אדרעי ואח' נ' גלבוע

 הצד השלישי: מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון 

1.עניינה של התביעה נשוא תיק זה בדרישת התובעים לפצותם בגין איחור במסירת דירות שרכשו מהנתבע.

התובעים הם 11 זוגות צעירים, אשר רכשו דירותיהם מהנתבע במסגרת פרויקט של משרד הבינוי והשיכון לזכאים, ברחוב העוגן 8, 10 ו - 12 בטירת כרמל. נטען, כי מועד האכלוס בדירות היה אמור להיות בתוך 21 חדשים ממועד היתר הבניה והוא חלף בחודש יוני 2014. למרות זאת, במועד הגשת כתב התביעה המקורי (4.3.2015), טרם אוכלסו הדירות.

התובעים טענו, כי ביום 21.10.2013, עת הבין הנתבע כי לא יעמוד בהנחיות משרד השיכון וכי הפרויקט אינו מתקדם כפי שצפה, הוא מהר להודיע לתובעים על דחיית מועד המסירה של הדירות, בטענה שהמועד הנקוב בסעיף 2 להסכם הוא המועד הקובע. נטען, כי התובעים הסתמכו על כך שמועד המסירה הוא 21 חודשים לאחר מתן היתר הבניה ולא הסכימו לשנותו.

התובעים טענו, כי ביום 2.2.2015 שלח הנתבע לתובעים מכתב, במסגרתו הודיע להם באופן חד צדדי, כי חל עיכוב במסירת הדירות וכי הדבר אינו תלוי בו והוא הטיל את האחריות על צדדים שלישיים. התובעים טענו, כי האחריות לאיחור במסירת הדירות מוטלת על הנתבע, אשר בצע שינויים בהיתר הבניה המקורי.

התובעים טענו, כי הם זכאים לפיצויים בגין איחור במסירה, ללא הוכחת נזק, בהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973. לצורך הוכחת סכום הפיצוי, צרפו התובעים את חוות דעתה של השמאית מיכל ארז קרן, שהעריכה כי דמי השכירות החדשיים לדירה דומה לזו של התובעים הם בסך של 4,000 ₪.

בהמשך, העלו התובעים טענות כנגד תניית הבוררות בהסכם. מאחר והנתבע לא כפר בסמכותו של בית המשפט לדון בתביעה, הרי שעניין זה אינו רלבנטי ולא אתעכב עליו.

התובעים טענו, כי העיכוב במסירת הדירות גרם להם לנזקים, שעה שחלקם נאלצו להמשיך להתגורר עם הוריהם, חלקם ממשיכים לשלם דמי שכירות, הם נושאים בהלוואות שנטלו לצורך רכישת הדירות ואינם יכולים להשלים את ריהוט הדירות, לרבות התקנת מטבחים וארונות.

התובעים עתרו, אפוא, לחייב את הנתבע לשלם לכל אחד מהזוגות סך של 54,000 ₪ בגין איחור במסירת הדירות וכן, סך של 10,000 ₪ בגין עגמת נפש ובסה"כ - 697,000 ₪.

2.מספר ימים טרם הגשת התביעה, הגישו התובעים בקשה לסעד זמני, במסגרתה עתרו להורות לנתבע לשלם לכל אחד מזוגות הרוכשים פיצוי בסך של 6,000 ₪ בגין איחור במסירה, החל מחודש מרץ 2015 ואילך.

במהלך הדיון שהתקיים בפני ביום 8.3.2015, התברר כי מספר ימים לפני כן ניתן לבניין טופס 4 והנתבע הצהיר כי אין מניעה לאכלוסו. מאחר ולטעמי, המטרה החשובה באותה עת היתה להסדיר את מסירת הדירות לתובעים, הגיעו הצדדים, בהמלצתי, לידי הסדר, כדלקמן:

א.הוסכם שהדירות ימסרו לתובעים כנגד תשלום יתרת החובה של כל אחד מהדיירים על פי החוזים שחתמו, בקיזוז של 12,000 ₪ לכל דירה. הובהר כי מדובר בקיזוז זמני, עד לבירור התביעה בהליך העיקרי, וזאת על מנת לאפשר לתובעים להיכנס לדירות.

ב.הוסכם כי עד ליום 10.3.2015 כל התובעים יחתמו על הסכמי חכירה למול המינהל (הובהר כי ההסכמים מוכנים לחתימה ומוחזקים במשרדי הנתבע).

ג.מיד לאחר ביצוע התשלום וחתימה על הסכם חכירה למול המינהל כאמור, ימסרו הדירות לתובעים, בהתאם להוראות החוזה.

ד.הובהר שלצורך הפעלת המעליות יש צורך כי אחד הדיירים מכל בניין יחתום על מסירת המעלית מול חברת המעליות.

ה.הוסכם בין הצדדים כי הערבויות המוחזקות בידי התובעים תועברנה לידיו הנאמנות של בא כוחם - עו"ד ברקוביץ'. עם רישום הזכויות יחזיר עו"ד ברקוביץ' את הערבויות לידי הנתבע, באמצעות בא כוחו.

3.התביעה הוגשה במקור כנגד יעקוב גלבוע בנייה ויזמות בע"מ וכנגד מר ערן גלבוע (בנו של בעל החברה). מאחר ואין מחלוקת כי התובעים התקשרו עם יעקוב גלבוע עצמו, שלא באמצעות החברה שבבעלותו, הותר לתובעים לתקן את כתב התביעה, לפי שיקול דעתם. כתב התביעה אכן תוקן בהמשך בהתאם.

בין לבין, הגישו התובעים 3, 7, 8, 14, 18 ו - 19 בקשה נוספת למתן צו עשה, במסגרתה עתרו להורות לנתבע למסור לידיהם מפתחות לדירותיהם ולהעביר לידיהם את החזקה בדירות. בהחלטתי מיום 22.3.2015 הפניתי להסכמות שהושגו ביום 8.3.2015. הבהרתי, כי הלכה למעשה, עתרו התובעים בבקשתם הנוספת לברר מחדש את ההתחשבנות הסופית שנערכה עמם, לקזז ממנה סכומים ולערוך תיקון של החשבון הסופי שנערך בעניינם. הבהרתי, כי בירור פרטי ההתחשבנות הסופית מצריך שמיעת ראיות ובירור לגופו של עניין וכי אין מקום לבירור התחשבנות מעין זו במסגרת הליך של צו עשה, ומקומה בהליך העיקרי. לפיכך, נדחתה הבקשה. ניתן היה לצפות, שהתובעים יפרטו טענותיהם בעניין ההתחשבנות עם הקבלן במסגרת כתב התביעה המתוקן. אלא שחרף ההחלטה מיום 8.2.2015, אשר ניתנה טרם הגשת כתב התביעה המתוקן, לא התייחסו התובעים בכתב התביעה המתוקן להתחשבנות פרטנית בינם לבין הנתבע ולא עתרו לסעד כלשהו בעניין זה. טענותיהם במישור זה בתצהירי העדות הראשית שלהם מהוות הרחבת חזית אסורה ומאחר וב"כ הנתבע התנגד לכך, לא אדון בפסק הדין בהתחשבנות הפרטנית בין התובעים לבין הנתבע.

4.הנתבע טען בכתב ההגנה, שלא הפר את חוזה המכר וכי כל עיכוב במסירת הדירות לתובעים נבע מגורמים שאינם תלויים בו. הוא הפנה בעניין זה לסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות (דירות) ולהוראות סעיף 10ז בהסכמי המכר, אשר פוטרים אותו, כך לשיטתו, מאחריות. הוא טען, כי העיכוב במסירת הדירות נבע מסיבות אשר לא היו בשליטתו והוא עשה כל מאמץ על מנת למסור את הדירות במועד החוזי. לטענתו, משרד הבינוי והשיכון ועיריית טירת כרמל נושאים באחריות לעיכוב במסירת הדירות והוא הפנה בעניין זה להודעה לצד שלישי שהוגשה על ידיו בד בבד עם הגשת כתב ההגנה (אעיר כבר בשלב זה, כי בניגוד לאמור בכתב ההגנה ההודעה לצד שלישי הוגשה כנגד משרד הבינוי והשיכון בלבד).

הנתבע טען, כי מטרת התביעה היא להיטיב את מצבם הכלכלי של התובעים על חשבונו. הוא טען, כי בהתאם להסכמים שנכרתו בין הצדדים נתונה לו הזכות לדחות את מועד מסירת הדירות בשל נסיבות שאינן בשליטתו ואשר תלויות ברשויות השלטוניות. הוא הדגיש, כי במקרה זה חל עיכוב בקבלת טופס אכלוס בשל מחדלי העירייה ומשרד הבינוי והשיכון. לטענתו, משרד הבינוי והשיכון השלים זמן קצר לפני הגשת כתב ההגנה את עבודות הפיתוח בפרויקט ורק לאחר מכן ניתן היה לקבל טופס אכלוס, ביום 4.3.2015. נטען, כי משרד השיכון התעכב בסלילת כביש גישה לאתר ובהשלמת הקמת תחנת שאיבה. עוד נטען, כי עיריית טירת כרמל פעלה בשיהוי ניכר בפינוי המתקנים בשטח הפרויקט ולכן לא ניתן היה להשלים את עבודות פיתוח הפרויקט. רק לאחר הגשת תביעת פינוי כנגד העירייה ולאחר שניתן כנגדה פסק דין, פינתה העירייה את המתקנים משטח הפרויקט. הוא טען, כי בכוונתו להגיש תביעה נפרדת כנגד העירייה בגין נזקים שנגרמו לו.

עוד טען הנתבע, כי התובעים דרשו לבצע עבורם, במועדים שונים, עבודות רבות נוספות שהצריכו זמן עבודה והתארגנות נוספים, שעיכבו את מהלכה הרגיל והסדיר של העבודה. לטענתו, הוא ביצע את העבודות הנוספות וקמה לו זכות לדחות את מועד המסירה בהתאם לסעיף 10ח להסכמי המכר. הנתבע טען כי לא איחר כלל במסירת הדירה וכי התובעים מבססים את תביעתם על טעות סופר שנפלה בחלק מהחוזים באופן שיצר חוסר התאמה בין סעיף 2 להסכמי המכר לבין סעיף 10 להסכמי המכר. לפיכך, ברגע שהבחין הנתבע כי נפלה טעות סופר, מיהר להודיע על כך לתובעים, ולאחר שהביעו הסכמתם לכך, הם חתמו על מסמכים המאשרים באופן חד משמעי כי מועד המסירה הינו בהתאם לסעיף 2 להסכמי המכר (הנתבע פירט מהו מועד המסירה לכל אחד מהתובעים). הנתבע טען, כי הסכמי המכר נעשו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן והוראות החוזים שנחתמו על ידי הצדדים נבחנו על ידי משרד הבינוי והשיכון ונוסחם אושר על ידיו.

הנתבע כפר בחוות דעת המומחית מטעם התובעים וטען, כי לא קיימות דירות מאותו סוג בשכונה, עבודות הפיתוח לא הושלמו בשכונה ולכן, הערכתה מופרכת.

הנתבע עתר, אפוא, לדחות את התביעה כנגדו.

5.בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגיש הנתבע הודעה לצד שלישי כנגד משרד הבינוי והשיכון בלבד. הוא טען, כי במסגרת מסמכי המכרז בפרויקט התחייב המשרד להקים תחנת שאיבה למי שתיה עד למועד האכלוס וכן לבצע עבודות סלילה של כבישים ודרכי גישה. נטען, כי משרד הבינוי והשיכון לא קיים התחייבותו ולא השלים את העבודות ולכן, נגרם עיכוב בהשלמת בניית הפרויקט ובקבלת טופס 4. הנתבע עתר, אפוא, לחייב את הצד השלישי במלוא הסכומים בהם יחוייב.

משרד הבינוי והשיכון טען בכתב ההגנה, כי עבודות הקמת תחנת השאיבה הסתיימו ונמסרו לעירייה עוד ביום 1.5.2014 ובמועד זה התקיים סיור מסירה לעירייה, במהלכו הופעלה התחנה על ידי גנרטור חירום המהווה חלק ממפרט התחנה. במועד זה נמסרה התחנה לאחריות העירייה והיה על האחרונה לבנות תחנת טרנספורמציה (להלן "תחנת טרפו"), הדרושה לחיבור קבע של התחנה לחברת החשמל. רק לאחר שהעירייה הקימה את תחנת הטרנספורמציה וסיימה בנייתה, ניתן היה לקבל טופס 4.

הצד השלישי טען, כי למרות שהנתבע העלה טענות כלפי העירייה, הוא בחר שלא להגיש כנגדה תביעה. נטען, כי בעוד שמשרד הבינוי והשיכון השלים את העבודות להן התחייב, הרי שעולה מדו"חות המפקח, כי עבודות הנתבע בפרויקט לא הושלמו במועד המסירה המקורי. עוד הבהיר הצד השלישי, כי עבודות הפיקוח לא עיכבו במאומה את קבלת טופס 4, אלא השינויים אותם ביצע הנתבע והעובדה שלא עמד בלוחות הזמנים. הוא הדגיש, כי רק ביום 23.2.2015 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מורדות הכרמל בבקשת הנתבע לשינוי היתר הבניה המקורי, לרבות תיקונים בשטחי המבנה וביטול פרגולות. שינויים אלו שערך הנתבע בהיתר המקורי, הם שגרמו לעיכוב במסירת הדירות. עוד הדגיש משרד הבינוי והשיכון, כי ביום 11.9.2014 פנה אליו הנתבע בבקשה לדחיית מועד המסירה לדיירים. הסיבה היחידה הנזכרת במכתב היא עיכוב מטעם העירייה ולא הועלתה טענה בדבר עיכוב הנובע ממעשיו או מחדליו של משרד הבינוי והשיכון. הצד השלישי עתר לדחות את ההודעה כנגדו.

6.נעשו ניסיונות לפשר בין הצדדים, אולם הם לא השכילו להגיע לידי הסכמות. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעים הוגש תצהיר על ידי אחד מכל זוג תובעים. מטעם הנתבע הוגש תצהיר של בנו - שנהל את הפרויקט בפועל, ואילו מטעם הצד השלישי הוגש תצהירו של המהנדס רון שובל (חברת הפיקוח). במהלך דיון ההוכחות נחקרו כל המצהירים. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

7.ההכרעה בתביעה נשוא תיק זה מצריכה תשובות למספר שאלות עיקריות. ראשית - האם היה איחור במסירת הדירות בהתייחס להסכמי המכר שנערכו עם התובעים. שנית - האם השינויים שבקשו התובעים לערוך בדירותיהם מאז חתימת ההסכמים גרמו לעיכוב בעבודות. שלישית - שיעור הפיצוי על פי סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות). שאלות אלו תיבחנה פרטנית לגבי כל אחד מהתובעים. רביעית - האם הנתבע זכאי לפטור מתשלום פיצויים לתובעים לאור הוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות).

המועד שנקבע למסירת הדירות ובקשות התובעים לשינויים

8.התובעים רכשו את דירותיהם מהקבלן, במסגרת פרויקט של משרד הבינוי והשיכון לזכאים והסכמי המכר שנחתמו על ידם זהים בעיקרם. אין חולק, כי היתר הבניה לדירות ניתן ביום 9.9.2012 (נספח ב' לתצהירה של גב' אדרעי). היתר הבניה כלל בית מגורים חדש של 46 יחידות דיור בשטח עיקרי של 4,669.59 מ"ר, שטחי שירות בשטח כולל של 1618.74 מ"ר, מרפסות לא מקורות בשטח כולל של 959.2 מ"ר, מבנה לחדר טרנספורמציה וצובר גז תת קרקעי.

9.כפי שיפורט להלן, בסעיף 2 לכל אחד מההסכמים נרשם כי הקבלן מתחייב "לסיים את בניית המבנה בו מצוי הנכס והנכס עצמו ולמסור החזקה בנכס לקונים, בהתאם לתנאי חוזה זה בכלל, לאמור להלן כשהיא ראויה לשימוש עד יום... (להלן "יום המסירה"). ההסכמים עם כ"א מהתובעים נחתמו במועדים שונים וצויינו בהם מועדים שונים כ"יום המסירה".

בסעיף 10(א) להסכמים, התחייב הקבלן "למסור לחזקתם של הקונים את הנכס, כשבנייתו תסתיים, כשהוא ראוי לשימוש, ופנוי מכל אדם וחפץ וחופשי מכל שעבוד עיקול משכנתא ו/או זכות אחרת של צד שלישי... בהתאם להוראות הסכם זה, וכפוך לאמור להלן כשהיא ראויה לשימוש בחלוף עשרים ואחד חודש מיום קבלת היתר בניה לבנית המבנה והנכס (להלן "יום המסירה"). אעיר, כי ההסכמים עליהם חתמו ה"ה פיקל (תובעים 10 ו - 21) וטרופימוב (תובעים 11 ו - 22) לא כללו הוראה דומה בסעיף 10(א), בדבר מסירה עד 21 חודשים לאחר מועד מתן היתר הבניה.

מאחר והיתר הבניה ניתן ביום 9.9.2012, הרי שעל פי הוראות סעיף 10(א) להסכמים, המועד האחרון למסירת הדירות לתובעים (מלבד פיקל וביאליק) היה 9.6.2014. מועד זה שונה מהמועדים שצויינו בסעיף 2 בהסכמי המכר. קיימת, אפוא, סתירה בין שתי הוראות בהסכם. אלא, שהוכח בפני, כי זמן קצר לאחר שחתמו התובעים על הסכמי המכר, פנה אליהם הנתבע והבהיר להם כי נפלה טעות קולמוס בהסכמים. התובעים (למעט אדרעי ועובדיה) הסכימו לכך ובהתאם, חתמו על נספחים להסכמים, שאשרו באופן ברור כי מועד המסירה הוא כאמור בסעיף 2 להסכמי המכר. אעיר, כי המועד הנקוב בסעיף 2 להסכמים הוא מועד מפורש, ברור וספציפי, הוא נרשם בפתח החוזה ולכן, יש טעם בטענת הנתבע, לפיה הוא גובר על הוראות סעיף 10(א) בנוגע למועד המסירה. בנסיבות העניין, אין מקום להפעיל את הכלל כנגד המנסח (הקבלן).

מכל מקום, במהלך חקירותיהם הנגדיות, אישרו כל התובעים (לרבות אדרעי ועובדיה), כי בעת החתימה על הסכמי המכר, הם ראו במועד הרשום בסעיף 2 כמועד הרלבנטי למסירת הדירות לידיהם וכי הם נערכו לקבלת החזקה בדירות בהתאם. מועד מתן היתר הבניה לא צויין בהסכם המכר וספק רב בעיני אם ידעו התובעים באותה עת מתי ניתן ההיתר. לכן, ברור גם שלא הסתמכו על מועד זה בעניין קבלת החזקה בדירות. טענותיהם בעניין זה מלאכותיות והועלו בדיעבד. כוונת הצדדים בעת חתימת ההסכמים היתה ברורה ואני קובע, כי הוסכם שהמועד למסירת הדירות הינו כמפורט בסעיף 2 להסכמים.

המועד האחרון למסירת החזקה בדירות, בהתאם לסעיף 2 בכל אחד מהסכמי המכר הוא כדלקמן:

א.אדרעי שמרית ורועי (תובעים 1 ו - 11) - 31.7.2014.

ב.פריינטה חנית ולירון (תובעים 2 ו - 12) - 31.8.2014.

ג.בן גיאט קרן ושגיב (תובעים 3 ו - 13) - 31.7.2014.

ד.אזוגי שירן וחיים (תובעים 4 ו - 14) - 31.8.2014.

ה.עובדיה אורן ומיכל (תובעים 5 - 15) - 15.9.2014.

ו.דנינו גולן וחנית (תובעים 6 ו - 16) - 31.7.2014.

ז.רמי יהושע ואברהם כרמית (תובעים 7 ו - 17) - 31.8.2014.

ח.בש לירן וקמיליה (תובעים 8 ו - 18) - 31.8.2014.

ט.פיקל יוסי ולירז (תובעים 9 ו - 19) - 31.10.2014.

י.טרופימוב אנדריי וביאליק מיטל (תובעים 11 ו - 22) - 31.10.2014.

10.אין חולק, כי התובעים בקשו לערוך שינויים בדירותיהם (ראה מוצגים נ'1 - נ/12). אינני רואה צורך לפרט אחד לאחד את השינויים שנתבקשו על ידי כל אחד מהתובעים (אף הצדדים לא טרחו לעשות כן). עם זאת, עיון בבקשות השינויים מעלה כי מדובר ברובם בשינויים מינוריים הנוגעים לתוספת רשתות לחלונות, תריסים, שינויים בנקודות חשמל, תאורה ואינסטלציה (בשלב מוקדם של הבניה), שאינם גוררים שינויים בלוחות הזמנים או עיכוב במסירת הדירות.

בהתאם, טפסי השינויים עליהם חתמו אדרעי (נ/1 ו - נ/2), פריינטה (נ/3), בן גיאט (נ/4) ועובדיה (נ/6), אינם כוללים אישור בדבר דחייה של מועד מסירת הדירה בתקופה כלשהי. מאחר ומדובר בשינויים מינוריים, שלא הוסכם בגינם על דחיית מועד המסירה, נותרו מועדי המסירה הנזכרים בהסכמי המכר של משפחות אלו בעינם.

מאידך, טופסי השינויים עליהם חתמו אזוגי (נ/5), דנינו (נ/7), יהושע (נ/9), פיקל (נ/10 ו - נ/11) וטרופימוב (נ/12), כוללים שורה של שינויים מורכבים יותר ורוכשים אלו הסכימו בחתימת ידם, כי מועד מסירת דירותיהם ידחה בחודש ימים, נוכח השינויים שבקשו. מדובר בהסכמה חוזית מפורשת, העומדת בתנאי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) ולכן, יש לכבדה.

11.לפיכך, המועד למסירת החזקה בדירות, בהתאם לסעיף 2 בכל אחד מהסכמי המכר, בהתחשב בשינויים שבקשו הדיירים, הוא כדלקמן:

א.אדרעי שמרית ורועי (תובעים 1 ו - 11) - 31.7.2014.

ב.פריינטה חנית ולירון (תובעים 2 ו 0 12) - 31.8.2014.

ג.בן גיאט קרן ושגיב (תובעים 3 ו - 13) - 31.7.2014.

ד.אזוגי שירן וחיים (תובעים 4 ו - 14) - 30.9.2014.

ה.עובדיה אורן ומיכל (תובעים 5 - 15) - 15.9.2014.

ו.דנינו גולן וחנית (תובעים 6 ו - 16) - 31.8.2014.

ז.רמי יהושע ואברהם כרמית (תובעים 7 ו - 17) - 30.9.2014.

ח.בש לירן וקמיליה (תובעים 8 ו - 18) - 31.8.2014.

ט.פיקל יוסי ולירז (תובעים 9 ו - 19) - 30.11.2014.

י.טרופימוב אנדריי וביאליק מיטל (תובעים 11 ו - 22) - 30.11.2014.

12.בפועל, נמסרו הדירות לחזקת התובעים, בכפוף לתשלום יתרת התמורה (ובקיזוז סך של 12,000 ₪) ולאחר שחתמו על הסכמי החכירה, ביום 15.3.2015 (רוכשים שלא סיימו עד לאותו מועד את ההתחשבנות עם הקבלן, נחשבים כמי שקבלו לידיהם את הדירה ביום 15.3.2018, כיתר הרוכשים).

13.נמצא, אפוא, כי הנתבע אחר במסירת הדירות לתובעים, על פי הפירוט שלהלן:

א.אדרעי שמרית ורועי (תובעים 1 ו - 11) - 7.5 חודשים.

ב.פריינטה חנית ולירון (תובעים 2 ו 0 12) - 6.5 חודשים.

ג.בן גיאט קרן ושגיב (תובעים 3 ו - 13) - 7.5 חודשים.

ד.אזוגי שירן וחיים (תובעים 4 ו - 14) - 5.5 חודשים.

ה.עובדיה אורן ומיכל (תובעים 5 - 15) - 6 חודשים.

ו.דנינו גולן וחנית (תובעים 6 ו - 16) - 6.5 חודשים.

ז.רמי יהושע ואברהם כרמית (תובעים 7 ו - 17) - 5.5 חודשים.

ח.בש לירן וקמיליה (תובעים 8 ו - 18) - 6.5 חודשים.

ט.פיקל יוסי ולירז (תובעים 9 ו - 19) - 3.5 חודשים.

י.טרופימוב אנדריי וביאליק מיטל (תובעים 11 ו - 22) - 3.5 חודשים.

14.בהתאם להסכמות שהושגו במהלך הדיון שהתקיים ביום 8.3.2015, זכה כל אחד מהתובעים, למעט אדרעי, לקיזוז סך של 12,000 ₪ מחשבונו הסופי (כאמור, טענותיהם של התובעים בתצהירים בנוגע להתחשבנות שנערכה עימם טרם מסירת הדירה לידיהם לא הועלו בכתב התביעה, הן מהוות הרחבת חזית ולכן, לא אדון בהן).

בכל הנוגע למשפחת אדרעי, מאחר ויתרת התמורה בעד דירתם נכון ליום 15.36.2015 עמדה על סך של 4,088 ₪ בלבד, הרי שהסכום הנ"ל קוזז לאור ההחלטה מיום 8.3.2015, אולם הם לא זכו לפיצוי "זמני" בסך של 12,000 ₪. לפיכך, בעת חישוב הפיצוי המגיע להם, יקוזז סך של 4,088 ₪ בלבד ולא 12,000 ₪.

שיעור הפיצוי בגין האיחור במסירה

15.סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע את שיעור הפיצוי המגיע לרוכש דירה מקבלן עקב איחור במסירה, כדלקמן:

(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) הוא קוגנטי וניתן להתנות עליו רק לטובת הקונה (סעיף 7א לחוק).

הנחת היסוד היא, שרכישת דירה מהווה לרב את העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ולכן, נדרש פיקוח מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי (ראה ע"א 7991/07 רפאלי נגד רזין (12.4.2011) וכן, ע"א 148/77 רוט נגד ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624). מטרת סעיף 5א היא לאזן מחדש את יחסי הכוחות בין קבלן לרוכש דירה, מתוך הכרה ברורה שהם אינם שווים, ולהקל על הקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידי הקבלן.

סעיף 5א לחוק המכר מדגים את הזהירות היתירה, שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויות רוכשי דירות, נוכח מעמדו הנחות של הקונה בעסקה המכר. מעמד הקונה, מבחינת כוח המיקוח, התמרון, האופציות העומדות לרשותו, כמו גם ניסוח החוזה, אינו זהה לזה של הקבלן. המחסור במצרך ומחירו הגדל והולך, לבדם, יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים אשר בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה. פערי כוחות אלה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש, שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה, חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה (רע"א 6605/15 אילנה שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.02.2016)).

ההסדרה החוזית גופה, אינה נותנת מענה לקושי הבסיסי הטמון ב"גמישות מועד המסירה" שהקבלן נוטה לנכס לעצמו. המענה לכך אמור היה להימצא בחוק החוזים האחידים, שהרי בית המשפט כבר הבהיר, כי תניות המקנות לקבלן כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה הן תניות מקפחות, אשר יבוטלו (ראה ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נגד גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183. ברם, בפועל גם ביטול התניה להסרת הקיפוח אינו מהווה תמריץ מספיק משמעותי כדי למנוע את אותו חוסר וודאות אינהרנטי (ככל הנראה, מאחר והדבר מתבצע בדיעבד על ידי בית המשפט ואין לכך ערך מידי כמו בסעיף 5א).

מטרתו המעשית של סעיף 5א לחוק המכר היא, אפוא, לייצר שקיפות בנוגע למועד מסירת הדירה, במידה אשר תאפשר לסמוך עליו, שכן העיכוב הבלתי צפוי טורף את תוכניות הקונים, ומחבל בסדר יומם האישי, המשפחתי והכלכלי (ראה ת"א (שלום-ת"א) 32540-07-16 מוסקוביץ השקעות בע"מ נגד עתידים איילת השחר בע"מ (3.9.2017)).

סעיף 5א נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור. באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה (רע"א 6605/15, לעיל). מחד גיסא - סעיף 5א מציג סוג של איזון מחדש, המאמץ לתוכו את הנחיות הפסיקה בענייני חוזים אחידים לגבי איחור סביר (ראה דברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006). מאידך גיסא - הוא מייצר שוט יעיל, מיידי (שהרי התשלום הוא מידי חודש בחודשו לפי סעיף 5א(ב)) ומעניק לרוכש חלופה זמינה ומיידית המאפשרת פתרון מגורים חילופי.

בית המשפט הבהיר, כי יישומו של סעיף 5א הוא בצמצום הסכנות לרוכש הדירה, הנובעות מהעדר וודאות במועד המסירה החוזי, באמצעות קביעת מנגנון פיצוי מניעתי חודשי וסטטוטורי. דהיינו - הפיצוי נועד למזער את נזקי הקונה במציאת פתרון דיור חילופי זמני על כל העלויות המיוחדות לכך - דמי שכירות גבוהים בשכירות קצרת טווח, הצורך באחסון רהיטים לא מתאימים, הוצאות העברת דירה כפולות, נשיאה בהחזרי משכנתא במקביל לדמי שכירות וכיוצ"ב (ראה ת"א (שלום-ת"א) 32540-07-16, לעיל).

16.סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע, כי איחור במסירת דירה לא יעלה על 60 ימים. במדה וקבלן אחר במסירת דירה מעבר לתקופה זו, הרי שהוא חייב בפיצויו של הרוכש, ללא הוכחת נזק, החל מהמועד החוזי ועד למועד מסירת הדירה בפועל, או לפיצוי מוסכם על פי החוזה בשל איחור במסירה, הגבוה בין השניים. הסעיף קובע, כי בעבור התקופה הראשונה, שתחילתה במועד המסירה החוזי ועד לתקופה כוללת של 8 חודשים, ישולם פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהוא מוכפל ב - 1.5. בעבור התקופה השניה, שתחילתה תשעה חודשים לאחר מועד המסירה החוזי ואילך, ישולם פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגדולה ובמיקומה, כשהוא מוכפל ב - 1.25.

אמנם, מדובר בפיצוי ללא צורך בהוכחת נזק, אולם על תובע הפיצוי מוטל להוכיח מה שווי דמי השכירות של דירה דומה לזו שרכש. לצורך הוכחת שווי דמי השכירות של דירות דומות, צרפו התובעים את חוות דעתה של גב' מיכל קרן (ארז) - כלכלנית ושמאית, מיום 26.1.2015. המומחית העריכה את שווי דמי השכירות החודשיים לכל אחת מדירות התובעים (מדובר בדירות זהות) בסך של 4,000 ₪.

הנתבע והצד השלישי לא הגישו חוות דעת נגדיות ואף לא בקשו לחקור את המומחית על חוות דעתה. חוות הדעת מפורטת, מסקנותיה של השמאית סבירות וקביעותיה לא נסתרו במאומה. אני מקבל, אפוא, את חוות הדעת מטעם התובעים ואני קובע כי דמי השכירות החדשיים של דירה דומה בגדולה ובמיקומה לדירותיהם של התובעים, במועד הרלבנטי, עמדו על סך של 4,000 ש"ח.

17.בהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), זכאים התובעים לפיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהוא מוכפל ב - 1.5, קרי - סך של 6,000 ₪ בגין כל חודש איחור.

הפיצויים המגיעים, אפוא, לתובעים בגין האיחור במסירת הדירות (בהנחה שלא קיים לנתבע פטור מהפיצוי מכח סעיף 5א(ג)), לאחר קיזוז הפיצוי הזמני שניתן להם בהתאם להחלטה מיום 8.3.2015, (באמצעות קיזוזים לטובתם מהחשבונות הסופיים), הם כדלקמן:

א.אדרעי זכאים לפיצוי בגין 7.5 חודשים, בקיזוז סך של 4,088 ₪, ובסה"כ - 40,912 ₪.

ב.פריינטה זכאים לפיצוי בגין 6.5 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 27,000 ₪.

ג.בן גיאט זכאים לפיצוי בגין 7.5 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 33,000 ₪.

ד.אזוגי זכאים לפיצוי בגין 5.5 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 21,000 ₪.

ה.עובדיה זכאים לפיצוי בגין 6 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 24,000 ₪.

ו.דנינו זכאים לפיצוי בגין 6.5 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 27,000 ₪.

ז.יהושע זכאים לפיצוי בגין 5.5 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 21,000 ₪.

ח.בש זכאים לפיצוי בגין 6.5 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 27,000 ₪.

ט.פיקל זכאים לפיצוי בגין 3 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ 9,000 ₪.

י.טרופימוב זכאים לפיצוי בגין 3.5 חודשים, בקיזוז סך של 12,000 ₪, ובסה"כ - 9,000 ₪.

הפיצוי המגיע לתובעים בגין האיחור במסירת הדירות, נכון ליום 15.3.2015, מסתכם לסך של 238,912 ₪. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על סך של 251,680 ₪.

18.בנוסף לפיצוי בגין איחור במסירת הדירות, עתרו התובעים בכתב התביעה לפצותם בגין עגמת נפש. טענותיהם במישור זה נזנחו לחלוטין בסיכומיהם ולכן, אין הם זכאים לפיצוי נוסף בגין ראש נזק זה.

תחולת סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות)

19.הנתבע בקש לבסס את הגנתו מפני תביעת התובעים על סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), אשר קובע כי:

על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

סעיף 5א(ג) מאפשר לצדדים להתנות על הוראות הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בסעיפים 5א(א) ו - (ב) ולקבוע כי סעיפי הפיצוי לא יחולו על איחור במסירה, בשני תנאים מצטברים. האחד - האיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן. השני - הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. מאחר ומדובר בסעיף קוגנטי, הרי שהקבלן אינו רשאי להרחיב את תניית הפטור החוזית מעבר לגבולות שהוגדרו בסעיף 5א(ג). מנגד, לאור הוראות סעיף 7א לחוק, התנאה לטובת רוכש הדירה מותרת ויהא על הקבלן לעמוד גם בתנאים הנוספים עליהם הסכימו הצדדים לצורך קבלת פטור מתשלום בגין איחור במסירת הדירה.

הנטל להוכיח כי האיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו, מוטל כולו על כתפי הקבלן. אין די באמירה כללית בדבר אירוע שאינו בשליטת הקבלן ולא ניתן לצפיות מראש, אלא יש להסביר כיצד גרם האירוע להארכת מועד המסירה (קשר סיבתי), בכמה זמן התעכב מועד המסירה בשל אותו ארוע או אותן נסיבות ולהוכיח זאת במסמכים (מטבע הדברים, פרויקט בניה מלווה במסמכים רבים המתארים את התחייבויות הצדדים, התקדמות הבניה, הערות פיקוח ומסמכי רישוי). כך, עמידה בלוחות זמנים של פרויקט, דורשת לקיחה בחשבון של עיכובים אפשריים מצד גורמים שונים, לרבות מוסדות ורשויות. רוב העיכובים הנעוצים בפעילות הרשויות או המוסדות צפויים מראש ולכן, במערכת היחסים בין הקבלן לרוכש, יש לקחת אותם בחשבון בעת עריכת לוחות הזמנים (ראה ת.א. (שלום-פ"ת) 24143-12-14 יהודית קאניאס נגד אאורה ישראל בע"מ (20.6.2018)). מכאן, שרק מצב חריג (למשל צו בית משפט) יבוא מלכתחילה בגדר סעיף 5א(ג). בהתאם, נקבע למשל, כי עניין בחירת קבלן המשנה הוא "עיסתו של המוכר" ולא יינתן לו פתחון פה אם "הקדיח תבשילו" (ת.א. (שלום-ת"א) 32540-07-16, לעיל). עוד נקבע, כי מקום בו מדובר בקבלן מנוסה, אשר ידע בעת כריתת החוזה כי מסירת הדירות תלויה בהשלמת ביצוע שיפורים תחבורתיים מצד העיריה, אך לא ציין זאת בפני רוכשי הדירות, בחר לקחת סיכון ביחס למועד מסירת הדירות ואינו זכאי לפטור לפי סעיף 5א(ג) (ע"א (ת"א) 45849-05-18 רמי שבירו הנדסה נגד ניר פנחס צולה (4.7.2018)).

יתירה מזאת, עיכובים מצד רשויות כגון הג"א ומכבי אש, ודרישות רשויות מוסמכות שהקבלן לא נקט בגינן בהליך משפטי, לא הוכרו כנסיבות שאינו בשליטתו. נקבע במפורש, כי על הקבלן לצפות דרישות מעין אלה ואין המדובר בגורם בלתי צפוי. מנגד, דרישה בלתי חוקית מצד גורמי תכנון או עיכובים של צד ג', כגון דרישה של ועדה מקומית למכפילי חניה או היטל שצ"פ, שבוטלה בעקבות עתירה מנהלית שהגיש הקבלן, הוכרה כגורם שאינו בשליטת הקבלן (ת"ק (קרית-גת) 22499-12-14 רחל אודליה שרון נגד זיו ישראל בע"מ (9.6.2015)). בדומה, בע"א (מחוזי-י-ם) 57221-12-16 גילה צירל שם טוב נגד אחים חסיד חברה קבלנית (16.8.2017) הוכר עיכוב בגין הליכי פירוק של חברה - קבלן משנה, בגדרם ניתנו צווים שאסרו על הקבלן לסלק את קבלן המשנה מאתר הבניה או להכניס קבלן אחר במקומו וניתן היה לבצע עבודות באתר רק באמצעות קבלנים שאותם שכר הנאמן. מאידך, במצבים אחרים נקבע, כי פשיטת רגל של קבלן משנה היא בגדר צפיות סבירה שהיה על הקבלן לשקלל מראש (ת.א. (שלום-ת"א) 32540-07-16, לעיל). ברוח זו, נדחתה טענה של קבלן לפטור מתשלום לרוכשי דירות, נוכח עיכוב בהוצאת טופס 4, מאחר ולא נמצאו בתנאים שהציבה הועדה המקומית דרישות חדשות ו/או בלתי צפויות (תא"מ (שלום-צפת) 10703-09-14 מוטי ענבל נגד דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ(26.12.16)).

20.בענייננו, בסעיף 10(ז) להסכמי המכר נקבע כי "מועד מסירת החזקה בדירה יידחה מפאת הפסקת הבנייה בפרוייקט ו/או בממכר בגין כוח עליון, הוראות כל דין, מלחמה, גיוס כללי, סגר בשטחים, שביתה כללית בענף הבנייה, הקפאת בנייה מטעם רשות מוסמכת, מחסור בפועל בניין ו/או חומרי בניין, עיכובים מצד העירייה או הרשות המקומית המוסמכת, עיכובים מטעם חברת החשמל, או כל רשות מוסמכת אחרת, עיכובים שיגרמו בשל שינויי בדרישות הרשויות השונות (העיריה, הועדה המקומית וכו') בקשר עם תנאי היתר הבניה ו/או תנאי קבלת אישור האיכלוס ו/או בשל שינויים בדרישות הגופים השונים (כגון: כיבוי אש, חברת הגז, חברת המים וכו') בקשר עם תנאי מתן האישור לרשויות על התקיימות תנאי ההיתר ו/או על אישור מתן אישור האיכלוס ו/או שינויים בדרישות המחוקק בקשר עם הבניה השלמה וכל הכרוך בה, וכל גורם אחר שאין למוכר שליטה עליו, המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהם במועד כריתת החוזה והמוכר עשה מאמצים בסבירים למרות העיכוב לעמוד בהתחייבות למסור את הנכס במועד. יובהר כי אם תקופת הדחיה תהיה מעבר לסביר בנסיבות העניין יהיה הרוכש זכאי לבטל הסכם זה וזאת עד למועד חידוש הבנייה".

מאחר וסעיף 5א לחוק המכר (דירות) הוא סעיף קוגנטי, הרי שהנתבע (הקבלן) אינו רשאי להרחיב את תניית הפטור החוזית מעבר לגבולות שהוגדרו בסעיף 5א(ג). התניה בסעיף 10(ז) להסכמי המכר חורגת מהוראות סעיף 5א(ג). במה דברים אמורים? סעיף 5א(ג) מתנה, כאמור, את הפטור מתשלום בגין עיכוב במסירה, בשני תנאים מצטברים. רק בהתקיים שני התנאים הנ"ל, יהיו פטור הנתבע מתשלום בגין האיחור במסירת הדירה. בענייננו, בחלק הראשון של סעיף 10(ז) (עד צירוף המילים "וכל הכרוך בה") נקבעה מראש שורה של מצבים, אשר יפטרו את הנתבע מתשלום בגין איחור במסירה, שלא בכפוף להתקיימות של התנאים המצטברים. משמע - בכל עת שמתקיים אחד מהמצבים שפורטו בסעיף, קם לנתבע, באופן אוטומאטי, פטור מהתשלום הסטטוטורי, ללא קשר לשאלות האם בנסיבות העניין יכול היה לצפות את אותו גורם מעכב והאם הסיכון להתרחשותו אינו מוטל עליו. לפיכך, יש לקרוא את הוראות סעיף 10(ז) כולו, ככפוף לתנאים המצטברים בסעיף 5א(ג) לחוק.

מעבר לאותם מקרי "פטור אוטומאטי" ספציפיים, ניתן לנתבע בסיפא לסעיף 10(ז) פטור בגין "כל גורם אחר שאין למוכר שליטה עליו, המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהם במועד כריתת החוזה והמוכר עשה מאמצים סבירים למרות העיכוב לעמוד בהתחייבות למסור את הנכס במועד". החלק הראשון עונה על הוראות סעיף 5א(ז) ואילו החלק השני, מטיל על הנתבע נטל נוסף, לפיו עליו להראות כי"עשה מאמצים סבירים למרות העיכוב לעמוד בהתחייבות למסור את הנכס במועד", בבחינת התנאה לטובת הקונה.

21.הנתבע העלה בכתב ההגנה, כמו גם בהודעה לצד שלישי, מספר טענות, הן כלפי משרד הבינוי והשיכון והן כלפי עיריית טירת כרמל (שלא הוגשה כנגדה הודעה לצד שלישי).

בכל הנוגע למשרד הבינוי והשיכון - טען הנתבע כי בהתאם להסכם שנחתם על ידי הצדדים, התחייב המשרד להקים תחנת שאיבה למי שתייה עד למועד האכלוס וכן, לבצע עבודות סלילת כבישים ודרכי גישה. לטענתו, המשרד לא קיים את התחייבויותיו - הוא לא השלים את סלילת הכבישים ודרכי הגישה ולא בנה את תחנת השאיבה ולכן, נגרם עיכוב בהשלמת בניית הפרויקט ובקבלת טופס 4.

כפי שיובהר להלן, הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו מכח הוראות סעיף 5א(ג), להוכיח כי העיכוב במסירת הדירות נבע מפעולות של משרד הבינוי והשיכון או העיריה וכי מדובר בנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו וכי הוא עשה מאמצים סבירים למרות העיכוב לעמוד בהתחייבות למסור את הדירות במועד (התנאי השלישי מהווה, כאמור, התניה על סעיף 5א(ג) לטובת הרוכשים). טענות הנתבע בעניינים אלו לא היו סדורות, עדותו בבית המשפט היתה מבולבלת ונתגלו בה סתירות מהותיות. הוא נמנע מלפרט בתצהירו מועדים מדוייקים רלבנטיים, המסמכים שצורפו לתצהירו חלקיים, ומעל לכל - הוא נמנע מלהביא ראיות ממשיות ועדים רלבנטיים שיתמכו בטענותיו ולא הראה במה תרם כל אחד מהגורמים לעיכוב במסירת הדירות. מאידך, התברר במהלך הדיון כי מחדליו, לרבות צורך בהגשת בקשה להיתר בניה מתוקן ואי פינוי פסולת בניין כמתחייב, הם שעכבו את מסירת הדירות, ללא קשר למחדל כלשהו של צדדים שלישיים.

22.הנתבע טען בתצהירו, כי העיכוב המכריע בקבלת טופס אכלוס, ארע בשל מחדלי משרד הבינוי והשיכון, אשר לא טרח להקים תחנת שאיבה לביוב בהתאם לדרישת הועדה. אעיר, כי בעוד שבכתב ההגנה ובהודעה לצד שלישי נטען, כי היה על המשרד להקים תחנת שאיבה למי שתייה, הרי שבתצהירו טען הנתבע כי מדובר בתחנת שאיבה לביוב. לטענתו, הדרישה להקמת תחנת השאיבה, היתה דרישה בלעדיה אין, כאשר כל עוד לא בוצעה הקמת תחנת השאיבה לביוב על ידי המשרד, לא היתה אפשרות לקבל טופס אכלוס לפרויקט. הנתבע הפנה לנספח 4 לתצהירו, אשר מעגן, לטענתו, את התחייבויות המשרד בקשר לתחנת השאיבה. עיון בנספח 4 מעלה, כי מדובר במסמך חלקי, שלא נזכרת בו, ולו ברמז, התחייבות כלשהי של המשרד בקשר לתחנת השאיבה. אכן, אין חולק, כי המשרד אמור היה להקים תחנת שאיבה, אולם הנתבע בחר, מטעמים השמורים עימו, שלא להציג את כלל המארג החוזי בין הצדדים בעניין זה. במצב דברים זה, למעט העובדה שהמשרד היה אחראי לבניית תחנת השאיבה, לא הוכח כי קיימת התחייבות כלשהי נוספת שלו כלפי הנתבע בעניין זה.

הנתבע לא צרף לתצהירו ולו בדל ראיה שתראה כי המשרד לא הקים את תחנת השאיבה במועד או בכלל. להיפך, במכתבו לדיירי הפרויקט (ביניהם גם התובעים) מיום 2.2.2015 (נ/5), מכתב שנשלח בדיעבד, חדשים ארוכים לאחר שאמור היה למסור לידיהם את החזקה בדירות שרכשו, לא העלה הנתבע טענה לפיה אחד מהגורמים לעיכוב במסירת הדירות הוא אי הקמת תחנת שאיבה על ידי משרד הבינוי והשיכון.

אעיר בנקודה זו, כי הנתבע לא יכול להיבנות, במערכת היחסים בינו לבין התובעים, מהודעה שנתן להם בדיעבד, בדבר איחור במסירת הדירות. מדובר בהתנהלות חסרת תום לב בביצוע החוזה בין הצדדים, המצביעה כשלעצמה על העדר פעולה סבירה לקידום סיום הפרויקט במועד.

בדומה, במכתבו מיום 11.9.2014 (נספח 14 לתצהירו של המהנדס שובל), במסגרתו בקש הנתבע דחייה של מועד סיום הפרויקט עד ליום 30.1.2015, העלה הנתבע נימוק יחיד, לפיו העירייה התעכבה בפינוי הפלישה למגרש. הנתבע לא העלה במכתב זה טענה כלשהי בנוגע לעיכוב שיצר כביכול משרד הבינוי והשיכון, לרבות עיכוב בבניית תחנת השאיבה.

23.מנגד, המהנדס שובל הבהיר בתצהירו ובעדותו בבית המשפט, כי כבר ביום 10.4.2014 הודיע המשרד, באמצעות חברת הפיקוח, כי בניית תחנת השאיבה הושלמה ונקבע מועד לצורך סיור ומסירת הפרויקט לידי העירייה ליום 1.5.2014 (נספח 8 לתצהירו). ביום 5.5.2014 נערך סיכום של אותה פגישה, ממנו עולה, כי המערכת נבדקה והופעלה בהצלחה באמצעות גנרטור וניתנו הנחיות לקבלן החשמל (נספח 9 לתצהירו). מסמכים אלו שומטים לחלוטין את טענתו של הנתבע, לפיה משרד הבינוי והשיכון לא הקים במועד את תחנת השאיבה.

המהנדס שובל טען בתצהירו, כי החל מהמועד הנ"ל, נמסרה תחנת השאיבה לאחריות העירייה, והיה עליה לבנות תחנת טרנספורמציה, הדרושה לחיבור קבוע של התחנה לרשת החשמל. בחקירתו הנגדית הוא הבהיר, כי העירייה לא הסכימה לקבל את תחנת השאיבה, חרף התראות של המשרד (עמ' 48, שורות 26 - 27 לפרוטוקול). עוד אישר הנ"ל, כי רק עם קבלת טופס 4 למבנה, ביום 22.2.2015, סיים המשרד את חלקו בהסכם ומסר את תחנת השאיבה לעירייה.

כפי שעולה מנספח 10 לתצהירו של המהנדס שובל, הרי שהיתר הבניה לחדר הטרנספורמציה ניתן לעירייה עוד ביום 16.1.2014 ואילו טופס 4 לתחנת הטרנספורמציה ניתן ביום 26.8.2014. משמע, במועד זה, הושלמה זה מכבר בניית המבנה עצמו.

ביום 1.12.2014 נחתם הסכם בין העיריה וחברת א.י. ביתנים בע"מ (הקבלן שבנה את תחנת הטרנספורמציה) לבין חברת החשמל, במסגרתו הזמינה העירייה מחברת החשמל חיבור למבנה והחכירה אותו לחברת החשמל. אמנם, מנוסח ההסכם עצמו לא ברור האם מבנה תחנת הטרספורמציה נבנה זה מכבר או שמא הוא בתהליך בניה, אולם נוכח העובדה שעוד בחודש אוגוסט 2014 הוצא טופס 4 למבנה, ברור כי בעת החתימה על ההסכם, המבנה היה בנוי וניתן אישור לחיבורו לרשת החשמל בחיבור של קבע.

בסופו של דבר, ניתן לתחנת השאיבה טופס 4 רק ביום 22.2.2015 (נספח 3(א) לתצהירו של המהנדס שובל). המהנדס שובל אישר בחקירתו הנגדית, כי עד למועד זה, גם אם הקבלן היה מסדיר את כל שהוטל עליו, הוא לא יכול היה לקבל טופס 4 (עמ' 48, שורות 8 - 9 לפרוטוקול).

נמצא, אפוא, כי משרד השיכון והבינוי השלים את בניית תחנת השאיבה כבר במהלך חודש מאי 2014. מאותה עת, האחריות לבניית תחנת טרנספורמציה לצורך חיבור תחנת השאיבה לרשת החשמל, היתה באחריות העירייה. כל עוד לא השלימה העירייה את כל הפעולות הנדרשות לחיבור חדר המשאבות לרשת החשמל, לא ניתן טופס 4 לתחנת השאיבה. יתירה מזאת, העירייה גם לא הסכימה לקבל את החזקה בתחנת השאיבה. בנסיבות אלו, לא ניתן לזקוף לחובת משרד הבינוי והשיכון איחור כלשהו בבניית תחנת השאיבה. נראה, כי הנתבע היה ער לכך ובמהלך חקירתו הנגדית, נפל בלשונו והפטיר פעם אחר פעם, כי תחנת הטרפו, ולא תחנת השאיבה, היא שאחראית לעיכוב (ראה עדותו בעמו 39, שורות 17 ו - 34, עמ' 41, שורה 10, עמ' 44, שורה 12 ועמ' 44, שורה 34 לפרוטוקול). אמנם, הנתבע ביקש לתקן עצמו, אולם נראה, כפי שציין ב"כ המשרד בסיכומיו, כי האמת קפצה בין דבריו פעם אחר פעם, קרי - העיכוב, אם בכלל, היה בהפעלת תחנת הטרפו ולא בבניית תחנת השאיבה.

24.בנקודה זו, ראוי לחזור ולהבהיר, כי מערכת היחסים בין הקבלן והרוכשים נשלטת על ידי הוראות חוק המכר (דירות), ובפרט - סעיף 5א לחוק, והוראות החוזה, המטילות על הקבלן נטל מהותי לצורך פטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה. עליו להוכיח כי האיחור בהשלמת חיבור החשמל לתחנת השאיבה אינו בשליטתו (תנאי ראשון בסעיף 5א לחוק), כי הסיכון באיחור מסוג זה אינו מוטל עליו (תנאי שני בסעיף 5א לחוק) וכי לא צפה עיכוב מצד הגורמים השונים בהשלמת תחנת השאיבה או תחנת הטרפו וכי עשה מאמצים סבירים, למרות העיכוב, לעמוד בהתחייבות למסור את הדירות במועד (תניה חוזית בסיפא לסעיף 10(ז) להסכמי המכר). גם אם אצא מתוך הנחה כי האיחור בהשלמת חיבור החשמל לתחנת השאיבה לא היה בשליטתו של הקבלן, לא ניתן לומר כי מדובר בסיכון שהוא לא נטל על עצמו מלכתחילה. הנתבע, שהגדיר עצמו כקבלן ותיק, ידע מראש כי יש צורך בבניית תחנת השאיבה וחדר טרנספורמציה, על כל המורכבות הכרוכה בכך, וברור כי הבין את המשמעויות הנובעות מכך ויכול היה לצפות עיכובים במישור זה של העבודות. הסיכון באיחור בהשלמת עבודות מסוג זה, גם אם הוא באחריות צדדים שלישיים, כגון העירייה, מוטל על הקבלן, במערכת היחסים החוזית בינו לבין הרוכשים.

יתירה מזאת, הנתבע לא הוכיח, ולו ברף הנמוך, כי עשה מאמץ סביר לגרום לעירייה להשלים את חיבור חדר הטרנספורמציה לחשמל. הנתבע טען אמנם, כי הוא ועובדיו פעלו במרץ, לרבות פניות למנהל האגף הטכני של המשרד והוא אף הגיע למשרדו של מנהל האגף, על מנת לקדם את הקמת תחנת השאיבה והפעלתה. עם זאת, למעט אמירה סתמית, לא הביא הנתבע ראיה כלשהי להוכחת טענתיו במישור זה. הוא לא הביא לעדות מי מעובדיו שעסק בנושא, הוא לא נקב במועדים בהם פנה, כביכול למשרד ולא צרף לתצהירו פניה כלשהי בכתב בנושא. מדובר בעניין מהותי ואך סביר להניח, כי לו אכן בקש הנתבע לנקוט באמצעים סבירים לצורך קידומו, היה שולח התראות בכתב למשרד, כפי שעשה בשלבים מאוחרים, בפנייתו לעירייה. הנתבע לא הוכיח, אפוא, כי נקט באמצעים כלשהם, שלא לומר - אמצעים סבירים, על מנת לגרום לעירייה להשלים את חיבור חדר הטרנספורמציה לחשמל.

הנתבע לא עמד, אפוא, בתנאי סעיף 5א(ג), כמו גם התניה בסעיף 10(ז) להסכם, לצורך הפטרתו מן החובה לפצות את התובעים בגין האיחור במסירת הדירות לידיהם.

25.טענת הנתבע לפיה המשרד לא קיים את התחייבויותיו ולא השלים את סלילת הכבישים ודרכי הגישה ולכן, נגרם עיכוב בהשלמת בניית הפרויקט ובקבלת טופס 4, לא הוכחה. להיפך, כפי שעולה מתצהירו של המהנדס שובל ועדותו בבית המשפט, אשר נתמכת ביומני עבודה מהתאריכים 9.2.2015 עד 15.3.2015, הרי שגם במועדים אלו לא סיים הנתבע פינוי של פסולת משטחים ציבוריים וכי לצורך פינוי הפסולת נדרשה עבודה של עשרות משאיות (עמ' 50, שורות 2 - 3 לפרוטוקול). המהנדס שובל הבהיר, וטענתו בעניין זה מקובלת עלי, כי לא היה טעם בריבוד סופי של הכביש, שעה שהקבלן לא סיים את העבודות המוטלות עליו. זאת ועוד, כפי שעולה מיומני העבודה, עבודות הפיתוח נמשכו גם לאחר שניתן טופס 4 לבניין. לא קיים, אפוא, קשר סיבתי בין אי השלמת עבודות הסלילה שנותרו לביצוע לבין העיכוב במסירת הדירות.

26.בכל הנוגע לעירייה - הנתבע לא העלה כנגדה טענה כלשהי בעניין תחנת הטרפו, אף שברור כי היה מודע לאחריותה לבנייתו. הנתבע טען, כי העירייה השתהתה בפינוי מתקנים המצויים בשטח הפרויקט ולכן, לא ניתן היה להשלים את עבודות הפיתוח. רק לאחר שהוגשה תביעת פינוי לבית המשפט ולאחר שניתן פסק דין והנתבע דרש לבצעו, הואילה העירייה לפנות את המתקנים משטח הפרויקט. לטענתו, בשל מחדלים אלה של הרשות המקומית חל עיכוב המצדיק כשלעצמו מתן ארכה נוספת למסירת הדירות.

דין טענותיו של הנתבע במישור זה להידחות. ראשית, במסמכי המכרז החלקיים שצרף הנתבע לתצהירו, עליהם ביקש לבסס טענותיו, צויינו אחד לאחד כל המטרדים הקיימים בשטח הפרויקט והנתבע אישר בחתימתו, כי הוא מודע להם. בעמ' 4 לתנאי המכרז צויין במפורש כי בחלק המערבי במתחם הפרויקט קיימת פלישה לשטח המגרש. הנתבע הצהיר כי הוא בקר במתחם ובדק אותו, כולל השטחים התפוסים, המטרדים הקיימים בו וכי הוא יישא בכל ההוצאות והעלויות הכרוכות בפינוי המחזיקים והמטרדים, לרבות פינוי המפגעים ההנדסיים והתת קרקעיים. משמע, הנתבע מוחזק כמי שידע על תפיסת חלק מהמקרקעין על ידי עיריית טירת כרמל ועל הצורך לפנותה. לפיכך, הסיכון באיחור במסירת השירות כתוצאה מעיכוב בפינויה של העירייה מוטל על הנתבע, מכח הוראות סעיף 5א(ג) לחוק, והוא אינו פטור מתשלום הפיצוי המגיע לתובעים. די בכך כדי לדחות את טענותיו בעניין זה.

שנית, הנתבע לא הבהיר בתצהירו וממילא לא הוכיח, מתי בסופו של דבר פינתה העירייה את חלק המקרקעין שנתפס על ידה. פסק הדין ניתן כנגד העירייה בהעדר ביום 10.11.2013 ולא ברור באילו פעולות נקט הנתבע מאותה עת לצורך ביצוע פסק הדין. ההחלטה בדבר דחיית הבקשה לביטול פסק הדין ניתנה על ידי כבוד הרשם זיתוני (כתוארו אז) ביום 2.2.2014 וביום 4.2.2014 שלח ב"כ הנתבע מכתב לעירייה, בדרישה לפנות את המקרקעין. במכתב זה, התריע ב"כ הנתבע כי במידה והעירייה לא תפנה את המקרקעין בתוך 5 ימים, יפנה הנתבע בבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט. לא ברור מתי פונו המקרקעין, אולם לא הוכח כי הנתבע נאלץ לנקוט בהליכים נוספים, לרבות הגשת בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט ולכן, ניתן להניח כי המקרקעין פונו זמן קצר לאחר מכן.

שלישית, הנתבע לא הוכיח אילו עבודות נמנעו ממנו, אם בכלל, נוכח החזקתה של העירייה באותו שטח וממילא, לא הוכח כי העיכוב בפינויה של העירייה גרר אחריו עיכוב בסיום העבודות לצורך קבלת טופס אכלוס לדירות התובעים.

רביעית, מטעמים השמורים עימו, וחרף טענותיו כלפיה, בחר הנתבע שלא להגיש הודעה לצד שלישי כנגד העירייה. למרות שטען בכתב ההגנה, כי בכוונתו להגיש כנגדה תביעה נפרדת, הרי שבמהלך הדיון התברר כי לא הוגשה תביעה כאמור. יתירה מזאת, במהלך הדיון חזר בו למעשה הנתבע מטענותיו כנגד העירייה וטען, כי "זה זניח בתמונה הכללית" וכי "לא נוצר ממש נזק" (עמוד 42, שורות 18 - 19 ו - 33 - 34 לפרוטוקול). יש באמירה זו כדי לסתום את הגולל על טענותיו של הנתבע בדבר קשר בין מחדלים שייחס לעירייה לבין העיכוב במסירת הדירות.

מאחר ולא הוכח בפני קשר בין המחדלים שייחס הנתבע לעירייה לבין העיכוב במסירת הדירות לתובעים, אני דוחה את טענותיו במישור זה.

27.סיכומה של נקודה זו, הנתבע לא עמד בנטל להוכיח קיומם של התנאים המצטברים בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) ולכן, אין מקום לפטור אותו מפיצויים של התובעים בגין האיחור במסירת הדירות.

28.הנתבע עצמו טען, כי לקראת אמצע חודש נובמבר 2014, הוא סיים את בניית הבניין. אלא, שגם טענה זו לא מדוייקת. כפי שעולה מתצהירו של המהנדס שובל, הרי שרק ביום 11.11.2014 סיים הנתבע את שלב 39, שהוא סיום שלב הבניה. אלא, שמכאן ועד לסיום שלב 42 (אכלוס) הדרך ארוכה והיא כוללת סיום פיתוח, אישורי בדיקות (כגון כבאות), אישור המשרד לאיכות הסביבה וקבלת טופס 4 (ראה עדותו של שובל בעמ' 46, שורות 20 - 24 לפרוטוקול). עוד ראוי להדגיש, כי כבר במועד זה היה איחור של מספר חודשים במסירת הדירות לתובעים, ללא קשר לטענה של הנתבע כלפי משרד הבינוי והשיכון או העירייה.

29.למעלה מזה, ביום 20.1.2015 הגיש הנתבע בקשה לתיקון היתר הבניה המקורי (לגליזציה), במסגרתה בקש ארבעה שינויים. הראשון - הגדלת שטח מגורים ב - 7.35 מ"ר ושטחי שירות של 9.5 מ"ר. השני - שינויים בחזיתות המבנה ושינויים פנימיים. השלישי - שינויים בפיתוח שטח, הגבהת גדרות בגובה 2 מטר במרווח קדמי מעבר לקו בניין של 5 מטר ועד גבול החלקה. הרביעי - ביטול פרגולות אלומיניום על מרפסות בקומות העליונות של הבניין. השאלה האם מדובר בחריגות בניה מהותיות אם לאו, אליה התייחסו הצדדים בחקירתו של הנתבע ובסיכומיהם, אינה רלבנטית. עם זאת, אעיר כי לא מדובר בעניין זניח, כטענת הנתבע, אלא בבקשה לשינויים (מצב סופי), אשר חייבת אישור הועדה. מכל מקום, אין חולק, כי כל עוד לא הוכשרו חריגות הבניה, לא יכול היה הנתבע לקבל טופס 4 לצורך אכלוס הדירות. בסופו של דבר, אושרה בקשתו של הנתבע, חרף התנגדות שהוגשה, ביום 22.2.2015 ורק ממועד זה נפתחה בפניו הדרך לקבל טופס 4 לדירות. לפיכך, גם אם הייתי מקבל את טענותיו כלפי משרד הבינוי והשיכון או כנגד העירייה, ממילא לא קיים קשר סיבתי בין העיכוב, כביכול, שגרמו הנ"ל, לבין האיחור במסירת הדירות. בכל מקרה, לא היה הנתבע מקבל טופס 4 לדירות, כל עוד לא הגיש בקשה לאישור מצב סופי וכל עוד בקשתו לא אושרה.

אין בידי לקבל את טענת הנתבע, לפיה לא מהר להגיש בקשה ללגליזציה, על פי ייעוץ של מהנדסת הועדה, שהבהירה לו, כך לדבריו, כי אין טעם בהגשת הבקשה, נוכח העיכוב שנגרם בבניית תחנת השאיבה שבאחריות משרד הבינוי והשיכון. ראשית, טענה מפיה של מהנדסת הועדה לפיה קיים עיכוב בבניית תחנת השאיבה, היא עדות מפי השמועה. שנית, אין שום הגיון בישיבה בחיבוק ידיים, שעה שיכול היה הנתבע לקדם את ענייניו לצורך הכשרת הבניה וקבלת טופס 4. שלישית, מדובר בטענה שהיא בליבת המחלוקת בין הצדדים, אולם הנתבע בחר, מטעמים השמורים עימו, שלא להביא לעדות את מהנדסת הועדה. הלכה היא, כי הימנעות מלהביא ראיה שיכולה היתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה כי היה באותה הראיה לפעול לחובת אותו בעל דין (ע"א 2275/90 לימה נגד רוזנברג, פ"ד מז(2) 606 וע"א 641/87 קלוגר נגד החברה הישראלית לטרקטורים ואח', פ"ד מד(1) 239, ע"א 565/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד מתתיהו, פ"ד מה(4) 658). משבחר הנתבע שלא לזמן לעדות את מהנדסת הועדה, שלבטח יכלה לשפוך אור על ההתנהלות בפרויקט, ובפרט לעניין תחנת השאיבה, יש בכך כדי לפעול לרעתו.

30.סיכומו של דבר, הנתבע אחר במסירת הדירות לתובעים במשך מספר חודשים והוא לא עמד בנטל להראות כי מתקיימים התנאים המפורטים בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), כדי לפטור אותו מחובתו לפצותם.

31.לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:

א.הנתבע ישלם לתובעים, באמצעות ב"כ, פיצוי בסך של 248,493 ₪, בהתאם לחלוקה המפורטת בסעיף 17 לעיל.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובעים (יחד) את אגרות התביעה, הוצאותיהם בגין חוות דעת המומחית מטעמם (בשיערוך) ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ב.ההודעה לצד שלישי נדחית.

הנתבע ישלם לצד השלישי הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,000 ₪. הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ד כסלו תשע"ט, 02 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.