פורום תמ"א 38

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

דירתי היא דירת פנטהאוז כפולה בגודל מכל שאר הדירות בפרוייקט תמ"א פינוי בינוי. כ- 75% מהבעלים חתמו עם היזם על הסכם. אני מעוניין להבטיח קבלת דירת פנטהאוז בפרויקט שייבנה. היזם, לא מעוניין לתת לי את דירת הפנהואוז, אלא מוכן לתת לי שתי דירות או דירה גדולה בשטח שיש לי ובתוספת שטח שהציע לכל הדיירים עם מרפסת קטנה ממה שיש לי כיום. האם אני יכול לחייב היזם לתת לי דירת פנטהאוז, בנסיבות העניין בהן אין לי אפשרות להתנגד לפרוייקט.?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום רב. בבנין שלי מתבצע פרויקט תמ"א 38. הבנין מורכב משלוש כניסות היזם פנה לעיריה בבקשת היתר שינוים לבניה בקומת הגג, בבדיקה שערכתי התברר שבחלק מהכניסות יש צמצום בשטחים המשותפים ובחלקם השני יש הגדלה. כך שאם מחשבים את כל השטחים המשותפים של כל הכניסות אז יש תוספת אבל אם מחשבים כל כניסה בנפרד [יש לציין שבגגות הם נפרדים ואין אפשרות מעבר בגגות בין כניסה לכניסה] יש הרעה בתוכנית החדשה. ברצוני לשאול האם יש כאן מקום לסירוב לאשר את התוכנית? והאם קיים אפשרות לדרוש פיצוי לשכנים שהורידו להם מהשטח המשותף? תודה רבה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום רב אני בעל דירה בהליך תמ"א התקשורת עם מנהל העבודה באתר היא עילגת לא אדיבה ובעלת קשיים בהבנה היות וכולם דוברי ערבית והעברית היא ממש מועטה במקרה הטוב. משרדו של היזם אינו נותן מענה נאות במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב, מתעלם. מי שומר הסף של הדיירים? למי פונים כשיש נזקים, כשיש חוסר מענה לבעיות?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

האם ערבות כזו שווה משהו בכלל? (מעבר לערבות הבנקאית וערבויות אחרות) זו ערבות של חברה אחת לעבודות של חברה אחרת - של החברה היזמית שתעשה אצלנו תמ"א 38/1 להלן נוסח הערבות: נספח כז' - (כאן רשומה שם החברה שנקרא לה חברת Z) לכבוד כלל בעלי הזכויות במקרקעין ברח'Y. הנדון: ערבות להתחייבות ___________ (קו ריק במקור) אנו הח"מ, חברת Z, ערבים לקיום התחייבויותיה של ______ (קו ריק במקור) בע"מ, ח.פ. ____ (להלן "החברה") על פי הסכם שנחתם עמכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במקרקעין ברח' Y. בכבוד רב חברת Z בע"מ באמצעות מורשה החתימה מטעמה מר R. ------------------------------ אישור עו"ד אנח הח"מ, M עו"ד שהנני ב"כ של חברת Z, מאשר בזה כי R נושא ת.ז. ____, המוכר לי אישית והמשמש כמנהל החברה, חתם על המסמך לעיל, בהיותו מוסמך לכך ע"י החברה. תאריך ____ חתימת העו"ד ___________

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום רב בהסכם תמא נקבעו תמורות בתנאי שהעיריה לא תתנגד. היזם פנה לגורמי התאום בעיריה והם לכאורה טענו שלא ניתן יהיה לאשר את התמורות שהובטחו בגלל חריגה מקווי הרחבה שנקבעו בשנות השמונים אבל על פי מדיניות העיריה היזם יכול היה להגיש בקשה לחריגה. היזם לא הגיש בקשה לחריגה והחתים את מרבית הדיירים על נספח שינויים להסכם. האם קיים מקרה שנדון בבית משפט שסרבן תמא טען שאי הגשת בקשה לחריגה לוועדה המקומית למרות שניתן היה להגיש מהווה הפרה של הסכם התמא שקובע שהיזם יעשה מאמץ סביר לקיים את התמורות שנקבעו בהסכם המקורי? האם טענה כזו נדונה והתקבלה בבית המשפט?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום וברכה ותודה מראש! התבקשתי מיזם לברר על תמ"א 38 באזור בנתניה אשמח לעזרתכם חדשה בתחום ההתחדשות. לפי איך שהבנתי בבנין בו יש קומת עמודים שבנויה פחות מ50% + 3 קומות מותר לבנות בתמ"א 38/1 - 2.5 קומות ובתמ"א 38/2 - 3 קומות. באתר של עיריית נתניה בכרטיס מתחם כתוב שהיחס המכפיל של יח"ד הוא 3 - 3.5 https://www.netanya.muni.il/CityHall/Engineering/UrbanRenewal/Pages/%D7%9B%D7%A8%D7%98%D7%99%D7%A1%D7%99%20%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%9D/mitham43.aspx הבנין הינו בעל 10 דירות וא"כ יוצא שאפשר לבנות בין 30 ל35 דירות. איני מבינה איך כמות הדירות הזאת נכנסת ב6 קומות אחרי התוספת. אשמח שתעשו לי קצת סדר תודה רבה. מצרפת את המדיניות של נתניה לתמ"א 38 https://vaadnet.netanyagis.co.il/site_media/1384/%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%AA%D7%9E%D7%90-38-%D7%91%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%94.pdf

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

מה ניתן לעשות מול היזם? הוא מפר את החוזה כבר בפעם שנייה בפעם הראשונה היה אמור לסיים תוך שנה וחצי לא סיים הוא שינה את החוזה מול העורך דין שלנו ללא הסכמתנו כאילו שהיזם התחלף למרות שהיזם נשאר אותו היזם )רואים אותו בשטח לפעמים( גם את ההסכם השני הוא כבר הפר אנחנו לא רואים את הסוף... יש מה לעשות אנחנו ממש סובלים יש נזקים גדולים בדירה אנחנו עם ילדים קטנים

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

קראתי באתר כלשהו ש: "רוב הקונים ואפילו אנשי מקצוע בטוחים שמה שהכי חשוב ורשמי הוא רישום שטח הדירה בטאבו. בפועל זה ממש לא מחייב ! שטח הדירה הרשמי מבחינה משפטית או מבחינת שמאות, הוא שטח אשר נמצא בהיתר הבנייה של הנכס מיום הבנייה, או נכס שקיבל תוספת בניה עם השנים ." האם זה נכון? ואם כן, אזי האם אתם יכולים להפנות אותי לפסקי דין בנושא? בתודה מראש, דני

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

לאחר שנחתם הסכם תמא חיזוק שבו הובטחו תמורות בתנאי שגורמי הרישוי יאשרו אותם, היזם טען שהוא ניסה לקיים את המובטח אבל גורמי הרישוי לא אשרו את התמורות. ולכן הוא מבקש להוסיף נספח שינוי להסכם שבו יתוקנו התמורות לאור היתר על תנאי שהוא השיג. דה פקטו הוא לא הגיש את התוכנית המקורית לאישור הוועדה וטען שעשה זאת בגלל הנחיות של תאום התכנון בעיריה. הראיה היחידה שהוצגה על ידי היזם לטענתו שהעיריה לא מאשרת את התמורות שהובטחו היא ההיתר על תנאי שהשיג. אבל היתר מצביע רק על מה שאושר ולא על מה שניתן היה לאשר אם התוכנית המקורית הייתה מוגשת לועדה. האם יש תקדים משפטי לטענה שתאום התכנון איננו גורם בעל סמכות הכרעה וכדי להוכיח שלא ניתן היה לאשר את התוכנית המקורית הוא היה צריך להגיש אותה לאישור הועדה ולהדחות על ידה?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

במסגרת הליך התחדשות עירונית השכונה שלנו מיועדת לעבור "פינוי בינוי", בפרט הרחוב שלנו. מדובר פרויקטים שיקיפו את הבניין שלנו כאשר הם לא כוללים את הבניין שלנו. למעשה הבניין שלנו הוא היחידי שיעמוד על תילו ויהיה מובלעת שמוקפת בבניינים רבי קומות ומתחמים ציבוריים. אנו מעוניינים להיכלל בתוכנית ההתחדשות העירונית ולהיות חלק בלתי נפרד ממנה, לשם כך אנו רוצים להגיש התנגדות שהטיעון המרכזי בה היא הכללת הבניין שלנו בתוכנית ההתחדשות העירונית. מספר פרטים נוספים: 1. בבניין שלנו קיימים 24 דירות כאשר רוב הדיירים (מעל 80%) תומכים (וחתמו על כך) בהכללת הבניין בתוכנית ההתחדשות העירונית. 2. הבניין בן כ 30 שנים ואין ממ"ד דירתי (אלא מקלט בקומת הכניסה) והוא מתאפיין בחלקו בדיירים מבוגרים או כאלה במצב שמצריך סיוע בהתניידות בעת ירידה למקלט. 3. ביום שאחרי, אוכלוסיית הרחוב צפויה לגדול במאות אחוזים, דבר שיוביל לעומסים ופקקים בכניסה וביציאה מהרחוב, כמו כן אין פתרון חניה קבוע לבעלי 2 רכבים ומעלה, שכן החניון הצמוד מפונה לטובת הפרוייקט. 4. ללא קשר להנ"ל האזור קרוב לתחנת רכבת קלה. האם לגיטימי להגיש התנגדות כאשר הטיעון המרכזי היא הכללתנו בתוכנית ההתחדשות העירונית עקב זה שאין לנו ממד"ים? האם ישנם טיעונים נוספים/אחרים שאנו יכולים להעלות על סמך הנתונים לעייל? אודה למענה.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום, בבניין בו אני גר כשליש מהדיירים מרחיבים את המרפסת. בשל המחיר הגבוה וחשש שהקבלן יקח את הזמן החלטנו לא לעשות עם הקבלן הזה. אבל אנו כן מעוניינים לממש את האופציה להרחבה בעתיד. הוגשה בקשה להיתר. האם אני יכול להתנות את אישורי באישור עקרוני של הדיירים שמרחיבים עכשיו להרחבה עתידית של המרפסת שלי? האם זו בעיה להרחיב מרפסת בבניין שכבר נעשתה בו הרחבה בעבר אצל דיירים אחרים? תודה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום יש לי כמה שאלות עקרוניות בנוגע לכל ההליך של תמא. בבניין המגורים של ההורים מבוצע הליך תמא,זו תקופה שלא גרים פיזית במקום והיזם שהוא מהשכנים מנצל זאת. 1. הוגשה בקשה להיתר - מהם הזכויות שלי , מהם השלבים שעוד קיימים. 2. לא קבלתי מידע מה בדיוק עושים שם , מה ביחס לדירה שלנו מה ניתן לעשות בעניין. 3. במידה תאושר בנייה מה ההתנהלות המעשית, מי מנהל את הבנייה, ניתן להכנס אל הדירה שלי ללא הסכמתי?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

בחוזה של דיירים אל מול היזם אין שום איזכור או מניעה לגבי מכירת מניות החברה לאחר . האם בכל זאת יש צורך ודרישה להחתים או לקבל את אישור הדיירים לכך למרות שבחוזה אין שום סעיף שמדבר על כך ? והאם ובמידה והחברה תמכר ליזם חדש , בעתיד תהיה זאת עילה לתביעה אישית נגד היזם הישן שמכר את מניותיו ??

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

בבניין שלנו הישן מאוד מתקיים הליך תמ״א 38/1 חיזוק. מתוך 6 דירות יש שני סרבנים כשאחד מהם מתנגד לתכנית האדריכלית שכדי לבצע יש צורך להכנס לחדר בדירת הסרבן ולשנות את תכנונו כדי לייצר מסדרון שיוביל לממד וחדר נוסף. הכניסה היא לכל הדירות אך שאר הדיירים הסכימו לכך. כעת הפרוייקט תקוע כי הוא נמצא בוועדות ערר. האם טענה זו שהיא זכות קניין עלולה לפסול את יציאתו של הפרוייקט לדרך?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

קנינו דירה לפני שנה וחצי בידיעה שאמור להיות תמא 38 בהמשך.הקבלן לא התנהל כשורה מול דיירי הבניין והחתים אותם על חוזה לא הוגן, החוזה לפני עשר שנים והדיירים לא מעוניינים בשום קשר איתו,כעת הוא מגיש תביעה על סך 2.5 מיליון על כל הוצאות על אישורים שהוציא. כרגע יש לבניין עורכת דין שרוצה לגבות יותר מ40000 שקלים, השאלה האם אנחנו גם צריכים להשתתף בתביעה שבפועל לא חתמנו על אותו חוזה לפני כעשר שנים, מודה לכם מראש על התשובה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

חברת הביטוח איילון לא מוכנה לחדש לי פוליסת איריות מקצועית וזאת אף שאני מבוטח שם 15 שנה רצוף ללא תביעות . פניתי לסוכנות חידוש מרוז ותוך 10 דקות בוצעה לי פוליסה חליפית בחברה אחרת . תודה לגברת קלי . 03-6246464

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

איילון סירבו לחדש גם לי הביטוח . אני מבוטח שם 7 שנים . גם אני פניתי למרכז לביטוח עורכי דין ״ חידוש מרוז״ והם פתרו את הבעיה במהרה .

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום אני מתגורר בירושלים בבנין שפינה אחת מתוך 4, דהיינו הבנין בנוי בריבוע שבאמצע יש חלל, ובכל אחת מהפינות יש טור של דירות, ובפינה אחת עשו הרחבות ב2007 כולל ממדי"ם, ולפי מה ששמעתי מ2005 יש חוק שכל בנין ישן שעובר איזושהי הרחבה חייב להביא אישור מהנדס שההרחבה מחזקת את הבנין. יזמים של תמ"א שהבאנו לבנין אומרים שבגלל שהבנין קיבל אישור מהנדס שהוא עבר חיזוק, אין לבנין זכאות לתמ"א 38, על פניו זה לא הגיוני כי הבנין אינו מחוזק רק פינה אחת בלבד, מה הכלל בכזה מקרה?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום רב ברצוני לשאול לגבי פרוייקט פינוי בינוי ,(לא תמ"א 38/2 ). 3 בניינים מיועדים להריסה .אחד מהשלושה הוא בניין שהשירות בו הם 50 מ"ר ,ולבניין 50% ברכוש המשותף שבחלקה. לעוד שני בניינים שגודל כל דירה בהם היא 40 מ"ר , 50% ברכוש המשותף (כל בניין 25%). היזם מתכוון לתת לכולם 25 מ"ר תוספת. במאמר שלך באינטרנט קראתי שחלוקת התמורה צריך שתעשה עח פי שווי / גודל הזכויות ברכוש המשותף . משמע דיירי הבניין שלהם 50% ברכוש המשותף צריך שיקבלו תמורה עודפת על פני הדיירים משני הבניינים האחרים. 1 - האם זה נכון ? 2- האם הקביעה הזו (שיש לה חזקה בפסק דין של בית משפט) ,נכונה גם לגבי פרוייקט פינוי בינוי שבו נעשה שינוי תב"ע או רק לגבי פרוייקט תמ"א 38/2 ?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

1. לא היתה אסיפת דיירים בנושא. אולי היתה. לא הוזמנתי 2. נציג הדיירים (ועד הבית) ועו"ד הדיירים לא נבחרו ע"י הדיירים. עשו כנראה יד אחת. הועד עשה כבר לפני התמא דברים לא חוקיים 3. עו"ד הדיירים החתים אותי תחת לחץ 4. לעו"ד הדיירים יש אינטרס אישי. יש בבעלותו דירה בבניין 5. אני לא רוצה את העו"ד. הוא כוחני ואנטיפאט. לא בחרתי בו. למשל אמר לי שדייר אחד לא חתם והוסיף "שהוא כבר יטפל בו" ליקויי בנייה: 6. עפ השרטוט אקבל דירה כלואה חסרת אוורור לחלוטין. בלי חלונות. כרגע יש לי חלונות בצורה מקובלת בשרותים ובמקלחת וחלון ענק במטבח אשר נותן לי 2 כיווני אוויר 7. בדירה החדשה לא יהיו כלל כיווני אוויר 8. בדירה החדשה יהיו וונטות בשירותים ובמקלחת 9. במטבח יהיה קיר ולא ניתן לעשות שום חלון 1 14. האם ניתן במצב כזה לדרוש לבטל את התמא.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום רב, מדובר במקבץ שטח משותף של 4 בניינים , הקבלן מציע תמ"א 38 2 הריסה ובניה. הבניין יעלה מ 4 קומות ל 9 קומות אני לא מעוניין בפרויקט ( מבוגר מאוד , נכות עם מוגבלויות וחולה) ויש כמה מסרבים נוספים הגובלים ב 80% ולטענת הנציגות יש להם רוב של מעל 80% בהיבט הכמותי וקצת מעל 80% בהביט שטחים ציבוריים. יש שם 8 חנויות והם הכניסו אותם לתחשיב של מספור כמו דירות וגם שטח ציבורי כל חנות ומה שמוצמד אליה . 1) הקבלן עשה תרגיל ואומר שלא צריך תב"ע חדשה ולכן לדבריו לא מדובר בפינוי בינוי שלו יש הטבות לאנשים מבוגרים מעל 75 שנה ומוגבלים. האם נכון ואפשרי מבחינתו ? 2) האם החנויות יכולות להיספר כמו דירה ואז לבצע חישוב של 80% , כנ"ל לגבי שטח ציבורי של החנויות. 3) שאלה חשובה ביותר : דירות הגג עשוי מו"מ ישיר עם נציגות משלהם ומקבלים תמורה עודפת לטענתי ( מלבד ממד ומרפסת שמש וחניה כמו כולם , הם מקבלים גם תוספת בניה של 24 מ"ר ואבזור מלא לדירות אלו יש כעת היתר בניה, חלק מהם בנויות חלקית פחות מ 24 מר חלק בנוי 24 מלא וחלק לא בנוי בכלל כעת וגם יקבלו מבנה של 24 מ"ר בגג האם זה תקין ? אני צודק לטענתי יש כאן חוסר שוויות בהיבט הכמותי בתמורה , כתוצאה מכך גם הקבלן נאלץ שלא לשפר את ההצעה בתמורה בתוך הדירות. הוא טוען שלא נשאר מספיק מרווח לשפר את התמורה הכללית במיוחד במטבח. (אני בספק כי הוא מקבל יותר מפי 2 דירות חדשות ועוד כולם דירות קטנות שם הרווח גדול יותר וזה בעיר יוקרתית מאוד בארץ). בשנים האחרונות שדרגתי את כל הבית במאות אלפי שקלים כך שיתאים לי אישית ולגודל המשפחה, מטבח מאובזר ומשוקע , מקלחונים גדולים ונגישים, חדרי רחצה נגישים, ריצוף כללי איטלקי והכל חדש. היום אין לי כסף נוסף להוסיף בבניה חדשה. לטענתי - נתן תמורה עודפת לדירות הגג כתוצאה מכך מכך הדיירים ובמיוחד אני נצטרך להוסיף מעל 100-150 אלף שח על שדרוג הדירה וההתאמה לצרכים האישיים כי יש לי גם מוגבלויות גופניות. ( נכות) א) האם אני יכול לטעון שיש כאן חוסר שוויוניות בתמורה הכמותית ב) האם לאור גילי ומצבי הרפואי וגם נכות מוכר ביטוח לאומי אני יכול לדרוש מהקבלן שיתאים את הדירה למצבי. ( למרות שזה לא פינוי בינוי) תודה רבה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום רב, היזם מבקש שהדיירים יחתמו על שטר משכנתא של כ70 מיליון שקל על פניו הבקשה נשמעת לי הזויה האם זה מקובל? האם זאת הדרך שלו לקחת כסף מהבנק ובמקרה שהוא פושט רגל הדיירים נשארים בחובות?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש