יוסלביץ ואח' נ' לוין ואח'

לפניי תביעה לביטול הסכם מכר דירה, להשבת תמורת עסקת המכר שהעבירו התובעים לידי הנתבעים, ולתשלום הוצאות התובעים שנעשו לצורך רכישת הדירה ופיצוי מוסכם - בסך כולל של 1,164,818.50 ₪ (התביעה הכספית נמחקה מטעמי סמכות עניינית); ותביעה שכנגד לאכיפת ההסכם ולתשלום יתרת תמורת הדירה, פיצוי מוסכם, פיצויים בגין איחור בתשלום יתרת התמורה, דמי שכירות של התובעים שכנגד ונזק בלתי ממוני בסך כולל של 885,571.5 ₪.

רקע:

1. התביעה העיקרית והתביעה שכנגד נסבות על הסכם מכר שנחתם בין הצדדים ביום 15.6.17 שבמסגרתו רכשו התובעים (להלן: "יוסלביץ") מן הנתבעים (להלן: "לוין") דירה אחורית בקומת קרקע, בבית משותף הנמצא ברחוב הגפן 12 בקרית ביאליק, הידועה כגוש 11555, חלקה 36, תת חלקה 1, על כל צמידויותיה (41/214 חלקים ברכוש המשותף) וכל המחובר לה חיבור של קבע (להלן: "הדירה"), בעבור סך של 1,545,000 ₪ (להלן: "ההסכם").

2. לוין הצהירו והתחייבו בהסכם ב"והואיל" השני והשלישי כדלקמן:

    

   "והואיל: והמוכר ביצע עבודות בניה הכוללות תוספת בניה בקומת קרקע... כמפורט בהיתר ובתשריט ההיתר, המצ"ב להסכם זה ומסומנים כנספח ב'1 ו- ב'2 ומהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה.

    

   והואיל: והמוכר מצהיר, כי הזכויות בדירה חופשיות מכל שיעבוד, עיקול, משכון ו/או צו הריסה ו/או צו ו/או תביעה... וכל זכות צד ג'... כי לא בוצעו בדירה תוספות ו/או בניות בלתי חוקיות וכי לא ידוע לו על צו הריסה ... ו/או הליכים כלשהם...".

    

   בסעיף 2.3 להסכם, בשורה 2, הצהירו לוין "... כי לא מתנהלים כל הליכים משפטיים בקשר לדירה...".

    

   בסעיף 2.9 להסכם הצהירו לוין כי "המוכר מצהיר כי גילה לקונה את כל העובדות הידועות לו בקשר לדירה ולבניין".

    

   בסעיף 2.13 להסכם הצהירו לוין כי "המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו אין כל סכסוך עם השכנים לרבות לעניין הצמוד לדירה ו/או לרכוש המשותף ו/או בבניין".

    

   בסעיף 3.2 הצהירו והתחייבו יוסלביץ כי:

    

   "ראה ובדק ו/או ניתנה לו הזדמנות נאותה לראות ולבדוק בעיני קונה סביר, את זכויות המוכר בדירה בכל הרשויות המוסמכות וכן את מצבה הפיזי, המשפטי ותכנוני, כי ידוע לו מצב הזכויות בדירה לאשורו בכפוף לנכונות והתקיימות כלל הצהרות המוכר בהסכם זה וכי הוא מסכים לרכוש את הדירה במצבה הפיזי כמו שהיא as is למעט בלאי סביר אשר ייגרם לדירה ממועד חתימת חוזה זה ועד למסירת החזקה".

    

   בסעיף 3.7 אישרו יוסלביץ כי: "הובהר והוסבר להם כי המוכר מימש זכויות בניה אגב תוספת בניה בקומת קרקע כולל ממ"ד, עבור יח"ד אחת בהתאם וזאת עפ"י היתר בניה מס' 20120548 מיום 13/02/2013 (להלן: "תוספת הבניה") וכמפורט בנספח ב'1 ו- ב'2".

    

   בסעיף 3.8 אישרו יוסלביץ כי:

    

   "טרם חתימת החוזה ניתנה לו הזדמנות נאותה לבדוק בעיני קונה סביר את מסמכי יסוד רישום הבית המשותף וכי זיהה את הדירה גם בתשריט הבית המשותף שנתקבל מלשכת רישום המקרקעין ומופקד אצלו ו/או אצל ב"כ, וכי ידוע לו, כי המוכר נמצא בתהליך של תיקון צו הבית המשותף אגב רישום תוספת הבניה שביצע ע"י היתר הבניה בפני לשכת המפקחת על רישום המקרקעין".

    

   בסעיף 9 להסכם הנושא את הכותרת "הפרות", הסכימו הצדדים כי:

    

   "כ"א מהצדדים התחייבות יסודית כלשהי עפ"י הסכם זה, יפצה הצד המפר את הצד המקיים את ההסכם בסכום של 10% מהתמורה וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, בלי צורך בהוכחת הנזק ומבלי לגרוע מכל יתר התרופות העומדות לצד המקיים בגין ההפרה, כולל זכותו באכיפת ההסכם או ביטול ההסכם וכן קבלת כל סעד אחר שהוא זכאי לו עפ"י דין" (סעיף 9.4 להסכם).

    

   סעיף 10.3 להסכם קובע כי:

    

   "הסכם זה על נספחיו מבטאים את מערכת היחסים שבין הצדדים ואת זכויותיהם והתחייבויותיהם באופן בלעדי ומוחלט. עם חתימתם של הצדדים על הסכם זה בטלים ומבוטלים כל חוזה ו/או זיכרון דברים ו/או הצהרות ו/או הבטחות ו/או התחייבויות שנערכו בין הצדדים ו/או מי מטעמם בין בכתב ובין בע"פ, קודם לחתימתו של הסכם זה".

3. לפני חתימת ההסכם ניהלו הצדדים מו"מ לרכישת הדירה, אשר במהלכו הביעו יוסלביץ רצונם העקרוני בטיפוח הגינה האחורית המשותפת, ולוין השיבו שהשכנים בבניין אינם מעוניינים לטפח את החצר האחורית מלבד השכנה בדירה שמעל קומת הקרקע, ואמה, בעלת הדירה (להלן יכונו השתיים יחד: "השכנות"). לוין מסרו ליוסלביץ שלא מימשו את ההיתר שקיבלו לבניית מצללה (פרגולה) בחצר כי מעולם לא היה להם עניין בכך.

4. אומר כבר עתה כי על מנת שלא לפגוע בשכנות, מעבר למידה הנדרשת, ובשים לב לכך שהן אינן צד להליך שלפניי, הושמטו שמותיהן מפסק הדין.

5. לאחר חתימת ההסכם, שילמו יוסלביץ ללוין חלק מתמורת הדירה, ובסך כולל של 986,728.50 ₪.

6. גב' יוסלביץ ביקשה ממר לוין לקבוע פגישה משותפת בין הצדדים על מנת לקדם את עניין טיפוח החצר האחורית. מר לוין השיב שיארגן את הפגישה רק לאחר יום 12.7.17 הואיל והשכנה עסוקה בתקופה זו. ביום 14.7.17 התקיימה פגישה בנוכחות יוסלביץ, מר לוין והשכנות. בפגישה הציגו יוסלביץ לשכנות את הדברים שהם מעוניינים לבצע בחצר, וסוכם כי הצדדים יחשבו עוד על הנושא בנפרד ויקבעו פגישה נוספת.

7. על פי הנטען בתביעה, ביום 17.7.17 נפגשו פעם נוספת יוסלביץ עם השכנות, ובפגישה סיפרה השכנה בעלת הדירה, ליוסלביץ על ההליכים המשפטיים שניהלה מול לוין. להלן ההליכים הרלוונטיים בתמצית:

   ההליך הראשון הינו תיק מס' 67/13 שהתנהל לפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, גב' צ' פיגנבוים. ההליך שכנגד לוין, נסוב על שינויים שעשו בחצר הבית המשותף, שכללו, בין היתר, מילוי החצר האחורית בחול המעורבב עם פסולת בניה והגבהת שטח החצר כמעט עד לגובה מפלס הדירה כך שהקרקע אינה מיושרת; דבר שגרם לשקע גדול באזור המחסן שבבעלות השכנה, והביא להתנקזות מי גשמים לאזור המחסן ולהצפתו.

   בפסק הדין שניתן ביום 24.8.14 הוטלו על לוין שני חיובים כספיים וכן ארבעה חיובים נוספים שעניינם חשיפת פני הקרקע בחצר האחורית של הבית המשותף ופינוי החומרים אשר הושמו על ידי לוין; ביצוע חיזוק קונסטרוקטיבי בדירת לוין; תיקון סדקים בדירת השכנה; וחשיפת שוחת ביקורת ביוב בחצר הבית המשותף אשר רוצפה.

   לאחר שלוין חזרו בהם מערעור שהגישו על פסק דינה של המפקחת (עש"א 6593-01-15; וראו, גם: ע"ר 52355-02-15), הפך פסק הדין לחלוט, ובחודש נובמבר 2015, הגישה השכנה בקשה למתן סעד לפי פקודת ביזיון בית המשפט [ה"פ (מחוזי חי') 37770-11-15].

   ביום 6.12.16 ניתן פסק דינו של כב' השופט א' צ'יזיק אשר קבע כי בנסיבות שבהן לוין לא קיימו את המוטל עליהם בהתאם להוראות פסק הדין, ולא חשפו את פני הקרקע כנדרש, כשהם מסרבים להשלים עם פסק דינה של המפקחת, אך לא הגישו ערעור בנדון, ואף לא כינסו אסיפת דיירים או נקטו בהליך נוסף אצל המפקחת באשר לאופן טיפוח החצר האחורית לאחר השבת המצב לקדמותו - הרי שאין מנוס מאכיפת פסק הדין. השופט צ'יזיק הורה כי חשיפת פני הקרקע הטבעית (ישרה ומפולסת עם שיפוע קל המרחיק מים מן המבנה) על ידי לוין, תושלם לא יאוחר מיום 6.3.17.

8. ביום 24.7.17, שלח בא-כוחם לשעבר של יוסלביץ ומייצגם בעסקת המכר, עו"ד עידו קפון, למייצג של לוין בעסקת המכר, עו"ד בועז סטלקול, "מכתב התראה" שבו הודיע עו"ד קפון על ביטול ההסכם מצד יוסלביץ, בטענה שלוין הסתירו מיוסלביץ סכסוך שכנים ארוך ומתמשך, במיוחד עם השכנה, וכן הסתירו את קיומם של הליכים משפטיים כנגדם, וכי תלוי ועומד כנגדם צו שיפוטי המחייב אותם להנמיך את מפלס הקרקע בחצר המשותפת, ואשר טרם קוים על ידם.

9. לאחר דין ודברים, ביקשו לוין ביום 25.7.17 לערוך פגישה לשם הסדרת המחלוקות. הפגישה, בנוכחות הצדדים ובאי-כוחם, נערכה ביום 27.7.17, ובסופה הצהירו והתחייבו לוין כי אין סכסוכי שכנים בבניין, וסוכם כי לוין יפנו לשכנה בעניין טענות יוסלביץ. מפנייתו של עו"ד סטלקול לעו"ד קפון מיום 1.8.17, עולה כי באותו היום התקיימה פגישה משותפת בין לוין לשכנה "באווירה מצוינת, כאשר האחרונות מאשרות באופן חד משמעי, כי אין להן טענות כנגד משפ' לוין וכי כל העבודות הדרושות נעשו לשביעות רצונן!".

10. בפנייתו של עו"ד קפון לעו"ד סטלקול מיום 2.8.17, נדרשו לוין להעביר לעיונו של עו"ד קפון מסמך שעליו תידרש השכנה לחתום, שבו השכנה:

     

    "תצהיר ותתחייב בהתחייבות בלתי חוזרת כי העבודות במסגרת ההליכים המשפטיים הושלמו לשביעות רצונה וכי היא ו/או מי מטעמה ו/או מי בשמה לא יעלו טענות ו/או דרישות כלפי מרשייך ו/או מרשיי ו/או מי מטעמם ביחס לגובה החצר, הגישה למחסן שבשימושה, מיקום המחסנים, מיקום הפרגולה לכשתיבנה וכל טענה אחרת ביחס למצב הדירה והבניין במועד חתימת הסכם המכר".

     

11. אולם, לוין לא צירפו שום מסמך כאמור, ואף שלחו ביום 6.8.17 ליוסלביץ מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים ודרישה לאכיפת ההסכם. בתגובה, פנה ביום 6.8.17 עו"ד קפון לעו"ד סטלקול בדרישה להשבת מלוא התמורה ששילמו יוסלביץ ללוין בצירוף הפיצוי המוסכם והוצאות יוסלביץ במסגרת רכישת הדירה, ככל שלא יוצג אישור בכתב של גב' השכנה כאמור לעיל. משלוין נענו לדרישה זו בשלילה, הגישו יוסלביץ התובענה שלפניי ביום 5.9.17. בתביעתם עתרו יוסלביץ לביטול ההסכם, להשבת התמורה שהעבירו לידי לוין, ולתשלום הוצאות יוסלביץ שנעשו לצורך רכישת הדירה ופיצוי מוסכם - בסך כולל של 1,164,818.50 ₪.

12. לאחר שהגישו כתב הגנה, הגישו לוין כתב תביעה שכנגד לאכיפת ההסכם ולתשלום יתרת תמורת הדירה, פיצוי מוסכם, פיצויים בגין איחור בתשלום יתרת התמורה שלא שולמה, דמי שכירות של יוסלביץ ונזק בלתי ממוני - בסך כולל של 885,571.5 ₪. בד בבד עם הגשת התביעה שכנגד, הגישו לוין בקשה לפיצול סעדים, ובהמשך הודיעוני הצדדים כי הגיעו להסכמה שכל צד יהא רשאי לפצל את סעדיו.

13. ביום 26.4.18 הועבר התיק לגישור בפני עו"ד סלעית, בהתאם להסכמות ב"כ הצדדים בישיבה שהתקיימה ביום 17.4.18. ביום 26.8.18 ניתן תוקף של החלטה להסכם גישור אליו הגיעו הצדדים, כאשר הצדדים התבקשו להודיע בדבר מכירת הדירה לצד ג' כאמור בסעיף 2 להסכם הגישור שלפיו, ככל שלא תצלח מכירת הדירה, יחזרו הצדדים לדון בתיק בפניי מן הנקודה שבה נעצר התיק כאילו לא התקיים הליך גישור, וכל ההסכמות שבהסכם הגישור לא יהוו משום ויתור על טענות מי מהצדדים או הודאה בטענות הצד שכנגד.

14. לאחר שהצדדים הודיעוני כי הדירה טרם נמכרה לצד ג', התקיימה ישיבת קדם משפט אחרונה ביום 16.10.18, שבה הוריתי על מחיקת התביעה הכספית מחמת העדר סמכות עניינית, ובהסכמת הצדדים, הוחזר התיק לישיבה נוספת אצל המגשר בניסיון לגבש הסכמות לקיום ההסכם תחת ביטולו בתנאים כפי שיוסכמו.

15. בפתח הישיבה שהתקיימה ביום 7.3.19, ניתן היתר לפיצול סעדים לאחר קבלת הסכמת ב"כ הצדדים.

16. בישיבה שהתקיימה ביום 4.4.19, אישרתי לעו"ד קפון להשתחרר מייצוג יוסלביץ לצורך מתן עדות. במהלך עדותו של עו"ד קפון, נעשה נסיון מצד בית המשפט לקיים דיון לא פורמלי בנסיון להביא לפשרה בין הצדדים, ואולם משניסיון זה כשל נמשכו ההוכחות כסדרם.

17. בישיבה שהתקיימה ביום 7.4.19, לאחר שהודע כי עו"ד סטלקול לא יתייצב למתן עדות, ניתן תוקף של החלטה להסכמות ב"כ הצדדים והצדדים עצמם, כדלקמן:

     

    "1. מבלי שיש בכך הודאה של מי מהצדדים בטענות הצד האחר, וכדי להקטין את נזקי שני הצדדים, מוסכם כי העסקה תבוטל. אין בביטול העסקה משום הודאה של מי מן הצדדים בהפרת החוזה וכל צד שומר על טענותיו.

    2. הערת האזהרה לטובת התובעים, תמחק כנגד תשלום סך 986,728 ₪ על ידי הנתבעים לתובעים וזאת מתוך הכספים הראשונים אשר יתקבלו בגין מכירת הנכס. מוסכם כי ככל שסכום ההשבה כפי שייגזר ממועדי התשלומים שנקבעו בהסכם המכר יעלו על 6 חודשים יהא צורך באישור מוקדם של התובעים לכריתת הסכם המכר. הנתבעים מתחייבים להציג פרוטוקול זה בפני הקונים הפוטנציאליים.

    3. ההחלטה שכבר ניתנה בעניין מתן היתר לפיצול סעדים לשני הצדדים, עומדת בעינה.

    4. הסכם זה מותלה בתנאי מתלה, לפיו תירקם עסקת מכר בין הנתבעים לבין הקונים הפוטנציאליים, אלון ושירלי מזרחי.

    5. ככל שלא יכרת הסכם עד מועד ההוכחות שנקבע, יבוטל הסדר זה וישיבת ההוכחות תתקיים במועדה.

    6. אנו מבקשים ליתן להסדר זה תוקף של החלטה. ככל שייכרת הסכם מכר בין הנתבעים לבין צדדי ג' לפני מועד ההוכחות שנקבע נבקש ליתן להסדר זה תוקף של פסק דין" (פרו' מיום 7.4.19, עמ' 75, ש' 34-18, עמ' 76, ש' 3-2).

     

     

18. משלבסוף לא נמכרה הדירה לקונים הפוטנציאליים, בוטלו הסכמות הצדדים לעיל, והתקיימו ישיבות הוכחות.

     

    מסכת הראיות:

19. בתיק התקיימו שלוש ישיבות הוכחות:

    • בישיבת ההוכחות הראשונה שהתקיימה ביום 7.3.19, העידו מטעם יוסלביץ, הגב' ענבר יוסלביץ (על תצהירה מיום 28.1.18, ת/1; על תצהירה המשלים מיום 22.3.18, ת/2; ועל השאלון והתשובות לשאלון, נ/1 ו- נ/2 בהתאמה); מר יוסי שקד, מתווך ששיווק את מכירת הדירה בעת הרלוונטית (על תצהירו מיום 22.3.18, ת/3); גב' שרה פרגר, אמה של גב' יוסלביץ (על תצהירה מיום 22.3.18, ת/4). מטעם לוין, העידו מר גרושקה דניאל, הפקח מטעם הוועדה לתכנון ובניה (על מסמכים הקשורים לכתב ערר ולבקשה לדיון דחוף בערר שהוגשו על ידי השכנה בעלת הדירה, נ/3; על חוות דעת מקצועית הנמצאת בתיק הבניין, נ/4; על אסופת מסמכים נוספים שהוצאו מתוך תיק הבניין, נ/5; על התנגדות של השכנה בעלת הדירה, נ/6; ועל הדיסק, ת/3); ובתה של השכנה בעלת הדירה.

    • בישיבת ההוכחות השנייה שהתקיימה ביום 4.4.19, העידו מטעם יוסלביץ, עו"ד עידו קפון (על תצהירו מיום 25.3.18, ת/5; על טיוטה ראשונה – מכתב של עו"ד סטלקול מיום 23.5.17, ת/6; על טיוטה שניה, ת/7; ועל טיוטה שלישית – תשובה של עו"ד סטלקול מיום 12.6.17, ת/8); ועו"ד עמית פינקלשטיין, אשר התעניינה ברכישת הדירה לפני שנרכשה על ידי יוסלביץ (על תצהירה מיום 21.3.18, ת/9). מטעם לוין, העיד מר אלון לוין (על תצהירו מיום 11.2.18, נ/7; ועל תמונות, נ/8 – נ/10).

    • בישיבת ההוכחות השלישית שהתקיימה ביום 10.7.19, העיד מטעם לוין, עו"ד בועז סטלקול (על תצהירו מיום 1.3.18, נ/11).

       

      טענות הצדדים:

      טענות התובעים בתביעה העיקרית:

20. יוסלביץ טענו בתביעתם את הטענות הבאות:

    • במסגרת המו"מ לצורך רכישת הדירה, לא הודיעו לוין ליוסלביץ על שום סכסוך/בעיה/ הליך משפטי הקיימים בדירה או מול השכנים. יוסלביץ הסכימו לרכוש את הדירה רק לאור הצהרות והתחייבויות לוין ב"הואיל" השני והשלישי ובסעיפים 2.3, 2.9, 2.13 להסכם כאמור לעיל. לפיכך, לו היו יוסלביץ יודעים על קיומם של הליכים משפטיים בין לוין למי מהשכנים ביחס לדירה, צמידויותיה ו/או הרכוש המשותף, הרי שיוסלביץ לא היו ממשיכים ומקדמים את העסקה עד לחתימת ההסכם. יוסלביץ אינם מעוניינים להתגורר בדירה שבה יש סכסוכי שכנים, קל וחומר סכסוך שכנים המיוחס לממכר ולמתקניו.

    • השכנה מסרה ללוין בפגישה מיום 17.7.17 כי לא תפריע להקמת מצללה על ידי יוסלביץ, בתנאי שהמצללה תהיה קטנה יותר מן המצללה שאושרה בהיתר ובמיקום שלא יפריע לשכנה ולכניסה לחצר, ולא מתחת לחבלי הכביסה, כאשר המצללה צריכה להיות בגובה המחסן (דבר המחייב מדרגות ביציאה לחצר). יוסלביץ הבינו כי המפקחת המליצה להזיז את המחסן לקצה השני של החצר על מנת שלא יפריע לכניסה לחצר, והמלצה זו לא בוצעה.

      השכנה מסרה בפגישה שלוין אכן ביצעו עבודות בחצר לאחר הליך הביזיון, אולם העבודות שבוצעו היו למראית עין בלבד שכן לוין לא הוציאו את החול מהחצר ולא הגיעו לגובה הקרקע הטבעית בגובה המחסן של השכנה. השכנה דרשה בפגישה להוציא את כל המילוי מן החצר ולהנמיך את כל שטח הקרקע לגובה המחסן שלה (הנמכה של המפלס כ- 1 מ' לערך) בהתאם להוראות פסק הדין.

    • מהטענות שהשכנות העלו כלפי לוין בפגישתם עם יוסלביץ, אי אפשר היה שלא להבין כי קיים סכסוך, שכן השכנות היו מלאות טענות וכעס רב כלפי לוין. המידע שהתגלה בפגישה הנוספת, בדבר סכסוך השכנים, טיבו והשפעתו על הדירה, התנהלותם חסרת הלב של לוין במהלך המו"מ, שקריהם ותרמיתם, הביאו את יוסלביץ להודיע ללוין על ביטול ההסכם ביום 24.7.17.

    • בסיום הפגישה שהתקיימה ביום 27.7.17, התחייבו לוין כי יגישו מסמך שבו השכנה תצהיר ותתחייב בהתחייבות בלתי חוזרת כי כל העבודות במסגרת ההליכים המשפטיים הושלמו לשביעות רצונה, וכי היא לא תעלה שום טענה בעניין כנגד לוין ו/או יוסלביץ, ביחס לגובה החצר, הגישה למחסן שבבעלותה, מיקום המחסנים, מיקום הפרגולה (מצללה) לכשתיבנה, וכל טענה אחרת ביחס למצב הדירה והבניין במועד חתימת ההסכם. אולם, לוין לא פעלו כמוסכם, חרף דרישות יוסלביץ לקבל את המסמך. לוין אף לא צירפו שום מסמך המאשר את העדר סכסוך השכנים והותרת מצב הדירה כפי שהתחייבו למסור ליוסלביץ בהסכם.

    • לוין הפרו את ההסכם הפרה יסודית שכן בפועל השכנה דורשת מלוין גם עתה לחשוף את פני הקרקע לגובה המחסן שבבעלותה ומסרבת לבניית המצללה מעל השטח המשותף; מה שמונע מיוסלביץ לקבל את הדירה על פי ההסכם.

    • לוין הוסיפו להתנהג בחוסר תום לב בניגוד לחובתם בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, כאשר העדר רצונם של לוין לבטל את ההסכם - מעיד על כך שכל מטרתם הייתה להטעות ולהסתיר מיוסלביץ מידע נחוץ ונדרש על מנת לגרום ליוסלביץ להתקשר עימם בהסכם.

    • במקום להיכנס לדירה במועד שנקבע, יוסלביץ נאלצים לשכור דירה למגוריהם, וכל עוד לוין מחזיקים במלוא כספם (כמיליון ₪), אין באפשרות יוסלביץ לרכוש דירה אחרת.

    • לפיכך, יש לבטל את ההסכם ולהורות ללוין להשיב ליוסלביץ את הסך של 986,728.50 ₪, וכן לחייב את לוין לשאת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

       

      טענות הנתבעים ביחס לתביעה העיקרית:

21. לוין טענו בכתב ההגנה את הטענות הבאות:

    • עוד בחודש 01/17 גנן מטעם לוין הנמיך ויישר את הקרקע בחצר האחורית, בהתאם לפסק הדין ולשביעות רצונן המלאה של השכנות. בכך נשלם העניין שכן מאז לא נקטו השכנות בכל הליך נוסף כנגד לוין ולא עומד ותלוי כל הליך משפטי כנגד לוין בעניין.

    • לוין יידעו את יוסלביץ בשלב המו"מ בדבר סכסוך השכנים שהיה בעבר בינם לשכנות וכן יידעו אותם כי ההליכים המשפטיים בינם לשכנות הסתיימו. זאת, על אף שלא חלה עליהם כל חובה ליידע את יוסלביץ בהליך המשפטי ההיסטורי שבא על סיומו. לוין הדגישו כי ההליכים המשפטיים בינם לשכנות הסתיימו עוד בטרם החל המו"מ בין הצדדים, לפני החתימה על ההסכם ואף בטרם פרסמו לוין את הדירה למכירה. יוסלביץ מנסים להעצים את הדברים וליצור מסך עשן ואנטגוניזם כלפי לוין, בכך שהם קושרים בין המחלוקת המשפטית שכבר הוסדרה ואינה רלוונטית עוד - להסכם.

    • אף על פי שמר לוין הציע לגב' יוסלביץ עוד בשלב המו"מ לקיים פגישה עם השכנות, הרי שגב' יוסלביץ הודיעה למר לוין כי אין כל דחיפות, כי מוקדם מדי לקיים פגישה, וכי ניתן יהיה לקיים את הפגישה לאחר החתימה על ההסכם.

    • לאחר הפגישה הנוספת שנערכה ביום 17.7.17, הבינו יוסלביץ כי לא יוכלו לפעול על פי רצונם הבלעדי בחצר המשותפת והחליטו להתבסס, כאמתלה בלבד, על נושא הסכסוך ההיסטורי בין השכנות ללוין על מנת "להימלט" מן ההסכם. הודעת ביטול ההסכם מצד יוסלביץ הייתה פתאומית, מפתיעה וחד-צדדית. מדובר בהתנהלות תמוהה ביותר שכן אדם סביר המתקשר בהסכם מכר לרכישת דירת מגוריו, לא ימהר להפר את ההסכם ולבטלו על בסיס אמירות ששמע, כביכול, מצד ג' שאינו צד להסכם, מבלי לברר העניין לאשורו מול המוכרים.

    • מעולם לא דובר ולא הובטח בפגישה שהתקיימה ביום 27.7.17, כי לוין ימציאו מסמך חתום מהשכנה כפי שטוענים יוסלביץ. דרישה למסמך כזה היא בלתי סבירה בעליל ונעדרת קשר להסכם בין הצדדים.

    • בפגישה שקיים מר לוין עם השכנות בדירתן ביום 1.8.17, אישרו השכנות כי מעולם לא אמרו ליוסלביץ שלוין לא קיימו את הוראות פסק הדין או כי עומד וקיים סכסוך ביניהם. יתרה מזו, השכנות הסכימו להיפגש עם יוסלביץ, עוד באותו היום, על מנת להפיס דעתם של יוסלביץ בנושא. אולם, יוסלביץ סירבו לקיים את הפגישה ודרשו כי השכנות יחתמו על מסמך הכולל אישור מטעמן כי העבודות במסגרת ההליך המשפטי הסתיימו, ובנוסף התחייבות לגבי אי התנגדותן לתכניותיהם העתידיות של יוסלביץ באשר לחצר המשותפת, בעניין בנית פרגולה ואי הנמכת גובה הקרקע. השכנות מסרו למר לוין כי אינן צד להסכם, ובהתאם להנחיית עורך דינן, אינן מוכנות או חייבות לחתום על מסמך כלשהו בעניין.

    • ממילא, עסקת המכר עניינה בדירת לוין ובכל הצמוד לה, ולא באופן השימוש בחצר המשותפת. לוין מכרו את הדירה כמפורט בהסכם, ולא יותר מכך. לוין אינם יכולים ליתן התחייבויות כלשהן באשר לרכוש שהינו משותף לכלל השכנים בבניין. השכנים בבניין אינם צד להסכם המכר.

    • לוין, השכנות ושכן נוסף משתפים פעולה ביניהם ופנו במשותף לעו"ד המטפל עבורם בנושא של תיקון צו רישום הבית המשותף בעקבות הרחבות ושינויים שבוצעו. לכן, ברור כי לא קיים כל סכסוך בין לוין לשכנות. ההיפך. יש שיתוף פעולה פורה ויחסים טובים.

    • עד מועד הגשת כתב ההגנה, השכנות כלל לא באו בטענות למי מהצדדים באשר לאי קיומן, כביכול, של הוראות פסק הדין לביזיון. אמירות בלתי מבוססות אינן מעניקות ליוסלביץ עילה להפר את ההסכם.

    • בהתאם לסעיף 10.3 להסכם, כל חוזה או הצהרה או התחייבות שנערכו בין הצדדים ו/או מי מטעמם בין בכתב ובין בעל-פה לפני חתימת ההסכם - בטלים. לפיכך, גם אם לוין לא סיפרו ליוסלביץ אודות סכסוך השכנים, לא הנמיכו את מפלס הקרקע בהתאם לפסק הדין, ולא קיימו התחייבותם להמציא מסמך חתום מהשכנות כדרישת יוסלביץ, עדיין צירוף כל אלו אינו מקים ליוסלביץ זכות לביטול ההסכם.

    • לוין לא הצהירו בפני יוסלביץ הצהרות שאינן אמת או הסתירו מפניהם מידע רלוונטי כלשהו, ויוסלביץ הצהירו בהסכם בדבר בדיקתם את הנכס וידיעת מצבו לאשורו. עוד בשלב המו"מ, יוסלביץ הביאו לדירה שמאי מטעמם, אדריכל ופנו לעורכת השרטוטים של תיקון צו הבית המשותף (שאת פרטיה קיבלו מלוין) וקיבלו ממנה את מסמכי תיקון צו הבית המשותף עוד לפני שאלו הועברו ללוין עצמם.

    • גם לו היו טענות יוסלביץ נכונות (דבר המוכחש), ממילא אין המדובר בהפרה יסודית המזכה בזכות לביטול. יוסלביץ כלל לא הסבירו איזה נזק או השלכה יש לאי ידיעתם כביכול על מחלוקת העבר בין לוין לשכנות או לאי ביצוע האמור בפסק הדין על ידי לוין. לכל היותר, היה על יוסלביץ לפנות ללוין בבקשה לתיקון המחדל הנטען והנמכת מפלס הקרקע בהתאם לפסק הדין. אולם, יוסלביץ ביכרו שלא לעשות כן והודיעו באופן מיידי על ביטול ההסכם מצדם.

    • יוסלביץ הפרו חובתם לנהוג בקיום ההסכם בתום לב ובדרך מקובלת. יוסלביץ נתפסים לעניינים קלי ערך ובלתי רלוונטיים להסכם על מנת להתנער מהתחייבותם לשלם את מלוא התמורה בהתאם להסכם ולקבל את החזקה בדירה – התחייבויות שהפרתן מהווה הפרה יסודית, לפי סעיף 9.1 להסכם.

    • יוסלביץ מגדילים את נזקם במקום להקטינו, ככל שנגרם להם נזק, וכך מגדילים גם את נזקם של לוין. גם אם יוסלביץ החליטו כי אינם מעוניינים עוד בדירה, מסיבות השמורות עימם, אזי, לכל הפחות, היה על יוסלביץ לקיים את ההסכם, לשלם את מלוא התמורה בגין הדירה ולקבל את החזקה בה. לאחר השלמת ההסכם, היו יכולים יוסלביץ להתגורר בדירה באופן זמני או להשכירה עד למכירתה על ידם, וככל שהיו נגרמים להם נזקים כספיים עקב כך או בהתקיים כל עילה אחרת כנגד לוין, היו יכולים הם לפנות ללוין בעניין. נכון למועד הגשת כתב ההגנה, עומדת הדירה ריקה, וללוין נגרמות, בעטים של יוסלביץ בלבד, הוצאות של שכר דירה, תשלומי מיסים והוצאות נוספות.

    • היות וליוסלביץ לא קמה עילה לביטול ההסכם והיות ויוסלביץ הם אלו שהפרו את ההסכם הפרה יסודית ולא לוין, הרי שלא קמה להם זכות להשבת התמורה החלקית אשר שולמה על ידם. לפיכך, יש לדחות התביעה ולחייב את יוסלביץ בהוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ בגינו.

      התביעה שכנגד:

      טענות התובעים שכנגד:

22. לוין חזרו בכתב התביעה שכנגד על טענותיהם העובדתיות והמשפטיות שבכתב ההגנה בתביעה העיקרית, והוסיפו את הטענות הבאות:

    • כל טענותיהם של יוסלביץ בעניין סכסוך השכנים וקיומם של הליכים משפטיים או צווים שיפוטיים תלויים ועומדים כנגד לוין (דבר המוכחש), מתבססות על דברים שנאמרו להם, כביכול, על ידי השכנה.

    • במהלך הפגישה שהתקיימה ביום 27.7.17 בנוכחות הצדדים ובאי-כוחם, יוסלביץ כלל לא הכחישו את ידיעתם באשר לסכסוך השכנים ההיסטורי, וההכחשה הנ"ל עלתה לראשונה רק במסגרת כתב התביעה העיקרית; דבר המחזק את טענת לוין כי יוסלביץ מנסים לעשות שימוש חסר תום לב במחלוקת ההיסטורית הנ"ל כדי לחמוק מן ההסכם שאותו אין יוסלביץ מעוניינים לקיים עוד, מסיבות השמורות עימם. גם טענות הסרק של יוסלביץ וסירובם לקיים פגישה עם השכנות, מעידים על כך.

    • הפרת ההסכם מצד יוסלביץ, בהתאם לסעיף 9.1 להסכם, גרמה ללוין נזק ישיר בדמות תשלום דמי שכירות. יום לאחר הודעתם החד-צדדית של יוסלביץ בדבר ביטול ההסכם, היו אמורים לוין לחתום על הסכם לרכישת ביתם ביישוב צורית. לאור הודעת ביטול ההסכם מצד יוסלביץ ובשל אי תשלום מלוא תמורת מכר הדירה, נאלצו לוין לדחות את מועד החתימה על הסכם המכר של הבית בצורית ליום 20.8.17 ולשנות את אופי הסכם זה, כך שכיום לוין מתגוררים בבית בצורית כשוכרים, תמורת דמי שכירות חודשיים ע"ס של 5,000 ₪, ואילו השלמת התמורה וקבלת החזקה המשפטית בדירה בצורית נקבעה ליום 3.2.19. לטענת לוין, אם לא יקיימו את ההסכם בצורית, יהיו חשופים לתוצאה של הפרת ההסכם בצורית מצדם, על כל ההשלכות הכספיות הכרוכות בכך.

    • כתוצאה מהתנהלותם של יוסלביץ והפרתם את ההסכם שלא כדין, נגרם וייגרם ללוין נזק בלתי ממוני. בין היתר, לוין אשר היו אמורים לעבור מהקריות לצורית, נתקלו בבעיות רבות בעניין רישום ילדיהם למוסדות החינוך שכן עד ליום 20.8.17, לא הייתה בידם כל אסמכתה על מעברם לצורית, ורישום הילדים הוסדר רק בסמוך לפתיחת שנת הלימודים.

    • לפיכך, עתרו לוין בתביעתם שכנגד, לאכיפת ההסכם בהתאם לסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970; ולחיוב יוסלביץ בתשלום סך כולל של 885,571.5 ₪ בהתאם לפירוט הבא: יתרת תמורת הדירה ע"ס 558,271.50 ₪; פיצויים מוסכמים, לפי סעיף 9.4 להסכם, ע"ס 154,500 ₪; פיצויים בגין איחור בתשלום יתרת התמורה, לפי סעיף 9.2 להסכם, ע"ס כולל של 37,800 ₪ נכון למועד עריכת כתב התביעה שכנגד, יום 8.11.17 (סך של 20,800 ₪ בגין התקופה שהחל מיום 28.7.17 עד למועד התשלום בפועל; וסך של 17,000 ₪ בגין התקופה שהחל מיום 16.8.17 ועד למועד התשלום בפועל); דמי שכירות שמחויבים לוין לשלם עבור ביתם בצורית מיום 3.9.17 ועד ליום 3.2.19 ע"ס של 85,000 ₪; ונזק בלתי ממוני בסך של 50,000 ₪.

      טענות הנתבעים שכנגד:

23. יוסלביץ טענו בכתב ההגנה בתביעה שכנגד את הטענות הבאות:

    • יש לסלק התביעה שכנגד על הסף הואיל והיא קנטרנית, נעדרת כל עילה ונועדה אך ורק להוות משקל-נגד לתביעה העיקרית.

    • לגופה של התביעה שכנגד, יש לדחות את כל הסעדים המבוקשים בה שכן יוסלביץ לא הפרו את ההסכם אלא לוין הם שהפרו את ההסכם במוכרם את הדירה ברמייה תוך הסתרת עובדות מהותיות על הממכר, וביודעם שאלמלא הסתרת עובדות אלו, לא תתבצע עסקה.

    • לוין לא הוכיחו שהצווים השיפוטיים שניתנו, לרבות בהליך הביזיון, קוימו ככתבם וכלשונם. המציאות בשטח ואי שיתוף הפעולה מצד השכנות מעידים כי סכסוך השכנים טרם הסתיים. לא ניתן לטעון שמדובר בסכסוך היסטורי שעה שפסק הדין בהליך הביזיון ניתן ביום 6.12.16.

    • תאריך הפגישה שהתקיימה ביום 14.7.17 נקבע למועד זה מכיוון שמדובר במועד שלאחר ביצוע תשלום סילוק המשכנתה (תשלום שהוקדם מהמועד שנקבע בהסכם) מתוך הבנה של לוין כי לאחר הפגישה תתגלה עוצמת הסכסוך עם השכנות; דבר שיעיב על קידום ההסכם.

    • ניסיונם של לוין לייחס ליוסלביץ ידיעה בדבר הסכסוך עם השכנות – מקומם. הסכסוך, ההליכים המשפטיים, והצווים השיפוטיים שניתנו בעקבותיהם, הוסתרו על ידי לוין. גם בפגישה מיום 27.7.17 לוין לא נתנו הסבר להסתרת המידע אף על פי שנשאלו על כך יותר מפעם אחת. לפיכך, סעיף 10.3 להסכם אינו חל בענייננו.

    • בפגישה מיום 1.8.17 טענו לוין בפני יוסלביץ כי ביכולתם להביא להסכמה של השכנות, וכי השכנה ויתרה ללוין על קיום הצו השיפוטי, אולם לוין לא הציגו אישור בדבר הסכמת השכנה או ראיה אודות ויתורה כאמור. דרישת קיום הצו השיפוטי והנמכת הקרקע נאמרה ליוסלביץ מפורשות על ידי השכנה.

    • עצם עמידת לוין על אכיפת ההסכם וסירובם לביטולו ולהשבת הנזקים שנגרמו ליוסלביץ, מעידה כי לוין מודעים לבעייתיות במכר הדירה, ואינם יכולים לטעון כי לא קמה ליוסלביץ עילה לביטול ההסכם; מה גם שיוסלביץ פירטו בפגישות, במכתבים ובכתב התביעה המקורי את הסיבות לביטול ההסכם. לו לוין היו פועלים בתום לב, לא היו נגרמים ההליכים המשפטיים נשוא התיק שלפניי.

    • הודעת יוסלביץ בדבר ביטול ההסכם נשלחה בחודש יולי 2017, ולכן לא יתכן כי לוין מציגים הסכם מכר לגבי הדירה בצורית מיום 20.8.17, היינו: כחודש לאחר הודעת ביטול ההסכם עם יוסלביץ. על לוין היה לבטל ההסכם עם יוסלביץ ולמכור דירתם לצד ג', אך במקום זאת בחרו בהליך משפטי שמטרתו לנסות לאכוף ההסכם על יוסלביץ. לפיכך, יש לדחות את התובענה שכנגד ולחייב את לוין לשלם ליוסלביץ הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

       

      טענות הצדדים בסיכומיהם:

      טענות התובעים/הנתבעים שכנגד:

24. בסיכומיהם חזרו יוסלביץ על הטענות שהעלו בכתבי טענותיהם והוסיפו את הטענות הבאות:

    • הדירה הוצגה ליוסלביץ בחודש 04/2017 כדירה משופצת, חדשה, בהיתר, עם שכנים נעימים בשכונה טובה. יוסלביץ חתמו על ההסכם בהסתמכם על מצגים אלו ועל כל אשר הוצהר בהסכם על ידי לוין. אולם, לוין השתמשו בכספי התמורה שקיבלו מיוסלביץ לצורך ביצוע רכישת הבית בצורית ומניעת ביטול ההסכם.

    • עדויותיהם של העדים מטעם יוסלביץ היו אמינות ולא נסתרו. מנגד, לוין הגישו מספר גרסאות הגנה לא נכונות, לא עקביות ומתחמקות. גרסאותיהם סותרות זו את זו ונסתרות גם באמצעות הראיות שהגישו הצדדים (ואף לוין עצמם) לתיק, כפי שיובא להלן:

      1. הוכח שבבניין החל סכסוך שכנים בעצימות גבוהה בין לוין לשכנה עוד בטרם כניסת לוין להתגורר בבניין, עת ביקשו לוין לבצע בדירה וברכוש המשותף הליכי בניה שבגינם הסתכסכו עם השכנה אשר התנגדה לבניה המבוקשת. הסכסוך עמה החל במסדרונות ועדת התכנון והבניה קריות וועדת ערר, עוד לפני שהוגשו התביעות למפקחת על רישום המקרקעין ולבית משפט השלום בגין ביזיון בית המשפט;

      2. נסתרו גרסאות לוין לפיהן, בינם לשכנה שררו יחסי שכנות טובים, וכי המחלוקת המשפטית לא העיבה על היחסים שבין לוין לשכנה. הוכח כי המחלוקת המשפטית אינה היסטורית שכן הסכם המכר נחתם כ- 5 חודשים לאחר פסק הדין בהליך הביזיון. המחלוקת המשפטית טרם הסתיימה אף לשיטת השכנה, וככל שמתקיימים שיתופי פעולה בין השכנים, הרי שהם אינם מעידים על סיום הסכסוך, אלא מדובר בפעולות שהינן תולדת ההליכים המשפטיים;

      3. יש לדחות בהעדר הוכחה את טענתם של לוין לפיה, טענת יוסלביץ לסכסוך שכנים הינה אמתלה להיחלץ מההסכם. המו"מ לרכישת הדירה נמשך כחודשיים שבמהלכם פנו יוסלביץ לקבלת ייצוג עו"ד, בחנו את הממכר באמצעות מומחים ונפגשו מספר פעמים עם לוין גם בחצר האחורית המשותפת. גם לאחר חתימת ההסכם, ביצעו יוסלביץ פעולות רבות על מנת לקדם כניסתם לדירה, ואין סיבה אחרת לביטול ההסכם מלבד סכסוך השכנים.

      4. חלה על לוין חובה ליידע את יוסלביץ על ההליך המשפטי במסגרת חובת הגילוי החלה על מוכר בעסקת מכר, כנגזרת של חובת ניהול מו"מ בתום לב כאמור בסעיפים 12, 14(א) ו- 15 לחוק החוזים, בעיקר לאור החשיבות שראו יוסלביץ בפיתוח החצר האחורית כבר בשלב המו"מ, קל וחומר מרגע שנדרשו להצהיר את ההצהרות בסעיפים 2.9 ו- 2.13 להסכם.

      5. לוין טענו כי על אף העדר החובה לעשות כן, סיפרו ליוסלביץ אודות ההליכים בין השכנים. מר לוין טען בחקירתו כי יידע את יוסלביץ רק על ההליכים בנוגע להיתר הבניה, אך לא לגבי ההליכים המשפטיים בנוגע להיתר הבניה. גם לפי גרסתם זו של לוין, מדובר בגילוי חלקי בלבד, שכן לוין יידעו את יוסלביץ רק באשר להליכים בנוגע להיתר הבניה, ובחרו ביודעין להסתיר את קיומם של סכסוך השכנים, ההליכים המשפטיים ופסקי הדין בעניין החצר האחורית המשותפת, על מנת שלא לחבל בהליך מכירת הדירה.

    • טענת לוין כי לא התחייבו להביא הסכמה חתומה של השכנה בדבר גמר הסכסוך והשלמת ביצוע כל הדרוש בהתאם לפסקי הדין – אינה מתיישבת עם ההתכתבויות שהתנהלו בין עו"ד קפון לעו"ד סטלקול לאחר הפגישה מיום 27.7.19. אי הבאת ב"כ המוכרים בעסקת הדירה בצורית שהיה מעורב בעניין ביטול ההסכם עם יוסלביץ (עו"ד יגאל אלון), למתן עדות, פועלת לחובתם של לוין בכל הנוגע לטענה בדבר אי התחייבותם להבאת המסמך החתום.

    • לוין לא הביאו שום הסבר לחתימתם על ההסכם בעניין רכישת הבית בצורית חרף היותם מודעים לדרישת ביטול ההסכם מצד יוסלביץ, ולא הביאו ראיות או עדויות בעניין זה; מה שפועל לחובתם.

    • הוכח כי יוסלביץ זכאים לביטול ההסכם בגין הטעיה וטעות, ולא ניתן לטעון כי יש להטיל על יוסלביץ ובאי-כוחם אשם תורם בגין טיב בדיקותיהם או בגין אי גילוי המידע אודות ההליכים בין השכנים, שעה שהמידע במלואו היה ידוע ונגיש רק ללוין. ללוין לא נגרם שום נזק, ואם נגרם נזק כלשהו, הוא מינורי והיה באחריות לוין עצמם.

       

      טענות הנתבעים/התובעים שכנגד:

25. בסיכומיהם הבהירו לוין כי הם מתנגדים להרחבת/שינוי חזית, עדות מפי השמועה, עדות סברה, טענות שבעל-פה כנגד מסמך בכתב, חזרו על טענותיהם הקודמות והוסיפו את הטענות הבאות:

    • הסעיפים הספציפיים בהסכם העוסקים בסכסוכי שכנים משפטיים, נוקטים בלשון הווה, ולא לשון עבר. הסכסוך המשפטי שהיה בעבר בין השכנה ללוין הסתיים בחודש 01/17 (מיד לאחר מתן פסק הדין לביזיון) עם סיום העבודות להנמכת הקרקע, ולכן הסכסוך אינו רלוונטי להסכם שנחתם בין הצדדים מאוחר יותר. גם אם נעשתה טעות בכך שלא צוין בהסכם כי ידוע ליוסלביץ על סכסוכי העבר, הרי שמבחינת לוין, נעשה הדבר בתום לב.

    • יוסלביץ לא הביאו כל ראיה בכתב או כל עדות אחרת המוכיחות כי בעת המו"מ והחתימה על ההסכם התקיימו הליכים משפטיים בין השכנה ללוין. כל שהובאה היא עדות הגב' יוסלביץ שדבריה לא נאמרו מידיעה אישית ונסתרו אל מול עדויותיהם האמינות של לוין והשכנה שהינם בעלי ידיעה אישית, אל מול עדויותיהם של עו"ד קפון ויתר העדים והראיות שהוצגו. הטענה בדבר אי הבאת עו"ד יגאל אלון (שעזר בתיאום הפגישה מיום 27.7.17) לעדות אינה נכונה, אינה רלוונטית ומהווה הטעיה.

    • אילו היה ללוין מה להסתיר, לא היו מפנים כבר בשלב המו"מ את יוסלביץ לשכנה כבעלת עניין בחצר המשותפת, לא היו מציעים מרצונם הטוב פגישה בהשתתפות יוסלביץ, לוין והשכנה (פגישה שלא עלו במסגרתה שום טענות אודות סכסוך או יחסים בלתי תקינים), ולא היו מציעים מפגש ושיחה ישירה בין יוסלביץ לשכנה ללא לוין.

    • יוסלביץ לא הביאו כל ראיה המוכיחה כי לוין לא הנמיכו את הקרקע כפי שנקבע בפסק הדין. מהעדויות עלה כי לוין ביצעו את הנמכת הקרקע בהתאם לפסק הדין, אלא שבמסגרת הפגישה בעניין פיתוח החצר המשותפת, ביקשה השכנה להנמיך את פני הקרקע בחצר המשותפת מעבר למה שנקבע בפסק הדין. גב' יוסלביץ הסיקה מסקנה שגויה מדבריה של השכנה, ועשתה בהם שימוש בחוסר תום לב, רק על מנת להימלט מההסכם. בכל מקרה, השכנות אינן יכולות לבצע פעולה חד-צדדית ולהנמיך את הקרקע מעבר למה שנקבע בפסק הדין שכן מדובר בחצר משותפת, ולכן מתחייבת הסכמת יתר השכנים.

    • טענת יוסלביץ כי הדירה שנמכרה להם שונה מהדירה שקיבלו היות ואם היו מבצעים הנמכת הקרקע בחצר המשותפת, משמעות הדבר שצריכות להיות לפחות שלוש מדרגות ביציאה לסלון - מהווה הרחבת חזית אסורה שלא נטענה בתביעה, וממילא נזנחה בסיכומי יוסלביץ. לגופו של עניין, ממילא לא הוכח כי הנמכת מפלס הקרקע מחייבת שלוש מדרגות מהיציאה לסלון, ולכן אין כל הבדל בין הדירה שנרכשה לדירה שקיבלו יוסלביץ בפועל, ואף לא בזכויות ובאופן השימוש ברכוש המשותף.

    • טענות יוסלביץ לגבי המצללה נזנחו בסיכומיהם. אולם, לגופו של עניין, טענו לוין כי המפקחת מעולם לא קבעה שלא ניתן לבנות מצללה; לוין מעולם לא התחייב שלא תהיה מניעה לבנות את המצללה; והשכנה כלל לא התנגדה לבניית המצללה - כך שהדבר סותר את טענת יוסלביץ כאילו לא ניתן לבנות מצללה. גם על פי "חוק הפרגולות", יוסלביץ יכולים לבנות את הפרגולה, ואין להם כל צורך בהתחייבות מצד לוין.

    • יש לדחות את עילות ההטעיה והטעות המהוות הרחבת חזית אסורה ושנטענו באופן כללי וללא הסבר. לגופו של עניין, אין כל טעות ואין כל הטעיה, ויוסלביץ לא הוכיחו טענתם.

    • טענת ההפרה היסודית מצד לוין המהווה את העילה לתביעת יוסלביץ, נזנחה כליל בסיכומיהם כך שנשמט הבסיס לתביעתם כפי שהוגשה, ויש לדחותה על הסף. בהעדר הפרה יסודית מצד לוין, ושעה שיוסלביץ לא הביאו ראיה לקיומה של עילה של השכנות כלפי יוסלביץ בעניין פסק הדין לביזיון, והשכנה אף הצהירה כי אין לה טענות ותביעות כנגד לוין – הרי שיוסלביץ אינם זכאים לבטל את ההסכם. בענייננו, ההפרה היסודית הינה מצדם של יוסלביץ בלבד, ולכן יש לדחות את התביעה העיקרית ולקבל את התביעה שכנגד.

       

      דיון והכרעה:

26. לוין טוענים בסיכומיהם כי התביעה כפי שהוגשה, מבוססת על הפרה יסודית של ההסכם, המזכה בפיצוי מוסכם, ואינה מבוססת על עילות הביטול שבסעיפים 14(א) ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). אולם, אין לקבל טענתם זו. תקנה 9(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כי על כתב התביעה להכיל את "העובדות העיקריות המהוות את עילת התביעה ואימתי נולדה".

27. כפי שצוין בע"א 8023/16 ארביב אור נ' פנטופט ג'נאח, בפסקה 9 לפסק דינה של כב' השופטת ע' ברון (פורסם בנבו, 20.8.2019):

    "...וכיום מקובל כי כאשר התובע הציג את כל העובדות המגבשות את עילת התביעה, אין תביעתו נדחית "רק משום שלא נתן לעילה את ה'כותרת המשפטית' המתאימה ולא הפנה לחוק שממנו נובעת זכות תביעתו" (ע"א 6157/08 אסמאעיל נ' מילאדי [פורסם בנבו] פסקה 10 (5.9.2011) (להלן- "ענין מילאדי); (ע"א 7183/13 ברק נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 15 (12.7.2015)); וכן: "לא הכותרת המשפטית לעילת התביעה היא הטעונה הבהרה והתייחסות מבראשית בכתב התובענה אלא העובדות המקימות עילה כזו" (ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבנין בע"מ נ' פינק, פ"ד מד(1) 226, 231 (1990). ההבחנה החשובה בנוגע למופיע בכתב התביעה היא בין עילה משפטית, לבין טענות עובדתיות- כאשר על האחרונות לבית המשפט אין סמכות להוסיף".

     

     

28. במקרה שלפנינו, מעיון בתביעה עולה כי בשום מקום לא נטען על ידי יוסלביץ כי הם מבקשים לבטל את ההסכם בשל הפרה יסודית שלו מצדם של לוין. אדרבה, נטען בסעיף 19 לכתב התביעה כי "המידע החדש והמפתיע בדבר סכסוך השכנים, טיבו ובנוסף השפעתו על הדירה, התנהלות חסרת תום לב של לוין במהלך המו"מ (בניגוד לחובתם כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים), שקריהם ותרמיתם הביאו את יוסלביץ לפנות ללוין ביום 24.7.17 ולהודיע להם על ביטול החוזה". מכאן, שאין לקבל את טענת לוין כי טענות יוסלביץ לביטול ההסכם מחמת ניהול מו"מ בחוסר תום לב או בשל טעות או הטעיה, הן הרחבת חזית. גם הודעת הביטול מיום 24.7.2017 מתבססת על "חוסר תום הלב, ההפרות, ההטעיות וההצהרות השקריות האלה בהסכם המכר" שגרמו ליוסלביץ להתקשר בהסכם עם לוין, ולא על הפרה יסודית דווקא.

29. לפיכך, לצורך הכרעה בסכסוך שלפנינו, עלינו לבחון אם קמה ליוסלביץ הזכות לבטל את ההסכם בשל חוסר תום לב של לוין או בשל הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים הנובעת מאי גילוי סכסוך השכנים וההליכים המשפטיים שהתנהלו בין השכנה ללוין. ככל שיימצא כי עומדת ליוסלביץ זכות הביטול בשל עילות אלו או מי מהן, הרי שלא יהא צורך להוסיף ולבחון אם קמה ליוסלביץ זכות הביטול בשל טעות לפי סעיף 14 לחוק החוזים.

     

    המסגרת הנורמטיבית: הפרת חובת הגילוי:

30. "להפרת חובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי עשויות להיות משמעויות מגוונות. כך, אי-גילוין של עובדות מהותיות עשוי לבוא, למשל, בגדרי העילות הנזיקיות כגון תרמית ורשלנות (סעיפים 56 ו-35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], בהתאמה). בהיבט החוזי, הרלוונטי לענייננו, עשוי אי-הגילוי להגיע לכדי הטעיה חוזית, או להוות הפרה של חובת תום-הלב במשא ומתן (סעיפים 12 ו-15 לחוק; וראו גם: ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 668 (2002) (להלן: פרשת שלפרד); ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 15 ([פורסם בנבו], 19.1.2010) (להלן: פרשת סאסי))" [ראו: ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, בפסקה 11 לפסק דינו של כב' השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 6.6.2001) (להלן: "עניין מבני גזית")].

31. נתמקד בעילות העיקריות אשר להן טענו יוסלביץ בסיכומיהם, הפרת חובת תום לב בשלב הטרום חוזי, טעות לפי סעיף 14 לחוק החוזים, והטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים.

32. כידוע, על חובות תום הלב בשלב הטרום חוזי חולש סעיף 12 לחוק החוזים. הפרה של חובת הגילוי בשלב הטרום חוזי עשויה לעלות כדי הפרת חובת תום הלב במשא ומתן. חובת תום הלב מגלמת את החובה שלא להטעות את הצד שכנגד, בין בהטעיה אקטיבית ובין בהטעיה פסיבית הלובשת צורה של אי גילוי עובדות. חובת הגילוי הנגזרת מסעיף 12, קמה מקום שבו, על פי הנסיבות, היה מקום לצפות שאדם המנהל משא ומתן, יגלה נתונים משמעותיים לצד השני [ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, בפסקה 21 לפסק הדין (פורסם בנבו, 25.3.2008); גילוי אינפורמציה רלוונטית לצד שכנגד, נתפש, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במשא ומתן. כך בפרט, במקרה שבו אחד הצדדים מחזיק ממילא במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לנכס. חובת תום הלב כוללת חובה לגלות לצד האחר עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, ובלבד שגילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה [ראו: גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 116 (דין, נבו, מהדורה רביעית, 2019); וראו, גם: ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, בפסקה 19 (פורסם בנבו, 19.1.2010); ע"א 794/86 החברה המרכזית לשיכון לבנין נ' פינק, פ"ד מד(1) 226, 232 (1990); דבורה פלפל "תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה" עיוני משפט ה(1) 608, 611 (1976); וכן: ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, בפסקה 19 לפסק הדין (פורסם בנבו, 12.4.2011)].

33. נוסף על חובת הגילוי במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים, מטיל סעיף 15 לחוק החוזים, הדן בהטעיה, חובת גילוי רחבה על צד לחוזה. הפסיקה כורכת את הוראות סעיף 15 יחד עם סעיף 12(א) לחוק החוזים. לפי הסדר זה, חובה לגלות את כל העובדות אשר "לפי הנסיבות" יש לגלותן, כאשר הביטוי "לפי הנסיבות" מכוון לחובתו של צד לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בכריתת חוזה [ראו: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 240-239 (1977); וראו, גם: ת"א (מחוזי ב"ש) 3259/97 אוליצקי עבודות עפר ופיתוח בע"מ נ' מועצה מקומית עומר, תש"ס(2) 213, 223-218 (2001) שם נקבע כי המועצה הפרה את חובת הגילוי בגין אי גילוי היחסים הטעונים עם הבדואים תושבי המקום ואודות החשש הנובע מיחסים אלו להפרעות בביצוע העבודות נשוא המכרז].

34. כאמור, חובת הגילוי, על פי עקרון תום הלב, עשויה לחול גם במקרים שבהם יכול היה התובע להגיע למידע בכוחות עצמו, אולם הנתבע ידע כי התובע אינו מודע לקיומו של מידע כזה. כפי שנקבע בת"א (מחוזי חי') 622/99 פריצקר יזמות בע"מ נ' מדינת ישראל, בפסקה 4 להחלטתו של כב' השופט (בדימוס) ד"ר ד' ביין (פורסם בנבו, 23.12.1999):

    "יש להבחין בין שני מצבים. מצב שבו צד יודע שבידי חברו קיים מידע בנושא מסויים, אם כי תוכנו של אותו מידע אינו ידוע, לבין מקרה שבו צד כלל לא יודע שבידי חברו מצוי מידע בנושא מסויים. במקרה הראשון, יתכן ותוטל על הצד החובה להגיע למידע אם הדבר הוא בגדר יכולתו ואילו במקרה השני, אין לדבר על חובה לחפש מידע שדבר קיומו אינו ידוע כלל".

     

     

35. מבחן אמיתות המצג הוא מבחן מהותי ולא מילולי, ואמירת "חצי אמת" עשויה להיחשב לא רק הטעיה במחדל, אלא גם הטעיה במעשה. כפי שצוין בע"א 494/74 חברת בית חשמונאים מס' 97-96 נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141, 145 (1976):

    "ובספרו של צלטנר הנ"ל בעמ' 500 נאמר בנדון: "חצי אמת יכולה להיות רועה משקר מלא. כשאדם מגלה טפח מן האמת אך מכסה טפחיים, הרי עלולה התמונה הכללית להיות שונה לחלוטין מהמציאות". וזוהי גם ההלכה בארץ עוד בטרם נכנסו לתוקפם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, וחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973...

     

    ואומר כב' השופט הלוי (שם, [1], בע' 585) 'מבחן האמת של מצג אינו מבחן ה'אמת המילולית' של דברי המציג אלא נכונותו המהותית של מצב הדברים שעל יסוד הצגתו משנה הניצג את מצבו'".

     

     

36. אודות אי גילוי שמהותו הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים, הרחיב כב' השופט ע' פוגלמן בעניין מבני גזית, בפסקה 12 לפסק דינו:

     

    "אי-גילויה של עובדה ביחסים החוזיים המתקיימים עובר לכריתה, עשוי להוות הטעיה במובן סעיף 15 לחוק. לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת, ולעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי (ראו: ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 540-539 (1986) (להלן: פרשת רבינוביץ); ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, 426 (1987); גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 321-316 (2005) (להלן: שלו); דניאל פרידמן נילי כהן חוזים כרך ב 810 (1992) (להלן: פרידמן וכהן)). התפיסה היא, ששתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה שבמעשה, וכי חובת הגילוי, מבטאת "מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה" (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 10 ([פורסם בנבו], 14.8.2008) (להלן: פרשת סויסה); וראו גם: שלו, בעמ' 318-317). ואכן, הוראת סעיף 15 סיפא מרחיבה את הגדרת ההטעיה, ומוסיפה: ""הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". קרי, הוראת הסעיף מעגנת את חובת הגילוי של צד לחוזה בשלב הטרום-חוזי, בהתבסס על שלושה אדנים אפשריים: דין, נוהג ונסיבות".

     

     

37. שלושת המקורות של חובת הגילוי כפי שנקבעו בסעיף 15 לחוק החוזים, הם דין, נוהג ונסיבות. גם בעניין זה הרחיב כב' השופט ע' פוגלמן בעניין מבני גזית , בפסקאות 14-13 לפסק דינו:

     

    "אחד המקורות להטלת חובת הגילוי הוא, אפוא, בדין. הכוונה בעיקר להוראות חוק חיצונית לדיני החוזים, המטילות על צד לחוזה חובה אקטיבית לחלוק עם הצד שכנגד מידע הנמצא ברשותו. כך, ניתן למצוא הוראות המטילות חובות גילוי מיוחדות על המוכר בעסקה. הוראה כזו ניתן למצוא, למשל, בסעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), המורה כי מקום שבו "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה...". סעיף זה מטיל, אם-כן, חובת גילוי על המוכר בנוגע לאי-התאמה של הממכר (המוגדרת באופן רחב בסעיף 11 לחוק המכר) למה שהוסכם בחוזה המכר או לציפיותיו הסבירות של הקונה, ומתקיימת אף אם סבר המוכר שמדובר באי-התאמה בלתי-חשובה או שולית (להרחבה ראו: איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968 334 (1987) (להלן: זמיר))...

     

    חובת גילוי נוספת המוטלת על המוכר, מצויה בהוראת סעיף 18(ב) לחוק המכר, המורה כי "על המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר שידע, או שהיה עליו לדעת עליה, לפני מסירת הממכר" [ההדגשה הוספה, ע.פ.]. על המוכר מוטלת, אפוא, חובה לעדכן את הקונה – באופן מידיי – באשר לתביעה הקיימת ביחס לנכס, כגון שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד שלישי. דרישת הגילוי נועדה לאפשר לקונה לכלכל את צעדיו, הן ביחסיו עם המוכר, הן עם הצד השלישי התובע זכות בנכס (להרחבה ראו: זמיר, בעמ' 388-380)...

     

    ועוד. בהתאם להוראת סעיף 15 לחוק, חובת הגילוי נגזרת לא רק מהוראות הדין, אלא עשויה להילמד גם מן הנסיבות. תחומיה של חובת הגילוי מכוח הנסיבות רחבים וגמישים יותר, והיא תלויה – מטבעה – בעובדות הספציפיות והקונקרטיות של העסקה (פרשת סויסה, פסקה 11; שלו, בעמ' 320). אכן, "דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים על צד למשא ומתן נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו" (פרשת סויסה, פסקה 10). מובן שישנם נתונים שרשאי כל צד לשמור לעצמו, כחלק מדינמיקה עסקית לגיטימית. אולם, היקפה של חובת הגילוי מבטא איזון בין שני אינטרסים: לצד הצורך להתחשב במציאות העסקית המורכבת, יש לתת ביטוי גם לרצון לעודד צדדים בחוזה לכוון פעולתם בהתאם לנורמות התנהגות מוסריות (פרשת רבינוביץ, בעמ' 540).

     

    תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמים האלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים – ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי (פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822). חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות. ואכן, כבר נפסק "במקרה בו לצד אחד יש יתרון על פני הצד האחר בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו... חלה עליו חובת גילוי המידע לצד האחר" (פרשת סאסי, פסקה 12). דומה שהטעם העיקרי לכך נעוץ ברצון לצמצם את העלויות הכוללות של העסקה עבור הצדדים, ועבור החברה בכללותה. לסיטואציה הנוצרת עקב הטעיה טרום-חוזית יש "מחיר" הן מבחינת הצדדים, הן מבחינת החברה כולה. מחיר זה בא לידי ביטוי, למצער, בעלויות המשא-ומתן או ההתדיינות המשפטית שנוצרות לאחר הכריתה, משמתגלה ההטעיה. השאיפה היא, אפוא, לצמצם עלויות אלה, ולהשיא את רווחיהם של כל הנוגעים בדבר. התפיסה היא, שמי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן (ראו, שלו, 251-250). לשון אחר, חובת הגילוי מוטלת על "מונע הנזק הזול".

    באופן טיפוסי, בעסקת מכר, יהיה המוכר בעל הגישה הטובה והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה, ובהתאם תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס (השוו: פרידמן וכהן, בעמ' 817; פרשת סויסה, פסקה 10). כך בעיקר, מקום שבו המוכר הוא גוף חזק יותר, ובעל משאבים רבים יותר.

     

    שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הטלת חובת הגילוי, קשור לסוג המידע. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת – ככלל – הנטייה להטיל חובת גילוי (השוו: פרשת סאסי, פסקה 12; פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822; דוגמא לכך ניתן למצוא, בין היתר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 361 (1993), וכן בע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה(3) 542, 546-545 (2001)). טעם זה מתקשר לתפיסה העומדת ביסוד דיני הפגמים, הבאה להגן על אינטרס ההסתמכות (שלו, בעמ' 248-247). בהתאם, ככול שאינטרס ההסתמכות נפגע באופן ניכר, כך גוברת הנטייה להגן עליו – בין היתר באמצעות חובת גילוי".

     

38. לבד מן היסוד של טעות והטעיה, על צד לחוזה המבקש לטעון להטעיה, להוכיח גם קשר סיבתי בין מצג השווא לטעות ובין הטעות להתקשרות בהסכם, כאשר המבחן הוא מבחן סובייקטיבי. אולם, כמבחן עזר ניתן לעשות שימוש גם במבחן אובייקטיבי שבו נבחנת חשיבות הנושא בעיני האדם הסביר [דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 758 (1992)]. כפי שצוין בת"א (כלכלית) 28598-01-13 טיש נ' יוגב, בפסקאות 70-68 לפסק דינה של כב' השופטת ר' רונן (פורסם בנבו, 13.03.2016):

     

    "בהקשר זה יובהר כי קיומו של קשר סיבתי הוא אחד הרכיבים שעל התובע להוכיח במסגרת תביעה לביטול החוזה מכוח סעיף 15 לחוק החוזים. תביעה כזו מחייבת הוכחה של מספר יסודות – הטעיה, טעות וקשר סיבתי (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ [פורסם בנבו] ס' 9 (14.8.2008, להלן: "פס"ד סויסה"); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 314-313 (2005) (להלן: "שלו"); פרידמן וכהן חוזים כרך ב' 672-670, 784 (1992) (להלן: "פרידמן וכהן")). הקשר הסיבתי שנדרש לצורך עילת ההטעיה הוא קשר סיבתי כפול – בין מצג השווא הנטען לבין הטעות, ובין הטעות להתקשרות בהסכם. המבחן לבחינת הקשר הוא מבחן סובייקטיבי – כאשר על התובע הטוען לכך להוכיח כי לו היה יודע את העובדות לאשורן, הוא לא היה מתקשר בהסכם (פס"ד סויסה בס' 9 ושלו בעמ' 314).

    קיומו של קשר סיבתי בין הטעות ביחס למצג מסוים לבין ההתקשרות בחוזה נשלל בדרך כלל – במקרה כמו המקרה דנן – כאשר התובע לא עמד על הכללתו של מצג זה כמצג חוזי. כפי שהובהר, אילו היה מדובר במצגים שהתובע התבסס עליהם לצורך ההתקשרות – חזקה עליו כי היה דורש כי הם ייכללו במסגרת ההסכם כחלק מהמצגים ההסכמיים".

     

    וראו גם: ת"א (כלכלית) 32256-05-12 BioPetroClean Inc נ' אמיר, בפסקה 303 לפסק דינה של כב' השופטת ר' רונן (פורסם בנבו, 19.07.2015) שם מוזכר מבחן העזר האובייקטיבי.

39. משסקרנו את המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית למחלוקת שלפנינו, נבוא לבחון אם קמה במקרה שלפנינו עילת ביטול של ההסכם בגין הפרת חובת תום הלב או הטעיה.

     

    האם הופרה חובת הגילוי?

40. מתוך הראיות שהונחו לפניי, עולה כי לוין לא גילו את אזנם של יוסלביץ, עובר לחתימת ההסכם, את דבר ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין לוין לשכנה, לפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (תיק תביעה 67/13) ולפני כב' השופט צ'יזיק, במסגרת הדיון בבקשה לנקיטת הליכי בזיון בשל הפרת פסק דינה של המפקחת [ה"פ (שלום חי') 37770-11-15], הליכים שהיו המשך ישיר לסכסוך שהיה בין הצדדים עובר לקבלת היתר הבניה ולהתנגדות לקבלת ההיתר שהגישה השכנה.

41. אני נותנת אמון מלא בגרסתה של גב' יוסלביץ כי דבר ההתנגדות להיתר והסכסוכים המשפטיים הנ"ל נודעו לה לראשונה רק בעקבות הפגישה שקיימה עם השכנה, וכי לוין לא גילו את אוזניהם של יוסלביץ, עובר לחתימת ההסכם, לא על ההליכים המשפטיים הנ"ל, ולא על הליכי ההתנגדות לפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

42. ב"כ לוין מפנה בסיכומיו לדבריה של גב' יוסלביץ כי פסקי הדין של המפקחת וכב' השופט צ'יזיק נמסרו לגב' יוסלביץ על ידי באי-כוחה, ותוהה בסיכומיו כיצד הגיעו פסקי הדין של המפקחת ושל צ'יזיק לידיהם של ב"כ יוסלביץ, תוך שהוא רומז בכך שיוסלביץ ידעו על קיומם של פסקי דין אלו לפני חתימת ההסכם. אולם, לא נסתרה טענת גב' יוסלביץ בחקירתה כי את המסמכים הללו המציאו לה באי-כוחה, רק לאחר חתימת ההסכם, ואף לא ברורה לי תהייתו של ב"כ לוין שהרי מדובר במסמכים המפורסמים במאגרים המשפטיים.

43. גרסתה של גב' יוסלביץ נתמכת בגרסת בא-כוחה לשעבר, עו"ד קפון, וגם בגרסת עו"ד סטלקול שייצג את לוין בעניין ההסכם. עו"ד קפון בעדותו ציין כי:

     

    "המשא ומתן התקיים כאשר לא היה ידוע שיש סכסוך משפטי בקשר לבנין. אם אני ועו"ד סטלקול היינו מדברים על סכסוך כלשהו או על בעיה קיימת ביחסים בין השכנים היינו מציינים זאת בחוזה בין הצדדים והיינו מציינים בסעיף 2.13 שאין סכסוך שכנים למעט העניין בין השכנות למשפחת לוין שהסתיים והיינו מצרפים את פסקי הדין כדי שאף אחד מן הצדדים לא יגיד לא ידעתי" (פרו', עמ' 41, ש' 8-3).

     

44. מחקירתו של עו"ד בועז סטלקול, מי שכאמור, ייצג את לוין בקשר לכריתת ההסכם מול עו"ד קפון, עולה כי לוין כלל לא הביאו אפילו לידיעתו של עו"ד סטלקול את המידע באשר להליכים המשפטיים מול השכנות, וכי כל שנמסר לו זה אודות ההתנגדות להקמת המצללה, שנדחתה. עו"ד סטלקול ציין בעדותו כי אילו היו מביאים לידיעתו את דבר אותם הליכים משפטיים, בוודאי שהיה טורח לציין זאת במסגרת המצגים שבהסכם:

    "(ש): (בית המשפט): משפחת לוין לא סיפרה לך על ההליכים המשפטיים שהתנהלו בינם לבין השכנה (ע"א).

    (ת): נכון. אני לא ידעתי על שום הליך משפטי עם השכנה (ע"א), ידעתי רק על ההתנגדות למצללה.

    (ש): (בית המשפט): בהנחה שהיו מספרים לך שהיו הליכים משפטיים בפני המפקחת או בבית המשפט השלום בין הנתבעים לשכנה (ע"א) האם היית מציין זאת בחוזה.

    (ת):ברור" (פרו', עמ' 78, ש' 36-32, עמ' 79, ש' 80).

     

45. עו"ד בועז סטלקול הטעים, לשאלת בית המשפט, כי היה דואג לכלול מצגים בעניין זה בהסכם, גם אם מדובר בסכסוך שהסתיים, שזו הטענה העיקרית הנטענת על ידי לוין במסגרת הגנתם וסיכומיהם. עוד הדגיש עו"ד סטלקול שכל ההערות שהועברו על ידי עו"ד קפון על הטיוטה שהעביר לו, הועברו על ידו ללוין:

    "(ש): (בית המשפט): למה היית מציין זאת אם לדבריך הסכסוך הסתיים.

    (ת):אם היה פסק דין או אם קיים הליך משפטי תלוי ועומד או אם קיים פסק דין שיש לו השפעות לגבי הממכר, בוודאי שזה חובתי לציין זאת כי זה משפיע על הממכר, על מהות ההסכם שאנחנו עושים, בוודאי.

    (ש):אני מפנה אותך לטיוטה השניה שכוללת את ההערות של עו"ד קפון (ת/7, מיום 11.6.17), הפנית את ההערות האלה לנתבעים.

    (ת):כל טיוטה, כל דבר שאני שולח אני מעביר תחילה ללקוח שלי. כמובן ששלחתי את ההערות של עו"ד קפון על גבי הטיוטה שלי ללקוחותיי הנתבעים.

    (ש):בתשובה הנתבעים לא ענו לך שיש להם סכסוך עם השכנה (ע"א).

    (ת):אני חוזר ואומר רק לאחר הגרסה שבה נמחקה המילה "מצללה" נודע לי העניין של ההתנגדות למצללה מצד השכנה (ע"א)" (פרו', עמ' 79, ש' 8).

     

    ודוק: אף על פי שדבר ההתנגדות לבניית המצללה הובא לידיעת עו"ד סטלקול מפי לקוחותיו לאור הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים, ואף שסוגיית המצללה לא הוכרעה בפסק דינה של המפקחת (כפי הנראה, בשל אי צירוף יתר בעלי הדירות), הרי שהתנגדות זו לא אוזכרה בטיוטת ההסכם;

    גם מר לוין בעדותו אישר ביחס לתוספות שביקש עו"ד קפון להכניס לטיוטת ההסכם, ובכלל זה המצגים לעניין העדר סכסוך שכנים ודבר הגילוי אודות כל המידע הידוע להם אודות הדירה והבניין, כי: "אני מניח שעו"ד סטלקול הראה לי את ההערות האלה, הוא לא היה מכניס אותם על דעתו בלבד" (פרו', עמ' 66, ש' 16). בהמשך, הודה מר לוין כי אישר את ההערות הללו, אחרת ההסכם לא היה נחתם (פרו', עמ' 66, ש' 18).

46. מכאן, שלוין ידעו כי עו"ד קפון ביקש להוסיף לטיוטת ההסכם, ת/7, את המצג כי "המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו אין כל סכסוך עם השכנים לרבות לענין הצמוד לדירה ו/או לרכוש המשותף ו/או בבנין" (הוסף כסעיף 2.13 לטיוטת ההסכם, ת/7); וכי עו"ד קפון ביקש להוסיף הצהרה לפיה, "המוכר מצהיר כי גילה לקונה את כל העובדות הידועות לו בקשר לדירה ולבנין" (הוסף כסעיף 2.9 לטיוטת ההסכם, ת/7). ובכל זאת, לא טרחו לוין להאיר את עיניו של בא-כוחם, וכפועל יוצא מכך, את עיניהם של יוסלביץ בדבר ההליכים המשפטיים שהתנהלו לפני המפקחת ולפני כב' השופט צ'יזיק, כמו גם בדבר ההליכים שהתנהלו בפני ועדת הערר. ושמא נהגו כך משום שבהסכם לא הוגדרו מצגים אלו כהפרה יסודית של ההסכם?

47. מר לוין אישר בחקירתו כי לא סיפר על קיומם של פסקי הדין שניתנו בקשר לסכסוך השכנים עם השכנה: "אני לא אמרתי פסקי דין, לא ציינתי פסקי דין" (פרו', עמ' 60, ש' 22). מר לוין אמנם טוען כי: "אמרתי שהיו התנגדויות ושהיו הליכים משפטיים שנסתיימו" (פרו', עמ' 60, ש' 23-22). אולם, איני נותנת אמון בגרסתו זו. יש להניח כי אילו היה מספר ליוסלביץ את דבר ההליכים המשפטיים שהתנהלו בינו לשכנה, שכאמור, בקשר אליהם ניתנו שני פסקי דין, היה דואג לספר את הדברים לבא-כוחו, עו"ד סטלקול, ולעגן זאת במסגרת המצגים שנתן במסגרת ההסכם, כדי להגן על עצמו. אפילו את דבר ההתנגדות להקמת המצללה סיפר לבא-כוחו רק בעקבות הטיוטה שהעביר עו"ד קפון שבה תוקן המצג כי המצללה כבר הוקמה, וגם אז לא עיגנו לוין בתוך ההסכם את דבר ההתנגדות שקדמה למתן ההיתר להקמת המצללה, מה שמחזק את גרסת יוסלביץ כי הדברים לא נאמרו להם.

48. מתוך הראיות שהונחו לפניי, עולה כי לוין הפסיקו את המהלכים למכירת דירתם בעת שההליכים המשפטיים אצל המפקחת היו תלויים ועומדים, ואף שבעת שננקטו נגדם הליכי בזיון. כפי שהעיד מר לוין:

     

    "היו פרסומים גם לפני פברואר 2017. אחרי שהיה פסק דין של המפקחת שביצענו במלואו לפי ראות עיננו וזה היה אני מניח במהלך שנת 2016, היתה תקופה שהדירה פורסמה וברגע שהוגשה הבקשה לביזיון, אנחנו כמובן עצרנו את הפרסום וחיכינו שהתהלך יסתיים ואז חידשנו את תהליך הפרסום" (פרו', עמ' 57, ש' 17-14).

     

    ובהמשך, בתשובה לשאלת בית המשפט:

    "(ש): אתה אמרת שהליך הביזיון הוא רק היה בנושא של החצר המשותפת, אז מה הבעיה למכור את הדירה.

    (ת):כי בזמן שיש הליך משפטי אני לא מפרסם דירה.

    (ש): (בית המשפט): למה.

    (ת):אני לא מרגיש שזה נכון למכור דירה שיש הליך משפטי עליה. אני מרגיש שלא נכון לעשות זאת זה, אני מעדיף להתמקד בדירה כאשר הדירה פנויה מכל הליך משפטי ואין משהו שעומד בסימן שאלה, אני אביא קונים והם יראו נכס במצב מסוים ואחרי 4 חודשים הנכס יראה אחרת, יתירה מזו, הייתי עם השכנה (ע"א) בהליך פרטי בינינו בלבד בנוגע להשבחת ותיקון החזית המזרחית וזה גם נאמר לגב' יוסלביץ במהלך המשא ומתן לפני חתימת החוזה. הייתי עם השכנה (ע"א) במשא ומתן וכבר הבאנו הצעות מחיר בעניין דשא סינטטי או שביל או שילוב לחזית המזרחית וחלק מהצפוני, ברגע שהתובעים נכנסו לעסקה וזה התבשל לקראת חתימה על הסכם, אז אני הודעתי לשכנה (ע"א) שאנחנו עוצרים ולא עושים שום דבר מכיוון שזה לא נכון יהיה לשנות את תוואי הבניין אחרי שהתובעים כבר ראו דבר מסוים" (פרו', עמ' 57, ש' 30-25, עמ' 58, ש' 7-1).

     

     

49. תשובתו של מר לוין כי אינו מפרסם דירה בעת שתלוי ועומד הליך משפטי, בין אם היא מעידה על כוונת הטעיה ובין אם לאו, מלמדת שגם הוא הבין שהליכים משפטיים עשויים להשפיע על קונה פוטנציאלי סביר ואף להרחיקו ולהרתיעו מלרכוש את הדירה. ודוקו: לצורך ביסוס עילת הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים, אין צורך להוכיח כוונת הטעיה. מטעם זה גם אין כל רבותא גם בטענת לוין כי אילו היה להם מה להסתיר לא היו מנדבים את המידע שלשכנה יש עניין בחצר המשותפת, ולא היו מציעים קיומו של מפגש ישיר בין השכנה ליוסלביץ לפני חתימת ההסכם.

50. כאן המקום להוסיף כי גם במהלך ההליכים המשפטיים נשוא תיק זה, נעשו ניסיונות למכור את הדירה, הן בעקבות הליכי הגישור שהתקיימו בין הצדדים בפני עו"ד גדעון סלעית, והן לאחר שהוחזר התיק לבית המשפט, וזאת ללא הצלחה, מה שמדגים, הלכה למעשה, כי קיומם של הליכים משפטיים הוא עניין מרתיע העשוי להשפיע על קונה סביר בהחלטתו אם לרכוש את הדירה אם לאו.

     

    הטענה כי מדובר בסכסוך שהסתיים:

51. לוין מנסים לשכנעני בסיכומיהם כי לא הייתה מוטלת עליהם חובה לגלות את דבר הסכסוך בינם לשכנה הואיל ומדובר בסכסוך שהסתיים. אולם, מן הראיות המונחות לפניי, מסתמן כי הטעם האמיתי שעמד ביסוד רצונם של לוין להסתיר מעיניהם של יוסלביץ את אותם הליכים משפטיים, הוא החשש שהתוודעות לסכסוך שכנים זה, סכסוך שהתמשך לאורך כל תקופת הבניה ולאחריה, משך למעלה מארבע שנים, סכסוך שלא היה רק עם לוין, אלא גם עם שכנים נוספים בבניין, ירתיע את יוסלביץ מלהתקשר עימם בהסכם מכר.

52. העיד לפניי גם מר גרוטשקה מיכאל שאמנם זומן על ידי לוין כדי להגיש חומרים מתיק הוועדה המקומית. אולם, עדותו של מר גרוטשקה שהינה עדות של עד ניטרלי שאינו נוגע בדבר, דווקא הזיקה ללוין. העד גרוטשקה היה מפקח בניה באזור קריית ביאליק בין השנים 2014-2010. עד זה מכיר את השכנה היטב, ואף נפגש עמה עשרות פעמים, וזאת הן על רקע התלונות של משפחת שני (שלוין היו חליפיהם) על בניה שבוצעה על ידי השכנה, והן על רקע התנגדויות השכנה לבניה שבוצעה על ידי לוין, בציינו את הדברים הבאים:

     

    "לאחר מכן השכנה שני עזבה, משפחת לוין נכנסה, והם הגישו בקשה להיתר שאני בעצמי הוצאתי להם, ובמסגרת עבודתם השכנה (ע"א) לא הפסיקה להתלונן עליהם. כל מיני תלונות לפעמים זה היו תלונות סרק, אני בקרתי אין ספור פעמים בדירה הזו וזה ממש היה טרדה עבורי. זכור לי שמשפחת לוין ממש סבלו מהשכנה (ע"א)" (פרו', עמ' 26, ש' 13-10).

     

    ובהמשך:

     

    "ש. (בית המשפט) מה אתה יכול לספר לנו על השכנה (ע"א), היא שכנה רגילה בבנין.

    ת. היא שכנה מטרידה.

    ש. (בית המשפט) תסביר למה אתה מתכוון.

    ת. כל דבר אצלה זה תלונה. רעש, נפילת חומרים, עבודה של הפועלים.

    ש. משפחת לוין סבלה ממנה.

    ת. בהחלט. בסופו של דבר נגמרה הבניה של משפחת לוין. אני בעצמי הוזמנתי כדי לבדוק את הבניה ולשחרר את הערבות..." (פרו', עמ' 26, ש' 26-16).

     

53. גם מתוך המוצגים שהוגשו לתיק והדיסק שקיבלו יוסלביץ מן הוועדה המקומית, עולה כי השכנה פנתה לוועדה, הן באמצעות עורכת דין מטעמה והן ישירות, בבקשות ובהתנגדויות לבקשות של שכנים אחרים לקבלת היתרי בניה; מה שמעיד על התנהלותה של השכנה כמי ש- 'ששה אלי קרב' בעוד שכיום מנסים יוסלביץ לעדן ולמתן את הדברים ולהציג את השכנה 'רק' כמי שעומדת על זכויותיה הקנייניות.

54. לוין עצמם הציגו את השכנות כמי שמייצרות סכסוכי שכנים. כפי שציינה השכנה בעדותה:

     

    "ש. האם נתקלת בטענות שהופכים את בתך או אותך לכאלו שמייצרים סכסוכי שכנים.

    ת. אם אתה מתכוון למשפחת לוין אז התשובה היא כן" (פרו', עמ' 34, ש' 30-29).

     

55. השכנה אף אישרה בחקירתה כי סיפרה ליוסלביץ כי ילדיהם של לוין מכפישים אותה, וכי ביקשה מלוין לדאוג שילדיהם יחדלו מכך:

    "ש. ענבר מספרת שאת אמרת לה שפנית להורים, הנתבעים משפחת לוין ואמרת שזה לא יפה שהילדים שלהם מכפישים אותך. זה נכון?

    ת. כן, זה היה בהקשר של השביל, כשהסברתי למה אני רוצה שיהיה שביל מסודר" (פרו', עמ' 35, ש' 30-28).

     

56. השכנה אישרה כי ציינה בפני לוין שבעת שהובא על ידי יוסלביץ בעל מקצוע לבחינת האפשרות לטיפוח החצר המשותפת, "אולי סיפרנו דברים אישיים על מה שאנחנו חושבים שעשו לנו משפחת לוין" (פרו', עמ' 31, ש' 21-20); וכן כי סיפרה ליוסלביץ באותה פגישה על פסק הדין, אם כי לא זכרה אם השתמשה בביטוי "בזיון בית משפט" (פרו', עמ' 31, ש' 28-27).

57. מחקירתה של השכנה אף עולה כי היא מסוכסכת לא רק עם לוין, אלא גם עם שכנים אחרים בבניין:

    "ש. בית המשפט: יש עוד שכנים שאת מסוכסכת איתם בבנין.

    ת. יש את משפחת אדרי, שתבענו אותם יחד עם לוין וסבח ישראל. היום אני לא מסוכסכת עם משפחת אדרי. בבניין יש 6 דיירים. עם מאיה אני לא מסוכסכת ויש עוד דיירת בשכנות (פרו', עמ' 33, ש' 19-17).

     

    השכנה אף ציינה כי הייתה מסוכסכת גם עם משפחת שני שלוין החליפו אותם בדירה נשוא המחלוקת (פרו', עמ' 33, ש' 24). ודוקו: אף שהשכנה טרחה לציין כי עם משפחת אדרי היא כבר אינה מסוכסכת, הרי שלא נאמרו הדברים באותה נשימה גם ביחס למשפחת לוין.

58. וכך גם כתב על השכנה השופט צ'יזיק בהחלטתו מיום 6.12.2016 שעסקה בבקשת הביזיון, החלטה אשר הוסתרה, כאמור, מעיני יוסלביץ:

     

    "בכל הנוגע לשאלת ההוצאות, איני סבור כי מוצדק בנסיבות המקרה לחייב המשיבים בהוצאות המבקשת, שכן לגישתי המבקשת חדורת עמידה שאינה בתום לב על זכויותיה, הגם שחלקן קנייניות, ונדמה כי עמדה על "הריסה לשם הריסה" ונקיטת הליכים מתמדת כנגד שכניה (הן המשיבים והן יתר השכנים בבית המשותף) לא כחלק מהפקת תועלת מן המקרקעין אלא כחלק ממסע לסימון טריטוריה (שכן אחרת, לא ניתן להבין את העמידה על מחסן רעוע ומט ליפול, חסר שימוש כמעט לחלוטין, במרכז חצר הבית, מול דלת היציאה מדירת שכניה, והעדפתו של מחסן חדש ומבוסס במיקום צידי כפי שהוצע על ידי המשיבים). התנהלות המבקשת מצדיקה, שהגם שזכתה בתביעתה, לא יוטל על שכניה תשלום שיהא בו משום עונש נוסף".

     

     

59. לוין טוענים כי הסכסוך בינם לשכנה הסתיים, ולכן לא היה צורך לציינו במסגרת המו"מ בין הצדדים. בכדי לבסס טענה זו, טוענים לוין כי קיימו את הוראות פסק דינו של כב' השופט צ'יזיק, וכי דרישותיה של השכנה היו מעבר למה שצריכים היו לבצע על פי הוראות פסק הדין.

60. אולם, סוגיית הפרת פסק הדין לחוד, ושאלת קיומו של סכסוך לחוד. גם אם לשיטת לוין, קיימו את הוראות פסק הדין במלואו, אין פירוש הדבר שלא קיים סכסוך בין הצדדים. טענת לוין כי מדובר בסכסוך שהסתיים, אינה מתיישבת, לא עם הדברים שנאמרו ליוסלביץ על ידי השכנה, לא עם הדברים שנאמרו על ידה באולם בית המשפט, ואף לא עם העובדה שהשכנה סירבה לחתום על מסמך בכתב המאשר כי פסק הדין קוים ושאין לה טענות לעניין מיקום המצללה.

61. כאמור, מדבריה של השכנה עולה כי בניגוד למשפחת אדרי שעמה היא כבר אינה מסוכסכת, עדיין קיים סכסוך עם משפחת לוין. השכנה הסבירה שלא המשיכה בנקיטת פעולות משפטיות כנגד משפחת לוין משום ש-: "אנחנו החלטנו לא להתעסק יותר עם בתי המשפט ועם תביעות ואת הכסף שאנחנו שמנו בבית המשפט במשך 4 שנים נגד לוין, לשים אותו בחצר" (פרו', עמ' 36, ש' 21-20); וכן משום ש-: "עורך הדין שלנו נפטר בצורה מפתיעה חצי שנה לפני פסק הדין של כב' השופט ציזיק" (פרו', עמ' 36, ש' 24-23).

    דברים אלו שנאמרו על ידי השכנה, משתלבים היטב עם הדברים שטוענת גב' יוסלביץ כי נאמרו לה על ידי השכנה: "בשלב יותר מאוחר השכנות (ע"א) אמרו לי שהן פשוט התעייפו ממשפחת לוין ולא רצו להשקיע יותר כספים ושהן החליטו שביום שהשכנות (ע"א) יחליטו, הן יעשו את זה כמו שצריך אבל אין להן יותר כוחות להליכים משפטיים" (פרו', עמ' 8, ש' 5-3).

    בפגישות שקיימה השכנה עם יוסלביץ, לא ציינה השכנה שהסכסוך הסתיים: "אני לא זוכרת שהשתמשנו במילה סכסוך נגמר, אבל סיפרנו מה שהיה לנו עם לוין" (פרו', עמ' 27, ש' 24).

    מכאן, שהסכסוך עדיין קיים, אלא שהשכנה לא הייתה מוכנה להשקיע כספים נוספים בהליכים משפטיים.

62. השכנה אמנם ציינה בתשובה לשאלת בית המשפט, כי מבחינתה, פסק הדין של המפקחת בוצע (פרו', עמ' 28, ש' 24), ואף השיבה בתשובה לשאלת ב"כ לוין כי: "המחלוקות ברמה המשפטית הסתיימו כבר. ברמה האישית לא הפכנו להיות חברים" (פרו', עמ' 27, ש' 29). אולם, כאשר בית המשפט שאל אותה במפגיע אם אמרה לגב' יוסלביץ שפסק הדין לא קוים, השיבה בחיוב:

     

    "בית המשפט: את לא אמרת לענבר שפסק הדין לא קויים ושצריך להנמיך את מפלס הקרקע למפלס המחסן שלך.

    ת. אמרתי את זה" (פרו', עמ' 28, ש' 30).

     

    הודאה זו מתיישבת עם תשובתה של השכנה לשאלת ב"כ יוסלביץ בחקירה הנגדית:

     

    "ש. באחת הפגישות עם ענבר יכול להיות שסיפרת לה שמשפחת לוין עשתה ממך צחוק בקטע של הוצאת חול עם הטרקטור.

    ת. אמרנו שלא היינו מרוצים מהפעולה הזו" (פרו', עמ' 31, ש' 32).

     

    גם בתשובה זו יש חיזוק לדבריה של גב' יוסלביץ בעדותה אשר ציינה כי: "השכנות (ע"א) אמרו לי שמשפחת לוין לא קיימו את הוראות פסק הדין" (פרו', עמ' 7, ש' 28).

63. יתר על כן, לאחר שהעסקה "התפוצצה", סירבה השכנה לאשר בכתב כי פסק דינה של המפקחת קוים, וכי אין לה טענות כלפי לוין. כפי שציינה השכנה בתשובה לשאלת בית המשפט:

     

    "ש. בית המשפט: האם נעשתה אליך פנייה מצד משפחת לוין להביא אישור בכתב מצידך שאין לך טענות כלפיהם בקשר לפסק הדין.

    ת. כן, לא הסכמתי לתת אישור כזה. התייעצנו עם אנשים ואמרו לנו שלא לתת כזה אישור.

    ש. בית המשפט: למה לא הסכמת לתת אישור כזה.

    ת. כי אנחנו לא צד לענין. היינו אחרי 4 שנים של משפטים ולא רצינו להכנס לכל מיני עניינים כאלה. הצענו לאלון שאם הוא רוצה שיתן מכתב שאם יהיו לנו תביעות בקשר למשפט אז הוא יהיה אחראי לכך.

    ש. בית המשפט: זאת אומרת שהענין הזה לא היה סגור.

    ת. לא היו תביעות נוספות שלנו אבל לא היינו מוכנים לתת כזה מכתב" (פרו', עמ' 29, ש' 34-26).

     

    מתשובה זו של השכנה עולה כי סירבה להתחייב שאין לה טענות בקשר להפרת פסק הדין שניתן על ידי המפקחת, תוך שהשכנה ביקשה למעשה בעדותה לפניי לשמור את האופציות פתוחות, ואף לא שללה את האפשרות שתהיה תביעה בעתיד. עצם סירובה של השכנה לאשר כי פסק הדין לא הופר, מעיד כי הסכסוך לא הסתיים, גם אם הייתה באותו שלב 'שביתת נשק', בין על רקע כוונתם של לוין למכור את הדירה לצד ג', ובין על רקע חוסר הנכונות להשקיע כספים נוספים לאחר ארבע שנות התדיינות.

    יתר על כן, היו בין הצדדים מחלוקות גם בעניין המצללה, שלגביה ניתן היתר כדין. מחלוקת זו לא הוכרעה על ידי המפקחת, אשר דחתה את התביעות של השכנה שהצריכו צירופם של יתר בעלי הדירות בבנין, מבלי לדון בהן לגופן.

64. כאן המקום לציין באופן כללי ביחס לעדותה של השכנה, שהרושם שנוצר אצלי בעת שמיעת עדותה, הוא שהשכנה ניסתה למזער ולמתן את סכסוך השכנים בינה ללוין מתוך רצון שלא יראו בה אחראית לפיצוץ העסקה בין לוין ליוסלביץ. אולם, את דבריה של השכנה יש לקרוא בזהירות רבה ועל רקע התנהלות העבר המגובה בכתובים ובעדות של אדם ניטראלי; מה גם שבסופו של דבר בחקירתה הנגדית של השכנה ובתשובה לשאלות בית המשפט, יצא המרצע מן השק באופן שהוברר היטב בעדותה כי סיפרה ליוסלביץ שפסק הדין של המפקחת הופר על ידי לוין ואת טיב יחסיה עם לוין, כמו גם עם שכנים נוספים בבניין.

65. כאמור, לוין טוענים כי הסכסוך הסתיים, וכי סירובה של השכנה לחתום על מסמך בכתב קשור לכך שאינה צד לעניין. אולם, גם אם לוין סברו כי אין מדובר רק ב- 'הפסקת אש' זמנית, אלא בסכסוך שהסתיים, וגם אם לוין האמינו באמת ובתמים כי השלום והאחווה שבו לבניין, בבחינת "איש תחת גפנו ותחת תאנתו", וגם אם סברו בכנות שהסכסוך הסתיים (וכאמור, אין בידי לקבל טענה זו ולו מן הטעם שהסכסוך בעניין המצללה, לא נדון ולא הוכרע על ידי המפקחת), שומה היה על לוין לגלות את אוזנם של יוסלביץ אודות אותו סכסוך שלדידם, 'הסתיים'.

66. לוין נתלים בכך שהמצג בהסכם לעניין העדר סכסוכי שכנים, לפי לשונו, מדבר על סכסוכים קיימים, ולא על סכסוכים שחלפו מן העולם. אולם, על כך אשיב בשלושה:

    ראשית, כבר קבעתי עובדתית שהסכסוך לא הסתיים, וזאת גם אם הייתה 'הפסקת אש' בין הצדדים על רקע סירובה של השכנה להשקיע כספים בהליכים משפטיים נוספים.

    שנית, אפילו סברו יוסלביץ כי הסכסוך הסתיים, שומה היה עליהם ליתן מצג מלא לגביו, לאור התחייבותם בהסכם לגלות ליוסלביץ את כל הידוע להם על הדירה והבניין. לוין טוענים כי הסעיף הספציפי העוסק בסכסוכי שכנים נוקט בלשון הווה, ולא בלשון עבר, ולכן הוא גובר על הסעיף הכללי העוסק בגילוי הכללי. אולם, בענייננו, פירוש ההסכם לפי אומד דעת הצדדים, דווקא מלמדנו כי הסעיף הכללי נועד להרחיב ולא למעט. יוסלביץ ביקשו שקיפות מלאה ביחס לכל הידוע ליוסלביץ על הדירה והבניין וסכסוכי שכנים שהסתיימו בכלל זה.

    שלישית ועיקר, מבחן נכונות המצג, כאמור, הוא מבחן מהותי ולא מילולי. גילוי טפח וכיסוי טפחיים אינו אמת. משעה שדרשו יוסלביץ מצג לפיו, אין סכסוכי שכנים בבניין, מוטלת הייתה על לוין החובה לדווח על הסכסוכים הקודמים, גם אם לדעתם, הסתיימו, ולאפשר ליוסלביץ לערוך את הבדיקות הנחוצות לשיטתם, כדי לבחון אם אכן מדובר בסכסוך שהסתיים.

67. אכן, כפי שציינה כב' השופטת חיות בעניין סויסה [ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, בפסקה 10 לפסק הדין (פורסם בנבו, 14.8.2008)], "דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים על צד למשא ומתן נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו". אולם, במקרה שלפנינו, כפי שאדגים להלן, חובת הגילוי נגזרת הן מן הדין והן מן הנסיבות המיוחדות של המקרה.

68. ההצהרה של לוין בהסכם בדבר העדר סכסוכי שכנים, כמו גם הצהרתם כי גילו ליוסלביץ את כל הידוע להם על הדירה והבניין, מהווה 'אי התאמה' כהגדרתה בסעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, וככזו הקימה חובת גילוי מכוח הדין. סעיף 16 לחוק המכר שעניינו העלמת אי התאמה, מורה כי: "הייתה אי התאמה נובעת מעבודות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו- 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

    ודוקו: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה' ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר אם היתה לקונה הזדמנות סבירה, לדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממיכר" [ראו: איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968, הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי 281 (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר 281, התשמ"ז); וראו, גם: ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, בפסקאות ח'-יג' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין (פורסם בנבו, 11.2.2014)].

69. לפיכך, גם אם כטענת לוין בסיכומיהם, התרשלו ב"כ יוסלביץ בבדיקותיהם עת הסתפקו בדיסק שקיבלו מן הוועדה המקומית (דיסק חסר שלא כל המסמכים נסרקו בו), ולא ביקרו פיסית במשרדי הוועדה, בפרט כאשר ההיתר של לוין לא היה מצוי בדיסק, באופן שיכולים היו ללמוד מביקור פיסי שכזה במשרדי הוועדה על התנגדות השכנה להיתר ועל התנהלותה במהלכה, הרי שאין בכך כדי לגרוע מחובת הגילוי של לוין כמי שהמידע נגיש להם ומצוי בידיעתם, ולאור מצגיהם בהסכם כי ניתן היתר כדין, וכי אין סכסוכי שכנים בבניין; מה גם שאין טענה בפי לוין כי ניתן היה ללמוד על ההליך שהתנהל בפני המפקחת ועל בקשת הביזיון והחלטת כב' השופט צ'יזיק מתוך עיון בספרי הוועדה.

70. חובת הגילוי במקרה שלפנינו, נגזרת לא רק מהוראות הדין (סעיף 11 בשילוב עם סעיף 16 לחוק המכר), אלא גם מהנסיבות המיוחדות שבפנינו. אכן, כפי שנקבע בעניין סויסה, בפסקה 11 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות:

    "בהבדל מחובת גילוי הקמה "לפי דין" או "לפי נוהג" חובת גילוי "לפי הנסיבות" היא תלויית הנסיבות העובדתיות המיוחדות של העסקה הקונקרטית. משכך קשה לתחום ולהגדיר מראש את גבולותיה והיא נקבעת מעצם טיבה על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה. על מאפייניה אלה של חובת הגילוי הקמה "לפי הנסיבות" עמדו פרידמן וכהן באומרם: "זוהי הוראה כללית הנותנת לבית המשפט חופש רב בקביעת היקפה של חובת הגילוי, מבלי שהיא כוללת הנחיה כשלהי כיצד לעשות זאת" (פרידמן וכהן, 812; ראו גם שלו, 320)".

     

     

71. במקרה שלפנינו, מכלול הנסיבות מוליך למסקנה כי הנסיבות חייבו גילוי, וכי לוין הפרו את חובתם זו. אין מדובר כאן בסכסוך בעניין פעוט או קל ערך. עסקינן בסכסוך מתמשך, בעניינים מהותיים, הקשורים להרחבת הדירה נשוא התובענה ולאופן השימוש בחצר הסמוכה לדירת לוין, סכסוך שנמשך, לדברי השכנה בעדותה, משך תקופה ארוכה של ארבע שנים);

    אין מדובר בסכסוך שכנים רגיל, אלא בסכסוכים אשר התנהלו בעניינם הליכים משפטיים בערכאות; מה שמעיד על חומרת המחלוקת וחריפותה;

    אין מדובר בסכסוך של השכנה רק עם לוין, אלא בסכסוכים שלה עם שכנים נוספים, ואף קדם לסכסוך בין השכנה ללוין, אף סכסוך בינה לבין משפחת שני שלוין באו בנעליה;

    אין מדובר בסכסוך שאבד עליו הכלח, בסכסוך שהסתיים לפני שנים רבות, אלא בסכסוך שהתנהל בערכאות כ- 6-5 חודשים לפני תחילת המו"מ וכריתת ההסכם;

    לכך יש להוסיף כי מדובר בשכנה אשר גורם ניטראלי כינה אותה "מטרידה", שכנה שלוין הציגוה כמי שמייצרת סכסוכי שכנים ואשר על גישתה והתנהלותה ניתן ללמוד גם מפסק דינו של כב' השופט צ'יזיק בבקשת הביזיון, עת בחר שלא להשית לזכותה הוצאות למרות הקביעה שפסק הדין לא קוים.

72. לכך יש להוסיף כי לוין ידעו שיוסלביץ ביקשו להוסיף להסכם מצג לפיו, אין סכסוכי שכנים בבניין, וכי מסרו ליוסלביץ את כל המידע הידוע להם על הדירה והבניין. מכאן, שלוין היו יכולים לצפות את החשיבות שמייחסים יוסלביץ למצג בדבר העדר סכסוכי שכנים בבניין. אין מדובר כאן בנסיבות שבהן הסעיפים הללו הופיעו בהסכם מכר סטנדרטי, אלא בסעיפים שהוספו באופן מודגש בטיוטות שהוחלפו במסגרת המו"מ שהתנהל בין ב"כ יוסלביץ לב"כ לוין, אשר עותק מהן הועבר ללוין בזמן אמת. המצג שניתן בהסכם אף אינו מצג מסויג, אלא מצג ברור והחלטי לפיו, אין סכסוכי שכנים בבניין, וכי לוין גילו את כל הידוע להם על הדירה והבניין.

73. לוין ידעו את החשיבות שמייחסים יוסלביץ לטיפוח החצר המשותפת, מה שהצריך שיתוף פעולה דווקא עם אותה שכנה, אשר היא היחידה שגילתה עניין בטיפוח החצר המשותפת. הם אף ידעו כי המצללה שניתן היתר לבנייתה, לא נבנתה, וכי המחלוקת בעניין המצללה לא הוכרעה על ידי המפקחת, וכי השכנה מתנגדת לבניית המצללה בהתאם להוראות ההיתר.

74. מכל הטעמים דלעיל, אני סבורה כי לוין הפרו את חובת הגילוי שהייתה מוטלת עליהם, לא רק מכוח הדין, אלא גם מכוח הנסיבות.

75. משעה שקבעתי כי עניין לנו בהפרת חובת גילוי המהווה הטעיה, נותר לנו לברר אם קיים קשר סיבתי כפול בין הטעות להתקשרות בהסכם וכן בין ההטעיה לטעות [ראו: עניין סויסה, בפסקה 9 לפסק הדין; וכן: ע"א 10745/06 אזולאי נ' המכללה האקדמאית אורט ע"ש סינגאלובסקי - פולק ת"א, בפסקה 12 לפסק הדין (פורסם בנבו, 13.7.2009)].

76. מבחן הקשר הסיבתי הוא מבחן סובייקטיבי. במקרה שלפנינו, אני סבורה כי קשר סיבתי כפול שכזה מתקיים. שוכנעתי כי יוסלביץ, וגב' יוסלביץ, בפרט, לא היו מתקשרים בהסכם אילו ידעו אודות סכסוכי השכנים שהוסתרו על ידי לוין. התרשמותי היא כי גם גב' יוסלביץ, אולי במידה מסוימת בדומה לשכנה, היא אשת עקרונות העומדת על שלה וכי יוסלביץ באופן סובייקטיבי לא היו מתקשרים בהסכם אלמלא ההטעיה.

77. דרישת יוסלביץ להוסיף מצג מפורש בהסכם לפיו, אין סכסוכי שכנים בבניין, והחשיבות שייחסו יוסלביץ לטיפוח החצר המשותפת, כמי שהחצר צמודה לדירתם, מחזקת מסקנה זו. נזכור כי יוסלביץ טרחה להיפגש עם השכנה לפני קבלת החזקה בדירה, ואף להביא אנשי מקצוע לצורך טיפוח החצר האחורית וזאת עוד לפני מסירת החזקה, וכל זאת בעת שהיא נושאת תאומים, בהריון בסיכון גבוה, מה שמעיד על החשיבות הרבה שייחסו יוסלביץ לסוגיית החצר המשותפת וטיפוחה. כפי שהבהירה גב' יוסלביץ בחקירתה בעת שנשאלה על ידי בית המשפט מדוע היא אינה מוכנה לקיים את העסקה:

     

    "(ש): לבית המשפט - אבל יכול להיות, שאיתך לא יהיו סכסוכים.

    (ת):לא רוצה להיכנס למקום כזה, מלכתחילה שיש בו סכסוכים, משפטים, לא מתאים לי. גם ראיתי כשחיפשתי באינטרנט, שאותה שכנה גם קבעה את הדיירים שגרו לפניהם בדירה ובנוסף לזה, אחרי חתימת ההסכם, באחת מהפעמים שבאתי עם בעל מקצוע, שיפוצ'ניק, באתי לדירה וכשיצאתי פגשתי את אחת השכנות שגרה למטה, היא שאלה אם אנו הדיירים החדשים, עניתי שכן והיא אמרה לי טוב, אני מקווה שתיכנסו באנרגיות חיוביות כי עד עכשיו מי שגר פה עזב בגלל השכנה מלמעלה. לפי פסקי הדין שהוצגו לי ע"י עורך הדין, אני רואה כי במסגרת התביעה שלה כנגד לוין, היא תבעה את שאר הדיירים שגרים בקומה התחתונה. לכן אני מבינה, שהסכסוכים שם זה משהו שמתנהל שנים על גבי שנים ולא בא לי להיות חלק מזה, לא מעוניינת לגור במקום כזה" (פרו', עמ' 13, ש' 25-16).

     

78. לכך יש להוסיף כי יוסלביץ קנו דירת קרקע, ומטבע הדברים, כאשר אדם סביר רוכש דירת קרקע, סוגיית השימוש והטיפוח של החצר המשותפת היא חשובה ודומיננטית בהחלטה אם להתקשר בהסכם. זאת, בפרט כאשר אותו רוכש הוא היחיד שיש לו גישה ישירה לחצר המשותפת מביתו. אומנם, לוין מסר לגב' יוסלביץ לפני חתימת ההסכם כי השכנה היא היחידה מבין השכנים שיש לה עניין בטיפוח החצר המשותפת. אולם, מידע זה לא היה אמור להתריע או לרמוז ליוסלביץ בדבר סכסוך השכנים. לפיכך, מסתברת יותר האפשרות שאילו היו יוסלביץ מודעים לסכסוכים הקודמים עם השכנה על רקע השימוש בחצר המשותפת ולטענות שהופנו כלפי לוין בדבר הניסיון לספח את החצר המשותפת, הרי שיוסלביץ לא היו מתקשרים בהסכם כלל, בבחינת 'לא להכניס ראש בריא למיטה חולה'.

79. לוין מבקשים לשכנעני כי החלטת יוסלביץ לבטל את ההסכם קשורה בהבנתם כי לא יוכלו לעשות בחצר המשותפת כראות רוחם ולספחה לדירתם. אולם, גם אם נצא מנקודת מוצא לפיה, טענה זו היא נכונה, הדבר מחזק את טענות יוסלביץ בדבר קיומו של קשר סיבתי בין ההטעיה לכריתת ההסכם, ולא מחליש אותה.

80. אלמלא ההטעיה, היו יוסלביץ מבינים, עוד לפני כריתת ההסכם, כי קטן הסיכוי שהשכנה תאפשר להם לספח לעצמם את החצר המשותפת, או לטפח אותה כרצונם או כדברי מר לוין בחקירתו, לממש את ה- 'פנטזיה' שהייתה להם ביחס לחצר המשותפת, וזאת בפרט כאשר טענות דומות ביחס לסיפוח החצר המשותפת העלתה השכנה כנגד לוין עצמם.

81. ב"כ לוין טוען בסיכומיו כי הדירה שנמכרה ליוסלביץ אינה שונה מן הדירה שקיבלו בפועל. בסיכומיו נתלה ב"כ לוין בכך שגב' יוסלביץ אישרה בחקירתה הנגדית שאם הייתה עוברת לגור בדירה נשוא המחלוקת, "הייתי יכולה לעשות שימוש בחצר באותו אופן" (פרו', עמ' 15, ש' 4). אולם, כשאדם רוכש נכס, בוודאי כאשר מדובר בדירת מגורים, הוא לא בהכרח מבקש לעשות בו שימוש כמו קודמיו. אדרבה, הוא מבקש לממש את החלומות שלו ביחס לדירה, ולא את אלו של קודמיו. לפיכך, השאלה אינה אם יוסלביץ יכולים היו לעשות שימוש בחצר כמו קודמיהם, אלא אם היו מתקשרים בהסכם אילו היו מציגים בפניהם מצג אמת באשר לסכסוכי השכנים וההליכים המשפטיים שהתנהלו בין השכנים בבניין. התשובה לכך, להבנתי, היא שלילית.

82. מר לוין טען בעדותו כי יוסלביץ סברו בסתר ליבם כי:

    "יוכלו לעשות בחצר ככל העולה על רוחם, לשנות את החצר, לכרות עצים, לבנות פרגולה כפי שהם רוצים, ולא טרחו לבצע בדיקות מוקדמות עם יתר השכנים, לא רק השכנה וברגע שכל הפנטזיה שלהם על איך תראה החצר האחורית טיפה נשרטה והם הבינו שלא יוכלו לבצע את זה, לא במהירות שהם רצו, אז הם החליטו להיתלות על סכסוך היסטורי, לנפח אותו ולספר שקרים" (פרו', עמ' 70, ש' 35-30).

     

    ואולם, דבריו אלו של מר לוין דווקא מחזקים, לטעמי, את המסקנה בדבר קיומו של קשר סיבתי בין ההטעיה לכריתת ההסכם. אילו היו יוסלביץ יודעים על סכסוכי השכנים, אילו היו יודעים שבעבר כבר ניהלה השכנה מלחמת התשה בפני המפקחת כנגד לוין בגין מה שנתפש על ידה כניסיון סיפוח של החצר המשותפת לדירת לוין, ועל המחלוקות שטרם נפתרו בעניין מיקום הפרגולה וגודלה, הם היו מבינים שאינם יכולים לממש את חלומותיהם באשר לחצר המשותפת, ולא היו מתקשרים בעסקה מלכתחילה.

83. גם סירובם של יוסלביץ במהלך ההליכים שלפניי לכל פתרון שאינו כולל בחובו את ביטול הסכם המכר, וזאת אף שכבר שילמו סך של 986,728.50 ₪ (!) מן התמורה החוזית, ואף שהוצע להם, ולא פעם אחת שתרופתם תהא הפחתת התמורה החוזית, מעיד על גישתה הדווקנית והעקרונית של גב' יוסלביץ באופן המבסס את הקשר הסיבתי הסובייקטיבי בין ההטעיה לכריתת ההסכם, בבחינת 'סוף דבר מעיד על ראשיתו'.

84. העובדה שהמצג בעניין ההליכים המשפטיים, סכסוכי השכנים, וגילוי כל המידע הידוע ללוין בעניין הבניין והדירה, לא הוגדר כהפרה יסודית בהסכם המכר, אינו מעלה ואינו מוריד בעניין זה, הן מן הטעם שהפרה יסודית אינה רק הפרה מוסכמת, אלא גם הפרה מסתברת, והן משום שמבחן ההפרה המסתברת הוא מבחן אובייקטיבי בעוד שבעילת ההטעיה מבחן הקשר הסיבתי הוא סובייקטיבי. במקרה שלנו, שוכנעתי כי יוסלביץ, ובפרט, גב' יוסלביץ, לא היו מתקשרים בהסכם המכר אלמלא ההטעיה.

85. אשר על כן, אני מצהירה כי הסכם המכר בוטל כדין בשל הטעיה ו/או חוסר תום לב בניהול המשא ומתן לכריתתו של ההסכם.

86. התביעה שכנגד נדחית.

87. ניתן לצדדים היתר לפיצול סעדים כמוסכם ביניהם.

88. לוין ישלמו, יחד ולחוד, ליוסלביץ את האגרות ששולמו על ידי יוסלביץ בתיק זה, כשהן משוערכות ממועד תשלומן ועד היום, את שכר העדים כפי שנפסק על ידי, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

     

    המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

     

    זכות ערעור כחוק.

     

    ניתן היום, כ"ח תשרי תש"פ, 27 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.