ה"מעין בורר" אינו יכול לתקן את פסיקתו לבקשת אחד הצדדים

הצדדים והתשתית העובדתית

1.         המשיבה הינה הבעלים של בנין מסחרי המצוי ברחוב חומה ומגדל 6 תל-אביב (להלן - הבנין).

            המבקשת שכרה מהמשיבה חלק מהבנין, בקומת הקרקע ובקומת המרתף העליון (להלן - המושכר), על פי חוזה שכירות שנעשה ביום 24.12.04 (נספח א' לתובענה, להלן - החוזה).

            תקופת השכירות נקבעה לשלוש שנים, אך ניתנה למבקשת האופציה לשכור את המושכר לתקופות נוספות המצטברות יחדיו לקרוב לשבע שנים נוספות.

            החוזה קבע את דמי השכירות שישולמו בתקופת השכירות הראשונה, בסך השווה ל-5,335 דולר ארה"ב, ובאשר לדמי השכירות שישולמו בגין תקופות האופציה הוסכם  על מנגנון הקבוע בסעיפים 8.4 ו- 8.5 לחוזה, כדלקמן:

"8.4      אם יפעיל השוכר את האופציה כמפורט לעיל, ימנו הצדדים שמאי, אשר יעריך את דמי השכירות הראויים לתקופת האופציה הראשונה. קביעתו של השמאי תהיה סופית ותחייב את הצדדים, אולם מותנה ומוסכם בין הצדדים כי דמי השכירות לא ישתנו באם קביעת השמאי תהיה גבוהה או נמוכה בשיעור של עד 5% ביחד לדמי השכירות בתקופת השכירות.

8.5        אם יפעיל השוכר את תקופת האופציה השניה, יעלו דמי השכירות בשיעור של 3% לכל שנה ביחס לדמי השכירות בתקופת האופציה הראשונה."

2.         לאחר שהמבקשת הודיעה על כוונתה לממש את האופציה בהתאם לחוזה, ולאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה באשר לזהות השמאי, שהתבקש לקבוע את דמי השכירות לתקופת האופציה, פנו הם במשותף ללשכת שמאי המקרקעין בישראל.

            הפניה נעשתה באמצעות ב"כ המשיבה (נספח ב' לתובענה) שבסעיף 4 למכתבו ציין:

            "דרישות מיוחדות מהשמאי שימונה: חוות דעת מנומקת עם הפנייה לכל הפחות ל-3 עסקאות להשוואה תוך ניתוח, וסיור במקום עם מנהלי המשכירה והשוכרת."

            הלשכה מינתה את שמאית המקרקעין והאדריכלית אנדה פריאלניק (להלן - השמאית), שבמכתבה לבאי כוח שני הצדדים (נספח ג' לתובענה) התייחסה, בין השאר, לסעיף 4 הנזכר לעיל במכתבו של ב"כ המשיבה (סעיף 3):

            "בהתייחס למכתבו של עו"ד גולדברג, אשר דרש לכל הפחות שלוש עסקאות להשוואה:

            אין ביכולתי להתחייב מראש למספר כלשהו של עסקאות להשוואה; אני כן יכולה להתחייב שאעשה את עבודתי בנאמנות ובמקצועיות ואשתדל להשיג את האינפורמציה המהימנה ביותר, תוך ניתוח מנומק."

            לאחר ביקור וסיור במקום בנוכחות נציגי הצדדים, הוציאה השמאית חוות דעת (נספח ד' לתובענה, להלן - חוות הדעת), שמסקנתה היתה כדלקמן (סעיף 9.1):

            "בהתבסס על העקרונות והשיקולים דלעיל, הגעתי לכלל דעה כי דמי שכירות ראויים בנכס נשוא השומה הנם 10,104 $. במלים: עשרת אלפים מאה וארבעה דולר שווה ערך בשקלים ל: 40,416 ש"ח."

3.         לאחר קבלת חוות הדעת שלחו באי כוח שני הצדדים לשמאית מכתבים, הכוללים השגות שונות על ממצאיה ומסקנותיה: מכתב ארוך של ב"כ המבקשת (נספח ה' לתובענה) הכולל השגות רבות ומפורטות ומכתב קצר יותר של ב"כ המשיבה (נספח ו') הכולל השגות ספורות.

            השמאית השיבה לבאי כוח הצדדים, כי הואיל ועל פי המוסכם בחוזה, חוות דעתה היא סופית ומחייבת את הצדדים, היא דוחה את פניותיהם, בלא שהתייחסה להשגותיהם (מכתב תשובה לב"כ המבקשת צורף כנספח ז' לתובענה, מכתב תשובתה לב"כ המשיבה לא צורף).

4.         בתובענה זו עותרת המבקשת להצהיר על ביטולה של חוות הדעת, מאחר שהיא נערכה "באופן בלתי תקין בעליל, באופן לקוי ולא מקצועי והובילה לתוצאות קיצוניות" (מתוך פיסקת "פתח הדבר" שבתובענה).

            המבקשת צירפה לתובענה חוות דעת אחרת שנערכה מטעמה, של השמאית מטי לשם (נספח ח' לתובענה), ועל פיה, דמי השכירות החודשיים הראויים לתקופת האופציה הם 28,200 ש"ח בלבד.