ת"א 41081-11-13 חזות ואח' נ' קדושים ואח'

תביעה ותביעה שכנגד בעקבות מכירת דירה של הנתבעים לתובעים.

רקע כללי

הנתבעים הציעו את ביתם ברחוב מבצע נחשון 55/4 בבאר שבע למכירה, בסכום של 1,500,000 ₪ (להלן: "הדירה" או "הנכס"). ביום 6.2.13, נחתם בין הצדדים הסכם מכר למכירת הדירה בסכום של 1,115,000 ₪. ההסכם נחתם מבלי שהיה בידי באי כוח הצדדים נסח טאבו, וכן התובעים ביקשו לקבל אישור מהנדס לנכס עקב סדק במבנה. על כן, כלל ההסכם מיום 6.2.13, תנאי מתלה לפיו יכנס לתוקף בתוך 30 יום מיום חתימתו, בכפוף לקבלת נסח טאבו ולאחר המצאת אישור מהנדס. נקבע כי אם לא יומצא אישור מהנדס, התובעים יוכלו לחזור בהם מן העסקה ללא כל פיצוי וללא שהדבר יחשב כהפרה.

בעקבות הוצאת נסח הטאבו, התברר כי זכויות הנתבעים בנכס כלל לא היו רשומות ורק לאחר כחודש ניתן היה לאשר את זכויות הנתבעים. ביום 11.4.13 נחתם בין הצדדים הסכם חדש לחלוטין, דומה כמעט בכל להסכם מיום 6.2.13. נוסף לו סעיף 14, שעניינו הסדרת חריגות בניה אשר התברר שקיימות בנכס. החריגות שצוינו היו יחידת דיור בקומה התחתונה שנבנתה ללא היתר וכן מדרגות חיצוניות המובילות ליחידת הדיור העליונה, אשר נבנו ללא היתר, כמו כן שונה מועד מסירת החזקה כפי שיפורט להלן. קיימים הבדלים קלים נוספים בין ההסכמים אולם אלה אינם רלוונטיים למחלוקות נושא הליך זה.

בסעיף 14 האמור נקבע כי הנתבעים יסדירו היתרים כדין לחריגות הבניה. נקבע כי היתר בניה ליחידה התחתונה יוסדר עד יום 11.10.13 וכן נקבע כי סכום של 108,000 ₪ מתוך תמורת הדירה יופקד בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים, עוה"ד אילנה כהן. מתוך סכום זה, 88,000 ₪ יוחדו להסדרת ההיתר במועד שנקבע. הוסכם כי אם יינתן היתר, הסכום יועבר לנתבעים ואם לא יינתן היתר, הנתבעים יהרסו על חשבונם את היחידה התחתונה תוך תיקון המבנה בצורה המיטבית והסכום יועבר לתובעים. סכום של 20,000 ₪ יוחד לביצוע ההריסה. הוסכם כי אם לא יהרסו הנתבעים את היחידה התחתונה בהיעדר היתר, יועבר סכום זה לידי התובעים אשר יבצעו בעצמם את ההריסה.

בכל הנוגע למדרגות נקבע כי סכום של 50,000 ₪ יוחזק בנאמנות אצל עו"ד כהן, עד להסדרת היתר למדרגות. ככל שיוסדר היתר יועבר הסכום לנתבעים. לשם כך נקצבו שנתיים, היינו עד יום 10.4.15. הוסכם כי ככל שלא יינתן היתר, הנתבעים יהרסו על חשבונם את המדרגות ויתקנו את המבנה בצורה המיטבית והסכום של 50,000 ₪ יועבר לתובעים.

לשם הבטחת ביצוע ההריסה במקרה הצורך, הופקד סכום נוסף של 20,000 ₪ בידי עו"ד כהן. הוסכם כי אם לא יהרסו הנתבעים את המדרגות (במקרה שלא יינתן היתר), עד יום 10.5.15, יועבר הסכום לנתבעים (נראה כי בכך נפלה טעות סופר בהסכם והכוונה הייתה כי הסכום יועבר לתובעים). יאמר כי הסדרת היתר למדרגות הייתה כרוכה בשינוי תב"ע, מאחר שהמדרגות למעשה חרגו מגבולות המגרש של הנתבעים.

שינוי נוסף שנעשה בהסכם מיום 11.4.13 לעומת ההסכם מיום 6.2.13 היה כי מועד מסירת החזקה לידי התובעים הוקדם מיום 6.10.13 ליום 15.7.13. הטעם להקדמה היה רצונם של התובעים להתחיל שיפוצים בדירה.

יש לציין כי ההסכם הראשון מפברואר לא בוטל, לא מומש ואף לא דווח לרשויות המס, אולם נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי ההסכם המחייב ביניהם הוא ההסכם מאפריל אשר להלן יכונה "ההסכם".

בעקבות חתימת ההסכם פנו הנתבעים לאדריכל מר רפאל קנפו, להכנת בקשה להסדרת חריגות הבניה. מר קנפו הכין בקשה והגישה במאי 2013 לגורמים המוסמכים. בשלב מסוים התברר כי התובעים במסגרת השיפוצים שהחלו לבצע, עשו שינויים במבנה אשר דרשו תיקון התכנית שהוגשה על ידי הנתבעים. התובעים ביקשו ממר קנפו להוסיף את השינויים שהם ביצעו לתכנית וכך הוא עשה. היתר בניה ליחידה התחתונה התקבל רק בינואר 2014. על אף שההגשה הראשונה של הבקשה במאי 2013, כללה בקשה להיתר למדרגות, בסופו של יום בהגשות מאוחרות יותר, לא התבקש כלל היתר למדרגות וכמובן שגם לא התקבל. אציין כי גם היחידה התחתונה וגם המדרגות נהרסו ועל כך יפורט בהמשך.

ביום 4.8.13, נחתם בין הצדדים נספח להסכם. בנספח זה הסכימו הנתבעים כי התובעים יהרסו את המדרגות כבר בשלב זה, למרות שלא נשללה באותו שלב האפשרות להכשרתן. הוסכם כי מתוך הסכום של 20,000 ₪ שהוחזקו בנאמנות על ידי עו"ד כהן להבטחת ביצוע הריסת המדרגות, יועבר לנתבעים סכום של 10,000 ₪. כמו כן, הוסכם כי אם יינתן היתר למדרגות תועבר לנתבעים יתרת הסכום שהופקדה בעניין זה אצל עו"ד כהן, היינו 60,000 ₪ ואם לא יינתן היתר יועבר סכום זה לידי התובעים. באותו נספח סוכם כי התובעים יהיו אחראים להריסת המדרגות, וכל נזק שיגרם בעקבות ההריסה יחול עליהם. הוסכם כי הנתבעים יחתמו על מסמכים שיאפשרו לתובעים להגדיל את המשכנתא שלקחו ב- 200,000 ₪ לשם ביצוע שיפוצים בדירה.

עוד בטרם חלף המועד לקבלת היתר למדרגות, הסכימו הנתבעים באמצעות עו"ד כהן, כי סכום של 60,000 ₪ שהוחזק על ידה בנאמנות, יועבר לתובעים, מתוך הנחה שלא ניתן יהיה להכשיר את המדרגות. כמו כן, ביום 7.11.13, מועד בו טרם התקבל היתר ליחידה התחתונה, הסכימו הנתבעים להריסת היחידה התחתונה, תוך שהודיעו כי הם יהרסו את היחידה בעצמם. הנתבעים הסכימו כי 88,000 ₪ מתוך הכספים המוחזקים בנאמנות על ידי עו"ד כהן יועברו לתובעים ו- 20,000 ₪ יועברו אליהם. למרות האמור, התובעים הרסו בעצמם את היחידה התחתונה, וכיום טוענים כי הם זכאים גם לסכום של 20,000 ₪ בגין ביצוע ההריסה. אציין כי סכום זה של 108,000 ₪ על פירותיו, הופקד בסופו של יום בבית המשפט במסגרת טען ביניים שהגישה עו"ד כהן, כשהתגלעו מחלוקות בין הצדדים.

ביום 17.11.13 הועברה פניה של עו"ד כהן לב"כ התובעים, עו"ד מליץ, לפיה מבקשים הנתבעים להרוס את היחידה ויש לתאם זאת איתם. כמו כן, כבר ביום 11.11.13, ייפו הנתבעים את כוחו של עו"ד גלעדי לייצג אותם וביום 17.11.13, פנה עו"ד גלעדי לעו"ד מליץ ודרש כי התובעים לא יהרסו את היחידה התחתונה כלל, מאחר שלא חלף לגרסתו המועד לקבלת היתר ליחידה זו. כמו כן, דרש עו"ד גלעדי השבת הכספים שהועברו לידי התובעים עבור המדרגות, מאחר שלא התאפשר לנתבעים למצות זכותם להביא לקבלת היתר למדרגות, והריסת המדרגות למעשה הובאה לידיעתם בדיעבד.

בשלב מסוים ככל הנראה באוקטובר 2013, הבינו התובעים כי בנכס קיימת חריגת בניה נוספת. ביום 20.10.13, קיבלו התובעים מכתב מן השמאי יניב ביליה, ממנו עלה כי שטח משולש אשר מהווה חלק משטח החצר של הנכס, חורג מגבולות המגרש של הנתבעים ומצוי למעשה בשטח ציבורי. כתוצאה מגילוי זה פנו התובעים ביום 28.10.13 לעו"ד כהן ולעו"ד קמפו (שייצג את התובעים באותה עת) וביקשו לעכב את רישום הנכס על שמם עד לבירור הסוגיה וזאת עד להוראה נוספת בכתב (נספח 17 לכתב ההגנה של הנתבעים).

ביום 22.11.13 הגישו התובעים תביעתם לבית המשפט המחוזי בה תבעו מלבד סעדים כספיים, אף אכיפה של הסכם המכר. לאחר שסעד האכיפה ירד מן הפרק, משהנתבעים לא חלקו על תוקף ההסכם, בהסכמת הצדדים הועבר הדיון בתביעה לבית משפט זה.

הסכומים הנתבעים

התביעה היא לתשלום סכום של 527,000 ₪. הסכום כולל 115,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של חוזה המכר; 50,000 ₪ בגין הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד, אובדן ימי עבודה, עוגמת נפש ופיצויים בגין ההפרה שלא כדין של חוזה המכר; 108,000 ₪ בגין היחידה התחתונה של הדירה ו- 10,000 ₪ בגין תיקונים שנדרשו לאחר הריסת היחידה התחתונה. בנוסף תובעים התובעים, 111,500 ₪ בגין ירידת ערך הדירה; 120,000 ₪ בגין תיקון ליקויים ולקיחת הלוואה בנקאית לביצוע שיפוצים (הסכום נקבע לצרכי אגרה) וכן 12,500 ₪ בגין שכירת דירה חילופית עד גמר שיפוץ הדירה.

התביעה שכנגד היא בסכום של 206,240 ₪. התביעה כוללת 115,000 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם; 60,000 ₪ שהועברו לתובעים בעקבות הריסת המדרגות ו- 10,000 ₪ בגין משכנתא שנאלצו הנתבעים לקחת עקב עיכוב כספים אצל עוה"ד כהן. בנוסף תובעים הנתבעים 18,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין שכ"ט עו"ד והוצאות משפט.

טענות הצדדים והשאלות שבמחלוקת

התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם איתם, יצרו מצג שווא כלפיהם בדבר מצב הדירה, וכן בדבר העובדה שנבנתה בהיתר וכדין. לטענתם, הנתבעים נהגו כלפיהם בחוסר תום לב ועל כן הם תובעים את הפיצויים כפי שפורטו לעיל.

מעבר לחריגת הבנייה שהתגלתה כאמור באוקטובר 2013, טענו התובעים כי הנתבעים לא גילו להם כי אף המחסן נבנה ללא היתר, אלא הוא הוצג כחלק מן הדירה וכך נרשם בהסכם. כמו כן טענו התובעים כי הנתבעים העלימו מן הנתבעים ביודעין את מצבה הפיזי של הדירה ומכרו להם דירה עם ליקויי בניה משמעותיים. התובעים אינם חולקים על כך שהיה בכוונתם לבצע שיפוצים בדירה, אולם לטענתם, כשהחלו בביצוע השיפוצים התברר כי עליהם לבצע שיפוצים נרחבים הרבה יותר, והם העריכו את העלויות שנגרמו להם בביצוע השיפוצים הנוספים, כמו גם בתיקון חריגת הבניה לשטח הציבורי (הריסת הגדר, הריסת הריצוף ובנייתם מחדש), לצורכי אגרה בסכום של 120,000 ₪. עוד טוענים התובעים כי כל האמור לעיל גרם לירידת ערך של 10% בשווי הדירה.

הנתבעים טוענים כי התובעים לחצו עליהם ביום שהגיעו לראות את הדירה בפעם השנייה, לחתום כבר באותו יום על הסכם. הנתבעים כלל לא היו ערוכים לכך, לא היה להם עורך דין, לא היה בידיהם נסח טאבו ולא בער להם דבר בגינו היו מוכרחים לחתום על ההסכם כבר באותו יום. הנתבעים אינם טוענים לכפיה או לעושק, אולם טוענים כי הטעם ללחץ של התובעים היה העסקה המצוינת שעשו כשהצליחו להפחית מן המחיר ההתחלתי שביקשו הנתבעים עבור הדירה סכום של קרוב ל- 400,000 ₪. לטענת הנתבעים, התובעים רצו לוודא חתימה על ההסכם מיד באותו יום, כדי לא להפסיד את ה"מציאה". לטענת הנתבעים, הטעם להפחתה במחיר היה מצב הנכס אשר הוא בן 40 שנה. על כן לטענתם אין כל בסיס לטענת התובעים כי העלימו ליקויים בנכס.

עוד טוענים הנתבעים כי סעיף 14 להסכם איננו כלול בסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם. בנוגע לבניה בשטח הציבורי, טוענים הנתבעים כי השמאי מטעם הבנק לא לקח שטח זה בחשבון בהערכת שווי הנכס. כמו כן הם טוענים כי לתובעים היו חודשיים בין חתימת ההסכם בפברואר לחתימת ההסכם לבדוק כל דבר שרצו, ועל כן אין להם להלין אלא על עצמם אם לא הבחינו בבניה החריגה.

לטענת הנתבעים, התובעים הם שנהגו בחוסר תום לב, בכל הנוגע למועדים להסדרת חריגות הבניה. הנתבעים טוענים כי העיכוב במתן ההיתר ליחידה התחתונה לא היה באשמתם. הנתבעים מציינים כי הצורך לתקן את התכניות שהוגשו כדי לכלול בהן שיפוצים בהם החלו התובעים, גרם לעיכוב. כמו כן, טוענים הנתבעים כי בספטמבר וועדות התכנון היו מושבתות חלק מן הזמן בשל חגי ישראל ולאחר מכן פעלו הוועדות באופן מצומצם עקב הבחירות ברשות המקומית. עוד טוענים הנתבעים, כי המועדים שנקבעו בסעיף 14 להסכם להשגת ההיתרים, כפי שהעידה עו"ד כהן, נקבעו על בסיס התייעצות טלפונית שלה עם בן זוגה לשעבר, תוך שלא עורכת דין כהן ולא עו"ד קמפו ידעו מהו פרק הזמן הסביר לקבלת היתרים (ע' 62 ש' 1-10). על כן, לטענת הנתבעים לא הייתה סיבה טובה להרוס את היחידה התחתונה כשזמן קצר לאחר מכן התקבל היתר. לטענתם, אין מקום להעביר 88,000 ₪ לתובעים, אשר כיום יש בידם היתר בנייה ליחידה התחתונה.

אף בנוגע להיתר למדרגות טוענים הנתבעים כי התובעים פעלו בחוסר תום לב, מאחר שהתכניות המתוקנות שהגיש האדריכל קנפו, אשר לא כללו בקשה להיתר למדרגות הוגשו מבלי שהוסבה תשומת לבם של הנתבעים לכך. התובעים למעשה לא רצו כלל את המדרגות החיצוניות, ורצו להרוס אותן בכל מקרה. על כן לא הייתה כל הצדקה לשלם להם 60,000 ₪ בגין אי קבלת ההיתר למדרגות וזאת זמן רב לפני המועד האחרון שנקבע בהסכם להסדרת היתר זה.

הנתבעים טוענים שהתובעים בחוסר תום לב מבקשים ליהנות פעמיים ממצב הנכס. פעם אחת בהנחה ניכרת שקיבלו במחירו, ופעם שנייה בדרישתם כי הנתבעים ישלמו להם את עלות שיפוצו. הנתבעים טוענים כי לא עולה על הדעת שנכס שהוצע למכירה ב- 1,500,000 ₪, ונמכר ב- 1,115,000 ₪, יחייב היום את הנתבעים לשלם לתובעים מעל חצי מיליון ₪.

יש אם כן לבחון את השאלה אם הפרו הנתבעים הפרה יסודית את ההסכם או שמא היו אלה התובעים שהפרו אותו הפרה יסודית, אם הציגו הנתבעים מצג שווא בדבר מצב הדירה בפני התובעים, וככל שהתשובה חיובית אם נגרמו לתובעים כל הנזקים הנטענים על ידם. יש לבחון את נסיבות הריסת היחידה התחתונה והמדרגות והשלכתן על התשלומים שהועברו בעקבות ההריסות. כמו כן יש לבחון אחריות הצדדים לעיכובים שגרמו לתובעים לטענתם, להיכנס לדירה באיחור ולנתבעים לטענתם, צורך לקחת משכנתא. בטרם אבחן שאלות אלה, אתייחס לנושא תום הלב של הצדדים.

תום הלב של הצדדים

אתחיל ואומר כי למעט בנוגע לחצר ולמחסן, טענות התובעים כי הנתבעים הונו אותם ויצרו בפניהם מצגי שווא, הן טענות שנטענות שלא בתום לב ובמיוחד בכל הנוגע ליחידות הדיור. התובעת, אשר היא לבדה העידה בפני מבין התובעים, הלינה בעדותה על כך שהסתמכה על כך שתוכל להשכיר את יחידות הדיור כדי לשלם את המשכנתא ("רציתי יחידת דיור, רציתי לשלם משכנתא, אנחנו במצב כלכלי לא טוב, ידעתי שאנחנו קונים את הבית עם שתי יחידות דיור. זו הבקשה שהייתה מלכתחילה, תכננו שעם הכסף שנשכיר את יחידת הדיור נשלם את המשכנתא...". ע' 47 ש' 21-23). אלא שבכך חטאה התובעת לאמת.

כבר בהסכם בסעיף 14 כפי שפורט לעיל, הבינו התובעים והסכימו, כי ייתכן ויקבלו היתר ליחידת הדיור התחתונה ולמדרגות המובילות ליחידת הדיור העליונה וייתכן ולא יקבלו היתרים אלה. אכן, נקבע בהסכם כי אי קבלת ההיתרים יביא להוזלה במחיר הנכס, אולם בהחלט לא לביטול ההסכם. כלומר, התובעים ידעו היטב שייתכן ולא תהינה יחידות דיור וזאת ביום חתימת ההסכם. על כן הטענה כי הם תלו יהבם בהשכרת יחידות הדיור כדי לממן את המשכנתא היא טענה לא נכונה ולא בתום לב.

יתר על כן, כבר בנספח להסכם, ביום 4.8.13, נקבע כי לשם ביצוע השיפוץ שמבקשים התובעים לבצע, יש להרוס את המדרגות כבר במועד זה. כפי שיפורט בהמשך, כבר בהצעת המחיר הראשונה שקיבלו התובעים בנוגע לשיפוצים שביצעו, הצעה מיולי 2013, נכללה הריסת המדרגות. ברור אם כן, כי התובעים לא רצו לעשות שימוש ביחידה העליונה כיחידה להשכרה. במועד זה, לא היה ברור עדיין שלא ניתן להכשיר את המדרגות ואילו הדבר היה חשוב לתובעים, לא היו ממהרים לבקש הסכמת הנתבעים להריסת המדרגות מבלי להמתין ולבחון אם ניתן להכשירן אם לאו. יש לשים לב, כי התובנה של התובעים, כי לא תהיה להם יחידה עליונה להשכרה, לא הביאה אותם בשלב זה לבקש לבטל את ההסכם, למרות שהשיפוצים היו רק בראשיתם, הן רק שבועיים קודם לכן קיבלו את החזקה בנכס. על כן ברור שהתובעים רצו את הדירה גם ללא יחידת דיור עליונה, ככל הנראה מראש לא תכננו להשכיר אותה.

אני סבורה כי התובעים לא חפצו במיוחד אף ביחידת הדיור התחתונה, שכן כפי שאפרט בהמשך הם מיהרו להרוס אותה, למרות שידעו כי תוכניות להכשרתה מצויות בהליכים אצל הגורמים המוסמכים. אילו תכננו התובעים לשלם את המשכנתא מתוך כספים שיקבלו מהשכרת היחידה התחתונה, לא היו ממהרים להרוס אותה אלא ממתינים פרק זמן קצר נוסף. אף לגבי מצב הנכס, כפי שאפרט בהמשך, לא הייתה הטעיה על ידי הנתבעים, גם אם התובעים שגו בהערכתם את עלות השיפוץ.

בהקשר זה מצאתי לנכון להוסיף, כי התובעים ניסו להציג את הנתבעים כערמומיים וחסרי תום לב אולם התרשמותי שלי מן הנתבעים, לא הייתה כזו. הנתבעת, למעשה לא זכרה כלל כי חתמה על התצהיר ובוודאי לא יכולה הייתה להעיד על תוכנו, אולם ערמומיות וכוונות מרמה בוודאי לא מצאתי בה. אף הנתבע, אשר לעיתים התבלבל וסתר את עצמו ואולי אף בתחילת עדותו התרברב בזיכרונו המשובח שלאחר מכן התגלה כפחות ממשובח, לא הותיר בי רושם של סוחר ערמומי וממולח ואתייחס לדברים בהמשך.

העולה מן הדברים הוא כי הניסיון של התובעים להציג את הנתבעים כערמומיים וחסרי תום לב, אשר הטעו את התובעים לחשוב כי יוכלו להשכיר שתי יחידות דיור, לא רק שדינו להיכשל, אלא שיש בו כדי להעיד על חוסר תום לב של התובעים עצמם, אשר כאמור לעיל, כבר בעת חתימת ההסכם ידעו כי לא בטוח שתהינה יחידות דיור להשכרה ועוד בטרם נכנסו לדירה ובטרם הושלמו השיפוצים על ידם, מיהרו והגישו תביעה כנגד הנתבעים.

הליקויים בדירה

התובעים טענו כי הנתבעים לא גילו להם את מצבה הגרוע של הדירה לרבות בנייה שלא לפי תקנים מאושרים, והתמונה המלאה התגלתה להם רק כשהחלו בשיפוצים ועל כן נאלצו לשלם סכומים גבוהים מאלה שתכננו על מנת לשפץ את הדירה. אינני מקבלת טענה זו של התובעים. מדובר בדירה בת 40 שנה אשר נמכרה "כפי שהיא" (סעיף 3 ב' להסכם), תוך וויתור של התובעים על כל טענה של פגם או אי התאמה. התובעים אינם טוענים כי הנתבעים יצרו בפניהם מצג שווא בנוגע לגיל הדירה. אך מובן הוא כי מערכות שונות בדירה, כמו חשמל, צנרת וביוב, דורשות החלפה במסגרת שיפוץ.

טענת התובעים בנוגע להטעייתם על ידי הנתבעים, נסמכת מלבד על עדות התובעת, על חשבוניות מס וקבלות בגין שיפוץ הדירה ועל אישורים של המהנדס חאלד אלעוברה, אשר צורפו לראיותיהם.

יאמר כי "חוות הדעת" של מר אלעוברה, אינה בגדר חוות דעת, אלא בגדר מכתב ולא ניתן להתייחס אליו כאל חוות דעת מומחה. מכתב זה מתייחס לשיפוע בגג הרעפים אשר חרג לטענתו מהתקן ולנזילות מהגג שדרשו פירוק של הרעפים. אף כי מר אלעוברה העיד כי התקן בנוגע לשיפוע הדרוש בגג רעפים הוא תקן בינלאומי (ע' 59 ש' 22), הרי שהתקן לא הוצג בבית המשפט, ולא הוכח כי כשהדירה נבנתה חרג הגג מהתקן. על כן, גם אם במועד ההסכם התקן היה כפי שטוען מר אלעוברה, לא ניתן לומר כי הנתבעים הטעו את התובעים בעניין זה.

עוד התייחס מר אלעוברה במכתבו לעמודים ולקורות בטון בפינת חדר ההורים ולגג בטון מתחת לעמודים, אשר אינם עומדים בתקן ונדרש פירוקם. אף כאן, אין מדובר בחוות דעת מומחה, התקנים לא הוצגו בבית המשפט ועל כן לא ניתן לקבוע כי בעת שנבנה הנכס או אף בעת ששופץ על ידי הנתבעים, נעשה הדבר בניגוד לתקן ועל כן לא ניתן לקבוע כי בכך הטעו הנתבעים את התובעים. בהקשר זה יש לשים לב כי ליחידת הדיור העליונה היה היתר בנייה (להבדיל מליחידת הדיור התחתונה ולמדרגות העולות ליחידת הדיור העליונה).

התובעים צירפו לראיותיהם הצעות מחיר, קבלות וחשבוניות של הקבלן מאיר סנדרוסי. הקבלן אף העיד בבית המשפט ואישר כי התובעים שילמו לו את הסכומים הנטענים על ידם (ע' 23 ש' 2-12). הצעת המחיר הראשונית של מר סנדרוסי איננה נושאת תאריך, ובעדותו סבר מר סנדרוסי כי ההצעה הייתה בתחילת יולי 2013 (ע' 22 ש' 12). יאמר כי כבר בהצעה זו דובר על הריסת גג בטון, על הריסת המדרגות החיצוניות והמחסן, ועל עבודות אינסטלציה נרחבות כולל החלפת החשמל בבית, פירוק הריצוף, החלפת המקלחות וכיוצ"ב בעלות של 255,000 ₪ (ע' 172 לתיק המוצגים של התובעים).

לטענת התובעים, הם שילמו למר סנדרוסי כ - 290,000 ₪ (ס' 46 לתצהיר התובעת). על כן התוספת שנדרשו התובעים לשלם לסנדרוסי מעל הצעת המחיר הראשונה, עמדה על כ - 35,000 ₪. בנסיבות אלה, הצעות המחיר הנוספות בסכומים מצטברים של כ – 108,000 ₪, מיום 20.8.13 ומיום 4.10.13 (ע' 173-174 לתיק המוצגים של התובעים), אינן משקפות את העסקה האמיתית שנעשתה בין התובעים לבין הקבלן, שכן כאמור לעיל, התובעים לא טוענים כי שילמו למר סנדרוסי מעל 360,000 ₪.

אף אם נניח כי הצעת המחיר מיום 20.8.13, משקפת אכן ליקויים שהתגלו לקבלן במהלך עבודתו, הרי שכאמור לעיל התובעים רכשו נכס בן 40 שנה, במצבו "כפי שהוא". לא סביר לצפות כי מוכרים של נכס יבצעו בו שיפוצים ויחשפו את הצנרת ואת תשתית החשמל רק כדי לוודא שאין בהן פגמים. ראוי לשים לב, כי כשנשאלה התובעת בעניין רכישתה את הנכס "כפי שהוא" השיבה כי וויתרה על טענה לכל פגם, אולם לא לכל פגם נסתר. התובעת הוסיפה: "אני לא רואה דרך קירות." (ע' 30 ש' 8). אף הנתבעים לא רואים דרך הקירות ואינם יכולים לדעת את מצב הצנרת וחיווט החשמל, ככל שאלה אינם באים לידי ביטוי בתפעול הנכס. הנתבע העיד כי הדירה תפקדה כראוי (ע' 95 ש' 28-29 וע' 96 ש' 7-8). רק צפוי והגיוני כי במהלך שיפוץ של בית בן 40 שנה, מתגלות תקלות נוספות. על כן, אני דוחה טענת התובעים כי הנתבעים במכוון העלימו מהם פגמים עליהם ידעו בדירה.

אוסיף בהקשר זה, כי התובעים טענו כי עדותו של הנתבע הייתה מלאת סתירות והפנו בסיכום טיעוניהם לדוגמאות רבות לכך. אף אם בנושאים מסוימים צודקים התובעים, הרי שבמכלול התרשמתי כי עדותו של הנתבע הייתה מהימנה ועל כן מקובלת עלי אף עדותו כי הדירה תפקדה כראוי. צודקים התובעים בטענתם כי הנתבע טען בתחילת עדותו כי יש לו זיכרון מצוין ואחר כך לא זכר פרטים רבים. הוא לא זכר מי נתן את הפרטים על הדירה לעו"ד כהן ופעם זכר את המהנדס חיים אלוש ופעם לא (ע' 89 ש' 16,17; ע' 90 ש' 11). ייתכן והנתבע התרברב שלא לצורך, אולם אין הדבר מעיד כי אינו מהימן בתשובותיו לשאלות ספציפיות.

מן הצד השני, טענות התובעים בהקשר זה לוקות באי דיוקים רבים ובזריעת ערבוב בין טענות שונות ואינני מקבלת אותן. כך למשל טענו התובעים כי הנתבע אישר שידע שלא היה לו היתר ליחידת הדיור התחתונה ואישר שהיה צו הריסה ליחידה זו. אולם עיון בפרוטוקול מראה כי תשובתו של הנתבע בנוגע לצו הריסה התייחסה למדרגות ולא ליחידת הדיור התחתונה (ע' 88 ש' 5-8). התובעים טענו כי לנתבע היו גרסאות שונות בנוגע למצב ההיתרים בנכס, אולם נראה כי אין בכך ממש. הנתבע טען כי בתחילה סבר שלא דרוש היתר ליחידת הדיור התחתונה ואחר כך הבין שדרוש היתר כזה ובכל הנוגע לצו הריסה מדובר רק במדרגות ועל כן אין מדובר בגרסאות שונות.

יתר על כן, אילו ההסכם מפברואר 2013 היה נבחן בהליך זה, ראוי היה לבחון בקפידה סוגיות אלה. בהסכם נושא הליך זה, כל הנושא של יחידת הדיור התחתונה והמדרגות בא לידי ביטוי מפורש ועל כן אין כל חשיבות לסוגיות אלה, אף אם הנתבע לא תמיד זכר את רצף הדברים מבחינת המועד בו נודע לו כל דבר. על כן כאמור לעיל, לא מצאתי אף כי תשובתו של הנתבע בנוגע למצב המערכות בבית איננה ראויה לאמון.

עוד אוסיף בהקשר זה כי התובעת העידה כי תכננה לבצע שיפוץ בנכס בכל מקרה, אולם העריכה את עלותו בסכום של 150,000 או 180,000 ₪ (ע' 33 ש' 17-19). התובעת לא הפנתה לראיה כל שהיא לתמוך בטענתה כי זו אכן הייתה הערכתה באותו שלב ויתר על כן התובעת לא טענה כי התבססה בהערכתה זו על עמדה של בעל מקצוע. אין צורך לומר כי היא עצמה איננה בעלת מקצוע. על כן, אין זה סביר לדרוש מהנתבעים לשלם לתובעים את הפרש העלות בין הסכום ששילמו התובעים עבור השיפוצים לבין הערכתה המקרית ביותר והבלתי מבוססת של התובעת לגבי העלות הצפויה של השיפוצים. נוכח גובה הצעת המחיר הראשונה שקיבלו התובעים ממר סנדרוסי (255,000 ₪), ברור כי הערכתה זו של התובעת, ככל שבכלל הייתה קיימת, הייתה שגויה.

אציין כי אין בסיס לטענה כי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 חל בענייננו, שכן אין בסיס לטעון כי הנתבעים בנו את הדירה על מנת למכור אותה. הטענה עלתה במסגרת הסיכומים ולא בוססה בכל דרך ועל כן אין בה ממש. הנתבעים לא חלקו על כך שחלים עליהם דיני החוזים לרבות חוק המכר תשכ"ח 1968. אולם כאמור לעיל, ההסכם בעניינו כלל תניה של רכישה "AS IS". מטרתה של תניה כזו כפי שאף פורש בפסיקה היא למנוע טענות של פגמים בממכר. אין היא מאפשרת למוכר להעלים במכוון פגמים שהוא ער להם, אולם היא אמורה להגן על המוכר מפני פגמים שונים שהתגלו במהלך השיפוצים ואשר אף הקבלן של התובעים לא ראה אותם עד שלא החל לבצע את השיפוצים. אפנה לע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ. אמסטר, אליו הפנה ב"כ הנתבעים בסיכומיו.

נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה טענת התובעים כי הוטעו על ידי הנתבעים בנוגע למצב הדירה ועל כן אני דוחה תביעתם לפיצוי בגין השיפוצים שנדרשו לבצע בגין ליקויים שלכאורה הוסתרו מהם עת רכשו את הדירה.

היחידה התחתונה

בכל הנוגע ליחידה התחתונה השאלה היא מי יקבל את הכספים המופקדים בבית המשפט. על פני הדברים הנתבעים הפרו את ההסכם מאחר שביום 11.10.13, לא היה בידיהם היתר בניה ליחידה התחתונה וזאת בניגוד לסעיף 14 להסכם. הנתבעים טענו כי התובעים כלל לא רצו ביחידה התחתונה ומראש התכוונו להרסה, הנתבעים טענו כי האיחור בקבלת ההיתר נבע הן מגורמים שלא הייתה להם כל שליטה עליהם והן עקב פעולות שעשו התובעים עצמם. ייתכן וכך הדבר, אולם אין די בכך כדי לקבל טענות הנתבעים.

מר קנפו העיד כי הצורך להסדיר בתכניות את הבניה שביצעו התובעים, גרם להתמשכות של עד חודש בהליך קבלת ההיתר (ע' 57 ש' 1-3). אין מחלוקת כי התובעים המתינו חודש נוסף מעבר למועד הקבוע בהסכם, שכן פנו לנתבעים בעניין זה בתחילת חודש נובמבר, גם אם עשו זאת מבלי ליחס את חודש ההמתנה, לאחריות שלהם להתמשכות ההליך התכנוני.

טענות הנתבעים בדבר חגי ישראל בספטמבר אשר גרמו להשבתה של מוסדות התכנון, אינן יכולות לעמוד מאחר שהדבר היה ידוע בעת חתימת ההסכם כי בשנת 2013 צפויים בספטמבר חגי ישראל והרשויות אינן עובדות בחגים אלה. הטענות בדבר השבתת מוסדות התכנון עקב הבחירות, נטענו על ידי הנתבע בתצהירו וכן על ידי עו"ד כהן בפנייתה לעו"ד מליץ במכתב מיום 5.11.13 בסעיף 9.1 (ע' 69 למוצגי התובעים), אולם לא הוכח בפני משך העיכוב שגרמו הבחירות. ייאמר כי בסעיף 14ג (10) להסכם נקבע אילו אירועים יאריכו את המועדים להסדרת חריגות הבנייה. בסעיף יש התייחסות לשביתה, השבתה וכוח עליון ואין בו כל התייחסות לאפשרויות אחרות שאינן בשליטת הנתבעים.

יתכן ואכן קביעת המועד לקבלת ההיתר ליחידת הדיור התחתונה נעשתה בקלות דעת על ידי באי כוח הצדדים בעת חתימת ההסכם. עם זאת, הנתבעים היו מיוצגים בעת זו וכפי שעלה מעדותה של עו"ד כהן, היא זו שסברה שהמועד שנקבע הוא מועד רלוונטי. על כן, גם אם ניתן היה להמתין זמן רב יותר לקבלת ההיתר, לא ניתן לטעון כי התובעים לא היו זכאים לפעול על פי ההסכם.

על כן, אני סבורה כי התובעים זכאים לקבל את הסכום של 88,000 ₪ על פירותיו שמופקד בקופת בית המשפט. טענת הנתבעים כי בכך יתעשרו התובעים שלא כדין, מאחר והם גם יקבלו את הכסף וגם כיום יש בידם היתר בניה ליחידת הדיור, יפה אולי לעניין ירידת ערך הנכס, אולם לא להעברת הסכום כפי שנקבע בהסכם. ההסכם קבע מועד לקבלת ההיתר וקבע את הסנקציה הכספית בגין אי קבלת ההיתר במועד. על כן, זכאים התובעים לקבל סכום זה.

בכל הנוגע לסכום של 20,000 ₪, אני מקבלת טענת הנתבעים כי לאחר שהודיעו על רצונם לבצע את ההריסה בעצמם, היה על התובעים לאפשר להם פרק זמן מעבר ליומיים כדי לבצע את ההריסה. ביום 10.11.13, שלח עו"ד מליץ לעו"ד כהן מכתב בתשובה לפנייתה מיום 7.11.13 בה ציינה כי הנתבעים מוכנים להרוס את היחידה התחתונה, ודרש כי הנתבעים יעבירו הצעה לביצוע ההריסה מקבלן מוסמך, כמו כן דרש כי ההריסה תעשה בפיקוח מהנדס וקונסטרוקטור ועל פי תכניות הנדסיות מאושרות. עו"ד מליץ דרש שהכל ייעשה עד יום 13.11.13.

הקבלן מר סנדרוסי העיד בפניי כי הוא שביצע את ההריסה וכי עשה זאת ללא כל תכניות הנדסיות (ע' 24 ש' 29-32). יש לשים לב כי ההסכם לא דרש כי ההריסה תבוצע על פי תכניות הנדסיות מאושרות, ועל כן היה על התובעים לאפשר לנתבעים לבצע את ההריסה ולא להערים עליהם קשיים שכלל לא הוסכם עליהם, בטרם יוכלו לעשות כן. משביצעו התובעים את ההריסה בעצמם, אין מקום כי יתבעו מן הנתבעים עלות נוספת של נזקים שנגרמו עקב ההריסה.

אוסיף עוד כי מועד ההריסה בפועל נותר לוט בערפל. התובעת העידה כי ימים ספורים לאחר הודעת הנתבעים מיום 7.11.13 על פיה הם מסכימים להריסה, בוצעה ההריסה. למרות זאת מן התכתובת של עו"ד מליץ עולה כי ההריסה לא בוצעה ביום 10.11.13, שכן באותו מועד הסכים עו"ד מליץ להמתין עד יום 13.11.13. יתר על כן, מכתב נוסף של עו"ד מליץ מיום 17.11.13 לעו"ד כהן, בו דרש ממנה את הכספים שהופקדו בידה, מתייחס בסעיף 4 לכך ש: "מרשיי הורסים השבוע את היחידה התחתונה", כלומר גם ביום 17.11.13, לכאורה, טרם נהרסה היחידה. יאמר כי ביום 17.11.13 פנה עו"ד גלעדי לעו"ד מליץ וביקש כי היחידה לא תיהרס כלל ועל כן נראה כי התובעים פעלו בחוסר תום לב כשמיהרו להרוס את היחידה, מבלי לברר את הדברים עד תום כפי שראוי היה שיעשו.

למרות האמור, אני סבורה כי בהעדר הסכם בין הצדדים לתיקון ההסכם על מנת לקחת בחשבון את העיכובים שנגרמו בקבלת ההיתר שלא באשמת הנתבעים, ומאחר שהנתבעים בהיותם מיוצגים נתנו הסכמתם להריסת היחידה התחתונה, יש לקבוע כי ההסכם מחייב את הצדדים. היתר הבנייה ליחידה התחתונה לא ניתן יומיים או אפילו שבועיים לאחר מועד התכתובת האמורה אלא רק בינואר 2014, ועל כן, התובעים כאמור לעיל זכאים לקבל 88,000 ₪ ואני דוחה תביעתם לתשלום של 10,000 ₪ בגין תוצאות ההריסה. התובעים אינם זכאים לקבל 20,000 ₪ בגין ביצוע ההריסה וסכום זה מגיע לנתבעים.

המדרגות

60,000 ₪ הועברו בהסכמת הנתבעים לתובעים בקשר עם הריסת המדרגות. מהצעת המחיר של מר סנדרוסי אשר לדבריו ניתנה בתחילת יולי 2013, עולה כי צודקים הנתבעים בטענתם כי התובעים לא רצו את המדרגות כלל ועוד בטרם ידעו כי לא יינתן היתר למדרגות, ביקשו את הריסתן וההריסה כלולה בהצעת המחיר האמורה. כאמור לעיל, הדברים אף עולים מן הנספח להסכם שנחתם ביום 4.8.13. עם זאת, סעיף 14 להסכם אינו מתייחס לשאלה אם התובעים חפצים במדרגות אם לאו. על פי ההסכם, בהעדר היתר יקבלו התובעים 50,000 ₪ ובהתאם לנספח להסכם, הועמד סכום זה על 60,000 ₪, למרות ההסכמה בין הצדדים כי ההריסה תבוצע על ידי התובעים.

אינני מקבלת טענת התובעים כי כבר במאי 2013, בהגשה הראשונה של התוכניות, החליטו הנתבעים להרוס את המדרגות. התובעים מסתמכים בטענה זו לכאורה על עדותו של מר קנפו (ע' 55 ש' 28). אולם נראה כי עיון זהיר יותר בדברים יבהיר כי מר קנפו העיד כי בתוכנית שהגיש במאי דווקא ביקש להותיר את המדרגות, על כן באוגוסט 2013, לא היה מקום להניח כי לא יינתן היתר למדרגות והסכמת הנתבעים להריסתן, לא שיקפה הסכמתם לכך שלא יינתן להן היתר.

עם זאת ונוכח הסכמת הנתבעים להעברת הסכום של 60,000 ₪ לתובעים, נראה כי אין מקום כיום להשיב סכום זה לנתבעים. עלה מעדותו של מר קנפו, כי במועד בו נעשתה ההגשה האחרונה של התכנית, היה לו ברור שלא ניתן לקבל היתר למדרגות, ועל כן לא כלל בקשה להסדרה זו בתכנית הסופית שהגיש. אינני מקבלת טענת הנתבעים כי התובעים הערימו עליהם כשבאמצעות מר קנפו הגישו תכנית שלא כללה את הבקשה להיתר למדרגות. מר קנפו נשכר על ידי הנתבעים והתובעים שילמו לו עבור תיקונים קלים בתכנית, אולם הנתבעים הם שחתמו על התכניות ולא יישמעו בטענה כי התכניות לא שיקפו את רצונם.

אינני מקבלת טענת הנתבעים כי בנספח להסכם הוטלה המטלה של השגת ההיתר למדרגות על התובעים. סעיף 5 לנספח להסכם מציין במפורש כי הנתבעים הם שיפעלו להשגת ההיתרים, כפי שהדבר אף נקבע בהסכם עצמו. השינוי היחידי בנספח לעומת ההסכם היה כי הוסכם שהתובעים יבצעו את ההריסה ויקבלו אחריות עליה ובתמורה קיבלו הנתבעים 10,000 ₪ מתוך הסכום שהופקד.

על כן נראה כי משלא הייתה אפשרות להסדיר בהיתר את המדרגות, משהנתבעים הבינו זאת ונתנו הסכמתם להעברת הסכום שהופקד עוד לפני תום המועד שנקצב לקבלת ההיתר, אין מקום כיום להשיב סכום זה לנתבעים. על כן, אני דוחה רכיב זה בתביעה שכנגד.

הפרת ההסכם הפרה יסודית

בכל הנוגע להפרתו היסודית של ההסכם, מתייחסים התובעים לשני היבטים, האחד חריגות הבניה והשני הליקויים. בכל הנוגע לליקויים קבעתי לעיל כי לא הייתה הפרה מצד הנתבעים ועל כן אני דוחה את טענת התובעים בעניין זה. בכל הנוגע לחריגות הבניה, הסוגיה העיקרית היא הפלישה לשטח הציבורי, שכן חריגות הבנייה של היחידה התחתונה והמדרגות, הוסדרו בהסכם. פלישה זו לשטח הציבורי כוללת גם את המחסן אשר נבנה בחריגת בנייה והוצג כחלק מן הדירה.

בנוגע למחסן אציין כי על פי הצעת המחיר של מר סנדרוסי מתחילת יולי 2013 (ע' 172 לתיק המוצגים של התובעים), הריסת המחסן התבקשה כבר אז. נראה כי התובעים לא חפצו במחסן ועל כן לא נגרם להם נזק מהיותו בחריגת בנייה, אולם מבחינת חובת הגילוי, אין ספק כי הנתבעים לא גילו לתובעים כי מדובר בחריגת בנייה.

הנתבעים טענו כי הם רכשו את הדירה בצורה זו. יתכן שאכן כך, אולם עדיין כשהם מוכרים את הדירה היה זה מחובתם לבדוק את הבניה בדירה לעומת ההיתרים, ולדעת כי אותה חצר חורגת מגבולות המגרש שלהם, וכי המחסן נבנה ללא היתר. אי גילוי זה עומד בניגוד לסעיף 2 ה' להסכם, בו נקבע כי "הדירה וכן כל התוספות לדירה נבנו בהיתר ובהתאם להיתר וכי היא נקייה מבניה בלתי חוקית". יאמר כי הדירה הוגדרה בסעיף 1 א' ככוללת גם את החצר והמחסן.

סעיף 12 ה' להסכם קובע כי הפרת הוראות סעיף 2 היא הפרה יסודית. על כן, בהקשר זה צודקים התובעים כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית. אני דוחה טענת הנתבעים כי היה לתובעים מספיק זמן לבדוק את הנכס ולגלות בעצמם את החריגה. יתכן כי היה להם זמן, אולם החובה היא על המוכרים ולא על הקונים. ראה בהקשר זה ע"א 8068/11 עייני נ. שיפריס בסעיף 8 לדעת הרוב מפי כב' הש' סולברג שם נקבע לגבי מקרה בו לא דיווחו המוכרים לקונים על חריגת בנייה כדלקמן:

"... אינני מקבל את טענת המערערים כי על המשיבים 1 ו-2 היה לברר בכוחות עצמם על אודות היתרי הבנייה של הנכס נשוא חוזה המכר, קרי – בבחינת 'יזהר הקונה'. לגישתי, אין מקום לדרוש מכל קונה לברר פרטים מסוג זה, להעמיס עליו משא ולכפות עליו מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית, בשעה שהמוכר יודע את העובדות כהווייתן. אמנם הוראות סעיפים 13-15 לחוק המכר באות להקל על המוכר ומטילות נטלים מסויימים על הקונה, אך ברי כי אין הצדקה להפעילן בשעה שהמוכר יודע או שהיה יכול לדעת אלמלא התרשלותו כי חוזה המכר הופר...".

על כן, אני סבורה כי היה זה מחובתם של הנתבעים לפרט את מלוא חריגות הבנייה בנכס ומשלא עשו כן הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

בכל הנוגע להפרה זו תובעים התובעים מספר סעדים. הם תובעים פיצוי מוסכם של 115,000 ₪ לפי סעיף 12 ו' להסכם, הם תובעים ירידת ערך של הדירה בסך של 111,500 ₪, וכן את עלות הריסת הגדר, הריצוף והשער כמו גם את עלות בנית גדר חדשה ושער חדש. התובעים אף תבעו סכום כללי של 50,000 ₪ הכולל בתוכו עוגמת נפש והוצאות. אבחן דרישות אלה של התובעים. אציין כי מכתב התביעה לא ברור אם הטענה בדבר ירידת ערך הנכס מתייחסת גם לחריגות הבנייה או שמא רק לטענה בדבר הליקויים שלא גולו. ככל שהטענה התייחסה רק לליקויים, משדחיתי את הטענה בעניין הליקויים, יש לדחות אף את הטענה בדבר ירידת הערך. למען הזהירות אתייחס אף לשאלת ירידת הערך הנובעת מחריגות הבנייה.

ירידת הערך שנטענה על ידי התובעים לא הוכחה על ידם. התובעים לא צירפו חוות דעת שמאי כדי לבסס טענתם בדבר השפעת חריגות הבניה על ערך הנכס. הערכת התובעים כי ההשפעה היא של 10% מערך הרכישה, טובה כמו הערכה של כל אחד אחר, ככל שבכלל הייתה השפעה לחריגות בנייה אלה על ערך הנכס.

יאמר כי השמאי מטעם הבנק למשכנתאות שחוות דעתו צורפה על ידי התובעים, לא כלל בחוות דעתו את שטח החצר החורגת, ושומתו נעשתה תוך הפחתה בגין חריגות הבניה אליהן שם לב באותה עת, היינו המדרגות החיצוניות והיחידה התחתונה. ראה בהקשר זה סעיף 9.3 לחוות דעתו (ע' 186 לתיק מוצגי התובעים) שם הוא מציין כי ביצע הפחתה לחריגות ותוספות הבניה ללא היתר. שווי הנכס כפי שהוא העריך אותו ללא החצר ולאחר הפחתה זו, עמד על 1,050,000 ₪. התובעים כשחתמו על ההסכם כבר ידעו על חריגות הבניה למעט עניין החצר, והסכימו לשלם עבור הדירה והמגרש שנשום ללא החצר, את הסכום שנקבע.

ניתן לשער כי הפחתה בשטח המגרש עקב ביטול החצר הפולשת לשטח הציבורי, משפיעה על שווי הדירה, אולם כאמור לא הוצגה כל חוות דעת בעניין זה, ועל כן ירידת הערך לא הוכחה.

בנוגע לעלות פירוק הגדר, הריצוף והשער ובנייתם מחדש, סעיפים 3 ו – 4 להצעת המחיר של מר סנדרוסי מיום 4.10.13, מתייחסים לעבודות אלה. ככל שניתן להבין, עלות העבודות על פי הצעת המחיר עומדת על 15,500 ₪.

הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, אמור לקחת בחשבון ללא הוכחת נזק, את כל הנזקים שנגרמים עקב ההפרה. אני סבורה כי בהתאם לדין, על התובעים לבחור אם הם מבקשים פיצויים מוסכמים או פיצויים על פי נזק שיוכיחו ואינם זכאים הן לפיצויים המוסכמים והן לפיצוי על פי נזק שיוכיחו. כך קובע סעיף 15 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"). בהתאם לפסיקה, ניתן לתבוע פיצויים מוסכמים ולהוכיח בנוסף נזק, רק כשמדובר ברכיבי נזק שונים. ראה בהקשר זה ע"א 628/87 חורי נ. חברת החשמל בישראל בע"מ פד מו(1) 115 וכן ראה רע"א 7452/96 מדינת ישראל נ. חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ פ"ד נא(5)874.

נוכח האמור, בהיעדר ראיה לכימות ירידת ערך הנכס עקב החצר שהייתה בשטח ציבורי, נראה כי נכון יהיה לפסוק אך ורק את הפיצויים המוסכמים, אשר ממילא אמורים לכלול את כל הנזקים שנגרמו עקב ההפרה. הנתבעים בכתב ההגנה שהגישו, התייחסו לשאלה אם ראוי לפסוק את מלוא הפיצויים המוסכמים או לעשות שימוש בסעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות ולהפחיתם. סעיף זה בסיפא שלו קובע:

"... אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

נראה כי התייחסותם של הנתבעים לעניין זה בכתב ההגנה, הייתה בכל הנוגע לאיחור בקבלת ההיתר ליחידה התחתונה. ממילא אינני קושרת בין הפיצויים המוסכמים לנושא זה, הן משום שהפרת סעיף 14 איננה בגדר הפרה יסודית של ההסכם והן משום שהסעיף עצמו קבע את הסעד במקרה שההיתר לא יינתן במועד ועל כן וודאי שפיצוי נוסף אינו נדרש. הנתבעים לא טענו בכל הנוגע לחצר כי יש להקטין את הפיצויים המוסכמים לפי סעיף 15(א) האמור ועל כן נראה שאין מקום לעשות כן.

ההתלבטות נובעת מטענת ב"כ התובעים עצמו בטיעונים בעל פה בפני בית המשפט, כי המום העיקרי בנכס שהוסתר על ידי הנתבעים היה כי לא יהיו למעשה שתי יחידות דיור להשכרה, בן תלו התובעים יהבם לתשלום המשכנתא (ע' 108 ש' 30-32). כפי שציינתי לעיל, טענה זו טוב היה אילו לא נטענה, שכן אילו אכן סברו התובעים כי ללא יחידות הדיור העסקה איננה כדאית, לא היו צריכים לחתום על ההסכם ממנו עלה בבירור, הרבה לפני התחלת השיפוץ, כי ייתכן ולא תהינה יחידות דיור להשכרה. אם זהו המום העיקרי לטעמם של התובעים, עולה הספק שמא יש מקום להפחית מן הפיצויים המוסכמים, כשאלה מיוחסים רק לנושא החצר והמחסן, אשר כנראה לא היו מאוד משמעותיים בשיקולי התובעים. למרות התלבטות זו, בהיעדר טענה בעניין זה מצד הנתבעים לא מצאתי לנכון להפחית מן הפיצויים המוסכמים.

למעלה מן הצורך אציין כי לאחרונה נבחנה הסוגיה של הפחתת הפיצויים המוסכמים במסגרת ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ ואח' נ. בנק הפועלים בע"מ ואח' וחודדה ההלכה בעניין זה. בע' 25,26 לפסק הדין נקבע:

"... בפסיקה הודגש כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות להפחית פיצוי מוסכם רק במקרים חריגים וכי הפחתה כזו הינה מצומצמת ונדירה. נקבע כי על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו עליו להשתכנע בשלב ראשון כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה, ורק אם השתכנע בית המשפט בכך יעבור לשלב השני שבו ישקול אם יש מקום להפחיתו.... על הצד שהפר את החוזה ושמבקש להפחית בדיעבד את הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. על צד זה מוטל גם הנטל להביא ראיות להוכחת טענותיו...".

נראה כי בענייננו, אף אילו נטענו טענות הנתבעים בנושא זה באופן מפורש יותר, לא ניתן היה לומר כי הביאו ראיות לתמוך בטענות אלה או כי הצליחו לשכנע את בית המשפט בהיעדר כל יחס סביר בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפות עקב החריגה של החצר והמחסן בעת שנחתם ההסכם. על כן אני קובעת כי בגין הפרה יסודית זו, זכאים הנתבעים לפיצוי המוסכם בסכום של 115,000 ₪.

עיכוב בכניסה לדירה

התובעים תבעו 12,500 ₪ בגין החודשים בהם נדרשו לשכור דירה חילופית, עקב ההתדיינות ושיפוץ הדירה (הפסד ימי שימוש בדירה כהגדרתם). נוכח קביעתי כי הנתבעים לא הטעו את התובעים לגבי מצב הדירה, ונוכח ההסכמות בהסכם לגבי הריסת היחידה התחתונה, אינני מקבלת את הטענה כי התנהלות כלשהי של הנתבעים, האריכה את משך השיפוצים של התובעים ומנעה כניסתם לנכס. כבר ביום 20.8.13 ניתנה הצעת מחיר של מר סנדרוסי לגבי ליקויים שהתגלו במהלך העבודה. הצעת המחיר מיום 4.10.13, חלקה עסק בפירוק היחידה התחתונה אשר כאמור נכללה בהסכם, וחלקה עסק בחצר כשממילא הצורך לשנות את מיקום הגדר ופירוק הריצוף לא היה בהם כדי לעכב את הכניסה לדירה. ההערה באותה הצעת מחיר לעניין הגג מדברת על שבועיים עיכוב בגלל הגג, אולם התיקונים של הגג נכללו כבר בהצעת המחיר מיום 20.8.13, ועל כן כאמור לא נראה כי התנהלות הנתבעים היא שעיכבה את כניסת התובעים לדירה.

אוסיף לכך, כי לפי ההסכם בין התובעים לבין מי שמכרו להם את דירתם, אשר צורף על ידי התובעים בע' 191 לתיק המוצגים שלהם, הוארכה שהותם של התובעים בדירה שלהם מיום 14.8.13 ועד ליום 1.12.13. לכאורה לפי זיכרון דברים שצורף בע' 192 לתיק המוצגים, החזקה בדירת התובעים הייתה אמורה להימסר לרוכשים את דירתם, ביום 14.7.13. ממסמכים אלה עולה כי אין כל בסיס לתביעה זו של התובעים.

זיכרון הדברים נחתם ביום 14.3.13, היינו לאחר חתימת ההסכם עם הנתבעים ביום 6.2.13, אולם לפני חתימת ההסכם. כלומר במועד בו נחתם זיכרון הדברים האמור, ככל שהתובעים ידעו, מועד קבלת החזקה בדירה לפי ההסכם מיום 6.2.13 היה ביום 6.10.13. למרות זאת התחייבו התובעים למסור את החזקה בבית אותו מכרו כבר ביולי 2013. אחר כך כנראה נדחתה מסירת החזקה לאוגוסט 2013 וביום 2.8.13 הסכימו התובעים עם הרוכשים של הדירה שלהם לדחות את מסירת החזקה ליום 1.12.13. נוכח קבלת החזקה בדירה ביום 18.7.13, ברור שלא היה צפי כי התובעים ייכנסו לדירה ביום 14.8.13. יתר על כן, ביום 2.8.13, התובעים לא ידעו עדיין על החצר הבנויה בשטח ציבורי ועל כן הארכת החזקתם בדירתם לא הייתה קשורה לשום דבר שעשו הנתבעים. לא היה מקום לטעון כי יש קשר כלשהו בין מועד כניסת התובעים לדירה לבין התנהלות הנתבעים. על כן, אני דוחה תביעת התובעים לתשלום סכום זה.

פיצוי כללי

התובעים תבעו 50,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד וכן אובדן ימי עבודה, עוגמת נפש ופיצויים בגין הפרת החוזה. בנוגע לפיצויים בגין הפרת החוזה, לא ברור מה הבסיס לתביעה זו כשבמקביל נתבעים הפיצויים המוסכמים ועל כן תביעה זו נדחית. הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ייפסקו כפי שיקבע בית המשפט. בכל הנוגע לאובדן ימי עבודה, לא ברורה לי כוונת התובעים. התובעים לא ציינו מי מהם הפסיד ימי עבודה, כמה ימי עבודה הפסידו ובגין אילו מעשים של הנתבעים הפסידו ימי עבודה מעבר לשיפוצים שהם ממילא התכוונו לעשות. על כן לא ניתן לפסוק דבר ברכיב נזק זה. אשר לעוגמת נפש, נראה כי זו כלולה בפיצוי המוסכם בגין הפרתו היסודית של ההסכם, ועל כן אין מקום להוסיף פיצוי בגין רכיב זה בנפרד. על כן, אני דוחה את התביעה לתשלום סכום זה.

התביעה שכנגד

בכל הנוגע לתביעה שכנגד, כאמור לעיל דחיתי את התביעה להשיב לתובעים 60,000 ₪ בגין הריסת המדרגות. בסיכומים הסביר ב"כ הנתבעים כי הטענה להפרה יסודית של ההסכם על ידי התובעים, נובעת מעיכוב התשלום אשר מופקד בשלב זה בקופת בית המשפט. אני דוחה טענה זו. לא ניתן להאשים את התובעים בעיכוב זה אשר בתחילה נבע מכך שעו"ד כהן פנתה לבית המשפט על מנת שיכריע בטען ביניים למי יועבר הכסף. לאחר מכן, במסגרת טען הביניים הסכימו הצדדים שהכסף יופקד בקופת בית המשפט. קשה לראות בהתנהלות זו הפרה כלשהי מצד התובעים. יתר על כן, נוכח קביעתי כי רוב הכסף שהופקד יועבר לתובעים, בוודאי לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים כי מדובר בהפרה. על כן, אני דוחה תביעת הנתבעים לפיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה.

אוסיף בהקשר זה כי גם טענות שונות של הנתבעים בכתב התביעה שכנגד, לגבי קיום בחוסר תום לב של ההסכם, אינן עולות כדי הפרה יסודית של ההסכם. כפי שציינתי לעיל, הנתבעים הסכימו מרצונם החופשי ובהיותם מיוצגים להריסת המדרגות ולהריסת הקומה התחתונה, וגם אם ניתן היה לעשות אחרת, אין בכך משום הפרה יסודית של ההסכם המזכה בתשלום פיצויים מוסכמים. אציין, כי קביעותיי בנוגע לחוסר תום לב של התובעים, עניינן ברכיבי התביעה בהליך כאן ואינן קשורות לאופן קיום ההסכם על ידי התובעים. בכל הנוגע להריסת היחידה התחתונה, אף כי קבעתי כי התובעים נהגו בחוסר תום לב, הרי שמצאתי למרות זאת כי הם זכאים לקבל את הסכום שנקבע בהסכם ועל כן בוודאי לא ניתן לומר כי הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

הנתבעים תבעו סכום של 10,000 ₪ בגין משכנתא שנאלצו לטענתם לקחת, בסכום של 200,000 ₪. נראה כי אף טענה זו נובעת מהכספים המופקדים בקופת בית המשפט. נוכח קביעתי כי רוב הסכום ממילא יועבר לתובעים, וודאי אין להאשים את הנתבעים בחסרון הכיס של התובעים. הנתבעים הסכימו כי בנסיבות מסוימות לא יקבלו סכום זה מתוך כספי התמורה לידיהם. גם אילו קבעתי כי כל הסכום המופקד בקופת בית המשפט צריך לעבור לידי הנתבעים, לא הייתי מטילה את האחריות להעברתו המאוחרת על התובעים, שכן הדבר נגרם ממחלוקת בין הצדדים. על כן, אין בסיס לתביעת הנתבעים בעניין זה ואני דוחה אותה.

העולה מן המקובץ הוא כי התביעה שכנגד נדחית במלואה, למעט העברה של 20,000 ₪ על פירותיהם מקופת בית המשפט לידי הנתבעים.

הערות לפני סיום

לפני סיום אתייחס למספר טענות נוספות של הצדדים בנוגע לראיות שהובאו בפני בית המשפט. הנתבעים טענו כי התובעים לקו בכך שרק התובעת העידה מטעמם ונראה כי חששו להעיד את התובע, וחזקה עליהם כי עדותו של התובע לא הייתה פועלת לטובתם. אינני מקבלת טענה זו. נראה כי התובעת הייתה מעורה בכל פרטי העסקה וההתנהלות לאחריה, ועל כן יכולה הייתה להעיד בכל עניין מידיעתה האישית. נוכח טענה בדבר מצבו הבריאותי הרעוע של התובע, אינני מייחסת משקל רב לאי הגשת תצהיר על ידו.

מן הצד השני, ביקשו התובעים למחוק את תצהירה של הנתבעת, נוכח עדותה כי לא ידעה כלל על מה חתמה כשחתמה על התצהיר (ע' 102, ש' 17-29). נראה כי אכן לא היה בתצהירה או בעדותה של הנתבעת כדי לתרום לבירור המחלוקות בתיק זה. עם זאת אף התעלמות מתצהירה לא תגרע מן האמור לעיל, שכן ממילא הקביעות לעיל נעשו על סמך עדות התובעת ועדות הנתבע וכן על סמך המסמכים שצורפו על ידי הצדדים. על כן אין השלכה להוצאת תצהיר הנתבעת מן התיק.

התובעים טענו כי הנתבעים בכוונת מכוון זימנו את המתווך בעסקה כעד מטעמם ואז וויתרו על עדותו ובכך נמנע מן התובעים להעיד אותו וחזקה על הנתבעים כי לא רצו בעדותו, שהייתה פועלת לרעתם. אינני מקבלת טענה זו של התובעים שכן לאחר שהמתווך לא התייצב לדיון והנתבעים החליטו לוותר על עדותו, ככל שהתובעים סברו כי עדותו תועיל להם, יכולים היו לבקש את זימונו והם לא עשו כן. על כן, אין הם יכולים לבוא בטענה בעניין זה לנתבעים. יתר על כן, עדותו של המתווך הייתה רלוונטית בעיקר נוכח טענות הנתבעים כי התובעים הם שהאיצו בהם לחתום בפברואר 2013 על ההסכם תוך הפעלת לחץ כשהנתבעים לא היו ערוכים לכך. נראה כי נוכח החתימה על ההסכם חודשיים לאחר מכן, אין לכך חשיבות כלל. יתר על כן, הנתבעים לא טענו לחוזה שנפל פגם בכריתתו עקב עושק או כפייה והדברים הובהרו על ידי הנתבע בעדותו (ע' 94 ש' 16,17), על כן ספק אם היה צורך בעדותו של המתווך, אולם כאמור, ככל שהתובעים סברו כי הייתה מועילה להם, יכולים היו לעמוד על זימונו וזאת הם לא עשו.

עוד אציין כי התובעים טענו כי עדותו של בנם של הנתבעים היא עדות מפי השמועה ויש להתעלם ממנה, מאחר שלא נכח בעצמו באירועים לגביהם הצהיר. אף לעניין זה אין חשיבות רבה. מוטי קדושים אכן נכח רק טלפונית במו"מ לקראת חתימת ההסכם שנחתם ביום 6.2.13, אולם לגבי הדברים ששמע בעצמו במסגרת זו, אין מדובר בעדות מפי השמועה. אין הבדל בין שמיעה באותו חדר לבין שמיעה דרך הטלפון ואף הנוכחים בפגישה העידו על הדברים ששמעו בה. מכל מקום, נראה כי אין חשיבות רבה לעדותו של מוטי קדושים ועל כן לא נדרשת הכרעה בסוגיה זו.

סוף דבר

העולה מן המקובץ הוא כי התובעים יקבלו סכום של 88,000 ₪ על פירותיו, אשר הופקד בקופת בית המשפט (אשר מהווה 81.5% מסך כל הפיקדון). בנוסף, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בסכום של 115,000 ₪ בגין הפרה יסודית של החוזה. יתר רכיבי התביעה נדחים.

הנתבעים יקבלו מתוך הפיקדון המופקד בקופת בית המשפט סכום של 20,000 ₪ על פירותיו, שהם 18.5% מן הפיקדון. יתר רכיבי התביעה שכנגד נדחים.

התחלתי את פסק הדין בהתייחסות לחוסר תום ליבם של התובעים. אני סבורה כי התובעים הגישו תביעה מנופחת ללא הצדקה וטענו טענות רבות שלא בתום לב. בנסיבות אלה, למרות שאני מקבלת חלק מן התביעה ולמרות שאני דוחה את התביעה שכנגד, לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תפעל להעביר כספי הפיקדון לצדדים באמצעות באי כוחם לפי החלוקה לעיל.

המזכירות תעביר פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

ניתן היום, כ"ח שבט תשע"ו, 07 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.