לפני תביעה למתן צו עשה שיחייב את הנתבע לשלם היטל השבחה לצורך קבלת היתר לשימוש חורג הדרוש לתובעת לשם קבלת רישיון עסק עבור מלון שהתובעת מנהלת בנכס מקרקעין השייך לנתבע ואשר הושכר לה על ידו.
-
הנתבע הנו תושב חוץ בעל אזרחות גרמנית המתגורר דרך קבע בגרמנה. הנתבע הוא בעלים של בניין הממוקם ברחוב גורדון 2, בתל אביב-יפו. בשנת 2008 החלו הנתבע ומר איתמר מרקור לנהל משא ומתן בקשר להשכרת הבניין למרקור, שהנו בעל מניות בחברת תעוזה, שהיא שותפה בתובעת.
-
בחודש אוקטובר 2008 לערך, הוכנה טיוטת הסכם שכירות בין מרקור לבין הנתבע על ידי עו"ד אלטשולר שייצג בזמנו את הנתבע שכאמור מתגורר בגרמניה. עוד בטרם חתם הנתבע על טיוטת ההסכם, נוצרה מחלוקת בין הצדדים, שהתפתחה להליך של בקשה לסעד זמני שיזם מרקור.
-
בעקבות הליך זה, הצליחו הצדדים ליישב את המחלוקות וכתוצאה מכך נחתמו ביום 26/11/08 גם טיוטת ההסכם הנזכרת לעיל, ובנוסף לכך תוספת להסכם. יצוין כי בהסכם העיקרי לא הושכר גג הבניין למרקור ואילו חלק זה של הבניין הוסף מכח התוספת להסכם. כך או אחרת, שני ההסכמים מהווים כמקשה אחת הסכמי השכירות שחלים בין הצדדים.
-
על פי ההסכמים, הנתבע השכיר למרקור ו/או לחברה ביסודו או כל תאגיד אחר מטעמו את הבניין כולו, אשר באותו מועד היה זקוק לשיפוץ יסודי ואשר קודם לכן שימש כפאב וכן כהוסטל.
-
על פי ההסכם, נקבע כי הבניין מושכר לנתבע לתקופה של חמש שנים וכן לתקופת אופציה של חמש שנים נוספות. דמי השכירות נקבעו על סכום התחלתי של 17,000$ לחודש ועד לדמי שכירות מקסימליים של 28,000$ לחודש בשנה החמישית לתקופת האופציה. כמו כן, נקבע כי כל עבודות השיפוץ של הבניין יהיו באחריות מרקור ועל חשבונו (ראה סעיף 5.ב להסכם).
-
בנוסף לכך, נקבעו ההוראות שלהלן שהינן חשובות במיוחד לצרכי התביעה דנא. כך למשל, בסעיף 4 להסכם נקבע כי "האחריות הבלעדית לקבלת כל האישורים הנדרשים על פי כל דין לשיפוץ המושכר ו/או לניהול עסק כלשהו בו יחול על השוכר ועל השוכר בלבד, ואין ולא תהיה לו שום דרישה או תביעה בעניין זה מהמשכיר. אי קבלת היתר כלשהו לא יהווה עילה לביטול החוזה ו/או לאי תשלום כלשהו החל על השוכר על פי חוזה זה".
-
בסעיף 15(א) להסכם נקבע: "מודגש ומוצהר בזה כי תנאי בהסכם זה ותנאי מוקדם לפתיחת כל עסק שהוא במושכר הינה נקיטה מצד השוכר בכל האמצעים והמעשים החוקיים הנדרשים על ידי כל הרשויות לצורך קבלת רישיונות מתאמים מכל הרשויות הנוגעות דבר, לרבות עיריית תל אבי ומשרד הבריאות".
-
בסעיף 15(ב) נקבע: "האחריות להשגת הרישיונות המתאימים כאמור לעיל, תחול על השוכר בלבד. ידוע לשוכר כי לעסקים שנוהלו במושכר כולם או חלקם אין ולא היו רישיונות לניהול עסק וכי עיריית תל אביב נקטה נגדם הליכים בנדון".
-
בסעיף 15(ג) נקבע: "כל ההוצאות אשר יגרמו ו/או שנגרמו בעקבות ההליכים ו/או הפעולות להוצאת וקבלת רישיונות כאמור לעיל, יחולו וישולמו במלואם על ידי השוכר".
-
בסעיף 15(ד) נקבע: "השוכר מצהיר כי מצב רישוי העסק למושכר ידוע לו היטב וכי הוא ערך בעיריית תל אביב חקירה ודרישה בנדון קודם לחתימת הסכם זה וידוע לו על הצווים שהוצאו בקשר עם המושכר – מנהליים או שיפוטיים ולא תהיה לו בנדון כל טענה, תביעה או דרישה כנגד המשכיר".
-
לבסוף, בסעיף 15(ה) נקבע: "ידוע לשוכר כי אין למשכיר כלפיו כל חובה בקשר לקבלת ו/או הוצאת רישיונות ו/או רישיון כאמור ונושא קבלת הרישיונות כאמור והפעלת העסק יהיו באחריותו ועל חשבונו המלאים של השוכר".
-
לאחר חתימת ההסכם, החל מרקור, ולימים חברת "תעוזה", שהיא כאמור שותפה בתובעת, ולימים התובעת, שהיא זו המנהלת את בית המלון שהוקם בסופו של דבר בבניין, לפעול לשיפוץ הבניין ולקבלת הרישיון הנדרש לניהול בית המלון במקום.
-
על פי החומר שלפני, בשלב כלשהו בשנת 2009 וכנראה יותר בשלהי שנה זו, התברר לתובעת כי יש צורך להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג, כדי שניתן יהיה לעשות שימוש בבניין לצורך בית מלון, וזאת שעה שהשימוש שהיה מותר עד לאותו מועד היה שימוש למגורים.
-
כמו כן ועל פי מה שניתן לדלות מהחומר שלפני, פחות או יותר במקביל לכך התברר שבמסגרת עבודות השיפוץ, התובעת הרסה חדר על הגג ללא אישור וכתוצאה מכך החלה עיריית תל אביב-יפו לנקוט בהליכים מנהליים ומשפטיים כנגד התובעת. עניין זה הוסדר בסופו של דבר במסגרת מכתב מיום 23/05/10 שהוציאו באי כחו של הנתבע אל בא כח התובעת ואשר נחתם על ידי מר מרקור (ראה במ/1).
-
ביום 03/01/10 חתם עורך דין שגיא כהן בשם הנתבע (על פי יפוי כח שקיבל ממנו במסגרת הסכם השכירות) על הבקשה להיתר לשימוש חורג, וזאת לבקשת הנתבע. חתימתו זו הוכפפה והותנתה באמור במכתבו מיום 03/01/10 אל הנתבע שהוצא באותה נשימה ובמקביל, שם נכתב כי חתימתו של הנתבע באמצעות עורך דין כהן על הבקשה להיתר לשימוש חורג מותנית בכך ש"כל הוצאה, היטל או תשלום (לרבות היטל השבחה) שיחולו בגין בקשותיך יחולו עליך ולא על מרשי".
-
בשלב זה הוגשה כאמור הבקשה להיתר ובעקבות כך העירייה הוציאה דרישה למר מרקור ו/או לחברת "תעוזה" שנרשמה בבקשה כמבקשת ההיתר, לתשלום היטל השבחה בגין ההיתר לשימוש חורג.
-
בעקבות כך, פעל מר מרקור להקטנת סכום היטל ההשבחה שנקבע, וזאת על ידי בקשה למינוי שמאי מכריע והגשת חוות דעת מטעמו. כמו כן, בשלב מאוחר יותר אף העביר מרקור לעירייה המחאות לתשלום היטל ההשבחה, לטענתו חלק מן ההמחאות לתשלום וחלק לביטחון.
-
במקביל לאירועים הנ"ל, הגישה התובעת ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה שחייבה את התובעת לשלם את היטל ההשבחה, בטענה שלא הייתה מוסמכת לעשות כן, וזאת נוכח העובדה שהחייב על פי דין בתשלום היטל השבחה הוא הבעלים של הנכס או החוכר לדורות ולא התובעת שהיא שוכרת בלבד.
-
בשלב זה, היינו בחודש יולי 2012, הגיש הנתבע כנגד מרקור וכנגד שניים אחרים שערבו להסכם, תביעה כספית על סכום של מעל מיליון שקלים בגין הפרות יסודיות של ההסכם.
-
לאחר מכן, בחודש אוקטובר 2012 התקבלה החלטת ועדת הערר אשר קבעה כי "מאחר והתברר שגם אין מחלוקת בין הצדדים [ב'צדדים' הכוונה לתובעת ולועדה המקומית לתכנון ולבניה – י' ד'] כי העוררת איננה חייבת בהיטל השבחה, על פי חוק, מאחר ואיננה הבעלים או החוכר לדורות, מתייתר הצורך לדון ביתר הטענות בערר. בנסיבות אלה, אין מנוס מביטול דרישת היטל ההשבחה שהופנתה כלפי העוררת, ועל המשיבה לפנות בעניין זה לחייב על פי דין".
-
בשלב כלשהו הגיש מרקור תביעה כנגד הנתבע על סכום של כ-3,400,000₪ לבית המשפט המחוזי, תביעה אשר בהסכמת הצדדים הפכה להיות תביעה שכנגד במסגרת התביעה שהגיש הנתבע כנגד מרקור והערבים. תביעות אלה עומדות ותלויות בבית משפט זה בפני מותב אחר.
-
בנוסף לכך, בחודש יולי 2012, הגישה חברת "תעוזה" עתירה מנהלית כנגד העירייה ובקשה לצו ביניים, וזאת לאחר שהעירייה הגישה להוצאה לפועל את ההמחאות שניתנו על ידי "תעוזה" לצורך תשלום היטל ההשבחה ואשר בוטלו על ידי "תעוזה". הבקשה לצו ביניים שיורה לעירייה לבטל את כל העיקולים ויעכב את הליכי הגביה, כמו גם יורה על השבת ההמחאות והשבת התמורה שנפרעה קודם לכן, נדחתה. לאחר מכן, ביקשה "תעוזה" למחוק את העתירה וכך נעשה בחודש ינואר 2013.
-
בחודש אפריל 2014 הגישה התובעת את התביעה דנא. התביעה הוגשה כתביעה על פי פקודת ביזיון בית המשפט וכן למתן צו עשה. במסגרת כתב התביעה הלאקוני, טענה התובעת כי מכוח החלטת ועדת הערר מיום 23/10/12, אשר קבעה כי לא "תעוזה" חייבת לשלם את היטל ההשבחה, אלא הבעלים של הנכס, יש מקום לחייב את הנתבע לשלם את היטל ההשבחה, וזאת בין במסגרת פקודת ביזיון בית המשפט ובין מכח עצם מתן ההחלטה של ועדת הערר.
-
הנתבע הגיש כתב הגנה וטען, בין היתר, כי פקודת ביזיון בית המשפט לא חלה על החלטות של ועדת הערר, ממילא החלטת הועדה לא מהווה צו אופרטיבי לתשלום היטל ההשבחה ובוודאי שלא צו שמופנה כלפי הנתבע, שלא היה צד כלל לאותו הליך, כי אין יריבות בין התובעת לבין הנתבע וכי ממילא על פי הוראות הסכם השכירות שבין הצדדים נקבע כי על הנתבע לשלם את כל ההוצאות הנוגעות לקבלת הרישיונות וההיתרים לצורך ניהול העסק, ועל כן גם מסיבה זו יש לדחות את התביעה.
-
בקדם המשפט הראשון שהתקיים לפניי ומאחר והתרשמתי שפקודת ביזיון בית המשפט לא חלה על החלטה של ועדת הערר, ומאחר שלא מצאתי לנכון לעשות הבחנה בין הצו שהתבקש בכתב התביעה לפי פקודת ביזיון בית המשפט לבין צו עשה שהתבקש מעצם מתן החלטת ועדת הערר וכביכול שלא לפי פקודת ביזיון בית המשפט, ומאחר שבנסיבות אלה ובהעדר כל הסתמכות בכתב התביעה על ההסכם שבין הצדדים, לא ראיתי שקיימת עילת תביעה מכח כתב התביעה, המלצתי לתובעת להסכים למחיקת התביעה ללא צו להוצאות.
-
התובעת לא הסכימה לכך. בהתאם לכך, נתתי החלטה בטענות לסילוק על הסף שהועלו במסגרת כתב ההגנה ובפסק דיני מיום 16/09/14 מחקתי את התביעה בהעדר עילה, תוך כך שציינתי שהתובעת לא מצאה לנכון לבקש ולתקן את כתב התביעה כדי להוסיף תשתית עובדתית ועילת תביעה על פי הסכם השכירות.
-
במסגרת ערעור שהוגש על פסק דיני, התיק הוחזר על כנו וזאת לאחר שבית המשפט המחוזי סבר שגם אם צריך היה לפרט יותר במסגרת כתב התביעה, יש לראות את כתב התביעה כמי שמתבסס לא רק על פקודת ביזיון בית המשפט, וזאת על רקע צו העשה שהתבקש בנוסף לצו האכיפה על פי פקודת הביזיון.
-
לאחר הגשת התביעה דנא ועוד קודם למתן פסק דיני הנ"ל, הגישה התובעת עתירה מנהלית נוספת, וזאת בחודש יולי 2014. העתירה הוגשה כנגד העירייה והסעד שהתבקש בה היה ביטול החלטת העירייה מיום 23/06/14, שעניינה הפסקת הליך חידוש ההיתרים הזמניים ומתן רישיון עסק למלון. עוד ביקשה התובעת הארכת ההיתר הזמני למלון וביטול הליכי ההוצאה לפועל בגין ההמחאות שהועברו בזמנו עבור היטל ההשבחה.
-
בינתיים, הצדדים הגישו תצהירי עדות בתיק דנא והוא נקבע להוכחות להיום. לפני כחודש ימים, ביום 19/05/16, ניתן פסק הדין בעתירה המנהלית. בית המשפט המחוזי קבע, בין היתר, כי הוא דוחה את העתירה, אולם מאידך הוא מורה על דחיית מועד התשלום של היטל ההשבחה וכי עד למועד התשלום הנדחה, העירייה לא תפעל כנגד העסק שהתובעת מפעילה בנכס. כמו כן, נקבע כי מועד התשלום הנדחה יהיה לא יאוחר מ-06/08/16, וזאת ללא קשר לשאלה מתי יינתן פסק הדין בתביעה דנא.
-
לפני מספר ימים שמעתי את חקירתו ואת עדותו של מר מרקור וכן את חקירתו ואת עדותו של עורך דין שגיא כהן, שהגיש תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע וכן את סיכמו טענותיהם של הצדדים שנעשו בעל פה.
דיון
-
לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפניי, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות, והכל כמפורט להלן.
עילת התביעה היחידה – החלטת ועד הערר
-
עילת התביעה היחידה שעומדת לפניי מבוססת על הטענה שלפיה יש לחייב את הנתבע לשלם את היטל ההשבחה, וזאת מכח החלטת ועדת הערר. עילת התביעה המסתכמת על כך שפקודת ביזיון בית המשפט חלה על החלטות ועדת הערר אינה קיימת עוד וזאת משבא כוח התובעת הצהיר בערעור כי הוא מוותר על טענה זו.
-
עילת תביעה שמתבססת על הסכם השכירות לא קיימת, וזאת בהעדר כל התייחסות בכתב התביעה לעניין זה. ויודגש – בית המשפט המחוזי בפסק דינו בערעור שהוגש על פסק הדין הראשון שנתתי בתיק זה, קבע שהתביעה תוחזר לדיון בפני, וככל שבא כח התובעת יחליט לתקן את כתב תביעתו, בית משפא קמא יקבע את התנאים לכך.
-
אין מחלוקת כי התובעת לא ביקשה לתקן את התביעה ולא ביקשה להוסיף עילת תביעה שמתבססת על ההסכם, וזאת חרף העובדה שהדבר התבקש לכאורה.
-
האם יש ליתן צו עשה כנגד הנתבע לתשלום היטל השבחה אך ורק מכח החלטת ועדת הערר? לדעתי התשובה לכך שלילית. ראשית, הנתבע לא היה צד להליך הערר ויתרה מכך, גם ועדת הערר עצמה לא קבעה שעל הנתבע לשלם את היטל ההשבחה, אלא אך קבעה כי על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לפנות אליו בעניין זה. אין מחלוקת כי לא נעשתה פניה כזו (ראה הממצאים שקבעה כבוד השופטת רונן בפסק דינה מיום 19/05/16 במסגרת העתירה המנהלית השניה).
-
זאת ועוד, וזה העיקר, עצם העובדה שהנתבע, כבעלים של הנכס, הוא החייב והכתובת על פי דין ביחס לתשלום היטל ההשבחה, יכולה לשמש כנימוק לחייב אותו לשלם את היטל ההשבחה אך ורק בהליכים שבין הרשות לבינו, אולם אינה יכולה לשמש נימוק כזה מקום שההתדיינות המשפטית היא בין התובעת ולבין הנתבע.
-
במה דברים אמורים? לתובעת אין זכות שבדין לחייב את הנתבע לשלם היטל השבחה במנותק מעסקת היסוד שבינה לבינו. היטל ההשבחה משולם לרשות ורק היא מוסמכת ובעלת עילת התביעה לדרוש תשלום זה מכח הוראות החוק הקובעות כי על בעל הנכס לשלם את התשלום.
-
עם זאת, הרשות גם אינה מחויבת לנקוט בהליכים משפטיים לגביית היטל השבחה שנקבע כתנאי לקבלת היתר לשימוש חורג ורשאית היא אך לקבוע כי אם התשלום לא ישולם, לא יינתן ההיתר המבוקש.
-
לפיכך, ביחסים שבין הרשות ולבין הנתבע, הנתבע הוא אמנם "בעל דינה" של הרשות והמחויב לשלם לה את היטל ההשבחה ומבחינתה, אם יש לנתבע הסכם עם התובעת שקובע שעליה לשאת בכך, אין זה מעניינה והיא רשאית לדרוש ממנו לשלם את התשלום ולקבל שיפוי מאת התובעת.
-
דא עקא, לא הרשות היא העותרת בהליך הנוכחי, אלא התובעת וביחסים שבינה ולבין הנתבע, כאמור, עילת התביעה לחייב את הנתבע לשלם את היטל ההשבחה יכולה להיות נסמכת אך ורק על עסקת היסוד שבין הצדדים, ובמקרה הנוכחי – הסכם השכירות.
-
אפילו מדובר בטענה שמסתמכת על כך שעל פי דין היטל ההשבחה משולם על ידי הבעלים של הנכס, עדיין מרכיב הכרחי מעילת תביעה שעניינה תביעת השוכר כנגד המשכיר לשלם את היטל ההשבחה, היא הטענה שעל פי ההסכם שבין הצדדים כך נקבע או לחילופין, כי בהעדר כל התייחסות לכך בהסכם, זהות המשלם נקבעת על המשכיר או על השוכר על פי הדין ולפי העניין.
-
התובעת, כאמור, נמנעה לחלוטין מלהתייחס להסכם שבין הצדדים במסגרת כתב התביעה. התובעת בחרה שלא להגיש כתב תשובה לכתב ההגנה של הנתבע, אשר כן התייחס להסכם זה.
-
רק בתצהיר העדות הראשית מטעמה העלתה התובעת לפתע טענות שמסתמכות על ההסכם. בא כח הנתבע התנגד להרחבת חזית בקדם המשפט הראשון שהתקיים לאחר שהתצהירים הוגשו (ראה עמוד 5, שורה 21 לפרוטוקול). לפיכך, יש לקבוע כי כל התייחסות של התובעת בתצהירו של מר מרקור להסכם מהווה הרחבת חזית ואין להתחשב בו.
-
התוצאה המתבקשת מכל האמור לעיל היא כי יש לדחות את התביעה, שכן, כפי שכבר פורט לעיל בהרחבה – עצם העובדה שוועדת הערר קבעה כי הועדה המקומית לתכנון ולבניה לא הייתה מוסמכת לדרוש מהתובעת את היטל ההשבחה וכי הכתובת שלה לעניין זה הוא הבעלים של הנכס, היינו הנתבע, אינה אומרת דבר וחצי דבר לגבי השאלה על מי חל תשלום זה ביחסים שבין התובעת לבין הנתבע, שלא לדבר על כך שהוועדה המקומית לא חייבת לגבות את התשלום ורשאית תחת זאת שלא ליתן את ההיתר.
-
הייתי יכול לסיים בכך את פסק דיני, אולם אני מעדיף, הרבה למעלה מן הדרוש ומבלי לגרוע ממסקנתי הנזכרת לעיל, שלפיה עילת התביעה היחידה הנה החלטת ועד הערר, אשר אינה מקימה לתובעת כל זכות לקבלת הסעד המבוקש בתיק דנא, להתייחס גם להסכם השכירות שבין הצדדים (שהנתבע התייחס אליו בכתב הגנתו ושני הצדדים בתצהיריהם ובסיכומיהם) ולהראות שגם בהתחשב בהסכם השכירות והיחסים החוזיים שבין הצדדים בכלל, כמו גם התנהלותם לאחר חתימת ההסכם, יש להגיע למסקנה שלפיה על התובעת לשלם את היטל ההשבחה וכי דין התביעה להידחות.
הסכם השכירות והתנהלות הצדדים לאחר חתימתו
-
יש לדחות את טענות התובעת לפיהן ההסכם כביכול שותק, ועל כן ברירת המחדל היא תשלום היטל ההשבחה על ידי מי שמחויב לשלמו על פי דין, היינו – הבעלים של הנכס, היינו – הנתבע.
-
מעיון בהוראות ההסכם שצוטטו על ידי בפרק הרקע של פסק הדין, ובפרט בסעיפים 15(ג) ו-15(ה), עולה שעל פי ההסכם שבין הצדדים מוטל על התובעת לשלם את היטל ההשבחה.
-
בסעיף 15(ג) נקבע במפורש שכל ההוצאות אשר יגרמו ו/או שנגרמו בעקבות ההליכים ו/או הפעולות להוצאת וקבלת רישיונות לעסק יחולו וישולמו במלואם על ידי השוכר. לדידי, סעיף זה מכסה גם את תשלום היטל ההשבחה.
-
אם תרצה התובעת להתעכב דווקא על המילה 'הוצאות' ולעשות הבחנה בינה לבין 'תשלומים', למשל, או 'היטל', בא סעיף 15(ה) וקובע כי "נושא (ההדגשה בקו שלי-י.ד.) קבלת הרישיונות כאמור והפעלת העסק יהיו באחריותו ועל חשבונו המלאים של השוכר". משמע, הצדדים הגדירו בסעיף קטן זה בצורה רחבה עוד יותר, אם תרצו, את אותם העניינים שיהיו על חשבון השוכר ואם לא די במילה 'הוצאות' כדי לכלול גם את היטל ההשבחה, הרי שנדמה לי ששימוש במילים "נושא" קבלת הרישיונות, ודאי מכסה גם תשלום מסוג זה.
-
המסקנה שלפיה על פי הוראות ההסכם על השוכר לשלם את היטל ההשבחה לא עולה אך ורק מניתוח לשוני נקודתי של המילה 'הוצאות' או המילה 'נושא' בסעיפים הנ"ל, אלא גם עולה מקריאת כל סעיף 15 על תת סעיפיו כמקשה אחת. בסעיף זה נרשמה מספר פעמים בצורות שונות תניה ברורה שלפיה כל הנושא של קבלת הרישיונות וההיתרים לעסק הוא באחריות בלעדית של השוכר, אשר גם ישלם את כל ההוצאות והתשלומים הכרוכים בכך.
-
אין מחלוקת כי לא ניתן למצוא בהסכם את המילים "היטל השבחה", אולם ברגע שהצדדים מצאו לנכון להגדיר בסעיפי סל רחבים למדי, כי כל ההוצאות הקשורות בהוצאת הרישיון לעסק יחולו על השוכר וכי כל נושא קבלת הרישיונות יהיו על חשבון השוכר, ברור הדבר כי לפי ההסכם על השוכר לשלם את תשלום היטל ההשבחה, שאין מחלוקת כי הצורך לשלמו נבע אך ורק מבקשת התובעת לקבל רישיון לעסק המאפשר הפעלת מלון בבניין, במקום שימוש למגורים, שהוא השימוש שהיה מותר בעת חתימת הסכם השכירות.
-
יש לדחות את טענות התובעת שלפיהן משלא העיד הנתבע לפני בית המשפט ושעה שעורך דין כהן נכנס לתמונה רק בשלב החתימה על התוספת להסכם, הדבר פועל לרעת הנתבע מבחינת הפרשנות של כוונת הצדדים ביחס למי יישא בתשלום של היטל ההשבחה.
-
מאחר שאף אחד מהצדדים לא טען בתצהירו או בכל מקום אחר בתיק דנא כי נושא היטל ההשבחה עלה בשיחות שבין הצדדים קודם לחתימת ההסכם, אין כמעט חשיבות לעדותו של הנתבע.
-
במצב העובדתי שהתקיים במקרה דנא, לפנינו מצב שבו הצדדים לא דיברו על התשלום שבמחלוקת קודם לחתימת ההסכם, ניסחו הסכם שמתייחס בין היתר באופן כללי לכל ההוצאות שנוגעות להוצאת הרישיון לעסק, תוך כך שאף היו מיוצגים כל אחד על ידי בא כחו (התובעת על ידי עורך דין עופר נתנאל, כעולה מן התוספת להסכם, ואילו הנתבע על ידי עורך דין שגיא כהן).
-
יתכן מאוד כי כל אחד מהצדדים הבין את ההסכם בצורה אחרת, היינו, יתכן כי מר מרקור סבר לעצמו בעת חתימת ההסכם כי על רקע העדר אזכור של תשלום היטל ההשבחה, על הנתבע יהיה לשלם תשלום זה במידת הצורך ואילו יתכן כי הנתבע סבר בעת חתימת ההסכם כי על רקע סעיף 15 להסכם ברור כי יהיה על התובעת לשלם היטל זה.
-
גם ייתכן כי הצדדים לא צפו כי ייווצר צורך לשלם היטל השבחה, אולם אין זה גורע מהמסקנה כי הנתבע צריך היה לצפות זאת, בתור מי שביקש לנהל במקום מלון במקום השכרה רגילה למגורים ובתור מי שהצהיר בהסכם שעליו חתם כי הוא יודע כי בעלי העסקים שניהלו בעבר במקום בר והוסטל, עשו זאת ללא רישיון (ראה סעיף 15(ב) להסכם – "האחריות להשגת הרישיונות המתאימים כאמור לעיל, תחול על השוכר בלבד. ידוע לשוכר כי לעסקים שנוהלו במושכר כולם או חלקם אין ולא היו רישיונות לניהול עסק וכי עיריית תל אביב נקטה נגדם הליכים בנדון").
-
כך או אחרת, השאלה היא, אם כן, לא איזה מצגים ניתנו על ידי הצדדים האחד לאחר קודם לחתימת ההסכם, שכן כאמור אף אחד מן הצדדים לא טוען כי דובר על היטל ההשבחה, אלא מהי הכוונה הסבירה המשתמעת של הוראות ההסכם, כפי שנוסחו על ידי הצדדים והאם יותר סביר והגיוני שמהוראות כאמור היו הצדדים צריכים להבין כי היטל ההשבחה יחול על התובעת או שמא על הנתבע.
-
כשאני שב ומעיין בסעיף 15 להסכם השכירות, אין ספק בעיני כי הכוונה הסבירה המשתמעת לאדם הסביר מסעיף זה על תתי סעיפיו, הנה כי היטל השבחה על בקשה להיתר לשימוש חורג ממגורים למלון יחול על התובעת, וזאת מכל הנימוקים שכבר ציינתי לעיל המתבססים על הפרשנות הלשונית של סעיף 15 על תת סעיפיו.
-
לכל הפחות, ודאי שבנסיבות הנזכרות לעיל, על הנתבע הנטל להוכיח שחרף האמור בסעיף 15 להסכם, התומך למעשה בטענות הנתבע, יש לראות בכל זאת בהיטל ההשבחה כתשלום שחל על הנתבע. נטל זה לא הורם. לא רק שכתב התביעה נעדר טענות בעניין זה, כפי שכבר ציינתי, אלא שהנטל לא הורם לא בתצהיר התובע וגם לא במסגרת חקירתו הנגדית.
-
יש לדחות את טענת התובעת לפיה ברור מאליו כי על הנתבע לשלם את היטל ההשבחה, וזאת על רקע העובדה שהוא נהנה מקבלת דמי שכירות שמשולמים בגין המלון. בטענה זו טמונה הנחה מובלעת, שלא הוכחה כלל ועיקר, ואשר לפיה דמי השכירות שנקבעו הם דמי שכירות השווים לקבלת מושכר שכבר כולל היתר לשימוש חורג כבית מלון.
-
דא עקא, התובעת לא הוכיחה הנחה זו וזאת משלא הביאה ראיה אודות דמי השכירות המקובלים והראויים עבור נכס מהסוג שהושכר לה ואשר כולל בחובו היתר לשימוש חורג כבית מלון.
-
ויודגש, לא מדובר בנכס שלא ניתן היה לעשות בו שימוש כלשהו. אין מחלוקת כי ההיתר שהיה קיים לנכס היה היתר למגורים (ראה מה שצוין בבקשה להיתר לשימוש חורג, נספח ה' לתצהיר עורך דין כהן).
-
ברור, אם כן, שהתובעת יכולה הייתה לשפץ את המבנה ולהשכיר את היחידות שבו למגורים. ברור שהדבר היה מניב לה הכנסות כאלה ואחרות. האם דמי השכירות הראויים להשכרת הבניין, כשהוא כבר כולל היתר לשימוש חורג כבית מלון, אמורים להיות גבוהים יותר מדמי השכירות הראויים להשכרת בניין שניתן להשכיר את יחידותיו למגורים ולא לקיים בו בית מלון?
-
בוודאי שבית המשפט אינו יכול לענות על שאלה זו, כאשר התובעת, שהנטל עליה, לא הביאה כל הוכחה בעניין זה, לא חוות דעת שמאית, לא חוות דעת של מתווך מקרקעין ולא כל אסמכתה ממשית אחרת כגון זה.
-
משלא הוכיחה התובעת כי שיעור דמי השכירות שנקבעו מתאימים אך ורק או יותר לנכס שניתן לקיים בו עסק של בית מלון והם גבוהים יותר מדמי השכירות הראויים לנכס מסוג זה שכולל היתר למגורים בלבד, בוודאי שאינה יכולה לטעון שהוכח כי דמי השכירות שהנתבע מקבל מקנים לו את הפירות שנובעים מניהול העסק כבית מלון וכי כתוצאה מכך עליו לשאת כביכול בתשלום היטל ההשבחה, אחרת הוא נהנה שלא כדין מכך או מתעשר שלא עדין מכך, אגב, שוב, טענות שכולן לא נזכרות כלל בכתב התביעה שאינו כולל עילה שמסתכמת על הסכם השכירות ועסקת היסוד שבין הצדדים.
-
ממילא בסופו של דבר שיעור דמי השכירות הוא עניין מסחרי גרידא והשאלה איזה דמי שכירות כלכליים או כדאיים לתובעת, בין במצב בו היטל ההשבחה מוטל עליה ובין במצב הפוך, תלויה בגורמים לא מעטים, ובין היתר בשאלה מה הרווחים הצפויים כתוצאה מניהול בית המלון.
-
תיאורטית, יתכן והעסקה היא כלכלית וכדאית גם בהתחשב בדמי השכירות שנקבעו וגם בהינתן שעל התובעת לשלם את היטל ההשבחה. ודאי לא הוכח אחרת, וכאמור הנטל בעניין זה היה על התובעת, בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה ובבחינת מי שהייתה חייבת לסתור את החזקה שקיימת מכח סעיף 15 להסכם, חזקה שלפיה כל הוצאה וכל נושא קבלת הרישיונות הנו על חשבון השוכר.
-
נוכח האמור לעיל, ברור שגם אין ממש בטענה שאם התובעת תשלם את היטל ההשבחה, הנתבע ייהנה מכך. נתון נוסף שהוכח הנו כי היטל ההשבחה שהתבקש הוא אך ורק בגין תקופת הסכם השכירות, כך שתשלום היטל ההשבחה על ידי התובעת יכסה אך ורק את תקופת השימוש שלה בנכס ולא תזלוג לתקופה שלאחר מכן.
-
הטענות שלפיהן הנתבע ייהנה שלא כדין מכך שנכס הרוס שופץ והפך לבית מלון מפואר כביכול, גם הן אינן רלוונטיות לחלוטין למחלוקת שבין הצדדים בתביעה דנא בקשר להיטל ההשבחה.
-
על פי הסכם השכירות (סעיף 5ב'), כבר נקבע שהנתבע ישפץ על חשבונו את הנכס (תוך שאף נקבע כי דמי השכירות המדורגים מהווים למעשה השתתפות של הנתבע בהשקעות השוכר בבניין) ובנוסף לכך נקבע (בסעיף 5ג'), כי בעת סיום הסכם השכירות יימסר הנכס חזרה לנתבע במצבו המשופץ וככל עבודות השיפוץ יהוו חלק מהנכס וחלק מהרכוש של הנתבע, כך שהתובעת ממילא יצאה מתוך נקודת מוצא שהיא תישא בעלות השיפוץ.
-
ושוב, אם בסתר ליבו סבר מרקור בעת חתימת ההסכם כי היטל ההשבחה, ככל שיהיה קיים, יחול על הנתבע, הרי שעם כל הכבוד, הדבר לא קיבל ביטוי בהסכם ואף להפך, הכל כפי שפורט בהרחבה לעיל.
-
מכאן, שאו שהתובעת עשתה טעות ביחס לכדאיות העסקה (מה שאינו מקנה סעד של ביטול או כל סעד אחר), או שהתרשלה היא או בא כחה בניסוח ההסכם ומכל מקום – אין לה להלין אלא על עצמה בעניין זה.
-
אם לא די בכל האמור לעיל, לא רק הוראות ההסכם פועלות כנגד התובעת, אלא גם התנהלותה מהרגע שנודה לה שיש לשלם היטל השבחה.
-
אין מחלוקת כי התובעת לא העבירה את השובר לתשלום היטל השבחה או את ההודעה על תשלום היטל השבחה אל הנתבע כדי שהוא ישלם תשלום זה, למרות שזה היה קו הפעולה המתבקש, אם סברה התובעת כי על פי ההסכם על הנתבע לשלם את היטל ההשבחה.
-
תחת זאת, לא רק שהתובעת לא פונה כאמור אל הנתבע, אלא שהיא מתחילה בתהליך שלם שכרוך בהוצאות רבות כדי להתמודד לבדה ובעצמה עם הסכום שנקבע וכדי להפחית אותו באמצעות הגשת חוות דעת, עוד מעבירה המחאות לתשלום ו/או לביטחון לעירייה בגין היטל ההשבחה ולמעשה, לפי החומר שלפני, רק בשלב מאוחר למדי מחליטה להעלות את הטענה שלפיה הנתבע, כביכול, צריך לשלם את הסכום המדובר. ראה עדותו של מרקור בנושא (עמ' 13, ש' 19 – 30): ש: אני מבין שבעקבות הגשת הבקשה, שהתקבלה הדרישה לתשלום פנית לעירייה ושילמת אותו, נכון? ת: לא. ש: לא שילמת אותו? ת: קודם כל, לפני ששילמתי, אני במקביל גם הגשתי עררים על הסכומים כדי לעזור למר חלבני לא לשלם סכומי עתק ואמנם המהלכים האלה שעשיתי צלחו והועדה הורידה את הסכום ממיליון וחצי לחצי מיליון ואני נשאתי בהוצאות השמאי. לאחר מכן, הגשנו ערר נוסף לבטל את הסכום מצד אחד, ומצד שני לקבוע שלא אני אמור לשלם, אלא בעלים. אמנם העירייה, ועדת ערר, החליטה את ההחלטה שלה שלא אני צריך לשלם ואז היא לא דנה לגמרי בעניין של הפחתת הסכום. זאת אומרת שאני נפגע משני הכיוונים – גם מצד אחד שאם לא כופים על חלבני לשלם ולא דנו בהפחתה בגלל שהם קבעו שלא אני צריך לשלם, אז מה יצא בסופו של דבר? שאני אצטרך לשלם וחלבני לא ישלם".
-
כאשר מרקור נשאל בחקירה נגדית מדוע לא הפנה את התשלום לנתבע ותחת זאת פעל לבד בנושא היטל ההשבחה, לא התקבלה תשובה מניחה את הדעת (עמ' 16, ש' 2 – 13): "ש. אם ככה, בהנחה ואתה עומד מאחורי הטענות שלך ניתן היה לצפות שכשתקבל את הדרישה לתשלום היטל ההשבחה, את השובר, תפנה אותו לחלבני. לא רק שלא עשית את זה, אתה החלטת על דעת עצמך להגיש בקשה לשמאי מכריע. אתה יכול להסביר לי מדוע? הרי אם התשלום חל על חלבני, כל מה שאתה נדרש זה להמציא את השובר, את ההשגות שלו ביחס לכך אם יש לו זה עניין של חלבני. מדוע הגשת את הבקשה לשמאי מכריע? מה זה נוגע אליך? ת: לאחר שהשקעתי סכומי עתק בהקמה של המלון ולא רציתי לעכב את קבלת ההיתרים והרישיונות, עשיתי כל שלאיל ידי כדי להקטין הוצאות, הגם שהן חלות על הבעלים, מר חלבני, ופעלתי בנמרצות כדי להקטין את העלויות האלה וכדי לקדם את הוצאת הרישיונות".
-
מרקור גם לא השיב למכתב של עורך דין כהן מיום 03/01/10, אשר הבהיר למרקור ברחל בתך הקטנה, כי החתימה של עו"ד כהן בשם הנתבע על הבקשה להיתר חורג, לא תחייב את הנתבע לשלם היטל השבחה או כל תשלום אחר בקשר לכך וכי חתימה זו מותנית בכך פועל לרעת התובעת.
-
בא כוח התובעת ניסה לטעון בסיכומיו כי מאחר והמכתב הנ"ל של עו"ד כהן הנ"ל יצא במקביל לחתימתו של עו"ד כהן על הבקשה להיתר חורג, לא היה די זמן למרקור להגיב למכתב, אולם ברור כי טענה זו דינה להידחות מכל וכל שכן עדיין לא ברור כיצד מרקור הותיר את המכתב הנ"ל ללא תגובה כלשהי. ברור כי היה מצופה ממנו, בנסיבות, ואם סבר שעל הנתבע לשלם את היטל ההשבחה, כי יוציא מכתב נגדי, ולעניין זה אין זה משנה כלל שהבקשה כבר נחתמה על ידי עורך דין כהן, ויבהיר כי לדידו, התשלום חל על הנתבע והוא שומר את כל טענותיו בעניין זה לשעה היעודה.
-
כאו המקום להתייחס לניסיון הפסול של בא כח התובעת, להטעות את העד בניסיון להאציל מפיו כאילו תנאי לחתימת הנתבע על הבקשה להיתר חורג היה חתימת מרקור על המכתב של עו"ד כהן מיום 3.1.10. בפר' נראה בבירור כי בתשובה לשאלה זו, עונה עו"ד כהן כן, כי סבר שהשאלה הייתה האם חתימתו שלו על המכתב מיום 3.1.10 והוצאת המכתב על ידו היווה תנאי לחתימת הנתבע על הבקשה להיתר חורג וזאת ניתן להבין מהמשך התשובה שנתן לאחר המילה "כן".
-
מאחר והבחנתי מיד מאופן ניסוח השאלה מחד (שלא הבהירה ולא פירטה כי השלה ביחס לחתימה על המכתב מתייחסת לחתימת מרקור) ומתשובת העד מאידך כי השאלה כוונה לחתימת מרקור ואילו העד התייחס לשאלה כאילו הוא נשאל על חתימתו הוא, ביקשתי הבהרה מעו"ד אלמקייס אשר אישר כי הכוונה לחתימת מרקור.
-
כאשר השאלה נשאלה לאחר מכן בצורה ברורה, היינו האם חתימת מרקור על המכתב מיום 3.1.10 היוותה תנאי לאישור הנתבע את הבקשה לאישור חורג, השיב עו"ד כהן שלא, שכן הוא הבהיר את התנאי הזה במכתבו. לכל האמור לעיל ראה פר' עמ' 28, ש' 26 עד עמ' 29 ש' 13).
-
אם לא די בכך, כאן ניסה שוב בא כוח התובעת להטעות את העד והפעם גם את הצד שכנגד וגם את בית המשפט, שעה שניסה להראות לעד כי על אותה שאלה, הנתבע ענה כביכול אחרת בהליך המקביל שבין הצדדים.
-
בא כוח התובעת ביקש לצורך כך להציג את העמוד הרלוונטי של פר' הדיון שבהליך המקביל. בא כוח הנתבע התרעם על כך וטען כי המכתב שעליו נשאל הנתבע בהליך האחר ואשר לגביו אישר כי הייתה דרושה חתימת מרקור (שאף ניתנה), היה מכתב אחר לגמרי (במ/1 המתייחס לנושא החדר על הגג ולא המתייחס להיטל ההשבחה).
-
דא עקא, גם אז לא חזר בו בא כוח התובעת מטענתו ובקשתו להציג לעד את הפרוטוקול. רק לאחר שבית המשפט ציין כי הוא מבקש את הסכמת הצדדים להיכנס דרך נט-המשפט לתיק האחר כדי לבדוק האם אותו מסמך שעליו נחקר הנתבע בתיק האחר הנו אכן במ/1 בקשר לחדר על הגג או שמא המכתב של עו"ד כהן מיום 3.1.10 ביחס להיטל ההשבחה ולאחר שהצדדים הסכימו לכך ולאחר שכבר התחלתי להיכנס לתיק, אז ורק אז, חזר בו לפתע בא כוח התובעת מטענתו זו והסכים כי תשובת הנתבע בהליך האחר התייחסה לבמ/1 ולא למכתב בנושא היטל ההשבחה וחרף זאת עדיין ביקש להגיש את הפרוטוקול של הדיון האחר, בקשה שנדחתה על ידי מהנימוקים שניתנו בדיון (לכל האמור לעיל ראה פר' הדיון בעמ' 29 ש' 14 עד עמ' 31 ש' 15).
-
גם הטענות השונות שהועלו בסיכומים בעיקר, לגבי הפרות ההסכם מצד הנתבע אינן יכולות לסייע לתובעת, שכן אין כל קשר לבינם לבין השאלה הנקודתית שעומדת לדיון בתיק הנוכחי והיא, שאלת זהות המשלם ביחס להיטל ההשבחה, מה גם שכל השאלות לגבי הפרות ההסכם נדונות בתביעה ובתביעה שכנגד שמתבררת בפני מותב אחר בבית משפט זה. באותה מידה אין רלוונטיות לשאלה האם הייתה או לא הייתה הפרה של ההסכם בנושא יפויי הכח, וזאת משלא ניתן יפוי כח למר מרקור, אלא לבאי כח הנתבע לחתום בשם הנתבע.
סוף דבר
אשר על כן, התביעה נדחית. בהינתן שווי המחלוקת הכספית הגבוה (כ-1,000,000 ₪ היטל השבחה ל-10 שנים, ראה סיכומי בא כוח התובעת בפר' בעמ' 37 ש' 24), ובהתחשב בחשיבות ההליך לצדדים (שהייתה רבה) ומנגד שאר הפרמטרים הקובעים את גובה שכר הטרחה, כגון היקף המסמכים והטיעונים (שלא היה רב), כמו גם משך ההליך (שלא היה ממשוך במיוחד), התובעת תשלם לנתבע שכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪ תוך 30 יום מקבלת פסק הדין.
ניתן היום, י"ד סיוון תשע"ו, 20 יוני 2016, בלשכתי.
