לפניי תביעה כספית וכן תביעה שכנגד שעילתן הפרת הסכם למכירת נכס מקרקעין שנחתם בין הצדדים ובוטל זמן קצר לאחר שנחתם.
-
עניינה של התובענה בהסכם מכר של מקרקעין הידועים כגוש 10478 חלקה 78 בקרית טבעון (להלן: "החלקה"). גודלה של החלקה כ-2,500 מ"ר. מדובר בחלקה צרה וארוכה שגובלת בצידה הצפוני ברחוב דגניות ובצידה הדרומי בחורש טבעי.
-
בעת הרלבנטית לתביעה היו הנתבעים, מר ניר גפן וחברת יסודות העמק בע"מ (להלן בהתאמה: "הנתבע" ו-"יסודות", וביחד-"הנתבעים"), בעלי זכויות בשניים מתוך שלושה מגרשים בחלקה. המגרש השלישי היה בבעלותם של רומן קרנקורס ואלה רבינוביץ'.
-
כתוצאה מצורתה הייחודית של החלקה ובהתאם לחלוקת המגרשים בין הצדדים ב"הסכם שיתוף במקרקעין והסכם לפירוק השיתוף מיום 16.10.2005", שני המגרשים של הנתבעים היו העורפיים. הגישה אל המגרש השלישי , המגרש של קרנקורס ורבינוביץ' היתה מכיוון רחוב דגניות.
-
הגישה אל המגרש של הנתבע הייתה באמצעות שביל להולכי רגל בלבד (למעט בתקופת בניה) ,אשר עובר דרך המגרש של קרנקורס ורבינוביץ' בהתאם להסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים ולבקשתם ניתן לו תוקף של פסק דין (ה"פ 18585-06-15).
-
על החלקה חלה, יחד עם חלקה 77 השכנה, תכנית בניין עיר טב/105. תוכנית זו מייעדת סלילה של דרך גישה סטטוטורית אל המגרשים העורפיים בחלקות. משיקוליה של המועצה המקומית דרך זו לא נסללה עד היום (להלן: "הדרך הסטטוטורית").
-
בזמנים שלפני החתימה על הסכם המכר עם התובע, הנתבע פנה אל המועצה המקומית בבקשה לקבל היתר בניה ובמקביל פעל לאכוף עליה את סלילת הדרך הסטטוטורית בהתאם לתב"ע. בכלל זה הגיש הנתבע עתירה מנהלית (עת"מ 7240-08-12) במסגרתה הוא ביקש להורות למועצה לסלול את הדרך האמורה. העתירה נדחתה וביום 10.6.2015 נדחה גם הערעור שהגיש ניר לבית המשפט העליון, תוך שבית המשפט מורה למועצה המקומית לשקול בתוך פרק זמן סביר לסלול את הדרך הסטטוטורית ולחלופין, לשנות את התכנית [עע"מ 9428/12].
-
לאחר מכן, ביום 15.12.15 חתמו הנתבעים והצדדים השלישיים, הבעלים של חלקה 77 השכנה , על הסכם לצורך הסדרת דרך הגישה למגרשים העורפיים. כותרת ההסכם היתה "הסכם לסלילת דרך גישה למגרשים התחתונים" (להלן: "הסכם הסלילה").
-
על פי הסכם הסלילה התחייבו הצדדים לפעול מול המועצה המקומית במרץ, במשך תקופה של 24 חודשים ממועד החתימה על ההסכם, על מנת שהיא תסלול את הדרך הסטטוטורית. בחלוף 24 חודשים וככל שהמועצה לא תסלול את הדרך האמורה, יפעלו הצדדים לסלילת דרך גישה פרטית, על חשבונם, למעבר רכב ולהולכי רגל ברוחב של 4 מ' לפחות אך מקסימום 4.5 מטר וכן להכשרת שטחי חניה. דרך הגישה תעבור מתוך חלקה 77 השכנה. לשם כך הם ימנו יועץ תחבורה ואדריכל מוסכמים. עלויות הסלילה והעלויות הנלוות יתחלקו ביניהם בהתאם למספר היחידות הפוטנציאליות שהדרך אמורה לשמש בכל חלקה. כן נקבע כי ככל שהנתבע ימצא פתרון עצמאי לגישה וחניה בשטחו ולא יזדקק לדרך הגישה, יהיה עליו להודיע על כך לצדדים השלישיים מבעוד מועד והוא יהיה פטור מלהשתתף בעלויות הסלילה.
-
ביום 10.5.2016, בחלוף כחמישה חודשים ממועד החתימה על הסכם הסלילה, נחתם בין התובע לנתבעים הסכם לרכישת המקרקעין בתמורה לסך של 1,500,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר"). התובע שילם תשלום ראשון בסך של 500,000 ₪ בתמורה לרישום הערת אזהרה על שמו. במסגרת ההתקשרות בהסכם המכר כל צד היה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו.
-
הסכם הסלילה הוצג בחוזה המכר וצורף כנספח מס' ח' להסכם המכר. כך צויין בהסכם המכרבפרק ה"הואיל" כך:
"ובשל אי סלילת כביש הגישה (שטח ההפקעה והסובה) והגבלת דרך הגישה על פני מגרש קרנקורס להולכי רגל בלבד (למעט בתקופת הבנייה שם יכול לשמש למעבר רכבים כמפורט בהסכם הפשרה להלן) נחתם בין ניר ויסודות לבין רוכשי חלקה 77 הגובלת (בן מלך ואח') הסכם המצ"ב להסכם זה כנספח "ח", אשר על פיו, בתנאים כמפורט בהסכם, תתאפשר גישה לזכויות המוכר במקרקעין דרך חלקה 77, בתנאים ובאופן הקבועים בו" [ההדגשה במקור – מ.ג'.מ.]
-
זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם, החל התובע לחשוד שמא הוטעה על ידי הנתבעים, וכי הסכם הסלילה הינו חוזה למראית עין. התובע טוען כי חששו התעורר בעקבות שיחות שניהל עם הצדדים השלישיים שהם הבעלים של החלקה השכנה אשר חתומים על הסכם הסלילה. מהשיחות הבין כי ההסכם אינו מחייב וכי מדובר למעשה בפיקציה. החשש התעורר גם בעקבות ביקור של התובע בוועדה המקומית אז התברר לו כי הוגשה תוכנית חלוקה ביחס לחלקה 77 ולא היתה כל התייחסות בתוכנית לדרך הגישה והסכם הסלילה.
-
ביום 24.6.2016 הודיע התובע במכתב ששלח בא כוחו לנתבעים על ביטול הסכם המכר בטענה לניהול משא ומתן בחוסר תום לב והפרה יסודית של הסכם המכר בידי הנתבעים.
-
בהמשך הגיש התובע תביעה להשבה של 500,000 ₪ אותם הספיק לשלם כחלק מהתמורה וכן לתשלום פיצוי מוסכם בהתאם להסכם המכר בסך של 150,000 ₪. במקביל הוגשה בקשה להטלת עיקולים ואלה ניתנו. בהמשך הוגשה בקשה לביטול העיקולים שהגישו הנתבעים.
-
במסגרת הדיון שהתקיים בבקשה לביטול עיקולים הושג הסדר בין הצדדים במסגרתו הוסכם על ביטול הסכם המכר ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמו לטובת התובע מכח ההסכם. כן הוסכם על השבת סכום התשלום הראשון ששילם התובע, תוך שכל צד שומר על טענותיו.
-
לאחר ההסדר הדיוני התובע הגיש כתב תביעה מתוקן ובו תבע את הפיצוי המוסכם בחוזה, בסך של 150,000 ₪ כאשר טענתו היא להפרה יסודית את ההסכם על ידי הנתבעים וניהול משא ומתן בחוסר תום לב והטעיה.
-
הנתבעים הגישו כתב ההגנה וכתב תביעה שכנגד ובו תבעו מהתובע פיצוי בסך של 512,464 ₪ בעילה של הפרת החוזה הפרה יסודית וביטול ההסכם שלא כדין. בכתב התביעה שכנגד תבעו הנתבעים את הפיצוי המוסכם בסך של 150,000 ₪, את ההפרש בין מחיר החוזה בהסכם המכר עם התובע לבין המחיר שהרוכש החדש קנה בו את ההחלקה, הפרש בסך של 220,000 ₪ ועוד נזקים נוספים בגין הוצאות מימון ושכ"ט עו"ד ודמי תיווך.
-
במקביל, הגישו הנתבעים הודעה לצד שלישי על סך של 150,000 ₪. ההודעה לצד שלישי הוגשה נגד הבעלים של החלקה השכנה חלקה מס' 77 עימם חתמו הנתבעים על הסכם הסלילה.
עיקר טענות התובע
-
התובע טוען כי היה ידוע לצדדים בעת ניהול המשא ומתן שקדם לחתימה על הסכם המכר כי הגישה אל המגרשים העורפיים דורשת מעבר דרך חלקות סמוכות. לדבריו, הנתבעים הבהירו לו כי עניין זה מוסדר היטב בהסכם הסלילה עם הצדדים השלישיים, וכי בהתאם להסכם זה תתאפשר בעתיד סלילת כביש גישה מהכביש הראשי אל המקרקעין דרך החלקה שלהם.
-
התובע טוען כי לא היה חותם על ההסכם אילולא סבר שנושא הגישה לחלקה מוסדר היטב ובסופו של דבר תתאפשר גישה לחלקה באמצעות רכב, בהתאם לתנאים של הסכם הסלילה.
-
לטענת התובע, לאחר החתימה על הסכם המכר נודע לו, בעקבות ביקור במשרדי הוועדה המקומית, כי הופקדה תכנית לחלוקת חלקה 77 השכנה אשר אינה כוללת התייחסות כלשהי לסלילת דרך אל המגרשים בחלקה שרכש התובע. זאת למרות שהתוכנית הוגשה לאחר שנחתם הסכם הסלילה. בנוסף, בעת שביקר התובע פעם נוספת במשרדי הוועדה המקומית, ביום 19.6.2016, הובהר לו כי אין למועצה כל כוונה לסלול את הדרך הסטטוטורית. לדבריו, פרטים אלה לא עלו בביקוריו במשרדי הוועדה המקומית עובר לחתימה על הסכם המכר וגם לא גולו לו בידי הנתבעים.
-
בשלב זה טוען התובע כי התעורר חשדו והוא החל לחשוש כי רומה. לאישוש חשדו קיים התובע מספר שיחות עם בעלי חלקה 77 השכנה (הצדדים השלישיים החתומים על הסכם הסלילה). השיחות הוקלטו והתמלילים הוגשו כראיות מטעם התובע. לטענת התובע, בשיחות אלה התברר לו כי הסכם הסלילה הינו פיקטיבי וכי הצדדים השלישיים אולצו לחתום עליו בידי הנתבעים. כן התברר לו כי הנתבעים והצדדים השלישיים מעולם לא התכוונו לפעול על פיו ולא נקטו בפועל בשום צעד לקידומו.
-
לפיכך טוען התובע כי הוא התקשר בהסכם המכר בעקבות הטעיה, אי גילוי מידע מהותי והצגת מצג שווא בידי הנתבעים במשא ומתן, שעיקרם במסירת פרטים כוזבים בנוגע לאפשרות סלילת דרך גישה אל המגרשים שנמכרו לו. התובע מדגיש כי הנתבעים הטעו ורימו אותו ומכרו לו מגרשים ללא דרך גישה מוסדרת וללא אפשרות להסדרת גישה אליהם בעתיד הנראה לעין.
-
לדבריו, הנתבעים ידעו היטב כי הסדרת גישה אל המקרקעין באמצעות כלי רכב חיונית לצורך קבלת הסכמתו של התובע, וכל רוכש פוטנציאלי אחר, לרכוש את המגרשים העורפיים.
-
התובע טוען כי הסכם הסלילה היה הסכם פיקטיבי שהנתבעים יזמו כדי ליצור מראית עין על מנת לקדם עסקה מול רוכש עתידי בעוד שבפועל הם ידעו שגם להם וגם לצדדים השלישיים אין כוונה אמיתית לפעול למימושו.
-
להוכחת טענתו לגבי הסכם הסלילה טוען התובע כי הסכם הסלילה נעדר הגיון עסקי או מסחרי, חסר פרטים מהותיים כגון חלוקה ברורה של העלויות בהן כל צד עתיד לשאת; הוא כולל סעיף איזוני שטחים תמוה ולא נעשה כל ניסיון לעגן אותו, למשל באמצעות רישום הערת אזהרה. לטענת התובע, לא סביר כלל שהצדדים השלישיים, שהינם אנשי עסקים מנוסים, היו מתחייבים בחוזה שמשאיר שאלות נכבדות אלה ללא מענה ברור. התובע מוסיף כי בעת חתימת הסכם הסלילה, אשר כולל התחייבות לאיזון שטחים, היו הצדדים השלישיים במעמד של חוכרים ולכן הייתה דרושה לצורך מימוש ההסכם הסכמה של רשות מקרקעי ישראל, בהיותה בעלת המקרקעין.
-
עוד טוען התובע כי בתקופה שלאחר חתימת הסכם הסלילה הצדדים לא פעלו לקיימו. הצדדים השלישיים אף הגדילו לעשות והגישו תשריט חלוקה שאינו כולל התייחסות לסלילת הדרך על פי ההסכם ואף הפך אותה בפועל ללא אפשרית. התובע מדגיש כי טענותיהם של הצדדים השלישיים בנוגע לפעולות בהן נקטו לכאורה לצורך קידומו של ההסכם נטענו בעלמא, מבלי שהובאו ראיות לתמיכה. כך, הגם שנטען כי הצדדים השלישיים פנו אל יועצת תחבורה, היא לא הוזמנה להעיד ולא הובא אף מסמך הנוגע להתקשרות עמה. כן לא הובאו מדידות או תכניות שנטען שהוכנו. מאידך, גם הנתבעים לא פעלו לקידום הסלילה, אלא הזדרזו ומכרו את המגרשים שלהם לתובע.
-
התובע מבקש לזקוף לחובת הנתבעים אי העדתם של עדים רלבנטיים ובהם – מר אמיר קריספין, שותפו של ניר במקרקעין אשר יזם על פי הנטען את הסכם הסלילה; עוה"ד סיגל פרטוק אשר ערכה את המשא ומתן עובר לחתימה על הסכם הסלילה והוסמכה להיות מיופת כוחם של הצדדים להסכם הסלילה בנוגע לביצועו; והמתווכת ורד לינכר שאת שירותיה שכרו הנתבעים על מנת למכור את המקרקעין.
עיקר טענות הנתבעים
-
לטענת הנתבעים, גם הם וגם הצדדים השלישיים הצהירו כי הסכם הסלילה אינו למראית עין אלא הסכם תקף ומחייב, ולא הייתה למי מהם כוונה שלא לקיים אותו. לתמיכה בטענתם הם מציינים כי הציגו את תוכנו לנציגי המועצה המקומית אשר אישרו בפני התובע, עובר לכריתת הסכם המכר, כי הסכם הסלילה מוכר להם. כמו כן, מוסיפים הנתבעים כי הסכם הסלילה מקוים הלכה למעשה בימים אלה בידי הצדדים השלישיים והקונים שבאו בנעלי התובע.
-
לטענת הנתבעים, מאחר והסכם הסלילה תקף ומחייב את הצדדים, הרי שלא הייתה כל הטעיה ולא נפלה שום טעות בהתקשרות של התובע בהסכם המכר. לכל היותר נפלה טעות בהבנתו של התובע את טענותיהם של הצדדים השלישיים בנוגע למהותו של הסכם הסלילה.
-
הנתבעים טוענים כי מאחר והנתבעים המחו לתובע את מלוא זכויותיהם על פי הסכם הסלילה, ככל שהתובע סבר שיש בדבריהם של הצדדים השלישיים משום הפרה של ההסכם או כי הם מנסים להתכחש להוראותיו, היה עליו לנקוט בהליכים נגדם לאכיפת הסכם הסלילה ולמצות את זכויותיו מולם חלף ביטול הסכם המכר. לצד זאת מדגישים הנתבעים בסיכומים כי "הן הנתבעים והן צדדי ג' הסבירו, כי הסכם הסלילה היווה למעשה מסמך עקרונות לשיתוף פעולה ולא הבטיח בשום צורה ודרך שאיזו מבין החלופות שהוצעו בהסכם הסלילה אכן תתקיים" [ההדגשה הוספה – מ.ג'.מ.] (סעיף 21 לסיכומים).
-
עוד טוענים הנתבעים כי טענתו של התובע לגבי היעדר גישה למגרשים איננה נכונה. לטענתם, לגבי המגרש העליון ניתן היתר בניה וכבר במועד הרכישה יכול היה התובע להתחיל לבנות באמצעות גישה רכובה מכיוון רחוב דגניות. מטעם זה הוסף להסכם הסלילה סעיף 8.2 אשר אפשר לנתבע להשתחרר מההסכם ולגשת אל המגרש שבבעלותו דרך המגרש של קרנקורס ורבינוביץ'. ביחס למגרש התחתון הם מציינים כי התובע הצהיר במפורש בהסכם המכירה כי ידוע לו שבשלב זה אין כל פתרון גישה אליו. כמו כן, לטענת הנתבעים התובע אישר בחקירתו הנגדית כי מלכתחילה המגרש התחתון כלל לא עניין אותו. מכאן הם מבקשים להסיק כי לא קמה לתובע זכות לבטל את הסכם המכר בשל טענה להיעדר גישה למגרשים.
-
בנוסף, טוענים הנתבעים כי אין סתירה בין תכנית החלוקה של חלקה 77 לבין הדרך המתוכננת על פי הסכם הסלילה. התכנית לפיצול חלקה 77 הוגשה בידי הצדדים השלישיים כשנתיים עובר למועד בו היו אמורים להתחיל לתכנן את סלילת הדרך המשותפת. על כן אין לזקוף זאת לחובת הנתבעים.
-
לטענת הנתבעים, יש לדחות את השמאות שצירף התובע ולפיה הוערך שווי המגרשים בסכום נמוך מהמחיר בו נמכרו לו. הנתבעים טוענים כי שאלת שווי החלקה אינה רלוונטית לטענת התובע להטעיה. מכל מקום, הם מוסיפים כי על פי שומה מכרעת ובלתי תלויה שנערכה בידי השמאי המחוזי הוערך שווי החלקה בסך הגבוה בכחצי מיליון ₪ מהסכום בו רכש התובע את המגרשים.
-
הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התובע אישר בחתימתו על הסכם המכר כי בדק את כל הנתונים שהיו דרושים לצורך גיבוש החלטתו להתקשר בהסכם, ובכלל זה שורת הסכמים קשורים ובהם גם הסכם הסלילה שכרתו הנתבעים עם הצדדים השלישיים. הצהרתו בהסכם המכר כוללת גם אישור על כך שכל הפעולות שננקטו בקשר עם הסכם הסלילה עד לחתימה על הסכם המכר היו לשביעות רצונו. על כן, לטענת הנתבעים, אין יסוד לטענתו של התובע שהוא גילה לפתע שהנתבעים לא פעלו כנדרש לקידום הסכם הסלילה וזאת בחלוף זמן קצר ממועד החתימה על הסכם המכר. לטענת הנתבעים טענתו של התובע בנוגע לאי קידום הסכם הסלילה בידי הצדדים הינה מלאכותית ונולדה לצורך ביטול הסכם המכר.
ההודעה לצדדים שלישיים
-
על פי הנטען בהודעה לצדדים שלישיים, כתוצאה מהדברים שהם אמרו לתובע הוא קיבל את הרושם המוטעה לפיו הסכם הסלילה הינו הסכם פיקטיבי ולא מחייב את הצדדים. ככל שהצדדים השלישיים הציגו מצג ממנו התובע יכול היה ללמוד שההסכם חסר תוקף או שהצדדים אינם מתכוונים לקיים אותו, יש לראות בהם כמי שהפרו את הסכם הסלילה וככל שיש בהפרה זו כדי להביא להפרה של הסכם המכר בידי הנתבעים, הרי שהצדדים השלישיים הם שגרמו להם להפר אותו כלפי התובע.
-
הנתבעים מדגישים כי מאחר וכתוצאה מהדברים שאמרו הצדדים השלישיים לתובע בנוגע להסכם הסלילה הוא הסיק כי ההסכם חסר תוקף, ונוכח סירובו של צד ג' 1 להבהיר לתובע כפי שהנתבע ביקש ממנו כי ההסכם תקף ומחייב את הצדדים, החל התובע לפקפק בתוקפו של ההסכם הסלילה וכתוצאה מכך הודיע על ביטולו של הסכם המכר. בהתאמה, הם מבקשים לקבוע כי אם תביעתו של התובע תתקבל, הם יהיו זכאים לקבל מהצדדים השלישיים שיפוי בגין מלוא הסכומים שיפסקו לו.
עיקר טענות הצדדים השלישיים
-
הצדדים השלישיים מציינים כי הינם בעלים במשותף בחלקה 77 בגוש 10478 בשטח של כ-2,509 מ"ר. המגרשים שהיו בבעלות הנתבעים, העורפיים שבחלקה נשוא התובענה, גובלים בחלקה של הצדדים השלישיים.
-
הצדדים השלישיים טוענים כי סמוך לכריתת הסכם הסלילה הם סברו שהנתבעים יפעלו יחד עמם למימושו. הם מציינים כי חתמו על ההסכם כמחווה של שכנות טובה והסכימו למעבר הדרך בשטחם ללא תמורה כספית. לכן הם הופתעו מכך שהנתבעים מכרו את המקרקעין לתובע זמן קצר לאחר שנחתם הסכם הסלילה איתם. בהקשר זה מדגישים הצדדים השלישיים כי חתמו על הסכם הסלילה במטרה לקיים אותו ולא על מנת להקל על הנתבעים למכור את המגרשים שלהם.
-
לטענת הצדדים השלישיים, בשיחות שקיימה צד ג' 4, אירית גל(להלן:"אירית") עם התובע היא התרשמה שנוצר אצלו רושם שגוי בנוגע ללוח הזמנים ליישומו של הסכם הסלילה והיא דאגה להבהיר לו את מצב הדברים לאשורו. כמו כן, היא פנתה אל עו"ד פרטוק, שייצגה את הנתבעים בעסקת המכר , משום שסברה כי היא מייצגת גם את התובע בהסכם המכר, וביקשה ממנה להבהיר לו את פני הדברים. עו"ד פרטוק השיבה לה כי התובע הינו אדם בוגר ומיוצג ואינו זקוק לייעוץ שלה.
-
הצדדים השלישיים מוסיפים כי בהסכם הסלילה נקבע שרק בחלוף 24 חודשים ממועד החתימה עליו וככל שלא יעלה בידי הצדדים להביא לסלילת הדרך הסטטוטורית בידי המועצה, הם יפעלו לסלילתה באופן פרטי. רצונו של התובע לסטות מלוח הזמנים שנקבע בהסכם ולפעול באופן מיידי לסלילת הדרך בידי הצדדים לא היה מקובל עליהם. ואולם, בניגוד לטענת התובע, עמידתם על קיומו של הסכם הסלילה כלשונו אינה מלמדת על היותו של ההסכם למראית עין בלבד.
-
הצדדים השלישיים מציינים כי אירית אמרה לתובע שהיא אינה יודעת אם הדרך המתוכננת להיסלל בידי הצדדים ישימה בפועל בשל התנאים הפיזיים בשטח, ולשם כך יש לפנות בבוא העת למתכנן תנועה (סעיף 22 לסיכומים).
-
לטענת הצדדים השלישיים הם פעלו ליישומו של הסכם הסלילה הן מול המועצה והן באמצעות פנייה ליועצת תנועה על מנת שתבחן באיזה אופן ניתן לממש את ההסכם. לטענתם, יועצת התנועה הכינה תכנית ובדקה שיישום דרך הגישה אמנם אפשרי. במקביל הם פנו אל המועצה המקומית על מנת לבדוק אם ניתן ליישם את הדרך הסטטוטורית ואף הגישו בקשה לאשר תב"ע חדשה עם הגדלת צפיפות מגורים על מנת שניתן יהיה לפזר את עלות הסלילה בין בעלי בתים רבים יותר, אולם ההצעה נדחתה בהחלטה מיום 15.2.2017.
-
כחודש לאחר שרכש התובע את המקרקעין הוא הציע למכור אותם לצדדים השלישיים ובמסגרת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים הם היו מוכנים לשלם עבורם 1,400,000 ₪ אולם המגעים בין הצדדים לא הבשילו לכדי הסכם. מעצם נכונותם של הצדדים השלישיים לרכוש את המקרקעין הם מבקשים ללמוד שלא הייתה לתובע שום סיבה להסיק באותה עת שהסכם הסלילה הינו הסכם למראית עין וכי אין בכוונתם לפתור את סוגיית הגישה אל המגרשים העורפיים.
-
לשני הצדדים (הנתבעים והצדדים השלישיים) היה אינטרס משותף בכריתת הסכם הסלילה והוא נועד לחלק ביניהם את עלויות הסלילה של הדרך והחניות שהיו עתידות לשמש את המגרשים העורפיים בשתי החלקות.
-
הצדדים השלישיים מוסיפים כי הפקדת תכנית לפיצול וחלוקה של חלקה 77 אינה מלמדת אף היא על התנערותם מהסכם הסלילה, אלא רק על התנהלות יעילה מול רשות מקרקעי ישראל מבחינה שמאית ברכישת בעלות בחלקה. שכן, הצגת מצג לפיו אין גישה למגרשים התחתונים בחלקה 77 הביאה להפחתה ניכרת בהערכת שווי המקרקעין לעומת הסכום שהיה עליהם לשלם אם היו מציגים לרמ"י באותה עת את הסכם הסלילה.
דיון והכרעה
-
השאלה שעלי להכריע בה היא מי מבין הצדדים הפר את הסכם המכר? האם התובע הוטעה על ידי הנתבעים בכל הקשור להסכם הסלילה או שמא לא היתה כל הטעיה והתובע הוא אשר הפר את הסכם המכר וביטל אותו שלא כדין.
-
אומר כבר עתה, כי לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי את הראיות שהוגשו, הגעתי למסקנה כי הדין עם התובע והוא אכן הוטעה על ידי הנתבעים בכל הקשור להסכם הסלילה וכי ביטול החוזה על ידו היה כדין. במקרה דנן, שוכנעתי כי הנתבעים נהגו בתובע שלא בתום לב והפרו את החובת הגילוי בכך שלא שיקפו בפניו ולא גילו לו את המורכבות של הסכם הסלילה והאפשרות הנמוכה של סלילת הדרך בפועל ובוודאי שלא בעתיד הנראה לעין-והכוונה לשלב השני של ביצוע ההסכם-סלילת הדרך באופן פרטי. כפועל יוצא אני מקבלת את התביעה העיקרית ודוחה את התביעה שכנגד. אשר להודעה לצד השלישי, מצאתי שיש מקום לדחות גם אותה. להלן אנמק.
-
חובתם של צדדים למשא ומתן לנהוג ביושר ובהגינות איש כלפי רעהו הינה חובה יסודית אשר מעוגנת בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - "חוק החוזים") ובפסיקה הענפה שנדרשה לו. וזו לשון הסעיף:
"(א)במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב."
-
מחובתם של צדדים למשא ומתן לנהוג בתום לב ומכוח האמון שנוצר ביניהם, נגזרת גם חובת הגילוי, כפי שציין כבוד הנשיא דאז, שמגר בע"א 5893/91 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' צבאח, פד"י מח(2) 573 (בעמ' 596):
"חובת גילוי קמה כעניין שבשיגרה בין העומדים להתקשר בחוזה אף ללא התקיימותם של יחסי אמון מיוחדים, אלא מכוח האמון שנוצר בין הצדדים למשא ומתן."
-
בד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פד"י לז(4) 673 (להלן: "ד"נ פנידר נ' קסטרו"), נפסק מפי כב' הנשיא שמגר, כי במסגרת חובת הגילוי החלה על צדדים למשא ומתן מתחייב גילוי אקטיבי ואין הם יוצאים ידי חובתם זו אך בהימנעות ממסירת מידע שקרי (עמ' 696):
"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. [...]
כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד... אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש"רשע היה יושב ושותק". [...] אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב. בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב. [...] חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12. אגב, לעתים יכול אי הגילוי אף לעלות כדי הטעיה במובן סעיף 15".
[ההדגשות הוספו – מ.ג'.מ]
-
בפרק המבוא להסכם המכר בין הצדדים צוין, בין היתר, כי הואיל:
"ובשל אי סלילת כביש הגישה (שטח ההפקעה והסובה) והגבלת דרך הגישה על פני מגרש קרנקורס להולכי רגל בלבד (למעט בתקופת הבנייה שם יכול לשמש למעבר רכבים כמפורט בהסכם הפשרה להלן) נחתם בין ניר ויסודות לבין רוכשי חלקה 77 הגובלת (בן מלך ואח') הסכם המצ"ב להסכם זה כנספח "ח", אשר על פיו, בתנאים כמפורט בהסכם, תתאפשר גישה לזכויות המוכר במקרקעין דרך חלקה 77, בתנאים ובאופן הקבועים בו" [ההדגשה במקור – מ.ג'.מ.]
-
בסעיף 2.3 להסכם המכר, תחת ההצהרות המוכר, צוין כי:
"מובהר כי בשלב זה אין כל פתרון גישה למגרש התחתון, ולפיכך לא ניתן לפצלו ו/או לממשו ככל הנראה, כמגרש בניה נפרד וכי רמ"י לא אישרה פיצול מלא אלא לשני מגרשים בלבד (קרנקורס ומגרש א') וזאת עד שתהיה הפקעה בפועל של הדרך".
-
בסעיף 3 להסכם המכר, תחת הצהרות הקונה, צוין כי הוא:
"3.1ראה את הממכר, בדק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני ובכפוף להצהרות המוכר ולבדיקותיו הוא מצא אותו מתאים למטרותיו והוא מעוניין לקנות את מלוא זכויות המוכר במקרקעין כמוגדר בהסכם זה;
3.2 כי לאור הצהרותיו כאמור לעיל ובכפוף לכלל הצהרות המוכר שלעיל הוא מוותר בזה על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כלפי המוכר בגין פגם ו/או אי התאמה בממכר;
3.3 הקונה מצהיר ומאשר במפורש כי הבין היטב משמעותם של כל ההסכמים הנלווים הנספחים להסכם זה, הבין היטב על סמך בדיקותיו הוא בכל גוף ו/או רשות רלוונטיים (לרבות רמ"י והועדה המקומית לתכנון ולבניה) את מכלול זכויות המוכר במקרקעין, וכי רכישת הזכויות בממכר כפופות להם... המוכר ממחה בזה את כל זכויותיו ע"פ הסכם השיתוף, והסכם הפשרה וכן על פי ההסכם עם בעלי הזכויות בחלקה 77 לקונה. הקונה מקבל על עצמו, בחתימתו על הסכם זה, את כל התחייבויות המוכר כלפי קרנקורס בקשר עם החזקה והשימוש בממכר"
-
עוד נקבע בהסכם המכר, בסעיף 10.2, כי "...במקרה של הפרה יסודית של החוזה יהיה הצד המפר חייב לשלם לצד הנפגע סך של 10% משווי התמורה בתור פיצויים קבועים ומוסכמים מראש..." התמורה בחוזה היתה 1,500,000 ₪ וכלן הפיצוי המוסכם לפי החוזה הוא 150,000 ₪.
-
לאחר חתימת ההסכם התובע התקשר אל אירית. התובע ביקש לשכור את שירותיה של אירית לתכנון דרך הגישה, לאור היותה מתכננת ערים במקצועה. מתמליל השיחה ניתן לראות כי אירית שיקפה לתובע את המורכבות של הסכם הסלילה ומדבריה ניתן להבין כי קיימת בעייתיות וקושי ממשי ביישום ההסכם והיא עצמה השתמשה במילה "פיקציה" לתיאור הסכם הסלילה. להלן אפנה לדברים כפי שעולה מתמליל השיחה שהוקלטה על ידי התובע [עמ'2 ש' 4-18]:
"אירית:אבל תשמע, אני חייבת להגיד לך משהו, אני גם צלצלתי במיוחד, אני לא יודעת בן כמה אתה , אבל יש לי גם כן ילדים צעירים שמתחילים את דרכם. ואמרתי במיוחד צלצלתי לסיגל, אמרתי לה 'סיגל, תעשי לי טובה אישית, אני לא מכירה את הבן אדם הזה, אני רוצה שהוא יידע, שיהיה מודע לכל הפרובלמות שיש במגרש הזה. שיידע לפני מה הוא הולך וקונה שהחוזה לכאורה מה שחתמנו עם אמיר, במידה רבה זה פיקציה'. אנחנו עשינו זאת בהתאם ללחצים שלו ובהתאם לבקשותיו. אישית אם אתה שואל אותי בתור מתכננת, לא יאשרו להיכנס מהמגרשים שלנו... לא יאפשרו נגישות למגרשים שלכם. ולכן אני גם לא יודעת אם אי פעם ייעשה את זה ומתי. ולכן אני רוצה שתדע, שי. ביקשתי ממנה, אני לא יודעת אם היא העבירה לך את המסר, היא אמרה לי 'תשמעי, הוא יודע לקרוא, הוא קורא, הוא יקרא, זהו, לא תפסידי'. אני מקווה מאוד שהעבירו לך את המסר הזה ושאתה מודע לזה, כי אני באמת לא חושבת שמישהו צעיר כמוך, כמו שאתה נשמע לי צעיר. לא יודעת אם היו לך עורכי דין טובים, ואם אתה מודע לכל הפרובלמות האלה. זהו, אני רק את שלי אמרתי, קח בחשבון, אני אומרת לך ברצינות שי, קח בחשבון שלדעתי לא תצליח לקבל נגישות מהמגרשים שלנו".
-
בהמשך אותה שיחה אירית הוסיפה [בעמ' 4 לתמלול ש' 4-14]:
"אירית:תשמע, אתה רואה שהוא גם לא נרשם בטאבו, הוא לא נרשם בזה. הוא לא הסכם נורא מחייב, כן. הוא לא נרשם, הסכמים כאלו שחותמים, רושמים אותם בטאבו, רושמים מחוייבות... אם נצליח וזה, נתחלק עם מישהו בעלויות, למה לא. אני אומרת לך הנדסית, אני במקצוע, הנדסית מאוד מאוד סקפטית, הסיכויים מאוד נמוכים. לכן אני אומרת לך, אם בין כה וכה אתה מחכה עכשיו שנתיים, אז תחכה. אבל אל תבנה על זה שזה במאה אחוז ייתן פתרון, אתה מבין?"
-
אירית התייחסה בתצהירה לשיחה זו עם התובע וציינה בסעיף 35 לתצהיר כי אכן אמרה לתובע כי "אינני יודעת אם כביש הגישה ישים, ובכל המקרה שיפועי המגרש הקשים, וכי לשם כך יש לפנות למתכנן תנועה, וכי יש תקופה בת שנתיים שנתיים לממשו, ולכן הפצרתי בתובע , כי אם הוא רוכש את חלקה 78 מתוך ציפיה כי ביום המחר יפעלו הצדדים למימוש דרך הגישה אזי עליו לדעת , כי לא זה המצב.לא מחמת שהסכם הסלילה אינו מחייב או אינו תקף או שהינו פיקטיבי אלא מחמת כך שבהתאם להוראותיו -24 החודשים בסמוך למועד חתימתו מיועדים על מנת להשקיע את מירב המאמצים לסלילת הדרך הסטטורית"
-
גם בחקירה הנגדית אירית חזרה ואמרה כי היא התרשמה כי התובע לא מבין את הוראות החוזה.(ראו עדותה של אירית בעמוד 26 לפרוטוקול מיום 20.12.19 שורות 4-9)
-
אלא שהתובע הבין היטב את הוראות החוזה והשלביות שבו ועולה בבירור כי בשיחה בין אירית לתובע הדברים של אירית לא נבעו מחוסר הבנת הנקרא של התובע וניסיונה של אירית להאיר את עיניו עקב אי הבנתו. מהשיחה עולה כי התובע פנה לאירית על מנת שתכין לו תוכנית חלוקה לחלקה שלו שרכש ובטרם עלה בכלל הנושא של הסכם הסלילה היא אמרה לו "אבל תשמע , אני חייבת להגיד לך משהו, אני גם צלצלתי במיוחד,...". עוד יש לציין כי זו היתה השיחה הראשונה של השניים כפי שעולה מתחילתה עת הציג עצמו. כך שאין ממש בטענה של אירית בחקירה הנגדית כשנשאלה על נושא זה של ידיעת התובע את הוראות ההסכם, כאשר אמרה שהיו עוד שיחות -(עמוד 31 לפרוטוקול מיום 20.12.19)
-
ביחס להבנתו של התובע את הוראות הסכם הסלילה הוא הסביר בעדותו ביחס לשלביות שבו וכי סלילת הדרך על ידי הצדדים בהתאם להסכם הסלילה תהיה רק כעבור שנתיים ממועד החתימה על הסכם הסלילה וכי ממילא לא תכנן לבנות מיד לאחר הרכישה. הנסיגה של התובע מהסכם המכר היתה לאחר שהבין כי סלילת הדרך בשלב השני של ההסכם לא תתממש:
"ש. אתה קראת את הסכם הסלילה לפני שחתמת על החוזה
ת. בוודאי
ש. התוכניות האישיות שלך היו לבנות את הבית מיד לאחר רכישת הקרקע?
ת. לא.
ש. מה תכננת?
ת. ידעתי שאני צריך אוויר, מינימום של 24 חודש פלוס עוד זמן נוסף. 24 חודש ניתנו עבור קיום הדרך הסטטוטורית על פי ההסכם. במידה ולא אז יקדמו את הסכם הסלילה הפרטי בין 78 ל- 77. לוקח זמן לתכנן את זה, יש לי אוויר, לקחתי את הזמן הזה בחשבון של מינימום של 3-4 שנים בגדול. ידעתי שייקח את הזמן שלו, זה לא עסקה למימוש למחר בבוקר
ש. איך זה מתיישב עם החיפזון לראות בעייתיות למצב לא פתיר ולרוץ ולבטל את החוזה
ת. אני ראיתי ספינה בוערת, לא צריך לחכות שהיא תתבע. אפשר לצאת קודם ולמזער נזקים"
-
כפי שמסרה לתובע בשיחה עימו, גם בתצהירה ציינה אירית כי שוחחה עם עו"ד פרטוק, מי שייצגה את הנתבעים בעיסקה עם התובע ומי שגם ערכה את הסכם הסלילה. לגבי השיחה עם עו"ד פרטוק ציינה אירית בסעיף 36 לתצהירה כך:
"הגדלתי לעשות בעניין זה וצלצלתי לעו"ד פרטוק, שיצגה את הנתבעים ואמרתי לה כי לדעתי עליה ליידע את התובע לגבי מהותו והוראותיו של הסכם הסלילה, אך היא השיבה, כי מר נדיבי אדם מבוגר היודע קרוא וכתוב, ויש לו עו"ד שמיצג אותו בעסקה. מעבר לכך לא מצאתי לעשות באותה נקודת זמן, שכן אני סבורה שאין לי זכות להתערב ביחסי התובע והנתבעים".
-
בהמשך השיחה המוקלטת בין התובע לבין אירית היא אף הסבירה לו מה הבעייתיות בהסכם הסלילה: בכך שהבדיקה שנעשתה היתה שטחית וכי רוחב הדרך שנקבעה בהסכם זה מאוד צפוף וכי לא בטוח שהוועדה המקומית תאפשר לשש יחידות דיור לשבת על צפיפות כזו. עוד היא מציינת כי אמיר (קריספין) יודע שהבדיקה שנעשתה היא שטחית (עמוד 3, 4 לתמליל השיחה) :
"אירית: תשים לב, תשים לב שיש לנו עוד שנה וחצי.
שי: כן
אירית: לבדוק אפשרות ביחד לעשות את הדבר הזה. אני רוצה שתהיה מודע לזה שי, אני באמת מתעסקת במקרקעין , זה המקצוע שלי, זה העבודה שלי, אני אני קודם כל בן אדם מאוד הגון, כן. אני חלילה לא רוצה ובגלל זה טרחתי, צלצלתי לסיגל , אמרתי לה "סיגל תקשיבי"
שי: כנראה שהיית צריכה , זאת אומרת , כנראה שהטלפון הזה היה מראש בעייתי, כי היא היה לה אנטרס לבצע את העיסקה , אין לה אינטרס אה..
אירית: אתה יכול להרים טלפון ולדבר איתה. היא אמרה לי "תשמעי יש לו עורכי דין , הוא מכיר , הוא יודע, הוא יודע לקרוא". אז היא צודקת, אני לא רוצה לקלקל לאף אחד עיסקאות, ובטח לא זה. אני פשוט רציתי לוודא. ואמיר דרך אגב יודע שהבדיקה שבוצעה פה היא בדיקה מאוד שיטחית, הרוחב, בסך הכל יש של ארבעה מטר מעבר , בין קו האפס של הבניין , זה קו גבול מגרש, מאוד בעייתי, מאוד צפוף. אני מאוד סקפטית אם בכלל נצליח לבצע אפילו בשביל עצמנו, אבל זה סיכון שלקחנו. אבל אני לא משערת שבוועדה המקומית יאפשרו לנו לשבת עם עוד שישה בתים על נגישות כזאת. בכל מקום הם עושים המון בעיות עם זה. אז קשה לי להאמין, אז אני בגלל אני אומרת אני, מרגישה צורך עז לדבר על זה, כי עובדה שטרחתי וצלצלתי להגיד את זה"
(ההדגשה לא במקור-הערה שלי : מ.ג'.מ.)
-
בנוסף, שוחח התובע עם הצד השלישי מס' 1, מר צפריר בן מלך שותפה של אירית בחלקה בנוגע לקידום סלילת הדרך (להלן: "צפריר"). התובע סיפר לצפריר כי רכש את המקרקעין בידיעה שהסכם הסלילה יתן מענה לגישה ברכב אל המגרשים העורפיים וצפריר השיב כי ההסכם נחתם בלחץ של הנתבעים וכי למרות שהוא נחתם מתוך כוונות אמיתיות של הצדדים [עמ' 3 ש' 25-27 לתמלול השיחה בין התובע לצפריר], נכון לאותה נקודת זמן אין לו משמעות מעשית [עמ' 3 ש' 1-21 לתמלול]:
"שי:כן. אז אהה..., עכשיו אני קניתי, רכשתי את המגרש מתוך הנחה שהולך להיות כזה כביש. יש הסכם, אז אמרתי...
צפריר:ההסכם הזה אין לו משמעות, ואמרתי לך את זה גם בזה.
שי:למה אין לו משמעות? אני לא מבין את זה.
צפריר:אין לו משמעות, אין לו משמעות, אין לו משמעות.
שי:מ'זתומרת אין לו משמעות?
צפריר:זה היה הסכם להנחת דעת שני הצדדים למצוא אולי פתרון בעתיד. כרגע אין לו שום משמעות. אולי גם בעתיד אין לו שום משמעות להסכם הזה. לא הסכמנו לרשום הערת אזהרה בגינו, לא הסכמנו לרשום אותו בטאבו, לחצו עלינו גם אמיר וגם ניר לחתום על ההסכם הזה, ועשינו את זה באמת מתוך רצון טוב. אין לו שום שיניים להסכם הזה, הוא לא, אהה... הוא לא, הוא נותן איזשהו קו מנחה ונותן איזשהו benefit שאנחנו בחרנו לתת להם אותו, שזה החדירה למגרש. אבל מעבר אליו? אין לו כלום".
-
גם צפריר התייחס בתצהירו לבעייתיות אשר ביישום הסכם הסלילה מבחינת המדרון של השטח והצורך "לקחת בחשבון אפשרות תמרון וכן השאלה שלא היתה לנו מענה לגביה באותה נקודת זמן-אם יהיה ניתן להכשיר מספיק מקומות חניה לכל הבתים שתוכננו במגרשים העורפיים של חלקות 77 ו- 78 " אני מפנה לסעיף 13 לתצהירו עת הסביר למה התכוון בשיחה כשאמר לתובע שלהסכם אין משמעות.
-
מהאמור לעיל עולה כי הסכם הסלילה נחתם בידי הצדדים על מנת לייצר פתרון להיעדר הגישה אל המגרשים העורפיים ולא מדובר בהסכם פיקטיבי. יחד עם זאת, באותה עת ההסכם היה עקרוני בלבד שפרטים לגבי ביצועו ואפשרות יישומו לא היו ידועים לצדדים עת חתמו עליו. גם לא ברור אם יש בהסכם כדי להביא לפתרון בכך שתיסלל דרך גישה בסופו של דבר, בטח שלא בעתיד הנראה לעין. אירית וצפריר הדגישו בפני התובע, בשיחות שקיים עמם לאחר שנחתם הסכם המכר, כי האפשרות ליישם אותו בפועל מוטלת בספק. אירית אף תיארה אותו כהסכם שהוא "פיקציה". עוד עולה כי הצדדים השלישיים לא הסכימו שהסכם הסלילה יירשם בטאבו או שתירשם הערת אזהרה בגינו.
-
חשוב להדגיש, צפריר ואירית לא התכחשו לתוכן הדברים שעולים מהתמליל של השיחות של התובע עימם. הם לא הכחישו שאמרו את הדברים לתובע. יחד עם זאת, הם הבהירו בחקירה הנגדית כי הם עומדים מאחורי ההסכם וכי ההסכם אינו פיקטיבי אלא מדובר בהסכם מורכב שמהווה למעשה הסכם עקרונות.
-
אירית הסבירה בחקירה הנגדית כי "הסכם הסלילה לא אומר יש דרך, קדימה, בואו נבצע. הסכם הסלילה מדבר על דרכים אפשריות לבדיקת נגישויות שונות לחלקה. אם על ידי דרך סטטוטורית ששני הצדדים פועלים יחד או באמצעות יצירת דרך משותפת דרך חלקה 77 כדי לייצר. הדבר הזה מורכב, לא דבר שמתרחש מחר בבוקר. יש מדרגות בתוך הסכם הסלילה" [עמ' 25 ש' 31-34 לפרוטוקול מיום 20.12.2018]. בהמשך עדותה היא הוסיפה "... אמרנו בתור רעיון בוא נייצר דרך משותפת, למה לא. מפה ועד מחר בבוקר זה לביצוע? רחוק היום" [עמ' 32 ש' 34-35] וכי "... לא דובר על ביצוע דרך דובר על הסכם עקרונות לפעילות של השותפים. אף אחד לא אמר שאין הסכם..." [בעמ' 37 ש' 22-23].
-
העובדה כי מדובר בהסכם עקרונות בלבד כפי שהצדדים השלישיים הציגו זאת לתובע עולה גם מעדות הנתבע. הוא נשאל לגבי מנגנון איזון השטחים שבהסכם הסלילה והשיב כי ההסכם אינו נותן תשובה מדויקת משום שמדובר בהסכם עקרוני:
"ש.כשאתה אומר איזוני שטחים תסביר לנו, אתה מתכוון לכך כנגד השטח הזה שיהפוך לדרך אתם תגרעו שטח אחר מחלקה 78 במסגרת האיזון?
ת.כן. אחת האופציות שעלו שתהיה חניה סמוכה לכל החלקות. אני לא יודע אם דיברנו על הדרך כי שם אנחנו בכל מקרה, לא דיברנו על הדברים המדויקים זה היה עקרוני.
ש.בשום מקום בהסכם לא כתוב מה השטח המדויק שיגרע מהחלקה שלכם לטובתם במסגרת האיזון?
ת.לא ידענו איך יראה הכביש. זה היה עקרוני..."
[ההדגשות הוספו – מ.ג'.מ.]
-
מדבריו האמורים של הנתבע עולה כי גם הוא סבר שהסכם הסלילה בעת שנחתם היה עקרוני בלבד, ולא נתן באותה עת מענה פרקטי לסלילה של דרך הגישה בידי הצדדים.
-
היתה אי וודאות שהצדדים היו מודעים אליה, כולל אמיר קריספין , לגבי רוחב הכביש שסוכם, לגבי הסיכון הקיים כי הוועדה המקומית לא תסכים לרוחב כביש כה צר עבור כל כך הרבה יחידות. למרות שהוחלפו טיוטות עובר לחתימת ההסכם, אירית הסבירה לתובע כי הבדיקה שנעשתה היתה שטחית.
-
למרות מהותו האמיתית של הסכם הסלילה , הוא הוצג לתובע על ידי הנתבעים כהסכם אשר נותן פתרון מעשי להיעדר דרך הגישה אל המגרשים שהם מכרו לו, במידה והמועצה לא תסלול את הדרך הסטטוטורית. כך נאמר בהסכם המכר בצורה מפורשת כי "תתאפשר גישה לזכויות המוכר במקרקעין דרך חלקה 77, בתנאים ובאופן הקבועים" בהסכם הסלילה. וכך גם העיד התובע "הם הציגו לי את הסכם הסלילה כניסיון לקדם כפתרון שבמידה והדרך הסטטוטורית לא תעבוד" [עמ' 14 ש' 9 לפרוטוקול מיום 19.12.2018].
-
בעדותו בפניי ציין הנתבע כי "[ש]את כל האינפורמציה כולל כל הבעייתיות שקיימת בשטחים העברתי למתווכת שתעביר לרוכשים הפוטנציאלים" [עמ' 12 ש' 26-28 לפרוטוקול מיום 20.12.2018]. אף שהנתבע טוען כי כל האינפורמציה הועברה לתובע על ידי המתווכת, הנתבעים לא זימנו את המתווכת לעדות, כך שגם טענה זו של הנתבע לא זכתה לתמיכה. לעדותה של המתווכת בנוגע למידע שהיא התבקשה לכאורה למסור לקונים הפוטנציאליים והפרטים שהיא מסרה בפועל לתובע לגבי סלילת דרך הגישה אל המקרקעין קיימת חשיבות רבה. יש לזקוף את אי הבאת העדות מטעמה לחובת הנתבעים על יסוד הכלל לפיו "מעמידים בעלי דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו" [ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני (16.12.1980)].
-
הנתבע טוען כי הפרת הסכם הסלילה על ידי הצדדים השלישיים אינה באחריותו. הטענה אין בה ממש ויש בה משום היתממות. זאת מאחר וכפי שעולה מעדותם של הצדדים השלישיים, הם לא התכחשו להסכם . אם אכן הפרו את הסכם הסלילה הדבר אכן אינו באחריות הנתבע. אך לא מדובר כאן בהפרה של הסכם הסלילה על ידי הצדדים השלישיים. מדובר כאן בשיקוף המורכבות של הסכם שסיכוייו להתממש בסלילת דרך בפועל הם נמוכים מאוד.
-
עוד יש לציין כי בגין הסכם הסלילה לא נרשמה הערת אזהרה. עובדה זו גם מחזקת את המסקנה כי מדובר בהסכם עקרונות בלבד, שאינו בר ביצוע באופן וודאי. בעניין זה אירית אמרה לתובע בשיחה עימו כי :" אתה רואה שהוא גם לא נרשם בטאבו, הוא לא נרשם בזה. הוא לא הסכם נורא מחייב". לא רק שלא נרשמה הערת אזהרה, אלא נושא זה היה דרישה במהלך המשא ומתן בין הצדדים בעת החתימה על הסכם הסלילה והנושא ירד לאור בקשה של צפריר, וזאת לפי עדותו של הנתבע:
"ש.מי ביקש מעו"ד פרטוק להוריד את הסעיף שמדבר על רישום הערת אזהרה בגין הסכם הסלילה?
ת. צפריר"
-
צפריר נשאל לגבי רישום הערת האזהרה והסביר בחקירה הנגדית כי הדבר נבע מכך שחשש שיהיו לו בעיות של מימון בנקאי. הדבר אכן עולה מתכתובת מייל של עו"ד פרטוק מיום 18.10.15. יחד עם זאת, אני לא מקבלת את נימוקי צפריר שתלה את הסירוב שלו ברישום הערת אזהרה בבנק. תשובתו בנושא זה אינה מניחה את הדעת. הוא נשאל על כך בחקירה הנגדית ותשובתו היתה סתמית ולא מפורטת. הוא ציין כי דרישתו היתה על סמך ניסיון שלו בחלקה אחרת עם הבנק שלגביה בסוף כלל לא קיבל מימון (ראו עמוד 30 לפרוטוקול מיום 29.1.2019 )
-
בנוסף, ניתן ללמוד על היות ההסכם כהסכם עקרונות בלבד ולא בוודאות שייצא אל הפועל מהעובדה כי נושא העלויות לא סוכם בין הצדדים ואין בהסכם מנגנון ברור לחלוקת העלויות. מדובר בעלויות גבוהות מאוד לפי עדותו של הנתבע (עמוד 17 לפרוטוקול מיום 20.12.18 ועלויות של מאות אלפי שקלים לפי עדותו של צפריר (עמוד 29 לפרוטוקול מיום 29.1.2019) אין בהסכם גם התיחסות לשטח שייגרע מהשטח של חלקה 77 של הצדדים השלישיים לטובת הדרך. הנתבע נשאל על נושא זה והשיב:"לא ידענו איך יראה הכביש. זה היה עקרוני".
-
עוד עולה כי במשא ומתן שקדם לחתימה על הסכם המכר הציגו הנתבעים לתובע מצגי שווא בנוגע למקרקעין ודרך הגישה, אף שמדובר היה בנושא עקרוני, שכן למגרש אין גישה באמצעות כלי רכב. הנתבעים הסתירו מהתובע את העובדה המהותית לפיה הסכם הסלילה לא בהכרח מספק פתרון מעשי לדרך גישה אל המגרש שהתובע עומד לרכוש. הם הסתירו ממנו את כל האינפורמציה והפרטים לגבי מורכבות ההסכם והקשיים ביישומו, כפי שהוסבר היטב על ידי אירית בשיחה שניהל עימה.
-
לגבי היות המידע ביחס לדרך הגישה מידע מהותי אציין את העובדה שהנושא נדון בין הצדדים כבר בשלב המשא ומתן. זאת אומר גם הנתבע בתצהירו בסעיף 10. התובע גם ציין בסעיף 8 לתצהירו כי אפשרות הגישה עם רכב לחלקה היו ידועים לצדדים במשא ומתן. הוא הדגיש כי לא היה חותם על העיסקה אלמלא סבר שנושא הגישה מוסדר היטב ובסופו של דבר תתאפשר גישה לרכב, בתנאים של הסכם הסלילה.
-
והנה , אף שידעו והבינו את חשיבות הנושא של הגישה למגרשים, הנתבעים הציגו בפני התובע את הסכם הסלילה ממנו ניתן להבין לכאורה כי בשלב השני כעבור 24 החודשים בהם לא תיסלל הדרך הסטטוטורית, קיים הסכם עם השכנים שמאפשר לסלול את הדרך באופן פרטי, ביחד עם השכנים. אלא שמצג זה רחוק מלשקף את המציאות. הנתבעים הסתירו מהתובע את מה שהוא גילה מהצדדים השלישיים, כי יישום הסכם בשלבו השני הוא קשה ולא בטוח שיצא אל הפועל. לא רק שלא מסרו לו את המידע, אלא שגם אחרי שאירית פנתה לעו"ד פרטוק ב"כ הנתבעים שתבהיר לתובע את הקושי בהסכם ובביצועו, עדיין בחרו להסתיר זאת מהתובע.
-
עו"ד פרטוק לא הובאה להעיד על ידי הנתבעים. לא לגבי שיחתה עם אירית ולא לגבי הסכם הסלילה שהיא ערכה ולא לגבי תוכנית החלוקה שהיא הגישה וחתומה על ידה , שם אין זכר להסכם הסלילה. אי הבאתה של עו"ד פרטוק פועלת לרעת הנתבעים וניתן להסיק מאי העדתה כי במידה והיתה מעידה, עדותה לא היתה מיטיבה עם הנתבעים.
-
הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), מתייחסת לשלב הטרום חוזי. אולם משעברו הצדדים לכריתת החוזה, מבלי שההפרה תוקנה, יש בה להפוך גם כדי הטעיה הקבועה בסעיף 15 לחוק, לפיו:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."
-
בנוסף, קובע גם חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") זכות לביטול הסכם מכר מחמת חוסר התאמה. סעיף 11 לחוק קובע כי:
"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –
...
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה...;
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים"
-
סעיף 16 לחוק המכר מוסיף וקובע כי "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה...". לגבי סעיף זה הביא כבוד השופט סולברג בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014) ציטוט מספרו של א' זמיר והדגיש כי:
"'חוק המכר שולל לחלטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם הייתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר'"
-
כבוד השופט סולברג מדגיש כי רק ידיעה של ממש מצד הקונה אודות אי ההתאמה תשלול ממנו את עילת התביעה בעילה זו וכי אין ברשלנות ואפילו רשלנות חמורה מצד הקונה כדי לפטור את המוכר מהאחריות לשאת בתוצאות אי הגילוי.
-
כבוד השופט ח' מלצר הוסיף בפסק הדין בעניין שיפריס, בסעיף 2, כי:
"בעימות שבין מוכר-מפר שיעדה (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה".
-
במילים אחרות, הנתבעים לא יכולים להסתתר מאחורי הדרישה לביצוע בדיקות בוועדה המקומית, אותן ביצע התובע, ואשר התשובה להן אינה מספקת בנסיבות העניין, כאשר ברור להם, כי לכל הפחות, הסכם הסלילה הינו מורכב וישנו ספק אמיתי אם יש בו מענה מעשי לסלילת דרך גישה אל המקרקעין. באופן דומה איני מייחסת כל משקל להצהרתו של התובע בסעיף 3 להסכם המכר כי בדק את הממכר ומצא אותו מתאים למטרותיו, כי הוא מוותר על כל טענה בגין פגם או אי התאמה.
-
עניין חשוב שיש בו גם ללמד על חוסר תום הלב של הנתבעים הוא העובדה כי 5 חודשים לאחר חתימת הסכם הסלילה מכרו את החלקה לתובע. הנתבע נשאל בחקירה הנגדית מדוע הזדרז למכור את זכויותיו במקרקעין לאחר שהשקיע מאמצים כה רבים לקבל היתר בניה ואף נחתם הסכם הסלילה עם הצדדים השלישיים [עמ' 21 ש' 2-14 לפרוטוקול מיום 20.12.2018]:
"ש.זה לא סוד שבמשך ארוכות נקטת בהליך במחוזי, בעליון, הליכים מול הוועדה על מנת לממש את הדרך הסטטוטורית ולא הצלחת בזה
ת.נכון
ש.ולמרות זאת לאחר אותן שנים התקדמת להליכי רישוי
ת.מצאתי דרך חלופית ברוחב ארבעה מטר שמגיעה עד למגרש שלי.
ש.הגשת בקשה להיתר בניה וקיבלת היתר בנייה ויכוחת לבנות בית מגורים
ת.נכון
ש.למה לא בנית את הבית?
ת.עוד לא הספקתי.
ש.אתה במשך שנים ארוכות מנסה לגרום לסלילה של דרך לא מצליח ויוזם הקמה של בית, מגיש בקשה להיתר בנייה מקבל היתר ואחרי שנים של עמל מקבל רגליים קרות ומחליט לא לבנות?
ת.לא הספקתי. רציתי לבנות. הייתי צריך את הכסף זו הסיבה שמכרתי. התכוונתי לבנות ניתן לראות את זה מהתכניות שהגשתי והשקעתי עשרות אלפי שקלים"
-
טענתו של הנתבע לפיה הוא מכר את זכויותיו במקרקעין לאחר המאבק הארוך שניהל נגד המועצה המקומית ולאחר שניתן לו היתר הבניה חמישה חודשים בלבד לאחר שחתם על הסכם הסלילה משום שהיה זקוק לכסף נראית תמוהה.
-
הנתבעים הבינו כי על מנת למכור את החלקה יהיה עליהם תחילה לייצר פתרון של דרך גישה באמצעות כלי רכב אותו הם יוכלו להציג לרוכשים הפוטנציאלים. עובדה זו נלמדת בראש ובראשונה ממכתבו של מר אמיר קריספין (בעליה של יסודות ושותפו של הנתבע במקרקעין) מיום 16.10.2015 (נספח ז' לתצהיר של הנתבע), שם הוא כותב במסגרת התכתבות עם ניר בנוגע להסכם הסלילה כי "הייתי מתמקד בחתימה על הסכם סלילת הדרך. כשיהיה בידינו ותהיה לגביו הערת אזהרה בטאבו – מרכיב אי הוודאות של הרוכשים ממך תהיה נמוכה משמעותית... נוציא הדמיית תלת-ממד יפה לבניין (כולל חניות) ונוציא לשיווק אצל ורד. נבקש ממנה לשווק את הנכס בשתי וורסיות: א. למצוא שתי משפחות לדו-משפחתי... ב. למצוא רוכש לכל הקרקע שישלם בעצמו את המנהל...".
-
גם אמיר קריספין שחתום על הסכם הסלילה ויזם אותו לא הובא להעיד. העתק המייל הנ"ל ששלח אמיר הוגש ביחד עם תצהירי הנתבע. המייל מלמד כי הסכם הסלילה נחתם על מנת שיוצג לקונים הפונטנציאלים כדי להנמיך את אי הוודאות של הרוכשים, זאת למרות שמדובר היה בהסכם עקרונות בלבד שאפשרות ביצועו מוטלת בספק.
-
לציין כי לפי עדותו של הנתבע קריספין הוא הגורם שקידם את הסכם הסלילה אל מול הצדדים השלישיים (ראו עמוד 21 שורות 27-28 לחקירתו הנגדית של הנתבע –פרוטוקול מיום 20.12.18).
הנתבע נשאל מדוע קריספין לא הובא להעיד והסביר כי ההתנהלות מול התובע היתה ברובה שלו ולא של קריספין וכי הוא לא חושב שצריך להביא אותו להעיד (עמוד 9 לפרוטוקול מיום 20.12.18) תשובה זו של הנתבע אין בה כדי להניח את הדעת. גם במקרה של קריספין, כמי שחתום על הסכם הסלילה ומי שקידם אותו מול הצדדים השלישיים, ובייחוד לאור דבריו של קריספין במייל לעיל, אי הבאתו להעיד פועלת לרעת הנתבעים והם נתפסים כמי שעדותו של אמיר היה בה כדי לפגום ולפגוע בטענותיהם.
-
לא למותר לציין כי על פי עדותו של התובע "היום במציאות אין כלום, יש שטח אדמה קוצני, לפני שבוע הייתי שם. לא נעשה פיתוח של שום דבר" [עמ' 24 ש' 5-6 לפרוטוקול מיום 19.12.2018]. באופן דומה, ציינו הצדדים השלישיים בסיכומים מטעמם כי גם כיום אין דרך גישה לאותם מגרשים (סעיף 4 לסיכומים). יצוין כי למרות שנטען בפניי הן בידי הנתבעים והן בידי הצדדים השלישיים כי האחרונים נערכים יחד עם הקונה שבא בנעלי התובע לסלילת דרך גישה אל המקרקעין, לא הובאה אף ראיה לתמיכה. גם אותו קונה לא הובא כלל להעיד והדבר פועל לרעת הנתבעים.
-
לסיכום, אני קובעת כי הנתבעים הטעו את התובע, נהגו בחוסר תום לב, והפרו את החוזה עימו. על כן התביעה העיקרית מתקבלת. כפועל יוצא מקביעתי, התביעה שכנגד נדחית.
הפיצוי לו זכאי התובע
-
הן התובע והן הנתבעים טענו כי הם זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 10.2 להסכם המכר ועתרו לקבלו, במלואו, כל צד בתביעה מטעמו. מדובר בסך של 150,000 ₪ המהווים 10% מהתמורה בחוזה. לא נטען בפניי בידי מי מהצדדים כי סכום זה אינו סביר בנסיבות המקרה וכי יש להפחית ממנו.
-
נקודת המוצא בנוגע לפסיקת פיצוי מוסכם היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ויאכוף תניה של פיצוי מוסכם ככתבה וכלשונה נוכח עיקרון העל של חופש החוזים. כך למשל נאמר בע"א 300/77 רוזנר בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, 686 כי "בתור כלל יש איפוא לכבד את רצון הצדדים ולתת תוקף לפיצוי כמוסכם". על כן, אינני רואה כי יש מקום במקרה זה להורות על הפחתה וקובעת כי הפיצוי בגין הפרת הסכם המכר בידי הנתבעים יעמוד על הפיצוי המוסכם בסך 150,000 ₪.
ההודעה לצד שלישי:
-
אני דוחה גם את ההודעה שהגישו הנתבעים נגד הצדדים השלישיים. כפי שקבעתי לעיל, במסגרת השיחות שקיים התובע עם הצדדים השלישיים הם שיקפו לו, לראשונה, את המורכבות שבהסכם הסלילה. בניגוד לטענת הנתבעים, הצדדים השלישיים לא התכחשו להסכם הסלילה ולא הפרו את התחייבויותיהם על פיו. צדדי ג' הסבירו לתובע, בעקבות פנייתו אליהם על מנת לקדם את סלילת דרך הגישה אל המקרקעין, כי הסכם הסלילה קובע לוח זמנים מסודר והם אינם מעוניינים לסטות ממנו. כך למשל העידה אירית [עמ' 26 ש' 4-7 לפרוטוקול מיום 20.12.2018]:
"אני התרשמתי מנדיבי שהתקשר אלי שהוא בטוח שמחר בבוקר הולכים ליישם את דרך הגישה. אמרתי לו בטלפון שהוא נשמע לי איש צעיר וחסר נסיון ואמרתי לו שההסכם הוא קשה. שצריך לפעול ולעשות ובטח שלא מחר בבוקר. שנה וחצי צריך לעבוד. התרשמתי שהוא לא מבין עד הסוף את לוחות הזמנים וההוראות שבהסכם ..."
-
שעה שקבעתי כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב ולא גילו לתובע את מלוא העובדות אודות הסכם הסלילה, מתבקשת מאליה המסקנה כי דווקא הצדדים השלישיים הם אלה שנהגו בהגינות כלפי התובע. הם גילו לתובע את מה שהסתירו ממנו הנתבעים, ומסרו לו את התמונה המלאה לגבי מורכבות ההסכם.
-
לא מצאתי בנסיבות כי יש ממש בהודעה לצד שלישי ומוטב ולא היתה מוגשת כלל. אני מסכימה עם האמור בסעיף 44 לסיכומי הצד השלישי שצייין:"הפכנו והפכנו בסיכומיו של הנתבע ולא מצאנו כל סיבה של ממש בעטיה מן הדין היה להגיש את ההודעה לצד ג'..."
-
הגשת ההודעה לצד שלישי היתה מיותרת בכל מקרה: משקבעתי כי הנתבעים לא גילו עובדות מהותיות ונהגו בחוסר תום לב, כיצד זה ניתן לחייב את הצדדים השלישיים לפצות את הנתבעים על זה שגילו את המידע החסר לתובע? מצד שני, לו הייתי דוחה את התביעה המקורית וקובעת כי לא היה בנסיבות אי גילוי מצד הנתבעים, אזי גם במקרה זה דין ההודעה לצד שלישי היה להידחות ממילא כפועל יוצא של דחית התביעה.
הטענה של הנתבעים כי נוכחתם של צדדי נדרשת לבירור המחלוקת(סעיף 76 לסיכומים) רלבנטית לנחיצותם כעדים בבירור העובדות, לא כבעלי דין ללא כל סיבה מוצדקת.
סיכום:
-
תביעת התובע מתקבלת. התביעה שכנגד שהגישו הנתבעים נדחית.
-
הנתבעים ישלמו לתובע פיצוי בסך של 150,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום
הגשת התביעה ועד היום. בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪.
-
ההודעה לצדדים שלישיים נדחית. הנתבעים ישלמו לצדדים השלישיים הוצאות ושכ"ט
עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪.
-
כל החיובים ישולמו תוך 30 יום מהיום, אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום
ועד יום התשלום בפועל.
ניתן היום, ג' כסלו תש"פ, 01 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.
