התובעים רכשו מהנתבע זכויות בנחלה הידועה כמשק 31 במושב ניר עקיבא.
לטענת התובעים בכתב התביעה, רכישת הנכס נעשתה בהתאם לחוזה מכר שנחתם ביום 10.4.11 לפיו רכשו התובעים את הנכס מהנתבע בתמורה שנקבעה על סך של 1,100,000 ₪.
התובעים טוענים כי הם עמדו בכל חובותיהם על פי חוזה המכר, אולם הנתבע לא עמד בחובתו לתשלום דמי ההסכמה למינהל מקרקעי ישראל. לפיכך, עורכת הדין אשר שימשה כנאמנת בחוזה המכר העבירה למינהל את יתרת הפיקדון שהפקידו התובעים בנאמנות מתוך כספי התמורה עבור הנכס. בנוסף, היה על התובעים להעביר סכומים נוספים, העומדים על סך של 158,767 ₪, בגין תשלום דמי הסכמה וזאת במקום הנתבע.
התובעים מבקשים לחייב את הנתבע להחזיר להם את הסך של 158,767 ₪ אשר שולם על ידי התובעים במקום הנתבע וכן עותרים לחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה המכר, בסך של 115,000 ₪. כמו כן, מבקשים התובעים לחייב את הנתבע בתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪.
לכתב התביעה צרפו התובעים את הסכם המכר מיום 10.4.11 וכן קבלות ואישורים המלמדים על הסכומים ששולמו על ידי התובעים בגין דמי הסכמה, סכומים אשר היה על הנתבע לשלם אותם.
הנתבע אשר לא היה מיוצג על ידי עו"ד בשלבים הראשונים של ההליך המשפטי הגיש כתב הגנה, במסגרתו טען כי התמורה עבור מכירת הנכס לא שולמה לו במלואה.
הנתבע טען, כי ביום 30.9.11 שילם לו התובע סכום כספי, אשר חלקו היה בשקלים במזומן, חלקו בדולרים במזומן וחלקו בשיק על סך 81,000 ₪ אשר מועד פירעונו ליום 31.10.11.
בהגיע מועד פירעונו של השיק ביקש ממנו התובע שלא להפקיד את השיק וכן ביקש שלא לערב את עו"ד גילה מימון, אשר טיפלה בהליכי המכירה של הנכס (ושימשה כנאמנת על הכספים שנקבע כי יופקדו בנאמנות).
הנתבע הודה בכתב ההגנה, כי התובעים שילמו במקומו חלק מתשלום דמי ההסכמה, אך לגרסתו הוא לא היה חייב בתשלום שעה שהתובעים נותרו חייבים לו כספים בגין תמורת הנכס.
הנתבע דרש בכתב ההגנה לחייב את התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, נוכח הפרת ההסכם מצד התובעים באי תשלום התמורה המלאה.
הנתבע צרף לכתב ההגנה תצלום של השיק על סך 81,000 ₪ שנמסר לו על ידי התובע, אשר רשום לפקודת הנתבע בלבד ומועד פירעונו יום 31.10.11.
התובעים הגישו כתב תשובה, במסגרתו פרטו את התשלומים שהם שילמו לנתבע בגין רכישת הנכס. סכום התשלומים אליהם מפנים התובעים, אשר חלקם שולמו בהעברה בנקאית, חלקם במזומן וחלקם בשיקים ובשיקים בנקאיים, עומד על סך של 1,110,000 ₪.
לגבי השיק בסך של 81,000 ₪ אשר הנתבע טוען כי התובעים נמנעו מלפרוע אותו, טוענים התובעים בכתב התשובה, כי מדובר בשיק לביטחון שהיה על הנתבע להשיבו לידי התובעים לאחר שקיבל לידיו את מלוא התמורה החוזית.
העדויות והראיות שהובאו בפני בית המשפט
מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע במסגרתו התייחס לחתימת חוזה המכר ביום 10.4.11 בו נקבעה התמורה על סך של 1,100,000 ₪. התובע מפרט בתצהירו את התשלומים שהועברו על ידי התובעים בגין רכישת הנכס אשר מסתכמים בסך של 1,110,000 ₪.
לגרסת התובע בתצהירו, התובעים הקדימו ביצוע תשלומים לפי חוזה המכר מעבר לנקוב בסעיף 5.2 לחוזה המכר הקובע את הסכומים והמועדים לתשלום.
התובע מפנה למסמך עליו חתם הנתבע נושא תאריך 30.9.11 בו אישר הנתבע כי התובעים עמדו בכל ההתחייבויות הכספיות הקשורות ברכישת הנכס.
התובע מתייחס בתצהירו לחובת הנתבע בתשלום דמי ההסכמה למינהל, חובה בה הנתבע לא עמד. גם לאחר שהנאמנת והתובעים פנו אל הנתבע בדרישה שישלם את דמי ההסכמה, הנתבע לא קיים חובתו זו ולפיכך העבירה הנאמנת כספים, שנותרו אצלה מתוך כספי התמורה עבור הנכס, כתשלום עבור דמי ההסכמה. גם לאחר העברת כספי הפיקדון, נותר לנתבע חוב בגין דמי הסכמה ועל כן נאלצו התובעים לשלם מכיסם סכומים נוספים המסתכמים לכדי סך של 158,767 ₪.
התובע מפנה לתכתובת מסרונים שהוחלפה בינו לבין הנתבע, במסגרתה הביע הנתבע את צערו על המצב והתנצל בפני התובעים תוך שהוא מציע לתובעים פיצוי בדרך של מסירת זכויות בקשר לפטנט שהוא רשם בארה"ב.
גם בשלב הגשת הראיות הנתבע לא היה מיוצג. הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית אשר במסגרתו חזר על טענתו לפיה התובעים לא שילמו לו את מלוא התמורה עבור הנכס. בתצהירו, חזר הנתבע על טענתו לפיה ביום 30.9.11 שילם לו התובע סכום כספי, אשר חלקו היה בשקלים במזומן, חלקו בדולרים במזומן וחלקו בשיק על סך 81,000 ₪ אשר מועד פירעונו ליום 31.10.11.
הנתבע מדגיש, כי אין מדובר בשיק שניתן לביטחון בלבד אלא כחלק מהתמורה שהוסכמה בין הצדדים עבור הנכס.
הנתבע מצביע על אי התאמה בולטת בין התשלומים ששולמו על ידי התובעים לפי טענתם לבין פירוט התשלומים ומועדי התשלום הקבועים בחוזה המכר מיום 10.4.11.
לגרסת הנתבע, ביום 30.9.11 הוא קיבל מהתובע את התשלום האחרון עבור הנכס ועל כן אישר בחתימתו על גבי המסמך נושא אותו תאריך את קבלת מלוא התמורה. התשלום האחרון כלל, כאמור, גם את השיק הדחוי על סך של 81,000 ₪.
הנתבע מצרף לתצהירו את זיכרון הדברים אשר נערך בין הצדדים ביום 24.1.11 (להלן - זיכרון הדברים). לעמדתו, חלק מהתשלומים ששולמו שייכים להסכם הראשון, הוא זיכרון הדברים מיום 24.1.11.
עיון בזיכרון הדברים מעלה, כי סכום המכירה הקבוע בזיכרון הדברים עמד על סכום שונה מהסכום שנקבע בחוזה המכר. סכום התמורה בזיכרון הדברים עמד על סך של 1,350,000 ₪.
עוד נקבע בזיכרון הדברים, כי במעמד חתימת זיכרון הדברים שילמו התובעים סך של 40,000 ₪.
בזיכרון הדברים נקבע, כי הצדדים עתידים לחתום ביניהם על חוזה מכר מפורט.
לגרסת הנתבע, הצדדים החלו ביישום זיכרון הדברים שנחתם ביום 24.1.11 בהעברת תשלומים בסך של 110,000 ₪ וזאת עוד קודם שנחתם חוזה המכר ביום 10.4.11. חוזה המכר אינו מציין תשלומים אלו שכן הם אינם נכללים במסגרת חוזה המכר אלא קשורים לתשלום לפי זיכרון הדברים. מכאן, שהתמורה לפי חוזה המכר לא שולמה במלואה.
מטעם הנתבע הוגש גם תצהירה של בת זוגתו לשעבר, אשר מבקשת להעיד על כך שהנתבע הוא איש ישר.
בהסכמת הצדדים, בית המשפט זימן למתן עדות את עו"ד גילה מימון, אשר ערכה עבור הצדדים את חוזה המכר.
לעדותה, בשלב חתימת זיכרון הדברים הועבר לידיה בנאמנות, כתשלום ראשון עבור רכישת הנכס, סך של 40,000 ₪.
לאחר מספר חודשים, כאשר הצדדים הגיעו לחתום על חוזה המכר הם הודיעו לה כי הם מורידים את סכום המכירה, שהיה קבוע בזיכרון הדברים על סך של 1,350,000 ₪, לסך של 1,100,000 ₪.
כן פרטה עו"ד מימון בעדותה את התשלומים הנוספים ששולמו לפי ידיעתה על ידי התובעים, לרבות בהעברה לחשבון הנאמנות.
במענה לטענה, לפיה חוזה המכר שנערך הינו הסכם למראית עין בלבד, נוכח העובדה לפיה סכום המכר הנקוב בו אינו משקף את העסקה בין הצדדים, מסרה העדה כי היא שאלה את הצדדים מדוע הם מורידים את סכום המכר והם ענו כי כך הם החליטו. מבחינתה לא היה חשש כי מדובר בהסכם למראית עין נוכח הסכמה זו של הצדדים.
העדה מסרה כי היא אינה יודעת דבר על שיק בסך של 81,000 ₪ אותו מחזיק הנתבע בידיו. הצדדים לא עדכנו אותה לגבי מסירת שיק זה.
העדה מסרה בעדותה, כי היא קיבלה מהנתבע אישור על כך ששולמה לו מלוא התמורה החוזית ורק לאחר מכן המשיכה בהעברת הזכויות על שם התובעים.
לעניין פירוט הסכומים ששולמו עבור הנכס מסרה העדה, כי הפירוט המובא בתצהירו של התובע, אינו נכון. פירוט זה אינו כולל את הסך של 40,000 ₪ אשר שולם על ידי התובעים בעת חתימת זיכרון הדברים והועבר לחשבון הנאמנות.
תשובתה של העדה לשאלה, מדוע חוזה המכר אינו מתייחס לסכומים ששולמו על ידי התובעים קודם למועד חתימת חוזה המכר, לא היתה ברורה.
כן עלה מעדותה של העדה, כי בעסקאות מסוג זה היא אף פעם לא לוקחת שיקים לביטחון.
בחקירתו הנגדית נשאל התובע לגבי הסך של 40,000 ₪ אשר עלה בעדותה של עו"ד מימון. תשובתו לשאלה היתה "אני זוכר את מה שכתבתי בתצהיר. את המיליון מאה שהעברתי" (עמ' 18, שורה 8). כאשר נשאל פעם נוספת לגבי עדותה של עו"ד מימון לפיה התובעים שילמו סך של 40,000 ₪, השיב התובע: "אני לא יודע מה להגיד לך" (עמ' 19, שורה 5). כאשר נתבקש להשיב בצורה ברורה האם העביר או לא העביר את הסך של 40,000 ₪, השיב: "אני העברתי מה שהעברתי סך הכל עבור המשק את הסכומים האלה. כמפורט בתצהיר...."(שורות 7-9).
עוד נשאל התובע לגבי אי ההתאמה הקיימת בין סכום התמורה הקבוע בחוזה המכר על סך של 1,100,000 לבין סיכום התשלומים ששולמו על ידי התובעים לפי טענתם המגיע לסך של 1,110,000 ₪. לגבי הפרש זה העומד על סך של 10,000 ₪ מסר התובע בעדותו: "העשר גיליתי מאוחר וזה היה בטעות" (עמ' 18, שורה 10).
ביחס לכך שתצהירו אינו מזכיר במלה את זיכרון הדברים ואת התשלומים ששולמו לפי זיכרון הדברים ענה התובע, כי לאחר זיכרון הדברים התעוררו ויכוחים בין הצדדים והוא דרש לבטל את העסקה ולכן הוסכם על הורדת המחיר.
לעניין החתמתו של הנתבע על מסמך בחודש ספטמבר 2011 נשאל התובע מדוע היה צריך להחתים את הנתבע על המסמך שעה שלפי טענתו של התובע (ולפי פירוט התשלומים שהציגו התובעים) כבר בחודש מאי שולמה מלוא התמורה. התובע טען בעדותו, כי באותה תקופה התעוררו ספקות הקשורות למוכר. כאשר עומת התובע עם העובדה לפיה באותו שלב כבר ניתן אישור של עורכת הדין, השיב כי עשה זאת לצורך "בטחון שלי" (עמ' 22, שורה 20).
לגבי השיק על סך של 81,000 ₪ טען התובע בעדותו, כי הוא נמסר "הרבה לפני שהתחלנו בהתנהלות, לביטחון בלבד". כאשר נשאל לגבי הסכום הנקוב בשיק השיב התובע: "אני לא זוכר אפילו למה, אולי מספר שרירותי, אין לי מושג". (עמ' 22, שורות 25-28).
הנתבע בעדותו בבית המשפט מסר כי הבטיח לעו"ד מימון וכן לתובע שלא לגלות את סכום העסקה האמיתי שעמד על סך של 1,350,000 ₪ (עמ' 35, שורה 20). לגרסתו, לא רצה לפרט זאת בכתב ההגנה אך כאשר נשאל על כך במפורש על ידי השופט במסגרת ההליך המשפטי, לא יכול היה לשקר.
הנתבע טען, כי הוא קיבל לידיו מהתובעים סך של 1,350,000 ₪ אשר כולל בתוכו את סכום השיק על סך 81,000 ₪. לגבי הסכומים ששולמו במזומן, הנתבע טען כי אלו עמדו על סכום גבוה יותר מהסך של 150,000 ₪, שהתובעים טוענים כי שולם במזומן.
ביחס לשינוי הרישום בחוזה המכר של סכום התמורה, מסר הנתבע כי התובע ביקש זאת, והסביר כי הרישום בחוזה הנפרד על סכום נמוך יותר יביא לתשלום מס מופחת (עמ' 40, שורות 21-25). לדבריו "בוודאי ששגיתי שהסכמתי לכזה דבר" (עמ' 40, שורה 29).
לשאלה, מי הם האנשים שיודעים על כך שהתובעים הפרו את ההסכם בכל הנוגע לרישום התמורה ואי תשלום התמורה המלאה טען הנתבע כי התובע יודע זאת. הוא לא שיתף את עו"ד מימון שכן הבטיח לה שהיא לא תהיה מעורבת. בעת שהגיעו לעורכת הדין והסבירו לה על השינוי עליו הסכימו בסכום התמורה, הוא הבטיח לה שהיא לא תהיה מעורבת (עמ' 42, שורות 18-19). גם כאשר נדרש לשלם את דמי ההסכמה למינהל, לא ערב את עורכת הדין בעניין הסכום של 81,000 ₪ אשר לא שולם לו.
לגבי המסמך מחודש ספטמבר 2011 בו אישר את קבלת התמורה המלאה הסביר הנתבע, כי האמין שהשיק ייפרע (עמ' 44, שורה 20).
הנתבע מסר, כי כאשר נדרש על ידי התובע לשלם את דמי ההסכמה הוא ערך תחשיב של החיובים אותם חייב כל צד, בתוספת ריבית הקבועה בחוזה. לאחר תוספת הריבית (המשמעותית) האמורה על הסך אותו היו התובעים חיייבים לו, לעומת הסכום שהיה עליו לשלם דמי הסכמה, הוא נותר חייב לתובעים את ההפרש שעמד לפי חישוביו על סך של 19,000 ₪. סכום זה לא היה בידיו ולכן לא שילם אותו.
לעדותו של הנתבע, כאשר התובע פנה אליו, היה ברור כי הוא חייב לתובעים סכום כסף (ההפרש בין סך החוב בגין תמורת הנכס לתשלום דמי ההסכמה) ולכן במסרונים ששלח התנצל בפני התובע.
בת זוגתו של הנתבע העידה בבית המשפט כי היא מכירה אותו כאדם ישר. רק לאחר הגשת התביעה שמעה מהנתבע על כך שמדובר בעסקה אשר כללה רישום שאינו תואם את המציאות.
דיון והכרעה
אין בין הצדדים מחלוקת על כך שהנתבע היה חייב בתשלום דמי הסכמה למינהל והתובעים שילמו במקומו סכומים העומדים במצטבר על סך של 158,767 ₪. לטענת התובעים, אי תשלום דמי ההסכמה עולה כדי הפרה של חוזה המכר המזכה את התובעים בהחזר הסך האמור וכן בתשלום פיצוי מוסכם. מנגד טוען הנתבע כי סכום התמורה עבור הנכס עומד על סכום גבוה יותר מזה שנרשם בחוזה המכר והוא תואם את הסכום שנרשם בזיכרון הדברים. לעמדת הנתבע, התובעים לא שילמו לו את מלוא התמורה ונותרו חייבים נכון ליום 30.10.11 סך של 81,000 ₪. לפיכך, התובעים הפרו את חוזה המכר והם שחייבים בתשלום פיצוי מוסכם.
המחלוקת בין הצדדים נוגעת למעשה לשאלה, האם סכום התמורה שנרשם בחוזה המכר, על סך של 1,100,000 ₪ משקף את הסכמת הצדדים או שמא הוסכם בין הצדדים על תשלום סכום אחר, בסך של 1,350,000 ₪ כפי שנרשם בזיכרון הדברים.
בהמשך לכך, יש לבחון את המחלוקת בין הצדדים לגבי השיק אשר הנתבע אוחז בידיו על סך של 81,000 ₪ אשר לא נפרע על ידי התובעים, כאשר לעמדת הנתבע מדובר בחלק מהתמורה ואילו לעמדת התובעים מדובר בשיק לביטחון בלבד.
מסגרת הדיון – טענת התובעים לשינוי חזית
ב"כ התובעים טוען בסיכומיו כי הנתבע הודה למעשה כי קיבל את מלוא התשלומים להם טענו התובעים וכן בכך שהתובעים שילמו את דמי ההסכמה. לפי הנטען, די בכך להוכחת תביעתם של התובעים ויש לקבלה. מובן, כי יש לדחות טענה זו של התובעים שהרי הנתבע טען כבר בכתב ההגנה כי אינו חייב לתובעים כספים נוכח אי תשלום מלוא התמורה המוסכמת בין הצדדים.
כבר בכתב ההגנה טען הנתבע, כי התובעים עדיין חייבים לשלם לו את הסך של 81,000 ₪ הנקוב בשיק אותו הוא מחזיק שנרשם לפקודתו לפירעון ביום 31.10.11.
מכאן ברור, כי טענת הנתבע בדבר אי תשלום התמורה המלאה וקיומו של חוב בסך של 81,000 ₪ מצד התובעים, עומדת ביסוד המחלוקת בין הצדדים.
ב"כ התובעים טוען בסיכומיו, כי מכתבי הטענות לא עולה מחלוקת לגבי החוזה המחייב בין הצדדים. לפי עמדת התובעים, טענת הנתבע לפיה הסכום הנקוב בזיכרון הדברים הוא שמשקף את הסכמת הצדדים הועלתה על ידי הנתבע במפתיע וזאת בניגוד לנטען בכתב ההגנה. עוד עומד ב"כ התובעים בסיכומיו על כי הנתבע לא גילה את זיכרון הדברים במסגרת הליכי גילוי המסמכים.
בחינת מהלך הדברים בדיון בתובענה מעלה, כי אף אם טענותיו של הנתבע בכתב ההגנה לא הועלו בצורה מפורטת ובהירה, ככל הנראה נוכח העובדה כי לא היה מיוצג באותו שלב, הרי שלא מדובר בשינוי חזית מצד הנתבע, אלא במתן פירוט והסבר מלאים יותר ביחס לטענתו המקורית בדבר אי תשלום הסך של 81,000 ₪ אותו חייבים לו התובעים בגין תשלום התמורה עבור הנכס.
הנתבע אף הסביר בעדותו בבית המשפט את הקושי שעמד בפניו בשלבים הראשונים של ההליך בהעלאת הטענה בדבר קיומה של הסכמה אחרת בין הצדדים. לפיכך, ניסה הנתבע להציג את טיעוניו ביחס לאי תשלום התמורה המלאה על ידי התובעים מבלי להודיע (ולהודות) מפורשות כי היה צד בעצמו לחתימת חוזה מכר שאינו תואם את ההסכמה האמיתית בין הצדדים.
במהלך ניהולו של ההליך המשפטי ניתנה לתובעים אפשרות מלאה להתמודד עם טענת הנתבע, כפי שהועלתה בכתב ההגנה והובהרה בשלבים מוקדמים של הדיון בתביעה, לפיה לא קיבל מהתובעים את מלוא התמורה המוסכמת וכי התובעים נותרו חייבים בפירעונו של השיק שנמסר לידיו על סך של 81,000 ₪.
כבר בדיון המקדמי שנערך קודם להגשת תצהירי העדות הראשית מטעם הצדדים, טען הנתבע כי סכום התמורה, עליו הוסכם ואותו הוא קיבל לידיו עומד על סך של 1,350,000 ₪ (עמ' 5 שורה 17). הנתבע טען, כי השיק שלא נפרע כלול בסכום האמור והוא נתן אישור על קבלת מלוא התמורה לידיו בעת שקיבל לידיו סכומים במזומן וכן את השיק הדחוי (שם, שורות 18-20).
הנתבע אף העלה במהלך הדיון המקדמי שנערך קודם להגשת תצהירי העדות הראשית מטעם הצדדים את גרסתו לגבי השינוי בסכום שנרשם, לאחר שהתובע שכנע אותו לרשום בחוזה המכר סכום נמוך יותר וכך משלמים פחות מיסים (עמ' 5, שורות 21-27).
יצוין, כי אפילו לא היה הנתבע מבהיר (כבר בשלבים המוקדמים של ההליך) כי הסכום שהוסכם בין הצדדים כתמורה עבור הנכס הינו זה הנקוב בזיכרון הדברים, הרי שדי היה בכך שהציג את השיק על סך של 81,000 ₪ וטען לקיומה של חובה מצד התובעים בפירעונו, על מנת להעמיד מחלוקת בין הצדדים בדבר שאלת קיומו של חוב מצד התובעים לנתבע בסך האמור. בקשר לכך עלתה מחלוקת ברורה בשאלה האם מדובר בשיק שניתן לפירעון או לביטחון בלבד.
טענת התובעים לפיה הנתבע לא כלל בגילוי המסמכים את זיכרון הדברים אינה יכלה למנוע דיון במשמעותו של ההסכם אשר גובש במסגרת חתימת הצדדים על זיכרון הדברים. זאת שעה שמדובר במסמך שנערך ונחתם בין הצדדים והיה מצוי בידי התובעים כל העת. למותר לציין, כי בדיעבד מסתבר כי מי שנכשל באי גילוי המסמך האמור, אשר הינו מסמך מהותי לבירור המחלוקת בין הצדדים, אינו רק הנתבע אלא גם התובעים עצמם.
בדיון שנערך לאחר שהוגשו תצהירי העדות הראשית, עלה מדברי בית המשפט ביחס למחלוקת בין הצדדים (עמ' 2 לתמלול הפרוטוקול, שורות 32-35), כי קיימת שאלה האם היו הסכמות בין הצדדים לתשלומים מעבר למפורט בחוזה וזאת לצד השאלה הנוגעת לתוקפו של השיק אותו אוחז הנתבע בידיו. כך גם עלה מדברי בית המשפט בדיון (עמ' 3, שורות 12-15, וכן בעמ' 10 שורות 18-22) כי קיימת שאלה מדוע נרשם בחוזה המכר שנחתם בחודש אפריל 2011 סך של 1,100,000 ₪ בעוד שבזיכרון הדברים נרשם סך של 1,350,000 ₪.
אכן, ב"כ התובע העלה במהלך אותו דיון את הטענה בדבר הרחבת החזית, אך במענה לטענה זו הבהיר בית המשפט כי טענת הנתבע לקיומה של תמורה מוסכמת אחרת ממה שנרשם בחוזה הועלתה בתצהירו (עמ' 5, שורות 10-13). כן הובהר לתובעים, כי ראוי כי יגיבו לטענות הנתבע ואם יבקשו לעשות כן אזי תינתן להם ההזדמנות לעשות זאת (שם, שורות 23-25 וכן בשורות 29-34).
בדיון האמור שנערך קודם לשמיעת הראיות, סיכם בית המשפט את הדברים באופן ברור ומפורש והבהיר כי טענות הנתבע עתידות להתברר בהליך בתיק זה (דברי בית המשפט בתמלול הפרוטוקול, עמ' 10, שורות 27-31).
מכאן, שיש לדחות טענות התובעים בדבר הרחבת חזית או חריגה מחזית הטיעון. על פני הדברים עולה, כי טענות אלו של התובעים מהוות ניסיון למנוע דיון והכרעה במחלוקת האמיתית בין הצדדים וזאת נוכח הממצאים אשר התבררו במסגרת הדיון במחלוקת זו.
הסכמת הצדדים לגבי סכום התמורה
בפני בית המשפט עומדת עדותו של התובע אל מול עדותו של הנתבע ביחס להסכמות שנערכו בין הצדדים, לרבות במסגרת זיכרון הדברים וחוזה המכר, ובפרט ביחס לשינוי שנערך בסכום התמורה בין הסך הנקוב בזיכרון הדברים ובין הסך הנקוב בחוזה המכר.
בתווך עומדת עדותה של עו"ד מימון, אשר ביקשה להרחיק עצמה מהנושא העומד בלב המחלוקת הנוגע לשינוי שחל בסך התמורה הנקובה בחוזה המכר. כך נמצא, כי עדותה של עו"ד מימון לא תמכה באופן ישיר וחד משמעי בגרסתו של אחד הצדדים.
נוכח ההתרשמות העולה מן העדויות הגעתי למסקנה לפיה יש להעדיף, בסוגיה האמורה, את גרסתו של הנתבע על פני גרסת התובע.
הנתבע לא העלה את מלוא טענותיו כבר במסגרת כתב ההגנה ועניין קיומה של הסכמה בין הצדדים לתשלום סכום שונה מהמפורט בחוזה המכר, לא עלה מפורשות בגרסתו הראשונה. אולם, הנתבע מסר הסבר משכנע לגבי חששו מפני העלאת הטענה לפיה חוזה המכר אינו נוקב בסך התמורה האמיתית.
בסופו של דבר, שעה שהנתבע העיד בבית המשפט על המפורט בתצהירו התרשמתי כי הנתבע העיד עדות מלאה ומפורטת אשר מתייחסת למלוא הנושאים הקשורים למהלך הדברים ולהסכמות שנערכו בין הצדדים.
מנגד, עדותו של התובע בסוגיה האמורה לא היתה משכנעת. ניכר היה כי התובע אינו משיב תשובות ישירות לשאלות שהוצגו לו. בחלקים משמעותיים של עדותו היה ברור כי התובע מתקשה במתן תשובות נוכח חששו כי מתן תשובה מלאה ומפורטת תוכיח כי גרסתו אינה נכונה. התובע נע בין רצונו להימנע ממתן תשובה אשר עולה כדי שקר בוטה ובין ניסיונו לעמוד על גרסתו.
התובע ביקש להציג בתצהירו ובעדותו גרסה לפיה התשלומים ששולמו בפועל לנתבע תאמו בסכומם את סך התמורה שנרשמה בחוזה המכר. אולם, סיכום התשלומים ששולמו על ידי התובעים, לפי גרסתם, אינו תואם את סכום התמורה הרשום בחוזה המכר. מדובר בהפרש של 10,000 ₪, אשר לגביו לא ניתן על ידי התובע הסבר משכנע.
מהראיות האובייקטיביות שהובאו בפני בית המשפט וכן מעדותה של עו"ד מימון, עלה כי בפועל ההפרש בין הסכום שנרשם בחוזה המכר לבין התשלומים אשר שולמו על ידי התובעים ולגביהם קיים תיעוד, הינו גדול אף יותר מהסך של 10,000 ₪.
וכך, התובעים העלימו מכתב התשובה ומתצהיר התובע את הסך של 40,000 ₪, אשר שולם על ידי התובעים לנתבע בהתאם להוראות זיכרון הדברים.
טענת ב"כ התובעים בסיכומיו לפיה הסך של 40,000 ₪ הינו חלק מהסכומים ששולמו במזומן הכלולים בסך של 150,000 ₪ שנזכר בפירוט התשלומים על ידי התובעים, אינה תואמת את הראיות ויש לדחותה.
הסך של 40,000 ₪, אשר לא הוזכר בכתב התשובה ובפירוט הסכומים ששולמו כפי שהובא בתצהיר התובע, מחזק את גרסתו של הנתבע בשני מישורים. במישור הראשון, יש בדבר כדי ללמד כי התשלומים ששולמו על ידי התובעים לא תאמו את הסכום שנרשם בחוזה המכר. במישור השני, יש בדבר כדי לחזק את גרסתו של הנתבע לפיה הצדדים הסכימו על סכום התמורה בזיכרון הדברים וכבר החלו בביצוע התשלומים וכן ביישום המכר, עוד קודם לחתימה על חוזה המכר. הדבר נותן משקל נוסף לזיכרון הדברים ביחס לחוזה המכר.
על רקע המפורט לעיל, לא הוצג על ידי התובע בעדותו הסבר משכנע לגבי השינוי אשר חל בסכום התמורה בין הסך הנקוב בזיכרון הדברים ובין הסך הנקוב בחוזה המכר.
בהקשר לשינוי האמור, גם עדותה של עו"ד מימון לא היתה ברורה. לגרסתה, הצדדים הודיעו לה כי הם הסכימו על שינוי הסכום שישולם כתמורה עבור הנכס. אולם, מעבר לכך לא שיתפו אותה בכל פרט או הסבר לגבי השינוי המשמעותי שחל כביכול בסכום התמורה. ניתן היה לצפות, כי הצדדים יסבירו לעורכת הדין אשר ערכה עבורם את חוזה המכר, מהיכן נובע השינוי האמור. העדר הסבר והעדר שיתוף במתרחש בין הצדדים מחזקים את גרסתו של הנתבע, לפיה הצדדים בחרו שלא לערב את עורכת הדין בקנוניה שנרקמה ביניהם לרישום סכום נמוך יותר מהמוסכם בחוזה המכר לשם הפחתת תשלומי המס.
הנה כי כן, בחינת גרסאות הצדדים ועדותם בבית המשפט, נוכח התרשמות בית המשפט מהעדויות ועל רקע ראיות חיצוניות הנוגעות לתשלומים ששולמו ובקשת הצדדים לשינוי סכום התמורה בחוזה המכר, מלמדת כי יש לקבל את גרסת הנתבע לפיה הצדדים הסכימו ביניהם על תשלום סכום התמורה שנרשם בזיכרון הדברים אולם ביקשו מעורכת הדין לרשום בחוזה המכר סכום אחר, נמוך יותר, אשר לא שיקף את ההסכמה האמיתית.
חובת התובעים בפירעון השיק
הנתבע אוחז בידיו שיק שניתן לו על ידי התובע בסך של 81,000 ₪.
הנתבע טען כבר בכתב ההגנה כי השיק האמור נמסר לו ביחד עם סכומי כסף אחרים ששולמו במזומן, כחלק מהתמורה עבור הנכס. בעת שקיבל את הכספים ואת השיק לידיו, אישר הנתבע לתובע כי הוא קיבל את מלוא התמורה עבור הנכס.
נוכח התרשמותי מהעדויות, מצאתי לקבל את עדותו של הנתבע לעניין נסיבות מסירת השיק.
עדותו של הנתבע ביחס לקבלת השיק כחלק מהתמורה המוסכמת בין הצדדים עבור הנכס היתה עדות מפורטת ועקבית.
הנתבע הסביר בעדותו מדוע לא הפקיד את השיק. מעדותו עלה כי בתחילה נענה לבקשת התובע שלא להפקיד את השיק. נוכח התרשמותי הכללית מהנתבע, אני מוצא לקבל הסבר זה. כך גם נראה כי בהמשך, כאשר היה על הנתבע לשלם את דמי ההסכמה אך לא היה בידיו הסכום המספיק לכך, נמנע הנתבע מלהפקיד את השיק הואיל והבין כי ממילא יהיה מקום להפחית את סכום השיק אותו חייבים לו התובעים מהסכום שהתובעים משלמים במקומו למינהל כדמי הסכמה.
הנתבע הסביר בעדותו מדוע לא פנה לעו"ד מימון בתלונה על כך שהשיק שנמסר לו על ידי התובעים, לא נפרע. זאת על רקע הבטחתו לתובע כי לא יגלה לה על ההסכמה בין הצדדים לענין גובה התמורה וכן נוכח רצונה של עו"ד מימון שלא להיות מעורבת בהסכמות שגובשו בין הצדדים מחוץ למשרדה.
הנתבע מסר בעדותו, כי חתם על האישור בדבר קבלת מלוא התמורה בעת שקיבל לידיו את השיק האמור, נוכח המחשבה כי השיק מהווה תשלום ועתיד להיפרע.
מנגד, התובע לא התייחס בתצהירו לנסיבות מסירת השיק לנתבע. התובע הסתפק בטענה לפיה מדובר בשיק שניתן לביטחון. כאשר נשאל על כך בחקירתו הנגדית, ונתבקש להסביר מדוע נתן שיק לנתבע, היו תשובותיו בנושא כלליות ומעורפלות ולפיכך בלתי משכנעות.
לא ניתן על ידי התובעים הסבר משכנע לכך שנמסר לידי הנתבע שיק. כך גם לא ניתן על ידי התובעים הסבר כלשהו לסכום השיק. בנוסף, לא ניתן על ידי התובעים כל הסבר לגבי מועד פירעונו של השיק, שנרשם ליום 30.10.11.
גם עו"ד מימון מסרה בעדותה, כי בעסקה זו, כמו גם בעסקאות דומות, לא נהוג למסור שיקים לביטחון. העובדה לפיה עו"ד מימון לא ידעה שהתובעים מסרו לנתבע שיק והצדדים לא שיתפו את עורכת הדין בנסיבות מסירת השיק לידי הנתבע, מחזקת את גרסת הנתבע לפיה נערכו בין הצדדים הסכמות נוספות, לגביהן לא שיתפו את עורכת הדין.
לפיכך, אינני מקבל את גרסת התובע אשר לא נתמכה בראיה כלשהי, לפיה השיק על סך 81,000 ₪ ניתן כשיק לביטחון בלבד. המסקנה הנלמדת מהראיות הינה, כי מדובר בשיק שנמסר לנתבע כחלק מתשלום התמורה ולפיכך על התובעים לשלם את הסך הנקוב בשיק.
הפיצוי המוסכם
שני הצדדים הפרו את ההסכמות ביניהם בקשר למכירת הנכס. התובעים הפרו את חובתם בתשלום מלוא התמורה, בעת שנאחזו בהוראות חוזה המכר אשר לא שיקפו את ההסכמה האמיתית בין הצדדים ואילו הנתבע הפר את חובתו בתשלום דמי ההסכמה למינהל, באופן שאילץ את התובעים לשלם במקומו חלק ניכר מהתשלום למינהל.
נוכח התנהגותם של שני הצדדים בגיבוש הסכם המכר ובקיומו של ההסכם ביניהם הרי שאין מקום לפסוק לטובת מי מהצדדים תשלום פיצוי מוסכם בקשר להפרות שבוצעו על ידי הצד השני.
אכיפת חיובי הצדדים
הנתבע טוען, כי חוזה המכר הינו חוזה בלתי חוקי בכל הנוגע לנושא התמורה ולפיכך ראוי כי בית המשפט לא יאכוף אותו. הנתבע מבקש כי בית המשפט לא יפסוק כל סעד לטובת התובעים. כל זאת, גם על יסוד הדוקטרינה לפיה "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה".
בחינת נסיבות העניין מעלה, כי לא יהיה זה נכון, ראוי וצודק להתעלם מהסכמות הצדדים האמיתיות. בהמשך לכך, חרף הפגם שנפל בהתנהגות שני הצדדים גם לא יהיה זה ראוי להימנע ממתן כל סעד למי מהצדדים, ככל שבדיקת ההתחשבנות האמיתית בין הצדדים תעלה כי מי מהצדדים נותר חייב כספים לצד שכנגד.
יש לבחון את התשלומים ששולמו על ידי הצדדים, אל מול ההסכמה האמיתית ביניהם. צד אשר יימצא בבדיקת ההתחשבנות כי הינו חייב בתשלום נוסף לצד השני, יחויב בתשלום המתחייב.
חישוב סכומי החוב הנגדיים
התובעים נותרו חייבים לתובע סך של 81,000 ₪ בגין התמורה המוסכמת בין הצדדים ואילו הנתבע חייב להחזיר לתובעים את הסכומים ששילמו במקומו עבור דמי הסכמה למינהל.
יש לדחות טענת הנתבע לפיה יש לחייב התובעים בתוספת הריבית המוסכמת בין הצדדים בגין פיגור בתשלום. נוכח התנהגות הצדדים בגיבוש ובקיום ההסכמות ביניהם הרי שלא יהיה זה ראוי לאכוף הוראת ההסכם בדבר תוספת ריבית בשיעור שנקבע.
כך גם מובן, כי כשם שהסכום אותו התובעים חייבים לנתבע אינו נושא תוספת ריבית לפי ההסכם אלא הצמדה וריבית כדין, הרי שגם הסכומים שהנתבע חייב לשלם לתובעים יישאו הצמדה וריבית כדין ולא תבוא עליהם תוספת הריבית שנקבעה בחוזה המכר.
על הנתבע להחזיר לתובעים את הסכומים ששולמו על ידיהם כחלק מתשלום דמי ההסכמה למינהל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.
ביום 10.9.13 שילמה הנאמנת לפי חוזה המכר על חשבון דמי ההסכמה סך של 120,000 ₪ אשר מתוכו נשאו התובעים בתשלום סך של 64,900 ₪. הסך האמור בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עומד כיום על סך של 65,740 ₪.
ביום 27.10.13 שילמה הנאמנת את יתרת דמי ההסכמה למינהל בסך נוסף של 93,867 ₪ אשר כולו היה מכספי התובעים. הסך האמור בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עומד כיום על סך של 94,757 ₪.
מנגד, על התובעים לשלם לנתבע את יתרת התמורה בגין הנכס, סך של 81,000 ₪, הכלול בשיק שמועד פירעונו ליום 31.10.11. בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 31.10.11, עומד הסכום האמור על סך 86,689 ₪.
בהתחשבנות בין הצדדים נותר הנתבע חייב לתובעים סך של 73,808 ₪.
יובהר, כי אין בסיכום ההתחשבנות כאמור, אשר לפיו הנתבע נותר חייב כספים לתובעים, כדי לשנות את המסקנה לפיה איש מהצדדים אינו זכאי לקבל פיצוי מוסכם לפי חוזה המכר. כל זאת, נוכח הפסול שנפל בהתנהגות שני הצדדים בגיבוש חוזה המכר ובקיומו.
סיכום
אף שגרסתו העיקרית של הנתבע ביחס להסכמה בין הצדדים ולמסירת השיק לידיו היא שהתקבלה, עדיין עולה כי בהתחשבנות בין הצדדים, הנתבע נותר חייב כספים לתובעים. הנתבע היה מודע לכך שבהתחשבנות בין הצדדים הוא זה שחייב בתשלום כספים לתובעים, ועל כן הודיע לתובע במסרונים שנשלחו כי הוא מתנצל על הדבר.
תביעת התובעים מתקבלת באופן חלקי ועל הנתבע לשלם לתובעים סך של 73,808 ₪.
על רק המפורט לעיל ונוכח התוצאה, על הנתבע לשאת בתשלום הוצאות התובעים בהליך זה בסך של 2,000 ₪ וכן בתשלום שכ"ט עו"ד של התובעים בסך של 5,850 ₪.
הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 יום.
ניתן היום, ו' תמוז תשע"ו, 12 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
