אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תחום >> עשרת הדיברות להשקעה בחו"ל בנכסים ריאליים - היבטים פרקטיים

עשרת הדיברות להשקעה בחו"ל בנכסים ריאליים - היבטים פרקטיים

מאת: ישראל שמעוני, עו"ד | תאריך פרסום : 14/07/2004 12:00:00 | גרסת הדפסה

עשרת הדיברות להשקעה בחו"ל בנכסים ריאליים - היבטים פרקטיים

ישראל שמעוני, עו"ד

בשנים האחרונות גדל מאוד מספרם של הישראלים שמשקיעים בנכסי נדל"ן מעבר לים, ובמיוחד במזרח אירופה. טרם ועובר לביצוע העסקה ולבדיקתה הפיננסית, יש לשקול בזהירות את רמת הסיכון ומידת הכדאיות של הפרויקט. המחבר מפרט נתונים שראוי להביאם בחשבון, ומתעכב במיוחד על דרכי המימון ועל אופן הפניה למערכת הבנקאית

 
 

בשנים האחרונות גדל מאוד מספרם של הישראלים שמשקיעים בנכסי נדל"ן מעבר לים, ובמיוחד במזרח אירופה. טרם ועובר לביצוע העסקה ולבדיקתה הפיננסית, יש לשקול בזהירות את רמת הסיכון ומידת הכדאיות של הפרויקט. המחבר מפרט נתונים שראוי להביאם בחשבון, ומתעכב במיוחד על דרכי המימון ועל אופן הפניה למערכת הבנקאית.

לאחרונה מתגברת נהירת הישראלים הרוכשים נדל"ן בחו"ל, במזרח ומערב אירופה, בארה"ב ובקנדה. אין ספק כי נושא השקעות בנכסי נדל"ן בחו"ל הנו אחד מנושאי ההשקעה האטרקטיביים, והחל להיות מקובל גם אצל משקיעים פרטיים ויחידים. מה מביא יחידים או חברות להשקיע בנדל"ן בחו"ל? מה השתנה במסגרת השיקולים להשקעה? האם שיקול המפתח הוא בדרך כלל להשיא את התשואה תוך פיזור סיכונים, או שמא כפי שלאחרונה נשמעים גם שיקולים של הכנת בסיס למגורים בחו"ל? מהם השלבים אותם יש לבחון עת שוקלים אפשרות להשקעה בנדל"ן בחו"ל?

1. הצדדים לעסקה

ככל עסקת נדל"ן, גם בשוק המקומי, זהותם של הצדדים לעסקה חשובה ולא פעם אף משפיעה היא, אם במישרין ואם בעקיפין, על כדאיות העסקה. השאלה המשפטית שעולה היא האם הגוף איתו מתקשרים הוא חברת נדל"ן עצמאית תושבת מדינה זרה, או שמא גוף מייצג בארץ של החברה הזרה.

בכל מקרה בכדי לבחון את הצד איתו מתקשרים מומלץ לענות על מספר שאלות בסיסיות: פרטי החברה איתה מתקשרים (אם חברה מייצגת גם את פרטי הסכם הייצוג בין חברה זו לחברה הזרה המיוצגת על ידה), פרטי בעלי מניותיה, משך פעילות החברה בתחום ובאזור האמורים, בעלות על פרוייקטים בחו"ל, מה מחויבות החברה (או נציגיה) כלפי המשקיע, מה ניסיון החברה באזור, פרטים על לקוחות אחרים בארץ ובחו"ל שעשו איתם עסקאות דומות, מיהו הגורם בר התביעה בעסקה, מהי עמלת המשקיע/ היזם בעסקה ומי זכאי לה ובכלל מחויבות ביחס לתשלומים עתידיים וכיוב'. כמובן, שניתן להוסיף על רשימה זו עוד מספר נקודות אולם כל שברצוננו להדגיש את חשיבות ההכרות עם הצד שכנגד טרם ועובר להתקשרויות מחייבות ארוכות טווח על כל הכרוך בכך.

בדיקת הנכס ומצבו הקנייני נראית בדיקה שגרתית שיש לבצעה לפני כל הליך השקעה בנדל"ן מקומי או בחו"ל. עם זאת, ראינו לנכון להדגיש את חשיבותה דווקא לאור העובדה שנתקלנו במספר מקרים שהמשקיע דילג משום מה על בדיקה זו, תוך הסתמכות, ופעמים רבות שלא בצדק, על אותו צד שהביא את העסקה.

בדרך כלל כוללים במסגרת בדיקה זו את השאלות הבאות: מי בעלי הנכס – בעלות פרטית או אחרת? מידת התאמת הנכס לייעודו; מצבו המשפטי של הנכס ברישומי הרשות המוסמכת (אם יש כזו) ובכלל האם יש זכויות מגבילות כלשהן על זכות הבעלות על הנכס לרבות זכויות מן היושר, עיקולים, שעבוד לטובת צד ג' , המחאת זכויות; תחזוקת הנכס השוטפת; גילו של הנכס; האם ניתן להעביר את הנכס לצד שלישי ו/או בהורשה ו/או בכל דרך אחרת, ללא תניות? ללא עלויות נוספות? האם יש מגבלה ביחס למועד ואפשרות מכירת הנכס? מהי פרוצדורת העברת הנכס על שם המשקיע בעת הרכישה, וכמה זמן היא אורכת?

בשולי דברים אחרונים אלו נציין כי לתשובות לשאלות הנ"ל יש השלכות במישורים נוספים שהזכרנו לעיל ושנזכיר בהמשך רשימתנו ויש להתחשב בהן כחלק מהמכלול הכולל של ההחלטות בדבר ההשקעה העומדת לדיון.

2. עלויות והוצאות הכרוכים בשלבי ההכנה ובביצוע העסקה

כמאמר הפתגם הידוע – ערנות מונעת אסון. עלויות והוצאות משמעותן כסף שיוצא מכיסו של המשקיע ובכך מקטין את כדאיות ההשקעה. ההנחה היא שיש גבול להוצאות שניתן ורצוי להוציא לצרכי ההשקעה, שלא יפגע בכדאיות ההשקעה. אלו בדרך כלל הוצאות הכרחיות שבלעדיהן לא ניתן לבצע את ההשקעה, או ליתר דיוק לא יהיה ניתן להשלים את ההשקעה בזהירות ובקפדנות הראויות.

3. בטחונות כחלק אינטגרלי מביצוע העסקה

לעניין בטחונות אשראי יש לבדוק את תאוריית הסיכונים. ללא ראיה אובייקטיבית של הסיכונים, אין לקיים דיון בנושא בטחונות כלל. למעשה, נותני האשראי אינם בטוחים בשני דברים עיקריים: האחד, במידע שיש בידיהם והשני בכוחם המקצועי לבצע ביטוח נכון של הסיכונים. שני גורמים אלה מביאים לכך שמערכת הבנקאות תדרוש בטחונות יתר בכלל, ובפרט עת אנו עוסקים בהשקעות בנכסים ריאליים במזרח אירופה.

לצרכי נוחות המעיין, להלן הביטחונות המקובלים במערכת הבנקאית במזרח אירופה:

3.1. שעבוד ספציפי של הנכס

כאשר הנכס ישלם כבטחון עד לשיעור של 50% מהערך הכולל של הנכסים, וזאת בתנאי שלנכסים אלו אין בהם התיישנות טכנולוגית מהירה, כדוגמת נכסי נדל"ן.

3.2. שעבוד חוזים

יש לשעבד את תגמולי החוזה לטובת הבנק, יש לקחת בחשבון כי הענין כרוך גם בהסכמתו של מקבל הטובין/ השוכר, למשל, להעביר בדרך מסוימת לבנק הנושה את תגמולי החוזה, כך שהשעבוד יהיה אפקטיבי.

3.3 שעבוד מניות החברה

הדרך המקובלת בבנקים במזרח אירופה היא לשעבד את כל מניות החברה ובנוסף לקבל מהחברה שעבוד שוטף על כל נכסיה. שעבוד זה נותן לבנק את הזכות לממש זכויות מתוך כל הנכסים של החברה. עם זאת, שעבוד זה טומן בחובו סיכונים לבנק המממן כמו בסיטואציה של משבר כלכלי גדול. לשם המחשה, ניקח דוגמא מתקופה בה יש שגשוג כלכלי על בסיס מחירי שוק גבוהים, בה ניתנה הלוואה בשיעור של 50% מערך הנכסים, ובתקופת שפל מחירי הנדל"ן עלולים להיכנס לקיפאון ונפילת מחירים של עשרות אחוזים, ועל ידי כך הבנקים עלולים לאבד מערך הביטחונות אחוזים רבים עד כדי ירידה מתחת לערך החוב.

4. מימון העסקה

פעמים רבות, כחלק מהצלחה של פרוייקט נדל"ן, יש לתכנן את אופן מימון העסקה והמינוף הנדרש בין השאר מאת מוסדות פיננסיים. בבואו להעריך פרוייקט מסוים, נדרש הבנק להעריך את מידת הסיכון והכדאיות של הפרוייקט, לצורך זה הבנק דורש לקבל מוקדם ככל האפשר, סקירה מפורטת של הפרוייקט אשר כוללת מספר נרחב של אספקטים כלכליים, מסחריים, משפטיים וכו'. אנו ממליצים, לאור ניסיוננו המקצועי, לתת פירוט רלוונטי ככל האפשר, ורצוי באנגלית למניעת עלויות נוספות.

5. מידע כללי ותפעולי

5.1 הפרויקט – תיאור כללי של הפרוייקט, במיוחד האם הוא פרוייקט חדש, "סטרט-אפ", שלוחה של עסק קיים, רכישה, הפרטה או מיזם משותף. יש לכלול את היסטורית הפרוייקט, מצבו הנוכחי, לוח זמנים מפורט של הפרוייקט כולל התקנת ציוד ותחילת ייצור, הסיבות לפנייתך ל EBRD ולוח זמנים מפורט להמשך מסירת המידע.

5.2 המשקיעים – הבנק שם דגש על אותו משקיע ראשי אשר אחראי על היוזמה לפרויקט או אשר הינו כגוף המרכזי ביזמות. בין אם מדובר בפרט או חברה, הבנק מצפה מהמשקיע הראשי למעורבות כבדת משקל הן בהון והן במעורבות אישית.  

כמו כן על המשקיע הראשי להוכיח את הניסיון והידע אותו הוא יכול לתרום לפרויקט, זאת ע"י פירוט הנושאים הבאים בפני הבנק:  

5.2.1 ניסיון קודם:

5.2.1.1 סקירה היסטורית קצרה של הפרט או החברה המשקיעה (כולל שת"פים קודמים עם הבנק או פרוייקטים דומים).

5.2.1.2 טפסים משפטיים הסוקרים את: ייסוד החברה, מבנה בעלי השליטה בחברה.

5.2.1.3 שמות הבנקים ולקוחות עיקריים, המוכנים לתת המלצות על החברה.

5.2.2 מצב כלכלי:

פרוט כלכלי מקיף של החברה עם דגש על מצבה הנוכחי (3 שנים אחרונות) כולל ביקורות חשבונאיות ובמקרה של משקיע פרטי, פרוט מקיף על נכסיו ואחזקותיו בכלל ואלו הקשורים לפרוייקט בפרט.

5.2.3 משקיעים נוספים:

במקרה של משקיעים נוספים, על המשקיע הראשי לספק לבנק נתונים זהים לאלו שנדרשו ממנו, על המשקיעים האחרים. כמו כן, עליו לציין איך הם נבחרו ובאלו נסיבות, תפקידם ומידת השליטה שלהם בהשקעה.

5.3 המוצר – בחלק זה יש לספק לבנק תאור מקיף של המוצר או השרות המוצע, על משקיע לתת דגש מיוחד להשוואה מול המתחרים, ולהדגיש את יתרונו היחסי ללקוח.

5.4 השוק - בחלק זה מתבקש הפונה לתאר את השוק אליו הוא מעוניין לחדור, את מצבו (בוגר, מתפתח וכו') אמינות תזרים המזומנים, סיכון השוק והטבות מימון שינתנו ללקוחות. בנוסף נדרש הפונה לתאר את היסטורית התמחור של מוצר זה, המדדים העיקריים בקביעתו ובאם מדובר בייצוא יש לציין באיזה מטבע מדובר.

5.5 ניהול - הבנק מעוניין לדעת איזה משקיעים מספקים אילו מנהלים, יחסי הגומלין בין המחלקות השונות בכלל ומנהליהן בפרט, פעולות כל מחלקה, זרימת המידע בין המחלקות והמנהלים השונים והסבר איך מתבצע תהליך הבקרה על המנהלים.

5.6 סיקור והערכת ביצועים - חלק זה נועד לספק לבנק את היכולת להעריך את יכולתם של המשקיעים לעמוד בהתחייבותם לבעלי החוב ע"ס תזרימי המזומנים העתידיים של הפרוייקט.

5.7 הבנק דורש את התחזיות הבאות בחתך שנתי ובטווח אורך החיים של הפרויקט:

  • נפח מכירות ומחיר פר מוצר, כולל הנחות ועמלות.
  • הוצאות תפעול בחתך: עבודה (מספר עובדים, משכורת ממוצעת), חומרי גלם, תחבורה, מתקנים, מכירות ומנהלה.
  • עלויות הון לתחזוקה.
  • הון עובד- יש לפרט תנאי תשלום לספק, תנאי תשלום לחברה.
  • מאזן, משנה ראשונה והלאה.
  • תזרים מזומנים ותזרים מזומנים נטו.
  • מבנה חוב וריביות (כולל תאריכי החזרים ותשלומים).
  • שיטות פחת.
  • מבנה המס על החברה.

5.8 תקנות סביבתיות

מכיוון שמטרת הבנק העולמי היא לפתח את הסביבה בה הוא משקיע, הבנק שם דגש חזק על השפעות הפרוייקט על הסביבה.

על המשקיע לספק את הנתונים הבאים:

מיקום הפרוייקט.

  • שטחים נוספים בהם יעשה שימוש במהלך הפרוייקט.
  • תאור כל התהליכים הפיסיים במהלך הפרוייקט, במיוחד בנייה.
  • הצעות למשקיע לחקר והגנה על הסביבה.
  • הצהרה של המשקיע לגבי האחריות שהוא מוכן לקחת לגבי הסביבה.
  • הצהרות ועמדות כתובות של החברה המשקיעה בנושאי הסביבה.

6. שלבי הפעולה

בכל עסקה בנדל"ן, היכן שתהיה, בין השאלות הראשונות והמקדמיות שעומדות בפני המשקיע היא מה מקור המימון של עסקה שכזו? הקושי מתחזק עת עוסקים במימון של פרוייקט נדל"ן במזרח אירופה. להלן נעמוד על כמה אפשרויות, שחלקן לעיתים לא ידוע למשקיע הפרטי ודיינו שהבאנו את הסוגיה למודעות המעיין.

6.1 כלי מימון

  • הלוואות – הבנק מספק הלוואות מותאמות לכל פרוייקט ספציפי, זאת כנגד נכסי הלווה או ע"י קישור להון העצמי.
  • קרנות הון מוקדם- אלו הן קרנות אשר מספקות הון וייעוץ ניהולי לחברות מסדר גודל בינוני אשר נמצאות בשלבי הפיתוח שלהן או אשר הופרטו כחלק מתהליך של הפרטה המונית.
  • בטוחות – הבנק מספק בטוחות במטרה לעזור למשקיע למצוא מקורות מימון, חלוקת הסיכון ע"י הבנק נעה מחלקית ועד למלאה.
  • מימון דרך מתווכים – לבנק מספר כלים בעזרתם הוא מממן פרוייקטים דרך או בשיתוף מוסדות אחרים כגון: קווי אשראי לבנקים ומדינות, השתתפות בקרנות הון סיכון וכו'.

6.2 תנאים ודרישות

הבנק עובד על בסיס מסחרי ולכן במדיניות התמחור שלו הוא מנסה להעריך נכונה את מידת הסיכון הכרוכה בכל פרוייקט.

  • שערים- שערי הריבית נקבעים ביחס לריבית ה LIBOR בתוספת מרווח. הריבית היא קבועה או משתנה ומותר השימוש בכלים לניהול סיכונים, בהינתן שהשוק מספק כאלו.
  • תנאים- שער הריבית משקף את הסיכון הכרוך במדינה ובהשקעה האמורה. תקופת ומשך ההחזרים פתוחים לדיון, התקופה המקובלת להחזר ההלוואות נעה בין 5-10 שנים, ובמקרים מסוימים (תשתיות) עד 15 שנים.
  • עמלות – בעת החתימה יגבה תשלום עבור עלויות אדמיניסטרטיביות, ובעבור הוצאות כגון: נסיעות, ייעוץ משפטי וטכני.
  • ביטוח- הביטוח הנדרש הוא ביטוח רגיל כנגד נזקי טבע או גניבות, ולא יידרש ביטוח כנגד סיכוני מטבע מקומי או נגד סיכונים פוליטיים.
  • בטוחות- הבנק דורש בטוחות בצורה של נכסי המשקיע (נדל"ן או ציוד) או כשיעבוד של הרווחים או על מניות המשקיע בחברה.

6.3 קריטריונים

הקווים הכלליים על פיהם עובד הבנק מחפשים להבטיח "אפקט מכפיל" מירבי, כלומר ההשקעות מוערכות לא רק על פי התרומה הישירה שלהן למדינה אלא גם בתרומות העקיפות כגון: תרומה לתשתיות, לתעסוקה, לפיתוח הטכנולוגי בסביבה ולכלכלה המקומית בכלל. פועל יוצא הוא העדפת הבנק של מיזמים משותפים עם חברות מקומיות. בנוסף שומר הבנק על מספר עקרונות חשובים:

  • השתתפות הבנק לא תעלה על 35% מערך הפרוייקט.
  • המימון החיצוני לא יעלה על שני שליש מערך הפרוייקט (יש לתת את הדעת כי מעורבותו של הבנק בפרוייקט תקל בודאי על גיוס הכספים).
  • בד"כ נידרש מימון של גורם נוסף (בעיקר של גורם מקצועי כאשר הפרוייקט מערב טכנולוגיות חדישות).
  • הון המשקיעים (לפחות שליש מערך הפרוייקט) יכול לבוא בצורת ציוד.
  • על המשקיע להציג ניסיון עסקי מוכח בתחום בו עוסק הפרוייקט.
  • במידה וההלוואה היא ב"מטבע קשה" על הפרוייקט להוכיח יכולת להפיק תשואות ב"מטבע קשה" או יכולת לספוג תנודות במטבע מקומי.
  • נדרשת תשומת לב מיוחדת למודעות לסביבה ולאקולוגיה.
  • קיים איסור על שימוש בהשקעה לצרכים ספקולטיביים.

6.4 שלבי הפניה לבנק  

השאלה הכי פרקטית, בתת סעיף זה היא כיצד נעשית הפניה לבנק במידה והסוגיה מעניינת ו/או רוצים לבדוק אפשרות מימון פרוייקט נדל"ן כולו ו/או חלקו באמצעות הבנק או על ידי אחת מחברות הבת שלו. להלן כמה צעדים שנלקטו מהפרקטיקה של כותבי רשימה זו:

6.4.1. זיהוי - הפניה הראשונית לבנק צריכה להיות למחלקת בירורי פרויקטים בלונדון, או למשרדי הבנק בארץ הפעילות המיועדת. הבנק יספק עזרה והערכה ראשונית באם הפרויקט האמור זכאי לעזרת הבנק, ובאם התשובה חיובית, הבנק ימנה איש קשר אשר מולו יעבוד היזם בשלבים הבאים.

6.4.2. פניה ראשונית – בשלב זה המשקיע יידרש להציג מידע מפורט בנוגע לפרוייקט כפי שיפורט מאוחר יותר.

6.4.3. ועדת הפעילות של הבנק - המשקיע ואיש הקשר בבנק יסכימו על מבנה כללי של הפרויקט בשלב מוקדם, ומבנה זה יועבר לאישור וועדת הפעילות של הבנק.

6.4.4. ניסוח מסמך עקרונות - לאחר אישור הוועדה, המשקיע ואיש הקשר ינסחו מסמך עקרונות מפורט יותר אשר ישמש כבסיס לחוזה הרשמי, בנוסף הבנק יבקש מידע מפורט מאוד בנוסח רשמי למילוי ע"י עורכי הדין של החברה המשקיעה.לאחר אישור סופי של ועדת הפעילות יועבר הפרוייקט לאישור מועצת המנהלים של הבנק.

6.4.5. הערות -

  • הבנק מאפשר בתנאים מסוימים השתתפות מצדו בעלות של העבודה המחקרית והאדמיניסטרטיבית המקדימה לפרויקט.
  • הבנק ממליץ להיעזר בשירותיהם של יועצים מקצועיים כגון: עו"ד, רואי חשבון וכו', בשלב הכנת ההצעה יעריך הבנק במיוחד שימוש במקורות מימון של יועצים שהשתתפו בהערכת הפרוייקט.
  • הבנק שם דגש חזק על נושאים סביבתיים, ויש לקבל ממנו הנחיות עוד בשלב מוקדם של הפרוייקט לגבי המחקר הנדרש בנושא.
  • הבנק לא יפלה בין חברות, ודורש מהמשקיע לנהוג בצורה זהה.

7. שיקולי מיסוי מקומי ובינלאומי

לאחרונה בוצע תיקון משמעותי לפקודת מס הכנסה המבוסס על המלצות הועדה לרפורמה במס. חלק מהשינויים שיחולו על פי תיקון זה הם : המעבר מהשיטה הטריטואלית לשיטה הפרסונאלית, על מיסוי הכנסות תושבי ישראל בחו"ל, מיסוי רווחי הון בבורסה, מיסוי הריבית בשוק ההון וכיוב'. הבהרות נוספות בתיקון הם ביחס למקור ההכנסה: מקום הכנסה מעסק הינו המקום שבו מתקיימת הפעילות העסקית, מקום הכנסה ממשלח יד או מעבודה הינו מקום ביצוע השירות או ביצוע העבודה ; מקום הכנסה מריבית הינו מקום מושב משלם הריבית; מקום הכנסה מדמי שכירות הינו מקום השימוש בנכס; מקום הכנסה מתמלוגים הינו מקום מושב המשלם ומקום הכנסה מדיבידנד הינו מקום מושב החברה משלמת הדיבידנד. כמו כן נקבעו כללי מקור להכנסות נוספות ונקבעו חזקות שאינן ניתנות לסתירה שבהתקיימותן יראו את ההכנסות כהכנסות שהופקו בישראל. לאור המציאות הכלכלית החדשה שנוצרה והפיכת העולם ל"כפר גלובלי" והסרת המחסומים על התנועה החופשית של הון , סחורות ואנשים, נדרשת התאמה של חקיקת המס בישראל לעידן החדש.

עניין זה הוא נושא לרשימה בפני עצמה והוא תלוי במדינת ההשקעה כמו גם זהות המשקיע ואין אנו מתיימרים ברשימה זו לעסוק בכך. אולם בכדי להשלים את התמונה נציין כי סוגיית המס בעלת חשיבות מכרעת ברב המקרים ביחס לביצוע ההשקעה.

תחת שיקולים אלו אנו כוללים שאלות כמו: הדיווח הנדרש לרשויות המס; האם חל מס מקומי ו/או זר ואיזה; אילו הוצאות מוכרות לצרכי מס; מהו שיעור הפחת המוכר לצרכי מס; האם ישנה אמנה למניעת כפל מס ומה הדרך להקלה על מסי כפל; אילו מסים כרוכים הן בישראל והן במדינת ההשקעה ביחס למכירת הנכס.

8. התשואה – מהי ודרך חישובה

התיאוריה המימונית גורסת, כי חישוב כדאיות בפרוייקט עבור משקיע, צריך להיעשות לפי ערך נוכחי של תוחלת תזרימי מזומנים של כל ההוצאות וההכנסות הצפויות מהפרוייקט. על כל משקיע להוון את תזרים המזומנים לפי שיעור התשואה אותה הוא דורש.

8.1 שיעור תשואה פנימי (שת"פ)

הכלל הבסיסי במודל בחינת כדאיות ההשקעה הוא שההשקעה כדאית כל עוד שיעור התשואה הפנימי (שת"פ) גבוה משיעור התשואה של השקעה אלטרנטיבית (עלות ההון). באופן זה מבין שתי השקעות עדיפה ההשקעה לה שת"פ גבוה יותר. שעור התשואה הפנימי של הפרוייקט בוחן מהו שער הריבית המרבי בו הפרויקט כדאי בהנחה שבתחילת הפרוייקט מתבצעות השקעות נטו, כאשר שער הריבית גבוה מן השת"פ. מכאן הכלל: ההשקעה כדאית כל עוד השת"פ גבוה משיעור התשואה של ההשקעה האלטרנטיבית, כלומר עלות ההון.

8.2 ערך נוכחי נקי (ענ"נ)

השיטה החשובה יותר בבחינת כדאיות השקעות. שיטה זו בוחנת את "תזרים המזומנים המהוון" של הפרוייקט. השיטה מהוונת את תזרים המזומנים בשיעור "מחיר ההון", כלומר בשיעור התשואה האלטרנטיבית של ההון. כאשר לעתים קרובות שיעור התשואה האלטרנטיבית של ההון הוא שער הריבית. שיטת הערך הנוכחי הנקי (ענ"נ) מהוונת את כל התקבולים וכל התשלומים הקשורים בפרוייקט לתקופת זמן אחידה (ערך נוכחי).

כפי שהזכרנו גם במבוא לרשימה זו, חשיבות של התשואה תמיד קיימת, הן במקרה בו זה המניע מאחורי ביצוע ההשקעה על ידי המשקיע והן במקרה והתשואה היא המניע העקיף לביצוע ההשקעה בעוד ובמרכז ההחלטה יש מניעים אחרים. המידע והבדיקות ביחס לתשואה הוא לב ליבה של ההחלטה בשאלה האם ההשקעה כדאית אם לאו. ההנחה, שלה אנו מקוים יהיה שותף המעיין ברשימתנו זו, היא שעסקת נדל"ן ללא תשואה בצידה אינה עסקה כדאית.

9. תזרים מזומנים

עריכת תקציב בקרה וביצוע התאמות בין יעדים ובין המציאות, יאפשר להביא את העסק להשגת המטרות שהמשקיע קבע לעצמו, בכפוף לאילוצי התקציב. בנוסף, בל נפחית מחשיבותה של תחזית רווח והפסד ועריכת תזרים המזומנים, בהיותן הבסיס למאמצי התכנון הנכונים, בכדי להגיע לנקודת האיזון של ההשקעה בכל פרוייקט ופרוייקט.

עם זאת, קשה לקבוע כללים אחידים לצרכי ניתוח פלח של תזרים מזומנים. העניין נובע מאופיו של תזרים המזומנים, שהנו שונה מענף לענף ומעסק לעסק. תזרים המזומנים תלוי במידה רבה בשלבי ההתפתחות של העסק, לאור ועל רקע ההון העצמי של המשקיע.

שיטת הערך הנוכחי של תזרים המזומנים הצפויים בעתיד, אף משמשת כשיטה הנפוצה ביותר להערכת שווי חברה, וזאת בעיקר עת המשקיע מעוניין למכור את אחזקותיו. השקעתו. מספר נתונים נדרשים על פי השיטה האמורה בכדי להעריך את שווי החברה:

9.1 אמדן רמת הסיכון של ההשקעה ולתת ביטוי לסיכון בהערכת השווי של החברה;

9.2 תחזיות של רווח הצפויות בשנים הבאות, תחזיות הרווחים לפיהן יהיה ניתן לתאר את תזרימי המזומנים העתידיים, דהיינו, הכנסות והוצאות במזומן;

9.3 קביעת מחיר ההון לפיו נחשב את הערך הנוכחי של התזרים המזומנים הצפויים בעתיד, בממוצע משוקלל של מקורות המימון השונים;

בשולי דברים אחרונים אלו נציין, כי ישנן חברות שנקלעו לקשיי נזילות והצליחו להיחלץ מהמשבר רק לאחר שנקטו בצעדים נמרצים לשיפור הנזילות שלהן על ידי הכנסת הון חדש והקטנת המלאי. העניין חמור שבעתיים במדינות מזרח אירופה במידה ולא הכינו מבעוד מועד מקורות מימון המספיקים למימוש פעולות ההשקעה של החברה.

10. סיכום

כפי שסקרנו בתמצית ברשימתנו זו ניכר כי, בשנים האחרונות עם הליברליזציה בפיקוח על המט"ח ומגמת הגלובליזציה בכלכלה העולמית, גדל מאוד מספרם של הישראלים שמשקיעים ועושים עסקים מעבר לים.

כפי שראינו לעיל, ככל עסקה בין שני צדדים, זהותם של הצדדים לעסקה חשובה ולא פעם אף משפיעה היא, אם במישרין ואם בעקיפין, על כדאיות העסקה. השאלה המשפטית שעולה היא האם הגוף איתו מתקשרים הוא חברת נדל"ן עצמאית תושבת מדינה זרה, או שמא גוף מייצג בארץ של החברה הזרה. ברשימתנו עמדנו על מספר שאלות בסיסיות שיש לענות עליהן עת ועובר לביצוע ההשקעה בחו"ל.

כפי שמצאנו לנכון להדגיש, מרכזה של עסקת נדל"ן שמבוצעת ביחס למקרקעין, הוא האזור בו תתבצע העסקה. טרם ועובר לביצוע העסקה ובדיקתה הפיננסית מן הראוי לקחת בחשבון מספר נתונים, בין השאר: פוטנציאל עליית ערך הנכס; השקעות על ידי תושבים מקומיים; אפיון האזור; תוכניות לעתיד ביחס לפיתוח לאזור; עידוד השקעות חוץ וכיוב'.

בדיקת הנכס ומצבו הקנייני גם היא בדיקה חשובה, הן מבחינה משפטית והן מבחינה קניינית, שיש לבצעה לפני כל הליך השקעה בנדל"ן מקומי או בחו"ל. 

עוד עניין שנסקר בתמצית ברשימתנו הוא עלויות והוצאות הכרוכים בהכנת העסקה ובביצועה. משמעותן של אלו הוא, כסף שיוצא מכיסו של המשקיע ובכך מקטין את כדאיות ההשקעה. ההנחה היא שיש גבול להוצאות שניתן ורצוי להוציא לצרכי ההשקעה, שלא יפגע בכדאיות ההשקעה.

מספר פעמים חזרנו והדגשנו כי, כחלק מהצלחה של פרוייקט נדל"ן, יש לתכנן את אופן מימון העסקה והמינוף הנדרש בין השאר מאת מוסדות פיננסיים. בבואו להעריך פרוייקט מסוים, נדרש הבנק להעריך את מידת הסיכון והכדאיות של הפרוייקט, לצורך זה הבנק דורש לקבל מוקדם ככל האפשר, סקירה מפורטת של הפרוייקט אשר כוללת מספר נרחב של אספקטים כלכליים, מסחריים, משפטיים וכו'. הרחבנו לעיל על דרכי המימון השונות והדרך להשגתן.

בכדי להשלים את התמונה ציינו כי סוגיית המס בעלת חשיבות מכרעת ברב המקרים ביחס לביצוע ההשקעה. לאחרונה בוצע תיקון משמעותי לפקודת מס הכנסה המבוסס על המלצות הועדה לרפורמה במס. חלק מהשינויים שיחולו על פי תיקון זה הם : המעבר מהשיטה הטריטואלית לשיטה הפרסונאלית על מיסוי הכנסות תושבי ישראל בחו"ל,

כפי שהזכרנו גם במבוא לרשימה זו, חשיבות של התשואה תמיד קיימת, הן במקרה בו זה המניע מאחורי ביצוע ההשקעה על ידי המשקיע והן במקרה והתשואה היא המניע העקיף לביצוע ההשקעה בעוד ובמרכז ההחלטה יש מניעים אחרים. המידע והבדיקות ביחס לתשואה הוא לב ליבה של ההחלטה בשאלה האם ההשקעה כדאית אם לאו. ההנחה, שלה אנו מקוים יהיה שותף המעיין ברשימתנו זו, היא שעסקת נדל"ן ללא תשואה בצידה אינה עסקה כדאית.

אין לנו ספק כי המעיין ברשימתנו יכול למצוא את עצמו נותר עם שאלות רבות יותר מאשר היו לו טרם ועובר לקריאת רשימתנו זו. מה גם אין לראות ברשימתנו זו יותר מאשר בגדר המלצת חכם בעל ניסיון ובודאי אינה בגדר חוות דעת או דעה מחייבת, כמאמר הפתגם: אין חכם כבעל ניסיון. דיינו כי חלק מהמלצתנו ברשימה זו תאומץ, ובכך נבוא על שכרנו


* המחבר הינו סגן יו"ר לשכת עו"ד בישראל, בעל תואר שני במנהל עסקים MBA, בעל ניסיון של כ-30 שנה בהשקעות בנכסים ריאליים וביזמות פרויקטים בינלאומיים.

** כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.


המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





חיפוש עורך דין לפי עיר :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ