אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תחום >> כשל בחקיקת המס תורם לשפל במכירת דירות ולרשלנות מקצועית

כשל בחקיקת המס תורם לשפל במכירת דירות ולרשלנות מקצועית

מאת: עו"ד שי עינת , רו"ח* | תאריך פרסום : 04/03/2012 12:00:00 | גרסת הדפסה

מבוא

לאחרונה התבשרנו, כי באוקטובר נרשמה התקררות נוספת בשוק הנדל"ן וכי קיימת ירידה בולטת בכמות עסקאות הנדל"ן דגש על דירות מגורים וזאת על פי דוחות שפרסם משרד האוצר, אשר סוקרים את פעילות המשק. הדבר כמובן תמוה לאור העובדה, כי בחודשים האחרונים נוספה הוראה ממריצה בחוק מס שבח אשר בשילוב עם החוק הקיים מאפשרת למכור 3 (!) דירות מגורים בפטור ממס שבח. (ראה: הוראת שעה לשנים 2011 ו- 2012 במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה), התשע"א-2011, (להלן: "הוראת השעה"))

מהן הוראות החוק?

כיום, ניתן למכור דירת מגורים בשני מסלולי פטור עיקריים. המסלול הראשון הינו במסגרת פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין כאשר כאן הפטור הידוע הינו מכירת דירה אחת לארבע שנים או במקרה של דירה יחידה – אחת לשנה וחצי. המסלול השני, הינו במסגרת הוראת שעה מיוחדת אשר הינה בתוקף מ1.1.2011 עד ל- 31.12.12 (אלא אם יחליטו להאריכה) (ניתנה ביום 24.2.2011). הוראת השעה מאפשרת למכור שתי דירות מגורים בפטור ממס בכפוף למספר תנאים. תנאי מהותי בהוראה קובע, כי שווי כל דירה לא יעלה על 2.2 מליון ₪. מכאן ניתן ללמוד, כי שילוב שני המסלולים מאפשר מכירת 3 דירות מגורים עד לתום שנת המס 2012.

אולם, חקיקת המס החדשה, אשר באה לעודד מכירת דירות מגורים עד לתום שנת המס 2012, טומנת בחובה כשל אשר מונע את ניצולה מבעלי מספר דירות מגורים מביני עניין. במה דברים אמורים? בהתאם לחקיקת המס החדשה (תיקון מס' 71 לחוק מס שבח מאוגוסט 2011), החל מינואר 2013, משפחות להן מספר דירות מגורים יוכלו למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת לשמונה שנים (!) במקום אחת לארבע שנים, כשמנין שמונה השנים יחל מיום מכירת הדירה האחרונה בפטור. אין הבדל באם מדובר בפטור לפי הוראות החוק או לפי הוראת השעה החדשה.

מקרה להמחשה

אטול מקרה אחד מיני רבים להמחשת העניין. משפחה בעלת מספר דירות מגורים החליטה בחודש מרץ 2011 למכור דירת מגורים שהחזיקה להשקעה ברמת גן. המשפחה ביקשה את הפטור במסגרת הוראת השעה וכמובן קבלה אותו. למשפחה גם בית מגורים יקר ערך בסביון. עתה התברר למשפחה, כי באם ידחו את מכירת בית המגורים בסביון לאחר 1.1.2013 לא יוכלו לקבל פטור ממס שבח במכירת הבית אלא רק בחלוף 8 שנים מיום מכירת הדירה ברמת רמת גן!

המשפחה באה בטרוניה כנגד עורך דין אשר ערך את העסקה עבורה ברמת גן, וטענה כי לו יידע אותה כי מכירת הדירה במסגרת הוראת השעה תגביל אותה במכירות לאחר 1.1.2013, כל שכן לתקופה כה ארוכה (8 שנים!), ספק אם היו מבצעים את מכירת הדירה ברמת גן.

הפתרון המוצע

לטעמי, על רשות המסים לצאת (ובהקדם!) בהוראה מנהלית מקלה, לפיה כל עוד לא יחלפו ארבע שנים (זוהי תקופת ההתיישנות בחוק מיסוי מקרקעין) מיום מכירת דירה במסגרת הוראת השעה, יוכל המוכר לשוב ולהמיר את הפטור שניתן ממס שבח בחיוב במס. זאת, על מנת לאפשר מכירת דירה יוקרתית יותר בפטור ממס שבח מבלי להמתין 8 שנים. הוראה מקלה זו, נדרשת בהקדם שכן עינינו הרואות (נוכח הנתונים שהוצגו בפתח רשומה זו), כי ככל שהציבור למד על הכשל הקיים כיום בחקיקת המס, הוא נמנע ממכירת דירות קטנות ובינוניות שברשותו, זאת על מנת לשמר את הזכות לקבלת פטור לדירה היקרה יותר בבוא העת. אין לי כל ספק, כי התנהגות רציונאלית זו של הציבור תורמת, מחד לשפל במכירת הדירות, ומאידך חושפת את עורכי הדין לתביעות רשלנות מקצועית.


* עו"ד ורו"ח שי עינת עובד לשעבר במס הכנסה ובמס שבח, בעלים של משרד עורכי דין המתמחה במסים. מחבר הספר "מיסוי דירות מגורים – פרקטיקה והלכה" מהדורת 2012 אשר יראה אור בקרוב ומנהל אקדמי של ביה"ס לפרקטיקה משפטית.

** המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





חיפוש עורך דין לפי עיר :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות
שחיקת עיקרון אי קבילות חומרי ביקורת פנים בבית משפט
השופט ד"ר מנחם (מריו) קליין, מתוך: אתר הרשות השופטת

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ