עמ"נ
בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו
|
202-07
25/07/2010
|
בפני השופט:
דר' עודד מודריק סגן נשיא
|
| - נגד - |
התובע:
1. ביטון יהודה ואח' (176 בעלי זכויות בדירות בנאות רחל תל גיבורים חולון)
2. סילס אבי ואח' ( 18 בעלי זכויות בדירות ברחוב התחייה ** בבת ים)
3. זיידל משה ומרים (29 בעלי זכויות בדירות ברחובות האצל ** התותחנים * * חולון)
עו"ד דניאל כהן
עו"ד ע. קוקיא
עו"ד שחר הררי
|
הנתבע:
1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון
2. משרד התחבורה
3. חברת נתיבי איילון בע"מ
4. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת-ים
עו"ד עופר צילקר
עו"ד לימור חלד-רון סגן לפרקליטות מחוז ת"א - אזרחי
עו"ד שרון שטיין; יניב ושות'
עו"ד חנה כהן; הררי טויסטר ושות'
|
| פסק-דין |
ערעור זה הוא תשלובת של שלושה ערעורים נפרדים שנסיבותיהם העובדתיות ושאלות המשפט שהם מעוררים דומים. ערעור אחד הוא משמם של 176 מערערים (להלן: "
קבוצת ביטון"); השני הוא משמם של 18 מערערים (להלן: "
קבוצת סילס"); השלישי הוא משמם של 29 מערערים (להלן: "
קבוצת זיידל"). מקור הערעור הוא בתביעת פיצוי לפי סעיף 197 ו-198 לחוק התכנון והבנייה שהגישו המערערים בגין פגיעה מתוכנית [תוכניות 3/ח/237 א+ב ותוכנית בי/352/א משנת 1998 שעניינן סלילת הכביש מהיר "נתיבי איילון" בקטע החוצה את הרשויות המקומיות בת-ים וחולון (להלן: "
התוכנית הפוגעת" או "
תוכנית איילון")].
המערערים הם בעלי זכויות בדירות מגורים בבניינים משותפים הממוקמים בחלקות שונות בגבול תוכנית איילון; עיקרן בתחום מרחב התכנון של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון וחלקן הקטן בתחום הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים (להלן יחדיו: "
הוועדות המקומיות" ובנפרד: "
הוועדה המקומית חולון[או] "
בת ים"). תביעתם לפיצוי בגין פגיעה מתוכנית הושבה ריקם בידי הוועדה המקומית ועררם אל ועדת הערר המחוזית נדחה.
הערעור סב בעיקרו על פרשנות הביטוי "
מקרקעין... גובלים" כמשמעותו בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (להלן גם: "
החוק").
הנסיבות
רקע כללי
תוכנית איילון היא תוכנית דרך ביוזמת הוועדות המקומיות שהוגשה בידי משרד התחבורה במטרה להרחיב קטעים של נתיבי איילון (כביש מס' 20) בגבול תחום השיפוט של חולון ובת-ים. התוכנית תוכננה בידי החברה הממשלתית נתיבי איילון בע"מ ופורסמה בפברואר 1998.
נתיבי איילון הוא כביש רב מסלולי המנקז אליו תנועה של אלפי כלי רכב בכל שעות היממה. קטעי הדרך הרלוונטיים עוברים בסמיכות לשכונות מגורים בחולון ובת-ים.
קבוצת ביטון מורכבת מבעלי זכויות קנייניות בדירות בבתים משותפים מטיפוסים שונים הממוקמים במערבה של חולון בשכונות תל גיבורים ונאות רחל (10 בניינים ברחוב קדושי קהיר, 2 בניינים ברחוב שבזי, 4 בניינים ברחוב הגר"א, 9 בניינים ברחוב החי"ם, 6 בניינים ברחוב התותחנים, 2 בניינים ברחוב הטייסים, 2 בניינים ברחוב הבעש"ט). קבוצת סילס מורכבת מבעלי זכויות קנייניות בדירות בבניין ברחוב התחייה 17 בת-ים. קבוצת זיידל מורכבת מבעלי זכויות בדירות מגורים בבניין ברחוב האצ"ל 66 ובדירות בבניינים ברחוב התותחנים 3 ו-7 בחולון.
חלק הארי של דירות המערערים מצוי בבניינים הממוקמים בחלקה רישומית גובלת בקו התחום של התוכנית ("הקו הכחול"). מיעוט דירות המערערים מצוי בבניינים הממוקמים בחלקה רישומית שאינה גובלת בקו התוכנית אך בשל קרבתה אל הקו נטען שחל עליה כלל ה"גבילות".
הדירות מושא הערעור (וקודם לכן הערר) מצויות במספר טיפוסי בניינים. עקרם של אלה הוא "בנייני רכבת" (בית מגורים הנפרש לרוחב שטח קרקע מסוים ולו מספר "כניסות". גרם המדרגות בכל כניסה מפריד בין שתי דירות בכל קומה); "בנייני כוכב" שבהם אפשר להבחין בין "אגפים" (אגף צפוני, דרומי, מזרחי, מערבי או אגף קדמי ואגף אחורי) או "בניין מרובע" (כניסה אחת; ארבע דירות בכל קומה; שתיים פונות למערב ושתיים למזרח).
המערערים הם רק חלק מבעלי הזכויות בדירות מגורים הממוקמות בגבול או בקרבת גבול התוכנית אשר הגישו ערר על דחיית בקשתם לפיצוי בגין פגיעה מתוכנית. שאר מגישי הערר נחלקים לשתי קבוצות; קבוצה אחת היא של בעלי זכויות שוועדת הערר הכירה ב"גבילות" של דירותיהם וקבוצה שנייה היא של בעלי זכויות שעררם נדחה ומשום מה לא ראו להשיג על התוצאה באמצעות ערעור. המשיבות הודיעו שיישמו את ההחלטה השיפוטית גם כלפי בעלי זכויות שלא ערערו.
החלטת ועדת הערר
באורח מכליל ניתן לומר שהמערערים הציגו לפני ועדת הערר השקפה שהביטוי "
מקרקעין" בהוראת סעיף 197 לחוק משמעותו "מגרש" בהתאם לחוק או "חלקה" המשמשת לרישום המקרקעין (להלן: "
חלקה" או "
חלקה רישומית"). לפיכך כל הדירות בבניין או בניינים הממוקמים בחלקה רישומית גובלת בתוכנית ייחשבו כ"
מקרקעין גובלים".
השקפת המשיבות (מדינת ישראל - משרד התחבורה; נתיבי איילון בע"מ והוועדות המקומיות) לפני ועדת הערר הייתה שבהקשר לדירות בבנייני מגורים הביטוי "מקרקעין" משמעותו "נכס". בגדר "נכס" עשויה לבוא יחידת מגורים בודדת ש"גבילותה" נקבעת לפי אמת מבחן פיזית-פונקציונאלית. לאמור, יחידת מגורים הממוקמת בגבול התוכנית תיחשב כ"מקרקעין גובלים" ואילו יחידת מגורים אחרת, המצויה באותו בניין ואינה גובלת בתוכנית לא תיחשב כך.
החלטת ועדת הערר, ברוב דעות (להלן: "
החלטת הוועדה") מצויה בין השקפת המערערים לבין השקפת המשיבות אך היא נוטה מאד לזו של המשיבות. ההחלטה מבחינה בין טיפוסי הבניינים שונים ומשתמשת בעיקר ב"כניסה" או ב"אגף" כדי לקבוע אלו נכסים נחשבים כ"גובלים" (לעתים מתמקדת ההחלטה בדירה בודדת). דעת המיעוט בוועדת הערר אמצה את השקפת המערערים ונסמכה על מבחן "חלקה רישומית". המשיבות בחרו שלא להשיג על אמת המבחן שננקטה בידי הרוב בוועדת הערר. לם בהירות התמונה אצביע על החלטת ועדת הערר בחלוקה לפי טיפוסי בניינים שונים. אשתמש לצורך זה בחלוקה ל-11 טיפוסי בניינים (קטגוריות) כפי שהוגדרו על ידי באי כוח המערערים .
-
בניינים ברחוב קדושי קהיר 24, 34("בנייני כוכב") - בניינים דמויי משולש ("כוכב") בעלי שלושה אגפים: אגף מזרחי (בו מצויה הכניסה לבניין), אגף צפוני ואגף דרומי. הבניינים מצויים בחלקה רישומית גובלת לתוכנית. דירות האגף הצפוני והדרומי "צופות" אל תחום התוכנית. דירות האגף המזרחי מצויות בעורף הבניין (מבחינת תחום התוכנית) קו תחום התוכנית נסתר מהן ע"י שני האגפים האחרים.
ועדת הערר קבעה כי הדירות באגף הדרומי והצפוני "גובלות" בתוכנית. אגפים אלה "מפרידים" בין האגף המזרחי של הבניין לבין קו תחום התוכנית ולפיכך דירות האגף המזרחי אינן "גובלות".
-
בניינים ברחוב קדושי קהיר 20,22,26, 30,32,36,38 - קבוצת בניינים הבנויה על חלקות רישומיות גובלות בתוכנית. כל אחד מהבניינים ממוקם בעורפה המזרחי של החלקה. בין הבניין לבין קו תחום התוכנית מפריד, במערב החלקה, מגרש חנייה (המשרת מספר בניינים) או בניין מס' 24 או 32.
בשל ה"חציצה" (של שטח פתוח או בניין) שבין הבניין לבין קו התחום של התוכנית קבעה הוועדה שכל דירות הבניינים הללו אינן נחשבות ל"גובלות" בתוכנית.
-
בניין ברחוב שבזי 1 - הבניין ממוקם בקרן הרחובות שבזי -דב הוז. בפינתו הצפונית מערבית הבניין גובל בתחום התוכנית (החודר לקרן הרחובות דב הוז-שבזי).