רבים מרוכשי הדירות באזור המרכז מגלים אחרי קבלת המפתחות כי הקבלן אמנם סיפק להם חניה כפי שהתחייב אך היא דורשת מהם תמרונים בלתי אפשריים. איך מתמודדים עם התופעה?
מצוקת החניה בערי המרכז הולכת וגוברת. התופעה מורגשת בעוצמה חריפה יותר באזורי התחדשות עירונית שבהם בניינים גבוהים מחליפים את הבנייה הנמוכה.
מה שקורה בפועל בפרויקטים אלה הוא שלמרבית הדירות מוקצית רק חניה אחת אך מנגד כמות הדיירים באותו בניין מוכפלת ואף משולשת. זאת, כשלמספר לא מבוטל של דיירים יש יותר מרכב אחד, מה שכמובן מגדיל את כמות החניות הנדרשות בסביבת הבניין המחודש.
הוועדות לתכנון ובניה מכירות בבעיה זו ובשנים האחרונות מתנות את מתן ההיתרים לבניה החדשה בהתייחסות של היזם לנושא החנייה בבניין. על פי רוב, בתכנית המוגשת לקבלת היתר מציין היזם באופן כללי כי החניה תיבנה על פי התקן שיהיה תקף בעת הוצאת היתר הבניה.
ומה קורה בסיום הפרויקט? האם בניה ״על פי התקן״ משמעותה חניה פרקטית לדייר? מסתבר שלא בהכרח.
תכנון חניונים
המקור החוקי לבדיקת תקינותן של חניות הן ההנחיות לתכנון חניונים שמנפיק משרד התחבורה. מטרת ההנחיות היא לאפשר גישה נוחה ובטוחה של כלל המכוניות הפרטיות הסטנדרטיות הנמצאות בשימוש הציבור אל תוך תאי החניה שבחניונים.
בהנחיות נקבעו מידות למרכיבים השונים של החניונים. המידות נקבעו לפי שלוש "רמות שירות" שהחניון מספק, החל מרמת שירות גבוהה (רמת שירות 1) המצריכה בדרך כלל תמרון אחד בלבד לצורך כניסה לחניה ועד לרמת שירות הנמוכה (רמת שירות 3) המצריכה מספר תמרונים עד לחניה המיוחלת. כל זאת, בהנחה שככל שמצוקת החניה גדולה יותר כך יסכימו הנהגים להשלים עם חניון נוח פחות.
בעירית תל אביב למשל, נקבע כי תכנון החניונים בעיר יהיה על פי רמות שירות 1-2. במקרים מיוחדים רשאי מהנדס העיר או מי מטעמו לאשר תכנון ברמת שירות 3 וזאת בכפוף לפירוט מלא של האלמנטים בחניון וסביבתו וקבלת הסבר מפורט ומנומק מיועץ תנועה לסיבות ולאילוצים שהביאו לתכנון ברמת שירות זו.
״ככה זה בתל אביב״
לאחרונה מגיעים לבתי המשפט יותר ויותר סכסוכים סביב נושא השימוש בחניה, בנייתה ועמידתה בתקן. כך למשל, דיירים שרכשו דירות בפרויקט "פינוי בינוי" בתל אביב תבעו את הקבלן בטענה שהחניה שסופקה להם אינה תקנית מאחר שרק רכב קטן יכול לחנות בה, וגם זאת לאחר מספר רב מידי של תמרונים. הקבלן השיב להגנתו כי החניה נבנתה לפי התקן, גם אם היא לא נוחה, או במילים אחרות – "ככה זה בתל אביב".
באילו מצבים עשוי בית המשפט לראות בקבלן כמי שסיפק מוצר פגום או נחות ובכך הפר את התחייבותו כלפי הדיירים? איפה עובר הגבול בין חניה ״לא נוחה״ לבין חניה ״בלתי שמישה״?
כדי לענות על שאלה זו יש לבחון את התקן שתלוי במספר משתנים, ובין היתר, במדיניות ועדת התכנון והבנייה של כל עיר. כך למשל, בהינתן כי עירית תל אביב מכריזה שאינה מאשרת בנית חניה ברמת שירות 3 אלא באישור מיוחד, עיון בהיתר הבניה שהוצא לבניין והתייחסותו לתקן החניה יעלה ככל הנראה שהקבלן נדרש לספק חניה ברמת שירות 1-2. כאשר היתר הבניה כולל תקן חניה ברמות הגבוהות אך החניה בפועל של הדיירים קשה ומסובכת, ייתכן שניתן לבסס טענה של מוצר פגום והפרת הסכם מצד הקבלן.
מה מבטיחים לכם?
על רקע בעיות אלה מומלץ כבר במסגרת המשא ומתן לרכישת דירה או לחתימת הסכם התחדשות עירונית להתעמק בעניין החניה. חשוב לבדוק מה מבטיח הקבלן והאם הוא מתחייב שהחניה תהיה שמישה. עוד יש לבדוק מה מציג הקבלן בתשריט החניה שמצורף להסכם הרכישה. כדאי לרדת לעומקם של הבטחות ומצגים גם בנושא זה, שכן, ככל שיתברר שהקבלן לא עמד בהבטחתו, ניתן יהיה לטעון להפרת הסכם מצידו.
אם לאחר כל אלה, נתקלתם בחניה "בלתי שמישה", כדאי לפנות לאיש מקצוע כמו מהנדס בתחום התנועה שיחווה דעתו האם החניה אכן אינה תקנית והאם ניתן בכלל לתקן המעוות. כאשר הבניין בנוי כבר, ייתכן מאוד שתיקון המצב יהיה כרוך בהשקעת כספית רבה מבחינת הקבלן או שיהיה בלתי אפשרי מבחינה פיסית.
על פי ממצאים תכנוניים הנדסיים מומלץ להיוועץ משפטית בנוגע להמשך הטיפול בבעיה. אם יש פתרון שנראה אפשרי מבחינה תכנונית, ניתן בהחלט לדרוש או לתבוע מהקבלן לבצע אותו במקביל לתשלום פיצוי שייקבע על ידי מומחה בהתאם לנסיבות.
* עורכת דין שרית לנגה כהן עוסקת בדיני תכנון ובניה
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין