אלקטרז אלנבי סחר ושיווק בע"מ נ' מחוז תל אביב ואח'

פסק דין

ענייננו בעתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר מיום 30.6.11 לפיה התקבל ערר והוחלט כי אין לאשר בקשה לשימוש חורג שהגישה העותרת אלקטרז אלנבי סחר ושיווק בע"מ (להלן:"העותרת") לגבי הנכס הידוע כחלקה 255 בגוש 6210 (רח' אביבים 4 רמת-גן). השימוש החורג המבוקש היה להסב בית מגורים דו משפחתי לבית רופאים אשר יכלול 6 חדרים לרופאים. שלושה חדרים בקומת הקרקע ושלושה חדרים בקומה הראשונה. ראוי להדגיש כי הבית הנ"ל נמצא בשכונה הידועה כשכונת שיכון ותיקים, בעיקר הבניה באותו מקום היא בניה של יחידות של בתים חד ודו-קומתיים.

הבית נשוא הדיון נמצא ברחוב אביבים 4 כפי שציינו מצד אחד ומהצד השני הוא פונה לרח' אבא הלל ברמת-גן שהוא רחוב מרכזי בעיר.

ועדת הערר נימקה את החלטתה לקבל את הערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית מהטעמים הבאים:

א. על מנת לאשר שימוש חורג מתוכנית כמו במקרה הנדון, יש צורך בהצדקה תכנונית לסטיה מהשימוש שנקבע בתוכנית.

הפסיקה חזרה על עיקר זה כפי שנקבע בין היתר גם בפסיקה שלי וגם בעת"מ (חיפה) 1324/05 הלנה קוטליאר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה.

ההצדקה התכנונית כפי שבאה לידי ביטוי בדברי מר יגאל שגיב לפני הועדה היתה כי דמי השכירות אותם יכולה העותרת לקבל עבור הבית המשופץ המושכר לצורך מגורים, אינם גבוהים ואינם עולים על 6,000-7,000 ₪. בנסיבות אלה סבר שראוי להשכיר את הבית בשכירות לגן ילדים או לבית רופאים, משום שאלה פעילויות המשרתות אזורי מגורים.

הנימוק של הועדה המקומית כפי שבאה לידי ביטוי בפני הועדה היה שמן הראוי לקרב מרפאות לתושבים. בהערת סוגריים אציין כי אם אכן סבורה הועדה המקומית כי יש לאפשר הקמת מרפאות בבנייני מגורים לצרכי התושבים, אין מניעה כי תעשה זאת בדרך של התקנת תוכנית מתאר ולא בדרך של מתן היתרים לשימוש חורג. שימוש חורג כשמו כן הוא. הוא הופך את תוכנית המתאר לאות מתה והשליטה לענין זה הולכת ומתרופפת.

כפי שציינה וועדת הערר בהחלטתה, כי הנימוק של הועדה המקומית אינה מבוססת כלל על ממצא עובדתי. לא נעשה כל סקר ראוי בענין. וגם הנימוק כי חסרים רופאים בסביבה אף לא מוזכר בפרוטוקולים של הועדה המקומית (ראה עמ' 5 להחלטה).

יתרה מזו, מציינת ועדת הערר, התוכנית שחלה במקום מאפשרת הפעלת מרפאות לרופאים המתגוררים באותו בית. דבר המאפשר את סיפוק צרכי הסביבה לרופאים.

באשר לנימוק שהועלה על ידי העותרת למקסום הכנסותיה מהנכס, ציינה ועדת הערר כי נימוק זה איננו מהווה הצדקה תכנונית לאישור שימוש חורג. בוודאי אין הדבר יכול להתקבל כאשר הופכים בית מגורים לשימוש עסקי, כאשר יש אינטרס ציבורי להגדיל את מספר יחידות הדיור.

הטעם הנוסף שמצאה ועדת הערר לקבל את הערר הוא המטרד שיגרם לדיירת בקיר המשותף ולדיירי השכונה.

דיירי השכונה ציינו את נושא החניה שהיא קשה גם כך,הם ציינו את הנושא של ירידת ערך מקרקעין הסמוכים. הגב' פורמן באופן אישי ציינה כי היא חולה במחלה שהטיפול בה הוא דיכוי מערכת חיסונית והאפשרות של פגיעה במרקם השכונה וחוסר שליטה ופיקוח על הבאים, הוא בלתי נמנע ועלול לפגוע בה באופן אישי ובהמשך גם בכלל דיירי השכונה.

ועוד ציינה ועדת הערר כי למחצית מחדרי הרופאים המתוכננים המצויים בקומה השניה של הבית, לא קיימת כלל הנגשה לאנשים עם מוגבלויות. הועדה המקומית לא היתה ערה לכך ולפיכך ציינה שבהעדר מעלית אכן לא יהיה אפשר לאשר את השימוש החורג.

התוצאה שתבוא בהמשך היא בקשה לפטור מהקמת מעלית. דבר שועדת הערר סבורה שאין מקום ליתן פטור כזה.

מכאן לעתירה שלפנינו.

יודגש, בית המשפט זה איננו יושב בהליך זה כערכאת ערעור על ועדת הערר. מה שאנו צריכים לבדוק הוא האם החלטתה של ועדת הערר היא סבירה בנסיבות הענין, ועומדת עם עקרונות התכנון והבניה. אין בית המשפט זה מחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של ועדת הערר ואין הוא בגדר מתכנן על. הסמכות הוקנתה לועדת הערר ומשפעלה עניינית, לא אתערב בפעילותה.

אכן, ועדת הערר שקלה את כלל הנימוקים הראויים הנדרשים לענין שלפנינו. כועדת ערר היא בגדר מוסד תכנוני בעלת סמכות מקורית ורשאית היא אף להעלות נושאים שהם לדעתה רלבנטיים להחלטה המתבקשת ובתנאי שניתנה הזדמנות להשיב לאותם נושאים. במקרה דנן, כל ענין שהעלתה ועדת הערר קיבל את התייחסותה של העותרת מזה ושל המשיבים מזה.

כללו של דבר, לא מצאתי כל טעם להתערב בהחלטתה ומכאן שהעתירה נדחית.

העותרת תישא בהוצאות ועדת הערר המחוזית, הועדה המקומית ובהוצאות המשיבים 3-23 המיוצגים ע"י עו"ד איתי פרנג'י בסכום כולל של 21,000 ₪ אשר יחולק 7,000 ₪ לכל קבוצה.