עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'

האם להורות כעת על פירוק השיתוף בחלקה שבבעלות הצדדים ואם כן, האם להורות על פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין או על ידי מכירת החלקה למרבה במחיר או בדרך אחרת – זו השאלה שעומדת כעת להכרעה במסגרת החלטתי זו.

רקע והליכים שנוהלו עד כה

1. עסקינן בבניין שהיה ידוע בשם "בית מרכזים". הבניין היה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב (על גבי חלקה הידועה כיום כחלקה 77 בגוש 7087) והיה רשום כבית משותף. בשנת 2003 נהרס הבניין כליל, כתוצאה משריפה. התובעות היו בזמנו בעלות של כ- 83% מהחלקים ברכוש המשותף. יתרת החלקים, בשיעור 17%, היו בבעלות כתשעים ומעלה בעלי זכויות אחרים.

    

2. לאחר שהבית המשותף נהרס, התובעות הגישו למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב, בקשה לפי סעיף 146(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), להורות על ביטול רישום הבית המשותף, מהטעם שהוא אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. חלק מהנתבעים בתיק זה, שהיו רשומים כבעלי 3.6% חלקים ברכוש המשותף, הגישו התנגדות לבקשה (להלן: "המתנגדים"). יתר בעלי הזכויות בבית לא התנגדו למבוקש.

    

3. במסגרת ההליך לפני המפקחת, הוגש תצהיר של מודד מוסמך, שאישר כי הבית נהרס כליל. על סמך תצהיר זה, שוכנעה כב' המפקחת מ' אריאלי, כי הבניין אינו מתאים עוד לרישום כבית משותף והורתה בהחלטתה מיום 2.2.08 על ביטול הרישום. המפקחת ציינה כי בעלי היחידות זכאים לפעול בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין להקמתו מחדש של בניין שנהרס; כי אין בסמכותה לדון, במסגרת הבקשה שהוגשה אליה, בטענות בדבר נזק ופיצויים המגיעים לבעלי היחידות מכוח פוליסת ביטוח שהוצאה לבית או בזכויותיהם מכוח הצמדות וזכויות אחרות שעוגנו בתקנון הבית המשותף; וכי כל בעל יחידה רשאי לפעול לאכיפת זכויותיו בערכאות המתאימות, אך אין בטענות שהעלו המתנגדים בהתנגדותם כדי לעכב את ביטול הרישום.

    

4. בהתאם לסעיף 147 לחוק המקרקעין, קבעה המפקחת כי כל אחד מבעלי היחידות בבית יירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף, אולם כחלק מצו הביטול תירשם הערה כדלקמן: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות לניהול עסקים מסוימים בבית (סעיפים 6 עד 13), הצמדות שטחים (סעיף 14) והצמדות המפורטות ברשימת ההצמדות, נספח לתקנון". המפקחת קבעה שאין בהערה זו משום קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן הצו.

    

5. הצדדים הגישו עררים הדדיים על החלטת המפקחת. המתנגדים השיגו על ביטול רישום הבית והתובעות השיגו על תוקפה של ההערה האמורה. בהחלטת הממונה על מרשם המקרקעין (עו"ד ע' קן), מיום 26.2.09, קבעה הממונה שהרציונל העומד בבסיס סעיף 146(א) לחוק המקרקעין הוא לוודא שהמרשם ישקף נכונה את מצב הנכס והזכויות בו. משאין מחלוקת שהבית המשותף נהרס ואינו ראוי עוד להיות רשום ככזה, בדין הורתה המפקחת על ביטול הרישום. הממונה דחתה את טענת המתנגדים, הנשענת על סעיף 60 לחוק המקרקעין וקבעה שהליך שיקומו של בית משותף שנהרס, מחייב החלטה של בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. תנאי זה לא התקיים ואין בסמכותה של המפקחת לברר מדוע התובעות מסרבות ליתן הסכמתן לשיקום הבית.