עריכת התמחרות חדשה לאור שיהוי גדול בביצוע המכר

לפנינו ערעור על החלטת בית הדין האזורי מתאריך כ' סיון תשע"ה (7.6.2015) שלפיה, ההתמחרות שנעשתה בעבר והובילה לתוצאה שהמשיב ירכוש את חלקה של המערערת בדירה המשותפת בשווי של 900,000 ₪ בעינה עומדת, ועל הכונס להמשיך בהליך מימוש התמחרות זו בשווי הנ"ל.

עילת הערעור המרכזית היא שמאחר ועבר זמן רב מקביעת השווי הנ"ל, כשהמשיב לא העביר למערערת את התמורה המגיעה לה (415,000 ₪, לאחר קיזוז בסך 35,000 ₪ עבור תשלום חלקה במשכנתא), לכן לטענתה ההתמחרות בטילה מאחר ומחירי הדירות עלו מאז במאות אלפי שקלים, ויש לערוך התמחרות מחודשת בהתאם למחיר הדירה העדכנית.

המערערת מוסיפה לערער ולטעון כנגד החלטת בית הדין האזורי, שכבר בהתמחרות הראשונה, היה מגיע לה סך נוסף של 100,000 ₪ שווי ההשבחה בדירה שבצעה לבדה ומכספה הפרטי, שלא בא לידי ביטוי בתמורה המגיעה לה, ולכן היא עומדת על זה, שגם בהתמחרות המעודכנת (אם ערעורה יתקבל) יתווסף לחלקה הסך הנ"ל. לטענתה, שאין סיבה שהמשיב יחלוק עמה את מה שהיא עצמה השביחה.

עוד מוסיפה המערערת לטעון שאין צורך בהפעלתו של כונס חיצוני, בניגוד להחלטת בית הדין האזורי, וב"כ הצדדים יוכלו לבצע את העברת הזכויות לזוכה בכפוף להבטחת קבלת התמורה על ידי הצד השני.

זוהי תמצית הערעור.

לאחר שמיעת דברי הצדדים ולאחר העיון בחומר שבתיק ובסיכומי הצדדים בית הדין הגיע למסקנה, שיש לקבל את הערעור באופן חלקי, וכלהלן:

• ההתמחרות הישנה מבוטלת בזאת, ועל הצדדים לערוך התמחרות חדשה שתתבסס על מחיר הדירה העדכני, ובכפוף לאחוזי הוויתור שהאישה וויתרה בהתמחרות הראשונה, כך שאם הבעל יזכה בהתמחרות, האישה תקבל מחצית מה-82% מהערך העדכני, ובהתאם להצהרתה בפני בית הדין הגדול בדיון מיום ט"ו באלול התשע"ו (18.09.2016).
• בית הדין דוחה את בקשת המערערת שעל בית הדין הגדול לקבוע שיש להוסיף על חלקה את שווי ההשבחה שלטענתה נעשתה על ידה בלבד.
• בית הדין דוחה את בקשת המערערת לבטל את מינוי כונס החיצוני עו"ד שמשון הלר. הכונס ימשיך בהליך בהתאם להתמחרות המחודשת, ובהתאם להנחיות בית הדין האזורי שבכללם יהיה גם גובה שכרו. שכר טרחו יושת על שני הצדדים בשווה.

נימוקים

להלן נימוקי פסק הדין, כשהדגש הוא על החלק של קבלת הערעור הנוגע להתמחרות הישנה.

א.      פירוק השיתוף

שתי עובדות העולות מהחומר שבתיק (ואינם מוכחשות) הם אלה שמובילות למסקנה שיש לקבל את הערעור בנוגע להתמחרות הישנה.

האחת – המשיב לא העביר את התמורה המוסכמת לידי המערערת (או לידי הכונס בנאמנות) עד לסמוך לקיומו של הערעור.

השנייה – לא נחתם עדיין חוזה המכר המסדיר את מכירת חלקה של המערערת למשיב, והעברת הזכויות במלואן על שם המשיב. בנוגע לזה, ראוי לציין, שגם אם המערערת היא זו שעיכבה את החתימה על ההסכם (ואפילו ללא עילה מוצדקת), הייתה בידי המשיב האפשרות לעקוף את הצורך בחתימתה, כמקובל, וכפי שבפועל פנה הכונס למתן הוראה כזו מבית הדין. מכל מקום, עובדה היא שבפועל לא הוסדר הסכם שכזה עד למועד קביעת הערעור.

לדעתנו, העדר אחת האפשרויות הנ"ל, העמדת התמורה לזכותה של המערערת או חתימה על הסכם המסדיר גם את התשלומים בזמן סביר, לא מאפשר את קיומה של ההתמחרות הישנה, והרי היא בטילה. זה משום שהתוצאה המתקבלת מתהליך התמחרות היא אינה מהווה פירוק השיתוף עצמו אלא רק יוצרת את האופן והתנאים לפירוק השיתוף. הפירוק שיתוף עצמו ייעשה או על ידי העברת התמורה מהזוכה לצד השני או בעריכת הסכם קנייני שיסדיר את אופן העברת התשלום. בהעדרם של אחת מהפעולות הללו פירוק השיתוף לא נעשה והצדדים עדיין שותפים בנכס, ואם נבוא לפרקו כעת בדרך של התמחרות נצטרך להתייחס לשוויו העדכני, באותה מידה שאם נבוא לפרק את השיתוף על ידי מכירת הנכס לגורם חיצוני ולחלק את התמורה, המחיר יהיה עדכני. עיקרון זה איננו תלוי כלל בשאלה מי עיכב את ביצוע הפירוק שיתוף. סוף סוף הוא לא פורק. זהו תמצית כל האמור להלן. ונרחיב קימעא בהגיונם של הדברים ובמקורותיהם.

ב.      גוד או אגוד

הסכמת הצדדים לערוך התמחרות בין הצדדים ולא למכור את הדירה המשותפת בשוק החופשי ולחלוק את התמורה, משמעה היא שרצון הצדדים הוא שפירוק השיתוף בפועל יאפשר לאחד מהצדדים להמשיך ולהחזיק בנכס כפי שהיה קודם הפירוק. אפשרות של פירוק שיתוף באופן הזה, דומה לחלוקה הקרויה בהלכה, "גוד או אגוד", כלומר, או אתה קנה את חלקי או אני אקנה את חלקך^[1]. בהלכה, אופן זה של פירוק שיתוף בנכס ש"אין בו כדי חלוקה", שלא ניתן לחלוק אותו בגופו לשני חלקים, הוא האופן המועדף, ולכן הוא קודם לאפשרות של מכירה לצד שלישי. רק אם גם הצד השני אינו יכול או אינו רוצה, תבוא האפשרות של מכירה לצד שלישי^[2]. הטעם לכך הוא כדי להימנע מהפגיעה שפירוק השיתוף יכול לגרום, לצד שהפירוק שיתוף נכפה עליו. הוא מנתק אותו בעל כורחו מהנכס המשותף שהיה עד עכשיו גם בחזקתו.