עסקינן בהמרצת פתיחה לרישום זכויות הבעלות בנכס מקרקעין על שם המבקשים, ביטול עיקולים שנרשמו על זכויות המשיב 1 במקרקעין לטובת המשיבה 2 עיריית תל-אביב - יפו ועיכוב הליכי גביה.
רקע עובדתי
1.המבקשים, נאיל מסאלחה (להלן: "נאיל") ויאמין מסאלחה (להלן: "יאמין") הם אחים, בניו של המשיב 1 אחמד מסאלחה (להלן: "אחמד"). אחמד הוא הבעלים של זכויות במקרקעין הידועים כגוש 16961 חלקה 20 בשטח של 948 מ"ר מתוך 3766 מ"ר בכפר דבוריה (להלן: "המקרקעין"), אותן רכש מהמנוח נג'אח עזאיזה ז"ל עוד בחייו של המנוח. זכויות הבעלות של אחמד במקרקעין נרשמו על שמו ביום 21.04.2010.
2.ביום 17.05.2010 נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום לטובת המשיב 3 (להלן: "בנק ירושלים") על זכויות אחמד במקרקעין.
3.ביום 31.08.2010 נערך הסכם מתנה בין אחמד לבין נאיל, בגדרו התחייב אחמד להעביר לבעלות נאיל את מחצית זכויותיו במקרקעין עליהם בנויה דירת מגורים שבנייתה טרם הושלמה (להלן: "הסכם המתנה לנאיל"). הסכם המתנה לנאיל דווח לרשויות המס כבר ביום 01.09.2010, ואולם הזכויות במקרקעין לא נרשמו על שם נאיל ולא נרשמה הערת אזהרה בגין ההסכם.
4.ביום 19.03.2012 נרשם עיקול על זכויות אחמד במקרקעין לטובת צד שלישי מכוח צו עיקול מיום 05.03.12. יצוין כבר כעת, כי אין חולק כי אין מדובר בעיקול לטובת המשיבה 2, עירית ת"א, כי אם לטובת צד שלישי שאינו רלבנטי לענייננו (ר' עמ' 19 ש' 1 – 3 לפרוטוקול).
5.ביום 28.04.12 נערך הסכם מתנה בין אחמד לבין יאמין, בגדרו התחייב אחמד להעביר לבעלות יאמין את יתרת מחצית זכויותיו במקרקעין (להלן: "הסכם המתנה ליאמין"). הסכם המתנה ליאמין דווח לרשויות המס ואולם הזכויות במקרקעין לא נרשמו על שם יאמין ולא נרשמה הערת אזהרה בגין ההסכם.
6.ביום 07.08.2014 נרשמה על זכויות אחמד במקרקעין הערה על עיקול לפי סעיף 11(א)(1)(2) לפקודת המסים גבייה לטובת המשיבה 2, עירית תל-אביב - יפו (להלן: "עירית ת"א") על סך 136,140 ש"ח, בגין חוב ארנונה ומים שחב אחמד לעירית ת"א עבור נכס בו החזיק בת"א, חוב שנוצר לטענת עיריית ת"א כבר בשנת 1997.
המרצת הפתיחה וטענות הצדדים
7.ביום 13.08.2015 הגישו המבקשים את המרצת הפתיחה דנן, נגד אחמד, עירית ת"א, בנק ירושלים ורשם המקרקעין, בגדרה עתרו לרישומם כבעלים של המקרקעין מכוח הסכמי המתנה עימם, לביטול העיקול שנרשם לטובת עירית ת"א על נכסי אחמד ולעיכוב הליכי הגביה שביצעה עירית תל אביב תוך העלאת טענות לשיהוי ולהתיישנות החוב.
8.בהחלטה מיום 15.10.15 ניתן לבנק ירושלים פטור מהתייצבות לדיונים ומהגשת תשובה להמרצת הפתיחה נוכח ההסכמה אליה הגיע עם המבקשים, לפיה ככל שתתקבל המרצת הפתיחה, יירשמו זכויות המבקשים על המקרקעין בחלקים שווים ביניהם (50%), ובמעמד הרישום תירשם על זכויות נאיל משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק ירושלים. בהחלטה מיום 02.11.2015 נמחקה בהסכמה המרצת הפתיחה נגד רשם המקרקעין. מטעם אחמד לא הוגשה תשובה להמרצת הפתיחה.
9.ביום 05.11.15 ניתן תוקף להסדר דיוני אליו הגיעו המבקשים ועירית ת"א, על פיו עד למתן פסק דין יעוכבו הליכי ההוצאה לפועל בתיק הוצל"פ 500341-07-15 שנפתח נגד אחמד בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב.
10.ביום 18.09.16 התקיים דיון בהמרצת הפתיחה, במהלכו העידו המבקשים בעצמם, ומטעם עירית ת"א העידה אלין חן, מי ששימשה כפקידת גביה וראש חוליה בעירית ת"א. בתום הדיון סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.
טענות המבקשים
11.בהמרצת הפתיחה ובסיכומיהם טענו המבקשים, כי אביהם הבטיח להם את המקרקעין עוד בהיותם ילדים קטנים, ובפועל מימש את ההבטחה, חתם על הסכמי המתנה והעמיד לכל אחד מהם דירת מגורים במבנה הבנוי על המקרקעין, וזאת בסמוך למועד חתונתו של כל אחד מהם, כמתנת האב לרגל החתונה.
12.לטענת המבקשים הם פעלו למימוש הסכמי המתנה, נהגו במקרקעין מנהג בעלים ושינו מצבם בהסתמך על הסכמי המתנה שנערכו עמם. כך טענו, כי בסמוך למועד החתונה של נאיל, ועל מנת לקבל הלוואה למימון השלמת בניית דירת המגורים הבנויה על המקרקעין, פעל נאיל יחד עם אחמד אביו על מנת להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו של אחמד משמו של המנוח נג'אח עזאיזה, מי שמכר לו את הזכויות, ולשם כך נאלצו לשלם סך כולל של 70,000 ₪ בגין חובות המנוח נג'אח למס רכוש והיטל השבחה. המבקשים טענו כי דיווחו על הסכמי המתנה לרשויות המס ושלמו את המסים בגינם. כן טענו המבקשים, כי השקיעו במקרקעין סכומים גבוהים להשלמת הבניה והכשרת הדירות למגורים, ולצורך כך הם נטלו הלוואות בהסתמך על התחייבות אביהם כלפיהם. עוד טענו, כי אחמד חתם על ייפוי כוח נוטריוני לטובתם בו ויתר על זכותו לחזור בו מהמתנה.
נאיל טען, כי הוא זה שנטל את ההלוואה בסך של 300,000 ₪ מבנק ירושלים בגינה נרשמה המשכנתא על זכויות אחמד במקרקעין, וטען כי כספים אלה שימשו אותו לצורך השלמת בניית דירת המגורים על המקרקעין שקיבל במתנה מאביו ובה הוא מתגורר. לטענתו, אחמד נרשם כאחד הלווים בהלוואה, אך הרישום נבע מצורך פורמאלי נוכח היותו רשום כבעלים של המקרקעין, על מנת לאפשר קבלת המשכנתא במהירות, נוכח סמיכות הזמנים לחתונה והצורך הדוחק בסיום בניית הדירה במהירות לפני יום החתונה, שהיה מתוכנן ארבעה חודשים בלבד לאחר מכן. הוא טען, כי אין לייחס חשיבות לעובדה שאחמד נרשם כאחד הלווים בהלוואה, שכן בנסיבות העניין ההסבר שניתן כאמור סביר, ובכל מקרה הוכח, כי בפועל ההלוואה נלקחה על ידו ועל ידי אשתו אשר אף הם נרשמו כלווים, והם אלה שבפועל נושאים בתשלומי ההחזר של ההלוואה שנעשים דרך הוראת קבע מחשבון הבנק שלו ובאמצעות הפקדות בבנק ירושלים שהוא ביצע בעצמו. בעניין זה הפנה נאיל למסמכים שצורפו כספח ז' להמרצת הפתיחה המעידים, כי בפועל נאיל ואשתו הם שבפועל נושאים בתשלומי פירעון ההלוואה. נאיל טען, כי נטילת ההלוואה תומכת בגרסה כי ההתחייבויות הן אמיתיות, שכן אין זה סביר כי ייקח הלוואה בסך 300,000 ₪ שעה שמדובר בהתחייבות למראית עין בלבד שנועדה להברחת נכסים.
גם יאמין טען, כי השקיע סכומי כסף גבוהים בהשלמת הבניה של הדירה שניתנה לו במתנה על ידי אביו אחמד, ובכלל זה עבודות השלמת בניה של חלקים מהקומה השנייה. כן ציין, כי פרצה שריפה בדירתו כתוצאה מקצר חשמלי אשר גרמה נזקים כבדים למבנה ולריהוט, והוא שילם מכיסו עבור שיפוץ הדירה. לטענת יאמין, הגם שלא צורפו מסמכים לתמיכה בטענותיו, שהוא נטל הלוואות בקשר למקרקעין, אין בכך כדי לשלול את גרסתו בעניין זה, בפרט שעה שהעובדה שנדרשה השלמת הדירות לצורך הכשרתן למגורים עולה מחוות הדעת השמאית, שהוכנה לבקשת בנק ירושלים ביום 06.05.10, טרם מתן ההלוואה, אשר עולה ממנה כי המבנה מצוי בשלב שלד, וכי נדרשה השלמת הבניה לגמר. בחוות הדעת גם צוין מפורשות, כי אחמד ביקש להעביר במתנה את הזכויות במקרקעין לבניו נאיל ויאמין, דבר שלשיטת המבקשים תומך בגרסתם האמורה ומעיד כי הבנק ידע בזמן אמת על הסכמי המתנה.
13.המבקשים הוסיפו וטענו, כי העובדה שמדובר, לשיטת עירית ת"א, בחוב שנוצר כבר בשנת 1997 ואשר היה ידוע לאחמד ולמבקשים כל אותן שנים שחלפו עד לרישום העיקול בשנת 2014, מחזקת את גרסתם, כי לא הייתה כל כוונה להברחת נכסים, וזאת נוכח השנים הרבות שחלפו ממועד יצירת החוב ועד למועדי הסכמי המתנה ולאחר מכן מועד רישום העיקול לטובת עירית ת"א. לטענת המבקשים, העובדה שאחמד לא פעל להעברת המקרקעין כל אותן שנים, מעידה על אמיתות העסקאות במועד ובנסיבות בהן נערכו. המבקשים הוסיפו וטענו, כי חזקה עליהם, בפרט שעה שנאיל הוא עורך דין במקצועו, כי לו בקשו להבריח נכסים היו משלימים את ההעברה, ורושמים את הזכויות על שמם, ובכך מקנים לזכויותיהם בכורה. המחדל שבאי רישום הזכויות או הערת האזהרה נבע מהיחסים הקרובים עם האב והאמון בין הצדדים, ובנסיבות המקרה דנן לא רק שאינו מצביע על חוסר תום לב, אלא מעיד על אמיתות ההתחייבויות ותום הלב.
14.עוד טענו המבקשים, כי עירית תל אביב לא הראתה קיום אינטרס הסתמכות למימוש חובה ארוך השנים דווקא מהמקרקעין שהועברו לבניו של אחמד, וכי אין מניעה כי תיפרע מנכסים אחרים שבבעלות אחמד, כפי שאף הוכח שעשתה בעיקולי משכורת. המבקשים זנחו בסיכומיהם את הטענות בדבר שיהוי והתיישנות החוב.
15.על סמך כל האמור לעיל, עתרו המבקשים בהמרצת פתיחה, כי תינתן בכורה לזכויותיהם מכוח ההתחייבויות למתן מתנה על פני זכות עירית ת"א מכוח העיקול המאוחר בזמן, עתרו לביטול העיקול שנרשם לטובת עירית ת"א ולרישומם כבעלים על המקרקעין בחלקים שווים ביניהם מכוח הסכמי המתנה.
טענות עירית ת"א
16.בתשובה שהגישה להמרצת הפתיחה ובסיכומיה טענה עירית ת"א, כי זכויותיה מכוח העיקול שנרשם לטובתה גוברות על זכויות המבקשים, וכי יש לדחות את המרצת הפתיחה. לטענתה, הסכמי המתנה לא הסתיימו ברישום, ועל כן לכל היותר מדובר בהתחייבויות למתן מתנה בלבד. נטען עוד, כי לא זו בלבד שמדובר בהתחייבויות למתן מתנה בלבד, אלא שלשיטתה התחייבויות אלה משוללות כל תוקף מחייב, נוכח העובדה שלא התקבל להן אישור בנק ירושלים לטובתו רשומה המשכנתא.
17.עירית ת"א הוסיפה וטענה, כי התנהלות המבקשים מלמדת על חוסר תום לב מצדם וניסיון להברחת נכסים. לשיטתה, המבקשים ואחמד ידעו על קיומו של החוב ואף על פי כן לא פעלו לסלקו, הם לא יידעו את הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא בדבר החתימה על הסכמי המתנה ולא קיבלו את אישורו, ואף לא פעלו להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמם או למצער לרישום הערת אזהרה לטובתם. התנהלות זו, כך נטען, מצביעה על כוונה להבריח נכסים שלא בתום לב שנעשתה באמצעות עסקאות המתנה בין אחמד לבין בניו המבקשים.
18.בהתייחס לטענות המבקשים כי שינו את מצבם בהסתמך על ההתחייבויות למתן מתנה טענה עירית ת"א, כי טענות אלה לא גובו במסמכים, וממילא הן אינן רלבנטיות, שעה שלטענתה אין מדובר בהתחייבויות אמת, כי אם בהתחייבויות למתן מתנה שנעשו למראית עין בלבד, לצורך הברחת נכסים והתחמקות מנושים, ועל כן דינן להתבטל. לשיטתה, ההכרעה בתחרות בין זכויות הצדדים נעוצה אך ורק בשאלת תום הלב של אחמד והמבקשים נכון למועד חתימת תצהירי המתנה ובשאלה האם מדובר בהברחת נכסים.
דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
19.בהתאם להלכה הפסוקה, בתחרות שבין זכותו של מעקל מאוחר לבין זכותו של רוכש ראשון בזמן שהתקשר בעסקת מקרקעין, נסוגה זכותו של המעקל המאוחר, גם כאשר הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה על זכותו במקרקעין (ר' ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב, פד"י נג(4) 199 (1999) (להלן: "הלכת אהרונוב"). בהלכת אהרונוב נקבע, כי התחייבותו של מוכר מקרקעין להעביר לאחר את זכויותיו במקרקעין, מקימה לקונה "זכות שביושר" "מעין קניינית" בנכס, וזאת גם אם טרם נרשמה העסקה, ואפילו טרם נרשמה בגין העסקה הערת אזהרה, והיא אף אינה מותנית בכך שהקונה שילם בפועל את התמורה החוזית. זכות "מעין קניינית" זו שבידי הקונה, כך נקבע, גוברת על זכותו של נושה של בעל המקרקעין אשר לטובתו נרשם עיקול על נכס המקרקעין במועד המאוחר למועד ההתחייבות הראשונה. זאת, בין היתר נוכח אופיו של העיקול, אשר אינו משקף זכות קניינית במקרקעין, כי אם "זכות דיונית" בלבד, אשר כל שבכוחה הוא למנוע מבעל המקרקעין הרשום מלבצע עסקאות בזכויותיו במקרקעין, וזאת כאשר מנגד עומדת זכותו ה"מעין קניינית" של הקונה בנכס מכוח ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין הקודמת בזמן, ובין היתר מכוח הסתמכותו של הקונה על העיקרון כי חוזים יש לקיים.
20.חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ודיני החוזים אינם מתנים את תוקפה של התחייבות להעברת זכויות במקרקעין בקבלת תמורה כלשהי כנגד ההעברה, ועל כן עסקה למתן מתנה, אף היא נכללת בהגדרת "עסקה במקרקעין" כאמור בסעיף 6 לחוק המקרקעין, אשר טעונה רישום בהתאם לסעיף 7(א) לחוק המקרקעין, וככל שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה כאמור בסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין. יחד עם זאת, בשונה מעסקת מכר מקרקעין, על התחייבות למתן מתנה, חולש לצד חוק המקרקעין גם חוק המתנה, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המתנה") אשר מקנה לנותן המתנה זכות בלתי מוגבלת בזמן לחזור בו מהמתנה, כאילו זו לא ניתנה, "כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות" או אם "ויתר בכתב על רשות זו" (סעיף 5(ב) לחוק המתנה). אף אם שינה מקבל המתנה את מצבו לרעה, רשאי נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו למתן המתנה "אם הייתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן" (סעיף 5(ג) לחוק המתנה).
21.השאלה האם יש להחיל את הלכת אהרונוב בגדרה נסוג עיקול מאוחר מפני זכות קונה מכוח התחייבות מוקדמת בזמן לעשות עסקה במקרקעין, גם מקום בו ההתחייבות הראשונה בזמן הייתה התחייבות לעשות עסקת מתנה הוכרעה על ידי בית המשפט העליון בע"א 11502/05 אילנה לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (24.02.2008) (להלן: "הלכת לאניאדו"). בהלכת לאניאדו נפסק, כי אף שעל פי דין כאמור, עסקה למתן מתנה במקרקעין אף היא "עסקה במקרקעין", אשר כאמור, ככל שלא הסתיימה ברישום היא בבחינת "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין", הרי שיש מקום לערוך הבחנה בין סוגי ההתחייבויות השונות, מכר מחד ומתנה מאידך, ובהתאם לשנות מהמשקל שיש לתת לכל אחת מהם אל מול זכותו של נושה בעל עיקול מאוחר בזמן. נפסק, כי נוכח זכותו הבלתי מוגבלת בזמן של נותן המתנה לחזור בו ממנה באופן חד צדדי, רואים את ההתחייבות למתן מתנה כהתחייבות חד צדדית של הנותן שהיא בגדר מעשה צדקה וחסד שעושה הנותן עם המקבל, ואשר עוצמת ההתחייבות לתיתה כמו גם שלא לחזור ממנה, חלשה משמעותית מעוצמת ההתחייבות של המוכר בהסכם מכר רגיל. בהתאם לכך, ציפייתו והסתמכותו של מקבל המתנה על קיום המתנה חלשה יותר ושקולה "כמשקל נוצה" לעומת זכותו של הנותן לחזור ממנה, וזאת להבדיל ממערך הזכויות ההדדיות שבעסקת מכר, ומאינטרס ההסתמכות החזק יותר במקרה של הסכם מכר, אשר בין היתר מעוגן בנורמה על פיה חוזים יש לקיים.
22.על רקע האמור הכיר אמנם בית המשפט בהלכת לאניאדו, בקיומן של "זכויות מעין קנייניות" גם אצל מקבל מתנה מכוח התחייבות לתת מתנה, כפי שהוכרו בהלכת אהרונוב, מכוח הסכם מכר, ואולם קבע, כי נוכח ההבדל הנורמטיבי שבין סוגי ההתחייבויות כאמור, הזכויות ה"מעין קנייניות", שנוצרו אצל מקבל המתנה מכוח התחייבות לתת מתנה הן שבריריות ובלתי מגובשות ביחס לאלו שרכש קונה בהסכם מכר (ר' הלכת לניאדו פסקה 6 עמ' 9 – 10). נוכח שבריריותה של זכות מקבל המתנה, ובפרט בשים לב לזכות נותן המתנה לחזור ממנה בכל עת, נקבע כי משתנים האיזונים והשיקולים בהתנגשות הזכויות שבין מקבל ההתחייבות למתנה לבין נושהו של הנותן לטובתו נרשם עיקול מאוחר, והם אינם באותה עוצמה בה באים לידי ביטוי בהתנגשות שבין זכויות הקונה בהסכם מכר לבין הנושה.
23.נוכח האמור נפסק בהילכת לאניאדו, כי נקודת המוצא בתחרות שבין מקבל התחייבות למתנה לבין נושה של הנותן לטובתו נרשם עיקול מאוחר, תהיה בהעדפת הנושה על פני מקבל המתנה. יחד עם זאת נקבע, כי אין מדובר בכלל גורף, כי אם קיימים מקרים בהם תגבר ידו של מקבל המתנה, ככל שמקבל המתנה יעמוד בנטל להוכיח, כי עניינו הקונקרטי נמנה על אותם מקרים חריגים, אשר בהם מאזן הציפיות המוגנות של מקבל המתנה ושל הנושה מטה את הכף להעדפת עניינו של מקבל המתנה על פני עניינו של הנושה.
במסגרת השיקולים הרלבנטיים בעניין זה ציין בית המשפט בהלכת לאניאדו בראש ובראשונה את הוכחת תום ליבו של נותן המתנה ונסיבות נתינתה והסרת כל ספק סביר שמא ההתחייבות למתנה נובעת מניסיון של נותן המתנה להברחת נכסים מנושיו או ממטרה בלתי ראויה אחרת (הלכת לניאדו פסקה 9 עמ' 12 – 13). בפסיקה מאוחרת יותר חזר בית המשפט העליון ואימץ את הכלל שנקבע בהלכת לניאדו, כי נקודת המוצא היא שעיקול מאוחר גובר מקום בו ההתחייבות שקדמה לעיקול היא עסקת מתנה, ואולם חידד הלכה זו בקבעו, כי הלכת לניאדו "אינה קובעת באופן גורף כי ידו של העיקול המאוחר תמיד תהא על העליונה, ויש לקרוא הלכה זו בזהירות באשר היא מושתת בעיקרה על מבחן תום הלב של נותן המתנה והחשש כי ההתחייבות למתנה מונעת מרצון להברחת רכוש מהנושים" (ר' ע"א 8630/08 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' שושנה צרפתי, פסקה 5 עמ' 5 לפסק דינו של כב' הש' עמית) (29.10.2010) (להלן: "עניין צרפתי").
מידת השבריריות והחולשה של אינטרס ההסתמכות של מקבל המתנה וכפועל יוצא מכך עוצמתה של הזכות שביושר שרכש מכוח ההתחייבות, תלויה בנסיבות המקרה. נפסק, כי לצורך הכרעה בתחרות בין הזכויות יש רלבנטיות לבחינת שאלת הדירותה של ההתחייבות למתן מתנה, והאם הצטמצמה משמעותית או התבטלה האפשרות, כי נותן המתנה יחזור בו ממנה מכוח זכותו על פי סעיף 5 לחוק המתנה. בהקשר זה נקבע, כי יש להבחין בין מצב בו שינה מקבל המתנה את מצבו בהסתמך על המתנה לבין מצב בו לא שינה מצבו כלל, ובין מקרה בו חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה למקרה בו לא חלה הרעה כאמור. נקבע כי "ככל שהנתונים, הסיכוי או ההתכנות לזכות החזרה של הנותן גדולים יותר, כך תצטמצם ההגנה על אינטרס ההסתמכות של המקבל ולהיפך" (ר' הלכת לניאדו פסקה 6 עמ' 9 – 10). הטעם להבחנה מוסבר בעוצמת הזיקה שמקבל ההתחייבות יוצר אל הנכס שהובטח לו במתנה. ככל שהשינוי במצבו גדול ומשמעותי יותר כך מתחזקת זיקתו אל הנכס וזכייתו אינה נסמכת רק על רצונו החד צדדי של הנותן, ובהתאמה מתחזק כוחה של הזכות שביושר שבידיו (נינה זלצמן "התחייבות למתנת מקרקעין, "עסקאות נוגדות" וזכות שביושר" ספר דניאל, תשס"ח, עמ' 296 – 297) (להלן: "נינה זלצמן").
24.במסגרת השיקולים הרלבנטיים להכרעה יש לשקול גם את תום ליבו של הנושה לטובתו הוטל העיקול, מידת ידיעתו על ההתחייבות למתן המתנה טרם מתן האשראי לחייב נותן המתנה, או קיומן של נסיבות אחרות אשר בכוחן להשפיע על מאזן הציפיות המוגנות של שני הצדדים, מקבל המתנה מחד והנושה מאידך. בהקשר לשאלת תום הלב, מחדלו של מקבל המתנה לרשום הערת אזהרה לא ייחשב בהכרח כהפרת חובת תום לב כלפי נושה שרשם עיקול לאחר שנוצרה זכותו של מקבל המתנה. בפרט ככל שמדובר בהתחייבות למתנה שהיא בלתי הדירה, ועל כן בעלת עוצמה מוגברת, הרי שהזכות שביושר שצמחה ממנה עשויה לגבור על זכותו של נושה מכוח עיקול מאוחר בזמן, וזאת נוכח אופיו של העיקול שאינו מקנה לנושה זכות בנכס כי אם משמש כמכשיר דיוני בלבד לעיכוב ביצוע עסקה, נוכח היעדר קשר סיבתי בין מחדלו של בעל הזכות שביושר באי רישום הערת אזהרה לבין "התאונה הכלכלית" והיווצרות החיוב כלפי הנושה הכספי, וכן לאור העובדה שציפייתו הכלכלית של הנושה להיפרע מן החייב אינה קשורה במישרין לנכס ואינה מקנה לו אינטרס משפטי מוגן בנכס המסוים, להבדיל מבעל הזכות שביושר בנכס זה (ר' נינה זלצמן עמ' 298 - 299 ור' הפנייתה שם לע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי אברהם, פ"ד נט(3) 697, 706 (2004). מחדלו של מקבל המתנה לרשום הערת אזהרה יישקל במכלול נסיבות העניין, ותהיה לו משמעות, ככל שחלף הזמן ממועד מתן ההתחייבות וכאשר אין ללמוד מהתנהגות מקבל המתנה על זיקה שיצר אל הנכס. ואולם מקרה בו מקבל המתנה שינה מצבו בהסתמך על המתנה, ובפרט שעה שזו גם סיבה לכך שהמתנה אינה הדירה, ניתן שלא לייחס משמעות למחדל שבאי רישום הערת האזהרה נוכח נסיבות אחרות שמעידות על עוצמת הזיקה שיצר אל הנכס ומחזקות את הזכות שביושר שרכש בנכס, ובכך מבטיחות לזכותו עדיפות על המעקל (ר' נינה זלצמן, עמ' 299).
מן הכלל אל הפרט
25.אין חולק, כי במקרה זה עסקינן בהתחייבויות למתן מתנות, שנערכו בשנים 2010 ו – 2012 אשר לא הסתיימו ברישום ולא נרשמו בגינן הערות אזהרה לטובת המבקשים. אין חולק גם כי העיקול שנרשם לטובת עירית ת"א בשנת 2014 נרשם במועד המאוחר למועד ההתחייבויות, והוא נרשם בגין חובו של אחמד לעירית ת"א שנוצר לשיטתה כבר בשנת 1997. במקרה זה נקודת המוצא היא כפי שנקבע בהלכת לאניאדו, שזכות עירית ת"א מכוח העיקול גוברת על זכויות המבקשים מכוח ההתחייבויות למתן מתנה. יחד עם, וכפי שיפורט להלן, המבקשים הוכיחו כי עניינם נופל בגדר אותם מקרים אשר מצדיקים מתן בכורה לזכות שביושר אותה רכשו מכוח התחייבות למתן מתנה על פני זכותה של עירית ת"א מכוח העיקול המאוחר בזמן שנרשם לטובתה. כפי שיפורט, המבקשים הוכיחו, כי התחייבויות אחמד לתת להם מתנות הן התחייבויות אמת, אשר ניתנו על ידי אחמד בתום לב מתוך כוונה אמתית להעניק מתנה לבניו ערב נישואיו של כל אחד מהם, והמבקשים הסירו כל ספק, שמא נועדו ההתחייבויות אלה להברחת נכסיו של אחמד מנושיו. עוד הוכיחו המבקשים, כי הם פעלו בפועל למימוש ההתחייבויות ושינו מצבם בהסתמך על ההתחייבויות, וכי לא חלה הרעה משמעותית במצבו הכלכלי של אחמד, ועל כן לא מתקיימות במקרה זה נסיבות המקנות לאחמד זכות לחזור בו מהמתנה.
26.גרסתם של המבקשים הן בנוגע לרקע ולנסיבות מתן ההתחייבויות למתן המתנה, והן באשר לפעולות בהן נקטו לאחר מתן ההתחייבויות למימושן בהסתמך עליהן, וזיקתם החזקה אל המקרקעין התגלתה כגרסה אמינה וסבירה בנסיבות העניין. המבקשים נחקרו על גרסתם, ובגרסתם לא התגלו סתירות כלשהן באשר לנסיבות מתן ההתחייבויות למתן מתנה והשתלשלות האירועים, ועדותם של המבקשים עשתה עליי רושם חיובי. מדובר בעדות מהימנה ואמינה, אשר זכתה לחיזוק במסמכים שהוגשו מטעמם, ועל כן מקובלת עליי. כך אין מחלוקת והוכח במסמכים שצורפו, כי ההתחייבויות דווחו לרשויות המס ושולמו המסים בגינן, ושולמו חובות מס רכוש והיטל השבחה טרם רישום והעברת הזכויות על שם אחמד בחודש אפריל 2010, בסמוך לפני נטילת ההלוואה מבנק ירושלים. אין חולק כי ניטלה הלוואה מבנק ירושלים, בגינה נרשמה משכנתא על המקרקעין. חוות הדעת השמאית שהוכנה עבור בנק ירושלים ביום 06.05.2010 לצורך קבלת ההלוואה וצורפה להמרצת הפתיחה תומכת בגרסתם של המבקשים בדבר השלמת בניית הדירות והשימוש בכספי ההלוואה לצורך כך, שכן צוין בה, כי נדרשה השלמת בניה של הדירות לצורך מגורים. כן צוין בחוות הדעת מפורשות, כי בכוונת אחמד להעביר את הדירות הבנויות על מקרקעין במתנה לשני בניו המבקשים, ועל כן אין מקום לטענת עירית ת"א כי המבקשים הסתירו מבנק ירושלים את עובדת קיומן של ההתחייבויות למתן מתנה. המבקשים סיפקו הסבר מניח את הדעת בנוגע לסיבת רישומו של אחמד כאחד הלווים בהלוואה. בעניין זה נשאל נאיל במהלך חקירתו הנגדית, וחזר על גרסתו שניתנה בתצהיר, כי הסיבה לכך הייתה פורמאלית, נוכח העובדה שאותה עת היה אחמד רשום כבעלים של המקרקעין, ואולם חזר וטען, כי אין בכך לשנות מההתחייבות למתן המתנה, ומהעובדה כי הוא לקח את ההלוואה לצורך השלמת הבניה. בהקשר זה טען נאיל, כי גם הוא ואשתו צוינו במסמכי הבנק כלווים וכבעלים, וכי בפועל הם אלה שמשלמים את תשלומי פירעון ההלוואה (עמ' 9 ש' 11 – 29). טענה זו נתמכה במסמכים שצורפו כנספח ז' להמרצת הפתיחה מהם עולה, כי נאיל ואשתו שלמו בפועל את תשלומי פירעון ההלוואה.
באשר לטענת יאמין בדבר השקעתו בהשלמת בניית הדירה שקיבל, אמנם זו לא נתמכה במסמכים, ואולם הטענה לא נסתרה במהלך חקירתו הנגדית, ולא הובאה כל ראיה הסותרת אותה. מכל מקום, משאין מחלוקת, כי שני המבקשים עברו לאחר נישואיהם להתגורר בפועל בדירות שנבנו על המקרקעין, ומשהוכח, כי העסקאות דווחו ושולמו המסים בגינן, כמו גם תשלום החובות שקדמו לרישום הבעלות על שם אחמד, והוכח הצורך שהיה קיים טרם ההתחייבויות להשלמת הדירות לשם הכשרתן למגורים, ואין מחלוקת כי ניטלה הלוואה אחת לפחות לצורך כך מבנק ירושלים כאמור לעיל, די באלה כדי לבסס זיקה משמעותית של שני המבקשים למקרקעין ולקבוע, כי במקרה זה הוכח כי שינו מצבם בהסתמך על ההתחייבויות במידה שאינה מאפשרת בנסיבות העניין את חזרתו של אחמד מהמתנה בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק המתנה.
27.אין לקבל את טענת עירית ת"א, כי המבקשים לא נתנו הסבר לאי רישום הזכויות על שמם או רישום הערת אזהרה לטובתם. המבקשים הסבירו, כי לא טרחו לרשום את זכויותיהם נוכח היחסים הקרובים והאמון ששרר בינם לבין אביהם. המבקשים חזרו על גרסה זו במהלך חקירתם הנגדית, וטענו כי סמכו על אביהם ולכן לא טרחו לרשום את זכויותיהם במקרקעין (ר' עמ' 10 ש' 13 – 17, עמ' 13 ש' 6 – 11). הסבר זה הוא סביר והגיוני בנסיבות העניין. מכל מקום, אין באי הרישום בנסיבות העניין כדי ללמד על הפרת חובת תום לב כלפי עירית ת"א. כאמור, החוב נוצר בשנת 1997, שנים רבות לפני עריכת הסכמי המתנה, כך שלא ניתן לומר כי אי רישום הערת אזהרה לטובת המבקשים יצר "תאונה כלכלית" שגרמה לעירית ת"א לאפשר קיומו של חוב כלפי אחמד. זאת ועוד, מדובר בחוב ארנונה ומים שנוצר שנים קודם לכן, עת החזיק אחמד בנכס מקרקעין בתחומי העיר תל אביב. בנסיבות אלה אין כל קשר בין אי רישום הערת האזהרה לבין היווצרות החוב. על כן, לא ניתן לזקוף לרעת המבקשים את העובדה שלא רשמו לטובתם הערת אזהרה.
28.זאת ועוד, עסקינן בחוב שנוצר לטענת עירית ת"א כבר בשנת 1997, היינו 13 שנים לפני מתן ההתחייבות למתנה לנאיל, ו – 11 שנים לפני ההתחייבות למתן מתנה ליאמין. מקובלת עליי טענת המבקשים, כי לו ביקש אחמד להבריח את נכסיו מפני עירית ת"א, היה עושה זאת שנים קודם לכן, ואילו במקרה זה עריכת ההתחייבויות במרחק שנים רבות ממועד היווצרות החוב, שוללת קיומה של זיקה בין השניים, ושוללת קיומו של ספק, שמא נעשו ההתחייבויות במטרה להבריח נכסים. לכך מתווספת העובדה, כי על אף הכוונה של אחמד למתן המתנות כבר בחודש מאי 2010, כפי שעולה מחוות הדעת השמאית כאמור לעיל, ההתחייבויות לא נעשו עם שני המבקשים במועד אחד, אלא פוצלו לשתי עסקאות, בהפרש של שנתיים ביניהן, בהתאם למועדי הנישואים של כל אחד מהבנים, עובדה שאף היא מחזקת את טענת המבקשים, כי לא מדובר בעסקאות למראית עין אשר נועדו להברחת נכסים, כי אם עסקינן בהתחייבויות אמיתיות, אשר נועדו לקיום הבטחת האב להעמיד לכל אחד מבניו בית לאחר נישואיו. זאת ועוד, מטענות המבקשים ומנסח הרישום שצורף לתשובת עירית ת"א עולה, כי זכויות אחמד כלל לא היו רשומות על שמו כל אותן שנים, אלא על שם המוכר המנוח נג'אח, וזאת נוכח חובות שרבצו על המקרקעין, והזכויות הועברו על שמו של אחמד רק בחודש אפריל 2010, לקראת נטילת ההלוואה מבנק ירושלים ומועד החתונה של נאיל. במקרה זה, חזקה על מי שמבקש להבריח נכסים מעיני נושיו, שעה שזכויותיו טרם הועברו על שמו, כי לא יעבירם על שמו, ולמצער, משהעביר את הזכויות על שמו, וככל שכוונתו להבריח זכויות אלה מנושיו באמצעות התחייבויות למתן מתנה, ישלים את ההתחייבויות ברישום הבעלות על שם המקבלים או לכל הפחות ברישום הערות אזהרה, ובכך ישלים את ההקניה ויבטיח למבקשים בכורה על פני כל עיקול מאוחר. העובדה שהדבר לא נעשה מחזקת כאמור את גרסת המבקשים, כי אין המדובר בעסקאות פיקטיביות או בניסיון להברחת נכסים.
29.אין לקבל את טענת עירית ת"א, כי די בעובדה שבמועד עריכת ההתחייבויות למתן מתנה, אחמד ובניו ידעו על החוב כלפיה, כדי לקבוע בהכרח כי מדובר בהברחת נכסים. אין נסיבותיו של המקרה דנן דומות לנסיבות שנדונו בהלכת לאניאדו, שם חברו יחד נסיבות שלימדו על כך שמדובר בעסקה שנועדה להברחת נכסים, ובכלל זה העובדה שהמנוחה נמנעה לכאורה מלכלול במקבלי המתנה מי מבני משפחתה שנמנה על הערבים לחובות. בהיעדר נסיבות אחרות המעידות על הברחת נכסים, ואשר מקימות "אותות מרמה" (ר' בעניין "אותות מרמה" עניין צרפתי עמ' 6 וההפניות שם) אין די בעצם הידיעה על קיומו של חוב, כדי למנוע מבעל מקרקעין להעביר את נכסיו לאחר, בין בתמורה ובין ללא תמורה, כל זמן שלא הוטל עיקול המונע זאת, ושעה שאין מדובר בחייב חדל פירעון.
30.נוסף על תום הלב והסרת הספק, כי בהברת נכסים עסקינן, המבקשים הוכיחו גם, כי לאחר מתן ההתחייבויות ועד לרישום העיקול לטובת עירית ת"א ולאחר מכן, לא קמה לאחמד עילה לחזור בו מההתחייבויות למתן מתנה מכוח סעיפים 5(ב) או 5(ג) לחוק המתנה. כך הוכיחו המבקשים כאמור, כי שינו את מצבם בהסתמך על ההתחייבות למתן מתנה, בכך שהם מתגוררים בדירות שנבנו על המקרקעין, בדיווח לרשויות המס על ההתחייבויות ותשלום המסים בגינן, כמו גם תשלום החובות שרבצו על המקרקעין, השלמת הבניה והכשרת הדירות למגורים, ואף נטילת ההלוואה על ידי נאיל ואשתו לצורך השלמת הבניה, התחייבות אשר הם נושאים בה כלפי הבנק. בכך הוכיחו המבקשים כי זיקתם למקרקעין היא בעוצמה גבוהה, אל מול העובדה שאחמד כלל אינו מתגורר בדירות במקרקעין, ולמעשה לא נותרה לאחמד כל זיקה למקרקעין לאחר שהעבירם בפועל לידי בניו בהתאם להתחייבויותיו, מלבד העובדה שנותר רשום כבעלים של המקרקעין.
לא נטען וממילא לא הוכח על ידי עירית ת"א, כי חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של אחמד לאחר מתן ההתחייבויות למתן מתנה ועד למועד רישום העיקול לטובתה, אשר עשוי ללמד על זכותו לחזור בו מהתחייבות מכוח סעיף 5(ג) לחוק המתנה, באופן המחליש את עוצמתה של הזכות שביושר שרכשו המבקשים במקרקעין ועשוי לתת בכורה לזכות עירית ת"א מכוח העיקול המאוחר בזמן. במקרה זה החוב נוצר לשיטת עירית ת"א כאמור בשנת 1997, זמן רב לפני שניתנו ההתחייבויות למתן מתנות, אחמד חתם על הסכמי המתנה על אף קיומו של חוב לעירית ת"א, ועל כן אין בעצם קיומו של חוב זה כדי להקנות לו זכות לחזור בו מהתחייבותו לתת מתנה בטענה שחלה הרעה במצבו.
31.נוכח טיבו של העיקול, אשר אינו מקנה לעירית ת"א זכות קניינית במקרקעין, ונוכח העובדה שאין לנושה בעל העיקול זכות להיפרע מנכס מסוים בלבד, לא קמה לעירית ת"א זיקה מיוחדת או זכות לדרוש את פירעון חובה מהמקרקעין דווקא, זאת שעה שאל מול זכותה מכוח העיקול עומדת למבקשים זכות שביושר מכוח התחייבויות למתן מתנה כאמור. יתירה מזו, במקרה זה אף לא נטען על ידי עירית ת"א, כי אחמד הנו חדל פירעון, או כי אין ביכולתה לגבות את חובה ממנו באמצעים אחרים ובכלל זה מימוש נכסים אחרים. עירית ת"א אף לא טענה, כי בנסיבות המקרה קמה לה זכות מיוחדת להסתמכות ולציפייה לפירעון חובה מהמקרקעין נשוא המרצת הפתיחה דווקא, ואף פעלה לפירעון חובה מנכסים אחרים של אחמד. כך למשל העידה גב' אלין חן מטעם עירית ת"א, כי לאחרונה קבלה עירית ת"א סכום של 19,000 ₪ מעיקול משכורתו של אחמד (עמ' 18 ש' 23 – 24), כן העידה כי הטילה בעבר עיקולים בבנקים וחברות ביטוח (עמ' 23 ש' 16 – 20). משהוצג בפני העדה נכס מקרקעין אחר בבעלות אחמד, לא ידעה העדה להשיב מדוע עירית ת"א מתעקשת על מימוש המקרקעין נשוא המרצת הפתיחה דווקא, ולא פונה למימוש נכס מקרקעין אחר שבבעלות אחמד (עמ' 19 ש' 6 – 8, ש' 24).
32.אשר על כן הנני מקבל את המרצת הפתיחה ומורה כדלקמן:
א.המבקשים נאיל מסאלחה *** ויאמין מסאלחה*** זכאים להירשם כבעלים, בחלקים שווים ביניהם, 50% לכל אחד מהם על זכויות אחמד מסאלחה*** במקרקעין בשטח 948 מ"ר מתוך 3,766 מ"ר, הידועים כגוש 16961 חלקה 20 בכפר דבוריה, מכוח הסכמי מתנה מיום 31.08.2010 ומיום 28.04.2012.
ב.במעמד רישום הזכויות על שם המבקשים כאמור בסעיף א' לעיל, תירשם על זכויות המבקש 1 נאיל מסאלחה ** משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק ירושלים על פי שטר משכנתא בנוסח המקובל בבנק ירושלים.
ג.הנני מורה על ביטול ההערה שנרשמה ביום 07.08.2014 לטובת עירית ת"א על זכויות אחמד במקרקעין לפי שטר מס' 22603/2014/1.
ד.כן הנני מורה על ביטול כל הפעולות וההליכים שננקטו על ידי עירית ת"א למימוש המקרקעין הידועים כגוש 16961 חלקה 20 בכפר דבוריה, ובכלל זה כל פעולות למימוש המקרקעין ככל שננקטו במסגרת תיק ההוצאה לפועל 500341-07-15 שנפתח נגד אחמד בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב.
ה.עירית ת"א תשלם למבקשים, יחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסכום כולל של 30,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן היום, כ"ו אלול תשע"ו, 29 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.
