כללי:
1.השאלה שבפני שמחלוקת הינה האם יש לחייב את הנתבע לשלם דמי תיווך לתובעת, שהינה מתווכת מקרקעין, בגין מכירת דירתו שברחוב שושנה דמארי 20/26 (להלן: "הדירה").
2.ביום 19.9.19 התנהל דיון הוכחות. במעמד זה נשמעו עדויות התובעת והמתווך מטעמה מר ניר בודקוב.
מטעמו של הנתבע נשמעה עדותו שלו והתובעת ויתרה על חקירתה של אשתו (ר' עמ' 32 ש' 15 לפרוטוקול).
הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
מוסכמות:
3.אין מחלוקת בין הצדדים שביום 1.10.13 נחתמה "הזמנת שירותי תיווך לקניית ו/או השכרת נכס מקרקעין" מספר 172 (להלן: "ההסכם").
4.על פי ההסכם אמור הנתבע לשלם לתובעת דמי תיווך בסך של 1.5% בצירוף מע"מ.
טענות הצדדים:
5.לטענת הנתבע בתצהירו, למחרת מועד החתימה על ההסכם ביטל את מכירת הדירה. אציין שהתובעת מאשרת בתצהירה (ר' סע' 4) שהנתבע הודיע מסיבות אישיות שהוא אינו מעוניין למכור את הדירה. במסגרת חקירתה הנגדית מאשרת התובעת האמור (ר' עמ' 8 ש' 29 לפרוטוקול).
בשלב זה אציין שבהמשך חקירתה הנגדית התובעת הוסיפה וטענה שלא נכתב בתצהירה שהביטול נעשה למחרת מעמד החתימה על ההסכם (ר' עמ' 9 ש'1 לפרוטוקול). הלכה למעשה התובעת לא התייחסה לפרק זמן שחלף מאז החתימה ועד הביטול ובהמשך עדותה התחמקה ממתן תשובה ברורה בעניין זה.
לגופם של דברים, אין נפקא מינה אם הביטול נעשה למחרת מעמד החתימה על ההסכם או ימים ספורים לאחר מכן, שכן אין מחלוקת שניתנה הודעה על ביטול המכירה זמן קצר ביותר לאחר החתימה על ההסכם.
6.לטענת התובעת בשנת 2014 חזרה הדירה לשוק. מתווך מטעמה, מר ניר בודקוב, יצר קשר עם הנתבע. התובעת ו/או מי מטעמה הביאו לדירה 5 קונים אפשריים ובסופו של יום הדירה נמכרה לאחד מהם.
7.כבר בשלב זה אציין שהתרשמתי שאין מחלוקת בין הצדדים לכך שאכן רוכש הדירה היה אחד מהקונים האפשריים שהביאה התובעת ו/או מי מטעמה.
8.יחד עם זאת, בעדותו ובתצהירו של הנתבע חוזר וטוען הנתבע שהוא ציין באופן מפורש וברור למר ניר בודקוב, לאחר שזה פנה אליו בסוף שנת 2014 וביקש להביא קונים אפשריים לדירה, שאין בכוונתו לשלם דמי תיווך כלשהם לתובעת ו/או מי מטעמה בגין המכירה של הדירה.
9.התובעת מכחישה את טענת הנתבע לכך שאמר למתווך מטעמה שלא ישלם דמי תיווך עבור מכירת הדירה.
10.התובעת מוסיפה וטוענת שהנתבע פנה אליה וביקש לרכוש דירה אחרת במקום ואף חתם על הסכם תיווך נוסף לרכישת דירה דרכה ביום 29.12.14 שמספרו 1723. בהסכם זה התחייב לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ כדין. רכישה זו לא יצאה לפועל.
משהבהיר לה הנתבע כי אין בכוונתו לשלם פעמיים דמי תיווך, הסכימה לתשלום אחד בלבד כאמור בהסכם.
דיון והכרעה:
11.משהודיע הנתבע על העדר רצונו למכור את הדירה בסוף שנת 2013 בוטל והופסק ההסכם. רק לאחר כשנה חודש הקשר בין התובעת ו/או מי מטעמה לבין הנתבע בעקבות פרסום של הנתבע עצמו למכירת הדירה באתר "יד 2".
12.הפסקת ההתקשרות מיד לאחר החתימה על ההסכם היתה ברורה וחד משמעית לשני הצדדים.
לראיה שמיום ההודעה על הפסקת ההתקשרות וביטול מכר הדירה מיד לאחר החתימה על ההסכם ועד לסוף שנת 2014, התובעת לא ביצעה כל פעולה שקשורה למכירת הדירה.
13.משחודש הקשר בין התובעת ו/או מי מטעמה לבין הנתבע, על התובעת ו/או מי מטעמה היה ליידע את הנתבע כי תנאיו של ההסכם מיום 1.10.13 עדיין בתוקף ואף לשקול להחתימו על הסכם תיווך חדש או לקבל ממנו אישור בכתב לכך שהינו מסכים באופן ברור וחד משמעי להמשך תוקפו של ההסכם על כל תניותיו.
14.בר"ע 628/83 דליה תל אביב בע"מ נ' נתן שפירא, לח(3) 462 (1984), נקבע:
"אין בעצם הדו-שיח עם המתווך, הפונה אל פלוני בשאלה או בהצעה, כדי להעיד על כך, שבעל השיחה גמר בדעתו להתקשר עם המתווך ולראותו כמי שפועל מטעמו. אין מוטלת על המשוחח עם המתווך החובה להשמיע מיוזמתו את הסירוב לקבל שירותיו. (4) מי שמבקש לחייב את הצד השני בתשלום כספי, שנובע מקשירת יחסים חוזיים, אינו צריך לשמור כוונתו זו בסתר לבו, כאשר לפי נסיבות העניין לא ברור בעליל, אם הוא מתכוון לפעול עבור צד אחד ומטעמו או עבור שני הצדדים ומטעמם. לאור דרישת תום הלב, הקבועה בסעיף 12לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, עליו לומר זאת מפורשות...הקביעה, לפיה המתווך זכאי לדמי התיווך משני הצדדים בהעדר הסכם לסתור, היא בגדר צעד נוסף מעל ומעבר למה שנאמר בע"א 345/67 [3] הנ"ל. כל שהוער שם הוא, כי בניגוד למקובל באנגליה, הרי אצלנו כל אחד מוחזק כיודע את הנוהג, לפיו מקובל, שמתווך יזכה בשכר מצד שני הצדדים (עמ' 625מול אות השולים ה); אולם שם גם הוזכר, בנשימה אחת, כי גם באנגליה מותר לסוכן נכסי דלא ניידי לייצג את שני הצדדים, ובלבד שהוא יודיע לשניהם, שיקבל דמי תיווך משניהם. (ב) מבחינת העקרונות המשפטיים ונורמות ההתנהגות הרצויות יש להבדיל בין קיבול בהתנהגות לבין תגובה מילולית על שאלתו או על פנייתו של מתווך: הזכות לקבל שכר משני המתקשרים אין פירושה עדיין, כי ברגע שנודע ללקוח המיועד, כי מי שפונה אליו הוא מתווך, הרי כביכול עליו החובה להשמיע מיוזמתו את הסירוב לקבל שירותיו. אין ללמוד מן האמור בפסקי הדין הנ"ל, כי כל תגובה להצעה היא כביכול גם בגדר קיבול, כל עוד לא נשלל הקיבול מפורשות."
15.משבוטל ההסכם מיד לאחר חתימתו, הסתיימה גמירות הדעת שהיתה בין הצדדים.
במאזן הכוחות שבין המתווך ללקוח בכל הנוגע לתנאי ההתקשרות שבין הצדדים, ידו של המתווך על העליונה נוכח הכשרתו וניסיונו. מכוח זאת מחובתו של המתווך היתה ליידע ולהבהיר באופן מפורש ושאינו משתמע לשני פנים ללקוח שתנאי ההסכם שבוטל עדין בתוקף. האמור מקבל משנה תוקף לאור ביטולו המפורש של ההסכם ובחלוף כשנה ללא קשר בין הצדדים.
אין בתצהיריהם של התובעת ומר ניר בודקוב כל טענה שעשו כן.
16.למרות האמור לעיל, לטענת התובעת הנתבע ביקש לכרוך את המכירה ורכישה בעסקה (הכוונה ככל הנראה לעסקה אחת – ר' סע' 6 לתצהירה של התובעת). דהיינו, הנתבע נתן את הסכמתו לתשלום דמי התיווך בגין המכירה. מנגד, טענת הנתבע שאמר באופן מפורש וברור לתובעת ולמתווך מטעמה שאין בכוונתו לשלם דמי תיווך בגין מכירת הדירה.
17.הנתבע נשאל על האמור פעם אחר פעם והבהיר שלא התכוון לשלם דמי תיווך על המכירה וקנייה בעסקה אחת (ר' עמ' 36 ש' 9-10 לפרוטוקול). הנתבע חזר וציין שהתכוון לשלם עבור הקנייה בלבד ובגין המכירה שהתובעת תגבה דמי תיווך מהרוכש בלבד ( (ר' עמ' 30 ש' 7-9, עמ' 30 ש' 22, עמ' 31 ש' 33, עמ' 36 ש' 20-27, עמ' 38 ש' 24-25, עמ' 40 ש' 1-3, עמ' 40 ש' 25-31 ועמ' 41 ש' 23 לפרוטוקול).
18.הלכה היא שהמוציא מחברו עליו הראיה והנטל להוכיח את גרסתה נופל לפתחה של התובעת. התובעת לא עמדה בנטל זה.
עצם חתימה על הסכם התקשרות לקניית דירה, אין בה כדי להוסיף ולגרוע מטענות הצדדים בנוגע לתשלום דמי תיווך בגין מכירת הדירה.
19.לכל יותר עומדות בפני שתי גרסאות סותרות ושקולות ובמצב דברים זה דין טענותיה של התובעת להידחות.
20.בפני ההסכם שבוטל וטענת הנתבע שנחזתה בעיני כחד משמעית, אמינה ועקבית, שהבהיר באופן מפורש לתובעת והמתווך מטעמה שאין בכוונתו לשלם דמי תיווך עבור מכירת הדירה.
די באמור כדי להביא לדחייתה של התביעה.
21.יחד עם זאת, הנני רואה לנכון להתייחס לטענה שהתובעת היתה הגורם היעיל במכירת הדירה.
22.חשיבות חובותיו של המתווך בדרישת הכתב נדונה ונקבעה כדרישה מהותית בהתאם לחוק המקרקעין ולחוק המתווכים. מתווך המבצע את עבודתו ללא הסכמת הצד השני באופן מפורש וברור לעין ובהיעדר חוזה, אין העסקה מחייבת את הצדדים.
23.בע"א (מחוזי ת"א) 1422/08 בנימין איל, עו"ד נ' אמנון אהרונוב (פורסם בנבו, 06.05.2010) נקבע:
"הגם שטרם נפסקה הלכה מחייבת בבית המשפט העליון בעניין זה, הרי שככלל, מסתמנת באחרונה בפסיקת בתי המשפט המחוזיים, מגמה על פיה במקרים בהם לא נחתם הסכם תיווך, אין ליתן סעד מכוח חוק עשיית עושר, שכן חוק המתווכים קובע במפורש בסעיף 9(א) כי תנאי לקבלת דמי תיווך הוא כי נערך הסכם בכתב, ולפיכך מתן סעד מכוח חוק עשיית עושר, אשר בסעיף 6(א) מסייג תחולתו מקום בו קיימות הוראות חוק ספציפיות [וראה גם: ת"א (י-ם) מ-2433/03 סמקוביץ נ' רגואן (פורסם בנבו, 11.01.04)] - עלול לרוקן מתוכן את חוק המתווכים ותכליתו. ראה: ע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ (פורסם בנבו, 28.05.08); ע"א (ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון) (פורסם בנבו, 19.08.09); ת.א (י-ם) 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' נתנאל אל.אל.סי, פ"מ תשס"א (3) 75, 96; ובר"ע (י-ם) 4244/02 כץ נ' כהן (פורסם בנבו, 25.10.02), תוך הפניה לדברי פרופסור פרידמן בספרו "דיני עשיית עושר ולא במשפט" (מהדורה שניה, כרך ב', 1998), בעמוד 661:
"בהקשר זה ראוי להפנות לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996, שנכנס לתוקפו ב-1 באפריל 1997. החוק מחייב שבעיסקת תיווך מקרקעין תעשה הזמנה בכתב חתומה בידי הלקוח לביצוע פעולת התיווך (ס' 9 לחוק). קיומו של מסמך כתוב זה מהווה תנאי מן התנאים הנדרשים על מנת שהמתווך יזכה בשכרו (ס' 14 לחוק), ונראה שכוונת החוק היא למנוע מצב, שבמקרים הנכללים במסגרתו, תגרור שיחה מקרית עם מתווך טענה שנוצר חיוב בתשלום. כמו כן מבקש החוק להגן על הלקוח ולהבטיח שאכן הובהר לו (באמצעות מסמך כתוב) שיהיה עליו לשאת בשכר המתווך. תפקידו של המתווך,
--- סוף עמוד 7 ---
בהיותו איש מקצוע, לדאוג לכך שדרישה זו תקויים. אם הדבר לא נעשה, תישלל מהמתווך, במקרים הנכללים בגדר החוק, הזכות לשכר (לרבות הזכות לשכר ראוי). כמו כן נראה שתוצאה דומה תושג אם לא היה המתווך בעל רשיון ולא היה פטור מדרישת הרשיון" (הדגשות שלי - ר.ל.ש.).
יחד עם זאת, ניתן למצוא בפסיקה מקרים מיוחדים בהם העניקו בתי המשפט סעד מכוח חוק עשיית עושר, על אף שלא נערך הסכם כמתחייב בחוק המתווכים. כך למשל, ב-ת.א. (י-ם) 10089/04 שמש יעקב נ' חיטמן אברהם (פורסם בנבו, 09.01.05) (להלן: "פס"ד שמש"), עליו התבסס בית משפט קמא.
שותפה אני לדעה כי ככלל - להוציא מקרים חריגים כפי שיפורטו להלן - אין לפסוק פיצוי מכוח חוק עשיית עושר, מקום בו לא התמלאו התנאים שנקבעו במפורש בחוק המתווכים המזכים מתווך לשכר.
24.אולם, ישנה דעה נוספת שסבורה כי במקרים חריגים שבהם הצדדים פעלו בחוסר תום לב , ישנה הצדקה לאכיפת אכיפת הסכם על פי הסכמה בין הצדדים, אף ללא הסכם כתוב. (ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא, נ(1) 185 (1996).
25.בע"א 579/83 הרי זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בנין, מב(2) 278 (1988), נקבע:
"נקודת המוצא העקרונית היא, כי בהעדר "כתב" אין העיסקה תופסת. עם זאת, בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ניתן לרכך דרישה זו באמצעות עקרון תום הלב. גישה זהירה זו לא תרוקן את דרישת הכתב מכל תוכן אלא תביא לאיזון ראוי בין היסוד הצורני לבין היסוד המהותי".
26.במקרה דנן, אינני סבור כי מדובר במקרה חריג, שכן הנתבע הבהיר לתובעת באופן מפורש שאין הוא עתיד לשלם לה את חלקה בעסקת התיווך.
27.משכך פני הדברים, בהיעדר הסכמה מפורשת בנוגע להמשך תוקפו של ההסכם, היעדר ראיה על הסכמה לתשלום מצדו של הנתבע בגין מכירת הדירה ועל אף היותה של התובעת ו/או מי מטעמה הגורם היעיל במכירת הדירה, התובעת אינה זכאית לתשלום דמי תיווך.
סוף דבר:
28. לסיכומם של דברים, תביעתה של התובעת נדחית בזאת.
התובעת תישא בהוצאותיו של הנתבע בסך של 5,000 ₪.
הסכום ישולם תוך 30 ימים.
זכות ערעור תוך 45 יום לבית משפט מחוזי מרכז – לוד.
המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ו' כסלו תש"פ, 04 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.
