לפני מספר ימים נדחו בבג"צ עתירות שהגישו השלטון המקומי, 20 רשויות מקומיות ואיגוד אדריכלי הנוף נגד התיקון האחרון לתמ"א 38 המסדיר את אופן חישוב זכויות הבנייה במקרים של הריסה ובנייה מחדש. מה טענו העותרים ומה פסק בג"צ?
ב-1975 אושר בישראל תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה וכל המבנים שנבנו מאז מחויבים לעמוד בו. כדי להגביר את הבטיחות גם במבנים הישנים אישרה הממשלה ב-2005 תכנית מתאר ארצית (תמ"א) לחיזוק מבנים אלה (תמ"א 38).
התמ"א מעניקה תמריצים כלכליים ותכנוניים במטרה לעודד יזמים ליישם אותה והיא מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התכנית כפופה לאישור הוועדות המקומיות אך אלה אינן יכולות לסרב אלא מ"טעמים מיוחדים" ואינן יכולות להביא בחשבון שיקולים תכנוניים רגילים.
במהלך השנים אישרה הממשלה ארבעה תיקונים לתמ"א 38. התיקון השלישי, המשמעותי ביותר, התקבל ב-2012 ובמסגרתו ניתן תמריץ ליישם את התכנית דרך הריסה ובנייה מחדש של המבנים הישנים (להבדיל מחיזוק המבנה הקיים).
תיקון זה יצר חוסר הבנה בוועדות המקומיות בקשר לפרשנות המונח "קומה טיפוסית" במסגרת תוספות הבנייה הניתנות במסלול הבנייה מחדש. השאלה שהתעוררה הייתה האם יש לחשב את שטח הקומה בהתאם לקומה הקיימת בפועל או בהתאם לשטח הקומה שניתן יהיה לבנות לפי התכנית המפורטת לכשייבנה המבנה מחדש.
תיקון 3/א
כדי לפתור את חוסר הבהירות החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לערוך תיקון נוסף – תיקון 3/א. התיקון, שהתקבל בנובמבר 2016, הבהיר את אופן חישוב השטח המירבי המותר לבנייה וקבע שתוספת הזכויות לפי התמ"א תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת בתוספת ממ"ד ו-13 מ"ר לכל יחידת דיור בקומה. עוד נקבע מה מספר הקומות הנוספות שהוועדה המקומית יכולה לאשר בהתאם לגובה הבניין המקורי: עבור בניין בן קומה אחת – תוספת של 1.5 קומות; עבור בניין בן 2 קומות – תוספת של 2.5 קומות; עבור בניין בן 3 קומות – תוספת של 3 קומות; עבור בניין בן 4 קומות – תוספת של 3.5 קומות.
העתירות
לאחר קבלת התיקון החדש השלטון המקומי ו-20 רשויות מקומיות הגישו עתירה נגדו לבג"צ. עתירה נוספת הוגשה מטעם איגוד אדריכלי הנוף. שלושת שופטי בג"צ, דוד מינץ, יצחק עמית ונעם סולברג, דחו את העתירות ובכך אפשרו לתיקון המשמעותי כל כך לצאת לפועל.
השופט מינץ, שכתב את פסק הדין, התייחס בצורה מובנית לטענות שהועלו בעתירות ודחה אותן אחת לאחת. מה היו הטענות העיקריות של העותרים וכיצד התייחס אליהן בג"צ?
1. טענה כללית נגד תמ"א 38
העותרים טענו לא רק נגד הזכויות המוענקות בתיקון החדש אלא גם נגד הזכויות שניתנו בתיקונים הקודמים שנעשו בתמ"א 38.
בג"צ דחה טענה וקבע שרוב השינויים בתמ"א נעשו בשנים 2010-2012 ו"שתיקת" העותרים עד היום מהווה הסכמה. השופט מינץ הבהיר שהטענה מועלית בשיהוי ניכר והתיקונים שהתקבלו בעבר מהווים "מעשה עשוי". לדבריו, התערבות מאוחרת בשלב זה תפגע פגיעה משמעותית ב"עקרון ההסתמכות".
השופט הוסיף שבית המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון והוא יתערב רק במקרים בהם נפל פגם בהחלטה תכנונית וקיימת עילה להתערבות במעשה מנהלי כגון: חוסר תום לב, ניגוד עניינים, חריגה מסמכות או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות.
2. טענה לפגיעה בזכות החוקתית לשוויון על רקע סוציו-אקונומי
העותרים טענו שמכיוון שביצוע תמ"א בפריפריה אינו כלכלי ותוכניות תמ"א מבוצעות בעיקר במרכז נפגעת הזכות לשוויון שכן נהנים ממנה רק בעלי דירות באזורי ביקוש.
בג"צ קבע שאף אם קיימת פגיעה בשוויון, היא לתכלית ראויה ביותר של חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ולכן היא עומדת בפסקת ההגבלה שבחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
3. טענה נגד חוקיות הפטור מהיטל השבחה
העותרים העלו מספר טענות נגד הפטור מהיטל השבחה שמקבלים מבצעי פרויקטים של תמ"א 38. הטענה העיקרית הייתה שהפטור מטיל נטל כלכלי על הרשות המקומית ללא שקיים מקור למימונו.
בג"צ הבהיר שהפטור נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולא בתמ"א ומאחר שמדובר בחקיקה ראשית אין בסיס להתערבות.
4. חיזוק מבנים או התחדשות עירונית?
העותרים טענו שהתבלבלו היוצרות ותמ"א 38 שמטרתה המקורית הייתה חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה הפכה לאחר התיקונים השונים לתוכנית להתחדשות עירונית שבמסגרתה נהרסים מבנים ונבנים מחדש ללא התחשבות בתכנית המתאר המקומית.
בג"צ קבע בהקשר זה שתכלית התמ"א כפולה ובמשך השנים נוספה למטרה המקורית של חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה תכלית נוספת של התחדשות עירונית. תכלית חדשה זו כבר נוספה בתיקונים הקודמים ואינה חידוש של התיקון הנוכחי ולכן גם כאן מודבר ב"מעשה עשוי" שאין הצדקה לשנותו.
5. חוסר סמכות
העותרים טענו שתכנית להוספת קומה או לשינוי קווי בניין היא תכנית "מיקרו" המחייבת התעמקות בפרטים תכנוניים וכלל אינה מתאימה להיות מוסדרת בתכנית מתאר ארצית. לשיטתן, הסוגיות המוסדרות בתיקון החדש נמצאות בסמכות הוועדות המחוזיות והמקומיות ולא בסמכות המועצה הארצית.
בג"צ הבהיר שאמנם קיים מדרג של תכניות: תכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית ותכנית מתאר מפורטת. עם זאת, יש אפשרות שתכנית מתאר ארצית תהיה תכנית מפורטת. בהתאם, תמ"א 38 היא תכנית מתאר מפורטת המשנה את נפח הבניה ואת משטר הבנייה על פי תכניות תקפות וניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה.
בסופו של דבר בג"צ דחה את העתירות נגד התיקון החשוב ובכך "הכשיר" אותו ואפשר לו לצאת לדרך.
* עו"ד-רו"ח יוסף שקד הוא יזם העוסק במיזמי תכנון, בנייה, עסקאות נדל"ן ותמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין