1.התובעים רכשו מהנתבעים דירת מגורים. לטענת התובעים הציגו להם הנתבעים את הדירה ככוללת חניה צמודה. לאחר שעברו להתגורר בדירה, התברר לתובעים כי לדירה אין חניה צמודה. משכך, טוענים התובעים כי הוטעו על ידי הנתבעים בכל הנוגע לקיומה של חניה; כי הנתבעים ניהלו עימם משא ומתן בחוסר תום לב והציגו בפניהם מצג שווא. עוד טוענים התובעים כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
2.ביום 1.5.2013 נכרת בין התובעים לנתבעים הסכם לרכישת דירה דו מפלסית המצויה ברחוב האלה 1 בקרית אתא, קומות 4-5 (גו"ח 10292/52, להלן: "הדירה"). ברישומי החברה המשכנת, "אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ" מוגדרת הדירה כיחידה מספר 432 C (הסכם המכר מיום 1.5.2013 צורף כנספח ב' לכתב התביעה, להלן: "הסכם המכר").
3.בהסכם המכר מתוארת הדירה כ:
"דירת פנטהאוז דו מפלסית בת 5 חדרים הנמצאת רחוב האלה 1, גבעת רם בקרית אתא, הרשומה בחברה משכנת 'אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ' ועל פי מסמכי החברה המשכנת מיום 2.2.2010 הדירה רשומה בגוש 10292 חלקה 1, 2, 4, 5, 49-51 במגרשים 2002, 2022 לפי תכנית מס' זב/76 ורשומה בספרי החברה כדירה מס' 432-C כמפורט באישור החברה המשכנת, ועל פי אישור זכויות של מינהל מקרקעי ישראל מיום 7.2.2010 הדירה רשומה כגוש 12421 חלקה 52 ברחוב האלה 1 קריית אתא."
להסכם המכר צורפו אישור החברה המשכנת ואישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל. אין חולק כי בהסכם המכר או באישור הזכויות לא צוין כי לדירה צמודה חניה.
4.עוד אין חולק כי במעמד כריתת ההסכם או עובר לו הציגו הנתבעים לתובעים טופס חיוב ארנונה הכולל תשלום עבור "חניה/מחסן" (נספח א' לכתב התביעה). לטענת התובעים, אמרו להם הנתבעים כי טופס החיוב מעיד על כך שלדירה חניה צמודה, בעוד הנתבעים טענו כי אינם יודעים מה פשר החיוב, וכך גם אמרו לתובעים.
5.ביום 31.10.2013 נמסרה החזקה בדירה לתובעים.
טענות התובעים
6.טוענים התובעים כי עת ביקרו בדירה בטרם רכישתה, כמו גם במעמד כריתת הסכם המכר, הצהירו הנתבעים כי לדירה צמודה חניה והנתבע מספר 1 (להלן: "הנתבע") אף הצביע על אותה חניה בפני התובע מספר 1 (להלן: "התובע"). עוד טוענים התובעים כי הנתבעים אמרו להם כי לא ניתן לרשום את הזכויות בחניה, שכן עד להעתקת הזכויות לפנקס המקרקעין ורישום בית משותף מדובר בשטחים משותפים בהם לא ניתן לרשום הצמדות.
7.התובעים הסכימו להסתפק במצג הנתבעים ביחס לקיומה של חניה צמודה לדירה ולא ערכו בדיקות נוספות, שכן הנתבעים הודיעו להם כי מחיר הדירה תלוי בחתימה על ההסכם באופן מידי, שאם לא כן ייאלצו הנתבעים לשלם מס רכישה בשל הדירה החדשה שרכשו שנתיים עובר למועד החתימה על הסכם המכר. במקרה כזה יעלו הנתבעים את המחיר המבוקש לדירה וימתינו לקונה שיסכים למחיר המבוקש. עוד הביאו התובעים בשיקוליהם כי הנתבעת מספר 2 (להלן: "הנתבעת") ואביה הנם עורכי דין- דבר אשר הוסיף לאמינותם.
8.לאחר שתפשו התובעים חזקה בדירה, פנתה אליהם שכנה בשם גב' רבקה כהן (להלן: "השכנה רבקה") בטענה כי הם מחנים את רכבם בחניה השייכת לה. עוד אמרה להם השכנה רבקה כי לדירתם לא צמודה כל חניה.
9.התובעים פנו לנתבעים. במהלך שיחה שהתנהלה בין התובעת 2 (להלן: "התובעת") והנתבע, והוקלטה על-ידי התובעת, חזר הנתבע על הצהרתו כי לדירה חניה צמודה וכי הדבר אף קבוע בהסכם המכר. משכך, פנו התובעים, על-ידי ב"כ, לחברה המשכנת, אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ. ביום 20.10.2014 השיבה החברה המשכנת לב"כ התובעים כי לדירה מעולם לא הוצמדה חניה (מפרט החוזה ומכתב מיום 20.10.2014 צורפו כנספח ד' לכתב התביעה). עוד מסרה נציגת החברה המשכנת כי בירור דומה נערך שנה לפני כן על-ידי הנתבעים.
10.טוענים התובעים כי לו ידעו כי לדירה אין חניה צמודה, לא היו מתקשרים עם הנתבעים בעסקה לרכישתה, בשים לב לכך שהם מחזיקים בשלושה רכבים ולכך שהרחוב בו מצויה הדירה עמוס וסובל ממצוקת חניה.
11.לטענת התובעים, הציגו בפניהם הנתבעים מצג שווא, הטעו אותם, הפרו את חובת תום הלב בה הם מצווים ואף ביצעו תרמית – כל זאת בניגוד להוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").
12.עוד טוענים התובעים כי בהתאם להוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), השאלה האם צמודה לדירה חניה אם לאו, הינה פרט מהותי אשר חובה היה על הנתבעים לגלות להם. בענייננו, לא זו בלבד שהנתבעים לא גילו לתובעים כי לדירה אין חניה צמודה, הנתבעים ביצעו הטעיה והציגו מצג שווא לפיו לדירה חניה צמודה. טוענים התובעים כי סעיף 16 לחוק המכר הוא סעיף קוגנטי, אשר לא ניתן להתנות עליו.
13.טוענים התובעים כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית (סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות")), ולפיכך הם זכאים לסעדים הקבועים בהסכם המכר ובדין. בנסיבות העניין, נוכח הוראות סעיף 10ב. להסכם המכר אשר קבע פיצויים מוסכמים בשיעור 99,000 ₪ אשר ישולמו בגין הפרה יסודית של ההסכם ובשים לב להוראות סעיף 15(ב) לחוק התרופות, זכאים התובעים לפיצויים שישקפו את ירידת ערכה של הדירה בשל היעדר חניה (84,685 ₪, בהתאם לחוות דעתו של השמאי מר רמי איטח מיום 6.8.2015, ת/2), כמו גם לפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם המכר.
14.בסיכומיהם, הוסיפו התובעים כי גרסת הנתבעים היא גרסה מתפתחת: בכתב הגנתם ובישיבת יום 20.2.2018 טענו כי לא ידעו אם לדירה צמודה חניה אם לאו, אולם בעדותם שינו גרסתם וטענו כי אמרו לתובעים כי לדירה לא צמודה חניה (סעיפים 29-30 לסיכומי התובעים והאסמכתאות שם). כן הפנו התובעים לכך שטענתם של הנתבעים כי הבטיחו לבדוק את שאלת הצמדת החניה לדירה עומדת בסתירה לגרסתם החדשה לפיה אין לדירה חניה צמודה.
15.לעניין הוכחת עילת התביעה הפנו התובעים לראיות הבאות:
א.במעמד החתימה על ההסכם ירד הנתבע עם התובע והצביע על מקום החניה שכביכול מוצמד לדירה;
ב.אי גילוי עובדות מהותיות: אי גילוי פניית הנתבעת לעיריית קריית אתא והחברה המשכנת (אנג'ל דבלופרס בע"מ) בקשר לחנייה ואי גילוי תשובת החברה המשכנת שנמסרה לנתבעים לפיה לדירה לא צמודה חניה;
ג.הצגת מסמכים מטעים, כגון שובר הארנונה;
ד.עדות עו"ד אלעד לביא, ב"כ התובעים לצורך עריכת ההסכם: "המוכרים ובא כוחם אמרו לי חד משמעית שיש חניה שנעשה בה שימוש, שמשולמת עליה ארנונה ...." (ע' 31, ש' 26-27);
ה.דיווח לרשות המיסים שמילאו הנתבעים ובו נרשם כי לדירה חניה צמודה;
ו.תמליל שיחה בין התובעת לבין הנתבע לאחר רכישת הדירה במסגרתה חזר הנתבע על טענת הנתבעים כי לדירה חניה צמודה: "יש לכם חוזה, יש לכם בחוזה, גם בחוזה רשום לכם שיש לכם חניה, רבקה יכולה לעשות עליכם שרירים" (ע' 3 לתמלול, ש' 7-8); "אין רישום לאף אחד, אין רישום לאף אחד על חניה. אין רישום, אין שרטוט, אין שרטוט של איזה חניה שייכת למי" (ע' 2 לתמלול, ש' 4-8).
16.טוענים התובעים כי ככל והתביעה תתקבל, אין לפסוק רק פיצוי אשר ישקף את ירידת הערך של הדירה בשל היעדר חניה צמודה. פיצוי זה בלבד - יעשה עמם עוול, באשר לא ניתן לרכוש חניה. לפיכך, יש להעריך את נזקיהם של התובעים בירידת הערך של הדירה ללא חניה בצירוף הפיצויים המסוכמים בסעיף 10.ב להסכם המכר. לחילופין יש לחשב את הרווח שצמח לנתבעים מההטעיה (91,200 ₪ המהווים את מס הרכישה בתוספת ריביות וקנסות למשך שנתיים), בנוסף לפיצוי המוסכם ולחילופי חילופין הפיצוי הגבוה מבין השניים.
17.יש לדחות את טענת ההגנה של הנתבעים כי לא ידעו אם לדירה חניה צמודה אם לאו ועליהם לבדוק זאת מול הרשויות הרלבנטיות. ראשית, הנתבעים שינו גרסתם בהמשך הדיון והעידו כי ידעו כי אין לדירה חניה צמודה ואף אמרו זאת לתובעים. שנית, הגרסה נסתרה בדברי הנתבע בשיחה שערך עם התובעת. שלישית, הנתבעים הסתירו מהתובעים את התכתבויותיהם עם עירית קריית אתא או מגעיהם עם החברה המשכנת. רביעית, ההבטחה לבדוק את נושא החניה עומדת בסתירה לטענתם כי ידעו כי לדירה אין חניה צמודה. מדובר בגרסאות עובדתיות חלופיות הנובעות משינוי ייצוג הנתבעים.
18.התובעים מדגישים כי אין בכך שיוצגו על-ידי עורך דין כדי לכרסם בחובת הגילוי החלה על הנתבעים נוכח הוראות סעיף 16 לחוק המכר. אף אין בכך שהורי התובע מתגוררים בקומת הקרקע של הבניין בכדי לפגום באחריותם של הנתבעים נוכח עדותו של אבי התובע כי הכניסה לדירתו מתבצעת מרחוב אחר, כי אינו יודע מי גר בכניסה השנייה או איזה חניה מוצמדת לאיזו דירה.
19.עוד טוענים התובעים כי יש לדחות את טענת הנתבעים כי בין הצדדים התנהל משא ומתן ארוך או כי התובעים המתינו בטרם פנו אליהם בטענה להטעיה.
טענות הנתבעים
20.בכתב הגנתם הכחישו הנתבעים קטגורית כי הציגו בפני התובעים מצג לפיו לדירה חניה צמודה. הנתבעים טענו כי הבהירו לתובעים, הן במהלך המשא ומתן לקראת ההתקשרות בהסכם המכר והן במעמד החתימה על ההסכם, כי אינם יודעים אם לדירה חניה צמודה אם לאו, שכן בטופס הארנונה מופיעה שורה המתייחסת ל-"מחסן/חניה" ואינם יודעים אם שורה זו מתייחסת למחסן הנמצא בעליית הגג של הדירה או לחניה. עוד טענו הנתבעים כי הבהירו לתובעים כי משפחה אחרת מבין דיירי הבניין מחנה רכביה בשתיים מחניות הבניין וכי מאז החלו להתגורר בדירה ועד עזיבתם אותה החנו את רכבם במקום חניה ציבורי סמוך לבניין ולא בחניון של הבית.
21.הנתבעים טענו כי הבהירו לתובעים כי החלו בבדיקה מול עיריית קריית אתא ומול החברה המשכנת ביחס לשאלת קיומה של חניה צמודה לדירה ואף עדכנו את התובעים באופן שוטף בכל הנוגע לבדיקה זו.
22.עוד טענו הנתבעים כי התובעים ביקשו להפחית ממחיר הדירה עקב חוסר הוודאות לגבי קיומה של חניה צמודה לדירה וכי המחיר המוסכם נמוך משמעותית ממחיר דירות דומות נוכח היעדר חניה צמודה לדירה.
23.אין ממש בטענת התובעים כי קיומה של חניה הנו "תנאי בלעדיו אין" לרכישת הדירה. מדובר בדירה רחבת ידיים, משופצת ומאובזרת ובמצב מצוין. בנוסף, בקומת הקרקע של הבניין בו ממוקמת הדירה מתגוררים הורי התובע והתובעים ביקשו לרכוש את הדירה בשל כך.
24.עובר לחתימה על הסכם המכר לא היו בידי הנתבעים המפרט הטכני או מסמכים אחרים הנוגעים לבית המשותף. מנגד, במסגרת הסכם המכר הצהירו התובעים כי בדקו את הדירה ומתקניה ואת מצב רישומה (סעיף 5א' להסכם). עוד, בהסכם המכר מוגדרת הדירה כ"פנטהאוז דו מפלסי בן 5 חדרים" – ללא חניה צמודה. במסגרת ניסוח ההסכם עמדו התובעים על הכללת פרטים קטנים כגון תיקון התריס, אולם לא הזכירו את החניה – דבר המעיד בעד עצמו. התובעים יוצגו על-ידי עורך דין, אשר היה מעורב בכל שלבי המשא ומתן וניסוח החוזה ואף בדק את הנכס מכל זווית אפשרית. משכך, ככל והוצג מצג שווא, חזקה על עורך הדין שייצג את התובעים שהיה מתייחס לכך בהסכם. אי ההתייחסות לחניה במסגרת הסכם המכר מעידה על כך שלא היה כל מצג שווא מטעם הנתבעים.
25.התביעה נגועה בחמדנות ובניסיון לעשות עושר ולא במשפט.
26.התובעים לא היו הקונים היחידים שהתעניינו בדירה. התובעים הם אלה שדחקו בנתבעים לחתום על הסכם המכר באופן מידי, במחיר עליו התעקשו.
27.התובעים השתהו משך כשנה וחצי לאחר מועד תפישת החזקה בדירה עד לפנייתם לנתבעים לראשונה בעניין החניה. הטענה כי במהלך תקופה זו ערכו התובעים בדיקות אינה מתיישבת עם הצהרתם בהסכם המכר כי ערכו את הבדיקות הנדרשות או עם ייצוגם על-ידי עורך דין בהסכם המכר.
28.הבירור עם החברה המשכנת על-ידי הנתבעים נערך באוגוסט/ספטמבר 2013, לאחר חתימת הסכם המכר (ביום 1.5.2013), ויש בכך דווקא לחזק את גרסת הנתבעים כי פעלו למיצוי הבדיקה מול החברה המשכנת, כפי שהבטיחו במעמד כריתת ההסכם.
29.לטענת הנתבעים פעלו בגילוי לב מלא, העמידו בפני התובעים את מלוא המידע והמסמכים שברשותם והצהירו בפניהם על כל הידוע להם. הנתבעים אפשרו לתובעים לערוך בדיקות יסודיות של הדירה במהלך השבועות הרבים בהם התנהל המשא ומתן ולא נפל כל פגם בהתנהלותם. התובעים הם אלה שלחצו על ביצוע ההסכם במחיר מופחת, תוך שהורידו ממחיר הדירה עקב חוסר הוודאות בשאלת קיומה של חניה צמודה.
30.בסיכומיהם, טענו הנתבעים כי התביעה עומדת בניגוד להסכם בכתב וכי התובעים לא עמדו בנטל הראיה. הנתבעים הפנו להצהרת הקונים (התובעים) בסעיף 5 להסכם המכר, לפיה "ראו ובדקו את הדירה .... וכן את מצב רישום הדירה ובהתאם להצהרת המוכרים לגבי זכויותיהם בחברה המשכנת ובמינהל מקרקעי, ומצאו אותה טובה ומתאימה למטרת מגורים והם רוכשים את הדירה כמו שהיא ....". מכאן כי התובעים בדקו את אפשרויות השימוש בדירה ומתקניה, בדקו את המצב הרישומי בנוסף להצהרות הנתבעים ורכשו את הדירה בהתאם מצבה.
31.עוד מפנים הנתבעים בסיכומיהם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לפיו התחייבות במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בהעדר התחייבות בכתב לפיה מכרו הנתבעים לתובעים חניה, אין הסכם בעניין זה. מנגד, ככל והייתה התחייבות של הנתבעים בנוגע לחניה, היא הייתה צריכה להיכלל בהסכם. דרישת הכתב המעוגנת בסעיף 8 לחוק המקרקעין הנה חלוטה ומוחלטת ואין להתנות עליה.
32.עוד טענו הנתבעים בסיכומיהם כי טענות התובעים עולות כדי טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, בניגוד להוראות סעיף 80 לחוק הפרוצידורה האזרחית העות'מאנית. לעניין זה הפנו הנתבעים לספרו של י' קדמי, על הראיות – הדין בראי הפסיקה, חלק שלישי, תשנ"ט-1999, בעמ' 1099:
"כאשר 'עסקה' כלשהי באה לכלל ביטוי בכתב, ההנחה הבסיסית היא, כי הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו עליהם; ועל כן, המגמה הבסיסית, הן של החוק – הוראות הסיפא של סעיף 80 לחוק הפרוצידורה העות'מאני – והן של ההלכה הפסוקה, היא שלא להתיר הבאת עדות בעל-פה 'כנגד תוכנו' של מסמך".
כן הפנו הנתבעים לעניין זה לפסקי דין המפורטים בסעיף 14 לסיכומיהם.
33.טענת התובעים כי לו ידעו כי לדירה אין חניה צמודה לא היו קונים את הדירה, עומדת בסתירה לעדותם או להתנהגותם. לעניין זה מפנים הנתבעים לכך שבפרסום הדירה בפייסבוק לא צוין כי לדירה חניה צמודה אם לאו. כך גם בסרטון שצורף לפרסום. כן הפנו הנתבעים לעדותו של מר שמואל רוזן, אבי התובע, לפיה לא נאמר דבר על החניה עובר לרכישת הדירה. עוד מפנים הנתבעים לכך שבהתכתבות שנערכה בין התובעת לנתבעת לאחר שהראשונה ראתה את הפרסום, לא עלה נושא החניה ולכך שהתובעים המתינו כשנתיים ממועד החתימה על הסכם המכר ועד להגשת התביעה.
34.הנתבעים מוסיפים כי התובעים ידעו היטב לפני כריתת ההסכם כי אין לדירה חניה צמודה, כעולה מעדות בא כוחם, אשר קיבל את אישור הזכויות העדכני של הדירה עובר לכריתת ההסכם, נוכח כי לא צוין בו כי לדירה מוצמדת חניה ואמר זאת לתובעים (ע' 30, ש' 7-11). כן העיד כי אמר לתובעים כי אין כל מסמך המעגן את זכותם הקניינית בחניה עובר לחתימה על ההסכם (ע' 30, ש' 27-28; ע' 30, ש' 36 – ע' 31, ש' 1-4).
35.טוענים הנתבעים כי לא הציגו לתובעים מצג לפיו לדירה צמודה חניה עובר לחתימה על ההסכם או לאחריו. הנתבעים הבהירו לתובעים כי אינם חונים בחניה וכי מבחינה משפטית אין לדירה חניה צמודה, אולם בשים לב לכך שהם משלמים עבור חניה מיסי ארנונה הם החלו בבירור מול החברה המשכנת ביחס לסטטוס החניה. המצג היחיד שיצרו הוא כי יערכו בירור לגבי החניה – וזאת עשו.
36.אשר לדיווח בטופס המש"ח מפנים הנתבעים לעדותו של אבי הנתבעת, לפיה מילא את הטופס לאחר מעמד החתימה על הסכם המכר שארך כ-4-5 שעות וכי טעה בסימון סעיפים 4 ו-5 עת כתב שלבניין לא מוצמדות חניות ולדירה מוצמדת חניה (במקום לסמן ההיפך, ע' 40, ש' 34 – ע' 41, ש' 5; ע' 47, ש' 25-26).
37.יש לדחות את טענת התובעים לפיצוי מוסכם, באשר החניה לא מוזכרת בהסכם ואף לא הוגדרה כתנאי יסודי לו.
38.אף חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם התובעים אינה רלבנטית, שכן היא מסתמכת על שווי חניה מוצמדת, בעוד לדירה אין כל חניה. מכאן, גם אם הובטחה לתובעים חניה הרי בהיעדר חניה לא ניתן לגזור את שוויה. זאת ועוד, המומחה מטעם התובעים לא הביא נתונים ביחס לנכס שנמכר ללא חניה ולא ברור כיצד חילץ את שווי החניה מתוך עסקאות שנערכו ביחס לדירות עם חניה צמודה. ועוד, החישוב שערך השמאי מטעם התובעים מבוסס על משך הזמן שנדרש למכירת הדירה, אולם הוא לא בצע סקר בדבר הזמן שנדרש למכור דירה ללא חניה באזור. משכך, יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, המבוססת על פסק דין של שמאית מכריעה וסיפק הסבר מניח את הדעת בדבר החישוב שערך. השמאי מטעם הנתבעים אף ציין כי המחיר המוסכם של הדירה גילם את היעדר החניה (ע' 53, ש' 9-13). מכאן כי התובעים אף לא עמדו בנטל הראיה לעניין הנזק הנטען.
39.עוד טוענים הנתבעים כי התובעים לא הקטינו את נזקיהם. לחילופין יש להטיל על התובעים אשם תורם בשיעור 100%.
תשובת התובעים
40.בסיכומי התשובה מטעמם טענו התובעים כי טענות הנתבעים ביחס להיעדר התחייבות בכתב בכל הנוגע לחניה מהוות הרחבת חזית אסורה. עוד טוענים התובעים כי דרישת הכתב המעוגנת בסעיף 8 לחוק המקרקעין אינה רלבנטית לעילת התביעה. לחלופין, דרישת הכתב היא דרישה מהותית ולא ראייתית. הדרישה המהותית התרככה במהלך השנים ובכל מקרה יש לבחון כל מקרה לגופו (ע"א 8234/09 לילי שם טוב נגד כדורי פרץ (21.3.2011).
41.גם לעניין טענות הנתבעים לפי סעיף 80 לחוק הפרוצידורה העות'מאנית טענו התובעים כי מדובר בטענה שהופיעה לראשונה בסיכומי הנתבעים ולפיכך מהווה הרחבת חזית.
42.לגופה של טענה טענו התובעים כי ההקלטה מהווה ראיה בעלת משקל רב וכי בשים לב לכך שהנתבעים לא התנגדו לגרסת התובעים בנקודה זו במהלך עדותם, אינם יכולים להעלות את הטענה בסיכומיהם. לעניין זה הפנו אף התובעים לי' קדמי, בעמ' 1309:
"בעל דין המבקש ליישם את הוראות הסיפא של סעיף 80 הנ"ל – חייב להתנגד במפורש להשמעת עדות בעל פה לסתירת תוכנו של מסמך, בניגוד להוראות הסיפא; ובמקום שלא התנגד כאמור – רואים אותו כמי ש'ויתר' על זכותו להתנגד, ו'העדות כשרה לכל דבר ובית המשפט לערעורים לא ישמע טענות שהעדות נתקבלה בניגוד לחוק' ... ויודגש, את ההתנגדות להשמעת העדות בעל פה כאמור, יש להציג בעת השמעתה; והצגת ההתנגדות בשלב מאוחר יותר – אינה מועילה: 'נדמה שאין די בזה, לאחר שהעדות נתקבלה ללא התנגדות, לטעון בסיכומים שבית המשפט צריך היה לסרב לקבלה'; שהרי הדין הוא, שאם בשעת מתן העדות לא התנגד לכך ב"כ המערער, ואף חקר את העד בחקירת שתי וערב, העדות בעינה עומדת".
43.עוד טענו התובעים כי טענותיהם אינן עומדות בניגוד למסמך בכתב, שכן עילת התביעה נוגעת לדברים שנאמרו לפני, במהלך ולאחר החתימה על ההסכם.
דיון והכרעה
המצג ביחס לחניה – ההיבט העובדתי
44.יאמר מיד, אני דוחה את גרסת הנתבעים כי אמרו לתובעים עובר לחתימה על הסכם המכר ו/או במעמד החתימה על הסכם המכר כי לדירה אין חניה צמודה. מכל מקום לא אמרו זאת הנתבעים לתובעים בבהירות, בוודאות ובהחלטיות הנדרשים. ואלה טעמיי:
45.ראשית, אני מקבלת את טענת התובעים, כי גרסת הנתבעים בשאלה זו הייתה גרסה מתפתחת לאורך ההליך. כך, בכתב הגנתם הכחישו הנתבעים "באופן נחרץ" את טענת התובעים כי ידעו בעת המשא - ומתן ובמעמד החתימה על הסכם המכר כי לדירה אין חניה צמודה (סעיף 23.2 לכתב הגנה). ברי כי משלא ידעו הנתבעים כי אין לדירה חניה צמודה, ממילא לא יכלו לומר זאת לתובעים כנטען. בפרוטוקול ישיבת יום 20.2.2017 אמר ב"כ הנתבעים דאז (אביה של הנתבעת) כי: "היה ברור שלא יודעים אם יש וכנראה שאין חניה .... נאמר במפורש לקונים מהיום הראשון שהם ראו את טופס הארנונה שאלו אם יש חניה, אנו לא יודעים (אם) יש חניה, אנו נבדוק ונודיע מה המצב" (ע' 4, ש' 4-6). בעדותם בפניי טענו הנתבעים כי ידעו בוודאות שאין לדירה חניה צמודה, כי לא החנו את רכבם בחניה שבבניין ואף אמרו זאת לתובעים. לעניין זה ראו עדות הנתבעת בעמ' 36, ש' 22-29; ע' 38, ש' 22-23; ע' 40, ש' 10-11; ע' 40, ש' 24-25; ע' 42, ש' 27-28; ע' 42, ש' 31; ע' 43, ש' 5. כן ראו עדותו של ד"ר אילן קידר, אביה של הנתבעת בעמ' 44, ש' 6-7; ע' 44, ש' 13-17; ע' 44, ש' 21; ש' 22-23; 25-33; "ש. אבל אתה מבחינתך יודע בוודאות שלדירה אין חניה. ת. בוודאות. ... נאמר במפורש, אין חניה. כך נפרדו הצדדים, בוודאות" (ע' 45, ש' 2-8). כן העידו הנתבעים כי לא החנו מעולם רכבם בחניה וכך אף אמרו לתובעים (ע' 45, ש' 13, ש' 15-18), "אין חניה. במפורש. נאמר לכל הצדדים כולל לעו"ד לביא עצמו שאין חניה" (ע' 45, ש' 25; ע' 49, ש' 20-23). כן ראו לעניין זה עדות הנתבע כי מעולם לא חנה בחניה (ע' 57, ש' 22-23); ואף אמר לתובעים מלכתחילה כי לדירה אין חניה צמודה (ע' 58, ש' 26-27; ע' 58, ש' 32-33; ע' 59, ש' 3-4).
עוד ראו לעניין זה תשובות הנתבעים לשאלון שנשלח אליהם. בתשובה לשאלה האם לדירה הייתה חניה כאשר רכשתם אותה השיבו הנתבעים "בחוזה כן, בפועל לא". במאמר מוסגר אציין כי הטענה כי בחוזה הוצמדה לדירה חניה אינה מתיישבת עם נספח ז' לתצהיר התובע, מידע נדל"ן ביחס לעסקה שנערכה ביום 2.2.2010 בין הנתבעים לבין קודמיהם בדירה, שם צוין כי אין לדירה חניה צמודה.
46.ברי כי מדובר בשתי (או שלוש) גרסאות שאינן מתיישבות זו עם זו. משמדובר בגרסה מתפתחת, מידת האמון שניתן לרכוש לה – מועט הוא. לזאת יוסף כי צודקים התובעים אף בטענתם כי מדובר בטענות עובדתיות סותרות בכל הנוגע לעניין שבידיעתם של הנתבעים, בניגוד להוראות תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. אולם לא רק על כך אני מבססת את החלטתי.
47.עו"ד אלעד לביא, אשר ייצג את התובעים במעמד החתימה על הסכם המכר, זומן למתן עדות מטעם הנתבעים. עו"ד לביא, אשר מצאתי את עדותו אובייקטיבית ומהימנה, העיד באופן חד משמעי כי במעמד החתימה על ההסכם יצרו הנתבעים מצג לפיו לדירה חניה צמודה. לעניין זה העיד:
"עניין החניה עלה במסגרת הפגישה. ביקשתי לראות אישור זכויות, קיבלתי אישור זכויות עדכני, שבו לא מופיעה החניה.
ש. אמרת את זה לקונים?
ת. בוודאי.
ש. הסברת להם שמבחינה משפטית שבמצב כזה שלא מופיעה חניה, לא יכולים להתייחס לכך שיש חניה לדירה, נכון?
ת. כן, אבל אסייג את תשובתי. הסברתי שאני בבית משפט או בכל מקום אחר, מבחינתי הם לא רכשו חניה ולא אוכל להגן עליהם בבית המשפט בכל הנוגע לטענה שהם רכשו חניה, היות והחניה לא מופיעה בשום מרשם זכויות. אני הצעתי לעשות הפסקה, לדחות את חתימת ההסכם למועד אחר, על מנת שנבדוק בעירייה, אולי יש תשריט שנוכל לראות את החניה המדוברת כי כן הובטחה להם חניה, נאמר מפורשות שיש חניה שנעשה בה שימוש על-ידי המוכרים/הנתבעים ומשולמת עליה ארנונה. אני אמרתי שבלי שאלך ואבצע את הבדיקות בעירייה או בחברה המשכנת או כל מקום אחר שבו יש מזכר לעניין החניה, אני לא יכול להבטיח להם חניה ולכן זה גם לא נכנס להסכם. ...
לשאלת בית המשפט אם אמרתי לתובעים שאין כל מסמך המעגן זכות קניינית של הנתבעים בחניה לפני חתימת החוזה, משיב שאמרתי" (ע' 30, ש' 8-28)
ובהמשך:
"בפירוש הובטחה להם חניה שאינה רשומה באיזה מרשם זכויות, נאמר שהיה בה שימוש ומשולמת עליה ארנונה. אמרתי מבחינתי שיש לי בעיה להגן עליהם בכל הנוגע לטענה לזכויות בחניה. לאחר מכן, כשהתגלתה הטעות, פנו אליי. ייעצתי ללכת בהליכים אחרים, דווקא נגד זאת שתפסה את החניה כי זה מה שנאמר, שמישהי תפסה את החניה ונאמר לי לאחר העסקה שיש בעיה עם החנייה. בשום מרשם זכויות לא פורט שלדירה צמודה חנייה." (ע' 31, ש' 26-31)
ושוב:
"ש. מה אתה יכול לספר ביחס לכך שמי מהמוכרים או בא כוחם אמר שנושא החניה צריך בדיקה?
ת. אף אחד לא אמר את זה. יתרה מכך, אני חשבתי שזה מצריך בדיקה וביקשתי לדחות את החתימה והצדדים, לרבות הצדדים שייצגתי, לא הסכימו.
...
כשהגעתי לעסקה, ראיתי את הטיוטה והתובע, הקונה שחר, אמר שיש חניה. הסברתי שמבחינתי במרשם הזכויות אני לא רואה חניה.
..
המוכרים ובא כוחם אמרו לי חד משמעית שיש חניה שנעשה בה שימוש, שמשולמת עליה ארנונה, אבל היא לא רשומה בשום מרשם ולכן אני לא יכול להכניס. אם אני זוכר נכון גם עורך הדין אמר את זה וגם המוכרים. הם אמרו שהם עושים שימוש ומשלמים ארנונה על החניה" (ע' 33, ש' 7-19 ושוב בעמ' 34, ש' 16-19, ההדגשות לא במקור – ס.מ.]
48.אף בכל הנוגע לחילופי טיוטות בין הצדדים ואורך המשא ומתן שהתנהל עובר לכריתת הסכם המכר אני מעדיפה את גרסת עו"ד לביא, הנתמכת בעדות התובעים, על פני עדות הנתבעים ואבי הנתבעת, ד"ר אילן קידר. התובעים ועו"ד לביא העידו כי שכרו את שירותיו כשעתיים לפני מועד החתימה על ההסכם, בעוד הנתבעת ואביה העידו כי המשא ומתן ארך תקופת מה וכי במהלך תקופה זו הוחלפו טיוטות ביניהם לבין עו"ד אלעד לביא. בנקודה זו אציין כי ניתנה לנתבעים, לבקשתם ולמרות התנגדות התובעים, אפשרות להמציא ראיות התומכות בטענתם לקיום שיחות טלפון והחלפת טיוטות עם עו"ד אלעד לביא לאחר סיום שמיעת הראיות בתיק (החלטה מיום 6.11.2018). הנתבעים ויתרו על הבאת ראיות לעניין זה, לטענתם בשל העלויות הכרוכות בהזמנת תדפיס שיחות של ד"ר אילן קידר (הודעה מיום 6.11.2018).
49.ועוד, עדותו של עו"ד אלעד לביא אף נתמכת בהתנהלות הצדדים לאחר חתימת ההסכם. לעניין זה אני מפנה למכתב ב"כ התובעים לשכנה רבקה מיום 1.10.2014 ולמכתבו מיום 18.9.2014 לחברה המשכנת. ברי כי לו אמרו הנתבעים לתובעים במפורש ובבירור כי לדירה אין חניה צמודה, לא היה צורך בעריכת בירור ביחס לחניה. ביום 20.10.2014 התקבל מהחברה המשכנת המפרט הטכני של הדירה לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (חגית וצבי כהן, הרוכשים המקוריים אשר מכרו את הדירה לנתבעים). בסעיף 4.11 למפרט צוין מפורשות כי אין לדירה חניה צמודה וכי החניה היא במגרש ציבורי, על פי תכנית אדריכל הפיתוח.
50.זאת ועוד, לאחר שקיבל את תשובת החברה המשכנת פנה ב"כ התובעים לנתבעים, במכתב התראה מיום 13.11.2014 במסגרתו העלה את טענת התובעים כי הנתבעים הטעו אותם עת יצרו מצג כי לדירה חניה צמודה (סעיף 2 למכתב). עוד נטען כי נציגת החברה המשכנת והשכנה רבקה טענו בפני התובעים כי הנתבעים פנו אליהם בעניין החניה והם הודיעו להם כי לדירה אין חניה צמודה (סעיף 4 למכתב). במכתב התשובה של ב"כ הנתבעים (ד"ר אילן קידר) מיום 20.11.2014 לא הוכחשו הטענות, כפי שניתן היה לצפות ממי שמטיחים בפניו טענות עובדתיות חסרות אחיזה במציאות. כל שנטען הוא שהתובעים היו מיוצגים, בדקו בדקדקנות את ההסכם ועשו בו שינויים, חתמו עליו לאחר שאישרו את תוכנו, כי הדירה מצויה בבניין בו גרים הורי התובע, הנתבעים עמדו בכל התחייבויותיהם על פי הסכם המכר, וחלפה שנה וחצי ממועד החתימה; עוד צוין כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם.
51.לא זו אף זו, אף השיחה המתומללת, שנערכה בין התובעת לנתבע (לאחר שנכרת הסכם המכר) תומכת בגרסת התובעים:
" .... הם אומרים [השכנים – ס.מ.] אין ולא חשוב.
ערן: יש לכם .... תקשיבי, היה סיפור פעם עם השכנה מלמטה, שצביקי [צבי כהן, הרוכש המקורי שמכר את הדירה לנתבעים – ס.מ.] היה גר שם, הם סגרו על עצמם שיש להם שתי חניות ולצביקי לא הייתה חניה, כשאני עברתי לשם, התחלנו לטפל בנושא הזה, גם אחרי שעזבתי שם, זה עדיין היה בטיפול מול העירייה, מה שיצא זה דבר כזה, אנחנו שילמנו ארנונה על חניה, הם שילמו ארנונה על חניה אחת, הם כל השנים האלה בעקבות טענה שלהם מול הקבלן אמרו שיש להם שתי חניות ....
על פי החוק יש דבר מאד מאוד פשוט, אנחנו משלמים על חניה, הם משלמים על חניה, בצד הזה של הבניין יש חניה שמגיעה לנו, מה שגל השתלט, השכן ליד, זה סיפור של גל, העיריה אומרת שהוא משלם על שתי חניות.
...
חד וחלק, רבקה משלמת, יש לי טופס ארנונה של רבקה, רבקה משלמת על חניה אחת ...
היא יכולה ללכת היום ולתבוע את הקבלן שהבטיח לה או שחתם לה."
ועוד בנקודה זו, הנתבע העיד כי אמנם ירד עם התובע לחזית הבניין והצביע על החניה, אולם לדבריו הצביע על הנקודה בה החנה את האופנוע שלו, בסמוך לחניה של השכנה רבקה, צמוד למדרגות (ע' 60, ש' 5-7; ע' 61, ש' 31-34). לא ברור מדוע על הנתבע להצביע על מקום סמוך לחניה של השכנה רבקה בו החנה את אופנועו, בשים לב לכך שלתובעים אין כל אופנוע. בנסיבות אלה מסתברת יותר גרסת התובע, כי הנתבע הצביע על החניה של השכנה רבקה כחניה הצמודה לדירה.
מורם מהאמור עד כה כי אני מקבלת את טענת התובעים, הנתמכת בעדותו של עו"ד אלעד לביא, כי נאמר להם על ידי הנתבעים במעמד החתימה על הסכם המכר כי לדירה חניה צמודה בה הם עושים שימוש.
52.ואולם, גם את גרסת התובעים איני מקבלת במלואה. מקובלת עליי עדותו של עו"ד לביא כי התריע בפני התובעים בטרם רכישת הדירה כי לא הוצגו בפניו מסמכים המעגנים את זכויותיהם הקנייניות של הנתבעים בחניה. כן מקובלת עליי עדותו של עו"ד לביא, כי הציע לתובעים לדחות את מועד עריכת העסקה על מנת לערוך בדיקות בנקודה זו – אולם האחרונים סרבו. משכך, אני דוחה את עדותו של התובע (ע' 27, ש' 14-19), כי עו"ד אלעד לביא לא הבהיר לו בטרם החתימה על הסכם המכר, כי לא ניתן לאשר באופן ברור כי לדירה חניה צמודה אם לאו, שכן לא הוצגו בפניו מסמכים המעידים על כך.
53.אף גרסת התובע כי לא דיבר על עניין זה עם עו"ד לביא, שכן הסתפק בהסברו של אבי הנתבעת ביחס לחוסר האפשרות להכניס את החניה להסכם, אינה סבירה בעיניי (ע' 24, ש' 4-10; ש' 20-23; ש' 27-31). אין זה סביר בעיני כי צד השוכר את שירותיו של עו"ד על מנת שייעץ לו וייצג את עניינו במעמד החתימה על הסכם המכר לא יבקש את חוות דעתו ביחס להסבר שניתן לו, במיוחד כשזה נוגע לאי הכנסת החניה להסכם המכר. אציין כי עמדתו של עו"ד אלעד לביא כי יש לערוך בדיקות בעניין קיומה של חניה הייתה מוצדקת בנסיבות העניין, במיוחד בשים לב להסבר כי לא ניתן להקנות זכויות בחניה מאחר וטרם בוצעה חלוקה של השטחים המשותפים, שאינו הסבר נכון מבחינה משפטית. ברי כי ניתן להקנות זכויות חוזיות בחניה, בדיוק כפי שניתן לעשות כן ביחס לדירה, גם בטרם נרשם הבית כבית משותף (איל זמיר, עוד על הצמדות בבתים, ספר ויסמן, (תשס"ב) 205, בעמ' 206).
54.עוד איני מקבלת את טענת התובעים כי לו ידעו כי אין לדירה חניה צמודה, לא היו קונים את הדירה. לו אכן היו הדברים כך, ניתן היה לצפות כי יקבלו את עצת בא כוחם וימתינו עם החתימה על הסכם המכר עד להשלמת הבדיקה בעניין זה – גם אם משמעות הדבר הוספה למחיר הדירה. ככל ששאלת קיומה של חניה צמודה לדירה היה מבחינת התובעים תנאי בלעדיו אין, אף לא היו חותמים על הסכם לאחר שנאמר להם במפורש על-ידי בא כוחם כי לא ניתן לכלול בו את החניה, באשר מעמדם המשפטי של הנתבעים לגביה לא הוברר דיו. ועוד, לטענת התובעים - להם שלושה רכבים. לו הייתה שאלת החניה קריטית מבחינתם, אכן יש להניח כי התובעת הייתה בודקת עניין זה עם הנתבעת עת פנתה אליה לראשונה בקשר לדירה (כפי שעשתה לגבי מספר המדרגות המובילות לדירה) או מחפשים דירה לה צמודות מספר חניות.
שאלת הקשר הסיבתי בין המצג שהציגו הנתבעים ביחס למעמדה של החניה לבין החלטת התובעים לקנות את הדירה הנה שאלה עובדתית מובהקת, והיעדר הצהרה בעניין זה בהסכם המכר "אינו אלא נתון נסיבתי אחד, ולא מכריע בחשיבותו, שיש לקחת בחשבון כאשר בודקים את השאלה" (שאול מנהיים, ביטול חוזה מחמת הטעיה ותוכן החוזה, הפרקליט לז, חוברת ג', 477, בעמ' 480). דא עקא, מהראיות שהובאו בפניי עולה כי היעדר הוראה חוזית בעניין זה במסגרת ההסכם אינו נסיבתי גרידא אלא מדובר בהשמטה מכוונת, שטעמיה הובהרו לתובעים על-ידי עו"ד אלעד לביא, בא כוחם.
55.משכך, אני קובעת כי הנתבעים אמרו לתובעים, לפחות במעמד החתימה על הסכם המכר, כי לדירה חניה צמודה בה הם חונים, אולם טרם בוצעה חלוקה של השטחים המשותפים (הסבר הכולל סתירה פנימית לכשעצמו). עם זאת, הסכם המכר לא כלל, בכוונת מכוון, את החניה בה טענו הנתבעים כי הם חונים. התובעים דחו את עצת בא כוחם לדחות את מועד החתימה על הסכם המכר על מנת לאפשר לו לבצע את הבדיקות הנדרשות, ככל הנראה משום שדחייה כאמור הייתה כרוכה בעליית מחיר הדירה. התובעים ביקשו לנצל את האילוץ שעמד בפני הנתבעים בכל הנוגע למועד מכירת הדירה (לעניין זה ראו סעיף 72 לסיכומי התובעים סעיף 17 לסיכומי התובעים: "הנתבעים גרמו לתובעים לחשוב שהם מבצעים עסקה טובה היות והראשונים 'לחוצים' למכור את הדירה"), אולם בעשותם כן נטלו על עצמם, ביודעין, סיכון באשר למצבה המשפטי של החניה.
המצג ביחס לחניה – ההיבט המשפטי
56.טוענים התובעים כי התנהלות הנתבעים עולה כדי הפרת ההסכם, ולפיכך הנם זכאים לפיצויים המוסכמים הקבועים בסעיף 10.ב לו. עוד טוענים התובעים כי הם זכאים לפיצויים בשל חוסר התאמה לפי סעיף 11 לחוק המכר ו/או חוסר תום לב בעת המשא ומתן לקראת כריתת ההסכם (סעיף 12 לחוק החוזים) ו/או הטעיה (סעיף 15 לחוק החוזים).
אדון בטענות אלה כסדרן.
הפרת הסכם
57.סעיף 10.ב להסכם קובע כי במקרה של הפרה יסודית של ההסכם על-ידי מי מהצדדים, מתחייב הצד המפר לשלם לצד המקיים פיצויים קבועים, מוסכמים ומוערכים מראש בסך של 99,000 ₪, מבלי לגרוע מזכויות הצד האחר לתבוע פיצויים נוספים.
58.סעיף 1 לחוק התרופות מגדיר הפרה כ: "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה." סעיף 6 לחוק התרופות מגדיר הפרה יסודית כ: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה." בענייננו, אין חולק כי קיומה של חניה צמודה לדירה לא הוזכר בהסכם המכר. משכך, לא ניתן לבסס את הטענה להפרה יסודית של ההסכם על הוראות ההסכם.
59.אף איני סבורה כי ניתן לפרש את ההסכם ככולל חניה צמודה, למרות היעדרה של התייחסות לעניין זה בלשון החוזה. סעיף 25(א) לחוק החוזים קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". בענייננו, למרות שקבעתי כי הנתבעים אמרו לתובעים במועד החתימה על ההסכם כי הם משתמשים בחניה וכי הדירה זכאית להצמדת חניה, הוסכם בין הצדדים לא לכלול עניין זה במסגרת ההסכם. לא מדובר בלאקונה הניתנת להשלמה אלא בהסדר שלילי. היעדר התייחסות לחניה במסגרת ההסכם נעשה במכוון ובידיעת התובעים, ויש בו לשקף את אומד דעת הצדדים להסכם. חופש ההתקשרות, הנגזר מכבוד האדם, מחייב מתן משקל לאומד דעת זה. משכך, לא ניתן לקבוע כי ההסכם קבע כי לדירה חניה צמודה.
60.בנסיבות אלה, יש לבחון האם מדובר בהפרה "שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה" (סעיף 6 לחוק התרופות). לעניין זה ראו פסק דינו של בית המשפט בע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו (13.8.2013):
"בהעדר קביעה אחרת בחוזה גופו לעניין יסודיות ההפרה יש לתור אחר אומד דעת המתקשר הסביר ולהעמידו בנעלי הנפגע בעת כריתת החוזה, על מנת לבחון האם היה מתקשר בו ככל שהיה רואה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה (ראו: ע"א 825/79 אחים שרבט חברה לבניין בע"מ נ' שוורצבורד, פ"ד לו(4) 197, 205 (1985) (להלן: עניין אחים שרבט)). הנה כי כן, סעיף 6 לחוק קובע אמת מידה אובייקטיבית לבחינת מידת חומרתה של ההפרה שהתרחשה. הוא קובע כי מידת החומרה נבחנת בעיניו של נפגע פוטנציאלי סביר, כפי שהיה מעריך אותה במועד כריתת החוזה, אילו ידע מראש כי תתרחש. זאת להבדיל מן האופן הסובייקטיבי אשר בו נתפסת אותה ההפרה בעייני הנפגע הספציפי לאחר שכבר התרחשה בפועל (שלו ואדר, בעמ' 585-584; ע"א 8741/01 MICRO BALANCED PRODUCTS נ' תעשיות חלאבין בע"מ, פס' 4 (3.2.2003); ראו גם: פרשת ביטון, בעמ' 588-587).
סוגיית יסודיות ההפרה בהיבחנה על פי אמות המידה שצוינו, אינה מוכרעת על פי כלל אחיד וגורף התואם את כל ההפרות באשר הן. בהחלט יתכן כי מה שיחשב במקרה אחד להפרה יסודית עשוי להיחשב במקרה אחר להפרה שאינה יסודית כלל וכלל. במילים אחרות, התשובה לשאלה האם מתקשר סביר היה כורת חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, משתנה ממקרה למקרה ועל מנת להכריע בה על בית המשפט להעריך את מכלול נסיבות העניין ככל שהן בידיעתו של המתקשר הסביר במועד כריתת החוזה (עניין מלונות הים התיכון, פיסקה 12; ע"א 2688/91 רפפורט נ' רוט, פסקה 9 (5.2.1995); ע"א 187/89 רובין נ' זהר, פ"ד מה(5) 824, 833 (1991) (להלן: עניין זהר); ראו גם: שלו ואדר, 588-587; מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 142 (1993) (להלן: דויטש))."
61.בענייננו, קבעתי כי התובעים היו מודעים לכך שקיימת אפשרות כי למרות דברי הנתבעים, אין לדירה חניה צמודה, שכן נאמר להם על-ידי בא כוחם כי לא הוצגו מסמכים המעגנים טענה זו, ולפיכך אף לא ניתן לכלול את החניה בהסכם. יתר על כן, אף לגרסת התובעים, לפיה אמר להם אבי הנתבעת כי לא ניתן לכלול את החניה בהסכם המכר שכן טרם חולקו השטחים המשותפים, מסתבר כי קיים סיכון כי בסופו של דבר, לאחר החלוקה, לא תוצמד לדירה חניה. התובעים אף סירבו להצעת בא כוחם לדחות את מועד החתימה על מנת לברר נקודה זו, בשל רצונם ליהנות ממחיר מוזל נוכח האילוץ שעמד מול הנתבעים. משכך, לא ניתן לומר כי התובעים לא היו מתקשרים בהסכם לו ידעו כי בסופו של דבר יתברר כי לדירה אין חניה צמודה. חניה צמודה לדירה הנה אמנם דבר חשוב, אולם התובעים לא הניחו תשתית ראייתית התומכת בטענה כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו ידע כי אין לדירה חניה צמודה. בישראל דירות רבות להן אין חניה צמודה, ולא ניתן לומר כי כל המתגוררים בהם קיבלו החלטה בלתי סבירה. חניה צמודה הנה נוחה, אולם כרוכה בתוספת תשלום שאינה מצויה בכיסם של רבים (כמו מעלית). דברים אלה מקבלים משנה תוקף בענייננו בשים לב לכך שלתובעים שלושה כלי רכב, ורצו את הדירה למרות שסברו שיש לה חניה צמודה אחת בלבד.
62.משכך, אני קובעת כי הנתבעים לא הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית ודוחה את תביעת התובעים לפיצויים המוסכמים הקבועים בסעיף 10.ב לו (המוגבל להפרה יסודית של ההסכם בלבד). בנסיבות אלה מתייתר הצורך לדון בטענות הנתבעים להיעדר התחייבות בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין ולטענה העומדת בניגוד למסמך בכתב, בניגוד לסעיף 80 לחוק הפרוצידורה העות'מאנית.
חוק המכר
63.סעיף 11 לחוק המכר קובע כדלקמן:
"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –
(1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים."
64.הכלל המעוגן בסעיף 11 לחוק המכר הוא "שעל המוכר למסור נכס מתאים למה שהוסכם בין הצדדים. כלומר, קנה המידה הוא הסכמת הצדדים, לא דרישותיו או ציפיותיו של הקונה. ההסכמה כוללת את המוסכם במפורש ובמשתמע וכן כל נוהג המתייחס לעסקה" (איל זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-1968 - פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי (1987), המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי על שם הארי סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית ירושלים, התשמ"ז-1987, ע' 238). נטל הראייה בכל הנוגע לאי ההתאמה מוטל על הצד הטוען לה (א' זמיר, ע' 244). ככלל, אין חפיפה בין מקרים של אי התאמה של הממכר לבין מקרים של טעות והטעיה "שכן המקרה הראשון עניינו קיום חיובים ואלו האחרונים עניינם עובדות. הראשון צופה פני עתיד והאחרונים קשורים בקיים. ברור גם, שטעות עשויה להתייחס לנושאים רבים מלבד תיאור הממכר, ואי התאמה של הממכר עשויה להיווצר אחרי כריתת החוזה, כך שלא תיתכן לגביה טעות בכריתה. אף על פי כן, ישנה קבוצה של מקרים שעליה עשויים לחול הן דיני הטעות וההטעיה והן דיני אי ההתאמה. כך כאשר הממכר הוא קיים ומזוהה, וכבר בעת גמירת החוזה אין הוא מתאים לתיאור המוסכם שניתן לגביו. מצד אחד, ניתן לראות בזה טעות (או הטעיה) בנוגע לעובדה, ולקונה תעמודנה התרופות בגין הפגם בכריתת החוזה. מצד שני, מסירת הממכר הלוקה באי התאמה מהווה הפרה של החוזה ולקונה יעמדו התרופות בגין הפרת חוזה שבחוק התרופות ובחוק המכר." (א' זמיר, ע' 254). כך הוא המצב, לדוגמא, מקום בו הובטחה דירה במקום שקט והתברר כי מדובר בסביבה רועשת (ע"א 373/80 מאיר וופנה נגד דן אוגש, פ"ד לו(2) 215) או מכר מקרקעין שלאחריו התברר כי חלק מהמגרש הופקע על-ידי הוועדה המקומית (הדוגמאות הובאו בע"א 311/78 הווארד נ' מיארה, פ"ד לה(2) 505) (ע"א (י-ם) 5798/04 מאיר כרמל נ' מרדכי לוי (25.8.2005)).
65.לעניין זה ראו גם דברי כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 2324/07 עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי (17.12.2007):
"המדובר במהות בחוזה שבוטל מחמת פגם בכריתתו, ו'לא הרי ביטול חוזה מכוח פגם הנופל בכריתתו, כהרי ביטול חוזה מכוח הפרתו' (ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 567, 574 (1979) – השופט, כתארו אז, ברק ....
ואולם, תיתכן חפיפה בין השניים – ביטול מחמת פגם בכריתה וביטול מחמת הפרה – כאשר המצג הטרום-חוזי מעוגן בחוזה (ראו גבריאלה שלו פגמים בכריתת חוזה (מסדרת פירוש לחוקי החוזים, בעריכת גד טדסקי, 1986) בעמ' 173; מנהיים, בעמ' 479; קציר ב', בעמ' 626)."
66.בענייננו, אין פער בין תיאור הממכר בהסכם המכר לבין מצבו בפועל. כפי שקבעתי, אף לא מדובר בפרט הניתן להשלמה אלא בהשמטה מכוונת אשר נעשתה בידיעת התובעים, ובניגוד לעצת בא כוחם אשר אמר להם כי יש לברר את מעמד החניה. בנסיבות אלה, אני דוחה את טענת התובעים לאי התאמה בממכר. בסיכומיהם טענו התובעים גם לתחולת סעיף 18 לחוק המכר, המחייב את המוכר למסור את הממכר כשהוא נקי מכל זכות של צד ג' וכן להודיע לקונה על תביעת זכות לגבי הממכר. איני מקבלת טענה זו. ראשית, מדובר בטענה שהועלתה לראשונה בסיכומי התובעים ולפיכך מדובר בהרחבת חזית. שנית, ולגופה של טענה, משלא כלל ההסכם, במפורש או במשתמע, הוראות לגבי החניה, לא ניתן לומר כי היא חלק מהממכר. בנסיבות אלה אין בזכויותיה של השכנה רבקה בחניה בכדי לפגום בממכר. אף אין בהסכם הוראות לפיהן על הנתבעים לרשום על שם התובעים את החניה כשהיא חופשית מכל שעבוד (כפי שהיה, לדוגמא, בפסק הדין בעניין ע"א 838/75 חיים ספקטור נגד יוסף צרפתי, פ"ד לב (1) 231, ולפיכך קבע בית המשפט כי למרות הספק ביחס לתחולת סעיף 11(2) לחוק המכר נוכח היעדר הוראה ברורה אם השטח של 800 מ"ר הוא נטו או ברוטו, זכות ההפקעה של הועדה המקומית מהווה פגם אובייקטיבי הדבק בממכר. פגם זה מבסס שתי עילות: האחת, הוראות ההסכם המחייב את המוכר לרשום על שם הקונה את הקרקע כשהיא נקיה מכל חיוב או שעבוד או זכויות צד ג' והשנייה הוראות סעיף 18(א) לחוק המכר).
67.התובעים הפנו להוראות פסק הדין שניתן בע"א 7730/09 ניסים כהן נגד מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.2011) (להלן: "עניין גזית"). ואולם, הנסיבות שנדונו באותו מקרה שונות מענייננו. בפסק הדין בעניין גזית התחייבה המוכרת (מבני גזית) במסגרת ההסכם להצמיד את המרפסת ליחידה המסחרית שרכש הקונה (ניסים כהן) ובית המשפט קבע כי אותה מרפסת מהווה חלק מן הממכר. מאחר ובחוזה אין התייחסות לכך שהמרפסת מיועדת למעבר הולכי רגל, קבע בית המשפט כי חלות הוראות סעיף 18 לחוק המכר. בענייננו, כאמור, החניה אינה מהווה חלק מן הממכר, ולפיכך אין בזכויותיה של השכנה רבקה בה בכדי להקים לתובעים עילה לפי סעיף 18 לחוק המכר.
ניהול משא ומתן בחוסר תום לב והטעייה
68.סעיף 12 לחוק החוזים קובע כדלקמן:
"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים."
69.החובה לנהוג בתום לב משמעה, בפשטות, החובה לנהוג ביושר ובהגינות, והיא כוללת את החובה לגלות את כל המידע הרלבנטי לצד האחר. מידע רלבנטי הוא מידע אשר עשוי להשפיע על החלטת הצד השני להתקשר בהסכם. אכן, "חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום חוזי" (ע"א 7298/00 סמואל נ' חממי, פסקה 48 (4.9.2007)). מדובר בחובה אקטיבית, ובשב ואל תעשה לא סגי. לעניין זה ראו פסק הדין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, פסקה 19 (12.4.2011):
"גילוי מובהק של תום לב בניהול משא ומתן הוא פעמים רבות גילוי אקטיבי של עובדות כאשר 'על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני' (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 149-150 (2005) (להלן: שלו). ראו גם נילי כהן 'דפוסי החוזים ותום לב במשא ומתן: בין הכלל הפורמאלי לעקרונות הצדק' הפרקליט ל"ז 13 (תשמ"ז); עלי בוקשפן המהפכה החברתית במשפט העסקי 257 (2007)). בע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבניין בע"מ נ' פינק, פ"ד מד(1) 226, 232 (1990) נקבע כי 'העדר גילוי המתחייב בין צדדים למשא ומתן, בעיקר כשצד אחד נסמך על דברי רעהו ופועל על פיו הינו מקרה קלאסי הנופל בגדר סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי)'. עמד על כך בית משפט זה בד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673, 696-697 (1983) (להלן: דיון נוסף פנידר):
'הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה ... כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד... אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש'רשע היה יושב ושותק' ... אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב. בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב ... יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי... חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12'."
70.בין אם אמרו הנתבעים לתובעים כי לדירה מוצמדת חניה, בה הם עושים שימוש ובגינה הם משלמים ארנונה ובין אם אמרו להם, כגרסתם הראשונה, כי אינם יודעים אם לדירה חניה צמודה אם לאו, לא עמדו הנתבעים בחובת הגילוי המוטלת עליהם. על הנתבעים היה להבהיר לתובעים בצורה ברורה, מפורשת וחד משמעית כי לדירה אין חניה צמודה ובאמירות מעורפלות בעניין זה (קל וחומר אמירות בלתי מדויקות) לא סגי. גרסתם המתפתחת של הנתבעים וטענותיהם הסותרות והמעורפלות בעניין זה, אינם מתיישבים עם ההתנהגות המצופה מצד לחוזה כלפי הצד האחר - אמירה ברורה באשר למצב העובדתי, כפי שהוא מוכר וידוע לאותו צד.
71.ויודגש, איני מקבלת את טענת הנתבעים כי לא ידעו כי לדירה אין חניה צמודה במעמד החתימה על הסכם המכר. ראשית, בעדותם בפניי העידו הנתבעים כי ידעו כי אין לדירה חניה צמודה באופן ברור וודאי. משכך, מושתקים הנתבעים מהעלאת טענה הפוכה. שנית, הנתבעים העידו כי לא עשו שימוש בחניה שכן "לא היה צורך". ברי כי לו סברו הנתבעים כי החניה היא בבעלותם, היו עושים בה שימוש, ולו חלקי, ולא מוחלים על זכותם זו. שלישית, אין זה סביר בעיני כי בעת שרכשו את הדירה לא ביררו הנתבעים האם לדירה חניה צמודה אם לאו, בין אם הציגו להם המוכרים (צבי וחגית כהן) את מפרט המכר (בו מצוין בפירוש כי לדירה אין חניה צמודה) ובין אם לאו. לעניין זה לא מן המותר להפנות לדברי הנתבע בשיחה המתומללת שערכה עמו התובעת ("שצביקי היה גר שם, הם סגרו על עצמם שיש להם שתי חניות ולצביקי לא הייתה חניה, כשאני עברתי לשם, התחלנו לטפל בנושא הזה ...."), ממנה עולה כי הנתבעים באו בדברים עם בני הזוג כהן ביחס לשאלת קיומה של חניה צמודה לדירה לאחר שעברו לדירה; רביעית, תשובתם של הנתבעים לשאלון שנשלח אליהם לפיה לדירה "חניה בחוזה אך לא בפועל" אף היא ככל הנראה בלתי מדויקת נוכח נספח ז' לתצהיר התובעים, ממנו עולה כי בהצהרה על קניית הדירה הצהירו הנתבעים כי מדובר בדירה ללא חניה. ועוד, הנתבעים יכלו להפריך ראיה זו על נקלה, על דרך של הצגת הסכם המכר מכוחו רכשו את הדירה, או זימון המוכרים למתן עדות. זאת לא עשו. הימנעות זו מקימה חזקה כי יש בראיות בכדי לשקול לחובתם.
72.הפרת חובת הגילוי לפי סעיף 12 לחוק החוזים אף מהווה הטעיה לצורך סעיף 15 לחוק החוזים, שכן זו משתרעת גם על אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. אכן, "אין חולק כי קיים קשר הדוק בין סעיפים 12 ו-15 לחוק החוזים, במובן זה שהפרת חובת הגילוי לפי סעיף 12 מהווה הטעיה לפי סעיף 15, אך לא בהכרח להיפך: כלומר לא כל מקום שבו הייתה הטעיה, בהכרח ההטעיה הייתה בחוסר תום לב [ראו: שלו, עמ' 319; ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, 426 (1987)]", רע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד האוצר (4.3.2010). דא עקא, הטעיה אינה מזכה בפיצויים מוסכמים שנקבעו בהסכם (ע"א 373/80 מאיר וופנה ואח' נגד דן אוגש ואח', פ"ד לו (2) 215, בעמ' 219), ולפיכך אין בקביעה זו בכדי לשנות מהפיצויים להם זכאים התובעים בשל הפרת חובת הנתבעים לפי סעיף 12 לחוק החוזים.
73.אף אין בהצהרת התובעים במסגרת הסכם המכר כי בדקו את הדירה, בכדי לפטור את הנתבעים מחובת הגילוי הנגזרת מחובת תום הלב (עא 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014); ע"א (חי') 4030-10-14 מ. נ. כנעאן מבנים לתעשייה ובתי מלאכה בע"מ נ' קרייטיב וריפוי סנטר (7.6.2015), סעיף 50 לפסק הדין והאסמכתא המובאת שם). התוצאה לא משתנה אף אם התנהלות התובעים בכל הנוגע לבדיקות שערכו לוקה ברשלנות (ה"פ (מחוזי ת"א) 33707-10-12 איציק ישראל נ' בנדרי אליה (10.10.2013) סעיפים 17-18 לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם).
לפיכך, זכאים התובעים לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם בשל הפרת הנתבעים את חובת הגילוי המוטלת עליהם בשלב הטרום חוזי. גובהו של הנזק שנגרם לתובעים הוא שווי החניה.
אשם תורם
74.טענה לאשם תורם מבוססת על שיקולי צדק וכוחה יפה אף לשלב הטרום חוזי (ע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה בע"מ (22.08.1993)). אשם תורם יחול באותם מקרים בהם מוצא בית המשפט כי בהתנהגות שני הצדדים נפל דופי. הטלת אשם תורם מסייעת לבית המשפט להגיע לתוצאה צודקת, תוך חלוקת הנזק בין הצדדים, בהתאם לאשמם היחסי (לעניין זה ראו פסק הדין בע"א 200/09 (נצרת) חוטבא נ' ציפורה (9.08.2010), סעיפים 37-40 לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם. כן ראו פסק הדין בע"א (חי') 17139-05-16 אילן סעדיה נ' נתנאל סודרי (17.7.2016).
75.בפסק הדין שניתן בע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי (27.8.2012) ציין בית המשפט כי קביעת שיעור האשם התורם תעשה בהתאם לנסיבות הקונקרטיות במקרה הנדון, אולם מנה מבחני עזר בהם ניתן להיעזר:
"הגנת האשם התורם עומדת למפר חוזה כנגד הנפגע, כאשר האחרון תרם באשמו שלו לנזקיו. תוצאת תחולתה של הגנה זו היא חלוקת הנטל בנשיאה בנזקיו של הנפגע בין שני הצדדים לחוזה (ראו: אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני החוזים 13 (1997) (להלן: פורת)). הגנת האשם התורם מוכרת משכבר בדיני הנזיקין (ראו: סעיף 68 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). טבעית פחות הייתה קליטתה של הגנה זו בדיני החוזים הקלסיים (ראו: פורת, 38-29). אימוץ הגנה זו כחלק אינטגרלי מדיני החוזים נעשה באופן מפורש בפסק הדין (אף כי היו לכך הדים עוד קודם לכן) ב-ע"א 3912/90 Eximin S.A. נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993) (להלן: עניין Eximin), שם נקבע כי שניים שנמנעו מלגלות זה לזה אודות סכנות אפשריות להיווצרות נזק במהלך תקופת החוזה שביניהם הפרו שניהם את חובת תום הלב בביצוע חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים הכללי), ובנסיבות אלה אין מניעה מלהורות על חלוקת האחריות ביניהם לקרות הנזקים. עם זאת, בהקשר הקונקרטי – הרלבנטי לענייננו – של שימוש בהגנת התורם בגדרי תביעה הנסמכת על הפרת חובת תום הלב בשלב הטרום-חוזי, לא ראו בתי המשפט קושי מיוחד להכיר, במקרים המתאימים, בתחולתה של הגנת האשם התורם ולחלק את הנזק בין יוצר מצג השווא, או מפר חובת הגילוי לבין הנפגע שהתרשל בעצמו (ראו: ענין שר; ע"א 590/88 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פישר, פ"ד מד(1) 730 (1990) (להלן: עניין רובינשטיין); ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים, מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית, בפסקה ל' (14.6.2009); עיינו: פורת, 45-43, 157-154). ניתן להניח כי הנכונות לחלוקת האחריות, הנזיקית באופייה, דווקא בהקשר הטרום-חוזי נובעת, בראש ובראשונה, מאופיו המעין-נזיקי של סעיף 12 לחוק החוזים הכללי (ראו: עניין Eximin, בעמ' 87; עיינו: פרידמן וכהן 637-636; פורת 45 ה"ש 98).
עתה יש לבחון את אמות המידה ליישום העיקרון של הגנת האשם התורם, שעה שבית משפט מוצא שצד לחוזה נהג בחוסר תום לב בשלב הטרום חוזי, עת יצר במחדלו מצג שווא רשלני, והסב נזק לרעהו כתוצאה מכריתת החוזה, אך הצד השני לחוזה תרם ליצירת נזקיו שלו בכך שהתנהל אף הוא בדרך שיש בה משום אשם תורם. קביעת אחריותו היחסית של הניצג לנזק תיעשה, כמובן, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, אולם כפי שציין בית המשפט המחוזי הנכבד, ניתן להיעזר במבחני עזר (שאינם ממצים), אשר יש להם זיקה לדינים קרובים, ולדוגמה: מידת אי-הסבירות בהתנהגותו של הניצג; יכולתו של הניצג לעמוד על הנדבכים השגויים במצג שהוצג לו – בעצמו; מידת מומחיותו וניסיונו של הניצג; סבירות ההסתמכות של הניצג על המצג; פער בין הצדדים בנגישות למקורות המידע הרלבנטי; התנהלות המציג (מכוונת, או רשלנית בלבד) תרומתו הסיבתית לנזק והנחותיו בשאלה האם הניצג יסמוך בלעדית על מצג-השווא ובצד כל אלה: שיקולי מדיניות משפטית (ראו: עניין שר; עניין רובינשטיין; פורת 265-261; השוו, בתביעות בנזיקין: ע"א 86/76 עמידר נ' אהרן, פ"ד לב(2) 337 (1978); ע"א 209/85 עיריית קרית אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190, 205 (1988) (להלן: עניין אילנקו); ע"א 80/87 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון, פ"ד מה(4) 604 (1991); ע"א 9057/07 דוד אפל נ' מדינת ישראל (2.4.12) (להלן: ענין אפל); עיינו גם: עמוס הרמן מבוא לדיני הנזיקין, 360-358, 366-364 (2006); Fleming's The Law of Torts 323-325 (10th ed., Carolyn Sappideen, Prue Vines ed., 2011))."
76.בספרו, הגנת אשם תורם בדיני חוזים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי על שם הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, תשנ"ז-1997, עמד אריאל פורת על הקושי בשימוש בלעדי באמות מידה של תרומה סיבתית או אשם בכל הנוגע לחלוקת האשם בין הצדדים (בעמ' 261-2). משכך, הציע לאמץ מבחן המשלב את שתי אמות המידה:
"שימוש באמת מידה של אשם אפשרי במקרי הפרה של חובת זהירות חוזית .... אולם לכאורה, גם במקרים של הפרת חובה חוזית מוחלטת אפשר לעשות שימוש באמת המידה של האשם לשם חלוקת האחריות. אלא ששימוש באמת מידה זו יניב תוצאה אנומלית: בכל מקרה שיהיה אשם תורם בנפגע, ולא יהיה כל אשם במפר, תוטל על הנפגע האחריות במלואה אפילו היה אשמו קל שבקלים. תוצאה כזו מנוגדת לחלוטין לרעיון שביסוד הגנת האשם התורם, ובבסיסה יש התעלמות מכך שהאחריות החוזית קמה, וצריכה לקום, בלא כל תלות באשמו של המפר. אמת המידה של האשם כבסיס בלעדי לחלוקת אחריות מרוקנת מתוכן את האחריות החוזית המוחלטת, ועקב כך השימוש בה באופן זה אינו שימוש ראוי.
תרומה סיבתית כאמת מידה בלעדית לחלוקת אחריות הנה בעייתית באותה מידה. השימוש באמת מידה זו, ובה בלבד, מתעלם מהיות אשמו התורם של הנפגע הבסיס להטלת האחריות עליו מלכתחילה. כך, אם אשמו התורם של הנפגע רב מאוד, אך תרומתו הסיבתית זעומה, יהיה חלקו בנטל הנשיאה בנזק קטן מאוד. לעומת זאת, אם אשמו התורם אינו רב, אך תרומתו הסיבתית רבה, תשתנה התוצאה מן הקצה אל הקצה. מכאן שאמת המידה של התרומה הסיבתית, בעומדה לבדה, מרוקנת במידה רבה מתוכן את הגנת האשם התורם, או לפחות מקעקעת את הבסיס לקיומה. הגנה זו מבוססת על כך שכאשר הנפגע הוא בעל אשם תורם, יש להטיל עליו אחריות חלקית לנזקיו. מכאן אף נגזר שככל שאשם זה רב יותר, כן צריך לגדול חלקו של הנפגע באחריות. והנה, כאשר אמת המידה לחלוקה היא תרומה סיבתית, אשמו התורם של הנפגע נדחק לשוליים. האשם התורם מהווה מבחן סף: בהתקיימו, נפתח הפתח להטיל אחריות חלקית על הנפגע; אך יחד עם זאת אין כל קשר בין מידתו לבין מידת האחריות שתוטל על הנפגע.
.... הדרך להימנע מתופעות אנומליות אלה או לפחות לצמצמן במידת האפשר היא לחלק את האחריות החוזית הן תוך התחשבות באשם והן תוך התחשבות בתרומה סיבתית. בדרך זו יובטח שככל שחומרת התנהגותו של צד לחוזה, על פי אמות מידה המבטאות חומרה זו, תהיה רבה יותר, כן יגדל חלקו בנטל הנשיאה בנזק."
77.אשר לשיקולים שעל בית המשפט לשקול מונה אריאל פורת את מידת אשמו התורם של הנפגע, תרומתו הסיבתית של המפר לנזק ושיקולי מדיניות (שם, בעמ' 263-264). בכל הנוגע לאשמו התורם של הנפגע מציין המלומד כי מדובר באמת מידה מרכזית "לקביעת חלקו של הנפגע באחריות. למעשה, אמת המידה של האשם מגלמת בתוכה גם תרומה סיבתית: ככל שהסיכון שהתנהגותו בת האשם של הנפגע יוצרת הנו גדול יותר, ובהנחה שהנפגע צופה (או עליו לצפות) סיכון זה, כן יגדל אשמו התורם. גודל הסיכון הוא למעשה תוחלת הנזק: מכפלה של סיכוי אירועו בגודלו הצפוי אם יארע, כל זאת במבט של 'לפני מעשה' (ex ante). אולם תרומה סיבתית צפויה אינה המשתנה היחיד שמידת האשם נקבעת לפיו: המשתנה השני הוא מידת יכולתו של הנפגע להימנע מהתנהגותו בת האשם, ובדרך זו למנוע את הנזק: ככל שהיה יכול למנוע את הנזק בעלות נמוכה יותר, כן יגדל אשמו התורם, וככל שנדרש ממנו לעשות יותר, כן יקטן אשם זה" (שם, בעמ' 263). תרומתו הסיבתית של המפר לנזק נבחנת מנקודת ראותו של המפר.
78.ועתה לעניינינו. עובר לחתימה על הסכם המכר, יוצגו התובעים על ידי עורך דין, אשר ייעץ להם לדחות את מועד החתימה על הסכם המכר, נוכח אי הבהירות בכל הנוגע לשאלה האם מוצמדת לדירה חניה אם לאו (למרות המצג שיצרו הנתבעים בעניין זה). בא כוחם של התובעים אף הבהיר להם מפורשות, כי אינו יכול להצביע על מסמך בעל תוקף משפטי, היכול להעיד על חניה צמודה לדירה. הנתבעים בחרו להתעלם מעצתו, הן בשל האמון שנתנו בנתבעים ובמצג שיצרו והן משום שהיה ברור להם כי עיכוב במועד החתימה יגרור עלייה במחיר החוזי.
79.אני מקבלת כי החתימה על הסכם המכר נערכה בדוחק השעה, לדרישת התובעים. עוד אני מקבלת כי התובעים נתנו אמון בנתבעים ובמצג שיצרו באשר לקיומה של חניה צמודה לדירה. עם זאת, אין בכך בכדי לשלול לחלוטין את אשמם התורם של התובעים, אשר עצמו עיניהם ולקחו על עצמם סיכון ברור. מנגד, הבאתי בחשבון את התנהלותם של הנתבעים ותרומתה לטעותם של התובעים (הצגת חשבון הארנונה כראיה לכך שלדירה חניה צמודה; זיהוי מקום החניה שלה שכנה רבקה כשייך להם; אמירה מפורשת כי לדירה הוצמדה חניה, אלא שטרם חולקו השטחים המשותפים ועוד). כן לקחתי בחשבון את הלחץ שהופעל על התובעים לחתום על ההסכם באותו יום, שעתיים לאחר ששכרו עורך דין וללא שניתנה לו שהות לבדוק את מצבה המשפטי של הדירה.
80.לאחר ששקלתי את נסיבות העניין, אני מעמידה את האשם התורם של התובעים על 20%.
שווי החניה
81.שני הצדדים הגישו חוות דעת לעניין שווי החניה.
מטעם התובעת הוגשה חוות דעתו של המהנדס והשמאי מר רמי איטח מיום 6.8.2015 (ת/2). השמאי איטח העריך את שווי השוק של הנכס, כולל חניה צמודה, בסכום של 1,270,000 ₪. בקביעתו זו התבסס השמאי איטח על חמש עסקות השוואה. כעולה מחוות הדעת, העריך השמאי איטח מ"ר בנוי לדירת מגורים הכוללת חניה צמודה בסך 9,500 ₪. לאחר ביצוע הפחתה בשל מיקום הדירה (קומה 4 ו-5 ללא מעלית), הגיע השמאי איטח לערך של 8,500 ₪ למ"ר בנוי של דירת מגורים עם חניה צמודה.
82.את שווי החניה גזר השמאי איטח על-ידי דחיה של שנה וחצי של עסקת המכר, בריבית המקובלת למגורים (5%). הערכה זו מבוססת על הנחתו כי ככל ויבקשו התובעים למכור את הדירה, יידחה המימוש עד אשר יימצא קונה פוטנציאלי אשר יהיה מוכן לרכוש אותה ללא חניה צמודה בכשנה וחצי. אשר על כן, קבע השמאי איטח את ירידת הערך בגין העדר חניה צמודה לדירה בסכום של 84,685 ₪.
83.מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של הכלכלן והשמאי מר אסי אבני מיום 29.1.2018. חוות הדעת מתייחסת להערכת שווי חניה (שווי היסטורי) (נ/5).
84.השמאי אבני העריך את שווי הנכס המשוער, על בסיס ארבע עסקות ההשוואה, בסכום של 1,038,180 ₪. עוד ציין השמאי אבני כי בהתאם לפסיקת השמאית המכריעה הגב' נורית ג'רבי בהחלטתה בערר 911/15, אשר אושרה על ידי ועדת הערר (ועדה ערר (ת"א) 85055/10 סייג נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א (19.2.2015)), מקדם שווי מקום חניה פתוחה הנו 0.3 משווי מ"ר למגורים (בעוד מקדם חניה מקורה הנו 0.4 משווי מ"ר למגורים).
85.על בסיס עסקות ההשוואה שפירט, שם השמאי אבני מ"ר בנוי למגורים במועד הקובע בסך 7,150 ₪. משכך, שווי חניה, אשר שטחה כ-15 מ"ר, 32,175 ₪ (7,150 ₪ * מקדם 0.3 * 15 מ"ר). שווי הנכס בניכוי מקום חניה – 1,006,005 ₪.
86.השמאי אבני ציין כי שמאים נוהגים להתבסס על החלטתה של השמאית הגב' ג'רבי (ע' 51, ש' 16-19). השמאי אבני אף הודה כי הגישה שנקט השמאי איטח אפשרית היא, אולם לדעתו אין הצדקה לדחיית מועד המימוש של הדירה נוכח היעדר חניה צמודה, בשים לב לכך שמדובר בדירה סטנדרטית, ללא מעלית. בנסיבות אלה, כך העיד, היעדרה של חניה יתבטא במחיר הדירה ולא בקושי למכרה (ע' 53, ש' 3-6).
87.ניתוח עסקות ההשוואה:
א.עסקות ההשוואה שבחר השמאי איטח פחות דומות לדירה. שתיים מעסקות ההשוואה שבחר השמאי איטח מתייחסות לבתים צמודי קרקע. מחירי עסקות אלה גבוהים באופן משמעותי מיתרת שלושת העסקות (בכ-300,000 ₪). משכך, עסקות השוואה אלה מעלות את השווי הממוצע באופן מלאכותי. עסקה נוספת אליה מפנה השמאי איטח נערכה בדירה בקומת קרקע, לה צמודה חצר פרטית בשטח 114 מ"ר. משכך, גם עסקה זו אינה דומה לנכס ואינה מתאימה להשוואה, לפחות ללא ניכוי שווי החצר. שתי העסקות הנותרות: עסקה בקומת קרקע מתוך 5 קומות בסך 1,230,000 ₪ ועסקה בדירת מגורים בקומה שניה מתוך 5 בסך 1,290,000 ₪ מתאימות להשוואה. דא עקא, עסקות אלה נערכו ביוני וספטמבר 2015, למעלה משנתיים מהמועד הקובע, 1.5.2013, מועד החתימה על הסכם המכר.
ב.השמאי אבני הסתמך על ארבע עסקות מכר של דירות בנות 5 חדרים ברחוב האלה. משכך, העסקות שבחר דומות יותר לדירה ומתאימות יותר להשוואה. דא עקא, העסקות עליהן הסתמך השמאי אבני נערכו בשנת 2012 (30.12.2012, 16.7.2012, 12.11.2012, 5.2.2012) כחצי שנה - שנה לפני מועד ביצוע העסקה (1.5.2013). זאת ועוד, שתיים מעסקות ההשוואה שבחר השמאי אבני נערכות בדירות המצויות בקומות 4 + 5, כמו הדירה. אולם השמאי אבני לא ציין האם קיימת מעלית באותו בניין, עניין המשפיע על ערך הדירה, וחייב ביצוע התאמה במחיר.
ג.מהשוואת מחירי הדירות בעסקות שמנה השמאי אבני אל אלה שמנה השמאי איטח עולה כי מחירי הדירות ברחוב האלה עלו בתקופה שבין 2012 ל-2015. מסקנה זו מוצאת חיזוק בעלית ערך הדירה מהמועד בו רכשו אותה הנתבעים עד למועד בו מכרו אותה לתובעים. הנתבעים רכשו את הדירה ביום 2.2.2010 (ללא חניה, כעולה מטופס המש"ח) תמורת סכום של 885,000 ₪ ומכרו אותה לתובעים ביום 1.5.2013 תמורת 990,000 ₪, כולל חניה. מכאן כי מחיר הדירות בסביבה האמיר, והערכת שווי הדירה על בסיס עסקות השוואה שנערכו כחצי שנה – שנה לפני המועד הקובע אינו משקף במדויק את מחיר השוק.
88.לאחר שבחנתי את כלל השיקולים, אני מעמידה את ערך הדירה במועד הקובע על 1,100,000 ₪ (עליה של 6%).
89.גזירת שווי החניה:
א.השמאי איטח לא הבהיר מדוע היעדרה של חניה צמודה לדירה מצדיקה דחיה של שנה וחצי דווקא במימוש הדירה (ולא שנה, שנתיים או שלוש). השמאי איטח אף לא נתן הסבר מניח את הדעת לקביעה זו במסגרת עדותו (ע' 20, ש' 25-30).
ב.השמאי אבני הסתמך על החלטת השמאית המכריעה, הגב' נורית ג'רבי, בתיק ערר 900/15. בהחלטתה קבעה כי מקדם השווי הראוי לחניה מקורה הנו 0.4 ומקדם השווי הראוי לחניה בלתי מקורה הנו 0.3 (ע' 18 להחלטה). ערר שהוגש כנגד ההחלטה ונדון בתיק ועדת ערר (ת"א) 85055/10 סייג נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א (19.2.2015) (הגם שלא בשאלה זו) - נדחה.
ג.דא עקא, מעיון בהחלטתה של השמאית נורית ג'רבי עולה כי הקביעה אינה מנומקת כלל. גם השמאי אבני לא נתן הסבר מדוע נקט במקדם זה. אף לא מצאתי חזרה על קביעה זו בהחלטות אחרות של שמאים מכריעים או בפסקי דין. מנגד, מצאתי כי המקדם המקובל לחצר הנו 0.3 (ד"ר בועז ברזילי, תורת השמאות, עקרונות גישות וההליכים בשמאות מקרקעין, בורסי הוצאה לאור, התשע"ג-2013, בע' 167). בנסיבות אלה, נראה כי העמדת שווי חניה על 0.3 משווי מגורים אינה נכונה, באשר העלות השולית של מ"ר חניה גבוהה מזו של מ"ר חצר, ששטחה גדול יותר משטח החניה בדרך כלל. מכל מקום, כך הדבר כאשר מדובר בסביבה בה קיימת מצוקת חניה, עניין עליו הסכימו שני השמאים.
90.אכן, מעיון בפסיקה עולה כי מצוקת חניה הנה אחת מאמות המידה החשובות להערכת שוויה של חניה – עניין אליו מי משמאי הצדדים לא התייחס כגורם בקביעת שווי החניה. כך, לדוגמא, אמר בית המשפט בתא (ת"א) 433/97 אבנר נטר נ' י. בירנבוים חברה לבניין ולהשקעות בע"מ (27.7.2006) "עמדתי היא כי ערכה של חניה נובע בעיקר מהסביבה, ממצוקת החניה באזור, ממיקום החניה בבניין, ממאפייני החניה, מידותיה, הצמדתה לדירה או אי הצמדתה לדירה." יצוין כי באותו מקרה העריכו שמאי הצדדים את שווי החניה ב-20-30,000$.
91.בפסק הדין שניתן בתא (חי') 25132-10-16 אדוארד צוויג נ' אחים שרבט חב לבניין בע"מ (14.3.2019) אימץ בית המשפט את שווי החניה שנקבע בחוות דעתו של השמאי דותן דרעי, אשר קבע כי ההפרש בין שווי דירה עם חניה צמודה לבין שווי דירה ללא חניה צמודה הנו 50,000 ₪. השמאי דרעי ביסס קביעתו על שניים: מקדם של 0.4 לשווי מ"ר מגורים וכן טכניקת דלפי. שני המבחנים הביאו לתוצאה דומה, אותה, כאמור, אימץ בית המשפט בפסק דינו.
ויוסבר, שיטת דלפי הנה טכניקה המבוססת על הערכות בלתי תלויות של שמאים מומחים. לעניין זה ראה דברי בית המשפט בפסק הדין שניתן בתא (ת"א) 33110-08-10 רונית ויגלר נ' ר.א.מ. מגרשי יוקרה בע"מ (24.8.2015):
"גם השמאי מטעם הנתבעים, עירד אלעד, בהעדר אפשרות ליישם את שיטת ההשוואה, נקט בשיטות אחרות, כפי שעוד יפורט. לפי דעתו, גם שיטת היוון ההכנסות הוא בעייתי במקרה הנוכחי, שכן שיטה זו מתאימה יותר לנכסים עסקיים שנרכשים למטרה עסקית ולא לדירות מגורים שמרביתן נרכשות למגורים ולא להשקעה. כנ"ל בעייתית לדבריו הערכה לפי גישת העלות.
לפיכך, במקרה כגון זה שמונח לפניו, כך מסביר השמאי, מדובר למעשה בהערכה מלאכותית של שווי תיאורטי לפי מיטב ניסיונו ושיקול דעתו של השמאי. בהינתן כך, מצא לנכון השמאי אלעד לעשות שימוש בסקר שנקרא 'סקר דלפי', אשר יזמה לשכת שמאי המקרקעין ושהתפרסמה לראשונה בשנת 2002.
במסגרת הסקר, 17 שמאים ותיקים ומובילים ענו על כ-51 סוגיות שמאיות וביניהן השאלה, 'מה הוא שווי חניה מקורה צמודה לדירה במקום בו לא קיים מחסור בחניות בסביבות הבית'. לפי השמאי אלעד, 15 שמאים אמדו את השווי על 14% – 20% משווי חדר בדירה באותו בניין.
בהתאם לכך, אמד השמאי אלעד את ירידת הערך של חניה רגילה (לא במתקן) בסך של 120,000 ₪ (20% כפול 600,000 ₪ שהוא שווי חדר בדירת התובעת, שמונה ארבעה חדרים ואשר שוויה לפי השמאי 2,400,000 ₪ נכון למועד הקובע שהוא מועד הגשת התביעה באוגוסט 2010)."
(לביקורת על שיטת דלפי – ד"ר ברזילי, בעמ' 153)
92.איישם שני מבחנים אלה גם לנסיבות תיק זה:
א.טכניקת דלפי: יישום שיטת דלפי (20% משווי חדר בדירה) מביא לתוצאה לפיה שווי חניה הנו 44,000 ₪ (1,100,000 ₪ / 5 * 0.2). דא עקא, מדובר בשווי חניה בסביבה בה אין מצוקת חניה. בסביבה בה קיימת מצוקת חניה יש להגדיל את השווי ולהעמידו על 55,000 ₪ לפחות (מקדם של 0.25).
ב.לפי מקדם 0.4 למ"ר בשווי מגורים: העמדתי את שווי הדירה (כולל חניה) במועד הקובע על 1,100,000 ₪. שטח הדירה 145.2 מ"ר. לפיכך, שווי מ"ר למגורים כ-7,575 ₪, שווי מ"ר חניה – כ-3,030 ₪ ושווי חניה (15 מ"ר) – 45,454 ₪.
93.לפיכך, אני קובעת את שווי החניה בסך 50,000 ₪. שווי החניה, בניכוי 20% אשם תורם – כ-40,000 ₪.
הקשר הסיבתי
94.סעיף 12(ב) לחוק החוזים קובע כי במקרה של הפרת חובת תום הלב, חייב המפר לשלם לצד השני "פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה". טוענים הנתבעים כי המחיר המוסכם של הדירה שקלל את היעדרה של חניה, ולפיכך לא נגרם לתובעים נזק, גם אם הטעו הנתבעים את התובעים.
95.אכן, המחיר חוזי (990,000 ₪) נמוך מהערכות הדירה (עם חניה) על פי שני השמאים: 1,270,000 ₪ על פי השמאי איטח ו-1,038,000 ₪ על פי השמאי אבני. דא עקא, עניין זה אינו רלבנטי לענייננו. שווי הדירה שנקבע, 990,000 ₪, הנו שווי דירה הכוללת חניה. משהתברר כי לדירה לא מוצמדת חניה, זכאים התובעים לפיצוי שוויה של חניה זו. שוויה של חניה זו מגלם את הנזק שנגרם להם בשל מחדל הנתבעים לפעול בגילוי מלא בשלב המשא ומתן הטרום חוזי.
פיצויים בשל נזק בלתי ממוני
96.סעיף 13 לחוק התרופות מסמיך את בית המשפט לפסוק פיצויים בגין נזק בלתי ממוני, בהתאם לשיקול דעתו. ובלשון הסעיף:
"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין."
97.בפסק הדין שניתן בע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) עמד בית המשפט על השיקולים לפסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני:
"האבחנה בין נזק ממון לנזק שאינו ממוני מקובלת בעיקר בדיני הנזיקין, אך יש לה מקום גם בדיני החוזים. הנזק הלא ממוני הוא המרכיב הרוחני, הלא-חומרי של הפגיעה (שלו ואדר, בעמ' 300). נזק לא ממוני עשוי להתלוות להפסד כלכלי שנגרם עקב הפרת חוזה. אולם פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (שלו ואדר, בעמ' 302). הפיצוי הלא-ממוני כפוף לשיקול דעת שיפוטי, ואין צורך בהבאת ראיות לגביו. הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה:
'פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני... נתונה לשיקול דעת בית המשפט... ומכאן, שהיא שמורה למקרים מיוחדים' (ע"א 3437/93 אגד, אגודה שתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998))."
98.בספרם, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, דין הוצאה לאור (התשס"ט-2009), מציינים המחברים, גבריאלה שלו ויהודה אדר, כי סעיף 13 לחוק התרופות, בשונה מסעיף 10 לו, אינו כולל לפי לשונו דרישה לצפיות הנזק ומסתפק לכאורה בקיומה של סיבתיות עובדתית בין הנזק לבין ההפרה. דא עקא, מוסיפים המלומדים ואומרים כי מדובר בהבדל מדומה, "שכן בפסיקתו של בית המשפט העליון הובהר באופן חד משמעי כי דרישת הצפיות חלה גם על פסיקתו של נזק אינו ממוני" (שם, בעמ' 303; לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ואח' (10.9.2009), בסעיף 82 לפסק הדין).
99.לאחר ששקלתי את כלל נסיבות העניין, אני פוסקת לתובעים פיצויים בגין נזק בלתי ממוני בסך 10,000 ₪. בהחלטתי זו נתתי משקל לנזק הממוני שנגרם לתובעים, לשיקולים שבמדיניות המשפטית ולאינטרס הציבורי כי צדדים ינהגו בתום לב ובגילוי בעת ניהול משא ומתן. כן נתתי משקל לעוגמת הנפש הרבה שנגרמה לתובעים בשל הסכסוך עם השכנה רבקה אליו נקלעו בעל כורחם והגיע כדי תלונה במשטרה, הצורך לשכור שירותים משפטיים, לערוך בירורים ולבזבז זמנם ומרצם בחיפוש עקר אחר חניה – שאין ולא הייתה.
סופו של דבר
100.אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:
א.דמי נזק בשיעור 40,000 ₪;
ב.פיצוי בגין נזק לא ממוני – 10,000 ₪;
ג.הוצאות התובעים – 7,000 ₪;
ד.שכר טרחת עו"ד – 8,000 ₪.
הסכומים ישולמו תוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, כ"ב אייר תשע"ט, 27 מאי 2019, בהעדר הצדדים.
