נאמנות משתמעת במקרקעין בדרך של השאלת שם

1.התובעים 1-2 [להלן: "פלוני" ו-"פלוני"] הינם בני זוג. הנתבעת [להלן: "אלמונית "] הינה האחיינית של פלוני. התובעים עתרו בתביעתם להצהיר שהקוטג' ברח' ** ו[להלן: "הבית"] הינו בבעלותם בחלקים שווים.

התובעים הוסיפו וטענו שרכשו את הבית בשנת 86' מאביה של אלמונית   [להלן: "XXX""XXX"], ועובר לגירושי הוריה הועברו הזכויות בבית ע"ש אלמונית כנאמנה עבורם.

מנגד טענה אלמונית שהבית בבעלותה, והזכויות ניתנו לה בשנת 90' במתנה ע"י אביה. אלמונית הגישה תביעה שכנגד לסילוק יד התובעים, ולחיובם בדמי שימוש ראויים.

פרקליטו של XXהצהיר בעמ' 3 לפרוטוקול שורות 24-25, שXXאינו הבעלים של הבית ואין לו טענות בעניין הבעלות.  לאור הצהרה זו נמחק XXמכתב התביעה.

XX היה  בעלים  של  שני  קוטג'ים הצמודים  זה לזה. בקוטג'   הראשון

 התגוררו XXואשתו ט. [להלן: "ט."].  בקוטג' השני,  נשוא  הדיון,

התגוררו פלוני, אחותה של ט., ובעלה פלוני - ממועד סיום הבנייה במשך למעלה מ-27 שנים.  ב-25.1.90 נמכר הקוטג' הראשון עפ"י הסכם הגירושין של ט. וXXX.

הקוטג'  השני,  הבית  נשוא   הדיון,  נרשם במרשם המקרקעין   בבעלות XXX. זכויותיו של XXבבית הועברו ללא תמורה ע"ש אלמונית במרשם המקרקעין [ראו מוצג ת/3].

2.מחומר הראיות שהובא בפני בית המשפט הוכח שהתובעים 1-2 רכשו את הבית בשנת 86', שילמו את מלוא התמורה בשנים 88'-86', עברו להתגורר בבית בשנת 86', התגוררו בבית במשך למעלה מ-27 שנים, נהגו מנהג בעלות בבית במשך כל השנים, וזאת ללא מחאה מצד אלמונית ואביה.

ב-86' לא נחתם הסכם בעניין העסקה, באשר XX וט. מכרו דירה ברח' מ. בהרצליה בשנת 84', ועפ"י חוק מס שבח מקרקעין שחל אז ניתן היה לקבל פטור ממס שבח במכר דירה אחת ל-4 שנים, ותקופת 4 השנים טרם  חלפה.

הליכי הגירושין של הורי אלמונית החלו בשנת 89', וההורים התגרשו בפב' 90' [מוצג נ/1]. עפ"י הסכם הגירושין, שאושר ע"י בית הדין הרבני ב-22.10.89 [ראו מוצג ת/9], נקבע שXXוט. ימכרו את הקוטג' הצמוד לקוטג' נשוא הדיון, בו הם מתגוררים, והתמורה תחולק בין בני הזוג. ב-25.1.90 הקוטג' נמכר ע"י XX[הסכם המכר – מוצג ט' למוצגי הנתבעת]. מאחר ולXXניתן פטור  ממס  שבח  בשנת  90', ויכול ועניין זה אף נצפה בהליכי הגירושין

שהחלו ב-89' – לא ניתן היה לעשות בסמוך לגירושין שימוש נוסף בפטור ממס שבח בעסקת המכר שנערכה בין פלונית ופלוני לבין XXבטרם חלפו 4 שנים. פלונית ופלוני, בעצה אחת עם ט., לא הסכימו שלאחר הגירושין הבית שרכשו ובו התגוררו יישאר בבעלות XXX. הפתרון שנמצא והוסכם היה שהזכויות בבית  יועברו בנאמנות ע"ש אלמונית , בתם של ט. וXXX, שהייתה חיילת באותה עת. העברה זו ללא תמורה מXXלבת אלמונית אלמונית [מאב לבתו] הייתה פטורה ממס שבח, וחייבת ב-1/3 מס רכישה. פלונית ופלוני שילמו את מס הרכישה החל על העברת הזכויות ע"ש אלמונית , באשר הקוטג' נרכש על ידם ב-86', ושולמה מלוא התמורה. עסקת המכר המקורית לא דווחה לשלטונות מס שבח.

מחומר הראיות שהונח בפני בית המשפט השתכנע בית המשפט שהמדובר היה בנאמנות משתמעת בדרך של השאלת שם אלמונית . לעניין מוסד הנאמנות בדרך של השאלת שם, ראו: ע"א 8168/09 ועד חב' עולי משהד נ' הועד המרכזי לעולי משהד, תק-על 2012 (4) 2317. לעניין יצירת נאמנות משתמעת כדי לענות על מקרים בהם עולה מהתנהגות הצדדים ופעולותיהם כי הייתה כוונה ליצור נאמנות אך זו לא הובעה במפורש, ראו: ע"א 3829/91 וואלס נ' גת, פ"ד מח (1) 801.

הטעמים לקביעות אלה הינם כדלקמן :

ראשית, ב- 86' נערכה עסקה בין פלונית ופלוני לבין XXX, על פיה נמכרו הזכויות בבית לפלונית ופלוני. הגורם הדומיננטי בעסקה הייתה ט. – אשתו של XXX. ט. ערכה תרשומת על תנאי העסקה בסמוך לאחר ההסכמה שהושגה במפגש בו השתתפו ח., פלוני, ט. וXXX. המסמך המקורי של התרשומת, שנערך ב-16.2.86 הוגש לבית המשפט וסומן ת/1. בית המשפט התרשם ממהימנות המסמך. עפ"י התרשומת תנאי העסקה היו כדלקמן: [א] הבית  יימכר לפלונית ופלוני תמורת 140,000 דולר. [ב] מחצית התמורה תהיה בדרך העברת הבעלות בדירת פלונית ופלוני ע"ש ט. וXXX. הדירה הוערכה בשווי 70,000 דולר. המחצית השנייה בסך 70,000 דולר תשולם ע"י פלונית ופלוני.  [ג] מסירת החזקה בבית לפלונית ופלוני תהיה במועד בו יפנו פלונית ופלוני את הדירה שאמורה לעבור לבעלות ט. וXXX, אך לא לפני 1.7.86. [ד] בנוסף ישלמו פלונית ופלוני 750 דולר עבור תקרת עץ בעליית הגג של הבית, ו-1,400 דולר עבור תוספת למטבח.

על התרשומת ת/1 לא חתמו הצדדים, אבל התמורה שנקבעה שולמה ותנאי התשלום שנקבעו בוצעו. בפני בית המשפט הוצג נספח מקורי לתרשומת ת/2, ובו פורטו מועדי התשלום וסכומי התשלום ששולמו ביחס למחצית השנייה של התמורה בסך 70,000 דולר, שהיו אמורים לשלם פלונית ופלוני. עפ"י מוצג ת/2 שולמו הסכומים כדלקמן: 18.2.86– 6,000 ₪; 19.3.86 – 13,500 ₪; 20.4.86 -750 ₪; 26.6.86 – 6,000 ₪; 4.7.86 -705 ₪; 17.7.86 – 13,000 ₪; 29.7.86 – 9,000 ₪; 4.8.86 – 2,000 ₪; 6.8.86 – 2,000 ₪; 10.8.86 – 500 ₪; 12.8.86 – 15,000 ₪; ספט' 86' – 6,000 ₪; ספט' 86- 2,130 ₪; ספט' 86' – 1,200 ₪; ספט' 86'- 7,523 ₪; 28.9.86 – 19,310 ₪; 14.10.86 – 12,715 ₪. סה"כ שולמו מ-18.2.86 ועד 14.10.86 – 117,333 ₪. עפ"י התחשיב במוצג ת/2 עמ' 1 הסכום ששולם שווה ערך ל-72,000 דולר.

בפני בית המשפט גם הוצגו תדפיסי חשבון בנק משותף של פלונית ופלוני משנת 86', ותדפיסי חשבון בנק משותף של ט. וXXמשנת 86', המוכיחים את ביצוע התשלומים של המחצית השנייה של התמורה בסך 70,000 דולר. תדפיסי חשבון הבנק של פלונית ופלוני לשנת 86' צורפו כמוצג ת/3 למוצגי התובעים. תדפיסי חשבון הבנק של ט. וXXלשנת 86' צורפו לתצהירי התובעים. טבלה מסכמת של הסכומים ששולמו ומועדי התשלום, עפ"י תדפיסי חשבונות הבנקים מ-86' שהוצגו, צורפה כמוצג ת/1-3 למוצגי התובעים.

באשר למחצית הראשונה של התמורה - הדירה של פלונית ופלוניפלוני שהייתה אמורה לעבור לבעלות XXוט. כחלק מהתמורה עבור רכישת הבית [הדירה הוערכה בתרשומת ת/1 בשווי 70,000 דולר נכון ל-16.2.86], העידה ח.: "הם [ט. וXXX- י.ג] ביקשו שאנחנו לא  נמכור את הדירה. נשכיר אותה עבורם" [עמ' 55 שורות 14-15], "...ב-88' ביקשו למכור את הדירה... היה כתוב [בתרשומת-י.ג] 70 [70,000 דולר- י.ג] היא נמכרה ב-97' [97,000 דולר- י.ג] והיה להם שכירות של שנתיים גם" [עמ' 68 שורות 13-16]. כדי להימנע מתשלום מס רכישה [בהעברת הזכויות על שם XXוט.] ומתשלום מס שבח [בשלב השני בו ימכרו XXוט. את הדירה] החליטו ט. וXXלא להעביר את הזכויות בדירה על שמם אלא למכור את הדירה כאשר המוכרים הם פלונית ופלוני, ולאחר מכן ליטול את התמורה.

חוזה המכר של דירת פלונית ופלוני הוצג בפני בית המשפט [מוצג ת/5]. עפ"י הסכם המכר הדירה נמכרה ב-11.3.88 בסכום של 152,416 ₪. השער היציג של הדולר היה 1.5688. סכום המכר - 97,154 דולר. הדירה נמכרה בחלוף כשנתיים ב-27,000 דולר מעל הסכום שהוערכה במועד מכר הבית לפלונית ופלוני. סכום ההערכה של הדירה בתרשומת ת/1 היה 70,000 דולר. בחוזה המכר המוכרים הוצגו כפלונית ופלוני.

עפ"י חוזה המכר של דירת פלונית ופלוני, התשלומים שנקבעו היו: 11.3.88 – 5,000 ₪; 23.3.88 -53,923 ₪; 3.4.88 – 23,569 ₪; 10.4.88 – 11,000 ₪; 29.4.88 – 58,924 ₪. סה"כ :152,416 ₪.

בפני בית המשפט הוצגו דפי חשבון בנק משותף של ט. וXXלשנת 88' [צורף לתצהירי התובעים] . עפ"י  תדפיסי  הבנק הועברו  לחשבון המשותף של ט. וXXמ-15.3.88 ועד ל-29.4.88 סך של 151,323 ₪. נטען ש-1000 ₪ נוספים שולמו במזומן. תמורת המכר שולמה לחשבון הבנק המשותף  של ט. וXXב-4 צ'קים והפקדה נוספת במזומן. הוכח שגם המחצית הראשונה של התמורה -כספי מכר הדירה של פלונית ופלוני - הועברו לחשבון הבנק המשותף של ט. וXXX.

המועדים של התשלומים, שהועברו  לחשבון הבנק המשותף של ט. וXXבעניין מכר הדירה, תואמים את המועדים שנקבעו בחוזה המכר של דירת פלונית ופלוני, ולא ניתן לשייך את העברת הכספים להתחשבנות אחרת בין האחיות שלא הוכחה.

המועדים של התשלומים שבוצעו בעניין המחצית השנייה של התמורה בסך 70,000 דולר [עפ"י תדפיסי חשבונות הבנקים שהוצגו] תואמים את תאריכי התשלום שנרשמו בנספח לתרשומת - מוצג ת/2, ולא ניתן לשייך את הכספים להתחשבנות אחרת בין האחיות שלא הוכחה. מוצג ת/2 הינו מסמך מקורי ומהימן על רישום ביצוע התשלומים.

שנית, כספי התמורה ששולמו עבור רכישת הבית ע"י פלונית ופלוני הועברו במלואם לחשבון המשותף של ט. וXXבבנק דיסקונט בהרצליה. גם אם חשבון הבנק המשותף של ט. וXXנוהל ע"י ט., אין בכך כדי לגרוע מהקביעה שמלוא התמורה עבור רכישת הבית שולמה ע"י פלונית ופלוני. ט. העידה בחקירתה בעמ' 187 שורות 2-3: "הכל נכנס לחשבון המשותף שלנו... גם המשכורת שלי וגם המשכורת שלו [של XX–י.ג]". עוד העידה ט. בחקירתה בעמ' 185 שורות 12-16: "ש. XXלא ידע שהכספים שאחותך העבירה נכנסו לחשבון בנק המשותף שלכם ? ת. בוודאי שהוא ידע...הרי אני בכספים האלה שיפצתי את הבית לאין ערוך [הקוטג' בו התגוררו ט. וXXX-י.ג] מאיפה היה לי כסף לעשות את זה...משם לקחתי את הכסף. הוא [XXX-י.ג] ידע". XXהעיד בחקירתו בעמ' 99 שורות 8-20, לעניין החשבון המשותף של בני הזוג בבנק דיסקונט בהרצליה: "ש. אני מדבר איתך על עו"ד פז רימר [עו"ד רימר רכש את הקוטג' של ט. וXXבינו' 90, לאחר שבני הזוג החליטו להתגרש- י.ג] ...הכסף נכנס לחשבון המשותף שלכם ? ת....כל הכסף...שמה בחשבון בנק המשותף". גם לצורך ביצוע הסכם הגירושין בשנת 90' עשו ט. וXXשימוש בחשבון המשותף בבנק דיסקונט. כספי המכר הועברו לחשבון המשותף, ורק לאחר מכן חולקו בין בני הזוג עפ"י החלוקה שנקבעה בהסכם הגירושין.

אלמונית העידה: "אבל בחוזים הוא [XXX-י.ג] היה מעורב... הוא גם ניסה להפשיר את האדמה החקלאית הזאת. הוא עשה המון מאמצים" [עמ' 191 שורות 12-13], "ש. אבא שלך העיד כאן שגם את הקוטג' שמכרו [הקוטג' של XXוט.-י.ג] מי שטיפל זאת האמא שלך ? ת. לא...בחוזה הוא [XXX-י.ג] היה מעורב"[עמ' 191 שורות 5-8]. הנסיון להציג את XXכמי שלא היה מעורב בעסקת המקרקעין שנעשתה ברכושו מעורר תמיהה לאור עדות אלמונית בעניין מעורבות XXבעניין הטיפול בנכס המקרקעין.

גרסת XXX, לפיה לא ידע שהתמורה הועברה ע"י פלונית ופלוני לחשבון הבנק המשותף שלו ושל ט.- אינה מהימנה על בית המשפט. הוכח שחשבון הבנק המשותף שימש את בני הזוג לצורך העברת משכורותיהם ואף לצורך מכר הקוטג' בו התגוררו. ט. העידה שעשתה שימוש בכספי תמורת המכר לצורך שיפוץ הקוטג' בו התגוררו. הגרסה שXXלא התעניין מה מקור הכספים ששימשו לשיפוצים ולא ידע על התמורה הכספית שהעבירו פלונית ופלוני לחשבון הבנק המשותף של XXוט. בגין רכישת הבית – אינה עומדת במבחן הסבירות.

זאת ועוד, הונחו בפני בית המשפט עדויות, המאפשרות קביעה שXXנכח

במועד בו סוכם בין פלונית ופלוני לבין ט. וXXעל מכר הבית. פלונית העידה בחקירתה: "ישבנו עם ט. וXXX"[עמ' 33 שורה 20], "שסיכמנו על העניין XXנכח" [עמ'56 שורה 7]. ט. העידה בחקירתה: "XX ידע שהצעתי לפלונית ...אני אמרתי לו ...ש. ומה הייתה תגובתו ? ת. בסדר גמור אין בעיה" [עמ' 140 שורות 1-7], "...אנחנו ישבנו עם [XXX-י.ג] ועם משפחת ב. [פלונית ופלוני-י.ג] סיכמנו את כל הנקודות" [עמ' 141 שורות 10-11]. עדויות אלה מהימנות על בית המשפט. 

XXXXבעדותו לא זכר פרטים מהותיים לגבי אירועים שאירעו בעבר, ויש קושי להעדיף את עדותו על עדות ט. ופלונית באשר לאירוע מ-86', לפני כ-29 שנים, לעניין הסוגיה האם נכח במפגש עם ט., פלונית, ופלוני, בו סוכמו תנאי עסקת המכר. לעניין חוסר זכרונו של XXX, XXהעיד בחקירתו: "ש. באיזה שנה התחתנת עם ט. ? ת. ...אני לא זוכר" [עמ' 52 ש' 14-22], "ש. כמה שנים היית נשוי לט.? ת. הרבה שנים" [עמ' 53 שורות 2-4], "ש. באיזה שנה יצאת לפנסיה ? ת. ...דברים כאלה אני לא כל כך" [זוכר-י.ג] [עמ' 54 שורות 9-10], "ש. הדירה הראשונה שקניתם [אתה וט.-י.ג] ברח' מ., מי שעזר לכם לממן את רכישת הדירה זה האמא שלה...נתנה לכם כסף...לקחתם משכנתא ? ת. לא יודע...אני לא זוכר...אני לא זוכר...ואני לא זוכר בדיוק" [עמ' 56 שורות 21-28], "ש. את המגרש [המקרקעין עליו ניבנו הקוטג'ים- י.ג] קיבלת במתנה ולא בירושה...יש הבדל בין מתנה לירושה ת. מתנה... אתה יודע מה ?...העניין שאני לא יודע ..."ש. אתה כאן כותב בירושה, לא זכרת טוב ת. כאן אני לא יודע" [עמ' 58 שורה 11 - עמ' 59 שורה 2].

פלונית ס. העידה בחקירתה, שגם לה הוצע הבית למכירה בשנת 86' [השנה בה רכשו פלונית ופלוני את הבית מט. וXXX] וגם XXנכח באותה עת. פלונית ס. העידה: "ש. בשנת 86' ט. הציעה לך לקנות את הקוטג' ? ת. נכון" [עמ' 18 שורות 17-19],"ש. היחידה שהציעה לך לרכוש את הקוטג' הייתה [ט.-י.ג] ת. גם XXהיה... ט. באה אלי ואמרה... אנחנו רוצים ומעוניינים למכור את הקוטג' שבידנו או לך או לאחותי [לפלונית ופלוני-י.ג ]" [עמ' 19 שורות 16-21]. עפ"י עדות זו, בשנת 86' XXהיה מעורב גם בעניין ההצעה למכירת הבית למשפחת ס., וההצעה האחרת הייתה למכירת הבית לאחותה של ט..

אין לייחס חשיבות רבה לשאלה האם התרשומת, שלא נחתמה ע"י הצדדים [מוצג ת/1], נערכה ע"י פלונית במעמד פגישת הצדדים או בסמוך לאחר הפגישה. אי הדיוקים לעניין זה בעדויות פלונית וט. אינן מערערות את מהימנותן, במיוחד כאשר מדובר במסמך תרשומת שנערך לפני כ-30 שנה.

שלישית, החזקה בבית נמסרה לפלונית פלונית ופלוני בסמוך לסיום הבניה. פלונית פלונית ופלוני התגוררו בבית במשך למעלה מ-27 שנים ללא מחאה מצד XXXXאו בתו אלמונית , ונהגו בבית מנהג בעלים. במשך כל השנים לא הופנתה דרישה לפלונית ופלוני לשלם דמי שכירות. פלונית ופלוני ערכו שיפוצים בבית, מימנו את השיפוצים, ולא נדרשו לקבל הסכמה של XXאו של אלמונית לעריכתם. לעניין רשימת השיפוצים ראו מוצג ת/13 למוצגי התביעה. פלונית חתמה על הסכם פשרה עם עיריית הרצליה בעניין היטל סלילת כביש [מוצג ת/14 למוצגי התובעים]. פלונית וXXשילמו לעיריית הרצליה את היטל סלילת הכביש [ראו קבלה – מוצג ת/14 למוצגי התובעים]. תשלום היטל סלילה חל על הבעלים של הבית. הוצגה בפני בית המשפט תכנית לשיפוצים בבית שהוכנה ע"י אדריכל לבקשת התובעים - מוצג ת/15 למוצגי התובעים. פלונית ופלוני גם רכשו פוליסות ביטוח לבית, והמוטבים בפוליסה היו פלונית ופלוני [ראו מוצג ת/23 למוצגי התובעים].

פלונית העידה בחקירתה בעמ' 64 שורות 1-12: "אנחנו מדברים על פרק זמן של 30 שנה...היא [אלמונית –י.ג ] מעולם לא אמרה לי זה בית שלי... אנחנו שילמנו כל תשלום שהיה, קיבלנו בית ריק, קירות ריקים...והכל עשינו שמה...לעולם לא גבתה שכר דירה", "היא [אלמונית -י.ג ] מעולם לא אמרה לי...אני רוצה שכר דירה... מעולם היא לא שילמה אגורה עבור הבית" [עמ' 111 שורות 3-5].

אלמונית הודתה בחקירתה: "ש. מתי התובעים נכנסו לגור בקוטג' שנת 86' ? ת. כן" [עמ' 174 שורות 4-5], "אני לא פניתי אליהם" [בעניין הזכויות בבית –י.ג] [עמ' 176 שורה 3], "אני לא ביקשתי מהם דמי שכירות" [עמ' 181 שורה 12], "ש. הם ביקשו ממך רשות לעשות שיפוצים בבית ? ת. לא..." [עמ' 184 שורות 28-29], "אני לא פניתי, אני לא דיברתי איתם אף פעם על הבית, מעולם"[עמ' 179 שורה 17].

רביעית, טענות בעניין כדאיות עסקה שנערכה לפני כ- 30 שנה - אין בהן כדי לאיין את המכר לפלונית ופלוני שנערך בשנת 86', במיוחד כאשר מדובר במכר לבני משפחה, ויכול ונשקלו גם שיקולים משפחתיים בקביעת סכום המכר.

אלמונית העידה בחקירתה בעמ' 175 שורה 9: "היה ביניהן קשר טוב בין האחיות [בין פלונית לבין ט.-י.ג] , והן תמיד התגוררו אחת ליד השנייה". לא ניתן לשלול את הטענה שרצונם של XXוט. היה שבני משפחה אלה יתגוררו בבית הצמוד לביתם, הבנוי על אותו מגרש. יודגש לעניין זה שגם בעבר שתי המשפחות [פלונית ופלוני, וט. וXXX] התגוררו באותו בניין, ובמועד זה גם נערכה עסקת המכר נשוא הדיון.

לא הוצגה בפני בית המשפט שמאות של שווי הבית נכון למועד הרכישה בפב' 86'. לא ניתן ללמוד על שווי הבית מהקוטג' של XXוט. שנמכר בשנת 90', בחלוף 4 שנים.

ט. העידה לעניין זה: "לקחתי מהבית ששייך לאחותי [מהבית שנמכר לפלונית ופלוני לטובת הבית הצמוד של ט. וXXX. שני הבתים בנויים על אותו מגרש-י.ג] חדר בקומת הקרקע ...היה לה [לפלונית ופלוני- י.ג] פחות חדר בקומת הקרקע. שיניתי את מיקום המקלט... הזזנו אותו בצורה שונה...לקחתי גם מהמחסן חלק גדול, ויצרתי בבית שאנחנו גרים חדר ענק בקומת המרתף פלוס מרתף גדול פלוס חדר בקומת הקרקע...דירת אחותי [הבית שנמכר לפלונית ופלוני- י.ג] הייתה הרבה יותר קטנה מהדירות שמכר...הקבלן" [עמ' 134 שורות 3-9], "חלקת האדמה שהייתה צמודה לבית של אחותי הייתה הרבה יותר קטנה מחלקת האדמה שהייתה צמודה לנו" [עמ' 134 שורות 21-22], "הבית שלנו... לא רק שהוא היה יותר גדול הוא היה מושקע בצורה בלתי רגילה... אני שיניתי את כל הבית, אני החלפתי ריצוף, אני עשיתי מטבח חדש, אני עשיתי גדרות, אני עשיתי פרגולה" [עמ' 136 שורות 7-10], "זה בית [הבית שלנו לעומת הבית שקנו פלונית ופלוני מט. וXX–י.ג] מדהים, זה גינה ענקית, גינה מושקעת בצורה בלתי רגילה" [עמ' 137 שורה 3].

פלונית הוסיפה והעידה: "הקוטג' שלנו...על מגרש קטן מכל הקוטג'ים האחרים, וגם השטח שלו קטן" [עמ' 37 שורה 18], "הקוטג' של ט. וXXהיה מושקע בצורה הכי מפוארת שיכול להיות" [עמ' 38 שורות 14-15], "הקוטג' הזה הוא קוטג' שעומד על הכביש...והם היו צמודים אלינו... הוא עומד על כביש, הוא היה שווה פחות ..." [עמ' 40 שורות 14-16].

עפ"י צו רישום הבית המשותף [מוצג ת/10 למוצגי התובעים] שטח הבית נשוא הדיון היה 253 מ"ר, ושטח הקוטג' בו התגוררו ט. וXXהיה 313 מ"ר [ראו זיהוי הקוטג'ים במוצג ת/10 סעיף 3 ז' ו-3 ט'].

חמישית, ב-86' לא נערך הסכם מכר בין XXלבין פלונית ופלוני, באשר עפ"י חוק מס שבח מקרקעין ניתן היה לקבל פטור מתשלום מס שבח במכר דירה אחת ל-4 שנים, וטרם חלפו 4 שנים ממועד מכירת הדירה ברח' מ. בהרצליה ע"י XXXXבשנת 84'. ט. העידה לעניין זה: "... בגלל שאנחנו מכרנו בית ב-84' "[עמ' 151 שורה 10].

בשנת 89' החלו  הליכי  הגירושין  בין  ט.  לבין  XXX. ט. יזמה את הגירושין. ב-25.1.90 הקוטג' של XXוט. נמכר. מאחר ובשנת 90' XXעשה שימוש בפטור ממס שבח, ויכול ועניין זה אף נצפה בתחילת הליכי הגירושין ב-89' - לא ניתן היה לעשות שימוש נוסף, בסמוך להליך הגירושין, בפטור בטרם חלפו 4 שנים ממועד המכירה הקודמת. פלונית ופלוני, בעצה אחת עם ט., לא הסכימו שלאחר הגירושין הבית שרכשו ושבו התגוררו יישאר בבעלות XXX. הפתרון שנמצא והוסכם שהזכויות בבית יועברו בנאמנות ע"ש אלמונית , בתם של ט. וXXX, שהייתה חיילת באותה עת. נעשה שימוש בשם המושאל של אלמונית כדי ליצור נאמנות משתמעת בעניין הבית לטובת פלונית ופלוני, שרכשו את הבית והתגוררו  בו. העברה זו ללא תמורה מXXלאלמונית [מאב לבתו] הייתה פטורה ממס שבח, וחייבת ב-1/3 מס רכישה. פלונית ופלוני שילמו את מס הרכישה החל על העברת הזכויות ע"ש אלמונית .

הסכם הגירושין נערך בהסכמה. לא הוכח איום בסרבנות גט או שימוש בבית נשוא הדיון כקלף מיקוח בהליכי הגירושין. הבית לא אוזכר בהסכם הגירושין שאושר בבית הדין הרבני. מסמכי העברת הזכויות בבית ללא תמורה מXXלאלמונית נחתמו כ-3.5 חודשים לאחר אישור הסכם הגירושין בבית הדין הרבני.

ט., אמה של אלמונית , העידה לעניין זה: "הפתרון היחידי היה להעביר את זה לאלמונית בנאמנות [נאמנות משתמעת- י.ג] לא יכולתי להעביר את זה על * כי הוא היה קטין" [עמ' 160 שורות 1-4], "אני העברתי את זה" [טיפלתי בהעברת הבעלות בבית מXXעל שם הבת אלמונית -י.ג]" [עמ' 165 שורה 3].

הוכח באמצעות הצגת מסמכים [מוצגים ת/4, ת/5, ת/6, ת/7] שאת תשלום מס הרכישה בגין העברת הזכויות בבית מXXלבת אלמונית שילמו פלוני ופלונית. הוצגו בפני בית המשפט אישורי שלטונות מס שבח על תשלום מס רכישה בעסקה: 30.3.90 – 2978 ₪ [מוצג ת/4]. 13.5.90 – 3440 ₪ [מוצג ת/5]. הוצגו בפני בית המשפט תדפיסים מהחשבון המשותף של פלונית ופלוני בשנת 90'. עפ"י התדפיסים, באותם מועדים ששולמו התשלומים למס רכישה- נמשכו מחשבון הבנק של פלונית ופלוני הסכומים: 30.3.90 – 3300 ₪; 13.5.90 – 3800 ₪. העובדה שאת מס הרכישה בהעברת הזכויות בבית על שם אלמונית שילמו פלונית ופלוני – תומכת בקביעה שהמדובר היה בנאמנות משתמעת. 

XXהעיד בחקירתו בעמ' 117 שורות 5-8: "ש. אם אתה העברת לבת שלך את הנכס במתנה ...למה משפ' ב. שילמו את מס הרכישה ולא אתה? ת. אני לא יודע". אלמונית העידה בחקירתה בעמ' 187 שורה 31 עד עמ' 188 שורה 4: "ש. למה את לא שילמת את מס הרכישה ? ת. ...הייתי מאד צעירה, ואני לא יודעת מה הם עשו...".

בע"א 8168/09 ועד חב' עולי משהד נ' הועד המרכזי לעולי משהד, תק-על 2012 (4) 2317, בסעיף 18 לפסק הדגישה כב' השופטת חיות:

"ככל שביחסי נאמנות לצורך השאלת שם עסקינן נראה כי החוזה עם הנאמן...אינו חייב להיערך בכתב גם מקום שבו הנאמנות סבה סביב רכישת נכס מקרקעין ע"י הנאמן עבור הנהנה ורישומו ע"ש הנאמן".

בבע"מ 7033/15 פלוני נ' פלוני, תק-על 2016 (3) 9031, בסעיף 6 לפסק אמר כב' השופט הנדל:

"חוזה נאמנות ...יכול להיעשות בעל פה, בכתב או בצורה אחרת...חוזה נאמנות  אף  יכול  שיערך  במשתמע, שכן  קיבול הצעת חוזה ע"י נאמן אינו חייב להיות באמצעות הודעה מפורשת מצדו".

גם התשלום למס רכישה ע"י ט. ופלוני כדי שהזכויות תירשמנה ע"ש אלמונית , וגם התנהגות הצדדים במשך כ-27 שנים תומכים בקביעה שאלמונית הייתה מודעת  שהיא  נאמנה בעניין הבית לטובת פלונית ופלוני.  אלמונית  במשך למעלה

מ- 27 שנים לא  דרשה  דמי שכירות מפלונית ופלוני,  ולא  נדרשה ליתן הסכמתה לעריכת שיפוצים שנערכו בבית. חובות שחלו על הבעלים של הבית שולמו ע"י פלונית ופלוני [היטל סלילת כביש], ובפוליסות ביטוח שנרכשו לבית המוטבים היו פלונית ופלוני ולא אלמונית .

נדגיש לעניין זה, שלאחר גירושי הורי אלמונית ובסמוך לחתימת מסמכי העברת הזכויות בבית ע"ש אלמונית , עברה אלמונית להתגורר עם אמה בדירה שכורה ברעננה, ולא הפנתה פנייה לפלונית ופלוני בדבר היות הבית בבעלותה, ולא דרשה מהם לפנות את הבית או לשלם דמי שכירות. אלמונית העידה בעמ' 170 שורה 27 – עמ' 171 שורה 2: "אחרי שההורים שלי התגרשו ...עברתי לגור עם אמא שלי... בהתחלה רעננה ...ברעננה זה היה לדעתי שכור".

שישית, גם אם לא נחתמו הסכמים בעניין הנאמנות, אלמונית ידעה על ההסדר שגובש בשנת 90', ושהבית בבעלות פלונית ופלוני. ט., אמה של אלמונית , העידה בחקירתה: "ש. אביה מעביר על שמה של אלמונית בהעברה ללא תמורה את הבית הזה... את  ידעת  על  זה ?  ת.  לא  רק אני ידעתי. אני יזמתי ...ש. אחותך ובעלה ידעו על זה ? ת. בפירוש" [עמ' 155 שורות 4-9], "ש. ...את אמרת לאלמונית שהיא מחזיקה את הבית בנאמנות עבור מישהו ?  ת. ...אמרתי  לה  הרבה פעמים" [עמ' 161 שורות 16-17], "אלמונית  הייתה  מודעת  טוב מאד לאקט הזה ש. שהבית עובר על שמה ? ת. הבית עובר על שמה למען אחותי ש. איך היא הייתה מודעת ? ת. כי אני אמרתי לה" [עמ' 167 שורה 18 עד עמ' 168 שורה 3], "ש. את אמרת לה בעת ההעברה שהיא מקבלת את זה עבור הפלוניים שלה ? ת. בהחלט ...ש. מי שילם את מס הרכישה ? ת. אחותי ש. איך את יודעת ? ת. כי אני הבאתי לה את הפתק [השובר לתשלום מס רכישה –י.ג]" [עמ' 170 שורות 6-17], "אני אמרתי לה [לאלמונית -י.ג] הרבה פעמים שאחותי מתכוונת למכור את הבית" [עמ' 180 שורה 15], "היא [אלמונית – י.ג ] יודעת כי אני אמרתי לה את זה בזמן העברת הטאבו, בזמן...שאבא שלה העביר לה, ואני אמרתי לה בפירוש זה הבית של אחותי" [עמ' 184 שורות 1-2]. 

פלונית העידה בחקירתה: "...העבירה אחותי את הבית ע"ש אלמונית . אמרה פלונית  קחי זה הרישום ע"ש אלמונית , שאם תרצו למכור סידרתי את הטאבו...הוא [XXX- י.ג] רשם את זה ע"ש אלמונית ... וזאת הייתה  הצעה  של אחותי" [עמ' 61 שורות 13-17], "...ט. באה להגיד לנו שאנחנו רושמים את הבית ע"ש  אלמונית כי אין לנו סידור אחר, ואלמונית נאמנה שלנו" [עמ' 63 שורות 1-2], "ט. באה לספר שרושמים את  הבית  עליה [ע"ש אלמונית - י.ג]. היא  [אלמונית -י.ג ] הייתה נוכחת ...ש. מתי זה היה ? ת. 90' "[עמ' 63 שורות 19-22].

פלוני העיד בחקירתו בעמ' 25 שורות 17-19: "היא [אלמונית – י.ג] תמיד הלכה אחרי אמא  שלה  כמו  צל. היא [אלמונית - י.ג]  באה, ואמא שלה אמרה תשמעו, אני הולכת לרשום את הבית על אלמונית כי אין ברירה...". 

יש קושי להעדיף את עדות אלמונית על עדות אמה ט. [שהייתה מיופת כוחה של אלמונית לעניין נכסיה וביחסים טובים עימה עד לנקיטת עמדה בסכסוך] ועל עדויות פלונית ופלוני, במיוחד כאשר אלמונית העידה בעמ' 188 שורה 4: "...הייתי מאד צעירה, ואני לא יודעת מה הם עשו..." 

שביעית, בהסכם הגירושין, שנערך בין XXלבין ט. ואושר ע"י בית הדין הרבני ב-22.10.89 [מוצג ת/9], לא אוזכר הבית במסגרת הסדרי הרכוש בין בני הזוג  כרכוש בבעלות XXאו כרכוש שיועבר לבתם של בני הזוג, וזאת  חרף העובדה שבני הזוג טרחו ופירטו מקרקעין שנתקבלו ע"י ט. בירושה ויישארו בבעלותה, ומקרקעין שנתקבלו ע"י XXבירושה ויישארו בבעלותו.  

XXהודה  בחקירתו  בעמ' 85 שורות 11-13: "ש.  למה  לא  הזכרת  בהסכם  הגירושין  שהקוטג'  הזה [הבית נשוא  הדיון- י.ג ]  שלך ?  ת. אני  לא הזכרתי".

יודגש לעניין זה שהסכם הגירושין אושר ב-22.10.89 [מוצג ת/9], ומסמכי העברת הזכויות בבית מXXלבתו אלמונית נערכו כ-3.5 חודשים לאחר מכן, ב-8.2.90 [מוצג ת/7 למוצגי התובעים]. 

3.טענת ההתיישנות אינה יכולה לעמוד לאלמונית , באשר מירוץ ההתיישנות מתחיל רק מעת שהנאמן כופר בנאמנותו או מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה [ראו: ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן פ"ד נ (4) 520, 526, ע"א 3141/99 מגדל נ' פונדמינסקי פ"ד נה (5) 817, 824-825, ע"א 11422/04 עזבון זועבי נ' מנהל מקרקעי ישראל דינים עליון 2010 (143) 292 ס' 14 לפסק הדין].

אלמונית הודתה בחקירה בעמ' 179 שורה 17: "אני לא פניתי, אני לא דיברתי איתם אף פעם על הבית, מעולם".

עוד נעיר שאי הדיווח לשלטונות מס שבח על העסקה משנת 86' – אין בה כדי למנוע הצהרה על זכויות פלונית ופלוני בבית. מלוא התמורה בעסקה שולמה והחזקה נמסרה, אי החוקיות היא אינצידנטלית למהות ההתקשרות. אי דיווח ואי תשלום מס שבח ומס רכישה  נוגע לחלק הביצועי של העסקה ולא מהווה את עיקר ההתקשרות. ניתן לרפא את אי החוקיות ע"י מתן הוראות והתניית העברת הזכויות במרשם המקרקעין בתשלום מס שבח ומס רכישה בגין עסקת המכר מ-86'.

4.סוף דבר

[א] מוצהר בזה שהתובעים 1-2 הם בעלים בחלקים שווים של הקוטג' ברח' ***1 הרצליה הידוע כ**

[ב] רישום הזכויות בבית ע"ש הנתבעת היה בנאמנות לטובת התובעים 1-2 [נאמנות משתמעת על דרך השאלת שם הנתבעת].

רישום הזכויות בבית במרשם המקרקעין ע"ש הנתבעת יבוטל, ויוחזר רישום הזכויות המקורי ע"ש XX.

רישום הזכויות ע"ש התובעים 1-2 בבית במרשם המקרקעין יעשה מכוח הסכם מכר שנכרת ב-16.2.86 בין התובעים 1-2 לבין הבעלים הרשום – XX.

העברת הזכויות במרשם המקרקעין ע"ש התובעים 1-2 כפופה להצגת אישורי תשלום מס שבח ומס רכישה בגין עסקת המכר מ-16.2.86 בסך 140,000 דולר.

לצורך כך יהיה על התובעים 1-2 לדווח על העסקה, שלא דווחה, לשלטונות מס שבח ולשלם מס רכישה. באשר למס שבח, בהיעדר שיתוף פעולה מצד XX ובחלוף 60 יום ממועד הפסק, רשאים התובעים 1-2 לשלם את מס השבח בעסקה ולהגיש תביעה כספית כנגד XX להחזר תשלום מס שבח.

בהיעדר שיתוף פעולה ובחלוף 60 יום ממועד הפסק – מוסמך עו"ד אריה חגאג לחתום בשם XX ת.ז**  על כל מסמך שיידרש לצורך העברת הזכויות מXX ע"ש התובעים 1-2, לרבות שטרי מכר ודיווח על העסקה לשלטונות המס.

[ג]התביעה לסילוק יד ולדמי שימוש – נדחית.

[ד]הנתבעת תשלם לתובעים 1-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשתי התביעות בסך כולל של 30,000 ₪  צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

 ניתן היום, ט"ז חשוון תשע"ז, 17 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.