וידבסקי ואח' נ' א.ב. לאון חברה לנכסים ולהשקעות (2008) בע"מ ואח'

בפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם שכירות מיום 18.5.2017, שנחתם בין התובע, (להלן: "השוכר") ובין הנתבעת 1 (להלן: "המשכירה").

התביעה הוגשה גם כנגד הנתבע 2, ששימש כדירקטור ומנהל במשכירה (להלן: "מנהל המשכירה") וחתם בשם המשכירה על הסכם השכירות. המושכר הוא נכס מסחרי ברח' קינג ג'ורג בתל אביב שהושכר לטובת הפעלת עסק בתחום ההסעדה לרבות עריכת אירועים מצומצמים למוזמנים.

הדיון בתביעות אלו אוחד עם תיק נוסף בו נדונה התנגדות שהגיש השוכר לבקשה לביצוע שטר שהגישה המשכירה ללשכת ההוצאה לפועל ואשר הועברה לדיון בבית המשפט.

תמצית התביעה שהגיש השוכר

המחלוקת העיקרית בין הצדדים להליך נוגעת לסעיף 2(יב) בהסכם השכירות שבו השוכר הצהיר כי:

"ככל והבניין יתקשר בהסכם עם יזם / קבלן לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואו במסגרתו יעבור הבניין שיפוץ יסודי ואו בנייה נוספת וחדשה לתקופה ארוכה, על כל המשתמע מכך, אין לשוכר ולא תהיה לו כל טענה ו/או דרישה ואו תביעה כלפי המשכיר, כתוצאה מכך. על אף האמור לעיל בסעיף זה למשכיר תהיה זכות לסיום החוזה בהודעה של 60 יום מראש לשוכרת ולא תהיה לשוכרת טענה או דרישה ואו תביעה לעניין זה ואו בכל הקשור לכך".

לטענות השוכר בכתב התביעה, בסמוך ליום 5.7.2017 – פחות מחודשיים למן כריתת הסכם השכירות,התבקש השוכר על ידי מנהל הפרויקט לפנות את החצר שבסמוך למושכר , לצורך תחילת ביצוע עבודות חיזוק לבניין (תמ"א 38) .כעבור יומיים החלו עבודות במקום באמצעות כלים הנדסיים ומשאיות ששימשו לצורך חפירות והריסות בצמוד לקיר המושכר.

לטענת השוכר, העבודות שהחלו להתבצע בסמוך למושכר גרמו לכך שלא ניתן היה להמשיך להפעיל את העסק במושכר .למרות ניסיונות מצד השוכר להמשיך בפעילות לא עלה הדבר בידו. בעקבות כך הודיע השוכר למנהל המשכירה על ביטול הסכם השכירות. בתגובה הפנה מנהל המשכירה את השוכר לסעיף 2(יב) להסכם שצוטט לעיל.

לגרסת השוכר , הוא הניח שלאור משך הזמן המקובל למתן אישורים לביצוע עבודות בניה מעין אלה, יחלוף זמן ממושך מתחילת תקופת השכירות ועד שיתחלנה העבודות בפועל. לגרסתו , אילו היה יודע עובר לחתימת הסכם השכירות שעבודות הבניה צפויות להתחיל כחודש ימים ממועד תחילת תקופת השכירות לא היה מתקשר בהסכם השכירות עם המשכירה.

דיון והכרעה

נוכח המחלוקת בין הצדדים, יש לדון ולהכריע בשאלה האם חלה על המשכירה חובת גילוי בנוגע לעבודות הבניה הצפויות במסגרת המו"מ לקראת חתימת הסכם השכירות . בנוסף , האם בנסיבות העניין רשאי היה השוכר לבטל את הסכם השכירות.

בשים לב לתשובה שתתקבל בהתייחס לשאלות אלה יש לבחון האם על המשכירה לפצות את השוכר בגין ביטול ההסכם.

בטרם אדרש לשאלה המשפטית, יש לבחון את העובדות הידועות בנוגע לנסיבות החתימה על הסכם השכירות.

כפי שנוכחתי , התגורר השוכר בדירת מגורים בבניין בו נמצא המושכר נשוא התביעה שלפניי .בהסכם השכירות לשנים 2013-2014 נרשם כי במקרה של קבלת היתרי בניה לצורך ביצוע עבודות בבניין המשכיר רשאי יהיה לדרוש את פינוי הדירה על ידי השוכר בהתראה של 45 ימים מראש.

זאת ועוד, השוכר עבד, קודם לחתימתו על הסכם השכירות , בעסק שהתנהל במושכר והועסק כשכיר על ידי הגב' נעמי סרוסי החל מחודש ינואר 2017. דהיינו השוכר התגורר באותו הבניין מס' שנים לפני שחתם על הסכם השכירות עם המשכירה ועבד בעסק שפעל במושכר במשך כ – 5 חודשים לפני שחתם בעצמו על הסכם שכירות עם המשכירה.

היתר הבניה לביצוע עבודות הבניה התקבל כבר בחודש דצמבר 2013 והוא הוארך על ידי עיריית תל אביב מיום 8.12.2016 ועד ליום 8.12.2017.

ההסכם עם הקבלן לביצוע העבודות נחתם ביום 29.6.2017. ההסכם נחתם על ידי חברת רביבו גרופ בע"מ שהחזיקה בזכויות בבניין .המשכירה לא הייתה צד להסכם זה.

השוכר נכנס בנעליה של גב' נעמי סרוסי שהשכירה את המושכר בהתאם להסכם שכירות שנחתם עם המשכירה ביום 28.9.2016 לתקופה שמיום 1.10.2016 ועד ליום 30.9.2017. השוכר רכש את הפעילות בעסק שניהלה גב' סרוסי, עסק בו עבד כאמור השוכר החל מחודש ינואר 2017 .בעקבות רכישת הפעילות העסקית, חתם על חוזה שכירות עם המשכירה בתנאים דומים להסכם השכירות עליו הייתה חתומה גב' סרוסי, כולל התנאי לעניין היעדר תביעות בשל ביצוע עבודות בנייה בבניין.

תקופת השכירות על פי ההסכם שניכרת עם השוכר, לא הייתה עד תום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם עם גב' סרוסי דהיינו עד ליום 30.9.2017, אלא לתקופה של שנה ממועד חתימת הסכם השכירות עם השוכר.

השתלשלות האירועים המתוארת לעיל הביאתני לשתי מסקנות מהותיות. האחת, כי העובדה שהסכם השכירות בין השוכר למשכירה נחתם ביום 18.5.2017 ואילו תחילת העבודות הייתה ביום 5.7.2017 כחודש ימים לאחר יום 1.6.2017, המועד שבו נכנס לתוקף הסכם השכירות שבין השוכר למשכירה, אינה מלמדת על מצג שווא או הפרת חובת גילוי מצד המשכירה .זאת מן הטעם שיש לבחון את מועד תחילת העבודות מהמועד שבו חתמה גב' סרוסי על הסכם השכירות ביום 28.9.2016 שכן השוכר נכנס בנעליה .זאת בשל החלטתו של השוכר לרכוש את הפעילות העסקית וללא כל קשר לפעולה כלשהי מצד המשכירה.

מאחר שהסכם השכירות שבין גב' סרוסי לבין המשכירה נכרת לתקופה שבין חודש אוקטובר 2016 ועד לחודש ספטמבר 2017, הרי שהעבודות שהחלו בחודש יולי 2017, החלו לקראת סיום תקופת השכירות.(שבין המשכירה לסרוסי).

המסקנה הנוספת היא שהעובדה שהיתר הבניה ניתן עוד בשנת 2013, תקופה ארוכה לפני שנחתם הסכם השכירות, ואף הוארך בהחלטת העירייה בשנת 2016, יחד עם העובדה שגם בהסכם השכירות שנחתם עם גב' סרוסי בחודש ספטמבר 2016 נכתב באופן מפורש כי צפויות עבודות בניה בבניין ומשכך, לא תהיינה לשוכר , תביעות או טענות בעניין זה, שומטות את הקרקע מתחת לטענת השוכר כי הוא סבר שהעבודות אינן צפויות להתחיל תוך כדי תקופת השכירות אלא רק בחלוף מס' שנים.

כמו כן הסכם ביצוע העבודות נחתם עם הקבלן ביום 29.6.2017, לאחר שנחתם ההסכם עם השוכר .לא הובאה בפני בית המשפט על ידי התובע ראיה לכך שהמשכירה או מי מטעמה ידעו על המועד הצפוי לחתימת ההסכם עם הקבלן לתחילת עבודות הבניה.

גב' סרוסי שהשוכר נכנס בנעליה ועבד אצלה כשכיר בעסק שפעל במושכר והוזמנה למתן עדות לבקשתו של השוכר, אישרה בחקירתה כי היא ידעה שצפויות עבודות נרחבות בבניין ושקיימת אפשרות שתוך כדי תקופת השכירות יחלו בעבודות הבניה ושמדובר בהסכם שכירות לטווח קצר ולא לתקופה של עשור כלשונה, אך היא לא ידעה מהו השלב המדויק שבו מצוי התהליך לקראת ביצוע עבודות הבניה ואף השיבה כי העבירה מידע זה לשוכר לפני שחתם על הסכם השכירות לאחר שרכש את פעילות העסק מהגב' סרוסי.

כאשר נשאלה על ידי בא כוח השוכר מדוע בעבר טענה שלא ידעה על עבודות הבניה, השיבה כי התכנון לביצוע העבודות היה בגדר דבר גלוי ורק המועד שבו יחלו העבודות לא היה ידוע. גם כאשר נשאלה בנוגע לתשלום ששילם לה השוכר בסך של 40,000 ש"ח לרכישת הפעילות העסקית במושכר, השיבה כי התשלום נעשה בידיעה של השוכר בנוגע לעבודות הצפויות. לאחר מכן השיבה כי קיומו של הסעיף בהסכם השכירות בנוגע לעבודות הצפויות מוכיח שהשוכר ידע על כך שייתכן ותוך כדי תקופת השכירות יחלו בביצוע העבודות.

מאחר שגב' סרוסי שחתמה על הסכם שכירות מס' חודשים לפני שנחתם ההסכם עם השוכר והיא שהפעילה את העסק במושכר ואף העסיקה את השוכר במשך מס' חודשים בעסק שפעל במושכר, ידעה על התכנון לביצוע העבודות ואף הניחה כי ייתכן שיחלו בביצוע העבודות תוך כדי תקופת השכירות, ניתן ללמוד שהמשכירה לא פעלה להסתיר מידע זה מהשוכרים. כמו כן השוכר שעבד במושכר מס' חודשים לפני שהחליט לרכוש את הפעילות העסקית מגב' סרוסי ולחתום בעצמו על הסכם שכירות לתקופה של שנה, יכול היה לקבל את המידע מהגב' סרוסי במהלך המו"מ שניהל עמה והבדיקות השונות שביצע לצורך רכישת הפעילות העסקית .זאת גם אם לא קיבל את המידע מהמשכירה במישרין ובוודאי כאשר הסכם השכירות כלל סעיף מפורש בעניין ספציפי זה.

בהקשר זה יש לציין כי השוכר חתם תחילה על הסכם לרכישת העסק שפעל במושכר ולאחר מכן התקשר בהסכם השכירות עם המשכירה לצורך המשך הפעלת העסק.

השוכר אף מעיד על עצמו כי יש לו היכרות של מס' שנים עם המושכר כאשר בתצהירו הוא טוען לעניין החצר הסמוכה למושכר ומצהיר כי היא מהווה חלק מהמושכר כפי שהייתה כל השנים (סעיף 2 לתצהיר השוכר) .בסיכומיו הוסיף כי בחוזי שכירות קודמים בהם התקשר כאשר שכר דירות באותו בניין הופיעו סעיפים דומים בנוגע לאפשרות עתידית של בניה, אלא שהפרשנות של השוכר לאותם סעיפים היא כי מדובר בסעיפים ערטילאיים שאינם מלמדים על כוונה אפשרות לבניה בפועל אלא תכנון בלבד ללא אפשרות מעשית לתחילת העבודות בפועל.

נוכח התשתית העובדתית המפורטת לעיל, נותר לקבוע האם נפל פגם בהתנהלות המשכירה בשלבי המו"מ שקדמו לחתימת ההסכם בנוגע לגילוי אודות עבודות בניה שצפויות בבניין שבו מצוי המושכר. הסעיפים הרלוונטיים בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), לעניין הנדון בפניי הם סעיף 12 (קיום מו"מ בתום לב) המקנה זכות לפיצויים, סעיף 14 לעניין טעות וסעיף 15 לעניין הטעייה, המקנים את הזכות לביטול החוזה.

אשר לקיום מו"מ בתום לב, לא נוכחתי שהשוכר הוכיח כי התנהלות המשכירה עולה כדי חוסר תום לב במסגרת המו"מ. בהסכם השכירות צוינה במפורש האפשרות לתחילת עבודות בנייה בתקופת השכירות.

הסכם השכירות שעליו חתם השוכר , מבוסס על הסכם שכירות קודם עליו חתמה גב' סרוסי, ממנה רכש השוכר את הפעילות העסקית לאחר שהועסק בעסק שפעל במושכר במשך מס' חודשים.

המועד בו נחתם הסכם השכירות ולמעשה נכנס השוכר בנעלי השוכרת הקודמת הוא מועד שנקבע ביוזמת השוכר נוכח החלטתו לרכוש את הפעילות העסקית שהתקיימה במושכר. משכך, לא ניתן לקבוע שסמיכות המועד בו החלו העבודות בבניין לבין המועד שנחתם הסכם השכירות עם השוכר, מעיד על חוסר תום לב מצד המשכירה שכן היא החזיקה בהסכם שכירות שנחתם עם השוכרת הקודמת שממילא עתיד היה להסתיים רק לאחר תחילת העבודות בבניין וגם בו נכלל סעיף מפורש בעניין ויתור על תביעות מצד השוכר בכל הקשור לעבודות בבניין, כך שכניסתו של השוכר בנעלי השוכרת הקודמת לא שינתה את מצבה של המשכירה.

עתה יש לבחון האם השוכר התקשר בחוזה עקב טעות בין אם עסקינן בטעות לפי סעיף 14 או בהטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים.

הניתוח העובדתי דלעיל רלוונטי גם לשאלת הטעות בדומה לשאלת תום הלב במו"מ שכן עצם הוספת הסעיף להסכם השכירות מלמדת שהמשכירה לא התעלמה מחובת הגילוי בנוגע לאפשרות לתחילת ביצוע העבודות בבניין ואף למדנו כי בנסיבות המקרה אין מדובר בשוכר שהתוודע לראשונה למושכר המצוי בבניין לקראת חתימת ההסכם השכירות שהרי הוא התגורר בעצמו בדירה בבניין ואף עבד במושכר כשכיר לפני שרכש את הפעילות העסקית בעסק שבו עבד.

יתרה מכך , העובדה שהתקיימו תהליכים שונים לקראת ביצוע העבודות לרבות הוצאת היתר בניה אינה בגדר מידע שאינו גלוי הידוע למשכירה בלבד.

משכך השאלה בנוגע לחובת הגילוי רלוונטית רק למועד המדויק של תחילת העבודות והאם מועד זה היה ידוע למשכירה עובר לחתימת הסכם השכירות עם השוכר והיא נמנעה מלגלות את המידע לשוכר.

בסיכומיו הפנה השוכר לחקירת מנהל המשכירה תוך שנטען שהוכח שאין זה סביר כי בנסיבות עניין המשכירה או מי מטעמה לא היו מעורבים בהתקשרות עם הקבלן לצורך ביצוע העבודות או בנוגע לידיעת המשכירה באשר למועד המתוכנן לתחילת העבודות.

ברם, לא הוצגה בפניי ראיה מפורשת ממנה ניתן ללמוד על ידיעה של המשכירה על המועד הצפוי בשלב המו"מ עם השוכר .לפיכך , לא ניתן לקבוע שהמשכירה הסתירה במכוון מידע מהותי עד כדי הפרת חובת הגילוי המתחייבת בנסיבות המקרה שבפניי.

יש לזכור כי הסכם תחילת העבודות נחתם כחודש וחצי לאחר חתימת הסכם השכירות עם השוכר וכן שהמשכירה לא הייתה צד להסכם תחילת העבודות.

השוכר גם אישר בחקירתו הנגדית כי הוא עיין בהסכם השכירות שנחתם בין המשכירה לשוכרת הקודמת שהשוכר נכנס בנעליה וכי מנהל המשכירה הינו אדם עסוק ולכן האישור להחלפת השוכרים ניתן בטלפון. כלומר השוכר הסכים להתקשר עם המשכירה בתנאים דומים לתנאי הסכם השכירות הקיים שכללו גם את התנאי לגבי האפשרות לביצוע עבודות בבניין ולא נוכחתי שהתנהל מו"מ בין השוכר למשכירה לפני חתימת הסכם השכירות.

השוכר הפנה בסיכומיו לפסק הדין שניתן בע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, שם נדונה שאלת הפרת חובת הגילוי בעסקת מכר אך איני סבורה כי ניתן ללמוד מפסק דין זה על המקרה שבפניי שכן במסגרת הדיון שם נקבע כי חברת מבני גזית ידעה מכוח היותה המוכרת אודות המידע התכנוני שלא נמסר לרוכש הנכס בשלב המו"מ וכן מאחר ששם ניתן דגש על ידי בית המשפט להפרת סעיף 18 לחוק המכר, התשכ"ה – 1968, לעניין מסירת הממכר שהוא נקי מכל זכות לטובת צד ג', שאלה שאינה רלוונטית למקרה שבפניי שעניינו חוזה שכירות.

החצר הסמוכה למושכר

טענה נוספת שעלתה בכתב התביעה היא לגבי הגבלת השימוש בחצר הסמוכה למושכר בשל תחילת העבודות בבניין אלא שמהסכם השכירות לא ניתן ללמוד כי החצר הייתה חלק מהמושכר . זאת לציין כי גם השוכרת הקודמת, גב' סרוסי, אישרה בחקירתה כי החצר לא הייתה חלק מהמושכר (עמ' 9, ש' 24-25 לפרוטוקול מיום 25.9.2019).

אשר על כן, גם אם נפגעה האפשרות של השוכר לעשות שימוש בחצר הסמוכה למושכר, הרי שאין מדובר בהפרה של הסכם השכירות מהטעם שהמשכירה לא התחייבה לאפשר את השימוש בחצר כחלק מההסכם., והחצר לא הייתה חלק מהמושכר.

נוכח מסקנתי לאמור , כי לא הוצג לשוכר מצג שווא וכן לא הוסתר מידע שהיה בידי המשכירה ככל שהדבר נוגע למועד תחילת העבודות בבניין, אזי לא ניתן לבסס את תביעת השוכר בעוולת התרמית מכוח סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], שאחת מיסודותיה של העוולה הוא היצג כוזב של עובדה.

מאחר שלא התקבלו טענות השוכר ולא הוכחו עילות התביעה כנגד המשכירה, מתייתר הצורך לדון בשאלת הפיצויים בגין הנזקים השונים המפורטים בכתב התביעה, יחד עם זאת מוצאת לנכון להעיר מס' הערות בנוגע לרכיבים השונים בכתב התביעה.

התובע עתר לפיצוי מוסכם בסכום של 20,000 ש"ח על אף שמעיון בהסכם השכירות עולה כי הפיצוי המוסכם מתייחס להפרות מצד השוכר של הסכם השכירות ולפיצוי מוסכם שהמשכירה תוכל לתבוע במקרים בהתקיים התנאים שנקבעו בסעיף 21 בהסכם השכירות.

כמו כן הטענות בכתב התביעה בנוגע לפיצוי בגין אובדן הכנסות בסכום של 180,000 ש"ח והתביעה לפיצוי בסך 100,000 ש"ח בגין השקעה ראשונית ברכישת הפעילות העסקית שבחלקה מומנה על ידי התובע באמצעות נטילת הלוואה, הן טענות שאינן מבוססות .זאת מהטעם שלגבי אובדן הכנסות נדרש היה להציג ראיה חשבונאית או חוות דעת מומחה המציגה תמונה ברורה באשר לרווחיות העסק ואילו בפועל הוצגה כרטסת פעולות זכות וחובה המתייחסת לחודש הפעילות היחיד שבו פעל העסק ובוודאי שמסמך זה שאינו מבוקר ואינו חתום בידי גורם מוסמך שבחן ובדק את המצב החשבונאי של העסק אינו יכול לבסס תביעה לאובדן הכנסות עתידי בסכום של 180,000 ש"ח וזאת להבדיל מהפסד רווחים, דהיינו הכנסות בקיזוז הוצאות ועלויות הפעלת העסק.

אשר לטענה הנוספת בעניין ההשקעה הראשונית ברכישת הפעילות העסקית והשקעה במלאי בסכום של 100,000 ש"ח, הרי שאלה השקעות שאינן קשורות בהכרח למושכר וככל שהשוכר רכש את המוניטין של העסק וכן רכש מלאי לצורך הפעלת העסק, נדרש היה התובע להוכיח כי לא ניתן היה לעשות שימוש במוניטין ובמלאי שלא במושכר נשוא ההליך שבפניי.

כמו כן יש לזכור כי בהסכם השכירות הוסכם בין הצדדים כי למשכירה עומדת הזכות להודיע לשוכר על פינוי המושכר בהתראה של 60 ימים מראש .

מסקנה : התביעה להחזר מלא של ההשקעה הראשונית והחזר עבור כל מלאי שרכש השוכר אינה סבירה בנסיבות העניין ואיני נדרשת בשלב זה לקיומן של ראיות המוכיחות את סכום ההשקעה ברכישת הפעילות העסקית והמלאי.

לטענות השוכר בדבר האפשרות להמשיך ולעשות שימוש במושכר לטובת הפעלת העסק בשל עבודות הבניה שבוצע בסמוך למושכר אתייחס במסגרת הדיון בתביעה שכנגד שהוגשה על ידי המשכירה.

לסיכום על בסיס האמור לעיל, הממצאים העובדתיים והמסקנות שקבעתי בעניינם, התביעה שהוגשה על ידי השוכר כנגד המשכירה - נדחית.

התביעה שכנגד

לטענת המשכירה לא הייתה זכות לשוכר לבטל את הסכם השכירות ולעזוב את המושכר באופן חד צדדי משלא הייתה הפרה מצדה של המשכירה ומשכך עתרה המשכירה לקבלת סעדים שונים מכוח התחייבות השוכר על פי הסכם השכירות.

תביעה לתשלום דמי שכירות שלא שולמו עבור החודשים ספטמבר 2017 ועד מאי 2018 בתוספת ריבית פיגורים כפי שנקבע בהסכם בסכום כולל של 68,143 ש"ח.

כמו כן התבקש פיצוי מוסכם בסכום של 122,850 ש"ח מכוח סעיף 6 להסכם השכירות במקרה של אי תשלום דמי השכירות או איחור בפינוי המושכר. יצויין כי סכום הפיצוי המוסכם הוא בשיעור של פי 3 מדמי השכירות לכל יום איחור.

פיצוי בגין אי תשלום ארנונה על ידי השוכר עבור תקופת השכירות (עד לחודש מאי 2018) בסכום של 22,577 ש"ח.

בשל נזקים שנטען שהשוכר גרם למושכר לפני שעזב את הנכס תבעה המשכירה פיצוי בסכום של 56,745 ש"ח.

נוסף על אלו, עתרה לחיוב השוכר בפיצוי מוסכם בסכום של 20,000 ש"ח בהתאם לסעיף 21 להסכם השכירות.

מאחר שהוגש ללשכת ההוצאה לפועל שטר חוב בסכום של 20,000 ש"ח, הפחיתה המשכירה את סכום שטר החוב מהסכום הכולל של התביעה שכנגד.

לצורך הדיון בתביעה שכנגד ובזכות התובעת שכנגד לתבוע פיצויים מכוח הסכם השכירות שבין המשכירה לשוכר וזאת בנסיבות שהשוכר עזב את המושכר לאחר שהחלו להתבצע עבודות בבניין שבו מצוי המושכר אני סבורה כי יש להתייחס ראשית לכך שהתובעת שכנגד הגישה תביעה לתשלום מלוא דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות על פי ההסכם, דהיינו עד לחודש מאי 2018.

התובעת שכנגד שמודעת לחובתה להקטנת הנזק באמצעות השכרת הנכס לשוכר חלופי מעת שהמושכר פונה על ידי השוכר, לא הצליחה להשכיר את המושכר כפי שאישר בחקירתו הנגדית מנהל המשכירה על אף שהנושא הועבר לטיפולו של מתווך.

כמו כן במסגרת הסעיף שעניינו היעדר תביעות מצד השוכר במקרה של ביצוע עבודות בבניין כפי שנדון לעיל נקבע בנוסף כי למשכירה קיימת הזכות להודיע לשוכר על פינוי המושכר בהתראה של 60 ימים וגם במקרה זה לא תהיה לשוכר תביעה או טענה כנגד המשכירה. עוד יש לציין כי במקרה בו לא היה נכנס השוכר בנעליה של גב' סרוסי, הסכם השכירות היה מגיע לסיום ביום 30.9.2017. דהיינו שהארכת הסכם השכירות לגב' סרוסי או חתימת הסכם שכירות עם שוכר אחר הייתה נעשית על ידי המשכירה תוך כדי ביצוע העבודות בבניין.

בהסכם השכירות נקבע כי מטרת השכירות היא לניהול עסקו של השוכר בלבד, דהיינו הפעלת מזנון בחנות.

השאלה שיש להכריע בה היא האם בנסיבות העניין זכאית המשכירה לתשלום מלוא דמי השכירות עד לתום התקופה שנקבעה בהסכם השכירות (עד לחודש מאי 2018) וזאת על אף שאין מחלוקת שהשוכר עזב את המושכר בתחילת חודש יולי 2017, בסמוך לתחילת תקופת השכירות, בעקבות עבודות הבניה שהחלו לבצע בבניין בו מצוי המושכר שלא אפשרו לטענתו את ניהול העסק במושכר.

מעבר להנחה הסבירה כי ביצוע עבודות בנייה מהווה מטרד משמעותי, הן בהיבט של המטרדים הנובעים מעצם ביצוע העבודות עצמן (מטרדי רעש, אבק וכו') והן בהיבט של המטרדים הסביבתיים (דרכי גישה ומגבלות תנועה, פסולת בניין וכו'). כמו כן הימצאות בסמיכות לאזור שבו מבוצעות מהווה סיכון לעוברים ושבים במתחם שבו מבוצעות העבודות.

זאת יצויין כי גם בהסכם שנחתם בין חברת רביבו גרופ בע"מ, בעלת זכויות בבניין עם הקבלן לביצוע העבודות השלד נכתב בסעיף 7(כט) כי הקבלן מתחייב במהלך ביצוע העבודות באתר שלא תהיה פגיעה בנוחות הציבור מעבר לפגיעה העלולה להיווצר באופן טבעי וסביר כתוצאה מביצוע העבודות.

מהתכתבויות שהוצגו בין השוכר לבין מנהל המשכירה ניתן לראות כי השוכר פנה מיד כאשר נודע לו על תחילת העבודות וכן פנה מעת לעת לאחר מכן בנוגע לאירועים שארעו תוך כדי ביצוע העבודות שפגעו באפשרות להפעלת העסק במושכר.

יש לציין כי מנהל המשכירה בתצהירו מפרט את הפניות שהיו מצד השוכר לצד גירסתו כי לטענתו הוא דאג למתן פתרונות לכל פניה ופניה.

לטענת המשכירה , על פי סעיף 7 להסכם השכירות התחייב השוכר לשלם את מלוא דמי השכירות גם אם מכל סיבה שהיא יבקש לעזוב ו/או לפנות את המושכר טרם תום תקופת השכירות.

כמו כן מנהל המשכירה בתצהירו טען כי הוסכם בין הצדדים כי דמי השכירות שיושלמו יהיו נמוכים בשיעור של 30% וזאת בשל העבודות הצפויות בבניין אף שהעבודות אינן אמורות להשבית את הפעילות או למנוע אותה של העסק במושכר.

מהראיות והעדויות שהוצגו בפני בית המשפט הגעתי למסקנה כי החלטת השוכר לפנות את המושכר כבר בחודש יולי 2017, נבעה מעבודות הבניין שהחלו להתבצע במקום ובשל ההפרעות שעבודות אלו גרמו לפעילות בעסק, בייחוד כאשר מדובר בעסק בתחום ההסעדה וקיום אירועים, המחייב שמירה על ניקיון ומיועד לאירוח של סועדים בין אם במסגרת המסעדה ובין אם במסגרת של קיום אירועים.

מנהל המשכירה שאמנם טען בתצהיר העדות הראשית שהצדדים הסכימו להפחית את דמי השכירות תוך שהניחו כי עבודות הבניה לא יגרמו להשבתה או למניעה של פעילות עסקית, לא צירף ראיות המוכיחות כי עבודות הבניה אכן לא גרמו בפועל למניעה של הפעילות העסקית במקום, כאשר כפי שציינתי לעיל בהסכם הזמנת העבודה שנחתם עם הקבלן המבצע נכתב במפורש כי במסגרת עבודות הבניה תיווצר באופן טבעי פגיעה בסביבה וכך אכן סביר להניח שקרה גם במקרה זה כאשר עסקינן בעבודות בניה בהיקף כזה.

חובת תום הלב במישור החוזי חלה הן בשלב המו"מ לקראת חתימת החוזה (סעיף 12 לחוק החוזים) והן במהלך קיום החוזה (סעיף 39 לחוק החוזים) .

לאמור, תום הלב נבחן בעת השימוש בזכות הנובעת מהחוזה.

במקרה שבפניי אין מחלוקת כי למשכירה עומדת הזכות לדרוש את תשלום דמי השכירות לכל תקופת השכירות גם במקרה שבו השוכר מבקש לעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות וזאת מכל סיבה שהיא, אלא שבמקרה שבפניי אני סבורה כי עזיבת המושכר נעשתה בשל נסיבות חיצוניות בעטיין לא ניתן היה לקיים באופן סדיר את הפעלת העסק במושכר בהתאם למטרה המוגדרת בהסכם השכירות (הפעלת מזנון).

עמידתה של המשכירה על זכותה לגבות את מלוא דמי השכירות למשך 12 חודשים כאשר בפועל השוכר עשה שימוש במושכר במשך כחודש, מהווה חוסר תום לב מצד המשכירה נוכח המציאות שנוצרה בסביבת המושכר בשל התחלת עבודות הבניה.

יובהר כי סעיף 7 להסכם השכירות, אמנם מקנה את הזכות למשכירה לגבות את מלוא דמי השכירות ויש להניח כי לו היה השוכר עוזב את המושכר בנסיבות אחרות ניתן היה לבחון חיובו במלוא דמי השכירות, בכפוף לכך שהמשכירה הייתה פועלת במידה הדרושה להקטנת הנזק באמצעות מציאת שוכר חלופי בסמוך לעזיבת השוכר. סעיף זה נועד להגן על המשכירה מפני צעדים חד צדדיים של השוכר, ברם, המקרה שלפניי הוא מקרה שונה. עזיבת המושכר נעשתה בשל הקושי שנוצר בהפעלת העסק עבור המטרה שלשמה הושכר הנכס מלכתחילה בשל אותן העבודות שהחלו להתבצע בשטח הבניין.

אשר על כן מסקנתי היא כי המשכירה אינה זכאית לעשות שימוש בסעיף 7 להסכם השכירות ולעמוד על זכותה לתשלום מלוא דמי השכירות לתקופה הקבועה בהסכם השכירות. ולכן יש לבחון עתה מהי התקופה שבגינה יחויב השוכר בתשלום דמי השכירות מתוך התקופה הקבועה בהסכם השכירות.

אין מחלוקת כי השוכר שילם את התמורה עבורם חודשים יוני – יולי 2017, כאשר העזיבה הייתה בתחילת חודש יולי 2017, אך מהראיות שהציגה המשכירה נראה כי במושכר נותר ציוד שנעשה בו שימוש לטובת הפעלת העסק והוא לא פונה על ידי השוכר לאחר עזיבתו.

בשל העובדה כי על פי הסכם השכירות הקודם שנחתם עם גב' סרוסי, תקופת השכירות נקבעה עד לחודש ספטמבר 2017 ולו השוכר לא היה נכנס בנעליה, הייתה זכאית המשכירה לתשלום דמי שכירות מהגב' סרוסי עד לסיומו של חודש ספטמבר 2017, נדרש השוכר לשלם את התמורה בגין חודשים אלה, על אף שעזב את המושכר בחודש יולי 2017.

יש לזכור כי השוכר הסכים להעניק למשכירה זכות לפנותו מכל סיבה שהיא בהתראה של 60 ימים מראש מבלי שתהא לשוכר טענה כלפי המשכירה .משכך זוהי ממילא זכות שעמדה למשכירה גם לו הייתה מחליטה לפנות את השוכר בשל תחילת העבודות בבניין.

על כן אני סבורה כי חיוב השוכר בתשלום עבור 2 חודשי שכירות (60 ימים) תואם את תכלית הסכם השכירות ואת כוונת הצדדים על פי הסכם .כך יוצא שהמשכירה איננה נפגעת כתוצאה מחילופי השוכרים בנכס בשל הסכמתה לכניסת השוכר בנעלי הגב' סרוסי.

על פי כתב התביעה את החיוב בגין חודש אוגוסט 2017, המשכירה תבעה באמצעות הגשת השיק ללשכת ההוצאה לפועל אדרש לכך במסגרת הדיון בתביעה השיטרית שאוחדה עם התביעות הנוספות אשר על כן אני מחייבת את השוכר במסגרת התביעה שכנגד בתשלום דמי השכירות שלא שולמו לחודש ספטמבר 2017, בסכום של 8,190 ש"ח בתוספת ריבית הפיגורים שנקבעה בהסכם השכירות בשל איחור במועד התשלום.

התביעה לגבי יתרת דמי השכירות עבור חודשים אוקטובר 2017 ואילך, נדחית.

לטענת המשכירה יש לחייב את השוכר בפיצוי מוסכם שנקבע בסעיף 6 להסכם בשל איחור בתשלום דמי השכירות. הפיצוי המוסכם שנקבע הוא בשיעור של פי 3 מדמי השכירות לכל יום איחור בחישוב יומי. בהסכם הפיצוי המוסכם הוגדר הן עבור איחור בפינוי המושכר והן עבור איחור בתשלום.

בעניין זה אני מקבלת את טענת השוכר כי בנוגע לאיחור בתשלום עסקינן בכפל פיצוי מוסכם שכן הצדדים הסכימו כי איחור בתשלום יחייב את השוכר בתוספת של ריבית פיגורים על התשלום ששולם באיחור ולכן אין מקום לחיוב בפיצוי מוסכם נוסף בגין אותה הפרה.

לעניין איחור במועד הפינוי לא נקבע פיצוי מוסכם ולכן היה מקום לחיוב בפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם, ברם במקרה שבפניי לא היה איחור בפינוי המושכר אלא רק איחור בתשלום דמי השכירות ולכן אני דוחה את הטענה לחיוב בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 6 להסכם השכירות.

בהתאם למסקנותיי דלעיל בנוגע לתקופה שבגינה יש לחייב את השוכר בתשלום דמי השכירות, אני מקבלת את טענות המשכירה לעניין תשלום חיובי ארנונה שחלו על המושכר ועל המחסן זאת עד לחודש אוקטובר 2017, דהיינו על השוכר לשאת בתשלומים אלו בסכום הכולל של 4,924.83 ש"ח על פי הפירוט בכתב התביעה שכנגד.

טענה נוספת שעלתה בכתב התביעה שכנגד היא לנזקים משמעותיים שגרם השוכר למושכר לפני פינוי המושכר. עלות תיקון הליקויים על פי כתב התביעה שכנגד היא 56,745 ש"ח. חישוב העלות מבוסס על הצעת מחיר שהגישה המשכירה מטעם מר אבי רדעי, קבלן שיפוצים שהוצאה לבקשת המשכירה ביום 14.1.2018.

קבלן השיפוצים שערך את הצעת המחיר לא זומן לעדות מטעם המשכירה ובתשובה לשאלה בחקירה הנגדית לעניין אי זימון העד הפנה מנהל המשכירה את ב"כ השוכר לעורך דינו. כמו כן התברר בחקירה הנגדית כי לא הוצגה חשבונית המעידה על התשלום בפועל, מהטעם שלבסוף כלל לא נעשו העבודות לשיפוץ הנכס.

גם בהתעלם מהעובדה שעל מנת להוכיח את הליקויים היה מקום להגשת חוות דעת מומחה ולא הצעת מחיר כללית מטעם קבלן שיפוצים, הרי שעצם העובדה שהמשכירה לא ביצעה את השיפוצים כלל, מביאה לכדי המסקנה שלא קיימת למשכירה עילת תביעה בעניין זה כנגד השוכר.

בהסכם השכירות נקבע בסעיף 21 פיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם מצד השוכר וכפי נקבע לעיל השוכר אכן הפר את הסכם השכירות בכך שעזב את המושכר באופן חד צדדי ולא שילם את דמי השכירות על פי ההסכם ואף הותיר בשטח המושכר ציוד ששימש לטובת הפעלת העסק ולא דאג להשבת המושכר למשכירה כשהוא פנוי מחפצים כפי שניתן לראות היטב מהתמונות שצירפה המשכירה לתצהיריה. בנסיבות אלו זכאית המשכירה לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בסכום של 20,000 ש"ח וזאת מבלי שנדרשת המשכירה להוכיח את הנזק. אציין כי סכום הפיצויים שנקבע על ידי הצדדים הוא סביר בנסיבות העניין ולכן אין כל עילה להתערבות בסכום הפיצוי המוסכם על דרך של הפחתתו.

התביעה שכנגד הוגשה גם כנגד דין וידבסקי, הנתבע שכנגד 2, שחתם ערבות לביצוע התחייבויות השוכר על פי הסכם השכירות . ובשים לב לכך שהשוכר חויב בתשלום דמי שכירות שלא שולמו במועדם וכן חויב בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 21 להסכם השכירות שהינם סכומים קצובים על פי ההסכם ומאחר שדין וידבסקי לא הכחיש את חתימתו על הערבות, אני מורה על חיובו ביחד ולחוד עם השוכר לתשלום הסכומים שנפסקו לטובת המשכירה במסגרת התביעה שכנגד..

התביעה השטרית (ת"ט 58165-12-17)

כאמור לעיל המשכירה הגישה בקשה לביצוע שטר בלשכת ההוצאה לפועל בעניין השיק שניתן למשכירה עבור דמי השכירות לחודש אוגוסט 2017. המשכירה הפחיתה סכום זה מסכום התביעה שכנגד נוכח הבירור בהליך הנוסף.

ביום 8.7.2018, בהסכמת הצדדים ניתנה לשוכר הרשות להתגונן ובהמשך אוחד הדיון בתביעה השטרית יחד עם התביעות שנדונו לעיל.

השוכר העלה את טענותיו בהתנגדות במסגרת תצהירו מיום 13.12.2017, אשר הוגשה כתמיכה בהתנגדות לבקשה לביצוע השטר.

הטענות שהעלה השוכר כאמור חופפות לטענות שנדונו והוכרעו במסגרת התביעה והתביעה שכנגד ואף קבעתי לעיל כי על השוכר לשאת בתשלומי דמי השכירות לחודשים אוגוסט – ספטמבר 2017, על אף שעזב את המושכר בתחילת חודש יולי 2017.

בנסיבות אלה הדיון הנפרד בתביעה השטרית מתייתר והמשכירה רשאית להמשיך ולפעול במסגרת תיק ההוצאה לפועל שהוגש לביצוע השטר (שיק דמי השכירות לחודש אוגוסט 2017).

אציין כי איני מקבלת את טענת המשכירה לפיה הדיון בנוגע לריבית הפיגורים בשל הפיגור בתשלום השיק שהוגש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל יידון בנפרד במסגרת התביעה שכנגד שכן ככל שהמשכירה סבורה כי בגין האיחור בתשלום חלה ריבית פיגורים, הדיון בכך ייעשה במסגרת תיק ההוצאה לפועל שבמסגרת הוגש השטר לביצוע.

סיכום

התביעה של התובע 1 כנגד הנתבעים – נדחית!.

התביעה שכנגד התקבלה באופן חלקי כך שהנתבעים שכנגד חויבו ביחד ולחוד לשלם לתובעת שכנגד ביחד ולחוד סכום של 33,114.83 ש"ח.

התביעה השטרית התקבלה במלואה והתובעת רשאית להמשיך לפעול במסגרת תיק ההוצאה לפועל.

בהתאם לסכומים שנפסקו לעיל ובשים לב לעובדה שהתביעה העיקרית נדחתה והתביעה שכנגד נדחתה בחלקה הארי , מחייבת את הנתבעים שכנגד ביחד ולחוד בהוצאות ושכר טרחת התובעת שכנגד בסכום של 5791 ₪. ₪ . 

ניתן היום, י' כסלו תשפ"ב, 14 נובמבר 2021, בהעדר הצדדים.