בינה ואח' נ' גבאי ואח'

שניים אוחזים "במרפסות";

התובעים - מבקשים להרוס מרפסות בדירת הנתבעים, שכן בהתאם לתב"ע החלה במקום יש לקבוע באותו מיקום מעלית וחדר מדרגות, לצורך נגישות לבינוי שהם מבקשים לבצע מכוח אותה תב"ע על הגג. לטענתם, עם רכישת זכויות הבניה הקבועות מכוח התב"ע, הם רכשו גם את הזכות לבצע את אותה הריסה.

הנתבעים טוענים מנגד - כי רכשו דירתם בתמורה מלאה ובתו"ל, לרבות המרפסות שבה ואין עליהם חובה להסכים להריסתן לצורכי התובעים.

כפי שיובהר, לא מצאתי מקום ליתן הצהרה כי זכויות התובעים בבניין, כוללות את הזכות להרוס מרפסות הנתבעים ולא מצאתי מקום ליתן הצהרה כי לא הייתה זכות לנתבעים להתנגד לבקשה להיתר בנייה, הכוללת הריסת מרפסות דירתם.

לפיכך - התביעה נדחית.

1. התובענה שבפניי הוגשה בתחילה בדרך של המרצת פתיחה אשר במסגרתה התבקש סעד הצהרתי. התובעים נקטו בהליך, לנוכח טענתם כי אין הם יכולים לממש זכות שרכשו לבנות שתי קומות על גג הנכס המצוי ברח' שרירא גאון 4 בירושלים והידוע גם כחלקה 54 בגוש 30162 (להלן: "הבניין". הבניין מצוי בשכונת קריית משה). נטען כי התובעים מנועים מלממש את אותה זכות בשל התנגדות שהגישו הנתבעים להוצאת היתר בניה מכוח תב"ע מאושרת אשר מספרה 10492 (להלן: "התב"ע"). לטענת התובעים, אין מקום להתנגדות זו, שכן הם רכשו את כלל הזכויות הנובעות מאותה תב"ע.

   ביסוד התנגדות הנתבעים, עומדת העובדה שכדי לאשר את הבינוי על גג הבניין, יש צורך להרוס שתי מרפסות בחזית הצפונית של דירתם בקומות 2-1 בשטח כולל של 27.6 מ"ר. ההריסה נדרשת כדי לקבוע באותו מיקום, מעלית וגרם מדרגות אשר יגיעו לבינוי שייבנה על הגג וזאת בהתאם לנגישות לדירת הגג שנקבעה בתב"ע.

   במקביל לתביעה, ביקשו התובעים להתיר להם לפצל את סעדיהם באופן שיוכלו לתבוע בנפרד כל נזק כספי שנגרם להם מהתנגדות הנתבעים לבקשה להיתר בניה.

   מכוח החלטה מיום 23.3.16, הועברה התובענה לידון במסלול של תביעה רגילה וכן ניתנה רשות לפיצול סעדים, שכן טרם נודע מה הנזק שיהיה כרוך בעיכוב הבנייה. הוטעם בהחלטה כי הרשות לפיצול סעדים ניתנת - "ככל שהדבר יהא רלוונטי ויידרש, בשים לב לפסק הדין שיינתן".

    

   הטענות בכתבי בית הדין:

    

2. הנטען בתביעה;

   על אף שהתובענה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה, ועל אף שהתבקש במסגרתה סעד הצהרתי שהינו סעד מן היושר, עלה בתום שמיעת הראיות כי התביעה גילתה טפח והסתירה טפחיים ולכך אדרש בהמשך. מכל מקום, בהתאם לאמור בתביעה, רכש התובע ביום 2.1.10, את כלל זכויות הבנייה אשר הוקנו או יוקנו לבניין במסגרת התב"ע (להלן: "הסכם 2010"). נטען כי מטרת ההתקשרות באותו הסכם הייתה לבנות דירת מגורים על הבניין והוסכם כי גג הבניין יימסר לתובע מידית והוא ייחשב כמחזיק במקרקעין, כבר מיום חתימת אותו הסכם. התביעה מציינת כי בהתאם לתב"ע, אשר אושרה למתן תוקף ביום 29.8.10, היה צורך להרוס מרפסות מדירה אשר מתחת לגג, כדי לבנות חדר מדרגות ומעלית לבינוי אותו התכוון התובע לבנות. התובע רכש את זכויותיו מצד ג' אשר בתביעה כונה "אינדיג" (ראה סעיף 7 לתביעה). לטענת התובע מכרו אינדיג רק בשלב מאוחר יותר, ביום 29.5.11, את דירת הקוטג' שבבניין (דירה הממוקמת בקומות המרתף, הקרקע, הראשונה והשנייה) לנתבעים (להלן: "הסכם הנתבעים"). התביעה מפנה לעובדה שאינדיג מכרו בתחילה דירה אחרת ונוספת אשר בבניין לבני הזוג ברן ואלה מצדם העבירו את אותה דירה לבני הזוג לויק. לפי הנטען, מכרו אינדיג לנתבעים בהסכם עימם, את מלוא זכויותיהם "הנותרות" בבניין. לטענת התובעים, הדירה שנמכרה לנתבעים, נמכרה בכפוף לזכותם לבנות על הגג כאשר - "לנתבעים גם נאמר במפורש כי המרפסות תיהרסנה לצורך בניית המעלית לדירה אשר תיבנה על גג הבניין" (ראה סעיף 11 לתביעה). נטען, כי בגין כך, גם התקבלה דרישת הנתבעים כי תינתן להם אפשרות לבחור שתי נקודות עצירה למעלית. מעבר להפניה לסעיפי ההסכמים, הפנו התובעים לעובדה שלהסכם הרכישה של הנתבעים, צורף תשריט ובו שורטט בחצר מקום המעלית וגרם המדרגות, אשר אמורים להבנות בהתאם לתב"ע. נטען כי גם מאותו שרטוט, ברור כי בניית המעלית וגרם המדרגות מתאפשרים רק בהריסת המרפסות ועל חשבון מיקומן.