ביה"ד לחוזים אחידים ביטל סעיפים בזכרון הדברים של חברת שיכון ופיתוח

ראשית דבר

1.         המשיבה היא חברה קבלנית, המציעה דירות למכירה ברחבי הארץ. בעת רכישת דירה חותמים הקונים תחילה על מסמך מקדמי המכונה "זכרון דברים". מסמך זה מסדיר באופן ראשוני את יחסי הצדדים (להלן - זכרון הדברים). בשלב שני מחתימה המשיבה את רוכשי הדירות על הסכם מפורט לרכישת דירה, הכולל גם נספחים שונים (להלן - ההסכם).

2.         המבקש הגיש לבית הדין בקשה לביטול תנאים מקפחים בנוסח זכרון הדברים, בנוסח ההסכם ובנוסח ייפוי הכוח המצורף להסכם. בעקבות הגשת הבקשה התקיימו דיונים בין הצדדים, הן בבית הדין והן מחוצה לו, במהלכם הגיעו הצדדים לידי הסכמות בחלק מהנושאים. הסכמות אלה נכללו בנוסח הנספחים שצורפו לרשימת הפלוגתאות, ואף פורטו ברשימת הפלוגתאות והמוסכמות שהוגשה לבית הדין ביום 5.2.09. הצדדים הסכימו כי לגבי הנושאים שנותרו שנויים במחלוקת יוגשו סיכומים, ללא שמיעת ראיות, וכי על סמך הסיכומים הללו יינתן פסק דין. לאחר הגשת הסיכומים וטרם מתן פסק הדין, התקיימו שני דיונים (בימים 11.10.09 ו-13.10.10) במטרה לנסות ולצמצם עוד יותר את היקף המחלוקות שבין הצדדים. ואכן הסכמות נוספות הושגו במהלך הדיונים הללו.

3.         בהתאם להחלטת בית הדין, הוגשה מטעם הצדדים ביום 28.10.10 הודעה משותפת, לה צורפו נוסח של זכרון הדברים (נספח א' להודעה) ונוסח של ההסכם (נספח ב' להודעה), בהם שולבו כלל התיקונים המוסכמים. יצוין, כי לגבי שניים מסעיפי ההסכם (סעיפים 3.3 ו-13.4) לא עלה בידי הצדדים להגיע לנוסח מוסכם, אף שבמהלך הדיון הושגה הסכמה גם לגבי סעיפים אלו.

4.         בכפוף לאמור בפסק דין זה, אנו מאמצים את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, כך שהדיון בבקשה לביטול התנאים המקפחים לא יעסוק בכל התיקונים המוסכמים המופיעים בנוסח המתוקן של זכרון הדברים ובנוסח המתוקן של ההסכם.

5.         למעשה לא נותר כעת אלא להשלים את המלאכה ולהכריע רק באותם נושאים שנותרו שנויים במחלוקת בין הצדדים. חרף זאת, מצאנו לנכון להתייחס במסגרת פסק הדין גם למקצת הנושאים שלגביהם הושגה הסכמה. בעשותנו כך נתנו דעתנו לעובדה שחלק מהנושאים שהוסכמו נוגעים לסוגיות עקרוניות בתחום החשוב של חוזים אחידים למכר דירות. סברנו כי בסוגיות עקרוניות אלה אין להסתפק בציון לקוני של העובדה כי המחלוקת בין הצדדים יושבה בהסכמה, אלא שומה עלינו לנמק את טעמי ההסכמה, ההיגיון העומד ביסודה ואת הסיבות שהניעו את בית הדין לכבד את ההסכמה שהושגה. הסיבה לכך נובעת מהשפעות הרוחב העשויות לנבוע מפסק דין של בית הדין לחוזים אחידים ומההשלכות העקיפות שעשויות להיות לו גם על עוסקים אחרים באותו ענף.

6.         בטרם נפנה לדון בסוגיות גופן, ולמען הסדר הטוב, נפרט בקצרה את קורות התיק: בראש המותב המקורי שדן בתיק ישבה סגנית-הנשיא השופטת יהודית צור, אב בית הדין (בדימוס), ועימה היו חברים בהרכב פרופ' עופר גרוסקופף וד"ר משה גלברד. בעקבות מינויו של פרופ' גרוסקופף לשופט בבית המשפט המחוזי, נסתיימה כהונתו בבית הדין. בעקבות סיום כהונתה של השופטת יהודית צור בבית המשפט המחוזי, נסתיימה גם כהונתה בבית הדין. ביום 27.10.09 מונה השופט משה סובל לאב בית הדין לחוזים אחידים במקומה של השופטת צור. בהתאם להחלטת נשיאת בית המשפט המחוזי מיום 12.5.10 הועבר תיק זה לטיפולו של השופט סובל כיושב-ראש המותב. בהתאם להחלטה מיום 26.5.10 מונה פרופ' שחר ליפשיץ כחבר המותב במקומו של פרופ' גרוסקופף. סעיף 17(ב) לחוק בתי דין מינהליים, תשנ"ב-1992, קובע כי אם נתמנה חבר אחר למותב קיים, רשאי המותב להמשיך בדיון מן השלב שאליו הגיע המותב בהרכב הקודם, אם סבר, לאחר שנתן לבעלי הדין הזדמנות לטעון טענותיהם, שלא ייגרם עיוות דין. תקנה 29 לתקנות החוזים האחידים (סדרי דין בבית הדין וסדרי דין בערעור), תשמ"ג-1983, קובעת כי כאשר נבצר מחבר מותב להמשיך בדיון ומונה חבר אחר תחתיו, יימשך הדיון מהשלב אליו הגיע, אך רשאי אב בית הדין להורות על גבייה מחודשת של ראיות. מכיוון שבתיק זה לא נשמעו עדויות בפני בית הדין ופסק הדין מתבסס על סיכומים בכתב ועל טענות משלימות בעל-פה שהועלו בפני המותב הנוכחי בדיון מיום 13.10.10, איננו רואים מניעה לכך שהמותב בהרכבו הנוכחי ייתן את פסק הדין (ראו גם את החלטת אב בית הדין מיום 26.5.10). אכן, בדיון מיום 13.10.10 בפני המותב הנוכחי לא הועלתה מטעם הצדדים הסתייגות כלשהי לגבי מתן פסק הדין בידי מותב זה. 

מהותו של חוזה למכר דירה

7.         בטרם נידרש למחלוקות הספציפיות לגופן, אנו מוצאים לנכון לומר דברים אחדים על מהותו של החוזה הנדון.

8.         אין צורך להכביר מילים על חשיבותם המיוחדת של חוזים למכר דירות. רכישת דירה היא, בדרך כלל, אחת הרכישות היקרות ביותר שמבצע האדם הממוצע בישראל במהלך חייו. על חשיבותו המיוחדת של חוזה זה עמד השופט שמגר בע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ, פ"ד לג(1) 617. יתר על כן, חוזה למכר דירה הוא גם חוזה מורכב למדי שבו מצוי הלקוח, מטבע הדברים, בעמדת נחיתות לעומת החברה-המוכרת, שלה המומחיות והידע בתחום מיוחד זה (ראו, למשל, דברי השופט חשין בע"א 3190/99 שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נד(3) 127, 138). בשל המאפיינים הללו - משמעותו הכלכלית המיוחדת של חוזה לרכישת דירה מחד גיסא, ועמדת החולשה האופיינית שבה מצוי הרוכש, מאידך גיסא - אף הכיר המחוקק בצורך להסדיר חלק מההיבטים הקשורים ברכישת דירה חדשה באמצעות חקיקה בעלת אופי קוגנטי, שנועדה להגן על רוכשי דירות ולהבטיח את זכויותיהם. חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר (דירות)) מסדיר את אחריותן של חברות הבניה לאיכות הבניה. בנוסף, החוק מחייב למסור לקונה מידע מפורט על הדירה ועל הזכויות בה. החוק אף מחייב את המוכר לבנות את הדירה בהתאם לתקנים ובהתאם למובטח בחוזה ובמפרט ומטיל אחריות על המוכר לתיקונן של אי-התאמות העלולות להתגלות בעת מסירת הדירה לקונה או במהלך תקופות הבדק והאחריות (לדיון מפורט בחוק ובהצדקות התיאורטיות השונות לחקיקתו ראו: איל זמיר "הבסיס התיאורטי של חוק המכר (דירות)", משפטים ל (תש"ס) 459; איל זמיר, "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים (תשס"ב); להלן - זמיר חוק המכר (דירות)). בנוסף, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן - חוק המכר (הבטחת השקעות)), מסדיר את הבטחת כספי התמורה שמשלם הקונה עבור הדירה.

9.         מובן מאליו כי בנושאים שבהם מטפלת החקיקה המגנה על רוכשי דירות, חייב בית הדין לנהוג זהירות-יתר בעת שהוא שוקל האם להתערב בהוראות החוזה, וזאת כל עוד החוזה מקיים את ההסדרים הקבועים בחוק. במסגרת החקיקה האמורה כבר נתן המחוקק דעתו על היקף ההגנה הנדרשת לרוכשי הדירות ועל האיזון הראוי בין אותה הגנה, מצד אחד, לבין השמירה על האינטרסים של החברה-המוכרת, מהצד האחר. לכן, בהסדרים חוזיים העוסקים באותם נושאים שחלה עליהם החקיקה המיוחדת שענינה הגנה על רוכשי דירות, ינהג בית הדין באיפוק ובמשנה זהירות בעת שידון בשאלת הקיפוח, אך זאת, כאמור, בתנאי שההסדר החוזי אכן מקיים כראוי את הוראות החוק. יחד עם זאת, חוזה למכר דירה כולל בתוכו גם נושאים נוספים, שאינם מוסדרים בחקיקה המיוחדת המגנה על רוכשי דירות. חקיקתם של חוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות), אין פירושה שבכל הנושאים שאינם נדונים במסגרת החוקים הללו לא קיימות בעיות של חוסר הגינות או קיפוח. במילים אחרות, החקיקה המגנה על רוכשי דירות אינה יוצרת הנחת-תקינות לגבי נושאים שאינם מוסדרים במסגרתה. דומה כי דווקא בנושאים הללו, שאינם מוסדרים בחקיקת-מגן קוגנטית, בחינת ההסדרים החוזיים במסגרת דיני החוזים האחידים היא בעלת חשיבות מיוחדת, על מנת לשמור על הגינותם של החוזים ועל מנת להגן על רוכשי דירות מפני קיפוח.

10.       יצוין כי בית הדין לחוזים אחידים כבר דן מספר פעמים בעבר בחוזים למכירת דירות, ראו: ח"א 9/83 בתים חברה לבנין בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה; ח"א 3,4/83 גד חברה לבנין בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה; ע"ש 73/90 מרדכי שכטר בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה; ע"ש 49/96 א. לוי השקעות ובנין בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה; ע"ש 7050/99 דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה. לגבי החוזה של גד חברה לבנין ראו פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבנין בע"מ, פ"ד מג(1) 183 (להלן - ענין גד). חלק מהסוגיות ומהטענות שהעלה המבקש בתיק שלפנינו כבר נדונו בעבר במסגרת התיקים הנ"ל, אולם חלק מהסוגיות הנדונות כאן טרם נבחנו בעבר.

11.       המשיבה טוענת בסיכומיה כי בשל המשמעות הכלכלית הניכרת של חוזה לרכישת דירה ובשל מורכבותו הרבה של חוזה כזה, נעזרים רבים מקרב רוכשי הדירות בעורכי דין, המייצגים אותם לצורך ניהול משא-ומתן עם המשיבה לפני חתימת החוזה. עוד טוענת המשיבה, כי במקרים לא מעטים היא מסכימה לערוך שינויים מסוימים בתנאי החוזה. מכיוון שבהתאם להסכמת הצדדים לא הובאו ראיות בתיק זה, לא הוכחה טענה עובדתית זו. יתר על כן, אף אם הייתה הטענה מוכחת, לא היה בה כדי להשפיע על הכרעותינו. אילו היה מדובר בתיק המתנהל בבית המשפט, בו נדון סכסוך נקודתי בין המשיבה לבין אחד מלקוחותיה, יכולה הייתה המשיבה לנסות ולהוכיח כי תניה מסוימת בחוזה היא פרי משא-ומתן ממשי שהתקיים בין הצדדים, ובמקרה כזה הייתה נשללת תחולתו של חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן - חוק החוזים האחידים) לגבי אותה תניה (אך לא לגבי התניות האחרות שבחוזה). ראו לענין זה הגדרת " תנאי" בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים. אולם, בעניננו מדובר בהליך בבית הדין, שבו נבחן נוסחו של החוזה האחיד ולא חוזה ספציפי שנחתם עם לקוח מסוים. לא נשמעה טענה בפי המשיבה, כי סעיף מסוים מבין סעיפי החוזה האחיד הינו סעיף שמתנהל לגביו משא-ומתן עם כל לקוח ולקוח, ללא יוצא מן הכלל, וכי בכל מקרה הוא "נתפר" ומעוצב על פי מידותיו של הלקוח המסוים. בנסיבות אלה, כל אחד מתנאי החוזה נתון לבחינה ולבדיקה במסגרתו של חוק החוזים האחידים. די בכך שסעיף מבין סעיפי החוזה עלול לקפח את אותם לקוחות עימם לא נוהל משא-ומתן, על מנת להצדיק את ביטול או שינוי הסעיף לשם הסרת הקיפוח.

12.       בטרם נעבור לדון בסעיפים השונים שבהסכם, אנו מוצאים לנכון להבהיר כי בכל התיקים שצוינו לעיל - במסגרתם נדונו בעבר בבית הדין חוזים למכר דירות - היה מדובר בבקשות שהגישו החברות הקבלניות עצמן (ה" ספק", בלשונו של חוק החוזים האחידים) לאישור החוזה האחיד בו עשו שימוש, בהתאם לפרק ג' לחוק החוזים האחידים. לעומת זאת, במקרה הנוכחי מדובר בבקשה שהגיש היועץ המשפטי לממשלה ביוזמתו, בהתאם לפרק ד' לחוק, לביטול תנאים מקפחים בחוזה האחיד של המשיבה. משום כך, אף שאנו מורים בפסק הדין על ביטול או שינוי של תנאים שונים בחוזה, אין בהליך הנוכחי משום מתן אישור לחוזה האחיד הנדון, כמשמעותו של אישור כזה על פי פרק ג' לחוק. בהתאם לכך גם אין בפסק דיננו כדי להקנות לחוזה או לתנאיו חסינות מפני התערבות שיפוטית - לרבות כזו הנעשית מכוחו של חוק החוזים האחידים - במסגרת הליכים משפטיים אינדיבידואליים המתקיימים כיום או שיתקיימו בעתיד בבתי המשפט.

מעמדו של זכרון הדברים ותחולתו של חוק החוזים האחידים

13.       טענה מקדמית שעוררה המשיבה הייתה, כי זכרון הדברים במקרה דנן אינו חוזה מחייב ומשום כך הוראות חוק החוזים האחידים כלל אינן חלות עליו.

14.       טענה זו אין בידנו לקבל. כידוע, זכרון דברים הינו מושג משפטי מוכר בדיני החוזים, שיכולות להיות לו שתי משמעויות עיקריות: (1) יכול שזכרון הדברים ישקף רק שלב ביניים במשא-ומתן לקראת גיבוש החוזה. (2) יכול שזכרון דברים יוכתר אמנם במינוח זה, אולם הלכה למעשה הוא מגבש הסכם מלא ומחייב בין הצדדים (אף שייתכן כי בעקבותיו יבוא חוזה פורמאלי מפורט). לצורך בחינת אומד הדעת של הצדדים יש לבחון את נוסח זכרון הדברים, את נוסחת הקשר שבינו לבין החוזה הסופי ואת כל יתר הנסיבות שאפפו את כריתת זכרון הדברים, כגון גובה המקדמה ששולמה.  הפסיקה עסקה בהרחבה בהלכות הללו. ראו, בין היתר: ע"א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 288-286; ע"א 144/89 מדינת ישראל נ' פמר חברה לבניין ולעבודות ציבוריות בע"מ, פ"ד מו(1) 654, 659-658; ע"א 11173/02 אלוניאל בע"מ נ' זאב בר בנין ופיתוח (1994) בע"מ, מיום 3.4.06, פסקאות 6-5; ע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, מיום 29.3.11, פסקאות 27-24).

15.       יישום הקריטריונים הרגילים למקרה דנן מגלה תמונה מורכבת: מחד גיסא, זכרון הדברים מתייחס לכל הפרטים המהותיים של העסקה, לרבות: מהות העסקה, שמות הצדדים, פרטי הנכס, מחיר ומועדי תשלום, מועד המסירה, הוצאות רישום, מיסוי ועוד. בנוסף לכך, סעיף 9.1 לזכרון הדברים כולל התחייבות של הקונה לחתום על הסכם רכישה בנוסח שהוכן על ידי החברה ונמסר לקונה ביום חתימת זכרון הדברים. מאפיינים אלה תומכים בעמדה שזכרון הדברים במקרה דנן מהווה חוזה מחייב. מאידך גיסא, סעיף 8 לזכרון הדברים מאפשר לחברה לבטלו בתוך התקופה שיועדה לחתימת ההסכם. בנוסף לכך, סעיף 9.2 קובע כי בכל מקרה שבו לא ייחתם הסכם הרכישה תבוטל העסקה וכספם של הרוכשים יוחזר. המשיבה סבורה כי הוראות אלה תומכות בעמדה כי מדובר במעין התקשרות מקדימה, אשר ספק אם תצא כלל אל הפועל. לעומת זאת, המבקש סבור כי במקרה דנן התמלאו הדרישות ההופכות את זכרון הדברים לחוזה מחייב גם אם לא ייחתם חוזה סופי.

16.       אנו סבורים כי על מנת לקבוע אם חוק החוזים האחידים חל על זכרון הדברים אין צורך להכריע בין שתי האפשרויות שצויינו: ראשית, על פי הפסיקה מעמדו של זכרון הדברים כחוזה סופי או כמסמך ביניים נקבע בין היתר על סמך מכלול הנסיבות שאפפו את החתימה על המסמך (ראו ענין רבינאי הנ"ל, וכן ע"א 825/79 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' שוורצבורד, פ"ד לו(4) 197). כיוון שכך, ללא בחינת הנסיבות שהתקיימו במקרה הקונקרטי לא ניתן לשלול מראש את האפשרות שזכרון הדברים הנדון יחשב, בסופו של דבר, כחוזה מחייב, בהתאם לנסיבות. משום כך יש מקום לבחון את הוראותיו לפי דיני החוזים האחידים.