המשנה לנשיאה א' ריבלין:
1. בפנינו ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט ר' ג'רג'ורה), אשר קיבל את תביעתו של חוסין פהד פרג' (המערער בע"א 3586/07 והמשיב בע"א 3847/07; להלן: חוסין) כנגד מינהל מקרקעי ישראל (המערער בע"א 3847/07 והמשיב בע"א 3586/087; להלן: המינהל).
רקע
2. פהד סעיד פרג' ז"ל (להלן: המנוח) היה אביהם של חוסין ושל אחיו יוסף. בשנת 1971, במסגרת הסכם חליפין עם המינהל, מסר המנוח חלקות מקרקעין למדינה, בתמורה להתחייבות המינהל לפיה יקבל המנוח 18 דונם "מאותו טיב וסוג של הקרקע שנתן למדינה". להסכם ניתן תוקף של פסק דין - תיק הסדר 128/כפר סמיע, שניתן ביום 7.5.71 על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט ע' ידיד-הלוי). המנוח קיים את חלקו בהסכם - המינהל קיבל את הקרקע מהמנוח והבעלות נרשמה על שם המדינה. המינהל, לעומת זאת, לא קיים את חלקו במשך שנים רבות. לאחר פטירתו של המנוח בשנת 1976, הועברו הזכויות בהסכם בירושה לבניו של המנוח - חוסין ויוסף. ביניהם הוסכם כי לכשיבוצע ההסכם יהיה חוסין זכאי ל-13 דונם ואילו יוסף יהיה זכאי ל-5 דונם. רק בשנת 1993, קיבל יוסף מהמינהל קרקע חקלאית בשטח של 5 דונם.
3. עד למועד מתן פסק דינו של בית המשפט קמא, לא העביר המינהל קרקע או תשלום לחוסין. בית המשפט המחוזי קיבל את גרסתו של חוסין כי הוא ואביו לפניו פנו פעמים רבות במהלך השנים למינהל בדרישה כי יקיים את חלקו בהסכם, אך ללא הועיל. בשנת 1992 הציע המינהל לחוסין קרקע חלקאית בשטח 13 דונם, אך חוסין סירב להצעה, בטענה כי לפי ההסכם המינהל התחייב להעביר קרקע "מאותו טיב וסוג של הקרקע שנתן למדינה", דהיינו: קרקע תעשייתית. טענה זו נסמכה על כך שהקרקע שהעביר האב עברה שינוי יעוד באופן שבעת הצעת המינהל (בשנת 1992), וגם כיום, ייעודה מוגדר כתעשייתי. לבסוף, בשנת 1999, הביא חוסין את המחלוקת בפני בית המשפט המחוזי.
4. בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי את טענותיו של מינהל מקרקעי ישראל כי חוסין, ואביו לפניו, הם האחראיים לעיכוב בביצוע ההסכם, וקבע כי עיכוב זה נגרם בשל התנהלות המינהל. בית המשפט מתח ביקורת חריפה על התנהלות זו:
לדעתי, השאלה העיקרית בתיק זה היא לא רק משפטית אלא גם שאלה ציבורית מוסרית ממדרגה ראשונה, הכיצד ניתן להשלים עם עובדה שבמסגרת הסכם, שניתן לו תוקף של פסק דין, המדינה אינה מקיימת את חובותיה. לא שוכנעתי כי היו מחדלים אלה או אחרים מצד המנוח ולאחריו חוסין, קשה לי להאמין שהמינהל שיתף פעולה עם חוסין ואביו לפניו כשאלה פנו כדי לקבל את הקרקע המגיעה להם...
בית המשפט קבע כאמור כי המנוח וחוסין פנו פעמים רבות לאורך השנים למינהל בדרישה לקבל את הקרקע, וקיבל כמהימנה את גרסתו של חוסין בדבר חוסר שיתוף הפעולה מצד המינהל לביצוע ההסכם:
מאמין אני לתובע שהמינהל היה שולח אותו מפקיד לפקיד וגם מקובלת עלי טענתו שהמינהל היה שולח אותו כדי לחפש קרקע ראויה, כדי שהמינהל ישקול אם לתת לו את הקרקע, ומשהצליח חוסין למצוא קרקע חלופית, נדחתה הצעתו מאחר, וכך לטענת המינהל, הקרקע המוצעת היתה מיועדת למטרה אחרת. לאדם הפשוט אין מאגר קרקעות כדי שיוכל לבחור ממנה את הקרקע הרצויה לו, אין לו גם האפשרות והגישה למאגר הקרקעות הנמצא ברשות המינהל, ההגינות מחייבת שהמינהל הוא שידאג לביצוע ההסכם בהקדם ככל האפשר לחפש את הקרקע הראויה ויציע אותה לצד להסכם, והדבר לא נעשה. [הדגשה הוספה, א' ר']
5. בית המשפט קמא הוסיף והתייחס, באופן ביקורתי, להתנהלות המינהל וייצוגו המשפטי במהלך המשפט:
כאן המקום לציין כי המינהל לא הציג את כל המסמכים שברשותו. ב"כ המינהל הסתירה מסמכים מבית המשפט... בנוסף ב"כ המינהל ניסתה כל העת לזרוע חול בעיני בית המשפט וניסתה להסיט את הדיון לפסים בלתי רלוונטיים ולנסות לפתוח את הוראות פסק הדין ולהכניס לתוכו עניינים שלא הוזכרו בו...
6. בית המשפט המחוזי פסק כי בהתאם להסכם, על המינהל להעביר לחוסין קרקע "מאותו טיב וסוג" של הקרקע שהועברה על-ידי האב, על פי ייעודה הנוכחי, לאמור: קרקע בעלת ייעוד תעשייתי. בית המשפט קיבל את חוות דעתו של המומחה מטעם חוסין, אשר העריך את שווייה כיום של הקרקע שהועברה בסך של 535,000$. כמו כן, נקבע כי הסעד הראוי הוא קיום ההסכם בשווי, קרי: המינהל יעביר לחוסין תשלום סכום בש"ח השווה לסך של 535,000$ - ולא קיום ההסכם בעין. זאת, כיוון שלא הוכח שיש ברשות המדינה קרקע "מאותו טיב וסוג". בית המשפט ציין כי המינהל לא הביא ראיה בדבר שווי הקרקע כיום ובדבר גובה דמי השימוש בקרקע. לא הובאו על ידי המינהל - כך נקבע - ראיות הסותרות את טענתו של חוסין על פי חוות דעת המומחים מטעמו.
7. לבסוף, דחה בית המשפט קמא את דרישתו של חוסין לקבל, בנוסף לשווי הקרקע לפי ייעודה התעשייתי, גם דמי שימוש בגובה 5% מערך הנכס לשנה. בית המשפט קבע כי משניתן פיצוי לפי שווי הקרקע כיום לפי ייעודה החדש, מתן פיצוי נוסף בגין דמי שימוש יהווה לכאורה כפל פיצוי. כן נקבע כי לא הובאה בפני בית המשפט ראיה בדבר עיתוי שינוי ייעודה של הקרקע. על פסק-דין זה הוגשו הערעורים שבפנינו.
טענות הצדדים בערעור
8. טענתו של חוסין בערעורו היא שיש לפסוק לו פיצוי בגין דמי שימוש במשך 35 השנים שבהן לא קיים המינהל את ההסכם. המערער סבור כי דמי שימוש במקרה זה לא מהווים כפל פיצוי וכי אי מתן דמי שימוש יגרום להתעשרות שלא כדין של המדינה, אשר במשך שנים ארוכות נהנתה שלא כדין מפירותיה של הקרקע שלא הועברה.
9. לטענת המינהל, העיכוב בקיום חלקו בהסכם נגרם עקב מחדליהם של האב ושל חוסין. כמו כן, סבור המינהל כי אין לחייבו בתשלום שווי הקרקע לפי ייעודה התעשייתי, בעוד שהחובה לפי ההסכם היתה להעביר קרקע חקלאית. לדעת המינהל, לא הוכחו נזקים שנגרמו לחוסין עקב ההפרה הנטענת - המנוח ממילא לא עיבד את החלקות שהיו ברשותו ערב ההסכם, ולא הוצגה ראיה כלשהי על כוונה לעבד את הקרקע, וכי כוונה זו הוכשלה על ידי ההפרה. בית המשפט - כך נטען - לא קיים דיון בשאלה מהו הנזק שהיה צפוי על ידי המפר ובשאלת הקטנת הנזק. עוד תוקף המינהל את חוות דעת המומחה אשר אומצה על-ידי בית המשפט קמא, באשר לשווייה של הקרקע כיום. בחוות הדעת, כך נטען, אין התייחסות לעלויות שינוי ייעוד הקרקע, לשנים טרם שינוי הייעוד ולשינויים בשווי הקרקע לאורך השנים.
דין הערעורים להידחות, מן הטעמים שיפורטו להלן.
התנהלות המינהל
10. אין לקבל את טענותיו של המינהל באשר לאחריות לעיכוב רב השנים בביצוע חלקו בהסכם. קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא באשר להתנהלות המינהל מצביעות על התנהלות לקויה ומקוממת מצד המינהל. על רשות ציבורית לקיים את הסכמיה. כך הדבר גם כאשר הצד השני להסכם הוא אדם שאינו בעל הידע והיכולות להתעמת עם הרשות ולמצות את זכויותיו באופן מיידי. יודגש כי בית המשפט המחוזי קבע מפורשות כי המנוח וחוסין לא השתהו ופעלו למימוש ההסכם כבר לאחר עריכתו ובשנים שלאחר מכן, וכי פניותיהם למינהל לא טופלו כנדרש. לכן, כך פסק, אין לתלות בהם כל אשם בעיכובו של ההסכם. בנסיבות אלה כולן, יש לומר כי ההתנהלות שתוארה בפסק דינו של בית המשפט קמא היא פגומה ויש בה משום הפרה של ההסכם.