בפני ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כב' השופטת א' פרוסט-פרנקל) שניתן בת.א. 7041-01-13 ביום 28.1.2014, במסגרתו קיבל ביהמ"ש את תביעת המשיבה נגד המערערת אשר חויבה להשיב למשיבה את המקדמה בסך של 250,000 ש"ח ששולמה לה על פי זיכרון דברים, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, וכן הוצאות משפט.
העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא
1. המערערת, ט' א' (להלן: "המערערת"), ובן זוגה המנוח, א' א' ז"ל (להלן: "המנוח"), פרסמו מודעה למכירת בית מגוריהם שברחוב*** (להלן: "הבית") בסכום של 3,450,000 ש"ח. ביום 21.5.2012 הגיעה המשיבה א.ט.(להלן: "המשיבה"), עם אמה לראות את הבית. המנוח הציע למשיבה לרכוש את הבית במחיר מופחת של 3,300,000 ש"ח במידה והעסקה "תיסגר במקום" (150,000 ש"ח הפרש). למחרת (22.5.2012), נפגשו הצדדים לחתום על זיכרון דברים, והמשיבה התבקשה להביא עמה 250,000 ש"ח כמקדמה עבור 'דמי רצינות'.
ביום 22.5.2012 חתמו הצדדים על זכרון הדברים למכירת הבית בתמורה לתשלום סך של 330,000 ש"ח, כאשר זכרון הדברים נוסח על ידי המנוח, הוקרא בפני המשיבה ואמה, ולאחר מכן ובהתאם להסכמה בין הצדדים, המנוח פנה לחדר העבודה שלו והקליד בהם שינויים.
2.המשיבה טענה בפני בימ"ש קמא, כי המנוח לא נתן לה ולאמה עותק מזכרון הדברים, וכי לאחר התיקונים שערך בו המנוח, זכרון הדברים לא הוקרא להן שוב. עוד טענה המשיבה, כי היא חרדתית הנוטלת באופן קבוע כדורים נגד דכאון וסובלת ממועקה נפשית קשה. לטענתה, מאחר והמנוח הוסיף בזיכרון הדברים תשלומים גבוהים בשלושת החודשים הראשונים, היא ביקשה לדחות את החתימה כדי שתקבל הסכמה עקרונית מבנק למשכנתאות, אולם המנוח שכנע אותה שלא תהיה לה בעיה לקבל הלוואת משכנתא, תוך שהוא מפציר בה לחתום על זיכרון הדברים.
3.עוד טענה המשיבה בפני בימ"ש קמא, כי בעת שהיה במשרדו, הוסיף המנוח על דעת עצמו, ומבלי ליידע אותה, את סעיף 4.2 לזיכרון הדברים, המטיל עליה חיובים כספיים בשיעורים של מאות שקלים, הכוללים מיסים שחלים עליו ועל המערערת, כמוכרים. המשיבה טענה שהיא הוחתמה רק על העמוד האחרון של זיכרון הדברים, מה שמצביע על חוסר תום-לב מצד המנוח, שלא נתן לה אפשרות לעיין בכל המסמך. עוד לטענתה, רק לאחר שנתנה לעורך-דינה לערוך את הסכם המכר על בסיס זיכרון הדברים, נוכחה לדעת על החיובים האמורים. בשל כך היא ביקשה לבטל את זיכרון הדברים ולקבל את המקדמה בסך 250,000 ש"ח חזרה, אולם נענתה בשלילה.
4.המשיבה טענה לחוסר תום לב במשא ומתן, תוך ניצול מצבה הנפשי החרדתי וחוסר ניסיונה בעסקאות נדל"ן, וכן להטעיה בחתימה על זיכרון הדברים. המשיבה טענה עוד שביטול זיכרון הדברים היה תוך זמן סביר, ונעשה על ידה מיד ברגע שנודע לה על ההטעיה.
5.המערערת ובעלה המנוח טענו, שהעותק המקורי של זיכרון הדברים הוצא מהאינטרנט, כי הוספת סעיף 4.2 לזיכרון הדברים היה בסיכום עם המשיבה, וכי זו הייתה כוונת הצדדים. עוד הם הוסיפו, כי העובדה שנרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבה מהווה עדות למימוש העסקה. עוד טענו המערערת והמנוח, כי זיכרון הדברים הוקרא בשנית לאחר התיקונים, ועל כן לא מדובר כלל בהטעיה. בנוסף הם טענו כי מספר ימים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, המשיבה פנתה אל המנוח ושאלה אותו לגבי המיסים, לאחר שהוא הסביר את ההסכמות שביניהם, חשב שהיא התרצתה. אולם כמה ימים לאחר מכן הגיעו אמה של המשיבה, אחותה ואשה נוספת בטענות ובצעקות אל המנוח, והוא נאלץ לבקש שיעזבו את הבית.
6.המשיבה נמנעה מלשלם את התשלום הראשון, ובתגובה נשלח אליה מכתב דרישה תוך פירוט הנזקים שנגרמו למערערת ולמנוח, והודעה, כי הסכום של 250,000 ש"ח ששולם כמקדמה, חולט כפי שהוסכם ביניהם. באותו חודש הוסרה הערת האזהרה, והמערערת והמנוח החלו לחפש אחר רוכש אחר, כאשר בהמשך נמכר הנכס לבני הזוג שור באותו מחיר של 3,300,000 ש"ח, ללא שהוטלו עליהם מסי המכר.
ביום 9.11.2013, עוד בטרם הוגשו תצהירי עדות ראשית, נפטר המנוח, והמערערת הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה ומטעם בני הזוג שור.
7.בפסק דינו, קיבל בית משפט קמא את התביעה, וקבע, כי סעיף 4.2 לזכרון הדברים לא היה ידוע למשיבה בעת החתימה וזאת, לא בגלל שהתרשלה בקריאתו, אלא כיוון שהוסף לאחר שהצדדים עברו על זכרון הדברים, כאשר המנוח הקריא אותו למשיבה ולאמה. בנסיבות אלו, קבע בימ"ש קמא, כי זכרון הדברים נחתם כאשר המשיבה הוטעתה, וכי המנוח היה צריך ליידע את המשיבה שסעיף זה, שלא היה בנוסח המקורי שהוצא מהאינטרנט, הוכנס להסכם לאחר מכן, ושחיוב הרוכש בתשלום מיסים החלים על המוכר - הינו חריג. על כן קבע בימ"ש קמא, כי זיכרון הדברים בוטל כדין, וכי על המערערת להשיב את המקדמה במלואה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה.
טענות הצדדים בערעור
טענות המערערת
8.לטענת המערערת, כאשר מדובר בטענת הטעיה, יש להוכיח יסוד של תרמית. יתרה מכך, הנטל בטענה שכזו הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים, ויש לתמוך אותו בראיות פוזיטיביות. לטענתה, המשיבה לא הצליחה להרים נטל זה, והדבר מקבל משנה תוקף מאחר ומותו של המנוח לא אפשר התרשמות של ביהמ"ש ממנו, ומרמת המהימנות שלו.
9.עוד טוענת המערערת כנגד קביעתו העובדתית של בימ"ש קמא לפיו המנוח הוסיף את סעיף 4.2 כאשר שהה לבדו במשרד, ומבלי ליידע את המשיבה, כי המשיבה העידה בחקירה הנגדית שהיא ישבה ליד המנוח בזמן שהוא תיקן את זיכרון הדברים, ורק לאחר מכן תיקנה עצמה, והעידה, שנכנסה לחדר כעבור רבע שעה. לטענת המערערת, בכל מקרה, סעיף 4.2 היה מצוי בסופו של זיכרון הדברים כך שהמשיבה נחשפה אליו.
המערערת מוסיפה וטוענת, כי המשיבה לא הוכיחה את רכיב "היעדר הידיעה" ביחס למסמך עליו חתמה. המערערת טוענת עוד, שהיה על המשיבה להוכיח כי נשלל ממנה רצונה החופשי, וכי היא עצמה לא התרשלה. לטענתה, העובדה שהמשיבה הביאה שלושה בני לוויה למעמד חתימת החוזה (אמה, אביה, ואחותה) מחזקת את הסברה כי לא ניתן להעלות על הדעת שאף אחד מהם לא קרא את זיכרון הדברים עליו היא חתמה, ולכן שולל את רכיב היעדר הידיעה. המערערת טוענת כי המשיבה היא שהתרשלה.
עוד לטענת המערערת, לא מדובר ב"גילוי מאוחר" של סעיף 4.2 לזכרון הדברים, אלא בחרטה של המשיבה. לראיה, היא מפנה למכתב ששלחה המשיבה 19 ימים לאחר שנחתם זיכרון הדברים, בו דרשה המשיבה את המקדמה בסך 250,000 ש"ח בחזרה, ולא ציינה שהסיבה היא קיומו של סעיף 4.2 בזכרון הדברים. לטענתה, יש בכך להעיד שהיא פשוט התחרטה.
10.לבסוף טוענת המערערת שבית המשפט טעה כשקבע שההסכם נחתם מתוך "טעות", שעה שהמשיבה עצמה בכלל טענה כי הוא נחתם מתוך "הטעיה".
טענות המשיבה
11.המשיבה טוענת שהוספת הסעיף מבלי שהיא הייתה מודעת אליו מהווה שינוי מהותי ויסודי במסמך, ולכן החוזה בטל מעיקרו. לטענתה היא ניסתה לשכנע את המוכר לקיים את החוזה ללא תנאים אלה כאשר שלחה למנוח מספר מכתבים, אולם ללא הועיל. משכך היא טוענת כי המנוח הוא שהפר החוזה, ולכן היא זכאית להשבת כספי המקדמה, וכן לפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים.
עוד טוענת המשיבה, כי קיימת לה זכות לבטל את זיכרון הדברים עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה מצד המוכר. לחלופין היא טוענת, שככל שנכרת חוזה תקף בין הצדדים - הרי שהיא ביטלה את החוזה כדין מחמת הטעיה וטעות שאליה היה הצד השני מודע.
12.לטענת המשיבה לא נגרם למערערת כלל נזק, שכן כחודשיים לאחר מכך, התקשרו המערערת והמנוח עם בני הזוג שור, ומכרו להם את הדירה באותם תנאים. הניסיון לקשור בין העסקאות, ולטעון כי הסכום ששולם ע"י הזוג שוב נמוך יחסית בשל כך שידעו על העסקה עם המשיבה, איננו אמין ומוטעה. העובדה שלא נגרם להם נזק מחזקת את ההצדקה להשיב לה את כספי המקדמה ששילמה.
עוד טוענת המשיבה, כי פסק דינו של בימ"ש קמא מבוסס היטב בעובדות ואין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו.
דיון והכרעה
13.לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית משפט קמא, בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון ובכל המסמכים, ולאחר ששמעתי את הצדדים, אני סבורה כי דינו של הערעור להידחות.
14.הלכה היא, כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בקביעות עובדתיות וקביעות לגבי מהימנות, שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, ששמעה את כל העדים והתרשמה בהתרשמות בלתי אמצעית, אלא במקרים חריגים בהם הוכח בפני ערכאת הערעור כי הקביעות היו בניגוד לראיות שהובאו בפני בית המשפט, או שהמסקנות מאותן ראיות אינן מתיישבות עם ההיגיון וההלכות המשפטיות (ע"א 3601/96 בראשי ואח' נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ''ד נב(2) 582, להלן: "פס"ד בראשי").
תפקידו של בית-המשפט לערעורים אינו להחליט במשפט כאילו הוא יושב בערכאה הדיונית, אלא להעביר תחת שבט הביקורת את פסק דינו של בימ"ש קמא. משמע, אין מדובר בשמיעה מחדש של ההתדיינות כולה, אלא מדובר במערכת בקרה הבוחנת את ההחלטה שנתנה הערכאה הדיונית (ראו למשל ע"א 280/60 פרדו נ' חפץ-פלדמן בתור יורשת ובשם עזבון המנוח ד"ר רפאל חפץ ואח', פ"ד טו 1974, 1976; ע"א 9207/04 כמיסה נ' גרטלר (פורסם בנבו)).
אין חולק, כפי שגם קבע בימ"ש קמא כממצא עובדתי, כי המנוח הוא שניסח את זכרון הדברים בהתאם לנוסח שהוריד מן האינטרנט, וכי סעיף 4.2 אינו מצוי בנוסח סטנדרטי של הסכם מכר, שכן ככלל, מוטלים מיסי המכר על המוכר אלא אם הוסכם במפורש אחרת, כאשר במקרה כזה, סכומי המס ייחשבו כחלק מהתמורה.
15.כותרתו של סעיף 4 לזכרון הדברים היא "מסים/הוצאות/תשלומים". סעיף 4.1 דן בתשלומי חשמל, מים, וגז. סעיף 4.2 לזכרון הדברים המטיל לטענת המערערת את תשלום המיסים על המשיבה, נוסח בצורה לאקונית כדלקמן: "היטלי המס ישולמו ע"י הקונים".
מדובר בניסוח מעורפל ובלתי ברור, אשר אינו מפרט את סוגי המיסים, ואינו מבהיר ומפרש, כי מדובר גם במיסים החלים בדרך כלל על המוכרים. בנסיבות אלו, בהן התבקשה המשיבה לשאת במיסים אשר חלים ככלל על המוכר - היה על המנוח או המערערת להסביר למשיבה בפרוט ובאופן ברור, כי כל המיסים בגין העיסקה, הן אלה המוטלים על המוכר והן אלה המוטלים על הקונה - יחולו עליה, ולמצער, לנסח את ההסכם באופן ברור ומפורש. בפועל, כפי שקבע בימ"ש קמא, לא הוכח כי המערערת או המנוח הסבירו זאת למשיבה, וספק בעיני אם הניסוח הזה מטיל על המשיבה חיוב לשאת במסים החלים על המוכר !
ודוק, מדובר בתנייה אשר הינה בניגוד למקובל ולנהוג בתחום, ולראיה, בני הזוג שור, שרכשו את הדירה באותו מחיר, לא נשאו במיסים החלים על המוכרים, וסעיף 4.2 לזכרון הדברים לא הוחל בעניינם.
16.בימ"ש קמא קבע כממצא עובדתי אשר אין מקום להתערב בו, כי אינו מקבל את גרסת המערערת כי סעיף 4.2 לזכרון הדברים היה כבר חלק מזכרון הדברים לפני תחילת המו"מ, כיוון שהמנוח לא יכול היה לדעת שהמשיבה, או כל רוכש אחר, יסכים לשלם בניגוד למקובל את המיסים שחלים על המוכרים, מה גם שמדובר בסעיף מעורפל ולא ברור, אשר בנסיבות הענין היה מצופה שהוא יובהר בצורה ברורה לקונים. בימ"ש קמא עוד קבע, כממצא עובדתי, כי שוכנע בגרסת המשיבה, שלא ידעה ולא התכוונה לשלם את המיסים שחלים על המוכרים, מה עוד שלא פורטו הסכומים. כך ציין בימ"ש קמא בפסק דינו:
"מהעדויות והראיות אשר הובאו בפני אני קובעת, כי ס' 4.2 לזכרון הדברים לא היה ידוע לתובעת בעת חתימת זכרון הדברים וזאת, לא בגלל שהתרשלה בקריאתו, אלא כיוון שהוסף לאחר שהצדדים עברו על זכרון הדברים בפעם הראשונה, כאשר המנוח הקריא אותו לתובעת ולאמה. לאור האמון שנתנה התובעת במנוח, שהציג עצמו כאדם מפורסם, היא לא קראה את ההסכם לאחר התיקון, וזו גם גרסת הנתבעים. יתרה מכך, מלשון הסעיף, אדם שאינו משפטן לא יכול להבין שמדובר גם במסים החלים על המוכרים" (ההדגשות שלי – ר.ל.ש.).
קביעה זו הינה קביעה עובדתית שנקבעה על בסיס מהימנות העדויות והראיות שהוצגו בפני בימ"ש קמא, ואין מקום להתערב בה, מה גם שקביעה זו מבוססת כדבעי על הראיות שהונחו בפני בימ"ש קמא.
17.עוד יצויין, כי המערערת ובעלה המנוח לא העמידו גרסה נגדית מספקת אשר סתרה את גרסת המשיבה: ראשית; כעולה מעדותה של המערערת, היא לא הייתה מעורבת בהיבטים הכספיים של העסקה עם המשיבה, לא נכחה בכל זמן המו"מ, וגם לא בכל הזמן שבו נכח המנוח בחדר העבודה וערך תיקונים בזכרון הדברים (עמ' 10, שורות 22-30; עמ' 12, שורה 6 לפרוטוקול). שנית; המנוח נפטר בטרם הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמו.
18.בעניין זה, בצדק קיבל בית משפט קמא את גירסת המשיבה כי המערערת נכנסה לחדר העבודה בו נכח המנוח, רק כעשר דקות לאחר שכבר החל המנוח בביצוע התיקונים עליהם דיברו הצדדים (עמ' 6 שורה 12 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 24.12.13, להלן: "הפרוטוקול"), ועל כן אין היא יכולה להעיד בעניין זה. מכאן, שבצדק לא נסמך בימ"ש קמא על עדות המערערת, שכן, בין אם המשיבה נכחה בחדר העבודה עם המנוח ובין אם לא, אין בכך כדי להוכיח שהתיקון הוסבר לה ושהיא הבינה את כוונת המנוח בניסוח סעיף 4.2 לזכרון הדברים, שהוא בניגוד למקובל.
בנסיבות אלו, אין מקום להתערב במסקנתו העובדתית של בימ"ש קמא כי המשיבה הוטעתה, ולא הייתה מודעת לכך שצויין בזכרון הדברים שכלל המיסים בגין העסקה יוטלו עליה, לרבות המיסים המוטלים בד"כ על המוכרים. מעבר לכך – אני סבורה, כי נוסחו של סעיף 4.2 אינו יכול להתפרש כמתייחס גם למיסים המוטלים על המוכר. "היטלי מס", כאשר מדובר על מיסים החלים על הרוכש, מתייחסים למסי רכישה, ולא למס שבח ומסי מכירה החלים על המוכר.
19.דא עקא, על אף האמור, איני סבורה כי הוכח ברמת הוכחה מספקת כי המנוח ו/או המערערת הטעו את המשיבה במכוון. זאת בפרט נוכח העובדה, כי נטל ההוכחה להוכחת טענת הטעייה מכוונת ו/או רמייה הינו גבוה מהרגיל (תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ת.א 8198-06 Lowell Investments Ltdנ' עדנאן ג'מעה עיסא קרש (פורסם בנבו)), מה גם שמסקנה זו של בימ"ש קמא אינה מבוססת ואינה מנומקת כדבעי.
20.הלכה היא, כי דיני הטעות וההטעייה שבחוק החוזים לא נועדו להגן רק על המתקשר הסביר; הם פורשים חסותם גם על מתקשר חוזי שחטא ברשלנות. התרשלות גרידא של הצד הטועה, אין בה כדי לשלול את זכותו לבטל את החוזה בשל פגם בכריתתו מחמת טעות או הטעיה (ע"א 7168/03 חבר נ' עו"ד צוריאל לביא בתוקף תפקידו כנאמן של נגה אלקטרוטכניקה בע"מ (בהקפאת הליכים) (פורסם בנבו); ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים (1992) כרך ב', בעמ' 862).
בנסיבות אלו, גם אם מדובר בטעות של המשיבה, שלא הייתה מודעת לכך שבהתאם לזכרון הדברים הוטלו עליה מסים שמוטלים בד"כ על המוכר – הרי שלאור טעותה של המשיבה, יש מקום לקבל את הודעת הביטול ולהורות על ביטול זכרון הדברים, מכוח סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") הקובע כדלקמן:
"(א)מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב)מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".
21.אמנם הלכה היא, כי לחתימה על מסמך יש תוצאות משפטיות, ובדרך כלל, דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט 117; ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ''ד נד(2) 559).
בענייננו, אין חולק כי סעיף 4.2 היה חלק מזכרון הדברים עליו חתמה המשיבה. ואולם, מרגע שבית משפט קמא קבע, שהסעיף הוסף לאחר שזכרון הדברים הוצג למשיבה, ומיד כשהבינה שהדבר צוין בזכרון הדברים ללא שהוסבר לה, וללא הסכמתה - כפי שקיבל בית המשפט את עדותה - הרי שהיה מקום שהמערערת תסכים לביטולו של ההסכם, ולהשבת המקדמה, או למצער – להשמטת סעיף 4.2 ככל שהוא מתייחס גם למסים החלים ככל המוכר.
זאת ועוד, יש להתחשב בכך שהודעת הביטול ששלחה המשיבה היתה מיידית, כאשר ביקשה מעורך דינה לנסח את פרטי הסכם, והסתבר לה שהוסף בזכרון הדברים סעיף שלא היתה מודעת לו, ושהוא בניגוד למקובל. בשלב זה, ביקשה מיד לבטל את זכרון הדברים. (זכרון הדברים נחתם ביום 22.5.2012, והמשיבה שלחה הודעת ביטול ביום 11.6.2012).
22.בעניין זה, יש גם להביא בחשבון את העובדה, כי במסגרת ההליך שנפתח על ידי המנוח לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה, הסכימה המשיבה לבטל את הערת האזהרה ללא כל תנאים, ומבלי לעמוד על קבלת המקדמה בחזרה. בכך, אפשרה המשיבה למערערת ולמנוח להקטין נזקים באופן משמעותי, ואפשרה להם למכור את הבית לרוכשים החדשים, בני הזוג שור.
בנסיבות אלה, בצדק קיבל בימ"ש קמא את הקביעה, וקבע, כי על המערערים להשיב למשיבה את המקדמה במלואה. מכאן, כי דין הערעור להידחות.
סוף דבר
הערעור נדחה.
המערערת תישא בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ש"ח.
הפיקדון שהופקד על ידי המערערת יועבר למשיבה באמצעות בא כוחה, בגין הוצאות הערעור.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, 11 ביוני 2015, בהעדר הצדדים.
