רקע, עובדות ומחלוקות:
1.התובעת (להלן גם:- "טללי הנגב") הינה חברה, אשר יזמה והקימה, במועדים הרלוונטיים לתובענה, מרכז מסחרי בעיר רהט (המרכז המסחרי יכונה להלן גם:- "הנכס" או "הקניון").
במסגרת הליכי הבניה, הוטל היטל השבחה על הנכס הנבנה.
התובעת חלקה על גובה היטל ההשבחה ולאחר שהוגשה שומה נגדית על ידי התובעת, מונה שמאי מכריע, על מנת שיכריע בין שומות הצדדים.
בין לבין, על מנת שהתובעת תוכל לסיים את הבניה, מבלי לשלם בינתיים את ההיטל השנוי במחלוקת, מסרה התובעת לנתבעת (להלן גם:- "העיריה") ערבות בנקאית, בסכום של 200,000 ₪, אשר מתוכה חילטה הנתבעת ביום 18.11.04, את הסכום של 176,000 ₪, שהיוו את שווי היטל ההשבחה בהתאם לשמאות מטעם הנתבעת.
לימים, ביום 22.2.11, ניתנה חוות דעתו של השמאי המכריע, השמאי אבי נחום, אשר שם את שווי היטל ההשבחה בסכום של 58,000 ₪.
2.בתביעתה שלפניי, עותרת התובעת להשבת הפרש הסכום שבין הסך של 176,000 ₪ שחולט על ידי הנתבעת ובין שווי ההיטל בהתאם לשמאות המכרעת, בסכום של 258,889 ₪, הוא סכום ההפרש, דהיינו 118,000 ₪, בתוספת ריבית והצמדה, בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980.
התביעה הוגשה לאחר שעל פי טענת התובעת, פנייתה אל הנתבעת להשבת ההפרש, לאחר שניתנה חוות דעת השמאי המכריע, לא זכתה להתייחסות כלשהי מצד הנתבעת.
3.בתחילה הוגשה התביעה בהליך של המרצת פתיחה ובהמשך הועברה להליך של סדר דין רגיל.
בין לבין, הוסכם על צירופו של עו"ד בלפור קויתי כתובע נוסף, לאחר שסכום ההחזר על פי הערבות הבנקאית הומחה אליו.
4.הנתבעת טוענת, כי במועד חילוט הערבות הבנקאית, עלה שיעור חובותיה של התובעת כלפי הנתבעת על סכום הערבות. הנתבעת אף פנתה אל התובעת, בד בבד עם חילוט הערבות, וביקשה מהנתבעת להסדיר את יתרת חובותיה.
לטענת הנתבעת, במועד חילוט הערבות עמדו חובותיה של התובעת לנתבעת באותה עת על הסכום של 315,813 ₪, הכוללים את היטל ההשבחה, שבאותה עת הועמד שיעורו על הסכום של 176,000 ₪ ובדיעבד הסתבר, כי שיעורו עומד על הסכום של 58,000 ₪ וכן סכום של 12,773 ₪ עבור אגרות בניה וסכום של 124,726 ₪, עבור היטל ביוב.
לטענת הנתבעת, היות וחילטה את הסכום האמור, הרי שמעולם לא היתה חייבת לתובעת מאומה ולחלופין טוענת הנתבעת, כי היא רשאית לקזז ואף קיזזה בפועל במועד חילוט הערבות, את הסכומים האמורים.
5.יצויין, כי לאור העובדה ששיעור היטל ההשבחה עמד בסופו של יום על הסכום של 58,000 ₪, הרי שהנתבעת מיקדה טענותיה לעניין חוב היטל הביוב בלבד ולא לעניין חוב אגרות בניה, כך על פי טענתה, אלא שבתצהירי העדות הראשית מטעמה ציינה כי אגרות הבניה שולמו למעשה וממילא אינם שנויים במחלוקת, כך שגם המחלוקת האמתית היא רק על חוב היטל הביוב.
6.בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד.
במסגרת התביעה שכנגד, טענה הנתבעת, כי לבד מחובות היטל הביוב שקוזזו, חייבת התובעת לנתבעת סכומים נוספים.
לטענת הנתבעת, בזמן בניית הנכס, התחייבה התובעת להתקין מקומות חניה מעבר למקומות החניה שבמגרש עליו בנוי הנכס, היות ולא היה די מקום בשטח המגרש לשם הקמת חניה בהיקף שנדרש על ידי חוקי הבניה והתב"ע.
בסיכום דברים שנערך בין הצדדים ביום 30.12.04, סוכם כי ביצוע העבודות יהיה על ידי העיריה, אך המימון יהיה על ידי התובעת.
לטענת הנתבעת, התובעת לא עמדה עד היום בהתחייבותה לשלם עבור התקנת מקומות החניה שלהם התחייבה ועליה לשלם לנתבעת, לפיכך, את הסכום של 195,672 ₪ עבור הקמת מגרש חניה.
כמו כן, עם השלמת הבניין ולאחר אכלוסו, החל משנת 2005, צרכה התובעת מים, אשר לא שילמה את תמורתם בסכום של 95,412 ₪
בתביעה שכנגד עותרת העיריה לחייב את התובעת לשלם לה את הסכומים האמורים.
7.במענה לטענות הנתבעת, טוענת התובעת, כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר, למעלה משמונה שנים לאחר היווצרות עילת התביעה, כאשר התובעת שינתה מצבה לרעה ואף הסתמכה על כך שיתרת היטל ההשבחה תושב לידיה.
כמו כן, הנתבעת באה בדרישה האמורה בחוסר תום לב, כאשר מעולם לא נגבה מתושבי רהט היטל ביוב.
8.לגופן של הטענות שבתביעה שכנגד, טוענת התובעת, כי הנתבעת מעולם לא סללה חניון לצרכי המרכז המסחרי ואף לא הקצתה את המגרש הסמוך לו לצורך הקמת החניון, כאשר בפועל במקום שאמנם הוקם מגרש חניה, זה הוקם לצרכיהם של באי השוק העירוני ולא לצרכי באי המרכז המסחרי.
לו אמנם היתה מקימה העיריה חניון לצרכי המרכז המסחרי, היתה פועלת בהתאם לסיכום דברים שהיה בין הצדדים ולפיו התובעת תשלם עבור בניית החניון לפי קצב התקדמות העבודה.
בפועל, במשך שמונה שנים מאז הוקם החניון, שאת עלות הקמתו מבקשת העיריה, הנתבעת לא פנתה אל התובעת ולו פעם אחת על מנת שתישא בעלות הקמתו, דבר שיש בו כדי ללמד, כי אותו חניון הוא לא החניון אשר אמור היה להיות מוקם על פי הסכמת הצדדים.
בנוסף, החניון אשר אמור לשמש את באי המרכז המסחרי, מושכר על ידי העיריה לבעלי דוכנים, מחוץ לשטח השוק העירוני ובכך מרוויחה העיריה פעמיים, שכן לא רק שהיא דורשת מהתובעת את עלות הקמת החניון, היא אף גובה תשלום בגין השימוש בו.
אשר לחוב המים, טוענת התובעת, כי עם השלמת בניית המרכז המסחרי, הותקנו שעוני מים בנכסים השונים במרכז, כאשר באותה עת, התובעת שילמה עבור מלוא צריכת המים שצרכה.
המים שבגין צריכתם מוגשת התביעה הם מים שנצרכו על ידי בעלי הנכסים במרכז המסחרי ולמעשה הנתבעת מבקשת לגבות פעמיים עבור אותה צריכה.
הראיות :
9.מטעם הצדדים הוגשו תצהירי עדות ראשית ובהמשך הוגשו תצהירי עדות ראשית נוספים, בהשלמה לתצהירים שהוגשו.
מטעם התובעת הוגשו תצהירי מנהל התובעת, מר וייצמן שירי מיום 7.4.13 וכן תצהירו מיום 26.8.13, אשר הוגש בתגובה לתצהירי הנתבעת.
עוד הוגש יחד עם התצהיר האחרון, תצהירו של אלכתנאני מחמד, שהוא הקבלן שבנה בפועל את המרכז המסחרי (תצהיר מיום 27.8.13).
מר אלכתנאני העיד, כי לקראת הוצאת טופס 4 היה זה הוא שהלך למשרדי העיריה ושילם את יתרת חשבון המים על מנת שיוצא טופס 4. כן הצהיר, כי בשלב מאוחר, כאשר נשלח מטעם העיריה חיוב אל התובעת, הלכו הוא ועו"ד קויתי אל העיריה ומצאו, כי החיוב שנעשה ליחידות הפרטניות ועל פי השעון המרכזי היה חיוב כפול.
כן צורף תצהירו של מר אלעוברה תופיק מיום 9.11.12. מר אלעוברה הינו עובד בחברת אלעוברה בע"מ, שעסקה בהכשרת שטח החניה עבור העיריה.
עד זה לא התייצב לעדות ותצהירו נמשך, לפיכך.
הוגש תצהירו של מר מוסא אבו סהיבן מיום 21.8.13. העד שימש כסגן ראש עירית רהט בשנים הרלוונטיות. העד הצהיר, כי בזמן כהונתו, לא נדרשו התושבים לשלם היטל ביוב. לטענתו, לעיריה הסדר עם רשות מקרקעי ישראל, הכולל בתוכו התחייבות לביצוע עבודות פיתוח, לרבות ביוב וניקוז.
כתצהיר תשובה הוגש גם תצהירו של מר בסאם אבוציאם מיום 9.3.14, מי שהיה במועדים הרלוונטיים מנהל רישוי בנייה. מר אבוציאם העיד בדבר החלטות וועדות השרים לעניין תשלום היטל הביוב, כאשר על פי עדותו, ההחלטה לא הופעלה, למעט בשכונה 18, כאשר בהחלטה מאוחרת הוסכם, כי תשלום התושבים יעשה באמצעות תשלום דמי הפיתוח.
כן ציין העד בתצהירו, כי לא ידוע לו שגובים היטלי ביוב ממבנים מסחריים, או כלל נגבים היטלי ביוב.
במקביל הוגש תצהירו של מר מרדכי חדד, מיום 25.5.14, אשר העיד, כי הוא זה שביצע עבור התובעת את הנחת קווי הביוב הראשיים. מר חדד העיד בתצהירו לגבי עלות העבודה בכללותה, דהיינו גם זו שבוצעה עבור העיריה וגם זו שבוצעה עבור הפרוייקט כולו.
התובעת העידה ללא תצהיר את מר סלים אלעוברה, שהיה הקבלן שבנה בפועל את מגרשי החניה.
מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי איברהים אבו סהיבן, מהנדס העיר רהט ומהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רהט, מיום 19.6.13
מר אבו סהיבן הגיש גם תצהיר משלים, מיום 28.11.14.
בתצהיר המאוחר, התייחס מר אבו סהיבן לשתי טענות. האחת, הנוגעת להיטלי הביוב. לטענת העד, ידעה התובעת על הטלת ההיטל ועל שיעורו עובר להטלתו, כאשר העד התייחס גם להחלטות הממשלה בדבר הקמת תשתית ביוב בעיירות הבדואיות. השניה נוגעת להקמת החניה. העד התייחס לכך שהתובעת אמורה היתה להקים מגרש חניה וזה הוקם בסופו של יום על ידי העיריה, כאשר בתוכניות הבניה שהוגשו על ידי התובעת לשם קבלת ההיתר מופיע מגרש החניה.
העד ציין, כי את מגרש החניה שבנתה העיריה, היא בנתה בחלקו בתוך מגרש התובעת וחלקו בשטח המכונה מ.ע.ר. (מרכז עירוני ראשי).
כן הוגש תצהירו של סאדק דלאשה, גזבר העיריה, שנערך בתגובה לתצהירו המשלים של מר שירי.
בתצהיר ציין העד, כי נגבים מתושבי העיר היטלי ביוב ולראיה נגבה מהעד מוסא אבו סהיבן היטל ביוב.
באשר לחוב המים התייחס העד לטענה, לפיה ישנה כפילות בין חיוב המים במונה על שם התובעת ובין הדיירים. העד ציין, כי כיום לא ניתן לבדוק את הטענה, אך היה נכון, לפנים משורת הדין, לבצע הפחתה של צריכת המים הפרטנית מחשבון התובעת.
כן ציין העד, כי חיוב המים הנטען הינו לשנים 2005-2006.
לאחר שמיעת הראיות, סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה:
10.המחלוקות בין הצדדים להליך כאן רבות ומגוונות, אדון בהן אחת לאחת, לפי עילות התביעה והתביעה שכנגד, דהיינו חוב היטל ההשבחה וטענת הקיזוז בגין היטל הביוב בתביעה העיקרית וחוב המים וחוב החניה בתביעה שכנגד.
התביעה העיקרית:
הערבות הבנקאית.
11.בראשית הדברים בסוגיה זו, מצאתי מקום לציין, כי לאחר שמיעת הראיות, היה בית המשפט סמוך ובטוח, כי סוגיה זו אינה סוגיה השנויה במחלוקת ואך חבל, כי הנתבעת עמדה על טענותיה בעניין זה, שממילא אין להן השלכה מעשית, היות והועלתה על ידי הנתבעת טענת קיזוז, אשר אם תתקבל, כמוה, מבחינת התוצאה הסופית, המעשית, כקבלת הטענה, כי הערבות חולטה לטובת אותם חובות שלגביהם נטענה טענת הקיזוז, גם אם אם מדובר בקיזוז גרידא ולא בקביעה, כי הערבות הבנקאית ניתנה גם לשם הבטחת חובות נוספים לבד מחוב הטיל ההשבחה.
לאור העובדה שהנתבעת הותירה סוגיה זו כסוגיה שמחלוקת, אין לי אלא להכריע בה.
12.ראשית, ועל כך אין עוד חולק, משניתנה הכרעת השמאי המכריע, נקבע, כי שיעורו של היטל ההשבחה שהיה שנוי במחלוקת עומד על הסכום של 58,000 ₪.
היות והתובעת מסרה לנתבעת ערבות בנקאית לשם הבטחת תשלום היטל ההשבחה, הרי שבתביעתה כאן, עותרת התובעת להשבת ההפרש שבין הסכום של 58,000 ₪, אותו היא חבה כהיטל ובין סכום הערבות שמומשה, דהיינו סכום של 176,000 ₪, שהוא גובה ההיטל, כפי שנטען על ידי העיריה, בעת מימוש הערבות ובסך הכל, טוענת התובעת להשבת הסכום של 118,000 ₪.
13.על פניו, לא אמורה להיות מחלוקת בסוגיה זו, הערבות מומשה בגובה ההיטל ובזיקה לסכום ההיטל, לשיטת הנתבעת ועתה, משנקבע, כי סכום ההיטל נמוך יותר, זכאית התובעת להשבת ההפרש שבין הסכום שחולט ובין גובה ההיטל.
הנתבעת אינה כופרת בנכונות אותם סכומים, אך טוענת, כי הערבות מומשה גם בגין חובות נוספים והנתבעת אף היתה זכאית לעשות כן.
הנתבעת מבססת טענתה זו, בעיקר על מכתב, אשר נשלח על ידי ראש העיר ביום 24.11.04, בו הוא מודיע על חילוט הערבות ובו צויין, בין היתר:
"ברצוני לציין, כי חובכם בגין היטלי השבחה, אגרות וכד' לעניין בניית המרכז המסחרי הינו גבוה לעין שיעור מהסכום המובטח על ידכם כמצויין בערבות הבנקאית שניתה על ידכם."
14.היתר הבניה ניתן ביום 15.9.04, לאחר שהנתבעת דרשה מהתובעת, כי תומצא ערבות בנקאית להבטחת תשלום היטל ההשבחה.
הערבות הבנקאית הומצאה יום קודם לכן, ביום 14.9.04 וצויין בה מפורשות, כי היא ניתנת אך ורק להבטחת תשלום היטל ההשבחה.
במכתב העיריה מיום 9.9.04,שנשלח לב"כ התובעת, לאחר שהומצא נוסח ערבות ראשוני, שבו צויין, כי הערבות ניתנה "בקשר ל-הבטחת תשלום היטל השבחה לעירית רהט- עד לקבלת החלטה בהשגה של חברת טללי הנגב בע"מ", צויין, כי יש לבצע בערבות את התיקונים הבאים:
"1. על הערבות להיות לפקודת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולא לעירית רהט.
2. יש לשנות את הסיפא לסעיף 1 לכתב הערבות כדלקמן: בקשר ל-תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רהט."
ההיתר ניתן ללא סייגים נוספים בדבר קיומם של חובות נוספים. בד בבד עם מסירת כתב הערבות מסרה התובעת לנתבעת שני שיקים נוספים. האחד, בסכום של 12,773 ₪ בגין אגרות בניה. שיק זה הופקד לבנק ונפרע והשני בסכום של 100,000 ₪ להבטחת תשלום היטל הביוב.
שיק זה הופקד לבנק ביום 17.10.04, אך לא כובד.
הערבות מומשה ביום 18.11.04
באותו מכתב מיום 9.9.04 ניתנה התייחסות גם לתשלום היטל הביוב ואגרות הבניה.
באותו מכתב צויין, כי התובעת נדרשת לשלם את היטל הביוב כפי שסוכם בסכום של 124,726.49 וכן צויין, כי לאחר קיזוז עבודות ביוב, שיעור אגרות הבניה שעל התובעת לשלם עומד על הסכום של 12,773 ₪.
לבסוף צויין באותו מכתב, כי היתר הבניה שיוענק לאחר השלמת האמור יהיה מותלה בהסדרת החניה, בהתאם למוסכם.
15.יצויין, כי לאחר הוצאת אותו מכתב נערך סיכום דברים (מיום 13.9.04), בנוכחות נציגי הצדדים, שלגביו נערכה תרשומת בידי מהנדס העיריה שבה צויין, כי תוצא ערבות בנקאית "אוטונומית ומוחלטת עבור היטל השבחה..." עוד הוסכם, כי הערבות לא תפרע עד קבלת חוות דעתו של הממונה על המחוז וכי יועבר שיק על ידי טללי הנגב בסכום של 100,000 ₪ עבור היטל הביוב הנדרש, כשהעיריה מתחייבת שלא לפרוע את השיק עד להסכמה במחלוקת, לא יאוחר מחודש דצמבר 2004.
16.לאחר חילוט הערבות מסרה העיריה לתובעת הודעה ביום 24.11.04.
בהודעה זו ציינה העיריה:
"בעקבות המלצתו של היועץ המשפטי לעירייה עו"ד מיכאל בלום בדבר חילוט הערבות הבנקאית שנמסרה על ידכם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין חובות שונים ולאחר התייעצות שערכתי לפנים משורת הדין עם סגן הממונה על המחוז... הגענו למסקנה כי יש לאמץ את חוות הדעת שניתנה ע"י העירייה באמצעות היועץ המשפטי ומהנדס העיר ולדחות את טענותיכם כפי שהוצגו בנדון...
ברצוני לציין, כי חובכם בגין היטלי השבחה, אגרות וכד' לעניין בניית המרכז המסחרי הינו גבוה לעין שיעור מהסכום המובטח על ידכם כמצויין בערבות הבנקאית שניתנה על ידכם.
לפיכך הנם כנדרשים מיידית לסור למהנדס העיר ולשלם את מלוא חובכם מעבר לסכום שיחולט כאמור."
טענתה של הנתבעת בהליך שלפניי היא, כי בעצם חילוט הערבות קוזזו חובות היטל הביוב וחובות נוספים שהיו לתובעת, כאשר כבר במכתב מיום 24.11.04, הדבר צויין מפורשות.
17.בעניין הערבות העיד מהנדס העיר, מר איברהים אבו סהיבן:
"ש: אתה ביקשת את השינוי בגלל הסכום מגיע לוועדה ולא לעיריה על פי חוק.
ת: כן, שלום היטל השבחה נרשם לוועדה המקומית לתכנון ובניה רהט.
ש: נכון לומר שחוב מים לא משולם לוועדה המקומית אלא לעיריה.
ת: נכון.
ש: נכון לומר שחוב בגין ביצוע עבודות ביוב אלה כספים שמגיעים לעיריה ולא לוועדה.
ת: מה זה הוועדה ומה זה העיריה? זה לא אישיות משפטית אחרת, זו מחלקה בתוך העיריה.
לשאלת בית המשפט:
אתה דרשת שהערבות תצא לוועדה ולא לעיריה.
ת: חוק תכנון ובניה, הוועדה כפופה לחוק ומתן הערבות צריך להיות בשם הוועדה המקומית ולא בשם העיריה. יכול להיות שראש העיר לא יושב בראש הוועדה אולי הסגן שלו זה לא..." (עמ' 114 לפרוטוקול).
בהמשך, כאשר התעקש העד, כי ניתן לממש את הערבות לגבי חובות שלא בגינם ניתנה הערבות העיד:
"יש לי ערבות בנקאית אמנם רשומה על היטל השבחה, אנחנו לא פדינו אותה בגלל שזה לא היטל השבחה, זה חלק מחובות העיריה. יש לנו יזם אחד שיש לו חובות ואנו מחוייבים להחזיק את הערבות עד שהוא יסגור את החובות." (עמ' 116 לפרוטוקול).
18.בכל הכבוד, איני יכולה לקבל טענתה זו של העיריה וההסבר שניתן על ידי העד.
עיריה, כרשות ציבורית, צריכה להתנהל בניכיון כפיים ובתום לב.
שעה שלצורך עניין מסויים ואך ורק בגינו, ניתנה ערבות, והעיריה אף נותנת התחייבותה, כי מימוש הערבות, ככל שיעשה, יהיה רק לאחר התייעצות עם מנהל המחוז, בקשר עם היטל ההשבחה, העיריה אינה יכולה לנצל את עצם קיומה של הערבות בידיה, על מנת לפרוע אותה לעניינים אחרים שאינם ממן העניין, זאת בפרט, כאשר אותם עניינים אף הם שנויים במחלוקת ואף נקבע בעניינם מנגנון מפורט באשר לאופן יישוב המחלוקת, כשאותו מנגנון כולל בטחונות אחרים.
19.למעשה, בפועל, בניגוד לעדותו של מר אבו סהיבן, העיריה אמנם פעלה כדין וחילטה את הערבות אך ורק לצורך היטל ההשבחה וטענותיה היום הינן רק על מנת שלא להשיב את הסכום שחולט וכאמור, ניתן היה להעלותן מלכתחילה במסגרת טענת קיזוז.
שעה שהעיריה חילטה את הערבות, עשתה זאת העיריה, כאשר בידיה סכום ערבות של 200,000 ₪. העיריה הודיעה לבנק, כי בדעתה לחלט את הערבות אך ורק בסכום של 176,000 ₪, הוא סכום ההיטל לשיטת העיריה.
לו אמנם סברה העיריה, כי החילוט נעשה בגין עניינים נוספים, לא רק שהיה עליה למסור הודעה בעניין (גם לו הייתי קובעת, כי העיריה רשאית לעשות כן), אלא אף סביר היה להניח, כי סכום החילוט לא היה 176,000 ₪, אלא היה גבוה יותר, בשל צירופם של הסכומים הנוספים.
העובדה שהעיריה בחרה לחלט את הערבות רק בסכום של 176,000 ₪, מתוך סכום ערבות של 200,000 ₪, כשבמקביל היא מודיעה, כי קיימים חובות נוספים, שהיקפם אף לא פורט באותו מכתב, מעידה, כי החילוט נעשה לצורך עניין מסויים, הא ותו לא.
20.איני סבורה, כי באמירה במכתב מיום 24.11.04, בו צויין, כי לשיטת העיריה, חובותיה של התובעת גבוהים יותר, יש משום הודעת קיזוז.
מדובר באמירה סתמית, לא ברור מהם אותם חובות ומה היקפם ואמירה מסוג זה, בוודאי אינה עולה כדי הודעת קיזוז כנדרש בסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
זאת ועוד, במועד חילוט הערבות הבנקאית, כלל לא היה ידוע היקפם של אותם חובות נטענים ואף טרם הגיע מועד פרעונם (כדרישת הוראת סעיף 53 הנ"ל), כאשר בפועל, באותו מועד כבר שולמו אגרות הבניה (ראה מכתב עו"ד קויתי מיום 14.9.04 ונותר במחלוקת היטל הביוב).
ב"סיכום פגישה מיום 30.12.04" צויין באופן מפורש בנוגע להיטל הביוב:
"עירית רהט מתחייבת להגיש נייר עבודה בו תחשיב של היטל ביוב עפ"י חוק עזר של העיריה עד יום שלישי 04.01.2005, חתום ע"י המהנדס והגזבר. החישוב יכלול הפחתת עבודות שבוצעו ע"י טללי הנגב היזמים עבור העיריה....
שירי ויצמן יעביר תשלום במידה ומגיע בגין היטל ביוב תוך 30 יום מהגשת החשבון."
מכאן, לא רק שלא היה ידוע באותו מועד היקף החיוב, אלא, גם נקבע, כי מועד תשלומו יחול בתוך 30 יום לאחר מכן.
אמנם, כפי שיבואר לעיל, העיריה טענה, כי החשבון נשלח עוד קודם לכן וכבר במכתב איברהים אבו סהיבן מיום 9.9.04, ציין מר אבו סהיבן, כי חוב היטל הביוב מוסכם, אלא שטענה זו הוכחשה על ידי מר ויצמן בעדותו וסיכום הדברים האמור, אף הוא תומך בכך שעד לאותו מועד, לא היה ידוע מהו החשבון שעל בסיסו עמדה דרישת תשלום ההיטל.
21.סיכום הפגישה מיום 30.12.04, הינו למעשה המסמך האחרון שהוצא בנוגע לפרוייקט האמור, לאחר מועד מסמך זה, לא הוצאו מסמכים נוספים ולא באו דרישות תשלום נוספות.
מכאן, גם עד למועד הגשת התביעה כאן, לא נטענה טענת קיזוז כלשהי על ידי הנתבעת והיא נטענה לפיכך, לראשונה, בעת הגשת כתב ההגנה.
היות שכך, יש לקבוע, כי הערבות חולטה בגין היטל ההשבחה בלבד וכי בטענת הקיזוז יש לדון לגופה, לאחר שנטענה לראשונה בכתב התביעה.
22.יצויין, כי בהמשך הועלתה על ידי התובעת טענה, כי הכספים המגיעים לתובעת בגין החזר היטל ההשבחה הומחו לבא כחה. הודעה בדבר המחאת הזכות נמסרה לאחר שנטענה טענה הקיזוז ולכן, כוחה של המחאת הזכות כפוף לאותה טענה.
היטל הביוב:
23.חוק העזר לרהט (היטל ביוב), תשנ"ב-1991, מאפשר לעיריה להטיל היטל ביוב על נכס אשר נבנה.
חוק העזר מורה:
"2. בעלי נכס שנמסרה להם הודעה כדין על התקנתו או הקנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייבים בתשלום היטל ביוב בשיעורים שנקבעו בתוספת, לכל שלב, כאמור בסעיף 16 לחוק.
3. נוספה בניה לנכס אחרי מסירת הודעה כמאור בסעיף 2, חייב בעלו בהיטל ביוב, לכל מ"ר על בניה שנתוספה בשיעורים שנקבעו בתוספת.
6. מסירת הודעה לפי חוק עזר זה תהא כדין אם נמסרה לידי האדם שאליו היא מיועדת או נמסרה במקום מגוריו...אם אי אפשר לקיים את המסירה כאמור, תהא המסירה כדין אם הוצגה ההודעה במקום בולט באחד המקומות האמורים או נתפרסמה לפחות בשני עיתונים הנפוצים...."
אין חולק, כי כבר במהלך בניית הנכס, עלה בין הצדדים נושא היטל הביוב שעל התובעת לשלם בהתאם להוראות חוק העזר.
בהתאם לעדותו של מר באסם אבו ציאם, שהיה אמון על נושא היתרי הבניה ואגרות ששולמו כתנאי להיתר, הרי שהיתרי בניה לא ניתנו, אלא לאחר ששולמו כל התשלומים המהווים תנאי להיתר.
בעניין זה העיד גזבר העיריה, מר סאדק דלאשה, על חשיבות ביצוע התשלום לפני מתן ההיתר:
"יש להם הוראה מנדטורית שאומרת אדם שמחייב לא משנה מה, לא נותנים לו היתר, זה לא כתוב להם בהיתר, זה כתוב להם על הקיר."
העד מסכים, כי היטל הבניה הינו אחד מההיטלים שיש לשלם כתנאי להיתר.
בעניינו של הנכס שלפניי, הוצגו היתרי בניה שהוצאו בשנת 2004, אלא שאין חולק, כי היתרים אלה הינם היתרים מאוחרים שניתנו, כאשר בשלב זה בניית הנכס הסתיימה, כמעט לגמרי, והוא אוכלס בשלהי אותה שנה.
יש להניח, כי ניתנו לפיכך היתרים מוקדמים יותר ועל פניו, במסגרת אותם היתרים, לא עלה נושא היטל הביוב. ראיה לכך ניתן לראות בעצם העובדה, שרק ביום 9.9.04 הוצא על ידי מי שהיה גזבר העיריה באותה עת, מר סלאמה אבו דעאבס מכתב בו מפורט חישוב היטל הביוב. אין להניח לפיכך, כי קדמה דרישה לתשלום, עוד לפני שהיה ידוע שיעורו של התשלום שנדרש.
24.את טענתה לקיזוז, מבססת העיריה על מספר מכתבים ותכתובות שהיו בין הצדדים בתקופה הרלוונטית, כאשר כפי שקבעתי מעלה, הודעת הקיזוז ניתנה למעשה בכתב ההגנה והיא מבוססת לפיכך, על הנטען בכתב ההגנה עצמו.
בראש ובראשונה, מבססת הנתבעת את דרישתה זו, על מכתבו של הגזבר מיום 9.9.04, שבו מופיע שיעור היטל ההשבחה. כעולה מהמכתב, התובעת לא היתה אחד הנמענים על פיו.
באותו יום, יצא מכתב נוסף, של מר איברהים אבו סהיבן, אשר מוען לידי התובעת ובו התייחס מר אבו סהיבן לשיעורו של היטל הביוב. מכתב הגזבר אינו מצורף למכתב, אך מר אבו סהיבן ציין בעדותו, כי סביר להניח, כי צורף לפנייתו אל התובעת.
העיריה מציינת בנוסף, כי ביום 13.9.04 ניתן על ידי התובעת שיק ביטחון, בסכום של 100,000 ₪, להבטחת תשלום היטל הביוב (כאמור, שיק זה הופקד לבנק ולא כובד).
טענת הנתבעת הינה לפיכך, כי ביום זה חייבת היתה התובעת את סכום היטל הביוב בשיעור של 124,726 ₪, בהתאם למכתבו של הגזבר, או למצער, את הסכום של 100,000 ₪, בהתאם לשיק.
25.התובעת טוענת שלוש טענות לעניין היטל הביוב.
בראש ובראשונה, טוענת התובעת, כי היטל הביוב לא נדרש מהתובעת עד כה, בוודאי לא על פי דרישה כדין, בהתאם להוראות חוק העזר וגם לא הוצג חשבון ערוך כדין של היטל הביוב ולכן אין מקום לחייבה בהיטל.
בנוסף, טוענת התובעת, כי לא בכדי לא באה דרישה לשלם את היטל הביוב. על פי החלטות ממשלה שהתקבלו בעניין, לא הוטל היטל ביוב בתחום העיר רהט על פי חוק העזר, שכן על פי החלטות הממשלה, היטל הביוב מומן על ידי הממשלה, על מנת להתקין מערכת ביוב מסודרת בעיר, כאשר מתושבי העיר נגבה סכום סמלי, של כ- 5,000 ₪ כהיטל ביוב.
טענתה השלישית של התובעת הינה לאכיפה בררנית. לפי טענת התובעת, מעולם לא הוטל בעיר רהט היטל ביוב על פי חוק העזר ודרישת התשלום הינה רק מהתובעת עצמה.
התובעת טוענת, כי טענותיה אלו הועלו לפני הגורמים המוסמכים בעיריה ולא בכדי עד כה לא הגיעה לידיה דרישה כדין לתשלום היטל הביוב.
26.מסכימה אני עם טענות התובעת, כי הנתבעת לא הוכיחה זכאותה לגבות מהתובעת את היטל הביוב.
הוראות חוק העזר קובעות כללים באשר לאפשרות העיריה לגבות מהנישום את היטל הביוב וכן קובעות מתי ניתן יהיה לגבות את היטל הביוב.
בהתאם להוראות החוק, היטל הביוב אינו מוטל אוטומטית שעה שאדם בונה ביתו, אלא שקמה דרישה להתקנת ביוב אשר ישמש את אותו נכס. עוד נדרשת בחוק העזר הודעה בדבר התקנתו של אותו ביוב.
בנוסף, בהתאם להוראות חוק העזר, שעה שעסקינן בתוספת בניה, נקבע שיעור ההיטל בהתאם לבניה שהתווספה.
27.במקרה דנן, על פניו, לא נשלחה לתובעת כל הודעה בדבר הקמת מערכת הביוב.
בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון (ראה ע"א 1842/97 עיריית רמת גן נ. מנחמי מגדלי דוד רמת גן בע"מ, פ"ד נ"ד (5) 15, פסקה 6 לפסק הדין), גם אם לא נשלחה הודעה על פי חוק העזר בדבר התקנת הביוב, הרי שהדבר לא יפקיע את זכות העיריה לגבות את ההיטל, אלא שבמקרה דנן, גם אם נתעלם מהדרישה הפרוצדורלית של משלוח ההודעה, הרי שעד כה, לא ברור האם קמה זכותה של העיריה לגבות את ההיטל, שכן עד עתה לא הסתבר, האמנם הותקן ביוב אשר ישמש את הנכס נשוא התובענה ולא ניתנה כל הצהרה פוזיטיבית בעניין זה על ידי מי מהמצהירים מטעם העיריה, הודעה, שיש בה כדי להכשיר את המחדל שבמשלוח הודעה כנדרש על פי החוק. יש לזכור, כי על פי הסכמת הצדדים בסיכום הפגישה מיום 30.12.04, אמורה היתה הנתבעת להגיש תחשיב של ההיטל, שהיה בו כדי לענות על דרישות החוק, אך תחשיב זה, אף הוא לא הוגש.
במאמר מוסגר יאמר, כי מאוד ייתכן, שמעצם קבלת החלטות הממשלה שהתקבלו, במועדים סמוכים למועד קבלת ההיתר, כפי שיובהר בהמשך, שכל מטרתן היתה צופת פני עתיד, דהיינו סיוע בהקמת מערכת ביוב ליישובים הבדואים, ניתן להסיק, כי כלל לא הוקמה מערכת ביוב בסמוך לבניה או מתי שהוא באופן שיש בו כדי להטיל חיוב בהיטל הביוב במועד הרלוונטי.
בפועל, כל הידוע הוא, כי התובעת היתה זו שעסקה בחיבור מערכת הביוב של המגרש עליו נבנה הקניון, למערכת הביוב המרכזית, הקיימת.
28.הנתבעת מבקשת לראות במכתבו של הגזבר בדבר שיעור ההיטל, משום הודעה על הקמת אותה מערכת ביוב, כנדרש בחוק.
לא רק שמכתב זה אינו יכול לענות על דרישות החוק, בהעדר כל ציון, כי אמנם הוקמה מערכת ביוב כאמור, הרי שעל פניו, כלל לא ברור האם מכתב זה הגיע לידי התובעת. בנוסף, מכתב זה עורך למעשה חישוב אריתמטי, על פי הוראות החוק, דהיינו מכפלת שטח המגרש ושטח הבניה בסכומי ההיטל, לפי רכיביהם השונים, דהיינו ביבים ציבוריים, מאספים ראשיים ומכון טיהור, כשלא ברור מה מאותם רכיבים אומנם הוקם, באופן שמקים חבות לתשלום ההיטל, כאשר נכון הוא, כי החישוב הוא אמנם פשוט, אך תנאי הסף לעריכת החישוב לא מולאו.
29.מר שירי כפר בעדות במשלוח הודעה זו לידיו וציין, כי אמנם באה דרישה שבה צויין שיעור ההיטל, אך אופן החישוב לא הובא לידיעתו בכל דרך שהיא.
במכתבו של מר איברהים אבו סהיבן מיום 9.9.04, ציין אמנם מר אבו סהיבן, כי החוב "מוסכם", אך גם עניין זה הוכחש על ידי מר שירי ולמעשה, במסמך "סיכום דברים", שיצא תחת ידי מר אבו סהיבן עצמו, ארבעה ימים לאחר מכן, מציין מר אבו סהיבן:
"טללי הנגב בע"מ תעביר צ'ק על סך 100,000 ₪ עבור היטל הביוב הנדרש. העיריה מתחייבת לא לפרוע את הצ'ק עד להסכמה במחלוקת הזאת ולא יאוחר מ- חודש דצמבר 2004."
אמירה זו מעידה, כי הסכום בוודאי שנוי במחלוקת.
לכך אוסיף, כי בוודאי שלא ניתן ללמוד מעצם העובדה שהופקד שיק של 100,000 ₪, כי היתה נכונות כלשהי להכיר בחוב או בשיעורו. השיק ניתן על תנאי שהמחלוקת תוכרע, השיק הוצג לפרעון בניגוד גמור לסיכום הדברים האמור (ולא הוכח היפוכו של דבר), כאשר סיכום הדברים מיום 30.12.04 מעיד כאלף עדים, כי המחלוקת בעניין זה נותרה בעינה.
לעניין השיק אף העיד מר שירי, כי בשל אילוצי הזמן והצורך לקבל היתר בניה וטופס 4 בעקבותיו, הרי שהיה נכון להפקיד את השיק האמור, עד להכרעה במחלוקת. כך העיד:
"נתנו שיק לפקדון ידענו שנקבל מהם תחשיב, הם לא יכלו להביא תחשיב כי הם היו צריכים לעשות זאת לפני ההיתר וידענו שלא היה כזה." (עמ' 25 לפרוטוקול שורות 25-26)
עוד הוסיף וטען מר שירי בהקשר זה, כי בסיכום הדברים בין העיריה ובין התובעת מיום 30.12.04, ניתנה התחייבות מפורשת של העיריה ליתן תחשיב, אשר יועבר בתוך חמישה ימים, כשהוא חתום על ידי הגזבר והמהנדס העיר, אלא שאותו תחשיב לא הועבר ולא בכדי.
מר אברהים אבו סהיבן נשאל בעניין זה, כאשר התחשיב אמור היה לכלול גם התייחסות להפחתה מגובה ההיטל, כדי שווי העבודות שבוצעו בפועל על ידי התובעת. העד נשאל כמה צריך לזכות את הקבלן עבור ביצוע עבודות עבור העיריה (שאין מחלוקת כי אמנם בוצעו על ידי התובעת, ראה עמ' 109). העד השיב: "אתה מחזיר אותי 10 שנים אחורה. קו הביוב שבוצע שם" (עמ' 109) העד לא יכול להראות תחשיבים שבוצעו וגם לא תחשיב על פי הסיכום האחרון לפיו העיריה צריכה לבצע תחשיב נגדי.
30.בנוסף אציין, כי הנכס נושא התובענה נבנה שנים רבות קודם לכן, שעה ששימש כבניין לשימור המורשת הבדואית והוא נרכש על ידי התובעת, על מנת להפכו למרכז מסחרי.
היות שכך, התייחסות העיריה אמורה להיות אך ורק למערכות ביוב שלא שולם בגינן היטל, כאשר אם שולם היטל בעבר, חישוב ההיטל הינו רק בהתאם לתוספת הבניה שנוספה בנכס (הוראות סעיף 6 לחוק העזר), כשאין מקום לחייב בגין שטח המגרש (שאז מדובר בחיוב כפול, פעם בעת הבניה המקורית ופעם בעת תוספת הבניה).
31. מכאן, שלא רק בסמוך לאחר יום 30.12.04 לא נערך תחשיב אמתי של היטל הביוב שאמור היה להיות מחוייב, אלא גם עד היום לא נערך תחשיב, המבוסס על התייחסות מפורשת לביוב שהותקן חלף חישוב המנותק מעצם הקמת מערכת הביוב.
היות שכך, לא הרימה הנתבעת את הנטל להוכיח זכאותה לתשלום היטל הביוב.
יש חשיבות להגדיש, כי את טענת הקיזוז על העיריה לפרט באופן שבו מפרטים כתב תביעה ועל העיריה להוכיח את כל רכיבי הטענה.
כאשר כבר במועד הבניה, הוסכם, כי יש להגיש תחשיב באשר לחיוב בהיטל, כשמר שירי וייצמן מציין, כי היה סמוך ובטוח, כי לא ניתן יהיה להגיש תחשיב כאמור, בשים לב לכך שלא באה דרישה קודמת לתשלום ההיטל, דבר שיש בו כדי להעיד, כי לא תהיה חבות בהיטל, המינימום המצופה מהעיריה, הוא כי כדי להוכיח את דרישתה היום, תענה על הדרישות המינימאליות שבחוק ובהסכמת הצדדים ותסמוך תביעתה על תחשיב ראוי, תוך התייחסות לרכיבי מערכת הביוב שהוקמה בפועל, גם אם בסמוך לדרישתה לא עשתה כן.
32.מר סאדק דלאשה, גזבר העיריה, אשר לא ידע להצביע על דרישת תשלום אשר נשלחה על ידי העיריה או על ידי הוועדה, ניסה להעלות סברה נוספת באשר לסיבה שבגינה לא נשלחה הדרישה, כאשר דרישה זו הינה דרישה שמועברת לוועדה וזו מפנה אותה למבקש ההיתר.
מר דלאשה העיד:
"בניגוד לחוק ובניגוד לכל מנהל תקין, היו שותפים לו הרבה מאוד אנשים, יש הרבה דברים שהיו לקויים שם, אני יכול רק לסבור, ואני לא יכול להעיד במקומם. אני יכול להגיד שעד היום היטל ביוב היטל השבחה אנחנו לא מוציאים אנחנו מפנים לוועדה אנחנו אומרים מגיע לנו 1, 2, 3 תגבו את זה ממנו....
אם בית המשפט אומר לי שיש להניח שמי שקיבל היתר בניה, שילם את כל מה שצריך אני אומר שנכון.
אבל יש שיק של מאה אלף ₪ ואולי הוא שילם שוחד למישהו.
ש: יש לך ידיעות שהוא שילם שוחד.
ת: שאלת אותי איך יכול להיות זה אחת מהסברות.
ש: איזה עוד סברות יש.
ת: לא יודע. יכול להיות גם טעות."(עמ' 88 לפרוטוקול)
סברה זו בוודאי לא הוכחה וחבל כי הועלתה, כשהיא כוללת האשמות חמורות, באין כל ביסוס לצדה, כשמצופה היה מעובד ציבור ומגזבר עיר בפרט, כי יזהר בלשונו מהעלאת טענות ממן זו.
33.לאור כל האמור, יש מקום לקבוע, כי גם בדיעבד לא מולאו הוראות חוק העזר בעניין ביוב, על מנת שתקום חובתה של התובעת לשלם עבור היטל הביוב. הדרישה על פי חוק העזר ליידע את הנישום בדבר עצם זכאות העיריה לגבות את ההיטל לא נמסרה, ובד בבד, גם אם נבדוק לגופו של עניין, האם קמה הזכאות לגבות את ההיטל, הרי שלא הובאה כל עדות לפיה, מאז הקמת הבניין ההיסטורי או מאז חקיקת חוק העזר הוקמה מערכת ביוב המזכה בגביית ההיטל.
וגם אם עברה העיריה את המשוכה האמורה, הרי שלא נמסרה הודעה כדין בדבר החישוב של החיוב עצמו, בזיכוי אותו חלק בחיוב שבו יש לזכות את התובעת (בפועל, בעת חישוב אגרות הבניה, בוצע זיכוי מהאגרות לפי שיטת העיריה, אך כעולה מהמסמכים שצורפו, גם חישוב זה היה שנוי במחלוקת).
בהעדר הודעה כדין, לא עתה (בכתבי הטענות או בתצהירים או אף בעדויות) ולא בסמוך למועד שבו נערך החישוב, שמממנה ניתן לדעת האמנם קמה עילה לחיוב ובאיזה שיעור, אין זכאות של העיריה לגבות את היטל הביוב.
34.בשולי הדברים מצאתי מקום לציין, כי בעצם העובדה שהעיריה בחרה לזכות את התובעת על ביצוע עבודות הביוב שביצעה התובעת, כשהיא מקזזת את עלות העבודות מתשלום אגרות בניה ולא בחרה מלכתחילה לדחות את מועד הזיכוי עד להכרעה בסוגיית היטל הביוב, שהיא הרלוונטית לקיזוז, נראה, כי גם העיריה עצמה הבינה, כי הבסיס לחיוב הוא רעוע (בפרט נוכח הנימוקים שיפורטו להלן) וכי יש מקום לזכות תחילה את התובעת בעלויות שאינן שנויות במחלוקת ורק לאחר מכן לבחון האם יש בסיס לחיוב (שכאמור, הגם שנקצבו חמישה ימי עבודה להגשתו, לא הוגש, לא אז ולא היום).
לעניין שווי עבודות הביוב שבוצעו על ידי התובעת, איני נדרשת להכריע, לאור מסקנתי לעניין עצם החיוב בהיטל, אך בקצרה אציין, כי מר חמשיר אשר העיד מטעם התובעת לא ידע להעריך את שווי העבודות במובחן מכלל העבודות אותן ביצע, כך שאם הייתי נדרשת להכריע בעניין, הייתי קובעת, כי לא הוכח, כי יש לזכות את התובעת בסכומים גבוהים מאלו שזוכתה בהם בפועל.
35.לאור מסקנתי זו, אין עוד צורך לדון בטענותיה הנוספות של התובעת, אך אתייחס גם אליהן בקצרה, כשמסקנתי היא, כי לאור החלטות הממשלה שהתקבלו, כפי שיבואר, הרי שגביית היטל הביוב על פי חוק העזר הומרה בפועל בגבייה הנעשית באופן אחר, בדרך המפקיעה את הזכות לגבות את היטל הביוב, בהתאם להוראות חוק העזר.
36.התובעת טוענת, כי לא בכדי לא נדרשה לשלם היטל ביוב בתחילה, שכן, בעיריית רהט לא נגבו היטלי ביוב בפועל וכאשר הוחל בגביית היטלי הביוב, היתה הגביה בהתאם להחלטות ממשלה שהתקבלו. החלטות הממשלה הרלוונטיות הובאו בתצהיריהם של מר באסם אבו ציאם ושל מר איברהים אבו סהיבן.
37.מר בסאם אבוציאם, מי שהיה במועדים הרלוונטיים מנהל רישוי בנייה, הגיש תצהיר, בו התייחס להחלטות הממשלה שהתקבלו בעניין הקמת מערכת ביוב ציבורית בעיירות הבדואיות. מר אבוציאם, התייחס להחלטות שהתקבלו בעניין ושעיקרן, מימון ממשלתי של הקמת מערכות ביוב ציבוריות ביישובים הבדואיים, תוך השתתפות של התושבים בעלות הקמת המערכות, בשיעורים כפי שסוכמו.
מר אבוציאם הצהיר בתצהירו, כי בשנת 1995 ועדת השרים לעניין הקמת מערכות ביוב בעיירות הבדואיות קבעה, כי דמי הפיתוח שגובים יכללו גם את התשלום עבור הקמת מערכת הביוב.
ביום 19.2.1995 וועדת השרים לענייני פנים אישרה את תכנית הביוב וקבעה, בין היתר, כי השתתפותם של התושבים הוותיקים בקמת התשתיות תתפרס על פני 7 שנים ולגבי התושבים החדשים 5 שנים.
כן נקבע, כי מועדי הגבייה ושיעוריה יקבעו לפי הביצוע על ידי הצוות הבינמשרדי לעניין הקמת מערכת הביוב לעיירות בדואיות בנגב.
העד ציין, כי במסמך מיום 15.2.95, שכותרתו עדכון תכניות הביצוע והמימון להקמת מערכת ביוב ביישובי הבדואים בנגב, שנחתם על ידי משרד האוצר דאז, נקבע בסעיף 2ב' כי על פי חוק עזר מקומי, יגבה סכום של 5000 ₪ מכל מגרש קיים. סכום זה יתפרס על פני חמש שנים.
לטענת העד, בפועל, למעט שכונה 18 החוק לא הופעל וועדת השרים בישיבתה מיום 29.9.94, הטילה על מנהלת הבדואים בנגב להביא לאישור מועצת מקרקעי ישראל את עניין גביית דמי הפיתוח בעד הקמת מערכת הביוב בעיירות בדואים בנגב ולפי מיטב ידיעתו של העד, הגביה נעשית במסגרת דמי הפיתוח.
העד ציין, כי ככל הידוע לו, לא נגבים היטלי ביוב מבניינים מסחריים.
38.בהקשר זה של עדותו של העד יצויין, כי ככל שהדבר נוגע לדמי פיתוח, הרי שמתוך אותן החלטות שצורפו, נראה, כי נושא דמי הפיתוח נוגע לתשלום המשולם על ידי בעלי מגרשים חדשים, המשלמים את חלקם בעלות הקמת מערכות הביוב, כחלק מדמי הפיתוח המשולמים בעת רכישת המגרש. מר וייצמן שירי העיד, כי בעת רכישת המגרש, נאלץ לשלם למנהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל היום) דמי פיתוח בשיעור גבוה, הכוללים את כל ההוצאות ולעניות דעתו, כוללים גם את השתתפות התושבים בעלויות הקמת מערכת הביוב. מר שירי לא תמך טענתו באסמכתאות לעניין הרכב דמי הפיתוח, אסמכתאות שיכול והיה בהן כדי לייתר המחלוקת בין הצדדים. הכרעה בעניין תינתן לפיכך, על בסיס אותן החלטות, בין אם הן רלוונטיות למגרש דנן, מכוח היותו מגרש שמוחזק על ידי התושבים הוותיקים ובין אם מדובר במגרש חדש, שהתשלום בגינו נעשה במסגרת תשלום הוצאות הפיתוח.
39.מטעם העיריה, הוגש בעניין זה תצהיר משלים מטעם מהנדס העיר, מר איברהים אבו סהיבן. העד צירף לתצהירו את כל אותן החלטות ממשלה רלוונטיות, שהעד אישר לגביהן, כי הן אכן מיושמות.
על פי אותן החלטות, יגבה סכום מסויים מכל תושב בגין עלויות הקמת מערכת הביוב. כן צויין, כי יחוקקו חוקי עזר לשם גביית אותם סכומים, כאשר צויין, בין היתר, כי אגרות הביוב תכלולנה מרכיב עבור ההפעלה והאחזקה השוטפים של מערכת הביוב וכן מרכיב עבור החזר ההלוואה שנלקחה על ידי הרשות מהממשלה, כאשר על פי אותה תכנית, ההלוואה תוחזר בתשלום חודשי של כ- 26 ₪ מכל מבית אב (ראה עקרונות תכנית לטיפול בביוב בעיירות הבדואים בנגב מיום 28.7.94, נספח 16 לתצהיר איברהים אבו סהיבן).
40.הנתבעת טענה, כי אותן החלטות ממשלה אינן חלות על בעלי עסקים, אלא רק על בעלי בתים פרטיים.
העד מוסא אבו סהיבן, ששימש במועדים הרלוונטיים כסגן ראש העיר, אשר ציין בתצהירו, כי העיריה אינה גובה היטל ביוב נשאל בעדותו לעניין זה. מעדותו של העד עלה, כי הוא עצמו שילם היטל ביוב בהתאם להחלטה לפיה התושבים ישלמו סכום של 5,000 ₪ כהיטל ביוב.
לטענת העד, החלטה זו התקבלה רק בנוגע לתושבים, אך לא בנוגע לבעלי עסקים, אלא שבניגוד לעמדת העיריה, כי נושא החלטות הממשלה אינו חל על בעלי עסקים, משום שהממשלה היתה מעוניינת להיטיב דווקא עם התושבים, העיד העד, כי החלטה זו לא חלה על בעלי עסקים, באופן שכלל לא גבו מהם את התשלום, כיוון שהיה אינטרס של העיריה לגביהם לעודד הקמת בתי עסק. בנוגע לאלה, ציין העד, כי בעלי העסקים נדרשו לשלם לחברה הכלכלית של העיר רהט תשלום גלובאלי אשר כלל את כל עלויות הפיתוח, כולל הביובים.
ואולם, העד לא ידע לומר באופן פרטני האם היה חיוב שהוטל על התובעת.
41.העד ויצמן שירי העיד לגבי הביוב, כי שולמו הוצאות פיתוח למנהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל). לדברי העד, הבניה החלה זמן רב לפני קבלת ההיתרים משנת 2004, ואמנם, מהראיות עולה, כי הגם שהוצאו היתרי בניה בשלהי שנת 2004, הבניה הסתיימה בסמוך, כאשר טופס 4 ניתן בסוף שנת 2004 ובתכתובות בין עו"ד קויתי ובין העיריה עולה, כי רצונה העז של התובעת לקבל את היתר הבניה נבע בין היתר מהעובדה שללא היתר הבניה, לא ניתן היה לקבל את טופס 4, שנראה היה מהתכתובות, כי לא היתה מניעה נוספת לקבלו.
מר שירי הבהיר, כי אגרות הבניה הן בסכומים גבוהים והאגרות ששולמו בשלהי שנת 2004 לא היו כל האגרות, גם אין זה סביר שזה יהיה שיעורם.
42.גזבר העיריה, מר סאדק דלאשה העיד, כי אינו יכול לדעת האם פרט לתובעת חוייבו עסקים נוספים בחיוב בגין היטל ביוב.
העד אשר העיד, כי החלטות הממשלה בנוגע לחיוב מופחת בגין היטל ביוב, הינן רק עבור מגרשים למגורים, אך לא עבור מגרשים מסחריים, לא ידע לומר, היכן ניתן לראות זאת בהחלטות הממשלה.
באשר לעצם החיוב, העיד העד, כי החיוב מחליף את הוראות חוק העזר בדבר ביוב.
43.בעדותו של מר איברהים אבו סהיבן, נשאל העד בנוגע לגבייה מבעלי עסקים סמוכים, כגון אל אהוזייל, שבנה מרכז מסחרי בסמוך. מר אבו סהיבן השיב מפורשות, כי באותו שלב לא חוייב אל הוזייל בהיטל ביוב (עמ' 122 שורה 11), אם כי הסביר, כי לעתיד לבוא, בפרט כאשר אל הוזייל מעוניין כעת להרחיב את המרכז המסחרי שבנה, תבוא העיריה חשבון גם עם אל הוזייל.
44.העד באסם אבו ציאם העיד, כי לא גבו ברהט היטלי ביוב לבד משכונה 18, כאשר העד לא ידע להצביע על נכסים אחרים שלגביהם נעשה חיוב ספציפי, לבד מאותה שכונה.
כמו כן העיד העד, כי היתרי הבניה ניתנו רק לאחר שהומצא אישור בדבר העדר חובות לעיריה.
45.מכלל העדויות עולה, כי בפועל, החלטות הממשלה הביאו לכך שלא נגבו יותר היטלים בהתאם להוראות חוק העזר ולמעשה, למרות טענת התובעת לגביה בררנית של היטלי הביוב, למעשה, לא הצביעו העדים על כל ראיה שיש בה כדי לסתור עובדה זו, במישור המעשי.
הדברים נכונים בפרט באשר לגביית ההיטלים מבעלי העסקים. הוכח, כי בעל עסק סמוך לתובעת לא שילם היטל בניה וכאמור, לא הובאו ראיות הנוגעות לגבייה מבעלי עסקים אחרים.
46.העדים ניסו להסביר מדוע אין תחולה להחלטות הממשלה באשר לבעלי עסקים. מר סאדק דלאשה הסביר, כי המטרה היתה לעודד את תושבי הפזורה לעבור ולהתגורר ביישובי קבע, בעליות שיוכלו לעמוד בהן ולכן לשיטתו ההחלטה רלוונטית רק לבעלי בתים פרטיים.
אותה מטרה, כרלוונטית רק לבעלי נכסים פרטיים, אינה נלמדת מהחלטות הממשלה ואף אינה מופיעה בהן באופן כלשהו. אותה הנמקה שהועלתה על ידי מר דלאשה רלוונטית בוודאי גם לבעלי עסקים, שכן יש אינטרס גם למצוא מקומות תעסוקה לאותם תושבים חדשים ואף לעודד הקמת עסקים, שיספקו שירותים עבור אותם תושבים, כשמר ויצמן העיד, כי היה אינטרס לעודד אותו להקים את המרכז המסחרי דנא.
אך גם אם לא נהפוך בשיקוליה של הממשלה בעת קבלת ההחלטה, הרי שאין ספק, כי המשמעות הכספית, המימונית של ההחלטה רלוונטית לכלל התושבים, בין שהם תושבים וותיקים ובין שהם תושבים חדשים, בין שהם בעלי עסקים ובין שהם בעלי נכסים פרטיים.
החלטת הממשלה היתה, כי הממשלה היא זו שתממן את הקמת הביוב, חלק מהמימון ינתן בדרך של מענק וחלק ימומן על ידי התושבים וימומן במימון ביניים על ידי הממשלה.
שעה שנקבע מנגנון שיש בו כדי לכסות את עלות הקמת כל מערכת הביוב, הרי שאין כל בסיס לחיוב על פי חוק העזר, שמטרתו זהה ואם העיריה גובה תשלום על פי חוק העזר, הרי שהגם שמדובר בהיטל, שאין חובה שתהיה זיקה בין שיעורו ובין עלות הקמת מערכת הביוב, מדובר למעשה בגביה כפולה של עלות ההקמה.
47.בהקשר זה, נספח 16 לתצהיר מר איבהרים אבו סהיבן, שעניינו עקרונות תוכנית לטיפול בביוב בעיירות הבדואים בנגב, מציין בסעיף 5 לפרק היבטים מימוניים, כי מהתושבים תגבה אגרת ביוב, אשר תכלול שני רכיבים, האחד מרכיב עבור ההפעלה והאחזקה השוטפים של מערכות הביוב והשני מרכיב עבור החזר ההלוואה שנלקחה על ידי הרשות מהממשלה. עיון בהוראות חוק העזר לרהט (אגרת ביוב), תשמ"ה- 2005, מלמד, כי לא נעשתה בחוק העזר כל אבחנה בין בעלי עסקים ובין בעלי נכסים פרטיים והאגרה חלה על כלל הנכסים.
48.היות שכך, ולאור העובדה שלבד מהשערה של העדים, כי החלטת הממשלה לא חלה על בעלי עסקים, הרי שלאור העובדה שבפועל, ההחלטה מיושמת גם על בעלי עסקים, כאשר לא מצאנו כי בעלי עסקים נוספים חוייבו באגרת ביוב, יש מקום לקבוע, כי החלטת הממשלה ביטלה למעשה את האפשרות לגבות היטל ביוב על פי חוק העזר וכי האפשרות היחידה לגבות השתתפות זו או אחרת של התושבים בעלויות הקמת מערכת הביוב היא על פי המתווה שנקבע בהחלטות הממשלה.
49.בנסיבות אלה, הנני סבורה, כי מתייתרת הכרעה בטענה האחרונה, לפיה לא נגבה היטל ביוב מבעלי עסקים אחרים ולכן אין לגבות גם מהתובעת. על פניו, לא נגבה ההיטל מבעלי העסקים האחרים, בהינתן החלטות הממשלה והקמת מערכת הביוב בעקבות החלטה זו וממילא, אין מדובר בגביה בררנית, אלא בגביה שכל מקורה בטעות ובכל מקרה אין לה בסיס.
50.סוף דבר, טענת הקיזוז הנוגעת להיטל הביוב- נדחית והתביעה העיקרית מתקבלת לפיכך במלואה.
הנתבעת לא טענה דבר באשר לאופן חישוב הריבית על סכום ההיטל שיש להשיב ולמען הסר ספק, מקובלים עלי בעניין זה טענות התובעת, כי את היטל ההשבחה יש להשיב בצירוף ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980.
התביעה שכנגד.
חוב המים:
51.בסיכום הפגישה מיום 31.12.04, הוסכם בין הצדדים בנוגע לחיובי צריכת המים בנכס:
"כל אחד מהדיירים ישלם עבור מונה מים ויפתח חשבון על שמו כרטיס אב בארנונה, מים ואגרות ביוב- בצירוף חובה, עלות מונה מים + אגרות בהתאם."
מר אלכתנאני מחמד, שהיה הקבלן שבנה את המרכז המסחרי, ציין בתצהירו, כי לקראת הוצאת טופס 4, הלך למשרדי העיריה וסילק את יתרת החוב בגין צריכת המים, לפי דרישת העיריה, על מנת שיינתן אישור לאכלוס. ואמנם, עם הצגת האישור בדבר איפוס חוב המים, ניתן טופס 4.
52.התובעת טוענת, כי החל מאותו מועד, ניתנו שעונים לבעלי הנכסים ואין לחייב אותה עוד בגין חיובי המים של הנכס.
טענת הנתבעת לעומת זאת היא, כי מוני המים ניתנו, ככל הנראה, בשלבים, כאשר עד להתקנות מוני המים לכלל הדיירים, המשיכו אותם דיירים שטרם הותקן להם מונה, לצרוך מים תוך שימוש בשעון המרכזי, על שם התובעת ומכאן חיוב המים לתובעת.
53.ככל הנראה, בשנת 2010, בסמוך להעברת הטיפול בחיובי המים אל תאגיד המים העירוני, נשלחה דרישה מטעם הנתבעת אל התובעת, בנוגע ליתרת חוב מים, כפי שמופיעה בספרי העיריה.
במענה לאותה דרישה, כך על פי עדותו של מר אלכתנאני, פנו הוא ועו"ד קויתי למשרדי העיריה ומצאו, כי חיוב המים הוא חיוב כפול. פעם אחת חוייבו בעלי הנכסים, בשעונים שהותקנו על שמם ופעם חוייב השעון המרכזי, שהיה על שם התובעת.
עו"ד קויתי שלח בתגובה לפניה האמורה מכתב לעיריה, ביום 5.9.10, שבו ציין את הטענה האמורה, תוך שהוא מציין במקביל את מספר השעונים שהותקנו בכל אחד מהחודשים החל מינואר 2005, כאשר על פי מכתבו 22 מונים הותקנו בחודש ינואר 2005 ואלו 11 מונים הותקנו במועדים שונים, החל מחודש אוגוסט 2005 ועד לחודש אפריל 2007.
פנייתו זו של עו"ד קויתי לא נענתה ובתצהיר העדות הראשית מטעמו, ציין גזבר העיריה, מר סאדק דלאשה, במענה לטענה האמורה:
"היום כשבע שנים לאחר תום התקופה הרלוונטית אין ביכולתה של העיריה לאשר או להכחיש בוודאות את הטענה כי נעשה חיוב כפול. זאת גם בשל העובדה שבמהלך התקופה שחלפה הועבר ניהול ענייני המים בעיר רהט מידי העירייה לידי תאגיד המים העירוני "מי רהט", על כל המשתמע מכך לרבות מחסור בנתונים רלוונטיים לתקופה.
על כן, לשם הזהירות ולפנים משורת הדין, כיוון שהחברה לא הוכיחה את טענתה בדבר הגביה הכפולה, ערכה העיריה תחשיב בו סוכמו הסכומים שנגבו מהשוכרים לתקופה הרלוונטית- סך 16,754 ₪... וסכום זה הופחת מחובה העדכני נכון להיום של החברה עבור צריכת המים..."
54.לאור טענתו האמורה של גזבר העיריה, אין לי אלא לדחות את תביעת העיריה בנושא המים.
טענתה של הנתבעת הינה למעשה, כי היום לא ניתן לבדוק את טענות התובעת לעניין חיוב כפול. גזבר העיריה אמנם מטיל את האחריות להוכחת טענה זו על שכמה של התובעת, אלא שהנתבעת היא זו שמסכלת את אפשרותה של התובעת לברר היום טענה זו.
כאמור, בשנת 2010, פנה עו"ד קויתי אל העיריה ופרט את נימוקיו, תוך התייחסות ספציפית למוני המים שהותקנו. העיריה לא השיבה לפניה זו והסברו של הגזבר הוא, כי מי שהיה בזמנו מנהל ההכנסות היה בחופשה לפני עזיבתו את העבודה. הגם שהמכתב מוען לגזבר, לא מצא הגזבר מקום להתייחס אליו, כאשר הוא יודע שהמכותב העיקרי לא בעבודה. הגזבר מסיר מעליו את האחריות ומטיל את האחריות על עו"ד קויתי, אשר לא פנה ליועמ"ש, למרות שהוא כעו"ד יודע שזה מה שעליו לעשות.
55.איני יכולה לקבל טענה זאת. ראשית, פנייתו של עו"ד קויתי היתה גם למנהל מחלקת המים וגם זה לא השיב לפניה. אך גם מן הפן הענייני, עצם העובדה שעו"ד קויתי פנה לגורם הרלוונטי ולא ליועץ המשפטי, אינה פוטרת את העיריה מתגובה ובכל הכבוד, על העיריה האחריות לטפל בנושאים הדורשים טיפול על ידי עובד שפרש.
56.אחת מטענותיה העיקריות של התובעת ביחס לטענות הנתבעת הינה טענת השיהוי, כאשר התובעת טוענת, כי כיום היא מתקשה לברר את טענות הנתבעת (שחלקן התיישנו, אך בשל העובדה שההליך נפתח על ידי התובעת, היא אינה יכולה להעלות טענה זו).
שעה שהשיהוי בהעלאת הטענות מונע מצד שכנגד כל אפשרות לברר את הטענות וכאשר המידע היחיד בנושא מצוי בידי הנתבעת, הרי שבהעדר כל אפשרות של התובעת, היא הנישום במקרה דנן, לברר את הטענות, באופן שניתן יהיה להדוף את תביעת העיריה, אין כל מקום לקבלן, בוודאי לא בבחינת ראה וקדש, שעה שנטל ההוכחה רובץ על העיריה וגם היא, כנקודת מוצא, מבינה, כי יכול והחיוב שגוי, כך שהיא מוכנה להפחית את חלקו.
יש לזכור, כי בהתאם לעדותו של מר אלכתנאני, הטענות העובדתיות בוררו בזמן אמת. מר אלכתנאני היה בעצמו, יחד עם עו"ד קויתי במשרדי העיריה ושם ערכו את הבירור באשר לחיבורי המים, בנוסף, לעדותו המפורשת של מר אלכתנאני בעניין:
"ש: ויכול להיות שחלק מהדיירים לא התקינו בדיוק באותו אוקטובר או בנובמבר והצריכה המשיכה להרשם על המונה המרכזי, כי לא היתה להם תקופה מסויימת מונה.
ת: לא. כל דייר נכנס התקין שעון מים. אני הייתי מנהל הפרוייקט. דייר שלא נכנס החנות היתה סגורה. כל דייר שילם 1950 ₪ לעיריה עבור התקנת שעון.
לשאלת בית המשפט:
לי יש פיקוח על זה. דייר לא מקבל מפתח לפני שמתקין שען מים. אני עוזר לו הולך איתו לעיריה הוא משלם עבור תשלום שעון ומביאים שעון. אני מרכיב את השעון הזה וגם חברת חמשיר מרכיבה את השעון. משלמים ומביאים שעון מהעיריה.
הדיירים משלמים כסף והעיריה נותנת שעון, והיא לא באה אנחנו מרכיבים את השעון." (עמ' 60-61).
ערה אני לכך שיכול וחלק מהדיירים תפסו חזקה בחנויות עוד קודם לחיבור מוני המים, עקב העדר טופס 4, אך לא ניתן להתעלם מכך שעדותו של מר אלכתנאני בדבר חיבור המים עולה בקנה אחד עם בדיקתו יחד עם עו"ד קויתי בעיריה, ממנה עלה, כי מרבית השעונים חוברו בראשית שנת 2005.
57.מר סאדק דלאשה צירף לתצהירו טבלה שנערכה על ידו, כאשר אותה טבלה מבוססת על קריאות המונים במערכת המחשוב של הנתבעת (למען הסר ספק, הטבלה אינה חלק ממערכת המחשוב, היא נעשתה על ידי עובדי העיריה, בהתבסס על הנתונים המחשוביים).
הטבלה כוללת 14 יחידות מתוך הקניון, שחיוב המים לגביהן החל במועדים שונים במהלך השנים 2005- 2006.
כאשר נשאל מר דלאשה האם המונים האחרים, 30 במספר לערך, חוברו כולם בשנת 2007, ולמעשה ביום 1.1.07, השיב:
"לא יודע. אתה לא חוייבת מה זה מעניין אותך. ב-07 החברה שלך לא חוייבה. בוא נתמקד במה שחוייבת בוא לא נבזבז זמן שלי ושלך."
איני מסכימה עם טיעון זה. הנתבעת טענה, כי בהעדר יכולת לשלוף נתונים ממחשביה, לאור חלוף הזמן, הסתפקה בנתונים שהובאו. ואולם, לא ברור מדוע לא נבדקה טענה מפורשת, כפי שהובאה במכתבו של עו"ד קויתי, באשר למספר המונים שחוברו בשנים 2005 ו-2006 והכיצד בשנת 2007, לפתע אין חיוב לנתבעת. כלל לא ברור גם מדוע אם ניתן היה לשלוף את הנתונים שהובאו מהמחשב, מדוע לא ניתן היה לשלוף נתונים נוספים.
לפיכך, אין בידי לקבל את החישוב שנערך על ידי מר דלאשה, באשר לחיבורי המים ולצריכת המים על ידי בעלי הנכסים בשנים 2005-2006. החישוב מבוסס על חישוב שאין לגביו וודאות, החישוב אינו מפרט התייחסות לכלל החיבורים במבנה והחישוב גם אינו מתייחס לשאלה, מהם אותם נתונים שאינם מצויים כיום במערכת, על מנת שניתן יהיה לבקר את החישוב ולדעת, כי אמנם הוא משקף את המצב לאשורו.
58.התובעת טוענת עוד ובצדק, כי בהתאם לחוק מדידת מים, תשט"ו-1955, "3(א) הספקה במדידה תהיה לכל צרכן לחוד."
במקרה דנן, כך תואר בכתב התביעה האופן שבו נצרכו המים על ידי הדיירים:
"בניגוד לחובתה על פי חוק (וחרף הסכמתה האמורה), לא הותקנו מוני מים לכל דיירי הפרוייקט אלא לחלקם בלבד. על כן חוייבה החברה ביתרת הצריכה בתקופה הרלוונטית אשר לא ניתן היה לשייכה לצרכן ספציפי עקב מחדלה של החברה (סך הסכומים שנגבו מדיירים בעלי מונים קוזז מקריאת המונה הכללי ובהתאם ליתרה הועבר דרישת תשלום לחברה)."
סעיף 6(ז) לחוק העזר לרהט (אספקת מים), תשנ"א-1981 מכיר באפשרות לפיה בית משותף יכלול גם מד מים כללי והוא מורה:
ז( הורכבו מדי-מים דירתיים לכל הצרכנים וכן מד מים כללי לכל הנכס, והיה הפרש ברישום ביניהם, יחולק ההפרש באופן שווה בין כל הצרכנים, זולת אם הגיעו כל הצרכנים להסכם עם המנהל על אופן חלוקה אחר.
בבג"ץ 4510/93, ירמיהו נ. עיריית ירושלים (ניתן ביום 15.8.94) עוסק בשאלה האם צריכת מים באמצעות מד מים משותף מתיישבת עם הוראות סעיף 3(א) לחוק מדידת מים, המורה, כי המדידה תהיה לכל צרכן לחוד ועם הוראות סעיף 2, המחייבות מדידה. בית המשפט קובע, כי התקנת מונה משותף אפשרית, כאשר בית המשפט רואה לנגד עיניו את מד המים הכללי, כמד מים שאין בו כדי להוסיף על מד המים הביתי, כאשר מדידת המים במונה הכללי מתחלקת בין כלל הדיירים בבניין.
אחת מחובותיה של עיריה היא מניעת שימוש לרעה במים המסופקים לשימוש ציבורי או פרטי (הוראות סעיף 238 (א) (1) לפקודת העיריות [נוסח חדש].
59.אין חולק, כי במקרה דנן, בשנים 2005 ו- 2006 לא הותקנו מדי מים לכלל הדיירים ולפיכך הוראת חוק העזר לרהט המאפשרת מדידה משותפת, לא מתקיימת.
הגם שעל פי הסיכום מיום 31.12.04 יותקנו מדי מים לדיירים, מצאה הנתבעת לנכון להמשיך ולחייב את הנתבעת בשעון הכללי, כאשר הצריכה הפרטית של בעלי החנויות השונות בקניון עוברים דרך אותו מד מים כללי, באופן שבו, האספקה במדידה אינה נעשית לכל אחד מהצרכנים לחוד, אלא מחוייבת דרך שעון המים של התובעת, אשר מטבע הדברים סברה, כי בעת שהיא מאפסת את חשבון המים מפסיק חיובה במים.
מר שירי אף העיד, כי בסמוך לקבלת טופס 4, חוייבה התובעת בהתקנת מונה מים מרכזי, בעלות שאינה מבוטלת (עמ' 38 לפרוטוקול), כך שנראה, כי התובעת סברה, כי באותה עת, לאחר ששילמה את חשבון המים האחרון, עוברת האחריות לאותו מד מים מים חדש לבעלי הנכסים בקניון, בעוד שאחריותה, כקבלן שבנה את הנכס מסתיימת.
60.במקרה זה, לא ניתן לומר, כי מתקיימת מדידה נפרדת לכל אחד מהדיירים. אמנם, לדיירים שהותקן להם שעון מים, מתקיימת מדידה נפרדת ואמנם ממכתבו של עו"ד קויתי עולה, כי דיירים אלו חוייבו בחיובי המים הפרטיים, אלא שהנתבעת במודע, הגם שהיא יודעת, כי התובעת אינה ממשיכה להחזיק בנכס, בחרה להפוך את שעון המים שאותו הותירה על שם התובעת לשעון מים כללי של הבניין ודרכו להעביר את מדי המים של הצרכנים הפרטיים, כשהיא יודעת, כי צריכת המים אינה נעשית על ידי התובעת בפועל.
בשלב זה, היה מצופה מהנתבעת, כמי שאמורה למנוע שימוש לרעה במים המסופקים, למנוע את צריכת המים באמצעות מד המים של התובעת, כאשר בידה היה הכוח לגרום לכך שמד המים המרכזי של הבניין, ככזה, לא יהיה מד מים שהוא על שם התובעת, מרגע שהפך למרכזי, שדרכו עוברים מדי המים האחרים.
61.על פניו, הנתבעת פעלה תוך היתממות ותוך התעלמות מוחלטת מסיכום הדברים מיום 30.12.04, שראה לנגד עיניו הפסקת חיוב התובעת בצריכת המים של הדיירים, כאשר בפעולה פשוטה מטעמה, יכולה היתה הנתבעת למנוע את צריכת המים בדרך האמורה.
ייתכן, והיה מקום לבוא בטרוניה אל התובעת, על שלא דאגה למדי מים עבור בעלי הנכסים, אך בוודאי אין לסבור, כי התובעת, אשר דאגה לאפס את מד המים שלה לקראת טופס 4, סברה, כי מכאן ואילך, תוסיף הנתבעת לחייב אותה בגין צריכת מים שלא צרכה ושנצרכה ללא ידיעתה, כשברור גם לנתבעת כי אספקת המים כאן אינה לחוד לכל אחד מהצרכנים בפועל.
62.מכל הנימוקים המצטברים לעיל, דין תביעתה של הנתבעת בנושא המים- להידחות.
חניה:
63.אין חולק, כי על פי סיכום הפגישה מיום 30.12.04, אמורה היתה העיריה לבנות תחת התובעת את החניות שאמורה היתה התובעת להקים על פי היתר הבניה והתובעת אמורה היתה לשפות את הנתבעת על עבודתה זו.
בהתאם למוסכם:
"הואיל והחניה הנה נכס ציבורי, חב' טללי הנגב תכין אומדן ביצוע חנייה אשר תאושר ע"י מהנדס העיר, הביצוע ע"י העיריה, המימון של טללי הנגב יועבר בשלבים עפ"י התקדמות העבודה."
בהליך שלפניי, לא הוצג מחד אומדן ביצוע חניה אותו הכינה התובעת ותביעתה של הנתבעת מתייחסת למגרש חניה אותו הקימה בשנת 2007, ללא כל תיאום עם התובעת ובלא שידעה אותה על הקמת אותו מגרש, עד להגשת התביעה שכנגד, זאת מאידך.
64.תביעתה של הנתבעת מתבססת על מכרז להקמת מגרשי חניה שונים (על פי המכרז שני מגרשי חניה ועל פי העדויות שלושה מגרשים) וכן על החשבון הסופי שהוגש על ידי הקבלן המבצע על פי אותו מכרז וכרטסת הנהלת החשבונות המשקפת את התשלומים ששולמו לקבלן.
65.בתצהירו טוען מר וייצמן שירי, כי מעולם לא התקבלה מהעיריה הודעה בדבר הקמת מקומות חניה ולפי איזה מפתח חוייבה התובעת בהקמת מקומות חניה.
לטענתו, החניה שהוקמה בסמוך לקניון הוקמה שלא על מנת לשרת את באי המרכז המסחרי, אלא את באי השוק ועל גבי החניה שהוקמה, הוקמו דוכני שוק, שאותם משרתת החניה ולכן, לא בכדי, לא נעשתה עד כה פניה אל התובעת.
66.במהלך עדויותיהם, חלקו זה על זה מר שירי ומר איבריהם אבו סביהן בנוגע לחלק ניכר מהעובדות.
בהתאם לסיכום הפגישה, אמורה היתה טללי הנגב להכין אומדן לביצוע העבודה. מר וייצמן העיד, כי הוכן אומדן כאמור, אם כי לא ידע לומר בוודאות האם הועבר לעיריה. מר אבו סהיבן לעומת זאת טען, כי לא הועבר לעיריה כל אומדן וכי כאשר העיריה נואשה מלהמתין לאומדן, החל בביצוע העבודה בשנת 2007. מר אבו סהיבן ציין, כי הפניות אל התובעת על מנת שתעביר אומדן נעשו בעל פה ואילו מר שירי ציין, כי אם לא התקבל אומדן, היה ראוי לקבל הודעה בכתב מאת העיריה.
בכל מקרה, בין אם לגרסת האחד ובין אם לגרסת השני, איני יכולה לקבל את עמדת העיריה, כי המתינה שלוש שנים לאומדן ורק כאשר נואשה, החלה בביצוע העבודות. גם אם העיריה נתנה התראות בעל פה, היה מצופה ממנה, כי תחילתן של העבודות תעשה לאחר מתן התראה כתובה וכי בכל מקרה, תיידע את התובעת בדבר ביצוע העבודות, כך שהעיריה עצמה תמלא את חלקה בהסכמות.
67.הצדדים חלוקים ביניהם באשר להיקף החניה שהיה על התובעת לבצע ושבסופו של דבר היה על העיריה לבצעה במקומה, במימון התובעת.
בהתאם לעדותו של מר אבו סהיבן, ישנו תקן חניה למבנה והיה על התובעת לסלול חניה בהתאם לתקן החניה. העיריה צרפה תכניות פיתוח שהוגשו לעיריה, מהן ניתן ללמוד על מאזן החניה, בהתאם להוראות התב"ע. תכניות הפיתוח שצורפו וסומנו ת/1 הינן תכניות בלתי קריאות לחלוטין והנתבעת ביקשה לפיכך לצרף תכנית נוספת, קריאה יותר. בתחילה, סבר בית המשפט, כי מדובר באותה תכנית, אך הסתבר שמדובר בתכנית אחרת, אך יותר קריאה.
יצויין, כי התכנית המאוחרת שהוגשה לתיק בית המשפט ושאין עליה חותמת, כי התקבלה בעיריה, הינה תוכנית שעל פניו, ממנה ניתן ללמוד, כי נדרשו 94 מקומות חניה, על פי מאזן החניות הנדרש. התכנית ת/1, שאינה קריאה, הינה תכנית, שניתן ללמוד ממנה, כי היא משקפת 11 שינויים שנעשו בתכניות, לעומת תשעה שנעשו בתכנית הנוספת וככל הנראה, ניתן ללמוד ממנה, כי מאזן החניות דורש 57 חניות. מספר השינויים בתכנית, יכול ללמד, כי מדובר בתכנית מאוחרת בזמן.
68.מתוך העדויות, בפרט מעדותו של מר אבו סהיבן, אשר נדרש להתייחס לעניין, לא ברור מהו מספר החניות הנדרש, הגם שמר אבו סהיבן ציין, כי מדובר בחישוב, כאמור לפי מפתח שנקבע בתב"ע.
ואולם, מתוך העדויות, גם לא ניתן ללמוד מהן אותן חניות אשר אמורות היו להיות מבוצעות על ידי התובעת, על פי אותן תכנית.
התכניות שצורפו הינן תכניות המעידות על חניות מכיווניו השונים של המגרש נשוא המרכז המסחרי שהוקם, כאשר, כלל החניות גדול יותר ממספר החניות אשר נדרשות על פי תקן החניה. על גבי התכנית מופיעות חניות על גבי מגרש 917, הוא מגרש הסמוך למגרש הנכס ושעליו הקימה הנתבעת את מגרש החניה שבגינו היא דורשת תשלום וכן מופיעות חניות נוספות צמודות דופן לשטח המגרש, או בצדו הצפוני.
69.מר שירי העיד, כי את החניות צמודות הדופן הקימה התובעת. מר אבו סהיבן ציין, כי החניות צמודות הדופן הן חניות שהיו מפותחות עוד לפני הקמת המרכז המסחרי. העד ציין, כי הוא, כמי שיושב בוועדה לתכנון ובניה, מחליט היכן תמוקמנה החניות הנוספות שהיה על התובעת להקים.
מר אבו סהיבן לא ידע להציג כזו החלטה שהתקבלה, ממנה ניתן ללמוד, כי הוועדה קבעה, כי תוספת החניות תיעשה במגרש 917 אך ציין, כי ישנה החלטה כתובה בעניין, שאותה לא צירף. מר אבו סהיבן אף לא ידע לומר מהו מספר החניות שעל התובעת להשלים, אך ציין, כי אם מגרש 917 כולל 58 חניות, אזי, זהו המספר שהיה על התובעת להשלים.
דברים אלו בוודאי אינם מתיישבים עם האמור בתכנית שצורפה, ממנה עולה בבירור, כי מאזן החניות כולל 94 חניות וכי בתוך שטח המגרש תוכננו 79 חניות, דהיינו נדרשת השלמה של 25 חניות.
מכל האמור עולה, כי כלל לא ברור מהו היקף החניות שהיה על התובעת להשלים, בהתאם למוסכם.
אם כי, כאמור, אין חולק, כי היה על התובעת לממן עלות הקמת החניות, בהתאם למפתח שנקבע בתב"ע, כדבריו המפורשים של מר ויצמן שירי:
אנחנו היינו צריכים לעזור להשתתף בהשלמת החניות (עמ' 43 לפרוטוקול שורה 4).
אך במקביל לאמירה זו, עמד מר ויצמן על הטענה, כי אותה השתתפות צריכה להיקבע בהתאם למפתח החניות הקבוע בתב"ע ובהתאם לתכנית כפי שסוכמה.
70.מסכימה אני, כי העיריה אינה יכולה לבקש ולחייב את התובעת באופן שרירותי בגין הקמת מגרש חניה בתחומה. על מנת שהעיריה תוכל לחייב את התובעת בהקמת מגרש החניה, עליה להראות, כי מדובר במגרש חניה התואם את התחייבותה של התובעת בהתאם לתכניות. בתוכניות המוצגות, ישנם 79 מקומות חניה בתוך שטח המגרש, דהיינו, גם לפי התכנית המחמירה, חסרים עוד 25 מקומות חניה. מגרש החניה שבמגרש 917, כולל על פי התכנית 58 מקומות חניה. האם על התובעת להקים את כל מגרש 917, הגם שהוא כולל חניות מעבר לתקן החניה? איני סבורה, כי ניתן לחייב את התובעת לעשות כן ולא בכדי התבקש מהתובעת להציג אומדן עלויות, כאשר אומדן זה, מטבע הדברים, היה לוקח בחשבון את מספר החניות המקסימאלי שיש לחייב את התובעת מתוך כלל החניות במגרש החניה, המוקם על ידי הנתבעת.
ובהקשר זה יצויין, כי אמנם בתכניות הפיתוח של התובעת הוצגו במגרש 917, 58 מקומות חניה, אך בפועל, לא ידוע כמה מקומות חניה אמנם נבנו במגרש זה, כאשר השוואת התכניות זו לזו מלמדת, כי אין מדובר בתכניות זהות, באחת ישנן 40 חניות, כדברי העד מר אבו סהיבן ואלו באחרת ישנם 58 מקומות חניה, כשלא ידוע כמה מקומות חניה הוקמו בסופו של יום על ידי הקבלן המבצע (ומי יתקע לנו כף, כי לא הוקמו מקומות חניה רבים אף יותר).
71.היות והצדדים הגיעו להסכמות לעניין מנגנוו הקמת החניה במימון התובעת והיות ולא הוצג היתר בניה, בו מפורטים מספר מקומות החניה שעל התובעת להקים מחוץ לשטח המגרש והיות ולא הוצגה החלטה, כי מקומות החניה הנוספים יוקמו בשטח 917 ובאיזה היקף, הרי שלא ניתן לומר, כי כיום, ניתן לקבוע באיזה היקף על התובעת לשאת בהקמת מגרש החניה, כנגזרת של מקומות החניה הנוספים שהיה עליה להקים.
72.הנתבעת ביקשה לסמוך ידיה על חשבונות הקבלן שהקים את מגרש החניה, על מנת ללמד מהו הסכום שעל התובעת לשלם לה בהתאם לחניה שהוקמה.
הקבלן המבצע, מר סלים אלעוברה, נחקר בנוגע לחשבונות אלו, אך התקשה לגזור מתוך החשבונות שהוצגו את החיוב עבור מגרש 917 והפנה לכתב הכמויות ולתכניות AS MADE, אשר לא צורפו על ידי הנתבעת.
ראוי בעיני, בפרט, כאשר מי שביצע את העבודה, אינו יכול לאשר את החשבון, כשהוא עומד בפני עצמו, כי היה על העיריה להציג את התכניות ואת כתב הכמויות, מהם ניתן יהיה לדעת תחילה מהו היקפו של מגרש החניה וגם ניתן היה לאמוד את היקף העבודה ולבחון אותה, בהתאם למנגנון התשלום שנקבע בין הצדדים, גם אם בדיעבד.
גם אם אני מקבלת את החשבון שהוגש, כחשבון המייצג את היקף התשלומים ששולמו בגין מגרש החניה במגרש 917, עדיין חשבון זה ראוי לבחינה, כשייתכן והעבודה כוללת גם דרכי גישה לחניון, או כבישים סמוכים ואף עבודות גינון, שייתכן ואינם אמורים להיות ממומנים על ידי התובעת. התובעת אף טענה, כי יכול והעבודות כוללות גם הליכי פינוי ביחס לדוכנים שהיו במקום, עבודה, שאינה אמורה לחול על התובעת, שאמורה לקבל שטח נקי, המיועד לסלילה.
מעבר לכך, לו אמנם הוגש החשבון יחד עם כתב הכמויות, ייתכן וניתן היה לגזור מתוכו את עלות העבודות היחסית, בשים לב למספר מקומות החניה שהיה על התובעת לממן.
73.בפועל הוגש חלק מריכוז חשבון סופי למגרש חניה שצויין בכותרת החשבון "חניה במרכז העיר", אשר לא ניתן לדעת לגביו, האם הוא מתייחס לחשבון דנן והוא גם אינו כולל את כל עמודי החשבון וכן הוגשה כרטסת הנהלת חשבונות של העיריה, שבה ניתן לראות, כי שולמו תשלומים אלו ואחרים עבור מה שכונה "חניה מגרש 917". העד, הקבלן סלים אלעוברה, לא ידע לזהות את הכרטסת האמורה, שלא נערכה על ידו והסיק, כי אם אמנם כתוב בה כי היא מיוחסת למגרש 917, אזי היא מיוחסת למגרש זה, אם כי עמד לאורך כל עדותו על הטענה, כי לו היו מוצגים לפניו תכניות AS MADE וכתב הכמויות, יכול היה לזהות את החשבון ולהעיד לגבי תכנו, דבר שלא יכול היה לעשות על פי המסמכים שהוגשו.
74.הנני סבורה לפיכך, כי הגם שאין חולק, כי על התובעת להשתתף בעלות הקמת החניות, הרי שהנתבעת, אשר בחרה להקים חניות שלא על פי המתכונת שסוכמה, לא הצליחה להרים את הנטל להוכיח מהו מספר החניות שהיה על התובעת לממן את הקמתן ומהי עלות הקמתן.
מצופה היה מהעיריה (או מכל גוף אחר), שעה שהיא מבקשת לחייב גורם כלשהו בחיוב, שעלותו אינה מוסכמת, כי תבסס תביעתה ולו בראיות מינימאליות, שניתן יהיה באמצעותן לבחון את הדרישה ולבדוק אותה. בכל הכבוד, צירוף החשבונות שהוגשו, כמוהו ככלום ולא ניתן לבסס על פיהם דבר.
לפיכך, אין לי אלא לדחות את תביעת הנתבעת גם בטענה זו.
75.אציין, כי לו היתה פועלת הנתבעת אחרת וגם לו לא פעלה בהתאם למוסכם ובנתה את החניה שלא בתיאום עם התובעת, הרי שלו היתה נותנת הנתבעת לבית המשפט כלים שעל פיהם ניתן היה לערוך חישוב ולו על דרך האומדנא, לפי מפתח החניות, מתוך העלות הכוללת של הקמת המגרש, לפי כתב הכמויות שהיה עובר את שבט בקורתה של התובעת, אזי היה מקום לפסוק לנתבעת תשלום בעניין החניות. שעה שהנתבעת לא הוכיחה את תביעתה ולו במקצת, אין לי אלא לדחות את התביעה.
76.לאור דחיית תביעת העיריה, אין צורך לדון בטענת התובעת, כי אין לחייבה בעלות הקמת מגרש החניה, כיוון שאינו משמש את באי הקניון. אך בקצרה אציין, כי גם אם נעשים במגרש שימושים שונים, בחלק מימות השבוע, אין בכך כדי לפטור מעלות הקמת מקומות חניה חלופיים, כשם שנדרש בהיתר הבניה ובחוקי התכנון והבניה.
סוף דבר,
76.סוף דבר, התביעה העיקרית מתקבלת במלואה.
אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום של 258,889 ₪. סכום זה ישא ריבית כחוק, בהתאם לחוק הרשויות המקומית (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה ) תש"ם- 1980, החל מיום הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום בפועל.
התביעה שכנגד- נדחית.
אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות התובעת, לרבות אגרות משפט ושכר עדים.
כן אני מחייבת את הנתבעת בשכ"ט עו"ד התובעת בסכום של 35,000 ₪.
ניתן היום, ו' תמוז תשע"ו, 12 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
