ת"א 49895-04-13 פרנקל ואח' נ' גרשוני ואח'

תובענה לסעד הצהרתי המחייב את הנתבעים, בעלי דירות בבניין דירות המצוי ברחוב פנקס 13-11 בתל אביב, לשתף פעולה, להתקשר ולחתום על הסכם עם התובעים, ו/או מי מהם ו/או תאגיד בייסוד מטעמם בעניין ביצוע פרויקט לחיזוק הבניין עפ"י תכנית מתאר ארצית מס' 38.

הצדדים, רקע עובדתי

1. במוקד תובענה זו בניין מגורים, המצוי ברחוב פנקס 13-11 בתל אביב והידוע כגוש 6212 חלקה 1260. הבניין בן 4 קומות מגורים ו-2 קומות מרתף הכולל 26 יחידות רישום (להלן: "המקרקעין", ו/או "הבניין").

2. התובע 2, מר אריה הראל (להלן: "הראל"), עוסק ביזמות נדל"ן והינו אביו של נתבע 29, מר אורי זאב הראל (בעליה של דירה מס' 22 בבניין). הראל שימש בחלק מהשנים הרלוונטיות לתובענה כיו"ר וכחבר בוועד הבית של הבניין.

3. התובע 1, מר לאנורד פרנקל (להלן: "פרנקל"), מתגורר בארה"ב. לטענת הראל הוא נמצא בקשרי חברות עם פרנקל, אשר ניהל ומנהל בארה"ב פרויקטים של מסחר ומגורים בהיקפים של עשרות אלפי מ"ר.

   פרנקל לא נטל כל חלק בדיונים שנערכו במסגרת תובענה זו ואף לא הגיש תצהיר מטעמו.

4. הנתבעים כולם הינם בעלי זכויות בדירות שבבניין.

5. בחודש אוגוסט 2006 קיבלו הנתבעים הודעה לפי חוק העזר לעיריית תל אביב-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב – 2001, המכריזה על הבניין כ"מבנה מסוכן" המהווה סכנה למחזיקים בו או לציבור או לנכסים הסמוכים. הנתבעים נדרשו ע"י העירייה לבצע שורה של תיקונים בבניין. בהמשך לאמור הוגש נגדם כתב אישום בבימ"ש לעניינים מקומיים בתיק 03-07-0002683.

   אקדים את המאוחר ואציין כי הצדדים חלוקים ביניהם ביחס לנסיבות שהובילו להכרזה זו: הנתבעים טוענים כי הראל פנה לעירייה במהלך שנת 2006 ותלונתו זו היא שהובילה להכרזת הבניין כ"מבנה מסוכן" ולהגשת כתבי אישום נגד הנתבעים. לטענתם, עם הכרזת הבניין כ"מבנה מסוכן" ביקש הראל לכנס את בעלי הדירות על מנת למנות את עצמו ליו"ר הועד כדי לבחון מספר אפשרויות להתמודד עם ההשלכות של הכרזה זו, בין היתר אפשרות של חיזוק ושיפוץ הבניין במסגרת תכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א 38") על ידי יזמות אישית שלו ובכך לגרוף לכיסו רווחים. הראל בחר לכמוס בפני הנתבעים כי הוא "יוזם התלונה".

   מנגד, טוען הראל כי בשלהי שנת 2005 או תחילת שנת 2006 פנתה אליו שוכרת דירת בנו ודיווחה כי נפלו עליה ועל בנה הפעוט חלקי טיח ובטון מקירות הבניין. הראל פנה בעניין זה אל חברי ועד הבית, ומשלא נעשה דבר – פנה בנו אל העירייה מתוך אכפתיות ושכנות טובה. לטענתו אין כל קשר או זיקה כלשהיא בין אותה פנייה בודדת לעירייה לבין ההכרזה על הבניין כ"מבנה מסוכן".

6. יהיו הנסיבות אשר יהיו, בעקבות הכרזת הבניין כמסוכן וקבלת כתב האישום, התחילה להתגלגל הפרשה נשוא התובענה שבסופה ראה עצמו הראל כיזם והוא עותר בתובענה זו לכפות על הנתבעים לקבלו כיזם לביצוע פרויקט על פי תמ"א 38 בבניין מגוריהם בעל כורחם.

7. לאחר קבלת כתב האישום התכנסה אסיפת דיירי הבניין והוחלט, בין היתר, לקדם את בדיקת אפשרויות שיפוץ הבניין באמצעות ובניהול החברה העירונית "עזרה וביצרון" ובמקביל אף לבחון את קידום האפשרות לשיפוץ הבניין על חשבון יזם, במתכונת של פרויקט מסוג תמ"א 38. באותה עת התמנה הראל לחבר וועד הבית ואף ליו"ר הוועד.

8. התובעים טוענים, כי נוכח העלות המשוערת הגבוהה של שיפוץ הבניין (ממוצע ההצעות עמד לטענת הראל על 1,300,000 ₪) פעלו חברי ועד הבית עבור הנתבעים ובשמם על מנת לאתר יזמים ולקבל מהם הצעות להתקשרות בפרויקט לחיזוק הבניין עפ"י תמ"א 38. המשא ומתן עם אותם יזמים לא צלח.

9. הראל טוען כי בשלהי שנת 2007 רתם את פרנקל כיזם וכמשקיע בפרויקט וכי לאור היכרות אישית עם פרנקל והבעת אמון בו, הסכים האחרון לשמש כיזם ומשקיע, בשיתופו של הראל, ולהתחיל להשקיע בהכנות ולהכין תכניות מפורטות, סקיצות והדמיות ללא תנאים מוקדמים. פרנקל כלל לא נפגש עם הדיירים באספות ועד הדיירים בשנים הרלוונטיות לתובענה.

10. התובעים טוענים כי תהליך עבודתם ארך מספר שנים; הם התקשרו עם אדריכל (מר רועי פישר-לבנטון), הצליחו לקבל היתר בניה לתוספות הבניה המבוקשות, השקיעו משאבים רבים בבדיקות ומדידות שונות ואף שכרו אנשי מקצוע שונים וערכו עימם פגישות והיערכויות רבות. הראל מציין כי שילם לקבלן סך של כ-490,000 ₪ לצורך שיפוץ הבניין על מנת שתוסר מעליו ההכרזה כ"מבנה מסוכן".

11. התובעים טוענים כי לאורך כל ההליך עמדו בקשר עם הנתבעים ועדכנו אותם באופן שוטף אודות ההתפתחויות. חלק מן הנתבעים חתמו בשנת 2009 על הסכם עם התובעים. רובם המכריע של הנתבעים חתמו על תכניות ההגשה לקבלת היתר בניה ועל תכניות "קונספט" פרטניות לדירות הנתבעים.

12. בשנת 2012 ניהלו התובעים מו"מ לגיבוש הסכם עם עו"ד קרן כהן בלחרסקי מטעם הנתבעים ואף שלחו לה נוסח הסכם פורמאלי (להלן: "ההסכם הפורמאלי").

13. ביום 4.9.12 הודיעה עו"ד כהן בלחרסקי כי הנתבעים החליטו לסיים את המשא ומתן עם התובעים וכי הם רואים את עצמם רשאים לנהל משא ומתן עם כל גורם אחר למימוש פרויקט תמ"א 38 בבניין.

14. מכאן התובענה שלפניי לאכוף על הנתבעים את טיוטת ההסכם משנת 2012..

    טענות הצדדים בתמצית

15. התובעים טוענים כי קיימת התקשרות מחייבת בינם לבין הנתבעים שאף החלה לצאת אל הפועל. זאת, בשים לב לכך שנתבעים חתמו על תכניות "קונספט", מרביתם גם חתמו על הבקשה לקבלת היתר בניה, באסיפת הדיירים מחודש דצמבר 2008 אושרה הוצאתו אל הפועל של פרויקט תמ"א 38 באמצעות התובעים כיזמים וכי הדיירים היו מודעים למעורבותו של הראל בפרויקט.

    התובעים טוענים כי הצדדים גמרו בדעתם על קשר משפטי מחייב ביניהם ולפיכך התובעים הם אלו הזכאים לבצע את הפרויקט כיזמים ולהוציאו אל הפועל.

    התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב קיצוני כאשר סירבו להתקשר בהסכם הפורמאלי עמם. הנתבעים עברו את "נקודת האל חזור" וזעקת ההגינות מחייבת אותם, בשים לב להסתמכות התובעים ושינוי מצבם.

16. הסעדים שהתבקשו ע"י התובעים במסגרת כתב התביעה הם:

    1. להצהיר כי הנתבעים העניקו לתובעים ו/או לתאגיד בייסוד מטעמם את הזכות ליזום בעצמם ו/או ע"י מי מטעמם פרויקט לחיזוק בניין עפ"י תמ"א 38 במקרקעין הנדונים והתחייבו כלפיהם כי הפרויקט יבוצע על ידם.

    2. להצהיר כי התובעים ו/או תאגיד בייסוד מטעמם הינם בעלי הזכות להתקשר עם הנתבעים בהסכם לביצוע פרויקט לחיזוק בניין עפ"י תמ"א 38 במקרקעין הנדונים.

    3. להצהיר על חבותם של הנתבעים לחתום על נוסח ההסכם הסופי אשר גובש בין הצדדים וזאת בנוסח שצורף כנספח 1 לכתב התביעה (טיוטת הסכם 2012). כפועל יוצא, להורות על אכיפת הקבוע בהסכם זה, באופן שעל הנתבעים לפעול לקיום חיוביהם ולרבות להוצאתה לפועל של העסקה דנא, ובכלל זה לחתום על כל מסמך שיידרש בקשר לכך.

    4. להורות על מתן צו מניעה קבוע לפיו הנתבעים ו/או מי מטעמם מנועים מלנהל כל משא ומתן עם צדדים שלישיים וכן מכל התקשרות מכל מין וסוג עם צד שלישי כלשהוא, שאיננו התובעים ו/או מי מטעמם, בקשר עם פרויקט לחיזוק הבניין עפ"י תמ"א 38.

17. הנתבעים טוענים מנגד כי לא ניתן לאכוף את אותו "הסכם פורמאלי" משנת 2012 מהטעם, כי הוא מעולם לא גובש סופית, הוא חסר פרטים מהותיים רבים (כגון: בטוחות, לוחות זמנים ברורים וכיוצ"ב) ומכיוון שהחברה המופיעה בו כצד כלל אינה קיימת וברי כי אינה חתומה עליו. עוד טוענים הנתבעים כי נערכו שינויים מרחיקי לכת באותו הסכם נחזה וגם מטעם זה אין מקום להסתמך עליו.

18. הנתבעים מוסיפים בכתבי טענותיהם כי הראל ידע שהמשא ומתן בינו לבין הנתבעים לא הושלם, כי התובעים אינם מקצועיים וכי הראל נהג בחוסר תום לב ובניגוד עניינים עת ייצג אותם בהליך ובו זמנית שימש הוא עצמו כיזם הפרויקט.

     

    דחיית תביעתו של תובע 1

19. הנתבעים מכחישים כל היכרות או התקשרות עם התובע 1 שמעולם לא נפגש עמם ולא ידוע להם על כל פעילות שלו בנוגע לפרויקט נשוא הדיון. גם הראל לא המציא כל הסכם המלמד על התקשרות עסקית בינו לבין התובע 1 או בין הנתבעים לתובע 1. צויין לעיל, כי התובע 1 לא לקח חלק בדיונים, לא הגיש תצהיר מטעמו ולא הובאה, אף לא צל ראיה, למעורבות כלשהיא שלו בפרויקט או להסכמה כלשהיא שניתנה לו על ידי הנתבעים. מעבר לדווחי הראל באסיפת דיירים מעת לעת על קיומו של נתבע 1 כיזם, ולדווח הראשון של הראל בעניין תובע 1 שנרתם כיזם ללא תניות מוקדמות וללא התחייבות (נספח 4 לתצהיר הראל) – התובע 1 נותר עלום. משלא הוכח קיומו של תובע 1 באופן אוביקטיבי, משלא הוכח כל קשר מחייב בינו לבין הנתבעים, אלא ההיפך מכך (נספח 4 לתצהיר הראל), הרי שיש לדחות תביעתו.

     

     

    האם ראוי וצודק לאכוף על הנתבעים את ה"הסכם הפורמאלי" שצורף לכתב התביעה?

20. הראל עומד בתובענה על סעד של אכיפה בלבד. בד בבד הגיש בקשה לפיצול סעדים ועל כך עוד יפורט להלן.

21. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מעניק לתרופת האכיפה מעמד בכורה כתרופה העיקרית בשל הפרת חוזה.

    הנפגע רשאי, עפ"י חוק התרופות, לבחור את הסעד בו הוא חפץ מבין הסעדים העומדים לזכותו בעקבות ההפרה: אכיפה, ביטול ופיצויים. יחד עם זאת, סעד האכיפה אינו מהווה תרופה מוחלטת, שכן האכיפה כפופה לסייגים הקבועים בסעיף 3 לחוק התרופות:

    "3.הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

    (1)החוזה אינו בר-ביצוע;

    (2)אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי;

    (3)ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל;

    (4)אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין."

     

    נמצא כי כל הסייגים שבסעיף 3 לחוק התרופות מתקיימים בענייננו:

    סעיף 3(1) לחוק התרופות – "סייג הנבצרות"

22. סעיף 3(1) לחוק התרופות קובע כי לא ניתן יהיה לאכוף חוזה אם הוא "אינו בר-ביצוע".

    המועד שבו נבחנת נבצרות העסקה היא מועד פסק הדין (גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי(2009), עמ' 196).

23. נבצרות ביצוע מתקיימת הן כאשר קיימת מניעה פיסית לבצע את החיוב החוזי והן כאשר קיימת מניעה משפטית לכך.

    ע"א 4781/01 מדינת ישראל נ' סנפיר השקעות בע"מ (פורסם בנבו, 11.3.03) עניינו בתביעה שהגיש יזם פרטי ובגדרה דרש את אכיפתו של פרויקט בנייה, שעל הקמתו הוסכם בין היזם לבין משרד השיכון 30 שנה קודם לכן. משרד השיכון התנגד לביצוע הפרויקט בטענה כי שינויים בתכנית הפרויקט אינם מאפשרים להוציאו אל הפועל במתכונתו המקורית. בית המשפט העליון קיבל את הטענה וקבע כי אין כל אפשרות לאכוף את ההסכם המקורי באמצעות ביצועו של פרויקט משום שהדבר ידרוש עריכת שינויים מהותיים בהסכם המקורי.

24. הוא הדין גם בענייננו. בשנים האחרונות נערכו שינויים משמעותיים ומהותיים בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית – תמ"א 38. נטען על ידי ב"כ הנתבעים 12-11 (דיון מיום 3.4.14 -עמ' 2 לפרוטוקול) כי אף אם יקבע כי נכרת הסכם מחייב (והדבר מוכחש על ידם) הרי שההסכם אינו רלוונטי עוד עקב שינויי חקיקה בנוגע לתמ"א 38. לטענתם, כל מה שלכאורה סוכם אז – כבר אינו ישים כיום, בעת מתן פסק הדין.

25. הראל לא הכחיש בעדותו כי מאז עריכת טיוטת ההסכם הפורמאלי נערכו שינויים חקיקה, אשר יצריכו השלמות ושינויים מצד בית המשפט:

    "ש.... עכשיו תאמר לי בבקשה, אתה מודע לשינויים, שינויי החקיקה, אתה הזכרת בחקירתך, שינויי החקיקה שנוגעים לתמ"א 38.

    ת.כן.

    ש.החוזה שאתה צירפת תואם לשינויי החקיקה דהיום, המצב המשפטי דהיום?

    ת.תראה, החוזה שאני צירפתי,

    ש.יותר מזה, אני אומר לך שאתה מבקש לאכוף חוזה שאי אפשר לאכוף אותו לפי החוק היום, כפי שהוא קיים.

    ת.אני מבקש להשלים את המהלך בחוזה שהוסכם, בטיוטה סופית, סופית שהוסכמה בין עוה"ד של הדיירים לבין עוה"ד שלי ואם יסתבר, זה כתוב בתוך החוזה, שאם בעקבות שינויי חקיקה ישתנו הנתונים, נצטרך לעשות להם את ההתאמה הנדרשת ואני מוכן לה בחפץ לב.

    ש.כלומר אתה מבקש מביהמ"ש לאכוף גם דברים ששנויים במחלוקת עפ"י טיוטת ההסכם וגם להתאים את ההסכם למצב המשפטי הקיים היום, כלומר שביהמ"ש יצור לך חוזה חדש, לזה אתה קורא אכיפה.

    ת.לא, לא, סליחה, ממש לא, מה שאני מבקש מביהמ"ש זה להכיר העובדה שנעשתה כברת דרך שגיבשה התקשרות מחייבת במהלך העניינים, בצורה שבעלי הדירות הגיבו, הכתובות (כך במקור, צ.צ.) שחלפו בינינו, בהשקעות שנעשו, בנקודות אל חזור, כל אלה התגבשו לידי התקשרות, אני מבקש מביהמ"ש שיעזור לנו להביא את העניין הזה לידי השלמה, כאשר גם אותן נקודות קריטיות, בטוחות, לוח זמנים, ערבויות וכן הלאה, כבר נמצאים בתוך ההסכם..." (עמ' 105-104 לפרוטוקול)

    וכן ראו הודאת הראל בדבר שינויי חקיקה בעניין התמ"א (עמ' 33).

26. הנה כי כן, קבלת התובענה, משמעה עריכת הסכם חדש בין הצדדים, שכן בחלוף הזמן חלו תמורות ושינויים בחקיקה בנושא תמ"א 38. עולה מכל האמור לעיל כי אין עוד כיום אפשרות מעשית לאכוף את אותו "הסכם פורמאלי" משנת 2012 ככתבו וכלשונו והוא אינו בר- ביצוע.

27. על כך יש להוסיף, ואף הראל מאשר זאת בעדותו, ואין על כך חולק, כי לא כל הנתבעים היו שותפים למו"מ עם הראל, או לחתימה על מסמכים כלשהם בהקשר לפרויקט כמו הסכם 2009, או חתימה על תוכנית הגשה להיתר בניה. פרוטוקול אסיפת הדיירים (נספח 8 לתצהיר הראל) מלמד כי הוחלט שתנאי לשיפוץ כזה הוא קבלת הסכמה של כל בעלי הדירות. אף ללא תנאי כזה, לא ברור כיצד מבקש הראל את אכיפת טיוטת 2012 שמשמעה אכיפת פינוי ושיפוץ קניינם של כל הנתבעים, בתנאים שלפחות חלק מהם כלל לא היו שותפים לגיבושם. ברי כי במקרה דנא, קיימת נבצרות מאכיפה חלקית עת מדובר בשיפוץ הבניין כולו.

28. לפיכך, די בהתקיימות סייג זה כדי לקבוע שלא ניתן לאכוף את ההסכם הפורמאלי.

    סעיף 3(2) לחוק התרופות – "סייג השירות האישי"

29. נקבע בפסיקה, כי סייג זה אינו מכוון אך ורק לחוזים הנובעים מיחסי עבודה בין הצדדים אלא נוגע אף לחוזים המבוססים על אמון אישי. הסייג אינו מבחין בין עבודה לבין שירות הניתן מחוץ לגדרם של יחסי עבודה. סייג השירות האישי חל איפא הן על עבודה או שירות אישיים הניתנים בגדרו של חוזה עבודה והן על כאלה הניתנים במסגרת חוזה קבלנות (שלו ואדר לעיל, עמ' 201).

    עת נבחן סעד של אכיפה, יש מקום ליתן משקל לאורך טווח היחסים הדורשים אמון בין הצדדים, ליחסי הגומלין בין הצדדים ולמידת-מה של קשר ותיאום שוטפים (ר': ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום (פורסם בנבו, 29.1.15), פסקה 15 לפסה"ד).

30. אין חולק כי אכיפתו של אותו "הסכם פורמאלי" תצריך שיתוף פעולה הדוק בין הצדדים לתובענה זו, שעה שפרטים רבים טרם הושלמו והוסכמו ביניהם. מדובר בהליך בניה מורכב, שניתן לשער כי ימשך מספר רב של חודשים ולצורך ביצועו נדרשים יחסי אמון בין הצדדים.

31. הנתבעים העידו כי לא קיים אמון בינם לבין הראל (ר' עדותה של הגב' דרורה וייסמן, עמ' 156 לפרוטוקול; עדותו של מר מיכה וייס, עמ' 166 לפרוטוקול). העדר אמון בהראל נובע לטענתם בגין התנהלותו בניגוד עניינים משך השנים שקדמו להגשת התביעה עת מילא, בו זמנית, תפקיד של יו"ר ועד הבית מחד ויזם הפרויקט מאידך. לטענתם, במשך השנים 2007-2010 הציג עצמו הראל כמי שפועל לטובתם ובשמם אל מול היזם, ולא כמי שמשמש למעשה היזם עצמו, ובכך הביא לידי חוסר האמון של הדיירים בו.

    עיון בנספחי התובענה מעלה כי אכן הראל חתם על פרוטקולים של אסיפות דיירים בשנים 2007-2010 ואף שלח מכתבים במועדים אלו בשם הנתבעים כיו"ר וועד הבית. כך למשל: ביום 24.4.07 שלח הראל מכתב בעניין זימון אסיפה כללית וחתם עליו כיו"ר ועד הבית (ר' נספח 13 לתצהיר הראל); ביום 11.12.08 חתם הראל על פרטיכל אסיפה כללית של הדיירים כיו"ר ועד מבלי לציין כי הוא יזם משותף יחד עם פרנקל (ר' נספח 15 לתצהיר הראל); ביום 24.10.07 וביום 31.8.10 שלח הראל מכתבים לעיריית תל אביב ולבית המשפט לעניינים מקומיים (בהתאמה) והציג את עצמו כיו"ר ועד הבית; ביום 17.1.10 שלח הראל לדיירים דו"ח התקדמות מס' 5 של השיפוץ ובו ציין, ביחס למערכת מסמכים שהציג, כ"חוזה ביננו לבין היזם" מבלי לציין כי אף הוא היזם בפרויקט השיפוץ (ר' נספח 10 לתצהיר מיכה וייס, פסקה 3 למכתבו של הראל) ; ביום 12.9.10 שלח הראל לדיירים דו"ח התקדמות מס' 6 ובו אזכר את פרנקל כ"ייזם שלנו מארה"ב" מבלי לציין כי אף הוא היזם בפרויקט השיפוץ (ר' נספח 7 לתצהיר מיכה וייס, פסקה 3 למכתבו של הראל); וביום 1.4.2011 שלח הראל לדיירים את דו"ח התקדמות מס' 8 ובסופו ציין כי "החליט היזם, מר לאונרד פרנקל... להשעות לאלתר כל פעילות נוספות בקידום התמ"א 38 של הבניין שלנו, לא להתקדם בפרוייקט ובוודאי לא להוסיף ולהשקיע בו עד שתתבהר התמונה" – מבלי לציין שהוא שותפו של פרנקל (ר' נספח 16 לתצהיר מיכה וייס, פסקה אחרונה למכתבו של הראל).

32. עדות הראל מלמדת גם היא על ניגוד עניינים בהתנהלותו עם הנתבעים. קשה לחלץ מעדותו אימתי "החליף כובעו", ניתק מתפקידו כיו"ר ועד הבית וכמייצגם של הנתבעים והפך ליזם בלבד:

    "ש.... אני מזכיר לך שאמרת שכבר בשנת 2007 פעלת "לא מתוקף תפקידי כחבר ועד ביתי, (כך במקור, צ.צ.) אלא לצורך קידום היזמות", פה מתנוססת חתימתך. עכשיו אני רוצה שתסתכל בבקשה על סעיף 2 לאותו מסמך, תחזור חזרה אחורה, "נמסר ע"י אריה דו"ח התקדמות בנושא תמ"א 38 בנושאים הבאים", ואתה אומר "המו"מ עם היזמים נמשך זמן ממושך מאוד, נתקל בקשיים מרובים ולא צלח עד לאחרונה מהסיבות הבאות." מי מנהל את המו"מ עם היזמים?

    ת.אני וחיים גלטנר.

    ש.הבנתי, אוקי. אתה מנהל מו"מ עם היזמים כשאתה בשלב הזה כבר יזם?

    ת.לא, אני עדיין לא יזם בשלב הזה.

    ש.אתה אמרת לי בתצהיר שלך ולביהמ"ש שבמהלך שנת 2007 כבר ידעו שאתה לא חבר ועד.

    ת.אבל לא ידעו,

    ש.אתה משקר, מופיע במסמך במפורש שאתה מנהל מו"מ עם יזמים.

    ת.תקשיב, אני מנהל מו"מ עם יזמים ב-2007 בתפקידי כיו"ר הועד.

    ש.המסמך הזה מדצמבר 2008.

    ת.המסמך הזה מדצמבר 2008, אני עדיין מנהל אותו כיו"ר הועד.

    ש.הבנתי. אז בשלב הזה איזה אינטרס אתה רואה לנגד עיניך, השלב של היזם, זה שהצהיר שבשנת 2007 הוא כבר פועל כיזם, או בשלב של יו"ר הועד שמנהל מו"מ לטובת האינטרס של הדיירים.

    ת.בדצמבר 2008 נפגשו שני קווים שהם היו מקבילים עד אז. אני פעלתי בהחלט כיו"ר הועד, אני דיברתי עם יזמים, השמות שלהם נמצאים, אבל פעם אחד פעם נתקלתי בתגובה של, אדוני תחתמו ותתחייבו" (עמ' 86-85 לפרוטוקול)

    וכן –

    "ש.מתי הבנת שזה כלכלי להפוך מהצד שדואג לאינטרס של הדיירים, להפוך לצד שדואג ליזם.

    ת.מרגע שפרנקל אמר לי, אריה אני רוצה שתיכנס לעסק, אני רוצה שתהיה שותף שלי,

    ש. מתי זה היה?

    ת. אני חושב שזה היה בינואר 11', אני לא בטוח בתאריך, אבל זה היה ב-11' או ב-12' בערך.

    ש. ב-11' או 12'?

    ת. ב-2011 או ב-2012, היה כאן שלב, בהחלט, אני מסכים אתך, היה כאן שלב של תחום אפור" (עמ' 94-93 לפרוטוקול).

     

    עדותו של הראל אינה עקבית ואינה אמינה - טענת הראל בכתב התביעה על פיה כבר בשלהי 2007 רתם את פרנקל לפרויקט "בשיתופו של הראל", משמעה, כי כבר ב 2007 פעל כיזם ללא ידיעת הדיירים ולא כפי שנטען על ידו החל משנת 2011 או 2012. מאידך בהודעה מיום 1.4.2011 דיווח כי היזם, תובע 1, מפסיק את פעילותו וזאת מבלי שיזכיר את עצמו כיזם (ר' נספח 16 לתצהיר מיכה וייס).

33. הנתבעים פירטו בסיכומיהם אירועים נוספים אשר יצרו חוסר אמון בינם לבין הראל בין היתר: הכרזת הבניין כ"מבנה מסוכן" בשל תלונה ופניה של הראל ובנו לעיריית תל אביב – ללא הבאת מידע זה לדיירים בזמן אמת; החתמת הדיירים על מסמכים ותוכניות תוך הבטחה כי מדובר במסמכים "קונספטואלים" בלבד – בעוד שבתביעתו נטען אחרת וכיוצ"ב. עדויות הצדדים מעלה כי אכן קיימת בעיה קשה של חוסר אמון בהראל ובפועלו.

34. לנתבעים טענות קשות בדבר חוסר ניסיונו של הראל בפרויקטים מסוג של תמ"א 38 וגם הראל מודה כי אין לא כל ניסיון בתחום זה (עמ' 32-33), חוסר הניסיון וחוסר אחריות מתבטא גם למשל בהעדר בדיקת כדאיות כלכלית מבעוד מועד, או בהבטחה כי מי מבין הנתבעים שיחתום יהיה פטור מהתייצבות למשפט הפלילי. ההתרשמות היא כי הנתבעים הביעו חשש כן שהראל מנסה "להתגלח על זקנם" תוך ביצוע שגיאות וללא כל ניסיון קודם. עוד נטען כי אין להראל משאבים לביצוע הפרויקט ואכן צירופו של תובע 1, שנותר עלום מבחינת הנתבעים, אינו מגביר את תחושת הביטחון בדבר זהות יזמי הפרויקט, או שמא שמו צורף על ידי הראל רק על מנת ליצור מראית עין של שותף בעל משאבים והיא הנותנת בדבר העדר משאבים משלו עצמו.

35. סבורה אני כי חוסר האמון הקיים בין הנתבעים לבין הראל יקשה על ביצוע ההסכם בין הצדדים ועל ביצוע העבודות כדבעי. במצב דברים זה, ברי כי ביצוע ההסכם יוביל למחלוקות ולסכסוכים נוספים –זו אינה מטרת סעד האכיפה (ור' לעניין זה: ה"פ 51180-11-15 עברון פרויקטים בע"מ ואח' נ' אייקום יזמות ובניה בע"מ ואח', החלטה מיום 28.2.16).

     

     

    סעיף 3(3) לחוק התרופות – "סייג הפיקוח"

36. סייג זה שולל את הזכות לאכיפה כאשר ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט.

    על מנת לבחון האם מידת הפיקוח הנדרש מבית המשפט היא מופרזת, יש לשקול: מורכבות ההסכם שאכיפתו מתבקשת, משך הזמן הצפוי לביצוע צו האכיפה ומידת שיתוף הפעולה הנדרש בין הצדדים. עוד נקבע כי יש לקחת בחשבון את מערכת היחסים שבין הצדדים, שכן יחסים חשדניים ועכורים יקשו על מלאכת הפיקוח על ידי בית המשפט (ע"א 108/84 סתם נ' מרקוביץ, פ"ד מב(1), 757,766).

37. בענייננו, מדובר בהסכם מורכב הכולל מספר שלבים, שביצועו צפוי להימשך זמן רב - החל מתכנון, הגשת תוכניות לרישוי, פינוי הדיירים מדירותיהם, בניה ושיפוץ. אין חולק כי נוכח מערכת היחסים העכורה, בלשון המעטה, בין הראל לנתבעים, מלאכת הפיקוח על אכיפת החוזה לא תהא פשוטה כלל ועיקר. קושי מיוחד צפוי למשל בעת ביצוע הפינוי ולא רק.

    אי האמון שרוחשים הנתבעים להראל, כמפורט לעיל, יקשה אף על ביצוע פעולות פשוטות בתהליך הבניה / השיפוץ וידרוש מבית המשפט מעורבות יתר. לא זו מטרתו של סעד האכיפה.

    סעיף 3(4) לחוק התרופות – "סייג הצדק"

38. "סייג הצדק", המופיע בסעיף 3(4) לעיל, קובע כי יתכנו מקרים אשר יצדיקו את שלילת תרופת האכיפה. תת סעיף זה אינו קובע כללים ברורים וסדורים אלא יש להתחשב בכל מקרה והנסיבות הייחודיות לו. בבוא בית המשפט לבחון האם מתקיים הסייג במקרה המובא לפניו, שומה עליו לבחון את מכלול הנסיבות. בע"א 5131/10 רחל אזימוב נ' אפרים בנימיני (פורסם בנבו, 7.3.13) נקבע:

    "בעת שקילת מכלול הנסיבות כאמור במאזני הצדק, יש להניח על כפות המאזניים גם היבטים של אשמה מוסרית. במסגרת זו תבחן התנהלותו של כל צד לחוזה כלפי משנהו כך למשל ייבחנו לגבי המפר חומרת ההפרה, המאמצים שעשה כדי להימנע לכתחילה מן ההפרה, המניעים להפרה וניסיונותיו לתקן או לצמצם את מימדי הפגיעה שגרמה ההפרה לנפגע ואילו לגבי הנפגע ייבחנו בין היתר אשמו התורם להתרחשות ההפרה וקיום החיובים שנטל על עצמו בחוזה. עוד יונחו על כפות המאזניים שיקולים הנוגעים לנזק שייגרם לנפגע אם לא ייאכף החוזה לעומת הנזק שייגרם למפר אם ייאכף (ראו שלו ואדר, 237-231). הנה כי כן, בהידרשו לשאלה האם האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין, על בית המשפט להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד (ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669, 677 (1997); ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מז(1) 588, 595-594 (1992) (להלן: עניין חושנג'י); עניין ינאי, 781-780).

    סעד האכיפה יישלל רק אם בית המשפט יגיע למסקנה כי זוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים (ראו ע"א 256/89 פרץ נ' כובס, פ"ד מו(3) 557, 566-565 (1992)) אך בעשותו במלאכת השקילה, חשוב לזכור שהנפגע והמפר אינם ניצבים באותה נקודת מוצא, ולנפגע - בלשון השופט (כתוארו אז) מ' חשין בעניין ינאי - "יתרון פתיחה המוקנה לו על פני המפר" (עמ' 779). מאזני הצדק נוטים, על כן, לכתחילה לטובת הנפגע הזכאי לאכיפת החוזה כסעד אשר לו מעמד הבכורה והם יוסיפו וייטו לטובתו אלא אם כן יוכיח המפר כי מתקיימים שיקולים כבדי משקל ההופכים את האכיפה לבלתי צודקת בנסיבות העניין וכי אי-הצדק שייגרם מהאכיפה הוא חמור ומהותי במיוחד (עניין רבינאי, 293; שלו ואדר, 218)." (פסקה 18 לפסה"ד).

39. פס"ד אזימוב דלעיל, קובע אמנם בכורה לסעד האכיפה, אולם במה דברים אמורים? הנדון שם עניינו בעסקת מכר דירת בני זוג, למודי אסונות, לאם חד הורית אשר ביקשה לרכש דירה בארץ לצד משפחתה על מנת שתסייע לה לטפל בבנה. הסכם המכר שם נחתם (בניגוד לענייננו) ואף הועברו חלק מתשלומי תמורת הדירה. בית המשפט העליון (כבוד השופטים א' חיות, נ' הנדל ו- נ' סולברג) קיבל את הערעור על אף הנסיבות המצערות הנוגעות לו וקבע כי יש לאכוף את הסכם המכר לאחר שמכלול הטעמים העלה כי אכיפת ההסכם אינה תוצאה כה בלתי צודקת המצדיקה את שלילת תרופת האכיפה (פסקה 26 לפסה"ד).

    נסיבות ענייננו שונות; בע"א אזימוב נדון הסכם בדבר העברת זכויות קנייניות בין הצדדים להסכם (זיקתם של בני הזוג בנימני לדירה אל מול זיקתה של הגב' אזימוב) בעוד שבענייננו עסקינן בזכות הקניין של הנתבעים אל מול זכותו החוזית הנטענת של הראל לבצע עבודה בקניין הנתבעים ולרווחתו הכספית הנובעת מכך.

40. זכות הקניין במשפטנו היא זכות חוקתית, המעוגנת בחוק- יסוד: כבוד האדם וחירותו. נכון הדבר ביתר שאת שעה שמדובר בזכויות קניין בדירת מגורים. קשה להלום אכיפה של הסכם (שתוקפו כאמור מוטל בספק) המאפשר לתובע לכפות מכוחו על בעלי דירות את כניסתו לדירותיהם, לבצע עבודות בדירות ולערוך בהן שינויים (שטרם סוכמו בין הצדדים) ובעל כורחם במשך זמן לא מבוטל, הכל כדי שיוכל הוא לממש את ציפיותיו לגריפת רווחים מתוספת הבניה (גג+ מרתפים) בהתאם להיתרי בניה שניתנו להם. הנזקים שייגרמו לנתבעים, בעלי הזכות הקניינית בדירות, כתוצאה מאכיפת ההסכם בניגוד לרצונם עולים לאין שיעור על העוול שייגרם לכאורה לתובע אם תדחה דרישתו לאכיפה. מדובר בנזקים שיגרמו לנתבעים שאינם רק כלכליים גרידא, זאת בניגוד לנזקיו של התובע הניתנים לאומדן כספי.

    יש לקבוע על כן כי מתקיים בענייננו "סייג הצדק" המונע את אכיפתו של ההסכם על הנתבעים.

41. צא ולמד, כי אף אם תתקבל טענת התובעים, לפיה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, הרי שאין מקום להורות על אכיפתו.

    האם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים?

42. לטענת הנתבעים, כלל לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

    "נקודת אל- חזור" בשנת 2010 – האומנם?

43. הראל טוען כי יש לאכוף את ההסכם על יסוד ההסכמה שכבר גובשה בין הצדדים ובוצעה הלכה למעשה. לשיטתו, הוצאת היתר בניה למקרקעין על ידו, בחתימת ו/או בהסכמת ו/או בידיעת הנתבעים, כמו גם שיפוץ הבניין במימונו וביטול הכרזתו כמבנה מסוכן, מעידים על גמירת הדעת של הצדדים ועל המסוימות הנדרשת. נטען, כי בשנת 2009 חתמו הנתבעים 33-19 על הסכמי התקשרות ובכך הביעו באופן פורמאלי את שהוסכם בין הצדדים ממילא ועוד קודם לכן. נטען כי הנתבעים נתנו להראל הסכמה לקידום הליכי רישוי, תוך שהם חותמים על בקשה להיתר בניה ומודעים כל העת לכל הליכי ההתנגדות והערר המתנהלים בהקשר זה. חתימת הנתבעים על תוכנית ההגשה להיתר בניה מוכיחה ומלמדת על הסכמתם לביצוע הפרויקט על ידי הראל, כיזם.

    הראל טוען כי "נקודת האל חזור", שלאחריה יש לראות בהתקשרות שבין הצדדים הסכם מחייב, התרחשה ביום 13.1.10 עת הוגשה לעירייה בקשה חתומה ע"י רוב הנתבעים להיתר בניה, בקשר לחיזוק הבניין עפ"י תמ"א/38. לאחר הגשת הבקשה עברו הנתבעים את "קו פרשת המים" והם אינם יכולים עוד לסכל את האפשרות לקיים ולהוציא לפועל את הפרויקט אשר סוכם, בגמירות דעת ובמסוימות הנדרשים.

44. הנתבעים טוענים מנגד כי לא ניתן לראות בעצם הגשת הבקשה להיתר בניה כ"נקודת אל חזור" שלאחריה התגבש הסכם מחייב. לטענתם, הראל פעל בניגוד העניינים בתקופה זו ועל כן לא ניתן לייחס לנתבעים גמירות דעת במועד זה.

    הנתבעים מוסיפים, כי באפריל 2011 הודיע הראל על הפסקה לאלתר של כל הפעילות נשוא התמ"א בבניין. בכך העיד כי אומד דעתו, באותו תאריך של הגשת הבקשה להיתר בניה (ינואר 2010), היה כזה שהם רשאים להפסיק את המגעים ביניהם – כלומר לא השתכלל הסכם גם לדידו. חיזוק נוסף לכך שאף הראל לא סבר כי באותו מועד השתכלל הסכם היא העובדה כי הוא סירב באותו מועד לממן את שכ"ט של ב"כ הנתבעים אלא רק לאחר חתימתם על הסכם מחייב.

    עוד נטען ע"י הנתבעים כי אין לקבל את גרסת הראל בעדותו, בדבר "נקודות אל-חזור" נוספות בין השנים 2012-2010, מאחר ומדובר בטענה המהווה הרחבת חזית אסורה.

45. הנתבעים טוענים, ביחס לאותה "נקודת אל-חזור" (13/1/10), כי במועד זה טרם נתקיימה המסוימת הנדרשת לצורך שכלול הסכם מחייב. הנתבעים מפנים לטענות הראל על פיה הצדדים ניהלו בשנים 2011 – 2012 משא ומתן "דקדקני" ו"ארוך" (ר': סעיף 65 לתצהיר הראל). טענה זו סותרת מניה וביה את גרסתו של הראל על פיה נקודת האל חזור התגבשה כבר בינואר 2010, שהרי אם כך, לשם מה התנהל מו"מ דקדקני ועיקש בשנת 2011- 2012? הראל הודה בחקירתו כי באותה "נקודת אל חזור" לא נקבעו עדיין "רמת הבטוחות" הנדרשות לעסקה. די בכך כדי לטעון כי דרישת המסוימות לא נתקיימה.

46. לאחר ששמעתי את העדויות מטעם הצדדים ועיינתי במסמכים עליהם הם נסמכים, נמצא, כי לא ניתן לייחס לצדדים גמירות דעת ומסוימות ביחס לאותה "נקודת אל – חזור" בינואר 2010. ומשכך - לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים במועד זה.

    ראשית, הראל שימש באותה תקופה ביו"ר וועד הבית ואף שלח מכתבים ככזה גם ב 31/8/10 (בפנייתו לבית המשפט לעניינים מקומיים מיום, נספח 14 לתצהיר הראל).

    הנתבעים העידו כי חתימתם על מסמכים ועל הבקשה להיתר בנייה נעשתה לאחר שהראל טען בפניהם כי "החתימות האלה אין להם שום משמעות, אנחנו בסופו של דבר נשב עם יזם ונעשה חוזה והכל, אין לזה שום משמעות, אני רק בודק, כדי שידברו איתי בעירייה אני צריך שאתם תחתמו לי כי אחרת אף אחד לא ידבר איתי בעירייה..." (ר' עדותה של הגב' דרורה וייסמן, עמ' 135 לפרוטוקול). עוד הוסיפו הנתבעים כי חתמו על תכנית ההגשה לעירייה משום ש: "חתמנו עליה שאפשר יהיה להמשיך לקדם את הדברים בעירייה, היה ברור שזה לא הנוסח האחרון של התכנית, כי לתכנית כמו שהיא היתה אנחנו, היו לנו מלא הערות לגביה, לא הסכמנו, אבל הבנו שזה חלק מפרוצדורה לגלגל את העניין האלה. גם נאמר לנו כך." (ר' עדותו של מר מיכה וייס, עמ' 171 לפרוטוקול).

    עדויות הנתבעים היו אמינות עליי ומתיישבות עם תפקידו של הראל באותה תקופה כיו"ר וועד הבית. כך ראו אותו הנתבעים . שוכנעתי כי הנתבעים לא ראו בעצם הגשת הבקשה להיתר בניה לעיריית תל-אביב כנקודת "אל- חזור" מחייבת כלפי הראל כיזם. חתימתם של חלק קטן מהנתבעים על טיוטת הסכם משנת 2009 אינה יכולה לחייב אותם בקשר חוזי מול הראל . כל שכן, אין יכולה לחייב את הנתבעים כולם.

47. צודקים הנתבעים בטענתם כי ב 2009 ו 2010 לא יכולה הייתה להתגבש המסוימות הנדרשת לצורך כינונו של הסכם מחייב שהרי הראל לא שימש באותה תקופה כיזם מבחינת הנתבעים, מה גם שנעדרו הפרטים המהותיים והנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט, כמו זהות החברה היזמית, "פנקס 13-11 תל אביב בע"מ" אשר טרם הוקמה (חברה זו אף טרם הוקמה בעת העברת טיוטת ההסכם הפורמאלי לדיירים בשנת 2012 ושאותה מבקשים לאכוף); הטיוטה חסרה חתימה של היזם; הטיוטה חסרה אזכורים מפורטים של מיקומי הדירות (גוש וחלקה); הטיוטה חסרה פרטים לגבי נציגות וועד הבית; הטיוטה חסרה תניה המתירה "קארט בלאנש" (carte blanche) – תניה המתירה ליזם לבצע שינויים עתידיים בנוסחי ההסכמים; הטיוטה חסרה מפרט מלא; הטיוטה חסרה פירוט מדויק של הביטחונות; והטיוטה חסרה פירוט מדויק של לוחות זמנים. אף התשריט שצורף לנוסח טיוטת ההסכם אינו התשריט התואם את המשא ומתן בין הצדדים אלא במדובר בתשריט חדש. עובדה היא כי הצדדים נדרשו להמשיך ולנהל משא ומתן תקופה ארוכה לאחר מכן. מה גם, כי הראל הודה כי מדובר במסמכים שנועדו לבחינה "קונספטואלית" בלבד, על כן אין עוד רלוונטיות משפטית לנוסח משנת 2009.

48. אין בידיי לקבל את טענת התובעים בדבר "נקודות אל –חזור " נוספות במהלך התקופה. ההפך הוא הנכון. אי הסכמת הנתבעים לחתום על ההסכם הפורמאלי בשנת 2012, כמפורט להלן, מהווה הוכחה להיעדר גמירות דעת הנתבעים.

    טיוטת ההסכם הפורמאלי משנת 2012

49. הראל מבקש לאכוף את ה"הסכם הפורמאלי" משנת 2012 שלא נחתם וטוען כי חתימה אינה מהווה תנאי לתוקפו. טיוטת ההסכם הפורמאלי לדידו הינה סופית ומחייבת.

    לטענת הראל, ניתן ללמוד כי המו"מ בין הצדדים הסתיים וכל שנותר הוא אקט פורמאלי של חתימה וסגירת קצוות אחרונים, שאין להם נפקות לעניין גמירת הדעת. הראל מציין כי החל ביישומו של הפרויקט והשקיע משאבים רבים בבדיקות, מדידות, חפירת יסודות ניסיונית לבדיקת עומסים ותכנון הפרויקט בכללותו. המשכו של הפרויקט נמנע אך ורק בשל התנהלות חסרת תום לב של הנתבעים והודעתם על סיום ההתקשרות נעשתה שלא כדין.

    הנתבעים מכחישים את קיומו של הסכם מחייב בין הצדדים.

50. לאחר בחינת טענות הצדדים בעניין זה, נמצא כי אכן לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

    תחום ההתחדשות העירונית, במסגרת פרויקט של תמ"א 38, הינו מורכב. הדרך להשלמת פרויקט מסוג תמ"א 38 הינה ארוכה ובעלת שלבים רבים.

    אחד השלבים המהותיים בפרויקט מסוג זה הוא שלב החתימה על חתימת הסכם שבין הדיירים ליזם אשר נבחר לבצע את התהליך. הסכם מסוג זה צריך להבטיח את זכויות הדיירים, כמו גם את זכויות היזם. הפסיקה טרם הכריעה מפורשות מהם אותם פרטים המהותיים הנדרשים להשלמת הסכם כגון דא, אולם ברור כי קיימים פרטים בלעדיהם לא ניתן לראות את ההסכם כמחייב.

51. בענייננו, ההסכם משנת 2012, נשוא סעד האכיפה המתבקש, חסר פרטים מהותיים:

    1. זהות היזם: החברה המופיעה כצד להסכם היא חברת "פנקס 11-13 תל אביב בע"מ". הראל הודה בעדותו כי חברה זו לא הייתה קיימת בשנת 2012 ולמעשה עדיין אינה קיימת. הסיבה בעטיה המתין עם הקמתה היא לדבריו: "התשובה שלי הייתה שכאשר אראה שיש לי מספיק תומכים בתוכנית, אצא לשלב הבא, שכרוך מן הסתם בהוצאות, בהקמת חברה, במינוי רו"ח וכו', אין טעם להיכנס לכל ההוצאות האלה, מבלי שאני יודע שיש לי איזשהו קהל שתומך." (עמ' 23 לפרוטוקול).

       הראל מודה למעשה, כי טיוטת ההסכם היוותה מעין "פיילוט" על מנת לוודא אם יש לו מספיק תומכים ואזי "יצא לדרך". עובדה זו מעידה כאלף עדים על העדר התייחסות רצינית של הראל והעדר גמירות דעת מצידו בעת העברת טיוטת ההסכם לידי הנתבעים.

       מעבר לאמור, הטענה דלעיל בדבר חיסכון בהוצאות רישום חברה מבלי לדעת שיש "קהל תומך" אינה מתיישבת עם הטענה בדבר השקעת סכום העולה על מיליון שקלים(!) מבלי לדעת שיש "קהל תומך",

    2. ערבויות וביטחונות: בהסכם מסוג זה חשוב מאוד להקפיד על פרק המסדיר את עניין הערבויות והביטחונות ולוודא שהם תואמים את היקף הפרויקט וסוגו.

       בטיוטת ההסכם הפורמאלי משנת 2012, מופיע אמנם פרק נפרד לנושא זה, אולם זהות הגוף הפיננסי המלווה אינה ידועה. הראל הודה בעדותו כי באותו השלב עדיין לא נקבעו הביטחונות הנדרשים לעסקה (עמ' 41 לפרוטוקול, עמ' 44 לפרוטוקול).

    3. התמורה לבעלי הדירות: תנאי יסודי בהסכם כגון דא, הוא התמורה לבעלי הדירות.

       דא עקא, בענייננו לא הייתה הסכמה מלאה של הצדדים לתשריט שצורף לטיוטת ההסכם (ר' דבריו מר מיכה וייס, עמ' 166 לפרוטוקול; דבריה של הגב' דרורה וייסמן, עמ' 148 לפרוטוקול). מדובר בתשריט שונה מהתשריט הראשון שהוצג בפני הנתבעים. הראל ציין בעדותו כי אם הנתבעים יעדיפו את התשריט הראשון אזי "אין לי בעיה, ירצו לחזור למתכונת הקודמת בבקשה רבה, זה חוסך לי בעיות" (עמ' 62 לפרוטוקול). משמע, גם הראל יודע כי עניין התמורה לדיירים נותר "פתוח".

       מכאן – שלא קיים הסכם מפורט ומדוייק באשר לתמורה המגיעה ספציפית לכל אחד מהנתבעים.

    4. לוחות זמנים – יש לנקוב ולתחום בהסכם לוח זמנים ומועדים ברור לכל שלב בהליך הביצוע.

       בטיוטת הסכם 2012 נשוא התובענה, לא הוגדר מועד ספציפי מסויים לתחילת ביצוע הפרויקט ומועד עליה על הקרקע. נתון חשוב במיוחד שעה שמדובר בדירות מגורים.

52. די באמור לעיל כדי לקבוע כי טיוטת ההסכם משנת 2012 חסרת פרטים מהותיים ולפיכך דרישת המסוימות אינה מתקיימת. אינני סבורה כי מדובר בפרטים שניתן להשלימם מכוח דין או מנהג. מדובר בפרטים הנוגעים לנסיבות הספציפיות של המקרה שלפניי ובהיעדר הסכמת שני הצדדים – לא ניתן להשלימם.

53. בשולי פרק זה אציין כי לא נעלמה מעיניי טענת התובעים לפיה הנתבעים מעוניינים לבטל את ההסכם בשל רצונם להגדיל את התמורה שיקבלו. לא נמצא לקבל טענה זו. יודגש, אכיפה בשל התנהלות שלא בתום לב במשא ומתן אומנם הינה אפשרית – אך נדירה (ר' עניין עברון לעיל). נסיבות המקרה שבפנינו, בשים לב לקביעתי כי לא נכרת הסכם בין הצדדים, אינן נכנסות בגדר חריג זה.

54. לסיכום פרק זה - ההסכם הפורמאלי משנת 2012 חסר פרטים מהותיים ודרישת המסוימות לצורך כינונו של הסכם מחייב אינה מתקיימת. לפיכך, לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

    פיצול סעדים

55. הסעד המבוקש בתובענה זו הוא כאמור סעד של אכיפה בלבד.

56. ביום 22.7.15, למעלה משנתיים לאחר הגשת התובענה ובטרם התקיימו ישיבות ההוכחות, הגישו התובעים בקשה לפיצול סעדים. התובעים מציינים כי הם עתרו כבר בגוף כתב התביעה ליתן להם רשות לפיצול כאמור.

    התובעים מוסיפים וטוענים כי לו היו כוללים את הסעד האופרטיבי כבר בכתב התביעה – אזי מדובר היה בסעד חלופי בלבד לסעד האכיפה העיקרי. מן הטעם הזה, ראוי לאפשר להם פיצול סעדים. זאת ועוד, טרם ניתן לדעת האם סכום הנזק הכספי שנגרם לתובעים הינו בסמכות בית משפט שלום או בית משפט מחוזי.

     

     

57. הנתבעים מתנגדים למתן רשות לפיצול סעדים ממספר נימוקים:

    1. התביעה אינה עומדת במבחן "העילה": מדובר בסעדים הנובעים מעילת תביעה אחת. התובעים מבקשים למעשה היתר ל"פורום שופינג" – לא תצלח תביעתם הנוכחית, ינסו הם להצליח בבית משפט אחר.

    2. על פי האסמכתאות שצורפו לתצהיר הראל, הנזק הנטען התגבש במועד המוקדם למועד הגשת התביעה. משמע, לא הייתה כל מניעה לכלול בתובענה גם סעד כספי.

    3. התובעים הגישו את הבקשה סמוך לישיבת ההוכחות. אילו הבקשה הייתה מוגשת בסמוך להגשת התביעה והייתה נדחית, הרי שהייתה עומדת בפני התובעים האפשרות להגיש בקשה לתיקון כתב התביעה בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה.

    4. קבלת הבקשה משמעה עינוי דין לנתבעים והשחתת זמנו של בית המשפט בניהול הליכים נוספים עתידיים ביחס לאותה מסכת עובדתית.

    5. ההלכה הפסוקה קובעת כי פיצול סעדים יינתן אך ורק במקרה חריג. התובעים לא נימקו בבקשתם מדוע יש לראות בעניינם "הצדקה מיוחדת" לפיצול המבוקש.

58. תקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות") קובעת:

    "מי שזכאי לסעדים אחדים בשל עילה אחת, רשאי לתבוע את כולם או מקצתם; אך אם לא תבע את כולם, לא יתבע אחרי כל סעד שלא תבעו, אלא אם כן הרשה לו בית המשפט שלא לתבעו."

    מטרתה של תקנה זו היא מניעת בזבוז זמן וריבוי התדיינויות כתוצאה מניהול מספר הליכים משפטיים בגין פרשה אחת. מדובר באינטרס הציבור משמעותי. נוסף על כך, מצב של ריבוי הליכים בגין מסכת עובדתית אחת גובה מחיר כלכלי מבעלי הדין ומהקופה הציבורית ואף עלול להביא להכרעות סותרות (ר': גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 12, 2015) עמ' 305).

    לפיכך סיפת התקנה, המעניקה לבית המשפט סמכות לאפשר לתובע לפצל תביעותיו בשל עילה אחת, מהווה חריג. בית המשפט יעניק לתובע היתר לפיצול סעדיו רק במקרים בהם מצא כי יש להעדיף את האינטרס הלגיטימי שלו על פני האינטרס של הנתבעים וטובת הכלל (רע"א 1399/11 קופת עליה – אגודה שיתופית לאשראי בע"מ נ' לזרום חברה קבלנית לבנין ופיתוח בע"מ (פורסם בנבו, 2012), פסקה 14 לפסה"ד).

59. יחד עם זאת, הדעה הרווחת בפסיקה היא, כי סעד הצהרתי אינו מונע הגשת תביעה לסעד כספי על סמך אותה עילה ואין צורך בהיתר לפיצול סעדים. במצב דברים בו מוגשת תביעה כספית בעקבות תביעה לפסק דין הצהרתי שנדחתה, הדעת נותנת, כי אין כלל צורך במתן אישור לפיצול סעדים (ר': ע"א 6637/05 דאוד הלאל נג'אר נ' סעיד איברהים דולה (פורסם בנבו, 15.3.07); ע"א 3790/02 אשורי נ' אביזאדה ואח'נ, פ"ד נז(4), 337).

    יש ליתן משקל נוסף לאפשרות שהסמכות העניינית לדון בתביעה לסעד כספי אופרטיבי אינה נתונה לבית המשפט המוסמך לדון בתובענה ההצהרתית. גם מטעם זה יש לשקול היתר לפיצול הסעדים (ר': ת"א(ת"א) 55450-01-16 יפית טל נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ (פורסם בנבו, 25.9.16)).

60. בענייננו, אין מחלוקת כי סעד הפיצויים הינו סעד חלופי לסעד האכיפה שבבסיס התובענה דנן.

    מין הפסיקה דלעיל עולה, כי נקיטת הליך של תובענה מוקדמת למתן סעד הצהרתי (אכיפת חוזה) היא פעולה לגיטימית. מבלי להביע עמדה ביחס לטענה עתידית של התובעים בעניין פיצוי כספי, אין למנוע מהם בנסיבות אלו לעמוד על זכויותיהם המהותיות ויש לאפשר להם לפצל סעדים. זאת, על אף שפיצול זה עלול "להטריד" את הנתבעים בשנית ועל אף האינטרס הציבורי שבריכוז כל התובענות העוסקות באותה עילה (ר' לעניין זה פס"ד קופת עליה לעיל, פסקאות 19-16 לפסה"ד).

    יצוין עוד, כי מועד הגשת הבקשה לפיצול סעדים חסר נפקות באשר ניתן להגיש בקשה זו כל עוד התובענה תלויה ועומדת בבית המשפט (ר' גורן לעיל, עמ' 309).

    לפיכך, ניתן היתר לתובעים לפיצול סעדים כבקשתם.

    סוף דבר

61. התובענה נדחית.

    התובעים יישאו ביחד ולחוד בהוצאות הנתבעים ושכ"ט עו"ד בסך של 150,000 ₪.

    סך זה יחולק באופן שווה בין 3 קבוצות הנתבעים באמצעות באי כוחם: עו"ד שפינדל, עו"ד הדס ו – עו"ד לנצ'נר.

    הערבות הבנקאית שהופקדה ע"י התובע 1, בסך 40,000 ₪, תועבר על פירותיה לידי הנתבעים באמצעות באי כוחם על חשבון ההוצאות לעיל.

     

    ניתן היום, ז' חשוון תשע"ז, 08 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.