ע"א 1679-01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן ואח'

השופטת ד' דורנר

1. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר) קובע:

"(א)  החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל ... של משכנתה... – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

(ב) ...

(ג)  הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –

(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;

(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה".

הוראות דומות מצויות בסעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967
ובסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן – פקודת פשיטת הרגל).

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר נחקק במקור בשנת 1951. סעיף זה, שתכליתו הייתה להגן על השוכר מפני בעל הדירה – המשכיר – הפך חייב שמשכן דירתו כבטוחה ולא פרע את חובו, לדיירו המוגן של הנושה, ואולם הסעיף מאפשר את מימושה של הדירה הממושכנת כדירה פנויה במובן זה שההגנה לא תחול על החייב אם בשטר המשכנתה פורש שהדייר לא יהיה מוגן על-פי הוראה זו. לתנאי הנדרש להסרת ההגנה ניתן פירוש מרחיב על-ידי השופט טירקל ברע"א 1132/94 פי.אף.איי. אסטבלישמנט נ' רוזנר (להלן – רע"א פי.אף.איי. [1]), שם נפסק כי תנאי בשטר המשכנתה הקובע כי במקרה של מימוש לא יהיה הממשכן מוגן מכוח הוראות חוק הגנת הדייר, אינו מספיק להסרת ההגנה. אלא שהסרת ההגנה מותנית בכך שבתנאי שטר המשכנתה יאוזכר גם מספרו של סעיף החוק המסיר את ההגנה, והסביר השופט טירקל כי ההוראה "אינה הוראה פורמאלית גרידא, אלא בעלת משמעות, היגיון ותוכן, הבאה להגן על החייב מפני גניבת דעת, טעות והיסח הדעת..." (שם, בעמ' 220). זאת, בהיקש מהלכה שניתנה 30 שנים קודם לכן, ועניינה

פירוש הוראה דומה בחוק הגנת הדייר, הנוגעת לתנאים להסרת ההגנה משוכר דירה (ע"א 7/66 זלאיט נ' מורעדין [2]).

2. על יסוד האמור ברע"א פי.אף.איי. [1] קבע בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בפסק-דין שניתן מפי השופט ג' קלינג כי התחייבותה של המשיבה 1, מרים שפייזמן (להלן – שפייזמן), לשעבד את דירתה על-פי תנאי המשכנתה למִשכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן – הבנק) איננה מזכה את הבנק באפשרות לכלול בין תנאי המשכנתה תנאי המסיר את ההגנה על-פי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל (להלן – תנאי הפטור). משכך, חייב בית-המשפט המחוזי את שפייזמן לשעבד את דירתה לטובת הבנק להבטחת פירעון ההלוואה על-פי שטר המשכנתה, אשר אינו כולל את התנאי המסיר את ההגנה.

ערעור הבנק מופנה כנגד החלטת בית-המשפט המחוזי שלא לחייב את שפייזמן לכלול את תנאי הפטור בין תנאיו של שטר המשכנתה.

3. ואלה העובדות הצריכות לעניין.

בתאריך 2.3.1995 נרשמה על דירתה של שפייזמן (להלן – הדירה) משכנתה לזכות בנק טפחות על-פי שטר משכנתה הכולל תנאי פטור להבטחת חובה של שפייזמן לבנק טפחות בסך 260,000 ש"ח. כעבור שלושה חודשים, בתאריך 2.6.1995, נחתם הסכם למכירת הדירה בין שפייזמן לבין רויטל אברמוב (להלן – אברמוב) תמורת
720,000 ש"ח. על יסוד הסכם זה שהוצג לבנק ניתנה על-ידיו הלוואה בסך 360,000 ש"ח, שהייתה אמורה להיות מובטחת על-ידי שעבוד הדירה על-פי שטר משכנתה הכולל תנאי פטור. כן נרשם משכון על זכויות אברמוב בדירה. בנוסף, חתמה שפייזמן בתאריך 20.6.1995 על מסמך שכותרתו "כתב התחייבות/רישום משכנתה" (להלן – ההתחייבות), ובגדרו התחייבה, במקרה שחוזה המכירה יבוטל, להחזיר לבנק את ההלוואה, ולהבטחת התחייבותה לרשום לזכות הבנק משכנתה אשר "תכלול את כל התנאים שייקבעו על-ידי [הבנק]".