הנשיא (בדימ') א' ברק:
1. המשיב נפגע בתאונת רכיבה בחווה אשר בתחום שיפוטה של עיריית ירושלים. הוא ומיטיבי נזקו הגישו תביעות ברשלנות והפרת חובה חקוקה נגד מי ששימש מפעיל החווה ומדריך רכיבה בה, נגד המחזיק במקרקעי החווה ונגד עיריית ירושלים (להלן - הנתבעים(. בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופטת י' הכט) קיבל את התביעות (ת.א. (י-ם) 1433/96). הוא הטיל אחריות ביחד ולחוד על מדריך הרכיבה ועל המחזיק במקרקעין (בשיעור 75% מנזקי המשיב) וכן על עיריית ירושלים (בשיעור של 25%), מבלי שמצא אשם תורם מצידו של המשיב. בערעורים שלפנינו, מערערים עיריית ירושלים (ע"א 1068/05), מדריך הרכיבה והמחזיק במקרקעין (ע"א 2232/05) כנגד חיובם בדין וכנגד גובה הנזק שנפסק למשיב, בעוד המשיב מערער כנגד גובה הנזק שנפסק לו.
עיקרי העובדות על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי
2. בצהרי שבת 20.03.93 הגיעה קבוצת נערים לחוות "המעיין" אשר בפאתי הכפר ליפתא, במבואותיה הצפון-מערביים של העיר ירושלים, במטרה לרכוב על סוסים. החווה נוהלה על ידי אליהו בן יצחק (להלן - אליהו), בן 22.5 באותה עת, ששימש גם כאחד ממדריכי הרכיבה בה. בין הנערים שביקשו לרכוב היה גם עמרם מימוני (להלן - עמרם או המשיב), בן 17.5 באותה עת, אשר זו היתה לו הפעם הראשונה שרכב על סוס. במסגרת ההכנות לרכיבה, התברר כי אין דיי סוסים לכל הרוכבים, אך בסופו של דבר נמסרה לעמרם סוסה "חמת מזג" שעמדה לרשות החווה, ואשר שאלת הבעלות לגביה לא הובהרה עד תום בהליך קמא. לרוכבים הועברה הדרכה בטרם יצאו לדרך. הצדדים חלוקים בדבר משכה, טיבה והתכנים שנכללו בה, אולם בית המשפט קמא התרשם כי מדובר היה בהדרכה "קצרה ולאקונית".
3. לרכיבה עצמה יצאו עמרם, חמישה נערים נוספים ושני מדריכים מהחווה, ביניהם אליהו. מוסכם על הכל כי הקבוצה יצאה לרכיבה ללא קסדות מגן, ללא ערכת עזרה ראשונה ומבלי שנקבעו הוראות בטיחות על גבי שלטי אזהרה בשטחי החווה. תחילתו של מסלול הרכיבה בו נעשה שימוש בירידות תלולות מאד הכוללות מדרגות, המשכו בשביל מישורי לדהירה קלה וסופו בעליה המיועדת לדהירה מהירה. משהגיעה שיירת הרוכבים למקטע האחרון של המסלול, שם רגילים היו הסוסים לרוץ, פרצה סוסתו של עמרם בדהרה בעקבות הסוסים הרצים לפניה. עמרם נפל מסוסתו ונגרם לו נזק נוירולוגי. הוא אושפז כשהוא מחוסר הכרה, ולאחר שיקום ממושך, מורכב וקשה נותר עם נזק מוטורי וקוגניטיבי קבוע. בתביעתו לבית המשפט המחוזי טען המשיב כי הנתבעים חבים כלפיו ברשלנות ובהפרת חובה חקוקה. בית המשפט דן בעוולת הרשלנות וקיבל את התביעה. מכאן הערעור.
רשלנות
4. חבות מכוח רשלנות מחייבת הוכחת שלושה אלה: קיומה של חובת זהירות בין המזיק לניזוק, הפרת אותה חובה בהתרשלות וקשר סיבתי בין הפרת החובה לנזק שנגרם (ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, להלן - פרשת ועקנין; ע"א 593/81 מפעלי רכב אשדוד בע"מ נ' ציזיק ז"ל, פ"ד מא(3) 169; ע"א 741/83 גוריון נ' גבריאל, פ"ד לט(4) 266; ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד נג(5) 817, להלן - פרשת עיריית תל אביב-יפו; ע"א 7130/01 סולל בונה בניין ותשתית בע"מ נ' תנעמי, פ"ד נח(1) 1, להלן - פרשת סולל בונה). עיקר טענות הצדדים מכוונות לשתי הדרישות הראשונות. אדון בהן כסדרן כלפי שלושת הנתבעים.
התביעה כנגד אליהו
5. בית המשפט קמא קבע כי התקיימו יסודות עוולת הרשלנות ביחס לאליהו. הוא מצא כי התנהלותו הפרה את חובת הזהירות המוטלת עליו כלפי הרוכבים, וכי הפרת חובה זו היא שגרמה לנזק. במסקנה זו לא מצאנו מקום להתערב. אכן, מקובל עלינו כי מפעיל חוות רכיבה ומדריך בה שאינו עומד על כך שרוכביו יעשו שימוש בקסדות מגן, ומוציאם לרכיבה כשאין באמתחתו ערכת עזרה ראשונה אשר הוא מיומן בשימוש בה - מפר את חובת הזהירות העומדת לו כלפי הרוכבים. מפעיל חוות רכיבה ומדריך בה המתאים לרוכב בלתי מיומן סוסה חמת מזג, במסלול אתגרי ומבלי שבמקום מוצבים שלטי אזהרה הכוללים כללי התנהגות והוראות רכיבה - מפר את חובת הזהירות העומדת לו כלפי הרוכבים. מפעיל חוות רכיבה ומדריך בה שאינו מעביר הדרכה מספקת בנסיבות העניין - מפר את חובת הזהירות המוטלת עליו (השוו, למשל, ע"א (ת"א) 1623/94 מורגן נ' חוות אביב (לא פורסם), 13, 21; ת.א. (ב"ש) 569/90 עזבון המנוחה נורית יעקב ז"ל נ' טקסט ראנץ' בע"מ (לא פורסם); ת"א (ת"א) 1088/94 גורדוצקי נ' קיבוץ נווה איתן (לא פורסם)).
6. בקביעות אלה, לא נעלמה מעינינו חוות דעתו של המומחה מטעמו של אליהו, מר דב סלמן, לפיה אין זה מקובל לחבוש קסדות ברכיבה מערבית בשטח פתוח, היא סגנון הרכיבה במקרה זה. כך גם נטען בפנינו כי במועד קרות התאונה, לא נמצא לו דבר חקיקה מפורש המחייב חבישת קסדות בעת רכיבה על סוסים. לאור דברים אלה, טוען אליהו כי גישת בית המשפט המייחסת לו רשלנות בשל העדר שימוש בקסדות אינה ראויה, שכן אין לדרוש ממנו כאדם סביר יכולת חיזוי גבוהה מזו המקובלת בחברה ואף מזו המוסדרת על ידי המחוקק. אין לקבל טענה זו. ראשית, הנערים שלקחו חלק ברכיבה העידו בבית המשפט המחוזי כי הם בחרו לרכוב בחוות "המעיין" ולא בחוות הרכיבה המתחרות משום שזו לא חייבה חבישת קסדות בעת הרכיבה והמחיר בה היה זול יותר. תנאיי הרכיבה שם אפשרו להם "להרגיש חופשי" כדברי אחד הנערים. ברי על כן כי נמצאו להן חוות אחרות באותו אזור אשר חייבו גם חייבו רוכבים לא מנוסים בחבישת קסדות. שנית, והיא העיקר, מידת הצפיות המיוחסת לאדם הסביר אינה תוצר של בחינה סטטיסטית. היא סיומה של בחינה נורמטיבית. בבחינת היקף חובת הזהירות, "מידת הצפיות אשר על בית-המשפט לקבעה בכגון דא, נקבעת על-פי נסיון החיים והידיעה הכללית שבידי השופט" (ע"פ 196/64 היועץ המשפטי לממשלה נ' מרדכי בש, פ"ד יח(4), 568, 572). עמדתי על כך במקום אחר בצייני:
"אין 'סטנדרטים' שונים של התנהגות סבירה. רמת הזהירות הקבועה היא זו של האדם הסביר. זו אינה אלא פרסוניפיקציה של מושג הסבירות. אמת מידה זו משקפת איזון ראוי בין הערכים והאינטרסים שיש להביאם בחשבון... אכן, סבירות אינה מושג פיסי או מטאפיסי. סבירות היא מושג נורמאטיבי. זהו תהליך הערכתי ולא תיאורי. הסבירות אינה נתחמת על ידי היגיון דדוקטיבי. היא נקבעת על ידי איתור השיקולים הרלבנטיים ואיזון ביניהם על פי משקלם (ראו MacCormick "On Reasonableness" Les Notions A Contenu Variable En Droit 131, 136 (H. erlman and Vander Last (ed.), 1984))" (ע"א 5604/94 חמד נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(2) 498, 505; להלן - פרשת חמד וראו גם ד"נ 15/64 בש נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד יט(1) 309; דנ"פ 983/02 יעקובוב נ' מדינת ישראל, פ"ד נו(4) 385, 396).
7. בהערכת סבירותה של פעולה מסוימת, "על בית המשפט לאזן בין האינטרס של הפרט הניזוק לביטחונו האישי, לבין האינטרס של המזיק לחופש פעולה, וכל זה על רקע האינטרס הציבורי בהמשכה או בהפסקתה של אותה פעילות" (פרשת ועקנין, עמ' 131). יש לשקול את "ההסתברות להתממשות הסיכון; גובה הנזק הצפוי; עלות האמצעים בזמן ובמאמץ למניעת הנזק; האינטרס הציבורי בפעילות יוצרת הסיכון" (ע"א 3124/90 סבג נ' אמסלם, פ"ד מט(1) 102, 107; להלן - פרשת סבג וראו גם ע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16, 21; ע"א 4025/91 צבי נ' קרול, פ"ד נ(3) 784, 790; J. G. Fleming The Law of Torts (Sydney, 9 th ed. 1998) 127)). לעיתים ההכרעה ביחס לסבירותה של פעולה מסוימת קשה היא. כזה הוא המצב, למשל, מקום בו העלות (במונחי תועלת) הטמונה בנקיטת אמצעי הזהירות גבוהה, ותוחלת הנזק הצפויה מהפעילות גבוהה אף היא. ואולם, במקרה זה, מלאכת האיזון קלה היא עבורנו. הנזק הצפוי לניזוק הוא רב. הוא עשוי לעיתים להגיע לכדי סכנה לחיים עצמם. מנגד, הוצאות מניעתו או הפחתתו באופן ממשי, קטנות הן, ואין לך בנמצא אינטרס ציבורי רב ברכיבה ללא קסדות דווקא. במצב דברים זה, קלה עלינו הקביעה כי ההתנהגות שגרמה לנזק היא בלתי סבירה (ראו פרשת חמד, עמ' 510; פרשת סבג, עמ' 109; ע"א 2061/90 מרצלי נ' משרד החינוך והתרבות, פ"ד מז(1) 802).
8. אשר לטענה הנרמזת לפיה מקום בו המחוקק נמנע מהסדרת אמצעי הזהירות הנדרשים לנקיטה במקום מסוים, אל לו לבית המשפט לעשות כן באמצעות עוולת הרשלנות, הרי שלא טענה היא. סטנדרט סטטוטורי לחוד, וחובה מכוח עוולת הרשלנות לחוד. אכן, "סטנדרט ההתנהגות, אשר נקבע על-ידי המחוקק בחיקוק, עשוי לשמש אינדיקאציה לרמת התנהגות, הנדרשת על-ידי האדם הסביר" (פרשת ועקנין, עמ' 137; ע"א 335/890 בריגה נ' מוסטפה, פ"ד לו(3) 32, 38-38; ע"א 515/83 עגור נ' איזנברג, פ"ד לט(1) 197, 202; ע"א 4114/90 בן שושן נ' כריכיה קואופרטיבית בע"מ, פ"ד מח(1) 415, 429). ואולם, "רמת ההתנהגות, הנדרשת על-פי עוולות הרשלנות, היא זו הנקבעת על-ידי האדם הסביר, בהתחשב בנסיבות המקרה. רמת ההתנהגות, הנדרשת על-פי העוולה בדבר חובה חקוקה, נקבעת על-ידי החוק עצמו, והיא יכולה להיות חמורה, זהה או נמוכה מזו הנדרשת על-ידי האדם הסביר" (שם, בעמ' 136; ע"א 862/80 עיריית חדרה נ' זוהר, פ"ד לז(3) 757, 762, להלן - פרשת עיריית חדרה). אשר על כן, לא מצאתי ממש בטענותיו של אליהו, ודינו של ערעורו להידחות.
התביעה כנגד נחום
9. בסמוך לחווה מצוי בית בו מתגוררים אליהו, אחיו ואביו - נחום בן יצחק (להלן - נחום). הבית חולק כתובת משותפת עם החווה, אולם נמצא במפלס שונה ובמרחק של כ-40 מטרים ממנה. הבעלות במקרקעין הינה של מדינת ישראל, תוך שמהות זכויותיו של נחום בשטח לא הובהרה עד תום בהליך קמא. עם זאת, קבע בית המשפט המחוזי כי נחום הנו המחזיק במקרקעין, הן של החווה הן של הבית, בין אם בזכות ובין אם כמסיג גבול. בתביעתו, טען עמרם כי נחום חייב כלפיו ברשלנות, מכוח היותו מחזיק במקרקעין. נחום מצידו דחה בתוקף קיומה של חבות כזו, שאינה נובעת לטענתו מאופי החזקתו במקרקעין. ראשית, הוא טען כי יש לערוך אבחנה בין בית המגורים לבין החווה, וכי שליטתו שלו מתמצת לבית המגורים בלבד. הוא הדגיש כי אין לו כל זיקה לפעילות החווה עצמה, שניהולה נמסר לבנו אליהו, וממילא אין לו כל הבנה או הכשרה בניהול חווה או בטיפול בסוסים. שנית, הוא הצביע על כך שהתאונה כלל לא ארעה בשטח החווה או מבנה המגורים, אלא בסופו של מסלול הרכיבה הטיולית, ועל כן גם מטעם זה סבר כי אין יסוד לחיובו מכוח החזקה במקרקעין. שלישית, הוא סבר כי מכיוון שזיקתו למקרקעין בכללותם אינה של בעלות, הרי שלא קמה לו חובת זהירות מושגית כלפי המבקרים בהם.
10. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה כנגד נחום במלואה. הוא הטיל עליו אחריות במשותף עם אליהו בנו, לאחר שקבע כי הוכחה הזיקה הנדרשת בינו למקרקעי החווה. בעשותו כן, התבסס בית המשפט על שלושה מסמכים אשר נטען כי יש בהם להעיד על הקשר בין נחום למקרקעי החווה. המסמך הראשון הינו בקשה לקבלת רישיון לעסק שהגיש אליהו לעיריית ירושלים, אליה צורף מסמך בכתב יד בחתימתו של נחום בו נכתב "אני מאשר בזה שבני אלי יבוד בשתח שלי" (כך במקור). המסמך השני הינו מזכר שכתב עובד מחלקת הרישוי של עיריית ירושלים לאחר שביקר בחווה, בו נכתב "נמסרה התראה להפסקת העיסוק ע"ש מנהלי העסק שהם אליהו בן יצחק ונחום בן יצחק...". המסמך השלישי הינו מכתב מטעם גזברות עיריית ירושלים, ממנו עולה כי קיים חיוב ארנונה על שם נחום לקרקע תפוסה בשטח של 1,000 מ"ר בכתובת החווה והבית. בנוסף, ציין נחום בהודעתו במשטרה כי החווה היא בבחינת תחביב, וכי "אין לנו קליאנטים" (הדגשה הוספה).
11. בערעור זה, חוזר נחום על טענותיו בהליך קמא. הוא סבור כי בית המשפט המחוזי טעה בקובעו שחובת הזהירות שלו משתרעת כלפי אדם שמעולם לא פגש, ואשר נפגע בחווה שנוהלה על ידי בנו. הוא מדגיש כי בתקופה המדוברת היה מוכר בשוק מחנה יהודה, לא הייתה לו יד ורגל בניהול החווה ולא צמחה לו כל טובת הנאה ממנה. בפרט, הוא מלין על המשקל שנתן בית המשפט המחוזי למסמכים שהוזכרו לעיל בעניין זיקתו למקרקעי החווה. כך, ביחס לאישור שצורף לבקשה לרישיון עסק, הוא מדגיש כי הבקשה לא הוגשה או נערכה על ידו, וכי אישור דומה צורף לבקשה גם מפיו של אחיו של אליהו, איציק, אשר לגביו לא עולה כל טענת חבות בנזיקין. ביחס למזכר שערך עובד העירייה, טוען נחום כי אין למזכר זה כל משקל, באשר אין מדובר במסמך רשמי או מחייב, וממילא הוא עצמו כלל לא היה נוכח בשטח החווה ביום בו ביקר הפקח בה. אשר לשובר הארנונה, מצביע נחום על כך שמדובר ברישום מנהלי בלבד, והלכה למעשה היה זה אליהו שנשא בהוצאות הארנונה על החווה.
12. החזקה במקרקעין מטילה חובת זהירות מושגית כלפי המבקרים בהם (ראו פרשת ועקנין, עמ' 125; ע"א 615/89 מרדכי נ' עיריית גבעתיים (לא פורסם); פרשת עיריית חדרה, עמ' 766; ע"א 4597/91 קיבוץ אפיקים נ' כהן, פ"ד נ(2) 112, 123, להלן - פרשת קיבוץ אפיקים). כך, בין אם הנזק נגרם בשל מצבם הסטטי של המקרקעין ובין אם הנזק נגרם בשל התממשות סיכון מפעולה אקטיבית עליהם (השוו ע"א 8/79 גולדשמיט נ' ארזי, פ"ד לה(3) 399). כך מקום בו הנזק נגרם בשטח המקרקעין וכך גם מקום בו הנזק נגרם בשל התממשות סיכון הטמון במקרקעין לאדם או לנכס הנמצאים ברשות הרבים (ראו: ע"א 780/76 מועלם נ' רשות הפיתוח, פ"ד לא(2) 630, להלן - פרשת מועלם). כך כאשר המחזיק מחזיק במקרקעין כדין, וכך גם כאשר הוא מחזיק בהם שלא כדין. במקרה זה, אין אנו נדרשים להכריע, בהתחשב במסכת העובדתית המתוארת, בדבר מהות זכויותיו של נחום במקרקעין. המושגים הקנייניים בהקשר הנוכחי אינם אלא כלי לסידור המחשבה. הם מבטאים את העיקרון לפיו המחזיק במקרקעין הינו גם לרוב בעל היכולת הטובה ביותר לחזות סיכונים הטמונים במקרקעין ולמונעם, ופעמים רבות גם בעל יכולת טובה לפעול להקטנת סיכונים הנובעים מפעילות עסקית המתקיימת בו ולפקח על מעשיה (השוו א' ברק "הסדר חקיקתי לאחריות התופס מקרקעין" משפטים ב' (תש"ל) 129; א' ברק "אחריות למעשי הזולת" דיני הנזיקין - תורת הנזיקין הכללית (מהדורה 2, ג' טדסקי עורך, תשל"ז), 465, להלן - אחריות למעשי הזולת; ע"א 3510/99 ולעס נ' אגד - אגודה שיתופית לתחבורה בישראל, פ"ד נה(5) 826, 840-843, להלן - פרשת ולעס; ע"א 500/82 עציוני נ' עזקר בע"מ, פ"ד מ(2) 733, 740, להלן - פרשת עזקר; ע"א 343/74 גרובנר מ' עירית חיפה, פ"ד ל(1) 141; להלן - פרשת גרובנר; ע"א 683/77 ברוק נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לד(1) 157; פרשת עיריית חדרה, עמ' 766; פרשת קיבוץ אפיקים, עמ' 123; פרשת ועקנין, עמ' 125). הם משמשים מסגרת מושגית לדיון בגבולות האחריות בנזיקין (י' גלעד "על יסודותיה של עוולת הרשלנות במשפט הנזיקין הישראלי" עיוני משפט יד (תשמ"ט) 319; י' אנגלרד "תרומת הפסיקה להתפתחויות בדיני נזיקין - דימויה העצמי ומציאות" עיוני משפט יא (תשמ"ו-תשמ"ז) 67, להלן - אנגלרד). בעניינו, זיקתו של נחום למקרקעי החווה עולה מן הראיות שהוצגו בפני בית המשפט המחוזי. החווה שימשה לגידול סוסים עוד בשנות ה-70, שנים רבות לפני קרות התאונה. היא נמסרה לניהולו של אליהו, והפכה תחתיו לעסק של ממש. זרעי הסכנה שנמסרה לניהולו של אליהו הם שהתממשו בסופו של יום. מן הראיות עולה כי זיקתו של נחום למקרקעין הותירה בידיו יכולת פיקוח ושליטה עקרונית על הנעשה בהם, אף אם לא היה מעורב הלכה למעשה בניהול החווה או ביחסיה המסחריים. ביסוס לכך ניתן למצוא במסמכים עליהם הסתמך בית המשפט המחוזי, ובפרט באישור שצורף לבקשה לרישיון עסק שהוגשה לעיריית ירושלים. זיקה זו מקימה את היסוד הפיסי והיסוד הנפשי הנדרשים לקיום החזקה (מ' דויטש קניין (כרך א', התשנ"ז) 324-326 והמקורות ששם). לפיכך, יש לאשר את מסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה זיקתו של נחום לחוות הרכיבה מכניסה אותו לקטגורית המקרים המקימה חובת זהירות מושגית כלפי המבקרים בחווה. הטעם לכך נעוץ כאמור במסקנתנו, בגדריי בחינת קיומה של חובת זהירות מושגית, כי אפילו לא היה נחום מעורב בחיי היום יום על הנעשה בחווה, הרי שזיקתו למקרקעין הותירה בידיו את היכולת לצפות סיכונים שנוצרו בהם ולמונעם.
13. באופן דומה, מקובל עלי כי זיקתו של נחום למקרקעי החווה מקימה לו חובה קונקרטית למנוע סיכוני רכיבה בהם. נחום יכול היה לצפות, כעניין טכני, את הסיכון הטמון בפעולות הרכיבה שהתנהלו בחווה. מכאן גם כי היה עליו לצפות סיכון זה כעניין נורמטיבי, אלא אם קיימים שיקולים מיוחדים שבמדיניות משפטית המצדיקים צמצום החובה או שלילתה (ע"א 429/82 מדינת ישראל נ' סוהן, פ"ד מב(3) 733, להלן - פרשת סוהן; ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1) 113, להלן - פרשת גורדון; ע"א 4530/91 רשות הנמלים והרכבות נ' צים חברת השיט הישראלית, פ"ד נד(4) 583). עניינה של חובת הזהירות הקונקרטית במניעת סיכונים בלתי סבירים. אין היא עולה למניעת כל סיכון וסיכון. היא מתעוררת רק בגין יצירת סיכון בלתי סביר, אשר החברה רואה אותו בחומרה יתרה ודורשת כי ינקטו אמצעי זהירות סבירים למניעתו. כזה הוא הסיכון במקרה דנן. אין הוא משתייך לאותם סיכוני הרקע שהם תופעה רגילה בחייו של אדם בחברה, אשר לגביהם ציינתי בעבר כי "המשחק עם כלב עשוי להישרט... והרוכב על סוס עשוי ליפול ממנו" (פרשת ועקנין, עמ' 126 וראו בעניין זה א' פורת "דיני נזיקין: עוולת הרשלנות על-פי פסיקתו של בית-המשפט העליון מנקודת-מבט תיאורטית" ספר השנה של המשפט בישראל-תשנ"ו (א' רוזן-צבי עורך) 401-404). אין הוא סיכון רגיל וטבעי לפעילות הרכיבה. עמרם הועמד בסיכון בלתי סביר לנפילה בעת רכיבה. נחום יכול היה - מתוקף זיקתו למקרקעין - לצפות סיכון זה ולמונעו ללא מאמץ חריג מצידו. מכאן כי היתה מוטלת עליו החובה למנוע סיכון זה. בהקשר זה, אין חשיבות לכך כי במקרה הנוכחי הסיכון שהתממש איננו טמון באופן אינהרנטי במקרקעין אלא נבע מפעילות עסקית שהתנהלה בהם.