המבקשים פנו בהמרצת פתיחה, בבקשה להצהיר כי הם מימשו כדין את האופציה שהוקנתה להם לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 146 בגוש 6903 ברח' שטנד 9 בתל אביב, עליהם בנוי בנין מגורים, הכולל 10 דירות מגורים (להלן: "הנכס"), וכי הם זכאים להירשם כבעלים. עוד עותרים המבקשים להצהיר כי ככל שיחול היטל השבחה ממועד מימוש האופציה ועד לסיום ההליך - הוא יחול על משיבה 1 בלבד.
העובדות והשתלשלות העניינים
1.ביום 30.4.14 חתמו משיבה 1, א.ש. (להלן: "המשיבה" או "המוכרת"), ומשיב 2, אילן כהן, בנאמנות עבור חברת פורס 1 יעוץ גיוס הון ויזמות בע"מ (להלן: "המשיב"), על הסכם אופציה לרכישת מלוא הזכויות בנכס (להלן: "הסכם האופציה"), שצורף כנספח 1 להמרצת הפתיחה, וזאת בתמורה ל-100,000 ₪, כאשר האופציה הייתה בתוקף בהתאם להסכם למשך חמישה וחצי חודשים, עד ליום 15.10.14. להסכם האופציה צורף נוסח של הסכם מכר מוסכם, שיחול במקרה של מימוש האופציה (להלן: "הסכם המכר").
2.על פי הסכם האופציה, הוקנתה למשיב זכות אוטונומית לסיחור האופציה לצדדים שלישיים, ללא צורך בהסכמת המוכרת, וזאת בתנאי שהסיחור ייעשה במקביל למימוש האופציה על ידי הצד השלישי, שיממש בפועל את אופציית הרכישה (סעיף 8 להסכם האופציה). עוד נקבע, כי מימוש האופציה הינה זכות חד צדדית של בעל האופציה או רוכש האופציה, שאינה מצריכה עוד את הסכמת המשיבה, וכי תוך 7 ימים מהודעת המימוש מחויבת המשיבה לחתום על הסכם מכר בנוסח שצורף להסכם האופציה (as is). יצוין, כי על פי הסכם המכר שצורף להסכם האופציה, התמורה בגין מכירת הנכס הועמדה על סך של 17,900,000 ₪, צמוד למדד המחירים לצרכן של חודש פברואר 2014.
3.בין לבין, בהסכמת הצדדים, הוארכה תקופת האופציה לחמישה וחצי חודשים נוספים - עד ליום 1.3.15, או עד 14 יום לאחר התקיימות התנאי המתלה כפי שהוגדר בסעיף 3 להסכם האופציה (המתייחס להעברת מלוא הזכויות בנכס על שם המשיבה, בהתאם לצוואת בעלה המנוח), לפי המאוחר (נספח 2 להמרצת הפתיחה).
4.ביום 26.11.14 סיחר המשיב את זכויותיו על פי הסכם האופציה למבקשים (נספח 3 להמרצת הפתיחה), וזאת תמורת סך של כ-3.1 מיליון ₪. המשיב הודיע על כך למשיבה ביום 30.11.14.
5.למחרת, ביום 27.11.14, ביקש ב"כ המשיבה לדחות את מועד חתימת הסכם המכר שהיה קבוע לאותו יום, כדי לדון עם המבקשים בעניינים שונים. לפנים משורת הדין, הסכימו המבקשים לנהל עם המשיבה מו"מ על סוגיות שונות בהסכם המכר, כשלטענתם, לא היה בכך כדי לגרוע מהאמור בהסכם האופציה, המחייב את המשיבה לחתום על הסכם המכר תוך 7 ימים מהודעת המימוש, ללא כל תנאי.
6.ביום 17.12.14 הודיעו המבקשים למשיבה על מימוש האופציה בהתאם לקבוע בהסכם המכר (נספח י"ט לתגובת המשיבה), וצירפו שני שיקים בנקאיים: האחד לפקודת המשיבה, והשני לחשבון נאמנות.
יצויין כי בדיקת שעות המשלוח המופיעות על גבי הודעת הדוא"ל ועל גבי השיקים הבנקאיים, מצביעה על כך שככל הנראה משלוח ההודעה של המבקשים למשיבה, בצירוף השיקים, נעשה לאחר שמוקדם יותר באותו היום שלחה המשיבה לב"כ המשיבים הודעת דוא"ל, במסגרתה סירבה להוציא לפועל את העיסקה, ובה ציינה, בין השאר, כדלקמן:
"הנתונים שהתגלו לי והייעוץ שקיבלתי מביאים אותי לעמדה חד משמעית ונחרצת, כפי שגם נרשם הן בהסכם האופציה והן בנוסח הסכם המכר, כי אין בכוונתי לקיים עסקה עם 26 קונים בעלי מאפיינים מובהקים של קבוצת רכישה, כל עוד לא התקבל אישור סופי ומוחלט ע"י הרשות המוסמכת שהקונים אינם מהווים קבוצת רכישה.
משהתברר שהאופן בו התנהלו מולנו הקונים, הייתה בדרך של חשיפת האמת בחלקים, גורם לי הדבר לחוסר אמון בקבוצה, ובנסיבות הללו אני מניחה שברור גם לכם שההצהרה של - 'אנחנו לא קבוצת רכישה' אינה מספקת בנסיבות העניין. לפיכך, אדגיש שוב כי כל דבר פחות מאישור סופי ומוחלט של הרשות המוסמכת בדבר אי היותם של הקונים קבוצת רכישה, לא מספק אותי וגם לא את יועצי המקצועיים" (נספח י"ח לתגובה).
7.ביום 24.12.14 הודיעה המשיבה, באמצעות בא כוחה עו"ד יוסף תמיר, כי היא דוחה את הודעת הסיחור ואת הודעת המימוש. לטענתה, לאור החשש כי המבקשים הינם קבוצת רכישה, היא סירבה לקיים את ההסכם (נספח כ' לתגובת המשיבה). יצוין כי במסגרת הודעה זו ציין ב"כ המשיבה כי השיקים הבנקאים לא יועברו למשיבה וכי המבקשים מתבקשים לאסוף אותם ממשרדו.
לאחר שהמשיבה עמדה בסירובה, הוגשה בחודש פברואר 2015 התובענה נשוא הדיון.
טענות הצדדים
8.לטענת המבקשים, על פי הסכם האופציה, המשיבה לא הייתה רשאית "לדחות" את הודעת המימוש מכל סיבה שהיא, לרבות הנימוק כי המבקשים מהווים קבוצת רכישה. לטענתם, המשיבה נהגה בחוסר תום לב, זאת מאחר שנוהל בין הצדדים מו"מ, שבסופו גובש מתווה סופי ומוסכם, שאף כלל הסכמה של המבקשים ליתן למשיבה בטוחה, למקרה שתידרש לשלם מע"מ אם אכן ייקבע כי מדובר בקבוצת רכישה, והוסכם כי הדבר יבוא לידי ביטוי בהסכם המכר, שיכלול הוראה מפורשת לפיה ככל שיחול מע"מ - הוא יחול על הרוכש. בכל מקרה, לטענתם, חששה של המשיבה כי מדובר בקבוצת רכישה מופרך ואינו מבוסס, שכן ברשותם חוות דעת משפטית מאת עו"ד זיו שרון, לפיה רכישת הנכס ע"י המבקשים אינה מהווה רכישה במסגרת קבוצת רכישה כהגדרתה בחוק. בהקשר זה, דרישת המשיבה לקבל "פרה-רולינג" לפיו המבקשים אינם מהווים קבוצת רכישה - אינה אפשרית כשמדובר בחבות במע"מ, לאור מדיניות רשות המסים.
9.לטענת המבקשים, מרבית טענותיה של המשיבה הינן כלפי המשיב, והסיבה האמיתית לסירובה של המשיבה להשלמת העסקה היא כי המשיבה התחרטה וסברה כי הנכס שווה יותר, דהיינו למשיבה היה למעשה ספק לגבי כדאיות העסקה. המשיבים טוענים שמדובר בנימוק שעל פי דין אינו מתיר את ביטול ההסכם, כשלטענתם, בינתיים, ממשיכה המשיבה לקבל מהדיירים בבניין דמי שכירות חודשיים בגין הנכס בסך של כ-50,000 ₪ לחודש, אותם היא ממשיכה לשלשל לכיסה.
לטענתם, התנהגות המשיבה מהווה הפרה יסודית של הסכם האופציה, כאשר יתכן ובהמשך יהיו להם תביעות כספיות מהמשיבה, ולפיכך מבוקש היתר לפיצול סעדים.
10.בנוסף טוענים המבקשים, כי ככל שתאושר תוכנית בניין עיר ת"א 3616/א, עלול הדבר להשפיע על העסקה, ולהטיל חבות בהיטל השבחה. משהמשיבה היא הגורם לעיכוב - ככל שיחול היטל השבחה הם ידרשו להטילו עליה.
11.מנגד, טוענת המשיבה, כי הסכם האופציה שנחתם עם המשיב - בוטל על ידה, והוא בטל, כל זאת בשל פגמים בכריתתו (טעות והטעיה), חוסר תום לב, הפרות יסודיות מצד המשיב, ועושק. לטענתה, המשיב, שפעל עבור בעלה המנוח בכל הקשור לניהול הנכס, ברכישה, באחזקה, ובניסיון לקבלת היתר בניה, ניצל את חולשתה לאחר פטירת המנוח, ולמעשה רימה אותה, כדי להפיק רווח אישי על חשבונה, כאשר שכנע אותה לחתום עימו על הסכם האופציה בתמורה לסך של 100,000 ₪ בלבד, כאשר מדובר בנכס השווה מיליונים. עוד היא טוענת, כי המשיב הוציא מהמנוח כספים רבים במרמה בכל הקשור לניהול הנכס.
לטענתה, לאחר פטירת המנוח, ועוד במהלך השבעה, דיווח לה המשיב כי לא הצליח לקבל היתר בניה, והמליץ לה למכור את הנכס במהירות, כדי למנוע הפסדים, תוך שהוא למעשה משכנע אותה למכור את הנכס במחירי הפסד ומטעה אותה לגבי מצב הנכס והדחיפות במכירתו. לטענתה, היא לא הבינה את פרטי ומשמעות העסקה, והמשיב ניצל זאת כדי לעשות רווח ניכר על חשבונה, כאשר על סיחור האופציה קיבל המשיב למעלה מ-3 מיליון ₪.
12.עוד טוענת המשיבה, כי בכל מקרה המבקשים אינם מקיימים את הוראות הסכם האופציה והסכם המכר, ולכן אינם רשאים לעתור לכל סעד נגדה. לטענתה, הוסכם במפורש כי הנכס לא יימכר לקבוצת רכישה, ועל פי עמדת עו"ד מאיר מזרחי, קיימים למבקשים סממנים של קבוצת רכישה. עוד לטענתה, למעשה לא קיים כל הסכם בינה לבין המבקשים, ואין להם כל עילה חוזית כלפיה.
לאור זאת, ולאור התנהגות המשיב, טוענת המשיבה, כי אין כל תוקף להודעת המימוש.
13.המשיב מצדו תומך בבקשת המבקשים, וטוען לחוסר תום לב מצד המשיבה, שמנסה, לטענתו, להתחמק מהסכמים עליהם חתמה בידיעה מלאה. לטענתו, הסכם האופציה שריר ותקף, ואין כל עילה לבטלו. טוען המשיב, כי הודעת הביטול לגבי הסכם האופציה נשלחה ע"י המשיבה לראשונה רק ביום 31.3.15, לאחר הגשת התובענה, ועל כן היא חסרת תוקף. לטענתו, היוזמה לעריכת הסכם אופציה באה מצד המשיבה ומשפחתה, ובעצתו של יועץ המס, עו"ד מאיר מזרחי, שנתן למשפחת ש. יעוץ משפטי לפני חתימת ההסכם.
לטענתו, הסכם האופציה ברור וחד משמעי, ומקנה לו זכות מוחלטת לסחר את האופציה, תוך שהמשיבה התחייבה לחתום על הסכם המכר בנוסחו הקבוע והמוסכם תוך 7 ימים מהודעת המימוש.
הראיות
ראיות המבקשים
14.מטעם המבקשים הוגש תצהיר אחד בלבד של מר יאיר קרינסקי, עו"ד במקצועו, שאינו אחד מהמבקשים אלא שימש כנציג שלהם, אליו צורפו מסמכים שונים. מר קרינסקי העיד "אני איגדתי את כל המשקיעים.. נכחתי בפגישות, והמשיבה מעולם לא נכחה בפגישות" (עמ' 11). העד לא ידע ליתן פרטים על ההסכם עצמו ותוכנו, וחזר והעיד כי לא הוא ניסח את ההסכם. יצוין, כי בתצהירו של מר קרינסקי לא צויין תאריך מימוש האופציה - שהיה ככל הנראה, ועל פי גרסת המשיבה, ביום 17.12.14. בעדותו ציין "אני חושב שהודעת המימוש היתה ב-17-18 לדצמבר לא זוכר בדיוק..." (עמ' 12). מר קרינסקי לא הכחיש כי ידע גם במועד שניתנה הודעת המימוש שנציגי המשיבה מוטרדים מהאפשרות שהמבקשים מהווים קבוצת רכישה, אך טען כי הגיעו להסכמות בעניין בטחונות ונטל התשלום למקרה שיוטל מע"מ (עמ' 13).
ראיות המשיבה
15.המשיבה הגישה תצהיר מטעמה, וכן צורף לתגובתה תצהיר של בנה, מר ת.ש..
המשיבה פירטה בתצהירה את מערכת היחסים בין בעלה המנוח לבין המשיב, תוך שציינה כי המשיב היה מעורב ברכישת הנכס (שנרכש על ידה ועל ידי בעלה המנוח ביום 7.9.11 תמורת 16,310,000 ₪), כאשר המשיב הבטיח להשיג היתרי בנייה, וכן היה מעורב באחזקתו וניהולו של הנכס. המשיבה הצהירה כי לאחר פטירת בעלה, לחץ עליה המשיב למכור את הנכס בכדי למנוע הפסדים ולפחות להחזיר את ההשקעה בנכס. המשיבה פירטה את השתלשלות האירועים לאחר פטירת המנוח. בתוך כך הצהירה כי המשיב "הציף אותי בפרטים על הנכס", "לחץ עלי ועל בני ת.ש. למהר ולמכור את הנכס". עוד הוסיפה כי "מצגיו וטעוניתיו של מר כהן היו כולם במרחב שבין כזבים מוחלטים להצגה מניפולטיבית של עובדות". לבסוף הצהירה המשיבה כי "התברר מעל לכל ספק כי מר כהן ניצל את האמון שנתן בו בעלי המנוח עוד בחייו והגדיל לעשות כאשר לאחר פטירתו ניצל את מצוקתי ואת חוסר הבנתי וגזל ממני סכומי עתק".
בעדותה בביהמ"ש טענה, כי "העסקה נעשתה בהטעיה ובשקרים" מצדו של המשיב (עמ' 22), תוך שציינה כי הוא "סידר" אותה. כשנשאלה האם הכעס נובע מכך שמחיר הנכס נמוך, השיבה כי מדובר במחיר הפסד, וכי ערכו הריאלי של הנכס גבוה בהרבה מהמחיר שצויין בהסכם המכר שצורף להסכם האופציה (עמ' 23). כמו כן העידה, כי בכל הנוגע לחתימת הסכם האופציה - שלמעשה קובע גם את מחיר הנכס - "אני לא ידעתי על מה אני חותמת" (עמ' 23), "לא ידעתי מה זה אופציה" (עמ' 29). בהקשר זה העידה כי מי שקבע את מחיר הנכס היה המשיב בלבד (עמ' 33), ורק אחרי סיחור האופציה הבינה את שוויו האמיתי של הנכס (עמ' 34).
כשנשאלה לגבי הודעת הדוא"ל ששלחה ביום 17.12.14 (נספח י"ט), השיבה כי "ביקשתי למכור לבן [אדם - תוספת שלי, ר.ל.ש] אחד ולא ל-32 איש. יש חוזה והוא הפר את החוזה" (עמ' 25). כשנשאלה מדוע קיימת התנגדות כעת לעסקה לאחר שרשויות המס אישרו למעשה את העסקה, לא השיבה לשאלה (עמ' 24-25), ולא ידעה להסביר ממה נובעת התנגדותה לקבוצת רכישה. בסיום חקירתה נשאלה בחקירה חוזרת האם הייתה מסכימה למכור לאור מה שהיא יודעת היום, והשיבה - "לא" (עמ' 36).
לגבי מעורבות בנה, העידה תחילה שבכל הנוגע למכירת הנכס החלה מעורבותו רק לאחר סיחור האופציה (עמ' 30), ואולם בהמשך עדותה אישרה כי הוא היה מעורב מההתחלה (עמ' 30).
16.בנה של המשיבה, מר ת.ש., העיד כי על פי הייעוץ המשפטי שקיבלו הייתה קיימת חשיפה משמעותית לכך שמדובר בקבוצת רכישה (3 עמ' 36-37). לגבי מעורבותו העיר כי "בעניינים הכספיים רק אני הייתי מעורב" (עמ' 37), וכי מי שערך את החישוב של שווי הנכס בזמן עריכת הסכם האופציה היה המשיב (עמ' 37), אך אישר כי עו"ד מטעמם בחן את הסכם האופציה (עמ' 39), ואישר כי קיבל לידיו, מהמשיב, חוות דעת שמאית לפני החתימה על הסכם האופציה, אך "לא ראיתי אותה. לא עיינתי בה כי דיברתי עם אילן על זה" (עמ' 39), וכי "הולחצתי על ידי אילן שאני אמור לחתום מידית" (עמ' 39). עוד העיד כי מעורבותו החלה "למעשה אחרי הסיחור" (עמ' 38).
17.יצוין, כי בעדותם של המשיבה ובנה לא נטען כי במהלך המו"מ עם המבקשים הועלתה על ידם טענה כלשהי לגבי הטעייה או עושק שהופעל כלפיהם מצד המשיב לחתום על הסכם האופציה.
ראיות המשיב
18.המשיב טען בתצהירו כי משפחת ש. הם שביקשו למכור את הנכס, כי לא מדובר ביוזמה שלו, וכי הם היו מיוצגים בכל העת על ידי עורכי דין.
בחקירתו הנגדית הכחיש המשיב את כל הטענות בעניין עושק וניצול (עמ' 43). בעדותו טען כי היוזמה לעסקה הייתה של משפחת ש., מייד לאחר השבעה (עמ' 44). לטענתו, המשיבה הייתה מלווה במספר יועצים (עמ' 46), ומשפחת ש. היא שניסחה את הסכם האופציה בעזרתם של עו"ד מזרחי ועו"ד אלמוג (עמ' 47, עמ' 51), כאשר קיבלה חוו"ד שמאית לפני חתימת ההסכם. כך העיד המשיב:
"ת. חד משמעית לא אני הצעתי את הסכם האופציה.
ש. מי העלה לראשונה את הסכם האופציה.
ת. מר יאיר מזרחי.
...
ת. אורית ישבה בפגישה והציעה דרישות וביקשה לעגן בחוזה... ביני לבינה" (עמ' 51).
19.יצוין, כי עו"ד אלמוג דורון, שייצג את המשיבה בעבר, ועו"ד מאיר מזרחי (יועץ המס), שלטענת המשיב הוא זה שהמליץ למשיבה ומשפחתה לערוך את הסכם האופציה ולחתום עליו - לא זומנו לעדות. לא מן הנמנע שעורכי הדין יכלו לשפוך אור על נסיבות המקרה, בכל הנוגע למערכת היחסים בין המשיבה לבין המשיב. יחד עם זאת, שני הצדדים בחרו, כל אחד מטעמיו, שלא להביאם לעדות. בנסיבות אלה, קשה לקבוע אם אכן יכלו עדים אלה לשנות את פני הדברים.
ד י ו ן
הסכם האופציה בין המשיבה לבין המשיב
20.טענתה המרכזית של המשיבה הינה לפגם בהסכם האופציה, שמהווה את עסקת היסוד, שככל שההסכם בטל, המשיב אינו רשאי לסחר למבקשים את זכויותיו בנכס. לטענתה, הסכם האופציה בינה לבין המשיב נחתם מתוך טעות או הטעיה או עושק מצד המשיב, שהטעה אותה לגבי מצב הנכס וקיומה של דחיפות במכירתו, ודחק בה ליתן לו את האופציה לרכישת הנכס, ולחתום על ההסכם, מבלי שהסביר לה ומבלי שהבינה את משמעות הדבר, כאשר כל שציין בפניה המשיב היה כי האופציה תחסוך לה את הצורך להתמודד עם הטיפול במכירת הנכס, ותשרת את האינטרסים שלה. משכך לטענתה, הסכם האופציה בטל ומבוטל. בהתאם לכך, טוענת המשיבה כי היא אינה מחוייבת כלפי המבקשים, היא אינה חייבת לחתום על הסכם המכר, ויש על כן לדחות את התובענה נגדה.
21.טענה זו לא נטענה על ידי המשיבה בזמן אמת. יש לזכור שהסכם האופציה נחתם בחודש אפריל 2014, כאשר גם לאחר מכן הסכימה המשיבה להאריך את האופציה שניתנה למשיב בכחמישה חודשים נוספים, כאשר הטענות על טעות, הטעיה או עושק מצד המשיב, עלו לראשונה, רק בתגובתה של המשיבה לתובענה, שהוגשה בפברואר 2015, כאשר תגובתה ותצהירה של המבקשת הוגשו לביהמ"ש ביום 12.4.15, כשנה לאחר חתימת האופציה. אם אכן סברה המשיבה שהיה עושק והטעיה, כיצד לא טענה זאת הרבה קודם לכן?!
משלא עשתה זאת - מדובר בשיהוי ניכר.
גם כאשר סירבה המשיבה לחתום על הסכם המכר עם המבקשים, היה זה בטענה כי יש לה חשש שמדובר בקבוצת רכישה, דבר שעלול לחשוף אותה לחבות במע"מ, אך גם במועד זה לא העלתה כל טענה לגבי תוקפו של הסכם האופציה. הנימוק שהועלה על ידי המשיבה, הן בפני המבקשים והן בפני המשיב, שעה שסירבה לחתום על הסכם המכר עם המבקשים, היה שמדובר בקבוצת רכישה, ולא הייתה כל טענה של הטעייה או עושק. כך גם בהודעת הדוא"ל ששלחה המשיבה בעצמה ביום 17.12.14 לב"כ המבקשים, אשר הודיע שהיא מסרבת לחתום על ההסכם עם המבקשים, וגם במכתב שנשלח ביום 24.12.14 ע"י ב"כ המשיבה לב"כ המבקשים (נספחים 5 ו-6 להמרצת הפתיחה) - לא עלתה כל טענה לגבי תוקפו של הסכם האופציה.
22.לגופו של עניין, לאחר בחינת מכלול הראיות במקרה דנן, אני סבורה כי המשיבה לא הרימה את הנטל הדרוש, ולא הוכיחה טענתה לפגם בכריתת הסכם האופציה, כפי שיפורט להלן.
23.חוק החוזים קובע מס' פגמים בכריתתו של הסכם אשר בהתקיימם עשוי לעמוד למבקש סעד של ביטול ההסכם. ככלל, בית המשפט יורה על ביטול הסכם, גם כאשר אדם הבין על מה הוא חותם, במקרים בהם יוכח שאחד הצדדים חתם על ההסכם בשל טעות (סעיף 14 לחוק החוזים), הטעייה (סעיף 15 לחוק החוזים), כפייה או עושק (סעיף 18 לחוק החוזים). אין זה מתפקידיו של בית המשפט לבחון את כדאיות העסקה ולתקן את ההסכם כאשר אחד הצדדים טעה באשר לטיב התנאים או כדאיותם (סעיף 14(ד) לחוק החוזים).
24.יש לזכור כי סתירת החזקה לפיה אדם יודע ומבין את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם, כרוכה בנטל הוכחה מוגבר. משנחתם מסמך על ידי אדם בר דעת ובוגר, וניתנה לו שהות לבחון את המסמך ולהיוועץ, ואין כל סימן להפעלת לחץ על החותם - לא בנקל תישמע הטענה כי החותם לא הבין את תוכנו של המסמך עליו הוא חתם או הוטעה [ע"א 1333/14 סעדה גואנה מיטרי נ' עו"ד עלס דוברונסקי (פורסם בנבו, 28.7.15) וההפניות שם]. המשיבה לא עמדה בנטל זה, ולא הוכיחה כי לא ידעה ולא הבינה על מה היא חותמת, כמו גם לא הוכיחה כי חתימת הסכם האופציה נעשתה מתוך טעות, הטעייה או עושק.
25."'טעות' בדיני החוזים משמעה הערכה שגויה של מציאות הדברים לאמיתה. ובמילים אחרות, מדובר בקיומו של פער בין המציאות כפי שהיא נתפסת בתודעת הצדדים ובין מציאות הדברים כהוויתה" [ע"א 7920/13 עמיקם כרמל נ' אודליה טלמון (פורסם בנבו, 29.2.16) (להלן: "פס"ד עמיקם כרמל"); (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה) (להלן: "שלו"), בעמ' 277]. החלטתו של אדם להתקשר בחוזה מתגבשת על יסוד נתונים שהוא מאמין בקיומם. טעות לגבי נתונים אלה היא אפוא פגם תודעתי ברצון [ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נז(4) 817]. לשם כך יש לבחון האם הטוען לטעות הניח את המצע העובדתי הדרוש להוכחת טענותיו (פס"ד עמיקם כרמלי). כך למשל, בענייננו, טוענת המשיבה לטעות הן ביחס לשווי הנכס, הן ביחס למצב הנכס והן ביחס לדחיפות למכור את הנכס, ויש לבחון האם הוכיחה טענותיה. כפי שיפורט בהמשך, המשיבה לא הביאה כל ראיה להוכחת טענותיה.
26.הטעיה היא "הצהרה טרום-חוזית כוזבת" (שלו, בעמ' 309). הטעייה יכולה להיות באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת, או במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים, מקום בו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי. יש לזכור כי כאשר ככל שלא הוכחה טעות (אם כי הדרישה היא לטעות ולא לטעות יסודית) - לא תקום עילת ההטעיה [ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (פורסם בנבו, 6.6.11)].
27.פגם נוסף בכריתת חוזה, שעשוי להוביל לביטולו, מעוגן בסעיף 18 לחוק החוזים, הקובע את עילת ה"עושק". עילת העושק דורשת להוכיח, במצטבר, מצוקה (שכלית, פיזית או חוסר ניסיון), ניצול, וכן יש להוכיח כי "תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל", כאשר מדובר בתנאים שלובים, התלויים בעוצמתם זה בזה [רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' יוסף קסל (פורסם בנבו, 21.9.14); שלו, בעמ' 341 ואילך]. בכל הנוגע ל"מצוקה" יש להוכיח כי מדובר במצוקה כבדת משקל, ממשית ומשמעותית, ולא כל קושי ארעי או חולף יוצר מצוקה, הכל בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה [ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו (1) 762].
כך למשל, ככל שהטענה היא כי התמורה בגין הנכס אינה משקפת את המחיר הריאלי של הנכס בעת כריתת החוזה, הרי שעל הטוען (המשיבה בענייננו) להביא ראיות מוצקות לכך, לכל הפחות על ידי הגשת חוות דעת שמאית, שלא הוגשה בענייננו [ע"א 1333/14 סעדה גואנה מיטרי נ' עו"ד עלס דוברונסקי (פורסם בנבו, 28.7.15)].
28.ומן הכלל אל הפרט; במקרה דנן, לא הוכחה אף עילה המהווה פגם בכריתת ההסכם, נהפוך הוא; התרשמתי מעדות המשיבה כי בעת החתימה על הסכם האופציה היא ידעה והבינה היטב את משמעות העסקה, ואת העובדה שהמשיב מקבל למעשה אופציה ובלעדיות לרכוש בעצמו את הנכס או לסחר אותו לכל קונה שימצא לנכון, ובלבד שהדבר יהיה בתמורה לסכום נטו שנקבע בהסכם האופציה.
לאורך כל הדרך הייתה המשיבה מיוצגת על ידי עו"ד, ואף העידה שעו"ד אלמוג ראה את הסכם האופציה, ואישר לה לחתום עליו:
"ש: עורך דין אלמוג ראה את הסכם האופציה?
ת: אני חושבת שכן, הם עשו את זה בלעדיי. אני באתי וחתמתי.
ש: עורך דין אלמוג אישר לך לחתום? לא היית חותמת אם לא היה מאשר לך לחתום נכון?
ת: נכון" (עמ' 29).
גם בנה של המשיבה, אישר בעדותו כי עו"ד אלמוג ייצג את המשיבה בהסכם האופציה, ובחן אותו בטרם חתמה עליו (עמ' 38 - 39).
המשיבה חתמה על הסכם האופציה מרצונה, והייתה מלווה על ידי בנה, שאישר שהיה מעורב בבדיקת שווי העסקה, וקיבל לידיו את חווה"ד השמאית שנערכה לפני חתימת הסכם האופציה (נושאת תאריך 28.4.14), בה אף צוין כי המזמין הוא בנה של המשיבה - ת.ש., שאף הודה בעדותו כי חוה"ד נמסרה לעיונו לפני חתימת הסכם האופציה, אם כי טען שהוא לא עיין בה (עמ' 39, שורה 25), דבר שתמוהה בנסיבות העניין. גם המשיבה אישרה בתצהירה כי התקבלה חו"ד שמאית יום לפני החתימה על הסכם האופציה. יודגש, כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר שצורף להסכם האופציה אף עולה על שווי הנכס במימוש מהיר כפי שהוערך ע"י השמאי בחוות הדעת. עוד יצוין בהקשר זה, כי המשיבה לא טרחה להגיש חוות דעת שמאית נגדית שמלמדת שווי הנכס בעת כריתת הסכם האופציה היה גבוה יותר, ולא צירפה כל ראיה שיכולה להוכיח את טענותיה. מכאן שהמשיבה אינה יכולה לטעון כי היה עושק והתמורה לא הייתה ריאלית.
29.בחינת חומר הראיות במקרה זה מלמד על מעורבות גורמים שונים ממשפחת ש. ועורכי דינם עוד לפני עריכת הסכם האופציה. כל אלה מלמדים גם הם על העדר הטעיה או עושק מצד המשיב, שכן המשיבה הייתה מיוצגת לאורך כל הדרך. מסיכום פגישה שנערכה ביום 14.3.14 (סיכום שנשלח בהודעת דוא"ל על ידי המשיב, לבתה ובנה של המשיבה ולעו"ד אלמוג דורון, ושצורף לסיכומי המשיב לאחר שהדבר עלה בחקירתו) עולה כי הוסכם בין כל הנוגעים בדבר כי המשיב "יתחיל במשא ומתן מול משקיעים להחלפת המשפחה בעסקת שטנד 9 בדרך של החזרת ההשקעה הדולרית לחשבון המשפחה... מיסים - המערכת החוזית החדשה תבחר בהתאם לייעוץ מס הנוגע למכירת הנכס"...".
30.המשיבה טענה, כי המשיב הוא שיזם את הסכם האופציה, שידל אותה ושכנע אותה, תוך הטעייתה, כי כדאי לה ליתן לו אופציה לרכוש את הנכס. המשיב מצדו כפר בכך, וטען שהמשפחה היא שביקשה לממש את הרכוש תוך זמן קצר, כדי למנוע הפסדים. אני מאמינה שהמשיב הוא זה שיזם והגה את הרעיון שתינתן לו אופציה לרכוש את הנכס במחיר שנקבע. על ידי כך הוא קיבל למעשה בלעדיות לסחר את הנכס במחיר שנקבע, כאשר לא נקבע בהסכם שהוא אינו רשאי לקבל תמורה בגין סיחור האופציה, ומטעם זה לא ניתן לקבוע שהסיחור לא היה כדין. אומנם, ניתן לקבוע שהיה למשיב אינטרס לקבל אופציה לסחר את הנכס, אולם לא הוכח שהמשיב פעל שלא כדין, ושהתמורה שנקבעה בהסכם המכר לא הייתה ראויה. נהפוך הוא, הוגשה חו"ד של השמאי סיידוף, שהוצגה למשיבה לפני החתימה על הסכם האופציה, שלא נסתרה בשום שלב, ולא הוגשה חוות דעת נגדית. מנגד, גם למשיבה היה אינטרס מסויים ליתן למשיב אופציה לרכוש הנכס במחיר מוסכם נטו, שכן הדבר הסיר מהמשיבה ומשפחתה את הצורך להמשיך ולחפש קונה ולטפל במכירה. דבר זה הוסבר לה. לפיכך, על אף שהיוזמה הייתה של המשיב, שאולי אף פעל נמרצות לשכנוע המשיבה, הרי שבסופו של יום השתכנעתי כאמור כי המשיבה הבינה על מה היא חותמת, תוך שהבינה את היתרונות והמשמעויות של הסכם האופציה, ותוך שהיא מלווה ביעוץ משפטי, ובחו"ד שמאית, התואמת את התמורה שעוגנה בהסכם המכר שצורף להסכם האופציה.
31.לסיכום, אני סבורה כי הוכח שהמשיבה ידעה והבינה את משמעות הסכם האופציה עליו חתמה מרצונה, ולא הוכחו טענות המשיבה בדבר טעות או הטעיה. מעבר לכך, לא הוכח שהיה עושק, שהרי הייתה בפני הצדדים חוות דעת שמאית, שבשום שלב לא הוכח כי היא לא שיקפה את שווי הנכס ואת התמורה הראויה, כאשר המשיבה הייתה מיוצגת כל העת.
האם מדובר בקבוצת רכישה?
32.מרגע שנקבע שהסכם האופציה תקף, ואין לקבל את טענותיה של המשיבה בדבר פגם בכריתתו - יש לבחון האם הייתה למשיבה הצדקה לנהוג בניגוד להתחייבותה, ולסרב לחתום על הסכם המכר בנימוק שהמבקשים הם בגדר "קבוצת רכישה".
33.המשיבה טענה כי על פי הסכם האופציה והסכם המכר המשיב אינו רשאי למכור את הנכס לקבוצת רכישה. עיון בהסכמים מלמד כי נקבע אומנם שנדרשת הצהרה של מקבל האופציה והרוכש (בהתאמה), כי הוא "אינו מהווה 'קבוצת רכישה' כהגדרתה בחוק" (סעיף 5.3 להסכם האופציה וסעיף 4.7 להסכם המכר שצורף להסכם האופציה), אך המבקשים מלאו תנאי זה המופיע בהסכם המכר, כאשר שבו והצהירו כי אינם מאוגדים כקבוצת רכישה.
34.טענתה של המשיבה, שהועלתה רק בסיכומים, לפיה יש לפרש את ההסכמים כאילו הם אוסרים מכירה אפילו אם קיים רק סיכון שהרוכש מהווה קבוצת רכישה - דינה להידחות. טענה זו לא הוכחה. הן המשיבה והן המשיב לא העידו לגבי כוונת הצדדים בעת חתימת ההסכם. הדבר אינו עולה מלשון ההסכמים, ולא הוכחה כל כוונה אחרת מצד הצדדים.
35.מלשון ההסכם עולה שכל שנדרש הוא כאמור הצהרה של הרוכשים כי הם אינם מהווים קבוצת רכישה. ואכן, המבקשים הצהירו זאת, ובהמשך אף הצטיידו בחוות דעת משפטית, לפיה הם אינם בגדר קבוצת רכישה (נספח 7 להמרצת הפתיחה), ואף הגדילו לעשות, כאשר הסכימו לנהל עם המשיבה מו"מ על אף שבהתאם להתחייבותה בהסכם האופציה, היה עליה לחתום על הסכם המכר ללא כל תנאי. כך על פי סעיף 2.4 להסכם האופציה הקובע כי נוסח הסכם המכר שצורף הוא סופי ומוחלט, וכן סעיף 8.5 הקובע כי "מקנה האופציה מסכים לכך ומתחייב לחתום על הסכם המכר עם הצדדים השלישיים...".
המבקשים אף הסכימו ליתן למשיבה ביטחונות למקרה בו בכל זאת ייקבע כי הם קבוצת רכישה - שאז קיים למעשה הסיכון של הטלת מע"מ, כאשר המבקשים הסכימו לקחת על עצמם את הנטל לשאת בתשלום מע"מ ככל שיוטל, ומכאן שלמעשה לא ברור הבסיס להתנגדות המשיבה לחתום על הסכם המכר.
36.אין לקבל את טענת המשיבה כי על פי חוות דעתו של עו"ד מזרחי, מדובר בוודאות בקבוצת רכישה, שכן חוות הדעת (נספח י"ג לתגובת המשיבה) אינה חד משמעית, ועו"ד מזרחי הבהיר בהודעת דוא"ל אותה העביר למשיב כי הדבר לא נקבע על ידו באופן מפורש, אלא הוא התייחס אך ורק לסיכונים האפשריים מתוך זהירות (נספח 10 לתיק מוצגי המבקשים).
37.לאור כל האמור, אני סבורה, כי בנסיבות העניין, לא הייתה למשיבה עילה לסרב לחתום על הסכם המכר. לא הוכח שהמבקשים הם קבוצת רכישה, מה גם שמעבר לדרוש, הסכימו המבקשים ליתן למשיבה בטוחות באופן שגם אם בסופו של דבר ייקבע כי מדובר בקבוצת רכישה - הם ישאו בכל ההוצאות הנוספות.
38.מסקנה זו מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה, כי בפועל, בסופו של יום, רשות המסים אישרה את השומות העצמאית שהגישו המבקשים בגין מס רכישה (נספח 9 לתיק מוצגי המבקשים), כאשר החישוב נעשה על בסיס העובדה שלא מדבר בקבוצת רכישה. די בכך כדי לקבוע שלא מדובר היה בקבוצת רכישה. לו רשויות המס סברו כי מדובר בקבוצת רכישה, לא הייתה מתקבלת השומה העצמית ומס הרכישה היה נקבע בסכום גבוה בהרבה. לאור זאת, אין לקבל את טענת המשיבה בסיכומיה, לפיה אין באישורי מס הרכישה כדי ללמד על כך שלא מדובר בקבוצת רכישה. די בכך כדי לקבוע כי המשיבה צריכה הייתה לחתום הסכם המכר עם המבקשים.
טעות בכדאיות העיסקה
39.כפי שפורט לעיל, המשיבה ביקשה לחזור בה מהתחייבויותיה על פי הסכם האופציה, כאשר תחילה טענה כאמור שהיא מסרבת למכור את הנכס למבקשים שכן הם קבוצת רכישה, ולאחר מכן, רק בתגובתה להמרצת הפתיחה טענה לראשונה כי יש לבטל את הסכם האופציה עליו הוחתמה על ידי המשיב בטעות, הטעיה ובעושק. כאמור, טענות אלה לא הוכחו, ונטענו לראשונה תוך שיהוי ניכר, כאשר המשיבה ידעה שזכויות צד ג' תלויות בכך, והמשיבה לא נקטה בכל פעולה לביטול ההסכם קודם לכן.
כפי שהודתה המשיבה בעדותה, היא התחרטה כי סברה שמכרה את הנכס בהפסד, כפי שעולה מעדותה:
"ש: תעני לי בכן או לא - האם את כועבסת שמכרת את הנכס במחיר נמוך?
ת: לא, אני כועסת על זה שהוא 'סידר' אותי.
ש: באישה אופן הוא 'סידר' אותך, שהוא הביא אותך לקבל תמורה נמוכה על הנכס?
ת: מה זה נמוכה?! בהפסד!" (עמ' 23, שורות 7 - 11).
משכך, לכל היותר, ניתן לומר כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה.
40.הלכה היא כי טעות גרידא בכדאיות עסקה אינה מקימה עילה לביטול ההסכם [ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (פורסם בנבו, 14.8.2008)]. החוק איננו כולל הגדרה של המונח "כדאיות העסקה" והמלומדת ג' שלו ציינה כי הכוונה ל"תשואה, טובת הנאה, תועלת, ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מעסקה. טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי" (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה), בעמ' 298). בע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513, 527 (1994) אימץ בית המשפט העליון לעניין זה את תיאוריית הסיכון שהציע פרופ' פרדימן [ד' פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד 459, 466 (1989)], לפיה טעות בכדאיות העסקה היא טעות הבאה בגדרי הסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, בין במפורש ובין מכללא, ועליה אין הוא רשאי להסתמך בטענה כי דין החוזה להתבטל בעילה של טעות [ראה גם ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4)817].
גם בפס"ד עמיקם כרמל, שצוטט לעיל, קבע בית המשפט העליון בהקשר זה כי "הסיכון שבו מדובר יכול שיתייחס להתרחשויות או לשינויים שיחולו בעתיד לאחר כריתת החוזה ויכול שיתייחס למצב דברים הקיים בעת כריתת החוזה".
עוד נקבע שם כי:
"מקרה מובהק של טעות בכדאיות העסקה הוא המקרה של טעות באשר לשוויו של הממכר הנובעת מנטילת סיכון באשר לשווי השוק שלו בעת כריתת ההסכם או הנובעת מסיכון שנטל על עצמו המוכר כי המחיר יעלה והקונה - כי המחיר ירד... אך סוגיית שווי הממכר אינה ממצה את האפשרויות באשר להתרחשותה של טעות בכדאיות העסקה והטעות יכול שתוגדר כטעות בכדאיות העסקה אף אם היא מתייחסת לנתונים אחרים הקשורים לעסקה ולתנאיה".
41.לפיכך, וכפי שפורט לעיל, במקרה זה אני סבורה שלא הייתה כל הצדקה מצד המשיבה להפר את ההסכם. לכל היותר מדובר במקרה בו סברה המשיבה בדיעבד כי הייתה לה טעות בכדאיות העסקה שעה שחתמה על הסכם האופציה, אך דבר זה אינו מאפשר לה לסגת מהתחייבויותיה.
42.לסיכום, אני סבורה, כי הוכח שבעת חתימת הסכם האופציה ידעה והבינה המשיבה על מה היא חותמת, והבינה את מהות העיסקה. המשיבה הייתה מיוצגת והיו בפניה הערכות שמאי לגבי שווי הנכס. לא הוכח כי המשיב הטעה או עשק את המשיבה, גם אם היה לו חלק בקבלת החלטה למכור את הנכס לאלתר.
יתרה מזאת, לו סברה המשיבה כי הטעו אותה ועשקו אותה, הייתה כאמור חייבת לעשות את הדרוש וליזום את ביטול ההסכם, דבר שלא נעשה. השיהוי הרב בהעלאת הטענה פועל לחובתה, מה גם שבמקרה זה מדובר בזכויות צד ג' של המבקשים שרכשו את הזכויות בנכס כדין ובתום לב.
זאת ועוד, המבקשים היו מוכנים לנהל עמה מו"מ בשאלות שונות שהתעוררו להם, ואף היו מוכנים ללכת לקראתה ולספק לה בטוחות לתשלום מע"מ ככל שיידרש, וזאת על אף שלא הוכח כי הם קבוצת רכישה, דבר שאף בדיעבד הסתבר כי גם רשות המסים לא ראתה בהם קבוצת רכישה. המבקשים מסרו למשיבה את מלוא התמורה כמתחייב (בשיקים בנקאים אותם בחרה המשיבה להחזיר להם כשסירבה לחתום על הסכם המכר).
סוף דבר
א.לאור כל האמור התובענה מתקבלת. הנני מחייבת את המשיבה לחתום על הסכם המכר עם המבקשים.
ב.ניתן היתר לפיצול סעדים. לגבי העתירה ככל שהיא מתייחסת להיטל ההשבחה - העתירה מוקדמת ותיאורטית. ככל שיבקשו המבקשים להגיש תביעות נוספות שמורות למבקשים טענותיהם.
ג.יצוין, כי בהסכמת הצדדים ניתן בשעתו צו מניעה זמני עד לסיום ההליך. לאור קבלת התובענה, הנני מורה על ביטול הצו. הביטול ייכנס לתוקפו ביום 6.11.16.
עם ביטול הצו יוחזר הפיקדון, על פירותיו, למבקשים, באמצעות בא כוחם.
ד.הנני מחייבת את המשיבה 1 בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד למבקשים בסך כולל של 50,000 בתוספת מע"מ. אין צו להוצאות לטובת המשיב 2.
ניתן היום י"א בתשרי תשע"ז (13 אוקטובר 2016), בהעדר הצדדים.
המזכירות תעביר העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.
