עמ"נ 50463-05-16 ועדה מקומית לתכנון ולבנייה בית שמש נ' מוריס אגבבה קבלן בנין בע"מ

לפניי ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים (מיום 10.4.2016). בהחלטה זו דחתה ועדת הערר את עררה של המערערת – הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בית שמש – על החלטת השמאי המכריע, בדבר גובה החיוב בהיטל השבחה שעל המשיבה לשאת בו בשל היתר בניה שניתן לה בנוגע למקרקעין הידועים כגוש 34294, חלקה 3 (חלק), מגרשים 230 ו-407 על פי תכנית מפורטת ב"ש/158.

עניינו של ערעור זה הוא באופן חישוב גובה ההשבחה מקום שבו היתר הבנייה שניתן מממש רק חלק מזכויות הבנייה אשר נתונות למקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה (מימוש חלקי). לטענת המערערת, השמאי המכריע – וכן ועדת הערר שאימצה את חוות דעתו – שגו בכך שלא יישמו בצורה נכונה את פסק הדין בעמ"נ 17069-03-15 זעירא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (6.7.2015), אשר קבע את אופן חישוב ההשבחה במקרה של מימוש חלקי.

על היטל השבחה מימוש חלקי ופסק הדין בעניין זעירא

בטרם ניגש לנסיבות המקרה דנן, יש מקום לעמוד בקצרה על ההסדר הנורמטיבי לעניין היטל השבחה ועל פסק הדין בעניין זעירא, שעליו מבקשת המערערת להסתמך.

היטל ההשבחה קבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. היטל זה מוטל על "השבחה" שחלה על המקרקעין, המוגדרת כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" (סעיף 1 לתוספת השלישית). בהתאם לסעיף 3 לתוספת גובה ההיטל הוא מחצית משיעור ההשבחה. סעיף 7 לתוספת השלישית קובע שמועד תשלום ההיטל הוא בעת "מימוש הזכויות" במקרקעין. מימוש זכויות מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית כאחת משלוש חלופות. הרלבנטית לעניינו היא "קבלת היתר ... לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה".

סעיף 7(ב) לתוספת השלישית מוסיף הוראה לעניין חובת תשלום ההיטל במקרה של מימוש חלקי של הזכויות, בקבעו:

"מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל." (ההדגשה הוספה – י.מ.)

נושא פרשנותו של סעיף זה לתוספת השלישית ואופן חישוב ההשבחה מקום שבו היתר הבנייה לא מימש את מלוא הזכויות על פי התכנית המשביחה – הם שנדונו בעניין זעירא. בית המשפט קבע שם שמפרשנות ההוראות לעניין החיוב בהיטל השבחה עולים שני עקרונות: "העקרון האחד, שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, ומכאן שהשבחה שכבר שולם עליה היטל לא תחויב פעם נוספת; העיקרון האחר, שאין קמה חובת פירעון של ההיטל עבור זכויות שטרם מומשו" (שם, בפס' 19 לפסק דינה של כב' השופטת נ' בן-אור; ההדגשה הוספה – י.מ.).

בהתאם לעקרונות אלו קבע בית המשפט שם, "שחלקיות המימוש ... הוא היחס בין ההשבחה החלקית (היינו, ההפרש בין היתר הבנייה לבין המצב התכנוני הקודם) לבין ההשבחה המלאה (היינו, ההפרש בין התכנית המשביחה לבין המצב התכנוני הקודם)" (שם, בפס' 31). את ההפרש יש למדוד באמצעות הבאת השטחים השונים לכדי מכנה משותף ("מר"א" – מטר רבוע אקוויוולנטי) על ידי מתן מקדמים לסוגי השטחים השונים (שם, בפס' 30). את חלקיות מימוש זו יש להכפיל בשווי השבחה המלאה - שהיא מכפלת שוויו של מר"א בהיקף ההשבחה המלאה במר"א – על מנת לקבל את היקף ההשבחה החלקי ממנו יש לגזור את גובה ההיטל. ובדרך של נוסחאות: