סיני ואח' נ' מור

1.על רקע יוזמה לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" בבניין מגורים בן ארבע דירות נחתם בין הצדדים הסכם המסדיר את מערכת היחסים ביניהם בכל הקשור לתשלום שכר טרחה מיוחד לתובע ובכל האמור ברכישת הדירות על-ידי הצדדים. תביעה זו עניינה בהפרות נטענות של ההסכם מצדו של הנתבע בעטין נתבע פיצוי כספי על נזקי התובע בסך של 1,200,000 ₪.

2.אפנה לפרוש את העובדות והמערכת ההסכמית בין הצדדים ובמסגרת זו אף אכריע במחלוקות עובדתיות שונות שהתגלעו בין הצדדים.

התשתית העובדתית

3.התובע 2 (להלן: התובע), יזם בתחום הנדל"ן, איתר בשנת 2009 בניין ברחוב שמעוני 33 בירושלים בן שתי קומות וארבע דירות מגורים בעל פוטנציאל לביצוע פרויקט "פינוי בינוי". התובע בדק את היתכנות הקמת הפרויקט ואת אחוזי הבנייה שניתן לקבל לשם הקמתו תוך שהוא נעזר לשם כך באנשי מקצוע. כך פנה אל המהנדס מאיר ארן שהעריך את עלויות הבנייה והכדאיות הכלכלית של הפרויקט; וכן אל האדריכל חיים שחר שערך תכנית להריסת הבניין הקיים ולבניית 14 יחידות דיור בשש קומות ובתוספת של עד שלוש קומות חנייה תת-קרקעית לפי חישוב של 240% זכויות בנייה. הכוונה הייתה שהמהנדס ארן והאדריכל שחר ינהלו ויפקחו מטעמו של התובע על ביצוע הפרויקט (ראו: סעיפים 3, 6-5, 18-16 לתצהיר התובע ונספחים 1, 4 ו-5 לתצהירו; וכן עדות האדריכל שחר בעמ' 5 לפרוטוקול ש' 18 - עמ' 6 ש' 6, עמ' 7 ש' 2-1).

4.במקביל החל התובע לפעול על מנת להגיע להסכמות עם דיירי הבניין שיאפשרו ביצוע הפרויקט, בין בדרך של העמדת דירות חדשות ומשופרות לכל אחד מהם בפרויקט החדש ובין בדרך קניית דירותיהם. כאמור הבניין כלל ארבע דירות מגורים בשתי קומות. בקומה הראשונה דירה אחת בבעלות מרים חרוץ (להלן: חרוץ) ודירה שנייה בבעלות בועז יחזקאלי (להלן: יחזקאלי); ואילו בקומה השנייה שתי דירות בבעלות דן אפשטיין ואמו (להלן: אפשטיין). חרוץ נאותה בשל נסיבות אישיות למכור את דירתה תמורת 1,350,000 ₪ ובלבד שתקבל את מלוא התמורה בעת החתימה על הסכם המכירה (ראו: סעיפים 13-10 לתצהיר התובע ועדותו בעמ' 18 ש' 16-15). עם אפשטיין, שמאי מקרקעין במקצועו, ניהל התובע משא ומתן מתמשך בגדרו הועלו אפשרויות שונות כאשר האחרונה בהן הייתה מכירת שתי הדירות בסכום של 3,350,000 ₪; או מכירת אחת הדירות תמורת תשלום סכום שהוסכם עליו ותמורת הדירה השנייה יקבל אפשטיין אחוז מסוים מן השטחים שייבנו בבניין החדש (ראו: סעיפים 9 ו-15 לתצהיר התובע ועדותו בעמ' 13 ש' 27-20; וכן עדות אפשטיין בעמ' 53 ש' 13 - עמ' 55 ש' 5, והסכם האופציה ת/2 המשקף שלב במשא ומתן שבו ניתנה לתובע האפשרות לרכוש את שתי הדירות בסך של 2,600,000 ₪). ביחס ליחזקאלי טען התובע כי אף הוא הציע שתי חלופות לרכישת דירתו או להעמדת דירה חלופית משופרת בבניין החדש. התובע צירף לתצהירו טיוטת הסכם אופציה עם יחזקאלי וטען כי ההסכם החתום אבד במהלך השנים. יחזקאלי עצמו לא הובא לעדות (ראו: סעיפים 15-14 לתצהיר התובע ונספח 2 לתצהירו וכן עדותו בעמ' 12 ש' 30, עמ' 13 ש' 14, עמ' 17 ש' 13).

5.בשלב זה פנה אל התובע אליהו גרינבוים (להלן: גרינבוים), יזם נדל"ן בעצמו ומעורב ביזמות הנדונה, שהציע לתובע אפשרות למכור את היזמות של הפרויקט לנתבע שהקשר עמו נוצר באמצעות אודי ששון (להלן: ששון) אז מתמחה בתיווך. ההצעה נועדה לאפשר לתובע לעשות "EXIT" מהיר לשם הפקת רווח מיידי ללא צורך להמתין לרווחי הפרויקט כולו בשלב מאוחר יותר. לשם כך נערכה פגישה בין הצדדים במהלכה הושגה הסכמה עקרונית לפיה הנתבע ירכוש את דירות חרוץ ואפשטיין וינהל דין ודברים עם יחזקאלי לרכישת דירתו וזאת כנגד תשלום תמורה כספית לתובע. על כן תואמה פגישה נוספת אצל עו"ד צביקה בלאו, גיסו של גרינבוים (להלן: עו"ד בלאו) לשם עריכת הסכם לעיגון ההסכמות בין הצדדים והוא נחתם ביום 9.3.10 (להלן: ההסכם הראשון). כאן אעשה קפיצת דרך קצרה ואציין כי לבקשת הנתבע, לאחר שנועץ עם עורך דין, הסכימו הצדדים לשנות את תנאי ההסכם הראשון שנחתם, וכך נחתם הסכם שני ביום 16.3.10 שאף הוא נערך על-ידי עו"ד בלאו (להלן: ההסכם השני או ההסכם) (ראו: סעיפים 27-19, 30-29 לתצהיר התובע ונספחים 6 ו-7 לתצהירו וכן עדותו בעמ' 16 ש' 19-15; עדותו של גרינבוים בעמ' 36 ש' 25 - עמ' 37 ש' 31, עמ' 40 ש' 16-15; עדות עו"ד בלאו בעמ' 46 ש' 3-1; עדות הנתבע בעמ' 61 ש' 24 - עמ' 62 ש' 25).

6.בטרם אפנה לפירוט הוראות ההסכמים הרלבנטיות אבקש להתייחס למספר סוגיות שעלו בקשר להסכמים האמורים: ראשית יש לציין כי בשני ההסכמים צוין שמו של התובע 1, אחיו של התובע (להלן: האח), כצד להסכם. ההסבר שניתן לכך מפי התובע היה כי היות שהאח הוא נכה בשיעור 100% נערכו ההסכמים בשמו בין היתר משיקולי מס, ובהתאם כספים שהתקבלו על פיהם הוכנסו לחשבון האח ושימשו אותו. התובע הוסיף כי הוא מטפל באחיו ודואג לצרכיו ובהקשר זה מבצע עסקאות שחלק מן התמורה אותה מקבל מייעד לצרכיו האישיים כנכה. על ההסכם הראשון חתם האח בעצמו ואילו על ההסכם השני חתם התובע בשל אי יכולתו של האח להגיע מסיבות רפואיות. שני ההסכמים נחתמו במעמד חתימת הנתבע עליהם (ראו: סעיפים 66-65 לתצהיר התובע ועדותו בעמ' 11 ש' 15 - עמ' 12 ש' 11, עמ' 15 ש' 17-5; עדות גרינבוים בעמ' 40 ש' 12-10; עדות עו"ד בלאו בעמ' 48 ש' 31-29). שנית, ככל שמדובר במועד החתימה על ההסכם השני - זה נושא תאריך 16.3.10. תאריך זה תואם את עדותו של הנתבע לפיה ההסכם השני נחתם יום לאחר שנחתם הסכם המכר עם חרוץ שנחתם ביום 15.3.10 (עמ' 63 ש' 20-18). באופן תואם נכתב מפורשות בסעיף 1 להסכם השני כי התובע "קיבל לאחר חתימת ההסכם עם הגב' מרים חרוץ סך של 40,000$". הן עו"ד בלאו הן גרינבוים העידו כי ההסכם השני נחתם בסמיכות לחתימה על ההסכם עם חרוץ אך לא זכרו לומר אם מדובר ביום לפני, באותו היום או יום לאחר מכן (עדות גרינבוים בעמ' 40 ש' 22 - עמ' 41 ש' 2; עדות עו"ד בלאו בעמ' 47 ש' 20 - עמ' 48 ש' 7). בנסיבות אלה אין לי סיבה לפקפק בנכונות התאריך שעל גבי ההסכם השני ויש לקבוע כי ההסכם אמנם נחתם ביום 16.3.10. עניין מועד החתימה על ההסכם השני מתקשר לסוגיה שלישית שהועלתה על-ידי התובע כאילו הנתבע אנס את התובע להסכים לתיקון וזאת נוכח הלחץ בו היה נתון בשל רצונו להשלים את העסקה עם חרוץ שמועד חתימתה תואם ליום 15.3.10. מעבר לכך שספק אם אין מדובר בהרחבת חזית אסורה, לא בכדי טענה זו נטענה בשפה רפה שכן התובע הצהיר מפורשות כי הסכים לשנות מתנאי ההסכם הראשון ולחתום על ההסכם השני אשר הוסיף גם תנאים חדשים שבהם חפץ. כך גם העיד גרינבוים מטעמו ואף הנתבע (ראו: סעיף 30 לתצהיר התובע; עדות גרינבוים בעמ' 37 ש' 31-28, עמ' 42 ש' 27-26; עדות הנתבע בעמ' 64 ש' 5-4). על כן אומר כבר כעת שיש לדחות טענה זו. רביעית, עו"ד בלאו, שהוא כאמור גיסו של גרינבוים, ערך את שני ההסכמים עבור הצדדים. בניגוד לטענת התובע על-פי עדות הנתבע הוא לא שילם לעו"ד בלאו שכר בגין עריכתם (להבדיל מן השכר ששילם לעו"ד בלאו עבור עריכת הסכם המכר עם חרוץ - עמ' 62 ש' 16-14, ש' 26 - עמ' 63 ש' 5-1). כך גם אישר עו"ד בלאו בעצמו (עמ' 46 ש' 14-4). על כן אין בידי לקבל את טענת התובע לפיה לנתבע הייתה עדיפות ברורה על פני התובע בכל הקשור לניסוח ההסכמים על כל המשמעויות המשפטיות הנובעות מכך.

7.שני ההסכמים נערכו כאמור בין התובע 1, מאיר סיני - צד א', לבין הנתבע, מנשה זקן - צד ב'. בפתח ההסכם השני מיום 16.3.10 צוין כי "ההסכם מיום 9.3.10 מבוטל בזאת. למעט המבוא (טעות הסופר שבמקור תוקנה - מ.ש.) והגדרות הדירות". המבוא להסכם הראשון מיום 9.3.10 כולל שלושה סעיפי "הואיל" ובראשון מופיעה הגדרת הדירות שהן למעשה דירות אפשטיין ודירת חרוץ: