1.לפניי תביעה לסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין הידועים כחלקה 26 גוש 30130 בשכונת מקור חיים בירושלים (להלן: המקרקעין). כמו כן התבקש בתביעה סעד של תשלום דמי שימוש. התביעה הוגשה על ידי הקרן הקיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, אשר מנהל את המקרקעין על פי דין (להלן: המינהל או מינהל מקרקעי ישראל). אין חולק כי הנתבע, אילן ימיני, מתגורר במקרקעין עם בני משפחתו.
טענות המינהל
2.בכתב התביעה נטען כי "לאחרונה נתברר למינהל" כי הנתבע פלש למקרקעין שלא כדין ותפס בהם חזקה בלעדית, גידר אותם, בנה בית מגורים ומחסן והוא מתגורר במקום עם בני משפחתו. ביום 10.1.2012 פנה המינהל במכתב לנתבע וביקש שהוא יסלק ידו מהמקרקעין, אולם הנתבע סירב. לטענת המינהל, הנתבע השתלט שלא כדין על מקרקעי ציבור ועל כן התבקש סילוק ידו. כמו כן התבקש בית המשפט ליתן צו מניעה קבוע נגד הנתבע ומי מטעמו, האוסר עליהם להיכנס למקרקעין ולתפוס בהם חזקה. יוער כי כתב התביעה המקורי כלל סעד של סילוק יד בלבד (בצירוף לבקשה לפיצול סעדים ביחס לדמי השימוש). ביום 15.12.2014 הוגש כתב תביעה מתוקן, בהסכמת הנתבע, ובכפוף לפסיקת הוצאות. בכתב התביעה המתוקן נוסף לתביעה סעד של תשלום דמי שימוש ראויים בסך של 959,387.99 ש"ח (ובצירוף מע"מ: 1,132,077 ש"ח). דמי השימוש התייחסו למבנה מגורים בשטח של 105 מ"ר – ביחס אליו נתבע השימוש בשבע השנים קודם להגשת כתב התביעה המתוקן; מבנה מגורים בשטח של 30 מ"ר – לגביו נתבע השימוש משנת 2011; מחסן בשטח של 50 מ"ר, שאף לגביו נתבע השימוש משנת 2011; וחצר בשטח של 765 מ"ר, לגביה נתבע השימוש בגין שבע שנים קודם להגשת כתב התביעה המתוקן.
3.המינהל תמך טענותיו בתצהירו של שלמה כהן, מפקח ברשות מקרקעי ישראל, בתצהירה של יהודית סבן, עובדת מרחב שירות ברשות מקרקעי ישראל וכן בחוות דעת שמאית. בתצהירו של כהן נטען כי ביום 9.1.2012 הוא ערך ביקורת לצורך זיהוי המחזיק במקרקעין, וזאת בעקבות פנייה שהגיעה אליו ממחלקת גזברות וממחלקת רישום והסדר, שקיים חשד שהחלקה תפוסה כאשר אין כל עסקה לגביה. בביקור גילה המצהיר שהקרקע מוחזקת על ידי הנתבע. כהן פירט בתצהירו את מכתב ההתראה ששלח לנתבע, וציין כי צילם את המקרקעין וסימן על גבי מסמך אורטו-פוטו את גבולות חלקה 26 (נושא ההליך הנוכחי) וכן את חלקה 27 הסמוכה. המצהיר ציין כי בחלקה 27 מחזיקים בני משפחתו של הנתבע, במסגרת חוזה חכירה שנחתם עם סבו של הנתבע. עוד ציין המצהיר כי בשנת 2014 ערך סיור נוסף במקרקעין ובחן את המבנים מבחוץ. לטענתו, גילה במקום מספר מבנים המשמשים למגורים, מחסן וחצר. עוד נטען כי שטח המבנים המשמשים למגורים הוא 135 מ"ר, וכי במקום מחסן בשטח של כ-50 מ"ר וכן חצר בשטח של 765 מ"ר, המשמשת כחצר וגינון. המצהיר הוסיף עוד כי תוספות הבנייה נבנו שלא כדין, בלא היתר בנייה וללא אישור של המינהל. המצהיר צירף לתצהירו תצלומי אוויר מהשנים 2003, 2007 ו-2011. לפי הטענה, מהתצלומים ניתן ללמוד כי בשנת 2003 היו במקרקעין מבנה מגורים מקורי בשטח של כ-75 מ"ר; בשנת 2007 נוספה תוספת בנייה בשטח של כ-30 מ"ר; ובשנת 2011 רואים תוספת בנייה שנייה בשטח של כ-30 מ"ר וכן מחסן. על יסוד ממצאים אלה הוגשה חוות הדעת של השמאית אורית שפט ביחס לדמי השימוש בנכס. בחוות הדעת קבעה השמאית את שווי הקרקע (כולל זכויות לבינוי הקיים ללא פיתוח וללא מע"מ). כאמור בתצהירה של גב' יהודית סבן, נציגת שירות ברשות מקרקעי ישראל, דמי השימוש נגזרו משווי הקרקע. בתצהירה הצהירה סבן כי שיעור דמי השימוש לחיוב, כנהוג ברשות, הוא 6% מערך הקרקע לכל שנה עד הגשת התביעה (ובהתאם למועדים השונים שנתבעו השימושים השונים במקרקעין), ו-5% מערך הקרקע מיום הגשת התביעה ועד סילוק היד בפועל.
טענות הנתבע
4.הנתבע טען כי סבו רכש בתחילת המאה הקודמת דירה המצויה ברחוב מקור חיים 53, הידועה כגוש 3013 חלקה 27, המצויה, כאמור, בסמיכות לחלקה נושא ההליך הנוכחי. הנתבע ציין בכתב ההגנה כי אין ברשותו מידע על אודות התאריך המדויק שבו נרכשה הדירה על ידי סבו. לטענת הנתבע, בפועל סבו עשה שימוש גם בחלקה 26 – היא החלקה נושא התביעה הנוכחית – מהיום שבו רכש את הדירה. בכתב ההגנה וכן בתצהיר שהוגש מטעמו טען הנתבע כי הוא נולד וגדל בדירה שבבעלות סבו ז"ל, ובשנת 2002, כ-12 שנים לפני הגשת כתב ההגנה, הוא בנה את ביתו בחלקה 26. מאז, לפי הטענה, מתגוררים בבית זה הנתבע ובני משפחתו כיוון שאין להם יכולת כלכלית להתגורר במקום אחר. לטענת הנתבע, מאז נרכשה הדירה על ידי הסב, נעשה שימוש בחלקה 26 ברצף. תחילה, על ידי סבו, ולאחר מכן על ידי הנתבע בעצמו. הנתבע טען בתצהירו כי סבו הקים במקרקעין כרם וגידל בשטח חיטה ושעורה. לאחריו, נטען, אביו של הנתבע המשיך בגידולים ואף הקים בשטח חוות סוסים ונטע עצי זית. כמו כן טען הנתבע כי אביו, והוא לאחריו, הקימו במקום מחסנים ועשו בהם שימוש. לטענת הנתבע, השימוש הרצוף בשטח האמור משך עשרות שנים טרם הגשת התביעה מעמיד למינהל מחסום דיוני המונע את פינויו של הנתבע מהמקרקעין. לפי הטענה, חזקת הסב ולאחריה חזקת הנתבע במקרקעין הייתה גלויה לעיני כל, רציפה ונמשכת מבלי שהמינהל פעל נגד הנתבע או נגד סבו. משכך, יש לראות בנתבע כמי שהפך להיות בעל הזכות במקרקעין במקום הבעלים המקורי. הנתבע טען כי זכויותיו במקרקעין נוצרו לכל המאוחר עם חלוף 25 שנים ממועד תפיסת המקרקעין, עוד בטרם נכנס חוק המקרקעין לתוקף. זאת, הואיל ובמשך התקופה האמורה, שנמשכה, לפי הטענה, במשך עשרות שנים, לא ננקטו פעולות כלשהן לפינוי הסב, וכן לא ננקטו פעולות פינוי נגד הנתבע לאחר פטירת סבו (עד הגשת התביעה הנוכחית). בנוסף טען הנתבע כי יש לראות בו בר רשות במקרקעין, וכי נוכח העובדה שהמינהל לא פעל כנגדו משך שנים רבות נוצרה אצלו ציפייה והסתמכות כי לא יפונה מהמקרקעין.
5.בתצהירו הוסיף הנתבע שתי טענות נוספות. האחת, כי הוא בעל זיקת הנאה בשטח (טענה שלא פורטה ולא הובהרה). השנייה, הנתבע ציין כי לפני שנים רבות ננקטו נגדו הליכים על ידי עיריית ירושלים וניתן צו הריסה ביחס לשטח שבנה ללא היתר. לטענת הנתבע, ניתן לו אישור לגור בשטח למשך שנה וחצי נוספות. הנתבע טען כי למרות שחלפו כ-15 שנים מאז ההליכים האמורים, עיריית ירושלים לא עשתה דבר. לטענת הנתבע, מאחר שקרקעות הקרן הקיימת לישראל מנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, ומאחר שהמינהל הוא גוף מטעם המדינה שהוקם לפי חוק, יש לראות את קק"ל (והמינהל בנעליה) כגוף המזוהה עם המדינה. מאחר שעיריית ירושלים אף היא שלוחה באופן מסוים של המדינה, יש לראות בידיעה הברורה של עיריית ירושלים על השימוש במקרקעין, מבלי לעשות דבר, כמחילה או ויתור של קק"ל על זכויותיה כבעלים ומשכך, על התיישנות התביעה.
6.אשר לסוגיית דמי השימוש, הוגשה על ידי הנתבע חוות דעת שמאית מטעמו. בחוות הדעת נטען כי המקרקעין התפוסים על ידי הנתבע מהווים חלק מחלקה 26 ולא החלקה כולה, בשטח כולל של 665 מ"ר. השמאי ציין בחוות דעתו כי הנתבע מחזיק שני מבנים במקום: בית מגורים בשטח של כ-135 מ"ר ומחסן בשטח של 50 מ"ר. על בסיס נתונים שונים שפורטו בחוות הדעת, קבע השמאי מטעם הנתבע כי שווי הקרקע עומד על סך של 596,000 ש"ח. מכאן, נטען כי יש לחשב 5% דמי שימוש שנתיים, עבור 7 שנים לאחור, ובסך הכל 209,000 ש"ח.