.2011 התקשרו יניב ופיין בשתי עסקאות הנוגעות לזכויותיו של פיין בנכס על פי הסכמים שנערכו עבורם ע"י עו"ד אייל רייף (להלן: "עו"ד רייף"). המדובר היה כאמור בעסקת אופציה לרכישת זכויות פיין בנכס בתמורה ל-325,000 ₪, במסגרתה העמיד יניב לפיין הלוואה על סך של 3,000,000 ₪ על פי הסכם הלוואה שהובטח ברישום משכנתא על זכויות של פיין בנכס:

   1. הסכם למתן אופציה לרכישת הנכס – על פי הסכם זה פיין העמיד לזכות יניב אופציה, בת שנתיים ימים, לרכוש ממנו את כל זכויות הבעלות בנכס.

      הוראות סעיף 2 להסכם האופציה קובעות: "המקנה מתחייב בזה כלפי המקבל, באופן בלתי חוזר, כי החל ממועד החתימה על הסכם זה ותשלום תמורת האופציה כהגדרתה להלן, ולמשך תקופה אשר תסתיים בתום שנתיים ממועד הסכם חתימת האופציה יהא רשאי המקבל לרכוש מהמקנה את כל זכויות הבעלות והחזקה הייחודית בממכר במצבן ביום חתימת הסכם אופציה זה, IS AS, בתמורה לסך של 6,500,000 ₪ בהתאם ובכפוף להוראות ולתנאים המפורטים בהסכם המכר כהגדרתו לעיל (להלן: "תמורת המימוש"), וזאת בתנאי כי המקבל ימסור למקנה במהלך תקופת המימוש את הודעת המימוש כהגדרתה להלן, והכל בכפוף לתנאי הסכם המכר". התמורה בגין האופציה הועמדה על סך של 325,000 ₪.

      ביום 24.10.2011 נרשמה הערת אזהרה מכוח הסכם אופציה זה.

      דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין בתל-אביב, אודות הסכם האופציה, נשלח ע"י עו"ד רייף ביום 23.10.2011 והתקבל שם ביום למחרת.