דגל ראובן ואח' נ' דגל ראובן בע"מ ואח'

בפתח הדברים:

1.בתביעה שלפני עתירה לביטול עסקת קומבינציה שבה התקשרה העמותה התובעת, בסיוע ובתיווך עו"ד שטוב, הנתבע 2, עם הנתבעת 1. בגדר תובענה זו אף הוגשו תביעות נגדיות - הנתבע 2 תובע מהעמותה את שכר טרחתו, ואילו הנתבעת 1 טוענת בתביעתה הנגדית כי העמותה, הנתבעת שכנגד, הפרה את הסכם הקומבינציה ועליה לשאת בתשלום הפיצוי המוסכם מכוחו ובחיובים נוספים.

2.כתבי הטענות והראיות בתביעות הדדיות אלה מספקים לבית המשפט הצצה אל מעין "עולם מקביל", שבו כללים ומנהגים, אנשים ויחסים, נכסים ועסקים אשר דומה כי מתנהלים במערכת חוקית ותרבותית שונה המתקיימת במקביל לסדר ולמשטר העסקי והכלכלי המקובל והמוכר בחברה הישראלית.

בסכסוך נשוא ההליכים מעורבים עמותה חרדית, התובעת, נכסיה, ששמורים לכאורה לשם קידום מטרותיה בלימוד תורניים, אך נמכרים לטובת עסקי נדל"ן; עסקים והעברות כספים, הנעשים תוך הימנעות מתשלום מסים; עסקים הנעשים בהיחבא מגורמי פיקוח על עמותות והקדשים; עמותות אחרות, האמורות לנהל קופות צדקה אך עוסקות בניכיון שיקים, הלוואות וניהול כספים; עורכי דין ומייצגים, ה"מלבינים" תביעות של גורמים חרדים, על מנת לאפשר התדיינויות בפני בתי משפט אזרחיים, והמעורבים בעסקי לקוחותיהם כמייצגים וחברים, כמייעצים וכשותפים...

כל אלה ועוד נחשפים בראיות אשר הגישו הצדדים.

בתוך מסכת מורכבת זו - שבה התנהלות רגילה למראית עין, הקושרת את הצדדים ואף העדים שבהליך זה למצגים השונים שיצרו, ולמוטיבציה משותפת להסתרתם או דווקא למגמתיות בגילוים - יש לבחון את האמת, ולחקור בה, לבור את החשוב והעיקר מהמרובה והטפל, לחקור את ההתרחשויות ולקבוע את הנדרש לבירור העניין. מלאכה, שאיננה פשוטה כלל ועיקר.

הצדדים , תולדות הסכסוך ותיאור התביעה:

הצדדים ועסקת הקומבינציה

3.התובעת היא עמותה רשומה בישראל ששמה דגל ראובן (להלן: "התובעת"; "העמותה") ויו"ר העמותה הוא הרב אברהם כץ (להלן: "הרב כץ"). בבעלות העמותה נכס מקרקעין ברחוב רוטשילד 85-87 בפתח תקווה, הכולל מגרשים בשטח של כ – 4.5 דונם, בחלקות 87, 93, 141 בגוש 6374, בהן בנויים מספר מבנים בשטח של כ – 2.8 דונם (להלן: "הנכס"). (אעיר כי בחלקה 93 העמותה אינה בעלים אלא חוכרת לדורות מעמותה אחרת, ואולם אין לנושא זה חשיבות כאן).

4.המבנים בנכס שמשו שנים רבות לפעילות מוסדות תורניים שונים, וזאת בהתאמה למטרת העמותה, שכללה ניהול ישיבה, הקמת והחזקת מוסדות תורניים, מוסדות קליטה לנוער ומוסדות חינוך אחרים (ראה בסעיף 2 למוצג נ/6).

בשנים שקדמו לאירועים נשוא התביעה, פעלה בנכס עמותה בשם "אור ישראל", אשר נמנעה מלשלם לתובעת דמי שכירות ואף נקטה בצעדים שונים לטובת הוצאת הנכס מידי העמותה, בניסיון להכריז על הנכס כנכס הקדש. משפינתה לבסוף עמותה זו את הנכס, הותירה אותו במצב לא תקין אשר מנע שימוש במבנים למטרתם.

במצב דברים זה היה על העמותה לאתר אפשרות כלכלית ועסקית לשמר פעילותה לטובת מטרותיה, ומשלא היו לה משאבים אחרים, לרבות לשם שיפוץ הנכס, בחנה אפשרות לעשות עסקה בו.

5.הרב כץ, שניכר מהתנהלותו כי אינו בקיא בעסקים, נעזר בניהול ענייני העמותה בחתנו, מר ברוך רום (להלן: "מר רום"), ומסר את ענייניה המשפטיים של העמותה לטיפולו של עו"ד שטוב (להלן: "הנתבע 2" או "עו"ד שטוב"), אשר מאז ראשית שנות ה – 2000 ייעץ לעמותה וייצגה בעניינים משפטיים שונים, לרבות בעניין הסכסוך בנושא ההקדש.

עו"ד שטוב, יעץ לרב כץ להתקשר בעסקת קומבינציה בנכס, ואף תיווך לו את הקונה – עו"ד אסף בוטח (להלן: "עו"ד בוטח").

6.בהמשך לכך, על פי ייעוצו של עו"ד שטוב, בליוויו ובמשרדו, חתם הרב כץ בשם העמותה על הסכם קומבינציה בקשר לנכס. ביום 6.10.2011 נחתם הסכם ראשון שבו עו"ד אסף בוטח הוא הקונה המתקשר בהסכם (נספח ד לתצהיר בוטח). במועד מאוחר יותר, הגם שעל פי הכתוב בהסכם באותו יום, 6.10.2011, חתמה העמותה על הסכם נוסף, עם חברת דגל ראובן בע"מ, שיוסדה לטובת ובקשר להתקשרות זאת (להלן: "הנתבעת") (הסכם זה הוא נספח ה' לתצהיר בוטח, להלן: "הסכם הקומבינציה").

7.החברה הנתבעת יוסדה ביום 20.11.2011 (נספח ג לתצהיר הרב כץ), היינו, כחודש לאחר חתימת הסכם הקומבינציה.

על פי הרשום ברשם החברות, בעלי מניותיה, בבעלות שווה, היו עו"ד בוטח ומר שלמה שכטר, שהינו חתנו של עו"ד שטוב ואשר אף מונה לדירקטור בנתבעת. על פי המסמכים מר שכטר היה מעורב בענייני החברה כבר מיום 5.10.2011 (ת/21, פרו' עמ' 151 שו' 4-32, עמ' 152 שו' 16-31, עמ' 153 שו' 7- 29, וכן עמ' 154 שו' 8, 17-21) ועד לשנת 2015. על פי מוצג ת/21, ביום 8.3.2016 נרשמה העברת מניות בנתבעת בהתאם לדיווח מיום 6.3.16 לפיו מאותה עת בעל המניות היחיד הוא עו"ד בוטח. מנהלה בפועל של הנתבעת ומי אשר הוסמך לחתום בשמה ולחייבה היה בכל העת הרלבנטית עו"ד בוטח (מוצג ת/21).

8.הסכם הקומבינציה הוא מסמך לקוני וכוללני בן כשלושה עמודים ונספח נלווה. ניכר מתוכנו כי נועד לאפשר עסקה שבה תפעל הנתבעת לשם שינוי ייעוד הנכס תוך שינוי תב"ע ורישוי בניית דירות שישווקו לשומרי מצוות (ראה סעיפים 3,4 11 ו – 12 להסכם) ואף לאפשר העברת החזקה בנכס לשימוש הנתבעת כנגד תשלום דמי שכירות עד למימוש הקומבינציה.

הסדרים מתוך הסכם הקומבינציה יפורטו להלן ויובאו בלשונם:

ב"הואיל" השמיני בו הוצהר כך :

"והואיל ולעסקה זו מחמת מורכבותה ומחמת אי ידיעה מראש את הצפוי, צריך למנות שמאי מקרקעין... וכן בורר..., המקבלים בזאת סמכויות רחבות כדי ללוותה עד השלמתה".

בסעיף 5, שהוא הסעיף היחיד הכולל התייחסות לתוכן התמורה שבהסכם, נרשם כך:

"הצדדים מסכימים כי חלוקת זכויותיהם בנכס תהיה כדלהלן: צד א' (התובעת, הערה שלי, ד.ב.ק) יקבל 45%, גמור ומשולם, מכל מה שצד ב' יבנה ע"ג המקרקעין, המשפט היסודי של הצדדים יהיה זהה. לצד ב' יהיה 55%".

אלא שבהסכם לא פורטו כלל התחייבויות לגבי הבניה, היקפה, טיבה, מועדה וכיוצא באלה פרטים ונכללו בו הוראות נוספות אלה:

בסעיף 19 להסכם נקבע:

"המבנה הסופי של הסכמת הצדדים יעשה, לפי הנסיבות, ע"י הבורר ולאחר התייעצות עם שמאי".

בסעיף 20 נקבע:

"הצדדים ממנים את עו"ד רפאל שטוב, ..., להיות הבורר שע"פ הסכם זה והמסתעף ממנו והסכם זה מהווה שטר בוררין כדין. הבורר פטור מכללי הפרוצדורה, מדיני הראיות, ממתן נימוקים, מניהול פרוטוקולים והוא מוסמך ליתן צווים זמניים, צווי ביניים, צווי מניעה, אף במעמד צד אחד בלבד.

צד ב' (הנתבעת – הערה שלי – ד.ב.ק) מאשר כי ידוע לו שעו"ד רפאל שטוב הינו בא כח של צד א' בנושאים שונים והוא מצהיר כי יש לו אמון מלא בבורר".

וכך בסעיף 21:

"הסכם זה מהווה הסכם סופי ומחייב ואולם, כל צד רשאי לדרוש עריכת הסכם יותר מפורט שאינו ממעט או משנה את עקרונות הסכם זה ואין בדרישה זו כדי למעט מתוקפו של הסכם זה".

בסעיפים אחרים נקבע כי החזקה בנכס עוברת מידית לנתבעת (סעיף 16), וכן נקבעה בסעיף 18 חובת תשלום פיצוי מוסכם בסך 250,000 דולר אשר על הצד המפר לשלם לצד המקיים.

9. במעמד ולצד הסכם הקומבינציה חתם עו"ד בוטח על התחייבות אישית, על פיה התחייב לשלם לעמותה, מעת קבלת החזקה בנכס, דמי שכירות בסך 40,000 ₪ לכל חודש "החל מיום חתימת מכתב זה ועד לבניית המבנים שיתוכננו ע"ג המגרש... " (נספח ה לתצהיר הרב כץ, להלן: "ההתחייבות"; הנספח לחוזה"). עריכת מסמך נפרד בעניין דמי השכירות שירתה, בין היתר, את אינטרס העמותה, אשר ביקשה להסתיר הכנסה זו, לטענת הרב כץ נוכח חשש מעיקולים שהטילה עליה הרשות המקומית (בין היתר אפנה לחקירתו של הרב כץ (עמ' 22,27, 29 לפרו') ולעמ' 3 (רישא) לתצהיר העד רום).

התנהלות הצדדים בהמשך לחתימתם על הסכם הקומבינציה

10.במעמד החתימה על ההסכם או בסמוך לכך מסר עו"ד בוטח לרב כץ סך 360,000 ₪ (חלף 480,000 ₪ אשר אמור היה לשלם לשנה לכאורה על פי ההתחייבות) חלקם ב- 10 שיקים בסך כולל של 300,000 ₪ בחתימתו, והיתרה בסך 60,000 ₪ שולמה חלקה בשיקים (ע"ס 30,000 ₪, ע"ס 15,000 ₪ ) וחלקה במזומן (15,000 ₪). כך, מכל מקום נלמד מעדויות התביעה שנתמכו בעדות עו"ד בוטח (ראה נספח ו' לתצהיר בוטח, עדותו פרו' עמ' 155 שו' 22-25, עמ' 156 שו' 20-21 כי מדובר בסך 360,000 ₪, עמ' 161 שו' 13-19, עמ' 164 שו' 17-21). עו"ד שטוב אמנם הסתייג מגרסה זו, אך לא הכחיש את גובה הסכום ששולם, לא הציג גרסה אחרת לעניין דרכי תשלומו, וגרסתו, בכללותה, נדחתה מפני גרסת התביעה, כפי שיפורט עוד להלן.

11.דמי השכירות אשר שולמו בהמחאות עשו דרכם במספר גלגולים דרך גמ"חים שונים, אשר עשו שימוש בשיקים למטרת הלוואות לצדדי ג' שונים, ומסרו תמורתם, אם כספים במזומן ואם שיקים נגדיים, והכל בנסיבות שלא פורטו דיין בראיות, אך נדמה כי מאפיינות את תרבות התשלומים בסביבתם של המעורבים בהליך זה.

מכל מקום הוצגו שיקים מעותדים על סך כולל של 300,000 ₪ (מוצג נ/10) שהופקדו לראשונה בגמ"ח בירושלים, באמצעות מר ויינבך, שעסוקו בגמ"חים. לעניין זה אציין כי קיבלתי את עדות מר רום, אשר חוזקה במוצג ת/6 ובעדות עד ההגנה מר ויינבך, שלא יכול היה לשלול תקשורת בינו לבין מר רום במועד הנטען. הוצג שיק מזומן של גמ"ח בית מתיתיהו (מוצג ת/5) על סכום של 180,000 ₪, שהתקבל בקשר להפקדה זו. הוצג אישור לפיו סכום זה, בתוספת השיקים הנוספים, בסך כולל של 240,000 ש"ח (אשר 10,000 ₪ מהם הוחזרו במזומן למפקיד) הופקדו בגמ"ח עזר נישואין (המנוהל על ידי גריילק) (מוצג ת/8, עדות רום פרו' עמ' 81 שו' 11-32, עדות כץ פרו' עמ' 29 שו' 6-7, 11-14, עמ' 57 שו' 17-18, עמ' 54 שו' 22-23, 27-28), ואף קבלות עמותת דודאי ראובן, מירושלים, אודות קבלת תמיכה מדגל ראובן בסכום זה בקירוב - סך כולל של 227,400 ₪ (נספחים י"ג/1–7 לתצהיר שטוב).

12.עמותת דודאי ראובן, אליה הועברו לאחר הגלגולים השונים עיקר דמי השכירות, מנוהלת על ידי מר רום ועיסוקה בחינוך. ועל פי עדויות התביעה, תמכה בה שנים העמותה, מתוך שראתה בתרומה לה משום קיום מטרותיה שלה, וראה לעניין זה את נספחים א' וב' לתצהירו השני של הרב כץ ועדותו בהקשר זה בעמ' 18-19 , עמ' 20 רישא לפרוטוקול, עמ' 55 שו' 7-14).

13.בתוך העברות אלה חסר סכום של 120,000 ₪ (וכן עוד סכום זניח אשר נטען כי הופקד לכיסוי יתרת חובה בחשבון העמותה.). לגרסת העמותה סכום זה (120,000 ₪) שולם לעו"ד שטוב כשכר טרחה, ואילו המהלכים לגביית כספי השיקים, שהחלו בגמ"ח של מר ויינבך בירושלים, נועדו לאפשר גבייה זו מתוך תשלום דמי השכירות. העמותה טענה כי העברת הכספים דרך גמ"ח בית מתיתיהו בתיווכו של מר ויינבך, נעשתה ביוזמת עו"ד שטוב, לטובת שכר טרחתו ואף על פי הנחייתו. התובעת דווחה על הוצאה זו בדו"ח השנתי (מוצג נ/2). רו"ח בלאו אף העיד כי בחן את ההוצאה והינה אמת, הגם שלא נתקבלה חשבונית נגדה, בדומה להוצאה דומה עליה דיווח בעבר (פרו' עמ' 32 שו' 11-32, עמ' 33 שו' 2-10). עו"ד שטוב כפר בנטען, ואף טען כי התובעת, שלא הפקידה בחשבונה את דמי השכירות הבריחה שלא כדין כספים אלה, כמו גם את יתר דמי השכירות, לכיסו של מר כץ.

14.העמותה הוציאה באיחור קבלה על תשלום דמי השכירות (מוצג נ/5) ודווחה אודותיו לשלטונות המס באיחור, ורק לאחר הנחייתו של רו"ח בלאו, אשר סייע לעמותה בניהול דיווחיה. לעניין זה חלוקים הצדדים בשאלה האם הדיווח על התקבולים נעשה בשנת 2012 או בשנת 2011. לא מצאתי חשיבות רבה לקביעת המועד. אין מחלוקת כי מלכתחילה לא התכוון הרב כץ לדווח אודות התקבול, וכי כאשר הסכים לקבל שכר דירה מופחת התחשב לעניין זה בכך שהתשלום לא ידווח (ראה גם תשובותיו בחקירתו הנגדי, פרו' עמ' 28 שו' 15-21). אף אין מחלוקת כי רק לאחר שנועץ ברו"ח בלאו הוציא את הקבלה וכי לא מסר אותה באותה עת לנתבעת אלא רק במועד מאוחר יותר ולאחר פרוץ הסכסוך. אף סברתי כי ממילא לא יתכן שנעשה דיווח על התקבול הכספי במהלך שנת 2011, הכל כאשר הוכח כי השיקים שמסר עו"ד בוטח היו לשנת 2012, והכל אף כאשר את הדיווח לרשויות המס של שנת 2011 הגיש רו"ח בלאו בשנת 2012 (ראה מוצגים נ/2 ו- נ/10).

15.ביום 6.10.2011, מיד לאחר חתימת הסכם הקומבינציה, קבלה הנתבעת את החזקה בנכס, ובחודש אפריל 2012, רשם עו"ד בוטח הערות אזהרה להבטחת זכויות הנתבעת בנכס בלשכת רישום המקרקעין (ראה נספח א לכתב התביעה).

החל מחודש פברואר 2012, השכירה הנתבעת חלק מהמבנים לעמותת "משיבים לחינוך ורווחה בע"מ", המקיימת בו מוסד לימודים ופנימייה עבור 220 תלמידים. הוצג הסכם שכירות, על פיו התחייבה עמותה זו לשלם לנתבעת דמי שכירות חודשיים בסך 50,000 ₪ (מוצג ת/19 מיום 9.2.12).

16.הנתבעת אינה מנהלת חשבון בנק או כספים כלשהם ואינה מדווחת לרשויות על פעילותה. לטענתה, השקיעה השקעה כספית ניכרת בנכס, אלא שזו לא הוצאה על ידה אלא על ידי אחרים - עו"ד בוטח וכן על ידי השוכר מטעמה, אשר קיזז דמי שכירות שהיה עליו לשלם, כולם או חלקם, כנגד השקעותיו (ראה בחקירתו הנגדית של עו"ד בוטח, עמ' 160 שו' 1-4).

17.בכל הזמנים הרלבנטיים, החזיקו שני דיירים בשני מבנים שונים בנכס. האחד, פויפר, מנהל במקום מדרשה פעילה, וזכותו הנטענת היא מכוח היותו בר-רשות, לצרכי מדרשה בלבד (נספח ה לכתב ההגנה לתביעה שכנגד מטעם הנתבעת, עדות הרב כץ פרו' עמ' 42 שו' 28-32 ), השני, עויזר מתגורר בחלק מהחלקה מכח פסיקה של הרב ש"ך (עדות הרב כץ פרו' עמ' 43 שו' 2-8, עמ' 44 שו' 4-8).

18.הנתבעת מחזיקה בנכס עד היום אך נמנעה מתשלום דמי שכירות לעמותה פרט לתשלום 360,000 ₪ ששילמה בסמוך לאחר חתימת הסכם הקומבינציה. לעניין זה, ורק לאחר שנדרשה לשלם, העלתה טענות שונות ומשתנות – על כי אינה משלמת שכן לא קיבלה חשבונית על התשלום ששילמה (נספחים י-יג לתצהיר בוטח), כי גילתה להפתעתה את דיירותם בנכס של פוייפר ועויזר שבכך הופר ההסכם על ידי העמותה, נוכח מכתב שכתבה העמותה לשוכר הנוכחי של הנכס ובו התריעה בפניו על ביטול הסכם הקומבינציה עם הנתבעת על כל ההשלכות הנלוות לכך, לרבות פינויו מהנכס בדורשה ממנו לבוא עימה בדברים (מכתב מיום 27.10.2013, נספח טו לתצהיר עו"ד בוטח) וכן נוכח כך שחובת תשלום דמי השכירות לעמותה נובעת מפוטנציאל קבלת שכירות על ידי הנתבעת, אלא שהנתבעת אינה מקבלת דמי שכירות בשל מחדלי התובעת (טענה שעלתה לראשונה בכתבי טענותיה).

מימוש הקומבינציה?

19.הנכס אינו מתאים על פי ייעודו לבנייה לדירות, ועל מנת לקבל היתרי בניה למטרה זו, היה על הנתבעת להביא לשינוי ייעודו, בדרך של שינוי תב"ע. אין מחלוקת כי הנתבעת לא הגישה מעולם לכל רשות תוכניות בקשר לנכס, ואף לא הוצגו תוכניות, בקשות או מסמכים מקצועיים של גורמי מקצוע כלשהם ככל שנשכרו לצורך קידום תוכניות כאמור. מתוך הראיות נלמד כי עד היום טרם התבררה האפשרות לשנות את תוכנית המתאר החלה לגבי הנכס באופן שתתאפשר בו בניה שאינה ציבורית וספק אם קיימת (ראה גם סעיף 71 לתצהיר עדות עו"ד שטוב). אף אין מחלוקת כי מעולם לא מונה שמאי לבחינת אפשרויות מימושו של הנכס, כקבוע בהסכם הקומבינציה.

מכאן שלא היה ועדיין אין מועד ידוע או אפשרי למימוש הבניה וחלוקת הזכויות נשוא הסכם הקומבינציה.

הסכסוך

20.בסוף שנת 2012 פנה הרב כץ לנתבעת תחילה, דרישה לשלם את דמי השכירות והתראה על ביטול ההסכם (מכתב מיום 12.11.2012, נספח י"ב לתצהיר בוטח). בהמשך או במקביל פנה לקבלת יעוץ משפטי אצל עו"ד ליפשיץ, בא כוחו הנוכחי, וזה הוציא מטעם העמותה ביום 27.12.2012 הצעה להסכמה על ביטול הסכם הקומבינציה (נספח ט"ו לתצהיר הרב כץ. במכתב זה נרשמו באופן לקוני טענות לגבי ההתקשרות ב"בהסכם הקומבינציה", לגבי הפרתו ולגבי גילוי מאוחר של ניגודי האינטרסים של "הבורר" נוכח קשריו שהתגלו לאחרונה עם הנתבעת.

21.קדמה לפניית עו"ד ליפשיץ האמורה, התכתבות בין עו"ד שטוב לרשם העמותות, בה דחה עו"ד שטוב, כמייצג העמותה בבוטות את הדרישה ליתן הבהרות לגבי הסכם הקומבינציה, תוכנו והתאמת העסקה למטרות העמותה, במסגרתה התריע הרשם על כוונה להביא לפירוק העמותה (נספח י"ד לתצהיר הרב כץ).

כן קדמו להודעת הביטול פניות של הרב כץ לעו"ד בוטח ולעו"ד שטוב בעניין דמי השכירות שלא שולמו, פניות אשר נדחו.

אף קדמו לה שיחות בין הרב כץ לרו"ח בלאו, בהן גילה האחרון לרב כץ כי עו"ד שטוב ועו"ד בוטח הם שותפים עסקיים (עדות בלאו פרו' עמ' 34 שו' 6-18, עמ' 37 שו' 16-19, עדות הרב כץ עמ' 45 שו' 17-28, עמ' 56 שו' 22-23), וכן בירור שנערך ברשם החברות במהלכו נמצא כי גיסו של עו"ד שטוב הוא בעלים בנתבעת (עדות כץ פרו' עמ' 56 שו' 26-27).

22.במענה לדרישת התשלום וטענת ההפרה של הרב כץ, טענה הנתבעת כי התובעת היא שהפרה את ההסכם נוכח דיירותם של פויפר ועויזר, ואף משנמנעה להמציא חשבונית על דמי השכירות ששולמו (נספח טו לתצהיר הרב כץ).

23.הצדדים המשיכו בחילופי מכתבים, בהם בין היתר דרשה הנתבעת כתנאי לביטול ההסכם את השבת השקעותיה (נספח טו לתצהיר כץ, מכתב מיום 24/1/2013ׂ). מכל מקום ביום 17.4.2013 חזר ב"כ התובעת על טענותיה והודיע בשמה על ביטול הסכם הקומבינציה.

הליכים בלשכת עורכי הדין:

24.קודם לבירורה של התביעה כאן התנהלו בנושא הסכם הקומבינציה ויחסי הצדדים הליכים בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, על פי תלונה שהגיש ב"כ העמותה. עו"ד שטוב ועו"ד בוטח הועמדו שם לדין בגין התנהגות שאינה הולמת עורך דין (לפי סעיף 61(3) לחוק לשכת עוה"ד התשכ"א-1961). עו"ד שטוב הודה במסגרת הסדר טיעון והורשע בכך שהציע "שהעמותה [התובעת כאן, ד.ב.ק.] תחתום על עסקת הקומבינציה עם חברה מסוימת בבעלותו, בין היתר, של עו"ד אסף בוטח" (סע' 4 למוצג ת/11, פרו' עמ' 105 שו' 13-23) ואף "לא גילה את דבר קשריו המיוחדים עם הצדדים" (סע' 8 למוצג ת/11, פרו' עמ' 105 שו' 17-20, שו' 24-32, עמ' 106 שו' 1-14).

עו"ד בוטח, זוכה לאחר שהקובל חזר בו מהקבילה. (נ/4, נספח יז' לתצהיר עו"ד בוטח (מוצג נ/9), ראו גם עדות בוטח פרו' עמ' 141 שו' 19, עמ' 163 שו' 15-23).

התביעות ההדדיות ותמצית טענות צדדים:

25.ביום 12.11.13 הוגשה התביעה שלפני, ובמהלכה הוגשו גם תביעות נגדיות.

26.העמותה עותרת בתביעה העיקרית, לסעד הצהרתי לפיו הסכם הקומבינציה בטל ולמתן צו המורה על ביטול הערות האזהרה שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין בקשר אליו. טעמי הביטול הם פגמים בכריתת הסכם הקומבינציה - טעות, הטעיה, תרמית ונפסדות ההסדרים שבהסכם, נוכח מעורבות עו"ד שטוב בעסקה עצמה, קיומם של יחסים מיוחדים בין שטוב לבוטח, אי התאמתו של עו"ד שטוב לשמש כבורר ואי גילוי כל אלה לעמותה. ביטול העסקה אף נומק בדלות הסכם הקומבינציה, כלליותה של העסקה - היותה פרי החלטות עתידיות של בורר והעדר משמעות לה כפי שנחתמה, תוך שהועלו טענות לגבי להעדר מחויבות של התובעת מכח ההסכם, שאף נטען כי "אינו בר מימוש". עילת בטלות נוספת היא הימנעות הנתבעת מלשלם לתובעת את דמי השכירות כמתחייב מהסכם הקומבינציה, ביטול מחמת הפרה.

27.הנתבעים התגוננו מפני התביעה ואף הוגשו תביעות שכנגד. בהגנתם טענו, בין היתר, כי התובעת התקשרה ביודעין בעסקה ואף הכירה את כל המידע הרלבנטי להתקשרות, כי הסכם הקומבינציה הוא הסכם מיטיב ומצוין, כי התובעת היא שהפרה את הסכם הקומבינציה בכך שמסרה נכס שאינו פנוי, כי ניתן להחליף את הבורר, וכי כך אף דרשה הנתבעת בעצמה כאשר ביקשה לקיים בירור אודות פוייפר ועוייזר. כן טענו כי לא ניתן להביא לביטול העסקה לאחר שהנתבעת השקיעה כספים רבים (מיליונים כטענתה) בנכס. עו"ד שטוב אף הפליא בהגנתו וכלל בה טענות בנושאי העלמות מס, הברחות כספים, הטעיות ותרמיות שייחס לרב כץ, לעמותה ולבא כוחה.

28.בתביעה נגדית שהגישה הנתבעת, שסכומה תואם את סכום הפיצוי המוסכם כערכו בשקלים (873,250 ₪), חזרה על טיעוניה בכתב ההגנה, לרבות דרישה לקבלת הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם הקומבינציה ע"י התובעת באי פינוי צדדים שלישיים מהנכס ובכך שנמנעה לתת קבלה במועד על תשלום דמי השכירות.

בתביעה נגדית שהגיש הנתבע 2, טען, בין היתר, כי התובעת חייבת לו שכר טרחה בגין פעילותו עבור הליכים שונים בהם פעל מטעם התובעת, ועל כן נתבעה לתשלום סך 30,000$ בגין הסכם שכר טרחה מיום 9.8.2010 (נספח יא לתביעתו הנגדית), סך של 5,000 ₪ בגין הסכם ייצוג אחר, וכן להצהרה לפיה הינו זכאי לקבל בכל עת 10% מכל הכנסה/זכות שתקבל התובעת מהסכם הקומבינציה (בהתאם לאמור בנספח י לתביעתו הנגדית).

גדר המחלוקת:

29.התובעת, כאמור, עותרת לביטול הסכם הקומבינציה, בין היתר מטעמים הקשורים להעדר מסוימות וגמירות דעת בכל הקשור להתקשרות, אשר לשיטתה היתה חסר. כן טוענת לביטולו מחמת פגמים בהתקשרות, בהיותה מטעה ופגומה, נוכח ניגוד עניינים סמוי בין עו"ד שטוב לנתבעת. התובעת אף טוענת להפרת ההסכם.

הנתבעים טוענים לתוקפו של הסכם הקומבינציה ולמניעות התובעת מלטעון לנפסדותו. אגב כך עלו מחלוקות בשאלת נסיבות עריכת הסכם הקומבינציה – מי יזם, מדוע נוסח כפי שנוסח, מידת מעורבות והסכמת התובעת באמצעות הרב כץ לפרטיו, תפקידיו של עו"ד שטוב בכל אלה – האם ייצג את התובעת והאם דאג לבהירות העסקה וההתחייבויות שקבלו הצדדים על עצמם. המחלוקת לעניין ההסכם נגעה אף למעמדו של עו"ד שטוב כבורר, על רקע יחסיו עם עו"ד בוטח, טיב יחסים אלה והשלכתם על עילת ביטול ההסכם. בתוך כך אף טענו הנתבעים כלפי הרב כץ טענות לגבי יוזמתו לפצל את הסכם הקומבינציה באופן שתשלום דמי השכירות ייכלל רק בנספח לו, תוך שבקשו לייחס לו נסיונות להברחת כספים והסתרתם (וכבר אציין כי גם אם כך, ומבלי להפחית ממשמעות העניין, אין לכך דבר עם שאלת גמירות הדעת והמסוימות שבהסכם הכולל ולמחלוקות החשובות שבתיק זה). המחלוקות נגעו גם לשאלת העברת כספים מתוך דמי השכירות לידי עו"ד שטוב או מי מטעמו ואף לשאלת ההשקעות הנטענות שהשקיעה הנתבעת בנכס. ראיות הצדדים וחקירותיהם נגעו למחלוקות אלה, ואדרש לחשובות שבהן.

הראיות והעדויות:

30.מטעם התביעה העידו מר שמואל נרקיס, גיסו של הרב כץ (תצהירו סומן ת/1), הרב כץ (תצהיריו סומנו ת/2, ת/2א'), מר יהושע בלאו, רו"ח של התובעת (תצהירו סומן ת/3) , ומר ברוך רום, חתנו של הרב כץ (תצהירו סומן ת/4).

מטעם ההגנה העידו מר אברהם ויינבך (תצהירו סומן נ/7), עו"ד שטוב (תצהירו הראשון מיוני 2015 סומן נ/8, תצהירו השני מספטמבר 2015 סומן נ/8א), ועו"ד בוטח (תצהירו מיום 12.7.15 סומן נ/9).

31.כבר אקבע כי העדפתי את עדויות התביעה על פני יתר העדויות שנשמעו, ובמיוחד מצאתי את עדויות הרב כץ וחתנו, מר רום, אותנטיות, בהירות, עקביות ואמינות. עדויות עדים אלה התיישבו זו עם זו. עדותם לגבי השתלשלות האירועים היתה קוהרנטית והתיישבה עם נסיבות העניין כפי שהוכחו מיתר הראיות ועם הגיון הדברים. הוכיחה היא נאיביות רבה בהתייחסותם לייצוג המשפטי, לרכוש העמותה ועוד, אף זו נמצאה מתאימה לכלל נסיבות העדים עצמם, שאינם עוסקים במסחר ואשר ליבם הלך אחרי עצותיו של איש המקצוע ששכרו. חיזוק למהימנותם נמצא בכך שהעידו בכנות אף לגבי נושאים שאינם נוחים – כמו נושא הטיפול בכספים והשימוש בגמ"חים כשיטה להלבנת כספים (ראה עדות רום פרו' עמ' 65-70, מוצג ת/8, עדות כץ פרו' עמ' 29), השאיפה להתחמק מעיקולים וכיוצא באלה עניינים (בנושא הנספח לחוזה העיד הרב כץ כי הדבר שירת אותו בכך שאפשר לו להימנע מתשלום ארנונה רצינית לעיריית פ"ת ומעיקולים (פרו' עמ' 22 שו' 15-20, עמ' 27 שו' 21-31, עמ' 29 שו' 11-14, וכן עדות רום בהקשר זה עמ' 76 שו' 22-23).

32.עדותם של הרב כ"ץ ומר רום אף נתמכה בעדות רו"ח בלאו, אשר התרשמתי ממקצועיותו ואמיתות דבריו. ניכר היה גם בעד זה כי מבקש הוא להימנע מלהזיק בעדותו לכל המעורבים בסכסוך, אשר בהכרח דבקו בהתנהלותם פגמים משמעותיים בכל הקשור לדיווחי המס, הן לגבי העסקה והן לגבי העברות הכספים ביניהם ועוד. יחד עם זאת העיד הוא עדות עקבית וברורה בנושאים החשובים, אשר, כאמור, מצאתיה כנה ומהימנה.

עדות מר רום לגבי הפקדת כספי דמי השכירות בגמ"ח בירושלים אף חוזקה בעדות עד ההגנה, מר ויינבך, אשר הגיע להפריכה אך לא יכול היה להכחיש תקשורת טלפונית מוכחת בינו לבין העד רום, וניכר היה כי גרסתו הושפעה בין היתר משיחות שקיים מחוץ לאולם קודם להגעתו (ראה על כך בפרו' עמ' 69 שו' 17-18, 20-21, 30-31, עמ' 70 שו' 21-22, עמ' 103 שו' 4-13).

33.הנתבעים הקדישו חלק ניכר מהגנתם להטלת דופי בעדי התביעה, תוך שטענו ארוכות לגבי התנהלות נפסדת מצדם בכל הקשור לניסיון להתחמק מדיווחים לרשויות, מתשלומי מסים, הערמה על בתי המשפט תוך הגשת תביעות לבתי משפט אזרחיים באמצעות אחרים, משיכת כספי העמותה על ידי הרב כץ, דרך ניהול חשבונות העמותה ועוד. חלק מטענות אלה אמנם נמצאו נכונות, ואף הרב כץ ועדיו אישרו מוטיבציות להימנעות מתשלום ודיווח וכיוב', כמפורט לעיל. הברחת נכסים מהעמותה לכיס הרב כץ לא הוכחה כלל ויש להצטער על הטיעון הנרחב בנושא זה. התנהלות חריגה בכל הקשור לקוד ההתנהלות האזרחית בישראל, אמנם הוכחה וראה התייחסות כללית לנורמות תמוהות של המעורבים בסכסוך זה בפתח פסק הדין. אולם, הוכח כי התנהלות זו, היתה מלווה בייעוץ ובהכוונה מאת עו"ד שטוב, שאינו יכול להטיל דופי בשל כך בתובעת ולרחוץ בניקיון כפיו. מכל מקום, לא ראיתי במסכת ההכפשות שנלוותה להגנה רלבנטיות לשם הערכת מהימנות עדי התביעה. מצאתים, כאמור, כנים ומצאתי עדותם קוהרנטית, וודאי עדיפה, בכל עניין, על זו של עדי ההגנה.

34.שונות מאלה היו עדויות עו"ד שטוב ועו"ד בוטח שאינן מהימנות בעיניי כלל ועיקר. עדותו של עו"ד שטוב נשמעה מניפולטיבית, מתחמקת ומאוד מגמתית, כך כאשר לא העיד אמת אודות ידיעתו אודות הדיירים בנכס, כך כאשר העיד עדות נפתלת אודות שאלת ייצוגו את העמותה וכאשר העיד עדות מיתממת לגבי מצב הדברים שבו נמצא משים עצמו בורר בין שני צדדים קרובים לו, וכאשר אף נמצא כי הינו מנהל מערכת יחסים עסקית עם מנהל הנתבעת. התנהלותו זו כשלעצמה חייבה בחינה זהירה של שאלת אמינותו ומהימנותו, ומצאתיהן, כאמור, חסרות. כך גם עדות עו"ד בוטח, אשר מצאתיה נפתלת ובלתי סבירה, עת טען להתרחשויות שלא תאמו מצב דברים מוכח – לעניין נסיבות הפסקת תשלום דמי השכירות, לעניין טענת ההפרה שטען כלפי התובעת, לעניין הצגה מגמתית של מערכת יחסיו עם עו"ד שטוב, לעניין התנהלותה הכספית של הנתבעת ודיווחיה ועוד. שני עדים אלה, שהינם עורכי דין, ודאי מבינים היטב את משמעות ההעדה בפני בית משפט, ומצאתי כי לא כבדו כראוי את מצוות חשיפת האמת בפניו.

35.לכך אף אוסיף כי התקשיתי ליתן אמון בעורכי דין אשר העידו כי פעלו בשיתופי פעולה בהליכים פיקטיביים רבים – אם לשם השתתפות פיקטיבית של לקוח במכרז שבו אין לו עניין, אם לגבי המחאה פיקטיבית של זכויות העמותה על מנת לאפשר לה התדיינות בבתי המשפט האזרחיים ועוד. מדובר בעורכי דין אשר פרט לציפייה כי יפעלו ביושר, הינם מחויבים גם לפעול כפקידיו של בית המשפט בהליכים בפניו ולפעול בכל עת למניעת מכשול מפני מקבלי ההחלטות ברשויות השונות. התנהלותם המוכחת פגמה מאוד במהימנותם.

36.על כן העדפתי את גרסת התביעה במחלוקות העובדתיות, כפי שעלתה מעדויות כץ ורום, על פני עדות סותרת של עו"ד שטוב ועו"ד בוטח.

37.מתוך הראיות שהוצגו ולאחר שנשמעו החקירות, הוכחו עובדות נוספות, אשר חלקן אף לא היה במחלוקת, ואשר אף הן חשובות להכרעתי, כפי שיפורט להלן.

נסיבות עריכת הסכם הקומבינציה

38.העמותה ביקשה לממש את הנכס לשם קבלת תשואה לטובת מטרותיה. הרב כץ שיתף את יועצו המשפטי ואיש אמונו, עו"ד שטוב בנושא, ועו"ד שטוב המליץ לרב כץ על הסכם קומבינציה כדרך מיטבית להשאת התמורה ואף לשם שמירה על הנכס. לעניין זה ראה עדות הרב כץ: "אני חיפשתי לשכור [הכוונה – שוכר – הערה שלי – ד.ב.ק.] מעולם לא חשבתי על קומבינציה אבל שטוב לחץ אותי על זה" פרו' עמ' 42 שו' 14-22, עו"ד שטוב הודה בחקירתו כי העלה את רעיון הקומבינציה, פרו' עמ' 129 שו' 17-18, 19-20, וראה גם בסעיפים 61 לתצהירו מוצג נ/8).

39.בעצתו של עו"ד שטוב, ניסה הרב כץ לאתר קונה ופנה, בין היתר, ל"אחים מימון", ומהם קיבל הצעה שכללה חלוקת זכויות בנכס ותשלום דמי שכירות עד לבניה, בשיעורים פחותים מאלה שהציע מאוחר יותר עו"ד בוטח, ואף השתתף במפגש עם קונים פוטנציאלים אלה אצל באת כוחם. הרב כץ עדכן את עו"ד שטוב אודות ההצעות שקיבל, ואמנם עו"ד שטוב צירף הצעה שהתקבלה בעניין זה כנספח ז לתצהירו (סע' 67 לתצהיר).

40.בהמשך לכך עניין עו"ד שטוב את עו"ד בוטח בעסקת קומבינציה בנכס, והציג לעמותה את עו"ד בוטח כקונה, תוך שהמליץ על העסקה כעסקה הטובה ביותר שניתן להתקשר בה למימוש הנכס.

עו"ד בוטח העיד כי הצטרפותו להסכם זה נעשתה בהתחשב בשאיפתו לסייע לעו"ד שטוב ראה מתוך עדות עו"ד בוטח (עמ' 146 שו' 2-8):

"השיקול הכלכלי היה משני בגלל הקשר הטוב והרצון שלי... ולאור בקשת עו"ד שטוב להרוויח פחות.." (שו' 10-12)

משהועמד על חוסר הסבירות בעסקה השיב כך:

ש: דיברתי על העסקה בכללותה, אתה הולך על הבלתי נודע ואתה נותן תמורה שחורגת מכל מה שבעלי מקצוע נותנים הכל בגלל יחסים מיוחדים? ת: נכון מאוד .." (פרו' עמ' 146 שו' 17-19).

41.עו"ד שטוב ניסח את הסכם הקומבינציה והדפיסו במשרדו, שם גם נחתם על ידי הרב כץ. מייד לאחר מכן אף נסע עו"ד שטוב אל בעל זכות החתימה הנוסף בעמותה, מר שמואל הירש, שם החתימו במפגש ברחוב על גג מכוניתו (סע' 7 סיפא לתצהיר הרב כץ). כל זאת ללא נוכחות עו"ד בוטח (פרו' עמ' 55 שו' 19).

42.על פי העדויות התנהל משא ומתן מוגבל ביחס להסכם, אשר אף לעיניו הבלתי מקצועיות של הרב כץ נחזה "רזה", וראה התייחסויותיו בעדותו: -

משנשאל כץ למה חתם, השיב:

ת:כי שטוב האיץ בי. ..... המקום היה ריק כמה שנים... רציתי להחזיק את הכולל בירושלים שזה היה חשוב לי מאוד, כי זה כולל ייחודי ומאוד מיוחד ורציתי לגמור עם האחים מימון. שטוב לא נתן לי הוא אמר תראה איזה מחיר אתה מקבל, שאלתי אותו מה האינטרס שלך, הוא אמר לי מפורשות תראה אתה חתמת לי על התחייבות של 100 אלף ₪ , בצורה כזאת תוכל לקבל את זה ב"שחור", ואת זה הוא יכול לעשות רק דרך בוטח".

(ראה גם עמ' 22 שו' 5-11)

משנשאל מדוע חתם על "הסכם רזה" השיב:

"ת: עו"ד שטוב אמר לי עם הזמן ככל שיצטרכו יותר דברים, כל צד ירצה להוסיף ואז נכנס לפרטים, כדי שאני לא אדאג כי אני מכוסה"

(פרו' עמ' 23 שו' 19-26)

וכן ציין -

"סמכתי באותה עת על עו"ד שטוב"

(עמ' 23 שו' 26, עמ' 24 שו' 11, שו' 15-17, וכן אפנה לעמ' 41 שו' 18-19)).

מר רום אף תאר לחץ מצד עו"ד שטוב לחתום על החוזה "המונה מתקתק" כשזה היה "ערב יום

הכיפורים" כשלדבריו "זה העוקץ".

(פרו' עמ' 77 שו' 28-32, ראה גם התייחסות בתצהיר עדותו הראשית, עמ' 2 ובכל הקשור לסעיף 77

לתצהיר שטוב).

43.עדויות אלה, כמו גם התייחסויות נוספות בעמודים 21 ו – 22 לפרוטוקול חקירת הרב כץ, מלמדים כי עו"ד שטוב היה הרוח החיה שמאחורי העסקה ומי שהוביל באסרטיביות ובנחישות לקידומה, וכי העמותה התקשרה בה, למרות עמימות תנאיה, מתוך אמונה המוגבר בעו"ד שטוב ועל פי המלצתו הנמרצת.

ייצוג העמותה על ידי עו"ד שטוב

44.לטענת העמותה, יוצגה היא בהתקשרות על ידי עו"ד שטוב, על כן אף סמכה על המלצותיו ומסרה הגנת ענייניה בידיו. על כן גם הסתמכה על עצותיו ומכאן כי שעה שמצאה כי הינו מזוהה עם הצד שכנגד, מצאה עצמה מרומה.

הנתבעים חולקים על כל אלה ובראש ובראשונה על הטענה כי עו"ד שטוב ייצג את העמותה בהסכם הקומבינציה.

45.בהסכם הקומבינציה נכללה התייחסות עמומה לשאלת הייצוג - לפיה "צד ב", קרי הנתבעת שכאן, מאשרת כי ידוע לה שעו"ד שטוב " הינו בא כח של צד א' בנושאים שונים והוא (כלומר – הנתבעת - הערה שלי – ד.ב.ק) מצהיר כי יש לו אמון מלא בבורר".

התייחסות זו אינה סותרת את טענת העמותה כי יוצגה גם בהסכם על ידי עו"ד שטוב, ויש לזכור כי נוסחה, ככל יתר תנאי ההסכם על ידי עו"ד שטוב. סברתי כי בנסיבות העניין רשאית היתה העמותה ללמוד מהצהרה זו כי גם בהסכם הקומבינציה עצמו מייצג עו"ד שטוב את העמותה.

46.טענת הייצוג נתמכה בעדות הרב כץ (פרו' עמ' עמ' 24, עמ' 25 שו' 12-13, 18, 23, עמ' 27 שו' 19-20) ובעדות מר רום פרו' עמ' 93 שו' 11, שו' 22-26, עמ' 95 שו' 2-3).

47.טענת הייצוג אף נתמכת בהיסטוריית הייצוג – כאשר אין מחלוקת כי במשך שנים ארוכות טיפל עו"ד שטוב בכל ענייניה המשפטיים של העמותה כבא כוחה.

עו"ד שטוב אמנם הפנה בסיכומיו לתשובת הרב כץ בחקירתו הנגדית לפיה נמנע מלערב את עו"ד שטוב במגעיו עם האחים מימון וכי לא בכל עניין עירב את עו"ד שטוב. ואולם יש להבחין בין התקשרות משפטית לבין מו"מ עסקי, ומתוך העדויות נלמד כי כל ענייניה המשפטיים של העמותה טופלו, כאמור, על ידי עו"ד שטוב. אין סיבה להניח כי דוקא בעסקה המשמעותית במיוחד לעמותה, שבה מעורב הנכס היחיד לה ושבו תלויה כלכלתה והשגת מטרתה, תמנע היא מקבלת ייצוג.

48.טענת הייצוג אף נתמכת בגרסת עו"ד שטוב בבית הדין המשמעתי, שם הורשע על פי הודאתו, בין היתר בכך שייצג את העמותה גם לצורך "עסקת הקומבינציה" (סעיף 3 לכתב האישום המתוקן, מוצג נ/8). משהוכח כי קיבל על עצמו בהמשך את קידום ההסכם, עריכתו, ניסוחו והפגשת הצדדים המתקשרים בו, אזי ממילא יש לראותו גם בכל אלה כמייצג את התובעת. הכל אף שעה שלא הובאה עדות כלשהי ואף לא טענה לפיה הוסכם על דעת העמותה על הפסקת ייצוגה על ידו.

49. גרסת עו"ד שטוב, לפיה העמותה יוצגה בהתקשרותה בהסכם, אך לא על ידו, וכאשר לא ידע לומר על ידי מי, נשמעה בלתי מהימנה וראיתי מקום לדחותה (ראה על כך בחקירתו, פרו' עמ' 117 שו' 29-31, 32, עמ' 118 שו' 1-9, עמ' 120 שו' 2-20, עמ' 129 שו' 21-22, עמ' 130 שו' 23-31, עמ' 131 שו' 19-30, עמ' 132 שו' 1-3. במקום אחר סתר עצמו עמ' 137 שו' 6-7). כך גם גרסתו לפיה הגם שלא ייצג את העמותה בהסכם הקומבינציה, הינו זכאי לשכר מתוך התמורות שיתקבלו מתוכו (טענה שנטענה בכתב התביעה שכנגד (סע' 15, 22 שם) ואף בתצהיר עדותו (סע' 191-194 לתצהירו), טענה שאמנם נטענה בקול רפה בלבד בחקירתו הנגדית (פרו' עמ' 138 שו' 13-14, שו' 19-22).

הרושם הכללי שעלה מעדותו היה כי העדות מתחמקת ומתמרנת בין ההימנעות מלאשר כי אפשר לעמותה, אותה ייצג לאורך שנים רבות, להיות צד להסכם מורכב, אך חסר כאשר אינה מיוצגת, ובין השאיפה להתמיד בגרסה כי לא ייצג את העמותה.

עדותו בכללותה לא היתה, כפי שכבר צוין, מהימנה בעיני, לרבות בנקודה זו. מכל מקום, מצאתי כי העלאת גרסה שלא ניתן לקבלה על ידי עו"ד שטוב, מחזקת אף היא את טענת העמותה, לפיה העמותה הייתה מיוצגת בהסכם ובמו"מ הקצר שקדם לו, וזאת באמצעות עו"ד שטוב, בא כוחה משכבר.

50.על כן הנני קובעת כי עו"ד שטוב פעל כבא כוחה של העמותה בעת ההתקשרות בהסכם הקומבינציה.

יחסי קרבה בין עו"ד שטוב לעו"ד בוטח ולנתבעת

51.טענת העמותה לעניין החסרים בהסכם, הטעייתה, טעותה והתרמית שמיוחסת לנתבעים, קשורה, בין היתר, לנושא יחסי הקרבה שבין עו"ד שטוב לעו"ד בוטח ולנתבעת.

בעניין זה חלוקים הצדדים הן בשאלת טיב היחסים שבין עו"ד שטוב לעו"ד בוטח, כאשר טענת התובעת היא כי היו הם שותפים עסקיים והנתבעים מכחישים שותפות עסקית, והן לשאלת ידיעת העמותה אודות יחסים אלה עובר להתקשרות בהסכם הקומבינציה.

52.הוכח כי בין עו"ד בוטח לעו"ד שטוב שררו יחסי קרבה מיוחדים – שהרי שניים אלה אישרו, את אשר אף הוכח במסמכים, כי החל משנת 2000, היו ביניהם שיתופי פעולה הדוקים בפעילותם העסקית השוטפת – כאשר ייצגו זה את זה, ואף פעלו זה לטובת זה, החזיקו בנאמנות הדדית זכויות האחד של השני או של לקוחות השני, ייצגו ללא תמורה לקוחות של האחר, וכיוצא באלה שיתופי פעולה (ראה בנספחים ח' – י"ג לתצהיר הרב כץ, מוצגים ת/13, ת/14 וחקירות עו"ד שטוב ובוטח בנושאים אלה הן בפרוטוקול כאן והן בפרוטוקול בית הדין המשמעתי, מוצג ת/16). ענייננו בשיתופי פעולה קרובים, ממושכים, המערבים בהכרח אינטרסים משותפים שהם בהכרח מקצועיים וכלכליים.

53.בנסיבות אלה, ומשלא צוין הדבר מפורשות בהסכם הקומבינציה, ואף למעשה הוסתר – שכן כל שצוין בו היה דבר קיום היחסים שבין העמותה לעו"ד שטוב, אזי אין צורך להידרש להגדרה המדויקת של טיב היחסים שבין עורכי דין אלה – האם סתם משתפי פעולה עסקיים או שותפים עסקיים.

ניתן כבר לקבוע כי יחסים כאמור, שבהכרח כרוכים גם בשיתופי פעולה עסקיים וכלכליים, ובתיאום אינטרסים בתחומים אלה, חייבו ציון מיוחד בהסכם הקומבינציה, והסכמה ברורה ומיוחדת ומוצהרת של העמותה להתקשר בהסכם בנסיבות אלה. על כן, אף מבלי לקבוע כי עורכי דין אלה היו שותפים בעסק משותף או בעסקה משותפת, ניתן כבר כאן לסיים את הדיון ולקבוע כי משלא נכללה בהסכם הקומבינציה התייחסות לקרבה המיוחדת שבין עו"ד שטוב לעו"ד בוטח, יש בכך אי גילוי מהותי, המעמיד לטובת העמותה את הסעדים הקשורים לפחות לטעות והטעייה.

54.כך אף הכריע בית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, אשר הרשיע את עו"ד שטוב בהתנהגות שאינה הולמת עורכי דין, נוכח יחסי קרבה בינו לבין עו"ד בוטח. עו"ד שטוב הורשע, כפי שכבר צוין לעיל, בהתנהגות שאינה הולמת את המקצוע, בגין אי גילוי קשריו המיוחדים עם עו"ד בוטח (ראה סעיף 24 לעיל).

הקביעה אודות קיומם של קשרים מיוחדים, אשר כללי המקצוע חייבו לגלותם לעמותה, מהווה השתק פלוגתא המחייב את הצדדים (ראה ספרה של נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי (1991) עמ' 3, ה"ש 3), וגם מטעם זה אין לקבל את גרסת ההגנה לפיה יחסי עורכי הדין לא חייבו גילוי מיוחד.

55.מבנה הבעלות בנתבעת מלמד אף הוא על היחסים העסקיים הקרובים שבין עורכי הדין. עובדה היא, כי חתנו של עו"ד שטוב, שכטר, מונה כבעל מניות (בשיעור 50%, עדות שטוב עמ' 133 שו' 16-17) ודירקטור בנתבעת לצד בוטח. שטוב נחקר בהקשר זה (פרו' עמ' 122 שו' 27-31) ואישר כי הביא את שכטר לעסקה (פרו' עמ' 122 שו' 7-11) .

טענת שטוב ובוטח כאילו מר שכטר מונה כנאמן לזמן קצר ומינויו בוטל מיד לאחר שחזר בו המשקיע מכוונתו להשתלב בעסקה, הופרכה (פרו' עמ' 122 שו' 12-17, 18-21, עמ' 133 שו' 5-31, עמ' 134 שו' 1-27, בפרט שו' 9-14, וראה מוצג ת/21 על פיו בשנת 2013 שכטר רשום כבעל מניות בנתבעת, וראה גם מועד העברת מניות משכטר אל עו"ד בוטח רק בדיווח מחודש מרץ 2016, כן אפנה לעדות הבעייתית של בוטח בעניין בהתייחס ל- ת/20 ו- ת/21 (פרו' עמ' 152 שו' 17-18, שו' 19-31, עמ' 153 שו' 1-27, עמ' 154 שו' , ו17-26 וגרסתו השונה בסעיף 21 למכתב עוד בוטח מיום 24.1.2013, בנספח ט"ו לתצהיר כץ מוצג ת/2).

מכל מקום, מר שכטר עצמו לא הובא להעיד, כך גם לא הוצגו מסמכים או עדויות של משקיע צרפתי. על עדויות עורכי הדין בוטח ושטוב כשלעצמן לא ראיתי לבסס ממצאים עובדתיים, ומכל אלה מוכח כי הנתבעת נוצרה כשותפות שבין עו"ד בוטח לבין מקורבו ונציגו של עו"ד שטוב.

56. שיתופי הפעולה העסקיים בין עורכי הדין שטוב ובוטח התקיימו אף בענייניה המשפטיים של העמותה. עו"ד בוטח ייצג את העמותה בשני ענייניים משפטיים, אשר היו כרוכים במספר טיפולים משפטיים. האחד קשור להתמודדות במכרז בנושא מקרקעין, אשר הרב כץ העיד לגביו כי לפי עצתו של עו"ד שטוב הוגשה הצעה פיקטיבית למכרז בכדי להכשיל מהלכיו של גורם שהיה מסוכסך באותה עת עם העמותה (ראה סעיף 14 לתצהיר עדות רב כץ מוצג ת/2, סעיף 12 (ג,) תצהירו מוצג ת/2א, עמ' 98 לחקירת מר רום שו' 5-9, חקירת עו"ד שטוב, עמ' 107, שו' 14-29). העניין השני - כאשר הובאו ענייניה המשפטיים של העמותה לבית המשפט על ידי עו"ד בוטח שייצג לקוחותיו, אשר נטען כי קבלו בהמחאה את תביעת העמותה, הכל על מנת לאפשר לעמותה להסתתר אחרי אחר בפנייתה לבתי משפט אזרחיים, נוכח כללים הנהוגים בעדה החרדית (כך!). (ראה עדות כץ פרו' עמ' 61 שו' 1-13) (מוצג נ/3, סע' 9 -13 , 17-19 לתצהיר בוטח, סע' 10 לתצהיר רום, עדות כץ פרו' עמ' 57-61, מוצג נ/4 : עמ' 19 שו' 37-39, עמ' 21 שו' 39-42, עמ' 22 שו' 1-2, שו' 10-23, שו' 30-43, עמ' 23 שו' 1-28 ).

הרב כץ העיד לגבי עניינים אלה באופן עקבי כי ייצוג ענייני העמותה על ידי עו"ד בוטח התנהל דרך עו"ד שטוב ועל פי הנחייתו. מתוך הראיות עלה כי ייצוג זה של עו"ד בוטח את ענייני העמותה נעשה כחלק משיתופי הפעולה שבינו לבין עו"ד שטוב ולבקשתו של האחרון, ומבלי שהיתה התקשרות הסכמית או כספית ישירה בין עו"ד בוטח לעמותה בעניינים אלה (שם, כאמור).

מערכת שיתוף פעולה זו, של ייצוג העמותה על ידי עו"ד שטוב ובאמצעותו של עו"ד בוטח, דומה לשיתופי פעולה אחרים בין עורכי הדין, שכבר נזכרו. נטענה היא על ידי הנתבעים, על מנת להוכיח באמצעותה את ידיעתה של העמותה אודות היחסים המיוחדים שבין שני עורכי הדין לחסימת טענת העמותה לביטול הסכם הקומבינציה נוכח גילוי מאוחר אודות היחסים הקרובים שבין הצדדים.

אולם, לא מצאתי ממש בטיעון זה. הוכח אמנם כי בשני עניינים מתפתחים, ידעה העמותה כי עו"ד מטעם עו"ד שטוב מטפל בענייניה. אין ללמוד מכך על ידיעה אודות יחסיהם המלאים והשוטפים של עורכי דין אלה, בוודאי לא על כך שהדברים נעשים כמחוות הדדיות, ללא התחשבנות ובאופן שוטף מתוך שיתופי פעולה חובקים של פעילותם העסקית.

57.ידיעתה של העמותה, בכל הקשור לקשרים בין עורכי דין אלה והיותם רלבנטיים להסכם הקומבינציה נלמדת מתוך ההסכם. שם בחרו עורכי הדין לכלול הצהרה אודות יחסי הקרבה בין העמותה לעו"ד שטוב, שאינם יותר מיחסי ייצוג שבין לקוח לעורך דין, ולהימנע מהצגת יחסי הקרבה המיוחדים שבין שני עורכי הדין ובין עו"ד שטוב לנתבעת. אין בנסיבות אלה לייחס לעמותה ידיעה מעשית או משפטית אודות קיום יחסים אלה, ומכל מקום הנתבעים אף מנועים מלטעון לידיעה כאמור, כאשר נמנעו מלציין יחסים אלה במקום שיועד לכך בהסכם הקומבינציה.

58.מכל אלה למדנו על יחסי קרבה מיוחדים שבין עורכי הדין, ואף בין עו"ד שטוב לנתבעת, אשר לא היו בידיעת התובעת ואשר אף לא גולו לה בהסכם.

חובת הגילוי על יחסי הקרבה שבין עו"ד שטוב לעו"ד בוטח ולנתבעת

59.בהמשך לכך אקבע כי חובה היתה על עוד שטוב לגלות את דבר קרבתו לעו"ד בוטח ולנתבעת לעמותה, לרבות תוך הכללת גילוי מפורש כאמור בהסכם הקומבינציה.

חובה זו נלמדת הן מכח חובת הנאמנות של עו"ד שטוב כעו"ד המייצג צד לעסקה, אודות ניגודי עניינים אשר עשויים לפגום בייצוג. חובה זו אף נקבעה כממצא מחייב כבר בהליך המשמעתי. חובה זו אף אינהרנטית לחובות הנאמנות של מי אשר שם עצמו כבורר להכריע במחלוקות שבין העמותה לבין שותפו העסקי של הבורר, ובודאי למי אשר הותיר בידו את הסמכות לנסח את תוכנו של הסכם הקומבינציה, על התמורות הכלולות בו.

60.על רקע היחסים המיוחדים שבין עו"ד שטוב לנתבעת ומייסדה, צפוי היה כי עו"ד שטוב יימצא בניגוד אינטרסים בעת פעולתו כבורר. ספק אם גילוי, שעמו מודעות והסכמה מטעם העמותה למצב זה, היו מרפאים את הפגם. ואולם אין בכך בכדי לגרוע מקביעה כי חלה על עו"ד שטוב חובת גילוי אשר הופרה.

61.בהקשר זה אף אציין כי לטעמי, חובת הגילוי חלה הן על עו"ד שטוב, כמייצג וכעו"ד המנסח את ההסכם, והן על הנתבעת. הנתבעת יוצגה בהסכם על ידי עו"ד בוטח, מייסדה ובעליה, עוד קודם לייסודה. חזקה על עורך דין בוטח, כי ידע אודות החובה לגלות לצד שכנגד את דבר היחסים העסקיים שבינו לבין עו"ד שטוב, יחסים המשפיעים על מידת האובייקטיביות שניתן לייחס לבורר. טענת עו"ד בוטח כי הוא זה אשר ביקש בשלב כלשהו את החלפת הבורר אינה חשובה. בקשתו זו באה באיחור רב, רק לאחר שנתגלעו הסכסוכים שבין הצדדים, ורק מהטעם שנטען אודות ידיעות רלבנטיות של הבורר אודות הנושאים שבמחלוקת (דיירותם של פוייפר ועויזר בנכס). הפסול בבורר קשור היה בראש ובראשונה לקרבתו לנתבעת ולמנהלה, וכמובן אף לקרבתו וזיקתו לשני הצדדים ולהיותו בעל אינטרס בהסכם (כך אף לשיטתו – ראה נושא שכר הטרחה הנתבע), ועל כן אין לזקוף את בקשת החלפת הבורר המאוחרת לטובת הנתבעת או עו"ד בוטח.

62.הנתבעים לא גילו לתובעת את דבר הקרבה ביניהם. אי גילוי זה הוא אי גילוי של פרט מהותי אשר לו ידעה אותו התובעת לא היתה מתקשרת בהסכם, וראה לעניין זה את עדות הרב כץ (פרו' עמ' 24 שו' 31-32, עמ' 25 שו' 1-3, עמ' 26 שו' 16-17, 18-20, עמ' 27 שו' 3, עמ' 45 שו' 17-19, 20-23, עמ' 46 שו' 1). הדברים אף סבירים ומתחייבים בנסיבות העניין.

אי גילוי הינו הטעיה כהגדרתה בהוראת סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים").

בנסיבות אלה נפל פגם בהסכם ולתובעת קמה הזכות לבטלו.

הסכם הקומבינציה:

63.עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין או עסקת אחוזים שגלומים בה יתרונות כלכליים. בעסקה זו, להבדיל מעסקת מכר רגילה, בעלי הנכס אינו מוכר את הזכות כולה בנכס אלא מותיר לעצמו חלק במקרקעין , ואילו הקונה, כרגיל קבלן, מתחייב בתמורה להשביח את הנכס ולבנות דירות על החלק הנותר בידי הבעלים. באופן זה נבנות דירות במקרקעין, כאשר חלקן בבעלות בעלי הנכס וחלקן האחר בבעלות הקונה, לפי שיעור החלוקה המוסכם ביניהם. באופן זה מצמצמים הצדדים את מספר העסקאות בנכס ואף "'מצמקים' את שוויה של העסקה" ולכן לצידה יתרונות כאמור. (א' נמדר יזמות נדל"ן עסקאות והסכמי יזמים מהד' התשע"א-2011, עמ' 166- 165, 167).

64.הסכם קומבינציה כולל כרגיל את פרטי הנכס והתמורה כמו גם את פרטי התחייבויות הצדדים. התחייבויות הקבלן, הכוללות בניה ביתרת הנכס הנותרת בידי המוכר, כוללות מטבען את פרטי תכנית הבניה הצפויה בנכס, דהיינו הדירות אשר צפוי כי יוקנו למוכר – מספרן, גודלן, תיאורן. כן כוללת העסקה את פרטי ההתחייבות למועדי הבניה, מועדי המסירה וכן את הערבויות להבטחת התחייבויות אלה.

65.הסכם קומבינציה הסכם ככל הסכם הוא, וחלים לגביו דיני החוזים לרבות תנאי היסוד לבחינת שכלולו של חוזה. תנאים אלה כוללים גמירות דעת לכריתת ההסכם, הנבחנת עפ"י אמות המידה של אדם סביר, קרי, נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, נסיבות כריתת החוזה ותכנו (ג' שלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי מהד' התשס"ה-2005 , עמ' 172 ואילך, 187-188) ומסוימות, שעל מנת לבססה נדרשים פירוט והסכמה של הפרטים החיוניים לעסקה (שלו, שם עמ' 175-177). תנאים אלה מצטברים-הם ובהיעדר אחד מהם, לא ישתכלל חוזה. (ע"א 3380/97 תמגר חב' לפיתוח בע"מ נ' גושן פ"ד נב(4) 673, 682 (1998).

66.הסכם הקומבינציה נשוא הליכים אלה, הוא הסכם קצר ודל-בפרטים שאינו תואם את מורכבותו של הסכם מסוג זה. אין בו את פירוט הממכר ומאפייניו מבחינת אפשרויות ניצולו, אך בעיקר גם אין בו את התמורה אשר משלם הקונה בגין הזכויות בנכס המוקנות לו (55% מהנכס). מכח ההסכם עוברת לקונה חזקה מידית בנכס, אך מנגד אין התחייבות כלשהי ללוחות זמנים בהם תוחזר החזקה בנכס ובמבנים שייבנו אליו לעמותה. לעניין זה אף מעניין להפנות להסכם השכירות בו התקשרה הנתבעת, אשר על פיו תיתכן השכרה גם לעשרים שנה (מוצג ת/19). נושאים אלה הם אלמנטריים לביסוס הסכמה בכל התקשרות, ובלעדיהם לא ניתן להגדיר ולאתר כלל את ההסכמות אשר קושרות את הצדדים בהסכם. על כן, יש לקבוע כי הסכם הקומבינציה נעדר מסוימות ביחס לתמורה שמכוחו ולהתחייבויות הצדדים הכלולות בו (ראה גם בעדות שטוב פרו' עמ' 119 שו' 22-32, עמ' 120 שו' 1-8).

67.ניכר כי מנסח ההסכם היה ער לחסרים שבו, שכן מספר סעיפים מתייחסים לצורך בהשלמות ובמתן תוכן להסכמות הצדדים. בהסכם נקבעו מנגנונים לקביעת תוכנו העתידי- אם על ידי שמאי ובורר שקיבלו סמכויות רחבות (הואיל שמיני להסכם, סעיף 19 בו), ואם על ידי מתן אפשרות לצד לבקש הוספת פרטים בו (סעיף 21 להסכם).

הסדרים אלה מלמדים על כך שתנאיה המהותיים של העסקה לא הוסכמו בעת חתימת הסכם הקומבינציה וכי עתידים היו להתגבש רק במהלך חיי ההסכם, וזאת בשליטת עו"ד שטוב, הבורר, שממונה לא רק על הכרעה במחלוקות אלא גם על יצירת ההסדרים.

68.העמותה טוענת בתביעתה, כי ההסכם אינו מחייב בשל דלותו, ולמעשה טוענת להעדר גמירות דעת לגבי ההתקשרות בו. בין מסוימות לגמירות הדעת, אמנם קיים קשר גומלין, שכן מקום שאין מסוימות ממילא לא יכולה להתגבש גמירות דעת לגבי הסדרים שלא לובנו או סוכמו, כפי שכבר נכתב:

"יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך-כלל, על גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם... .........

ואילו קיומה של גמירות-דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות.... 

(עניין תמגר, לעיל, עמ' 682).

69.הנתבעים טענו כי "סעיפי ההשלמה" ממלאים את החסר שבמסוימות ומוכיחים קיומה של גמירות דעת מספקת כנדרש בחוק החוזים. ואולם דעתי שונה.

ענייננו בהסכם נטול תוכן אלמנטרי. החסר שבו אינו מושא ל"השלמה", אלא כולל את מהות ההסדר ותנאיו הבסיסיים ביותר. מנגנון ההשלמה אינו בשליטת הצדדים ותוצאת הסכמתם, אלא פרי קביעה שרירותית אפשרית של בורר, אשר אף לא נקבע מנגנון הפעלתה. על כן לא ניתן למצוא בהסדר זה גמירות דעת נדרשת. כך במיוחד, כאשר ענייננו בהסכם מכר מקרקעין מורכב, אשר הצדדים לו לא בדקו דבר אודות שווי המקרקעין ופוטנציאל מימוש הזכויות שנמכרו והוקנו על פיו. הסדר המסמיך אחר בנסיבות אלה ליצוק בו תוכן אינו מגשים בכך את התכלית ההסכמית לפיה הסכם הוא פרי הבנה והסכמה חופשית של צדדים, ועל כן אינו מגשים את חובת גמירות הדעת ההסכמית.

70.זאת ועוד. בענייננו אף הוכח כי מתכונת ההסכם לא הוכוונה או היתה יזומה על ידי העמותה, כי אם בושלה ונוסחה על ידי בא כוחה, אשר דרבן את העמותה להתקשר בו, מבלי שהעמיד אותה על מכלול הקשיים שיש בהתקשרות בלתי וודאית, בלתי אחראית ובלתי מסוימת זו. ממילא מוכח כי לא היתה כלל גמירות דעת מצד העמותה, וממילא סעיפי הסמכות אינם משלימים חסר זה.

71.מעל כל אלה, קיים בענייננו פגם ופסול בהסדר ההשלמה עצמו – נוכח היותו של עו"ד שטוב, אשר שם עצמו כבורר, פסול מלשמש בורר נוכח קרבתו לצדדים ואף בעל אינטרס עצמאי בהסכם הקומבינציה, ונוכח הסתרתו אינטרס זה מאת התובעת.

72.על כן מצאתי כי הסכם הקומבינציה אינו ולא היה מעולם הסכם מחייב כדין. חסרו בו מסוימות וגמירות דעת, וכן כן מוצדקת הדרישה להכריז על נפסדותו.

עו"ד שטוב כבורר

73.בהסכם הקומבינציה מונה עו"ד שטוב כבורר, לכאורה בהסכמת הצדדים (סע' 20 להסכם). אולם המסמכים והעובדות שהובאו לפניי בהליך זה אינם מותירים מקום לספק כי אף אם היתה לכך הסכמה, היתה זו הסכמה שלא מדעת נוכח הסתרת מידע רלבנטי וחשוב, על פיו מינתה התובעת כבורר עורך דין המקורב לצד השני להסכם.

74.כאשר נחקר עו"ד שטוב אודות הרשעתו על פי הודאתו בהתנהגות שאינה הולמת עורך דין (ת/11) בגין אי גילוי דבר קשריו המיוחדים עם הצדדים (ראה פרו' עמ' 105 ואילך),

העיד בין היתר :

"...אמרו לי הכרת לעומק את כץ ואת בוטח, יתכן שבסיטואציה כזו אתה לא צריך להיות בורר בין השניים שהקשרים ביניכם ארוכים מאוד. אמרו לי אתה נמצא בסיטואציה שאתה חי עם שניהם ואתה לא צריך להיות הבורר שלהם"

(פרו' עמ' 106 שו' 1-4)

"הייתי צריך להבהיר לעצמי לא להתיישב בכסא של בורר...

(שו' 10) "על זה שלא הרחקתי את עצמי מלהיות בורר על שני אנשים שיש לי איתם קשר קרוב"

(שו' 14 שם).

די בדברים אלה, מתוך הודאת עו"ד שטוב, בכדי ללמד כי כאשר מינה עצמו כבורר בין הצדדים עשה כן תוך הפרת חובותיו כלפי העמותה, וממילא דבק פסול במינויו כבורר ועל כן גם נפל פגם בהסכם, שבו הסכמה כביכול אודות מינויו לבורר.

75.לכך יש להוסיף עוד את מה שכבר נקבע לעיל – כי לעו"ד שטוב היו לא רק קשרים מיוחדים עם עו"ד בוטח, אלא קשרים עסקיים – משפחתיים בנתבעת, אף בהתחשב במעורבותו של חתנו כבעל מניות בה. הפגם אשר נפל במעורבותו של עו"ד שטוב כבורר, אינו רק בהיותו מקורב לשני הצדדים, אלא גם בהיותו מזוהה עסקית עם אחד מהם. מעורבות זו מלמדת על ניגוד אינטרסים מובנה בבוררות, ומנעה בהכרח את מינויו של עו"ד שטוב לתפקיד של בורר, המחייב אובייקטיביות. על כן הסדר הבוררות נגוע ופסול מתוכו.

76.התובעת טענה כי לא ידעה אודות קשריו של עו"ד שטוב עם עו"ד בוטח, כי יוצגה על ידו במשך שנים ארוכות וכי הפקידה ענייניה, לרבות ייצוגה בהסכם הקומבינציה בידי עו"ד שטוב, בו בטחה, וכי מעולם לא הסכימה ואף לא היתה מסכימה להפקיד את גורל העסקה בפני מקורב ושותף לצד שכנגד.

טענתה זו הוכחה. לא רק בהיותה סבירה וטבעית בנסיבות העניין, אלא גם בראיות – עדות הרב כץ לעניין זה (פרו' עמ' 24-27) נתמכה בעדות מר בלאו, רואה החשבון אשר העיד כי הוא שגילה לרב כץ אודות הקרבה בין בוטח לשטוב, והוא שחשף את שמות בעלי המניות בנתבעת (פרו' עמ' 34 שו' 13-16, 17-18, עמ' 37 שו' 16-19, 20-23). גרסת הרב כץ אף נתמכה בתיעוד לוחות הזמנים של פניית התובעת לבוטח, רק בסמוך לאחר גילוי זה. (עדות כץ עמ' 45 שו' 17-19, 20-23, 24-28, עמ' 46 שו' 1, עמ' 26 שו' 24-31). אמנם רו"ח בלאו העיד על מפגש שהיה לכאורה בשנת 2011, ואולם כפי שכבר קבעתי לעיל, יש להניח כי טעה בשנה במועד זה, נוכח מועד קבלת השיקים והדיווח לרשויות.

עדי התובעת ציינו, ועדותם נאמנת עלי, כי הכירו את עו"ד בוטח, אך לא כשותף או כמי שפועל בחזית אחת עם שטוב בעניינים עסקיים/מקצועיים שונים:

מר רום היטיב להסביר בחקירתו הנגדית לעו"ד שטוב:

"ת: שאלת ...... ולמה לא אמרתי לך אתם מכירים, אז לא ידענו שאתה ובוטח שותפים עסקיים משפטיים וכמובן לא ידענו שחתנך מחזיק חצי ממניות החברה, ........., הבורר שלי, עו"ד שלי 10 שנים, מינה את עצמו לבורר אחרי שהוא לחץ אותי לעסקה דווקא עם בוטח , אמר המונה דופק ומינה את עצמו כבורר. העורך דין של כץ עשה לו עסקה עם מישהו ששותף שלו עסקית, שם את חתנו כחצי מהחברה. מר כץ לא נכנס לכזו עסקה וזו זכותו"

(פרו' עמ' 93 שו' 20-28, וכן עמ' 95 שו' ).

הרב כץ העיד בעניין זה במקומות שונים, והסביר:

"... אם הייתי יודע הייתי בורח. ידעתי שיש לו קשר עם בוטח כמו שיש לו קשר איתי" וכן "שהוא מכיר אותו והוא אחד שיש לו אפשרויות ומכיר אנשים והוא יזם שיכול לעשות איתי עסקים מהסוג הזה" (פרו' עמ' 24 שו' 31-32), עמ' 25 שו' 1-3).

לדבריו -

"ברגע שהוסבר לי מי זה שטוב, מי זה בוטח, ששטוב זה בוטח ובוטח זה שטוב, לא היה לי עניין להכנס לכל הסיפור הזה", התחרט על העסקה ורצה לבטלה (פרו' עמ' 26 שו' 16-17, 18-20), שכן, לדבריו, "..יש באמצע עוד מישהו. ששטוב הבורר של עצמו"(פרו' עמ' 27 שו' 3).

77.על כן יש לקבוע כי הסדר הבוררות שעומד בלב הסכם הקומבינציה היה נגוע, וכי הדבר אף הוסתר מהתובעת, שממילא לא הסכימה לכך שמי שמזוהה עם הצד שכנגד ייצגה או יקבע את תנאי העסקה. דומה כי אין צורך להכביר מלים על האיסור החל על בורר להיות נתון בניגודי אינטרסים ובקרבה למי מהצדדים, וראה רע"א 8570/11 מנורה מבטחים חב' לביטוח נ' Pacific attitude ltd (מיום 11.12.11) פסקה יב להחלטת כב' השו' רובינשטיין.

78.למעלה מהצורך אף אקבע כי הסתרת היותו של עו"ד שטוב "בורר נגוע", מהווה אף היא הטעייה, ועל כן דבק בהסכם הקומבינציה פגם נוסף בהתקשרות, כמשמעותו בהוראת סעיף 15 לחוק החוזים.

ביטול ההסכם מחמת פגמים בהסכם ובהסכמות:

79.מצאנו לעיל כי הסכם הקומבינציה אינו מחייב, נוכח העדר מסוימות וגמירות דעת, ועוד מצאנו כי בכל מקרה דבקו בכריתתו פגמים בשל הטעיה באי גילוי עובדות מהותיות, הן בנוגע ליחסים שבין עו"ד שטוב לנתבעת ומנהלה והן בנוגע להעדר כשרותו של עו"ד שטוב לשמש כבורר. אף מצאנו כי ההסכם פסול מתוכו נוכח הסדר ניגוד עניינים של הבורר שמונה בו. בנסיבות אלה כבר הוצהר לעיל על נפסדות ההסכם, וגם הוכחו טענות התובעים לגבי קיומן של עילות המצדיקות ביטולו של הסכם הקומבינציה.

80.התובעת עתרה לביטול הסכם הקומבינציה הן עובר להגשת התביעה והן בתביעה עצמה. כך עשתה במכתב הביטול וכך אף בהתכתבויות שבאו בעקבותיו.

עילות הביטול להן טענה כללו טענות הקשורות לפגמים שהסכמה ולהטעיה, וטענותיה אלה הוכחו, כמפורט לעיל.

81.הנתבעים טענו כי התובעת היתה מודעת לכל עילות הביטול ונמנעה מלדרוש את ביטול המועד בתוך זמן סביר. לעניין זה הפנו לעדות רו"ח בלאו לפיה כבר בשנת 2011 עדכן את הרב כץ אודות הזהות שבין שטוב לבוטח, וכן טענו כי הרב כץ היה מודע לטיב היחסים שבין עורכי הדין שטוב ובוטח עוד קודם לכריתת ההסכם.

בדיון לעיל כבר נדחו טענות אלה. קיבלתי את טענת התובעת לפיה רק בשלב מאוחר הבינה את עומק שיתוף הפעולה שבין עו"ד שטוב לעו"ד בוטח ולנתבעת, ואף שוכנעתי כי שיחות הרב כץ עם רו"ח בלאו אירעו בהכרח רק בשנת 2012, כך גם ההתכתבות עם רשם העמותות שנזכרה בעדות הרב כ"ץ, וכך גם חשיפת הפלט מרשם החברות, שנעשתה רק לאחר שהעמותה פנתה לייצוגה אצל בא כוחה הנוכחי.

בנסיבות אלה, מצאתי כי הודעת הביטול נשלחה בתוך זמן סביר.

82.למעלה מהצורך אף אקבע כי עילת הביטול שעניינה פסלות הבורר, הנוגעת ללב הסכם הקומבינציה ולנפסדות ההסכם, מצדיקה היתה גמישות רבה בקביעת המועד הסביר לביטולו של ההסכם, נוכח הפוגענות הרבה שבו.

ועוד יצוין כי ספק אם עילת הנפסדות שבהעדר מחויבות מכח ההסכם בהעדר מסוימות וגמירות דעת מחייבת משלוח הודעת ביטול.

83.על כן הנני מקבלת את התביעה ומורה על בטלות הסכם הקומבינציה.

בטלות מכח הפרת ההסכם

84.התביעה כוללת אף טענה לביטול בשל הפרת הסכם, משחדלה הנתבעת לשלם את דמי השכירות בשנתו השניה של הסכם הקומבינציה. הגם שמצאתי טעם בעילה נוספת זו, שעה שהוכח כי הנתבעת חדלה לשלם את דמי השכירות, לא מצאתי הכרח לדון ולפסוק בה לאחר שקבעתי כי עמדה לתובעת הזכות להביא לביטול ההסכם בשל הפגמים שדבקו בו.

85.למעלה מהצורך אקבע כי גם לשיטת הנתבעים היה על הנתבעת לשלם דמי שכירות מכח הסכם הקומבינציה, וכי זו היתה לשיטתם התמורה היחידה אשר היה עליה לשאת בה (מכח התחייבות עליה חתם עו"ד בוטח) עד שיתגבשו יתר תנאי הקומבינציה. הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות מהשנה השניה ואילך, ומחזיקה היא מאז בנכס משך כ-5 שנים (מ-2012) עד להגשת התביעה ואף עד היום ללא תשלום דמי שכירות בגין החזקה זו. בכך מוכחת הפרה משמעותית של הסכם הקומבינציה.

86.את הפסקת התשלום תלתה הנתבעת בהפרות שבצעה התובעת, ואולם, הפרת התחייבות של צד אינה מקנה סעד של הפסקת כל ההתחייבויות החוזיות. בוודאי כאשר אין קשר בין חובת תשלום תמורה בגין קבלת חזקה, לכך שלא כל השטח היה פנוי לפי הטענה. גם אם נגרם בכך נזק אשר מקים היה טענה לקיזוז, לא נטענה זכות לקיזוז ולא הוכח כל נזק. נהפוך הוא, בנסיבות הפעילות המורכבת והנסתרת בתיק זה נחזית אף הפסקת התשלום לניצול לרעה של תמימות התובעת, שהתקשרה בעסקה מסובכת, תוך אמון באיש מקצוע אשר לא ראה עצמו מחויב להגן על ענייניה, וסיבך אותה בעסקה חסרת ודאות וללא תמורה עם בן בריתו לעסקים.

87.אף יתר הטעמים שמסרה הנתבעת להפסקת התשלום מופרכים. כך נושא העדר קבלה, הכל שעה שהנתבעת אינה מנהלת כלל חשבונות, והכל שעה שראוי היה לעורר טענה זו מיד עם התשלום ולא רק במענה לדרישה לביטול ההסכם. כך גם הטענה כאילו מכתב שכתבה התובעת לשוכרת באוקטובר 2013 (נספח טו לתצהיר בוטח) הוא אשר גרם להפסקת התשלום לה בשנת 2012 (כך!). ריבוי הטענות ומופרכותן מלמדת על העדר הגנה של ממש לנתבעת, כמו גם על כך שלא ניתן ליתן אימון בגרסתה.

סעדים הנובעים מביטול הסכם הקומבינציה - סוגיית ההשבה - שאלת ההתחשבנות בין

הצדדים:

88.עם ביטול ההסכם, על הנתבעת להשיב את הנכס לאלתר לתובעת וכן למחוק את הערות האזהרה שנרשמו מכוחו של הסכם הקומבינציה.

על הנתבעת לפנות את הנכס ויש למחוק את הערת האזהרה בקשר לעסקת הקומבינציה.

89.משבוטל הסכם הקומבינציה, על כל צד להשיב לצד שכנגד את שקיבל על פיו. הנתבעת קיבלה את החזקה בנכס. על כן עליה לשלם את שווי השימוש שעשתה בו. שווי זה הוערך על ידי הצדדים בנספח להסכם כדמי השכירות. השימוש בגין השנה הראשונה שולם. אין בתביעה דרישה לחיוב ביתרת דמי השכירות או השימוש, ועל כן לא אדון בסעד כאמור.

הנתבעת כללה בהגנתה טענת קיזוז להשבת דמי השכירות ששלמה בגין שנת ההסכם הראשונה. יש לדחות טענתה זו, שהרי עשתה שימוש בנכס. ממילא השבת השימוש שעשתה נעשית בזקיפת דמי השכירות ששילמה על חשבון דמי השכירות הראויים, ואין להשיב לה כל תשלום בגין כך.

90.הנתבעת אף טענה כי השקיעה השקעות שונות בנכס ודרשה את השבתן בתביעה הנגדית. אולם, מצאתי כי הנתבעת לא הוכיחה זכות להשבת השקעותיה ואף לא את מהותן וסכומן.

91.אין מחלוקת כי מצב הנכס עובר למסירת החזקה בו לנתבעת לא אפשר שימוש בו וכי נעשו בו לאחר מכן עבודות שאפשרו השכרתו לטובת פעילות מוסדות חינוך בתחומו. הרב כץ אישר בחקירתו כי היה צריך לשפץ את הנכס בהיקפים עצומים וכי "שכר הדירה היה בהתאם" (פרו' עמ' 40 שו' 17-18).

גם מר רום אישר בכנות את מצב המבנים במועד חתימת הסכם הקומבינציה "מצב די מוזנח" (פרו' עמ' 77 שו' 15-19) ושהיה צריך להשקיע מליוני שקלים (שם שו' 23-24).אולם, בכך אין בכדי להוכיח כי הנתבעת השקיעה השקעות מסוימות אשר היא זכאית לקבל את תמורתן.

92.הנתבעת טוענת כי השקעותיה בנכס נעשו כהכרח ונוכח הוראת סעיף 16 להסכם הקומבינציה, מכוחו קיבלה את החזקה לאלתר בנכס. סעיף 16 להסכם הקומבינציה מורה כך:

"החל ממועד חתימת הסכם זה רשאי צד ב' (הנתבעת – הערה שלי – ד.ב.ק.), לבדו, לעשות כל שימוש במבנים הקיימים ובמגרש וזאת עד להשגת התרי בניה או עד למועד בו יתברר כי אין אפשרות לשנות יעוד ו/או לבנות באופן מקובל על שני הצדדים.

 צד ב' אחראי לנעשה בבתים ןבמגרש, לבטיחותם ולבטיחות צד שלישי והוא רשאי גם להשכירם, עד לתקופה בה יחלו לבנות.

אם תחול על המבנים הללו ארנונה ו/או כל מס ו/או תשלום חובה ו/או ביצוע עבודות כנדרש על ידי העיריה, הכל חל על צד ב' מיום חתימת הסכם זה וישולם על ידו.

החזקה כולל המפתחות עוברים לידי צד ב' עם חתימת הסכם זה".

אין בסעיף זה התחייבות של הנתבעת להשקיע השקעות להשבחת הנכס לשם הנאה ממנו שלא על דרך של מימוש הסכם הקומבינציה ואין בו אף הסכמה או התחייבות של התובעת להשבת השקעות ככל שתושקענה בנכס. בנסיבות אלה לא הוכח כי ההשקעה בנכס, ככל שנעשתה, היתה חלק מהתחייבויות הצדדים מכח ההסכם, או בגדר ציפיות הצדדים, וממילא לא הוכח כי תביעה להשבתה נעוצה בעילה חוזית לרבות השבה בגין ביטול ההסכם.

93.הנתבעת אינה חברה פעילה מבחינה כספית ולא ניהלה חשבונות או דיווחים. על כן לא היה בידיה להציג ראיות לגבי הוצאות שהוציאה, ואף חשבונות וחשבוניות שונים שהוצגו על ידה בנסיבות שיפורטו להלן, נרשמו לפקודת אחרים. עו"ד בוטח העיד כי כל התיקונים והשיפוצים שהושקעו לא יצאו מחשבון הנתבעת כי אם מכיסו-הוא (פרו' עמ' 149 שו' 31-32, עמ' 150 שו' 1, כמו גם סך 360,000 ₪ שולם על ידו אישית (שם, שו' 2-4). אך בוטח לא הציג ולו קבלה אחת על שמו (פרו' עמ' 162 שו' 1-2, 9-15). בחקירתו מסר עדות לא מספיק מדויקת ובהירה לפיה השוכרת במקום היא אשר שיפצה וקיזזה חלק או את כל דמי השכירות בגין כך (ראה גרסות שונות בסע' 19 לתביעתו הנגדית, סע' 79 לכתב הגנת הנתבעת, פרו' עמ' 164 שו' 29-30, פרו' עמ' 159, פרו' עמ' 160 שו' 7-17, 1-4). בנסיבות אלה לא הוכחו הוצאות שהוציאה הנתבעת ודי בכך בכדי להביא לדחיית תביעתה בנושא השבת השקעותיה.

94. הנתבעת בקשה להוכיח את ההשקעות ועלותן בראיות אלה: נספח ג לכתב התביעה שכנגד, שעניינו הוצאות בגין תכנון כולל מספר חשבוניות שהוצאו לטובת "דגל ראובן", על חלקן רשומה כתובת בירושלים, ואין בהן את פרטי הנתבעת או פרטי העבודות נשוא ההוצאה. משלא צורפו לחשבוניות אלה אף תכניות או פרטים מזהים אחרים, לא ניתן לראותן כראיה להשקעות רלבנטיות. הנתבעת נמנעה מלהציג בשלב הגנתה או תצהיריה ראיות נוספות להשקעותיה. רק בשלב החקירה הנגדית, ולאחר שעו"ד בוטח התבקש להציג מסמכים, מסר הוא קובץ צילומים של קבלות שונות, שנמסר לו במהלך עדותו מידי עו"ד שטוב (נ/11 פרו' עמ' 164 שו' 29-32, וראה גם פרו' עמ' 154 שו' 29-31). קובץ עב-כרס זה לא הכיל אף חשבונית לטובת עו"ד בוטח (או לטובת הנתבעת). מרבית החשבוניות ניתנה לטובת "חינוך ומסורה" (למשל חשבונית מיום 20.10.12) או "משיבים לחינוך ורווחה" (היא שוכרת המשנה, חשבונית מיום 4.12.12) וברובן אף לא רשומה כתובת הנכס המדובר כך שלא ניתן לשייך את השיפוץ למקרקעין (למעט, למשל, חשבונית מס' 11153, לגבי רוטשילד 85- פ"ת, חשבונית ע"ש "חינוך ומסורה").

95.מסמך נוסף, חסר משקל לחלוטין, הוא מוצג ת/22 שהוצג במסגרת חקירתו הנגדית של עו"ד בוטח (פרו' עמ' 162 שו' 16-22). מדובר במסמך מודפס הנחזה להיות אישור תשלום על סך 940,000 ₪ מיום 2.1.15. המסמך אינו חשבונית ואינו נחזה כמסמך שהוצא במסגרת ניהול חשבונות או מסמכים מסודר. מועד האישור אינו רלבנטי לכאורה לשיפוצים הנטענים. הצגת המוצג נעשתה שלא באמצעות החתום עליו לשם הוכחת תוכנו. אף קשה היה להניח כי עו"ד המוציא הוצאות בסדר גודל זה יסתפק באישור סתמי להוכחתן.

96.בסופו של יום לא הוכחו השקעות של הנתבעת המזכות אותה בכל סעד. נוכח דלות הראיות לעניין ההשקעה, שלב ודרך הצגתן, המעיד כשלעצמו על העדר האותנטיות, העדר אסמכתא להיותן קשורות להשקעות בנכס ולהוצאות הנתבעת, ואף בהעדר מקור חיוב לגלגולן על התובעת, מצאתי כי לא הוכחו השקעות וכי לא הוכחה חובת התובעת להשבתן.

על כן לא ראיתי ליתן בפסק זה הוראות נוספות לעניין השבה.

טענות נוספות בתביעה הנגדית של הנתבעת:

97.בתביעתה הנגדית אף עתרה הנתבעת לקבלת הפיצוי המוסכם בסך 250,000$ בגין הפרת הסכם הקומבינציה (כערכם בשקלים 873,250 ₪) וכן עתרה לפינוי עויזר ופויפר מהנכס.

98.הוריתי לעיל על ביטול הסכם הקומבינציה מחמת פגמים שונים שנפלו בו. משבטל הסכם הקומבינציה בטלה מאליה טענת הנתבעת להשבת הפיצוי המוסכם, מה גם שהנתבעים לא הוכיחו כי התובעת הפרה את הסכם הקומבינציה, כפי שיבואר להלן.

99.הנתבעת טענה בתביעה שכנגד, כי התובעת הפרה את הסכם הקומבינציה כלפיה בשני נושאים: אי-המצאת חשבוניות מס ביחס לסכומים ניכרים ובאי-פינוי "קבוצת פוייפר" והרב עוייזר מהנכס (כזכור, פויפר, מנהל במקום מדרשה פעילה, וזכותו הנטענת היא מכוח היותו בר-רשות, לצרכי מדרשה בלבד, ואילו עויזר מתגורר בחלק מהחלקה מכח פסיקה של הרב ש"ך). גם בסיכומיה (סע' 55 ואילך) חזרה הנתבעת על טענתה כי ההפרה היא בעצם מסירת מקרקעין שאינם פנויים מכל אדם.

100.את טענת הפרה בגין אי המצאת חשבונית מס יש לדחות. חשבונית מס הוצאה, אמנם באיחור, אך לא הוכח כי נדרשה בכל שלב, הכל כאשר הנתבעת אינה פעילה מבחינה חשבונאית. אף נראה כי יש בסיס לטענה כי אי המצאת החשבונית נעוץ דווקא בהתנהלות עורכי הדין בוטח ושטוב. אפנה למוצג נ/5, עדות כץ בנושא זה עמ' 44 שו' 25-27, עמ' 46 שו' 11, עמ' 57 שו' 18-23, עדות בלאו בהתאמה לכך עמ' 31 שו' 28-29, עמ' 34 שו' 3-10, 19-22, ומנגד, עדות בוטח עמ' 161 שו' 23-32. בנסיבות העניין נראה כי ענייננו בטענה דחוקה שהועלתה בחוסר תום לב, על ידי גורמים אשר התנהלותם רחוקה מלהיות נאותה על פי דיני המס (הוצאות אשר מוציא עו"ד בוטח לטענתו חלף הנתבעת ומיוחסות לה, הימנעות הנתבעת מלדווח על הכנסותיה מהשכירות, הנאתם של עו"ד בוטח והנתבעת מהפחתת דמי השכירות מסך 480,000 ₪ ל – 360,000 ₪, אשר ההסבר היחיד לה הוא נושא אי הדיווח לשלטונות המס, ועוד).

101.כך גם באשר לטענת ההפרה בגין המצאות הדיירים בנכס. לעניין זה יוער תחילה כי בסעיף 16 להסכם לא קיבלה על העצמה התובעת לפנות את הנכס מיושביו או למסרו פנוי. ממילא טענת ההפרה אינה במקומה.

102.זאת ועוד. הרב כץ העיד כי סמך על שטוב כעורך דינו שיעשה עבורו "את כל הבירורים" וכי "המצב של המגרש עם עויזר היה ידוע להם כל הזמן. כל הפס"ד של הרב שח היה בידי עו"ד שטוב" (עמ' 43 שו' 14-15, שו' 18-19). לדברי כץ "הם ידעו שהיה עויזר ופויפר, גם בוטח וגם שטוב" (עמ' 44 שו' 2-3).

לדבריו "..... אני לא הפרתי שום חוזה. אני העברתי לו את המגרש אס איז"(פרו' עמ' 43 שו' 16-19).

103.אמנם הוכח, כי גרסת עו"ד שטוב (סע' 33 לתצהירו נ/8א ) בהעידו כי לא ידע על קיומו של פויפר בשטח (פרו' עמ' 116 שו' 26-27) אינה אמת, כאשר במכתב מטעמו מיום 3.7.11 (פרו' שו' 28-30, נספח ג1 לתצהיר הרב כץ ת/2א) שנשלח לרשם העמותות צוין דבר קיומו של "ארגון נוסף" "בית מדרש ומקום לימוד בחלק המבנה שלא היה מושכר" (סע' 15 למכתב), וכן ראה פרו' עמ' 117 שו' 1-9. בנקודה זו אציין, כי הנתבעת צירפה, משום מה, לתביעתה הנגדית אך את מכתבו של הרב כץ מיום 11.7.11 עובר לחתימת הסכם הקומבינציה אך גם בו מצוין כי "מצ"ב מכתבו של עוה"ד רפאל שטוב.... משך השנים ,כולל שנת 2010, ועד היום קיים כולל אברכים רציני...".

הכחשתו של שטוב את דבר ידיעתו אודות עויזר (פרו' עמ' 117 שו' 10-23) אף היא הופרכה, משנמצא כי התייחס לכך במסמכים שונים (נספח ג לתצהיר הרב כץ , פרו' עמ' 117 שו' 12-14).

104.גרסת הנתבעת בנושא, כאילו לא ידעה אודות הדיירים וכאילו היה בהימצאם במקום משום הפרה, לא התקבלה בעיני. זאת בהתחשב בכך שאת המו"מ להסכם ניהלה מול עו"ד שטוב, ויש לייחס לה ידיעותיו, ואף נוכח חובתה לברר את מצב החלקה מלכתחילה. זאת אף בהעדר התחייבות מפורשת של התובעת בהסכם הקומבינציה לפנות את הנכס מכל יושביו. אף לא קיבלתי כאמת את הטענה על גילוי מאוחר של הדיירות במקום - בהעדר מחאה על המצא הדיירים במקום אלא עד למועד בו נדרשה הנתבעת להמשיך לשלם את דמי השכירות, ואף גם משהוכח כי עו"ד בוטח ידע אודות דיירים אלה בשלב מוקדם הרבה מזה שטען לו, כך לפי עדותו (פרו' עמ' 157 שו' 29-31, עמ' 158 שו' 1, פרו' עמ' 156 שו' 17-32, עמ' 157 שו' 1-31, עמ' 158 שו' 7-30), וסעיף 8.1 להסכם שכירות המשנה שבו כבר הצהרה על הדיירות הנ"ל (מוצג ת/19).

105.לפיכך אין כל ממש בטענות התביעה שכנגד של הנתבעת, והיא נדחית בזאת.

תביעתו הנגדית של עו"ד שטוב

106.תביעתו הנגדית של עו"ד שטוב היא לתשלום חוב שכר טרחה – הן 30,000$ בצירוף מע"מ, מכח הסכם שכ"ט מיום 9.8.2010, בגין ייצוג בתביעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (נספח י"ט לתצהיר עו"ד שטוב) והן סך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ, שכ"ט בגין הליך קודם שניהל בהליך סד"מ בבימ"ש השלום פ"ת. עו"ד שטוב אף עתר בתביעתו להצהרה בדבר זכותו לקבל בכל עת 10% מכל הכנסה או זכות שתקבל התובעת מהסכם הקומבינציה (מכח נספח י"ח "התחייבות שכ"ט" מיום 10.2.2004). שיעור זה זכאי הוא לקבל לטענתו מתוך תמורות התובעת מהסכם הקומבינציה.

107.נספח י"ח לתצהיר עו"ד שטוב, מיום 10.2.2004, מורה כך:

"בגין ההליכים בעניין בנייני העמותה ו/או בעניין "אור – ישראל", הננו להתחייב לשלם לך סך 10% (עשרה אחוז) (מחוק 15% - הערה שלי – ד.ב.ק) מכל תשלום ו/או חוב ו/או שכ"ד שיתקבל, בכל עת מ"אור ישראל" ו/או מכל גורם.

ההתחייבות נעשתה בקניין המועיל ולפי כל שיטה והלכה לפיה ההתחייבות, גם ביחס לעתיד, מועילה.

השכר הנ"ל ישולם לך עבור הכולל בגבעת שאול ו/או לכל מטרה שתחליט".

נספח י"ט מיום 9.8.2010 מורה כך:

"בגין ההליכים בתיק ה"פ 1077/09 בית משפט מחוזי בתל אביב, הנני מתחייבת לשלם לך (מלבד שכ"ט אם יפסק ע"י ביה"מש) סך שלושים אלף דולר (30,000 $) ומע"מ וזאת תוך עשרה חודשים מהיום. התחייבות זו היא בנוסף להתחייבות מיום י"ח שבט תשס"ד (10.2.04) והיא נעשתה בקניין...".

108.מצאנו בדיון לעיל כי עו"ד שטוב ייצג באופן בלתי מקצועי וראוי את ענייניה של התובעת בכל הקשור להתקשרותה בהסכם הקומבינציה, כאשר פעל בהסתר בניגוד עניינים, החתימה על הסכם חסר וכאשר מינה את עצמו לבורר בעל סמכות לקביעת ההסדרים המסחריים בהסכם. בנסיבות אלה, תביעתו של עו"ד שטוב לשכר טרחה בעבור ייצוג זה דינה להידחות, ודי בכך בכדי להביא לדחיית תביעתו לקבלת שכר טרחה מכל תשואה מהנכס מכח ההתחייבות נספח י"ח לתצהירו.

109.דומה כי אף עו"ד שטוב עצמו כבר לא עמד בעדותו על זכותו למלוא שיעור בעניין העמותה סעיף 59 לעיל, וכן ראה עדותו בפרו' עמ' 138 שו' 3-31.

מכל מקום בנסיבות העניין של הייצוג המצער והבוררות הנפסדת, לא זכאי התובע שכנגד לכל שכר.

110.באשר ליתרת תביעת שכר הטרחה - חלוקים הצדדים בשאלה באם שולמו לעו"ד שטוב סכומים על ידי העמותה. התובעת טענה, כזכור, כי מתוך דמי השכירות שקבלה מעו"ד בוטח, שלמה באמצעות הגמ"ח של מר ויינבך לעו"ד שטוב סך 120,000 ₪. עו"ד שטוב הכחיש כי קיבל שכר טרחה מהתובעת (למשל פרו' עמ' 123 שו' 7-10, עמ' 135 שו' 13-14, עמ' 137 שו' 26-29) וטען כי גרסה זו של התובעת לא באה אלא בכדי להסתיר הוצאת כספים במרמה מהעמותה על ידי הרב כץ. גם בסוגיה זו העדפתי את גרסת התובעת.

111.גרסת התובעת לעניין זה היתה ונותרה עקבית לאורך שנים – כבר מיום דיווחיה לרו"ח בלאו, דרך דיווחיה לרשם העמותות (נספח ו' לתצהיר עו"ד בוטח), דיווחיה בדוחות הכספיים, גרסתה בבית הדין המשמעתי וגרסתה במשפט זה.

עדויותיה לעניין זה, הן זו של הרב כץ, שמסר את אשר דווח לו בזמן אמת מאת חתנו מר רום, והן של החתן רום נתמכו בקבלות שהוכיחו פער בין שכר הדירה שהתקבל לזה שהופקד בכולל דודאי ראובן (ראה גם לעיל בסעיף 13) ואף בעדות מר ויינבך שאימתה למעשה את מפגשו עם מר רום (בין היתר בהתחשב במוצג ת/6 שהוכיח שיחות טלפון עם ויינבך ביום הרלבנטי, אשר הוכח גם במוצג ת/7), וגילתה בעיקר כי הובא לעדות שלא על מנת להעיד אמת.

הרב כץ העיד בין היתר כך:

"מתוך 360,000 ₪ שקיבלתי שטוב דאג שישמרו לו 4 צ'קים של 30,000 ₪... כשאני קיבלתי את הכסף הזה.... שטוב דאג לזה שאוכל להפוך את כל הצ'קים האלה למזומן...... קיבלנו סכום של 360 אלף ₪ מבוטח. 15 אלף ₪ במזומן היתר היה בשיקים. שטוב אמר לי שהוא ידאג לזה שהכל יהפוך למזומן, שבמקום כל השיקים האלה אקבל שיק אחד מזומן. אז הוא הפנה את החתן שלי ..... ליהודי בשם ויינבך, אותו אדם קיבל את כל השיקים חוץ מהמזומן, את כל השיקים הדחויים, וכתמורה לכך הביא שיק אחד של 180 אלף ₪ במזומן, ואמרנו לו מה זה 180 זה רק 6 שיקים , הוא קיבל 10 שיקים של 30 אלף ₪ [מוצג נ/10, ד.ב.ק] .הוא אומר לי ששטוב אמר לי ש- 4 שיקים שייכים לו, 120 אלף ₪ ואז למעשה מה שנשאר לי 240 אלף ₪ מכל הסכום כששטוב קיבל את ה- 120 יחד זה 360 אלף ₪. את זה הפקדתי בגמ"ח"

(פרו' עמ' 29 שו' 4-14. ראה גם עדותו פרו' עמ' 50 שו' 27-32, עמ' 53 שו' 5-13, עמ' 54).

מצאתי כי עדות זו, שראיה ישירה לתוכנה אף הובאה באריכות החקירות העד רום (לעדות רום בהקשר זה ראה בין היתר עמ' 89 שו' ,3-4, שו' 23) היתה כנה ומהימנה.

112.עדות זו נתמכה אף בעדותו המהימנה של רו"ח בלאו אשר טען כי אימת את תשלום שכר הטרחה בדרכו ואף דאג כי ידווח (עמ' 32 שו' 25-32, עמ' 33 1-10, עמ' 37 שו' 1-7). יש לציין כי דיווח זה (ראה מוצג מוצג נ/2) נעשה עוד לפני הסכסוך שבין העמותה לעו"ד שטוב ובכך אינדיקציה נוספת למהימנותו. רו"ח בלאו אף העיד כי לא היתה זו הפעם הראשונה שהעמותה דווחה בדיווחיה הכספיים אודות תשלומי שכר טרחה לעו"ד שטוב מבלי שהוצגה חשבונית על קבלתו. עדות עד זה, נשמעה מקצועית ומהימנה בעיני. מתאימה היא אף להוראת דרך תשלום שכר הטרחה בנספח י"ח לתצהיר שטוב, ראה לעיל בסעיף 107, סיפא.

113.הטענה לפיה האינטרס לטפול על עו"ד שטוב את קבלת הסכום החסר בשל ההכרח לכסות מעילה בכספים, אינה מתיישבת עם הטענה האחרת של עו"ד שטוב, לפיה ממילא כל החשבונות והקבלות שהתקבלו מזויפים והוצאו לצרכי העמותה. שהרי אם כך, יכול היה הרב כץ לדרוש אישור על הפקדת מלוא סך 360,000 ₪ שקיבל.

114.עדויות התביעה נגעו לכך שסכום בסך 120,000 ₪, הושאר בגמ"ח של מר ויינבך, לפי הוראת עו"ד שטוב, ולא הוצגה ראיה כי סכום זה הועבר אמנם לעו"ד שטוב. בנסיבות העניין, מצאתי כי די בהוכחת השארת הסכום בגמ"ח, הרושם שהותירה הפרכת עדותו של מר ויינבך עד ההגנה, והעדר הסבר מאת עו"ד שטוב לגבי נסיבות אלה, בכדי להוכיח את תשלום שכר הטרחה כנטען בהגנה שכנגד. לכך אף יש להוסיף את דרכי תשלום שכר הטרחה לעו"ד שטוב, העולים מהסכם שכר הטרחה נספח י"ח שהוזכר לעיל, שם מורה עו"ד שטוב כי את טרחתו יש לשלם לגמ"ח.

115.שוכנעתי אפוא כי עו"ד שטוב קיבל את שכר טרחתו בסך 120,000₪ מתוך דמי השכירות אשר שילמה עו"ד בוטח לעמותה, ואשר הופקדו בגמ"ח בירושלים, לפי הוראת עו"ד שטוב.

משכך, לא התקבלו עלי טענות עו"ד שטוב לגבי יתרות חוב בחשבונות שכר הטרחה של העמותה, ועל כן תביעתו הנגדית לשכר טרחה נדחית.

116.עו"ד שטוב תבע תשלום חוב בסך 5,000 ₪ בגין ייצוג אחר. הגם שייצוג זה לא היה במחלוקת, אזי בנסיבות העניין, משלא הוצג הסכם שכר טרחה, באופן חריג בעניין זה, ומשלא ניתן לבסס ממצאים רק על עדות עו"ד שטוב כשלעצמה, לא ראיתי לקבל התביעה בנושא זה. על כן גם תביעה זו נדחית.

סיכום

117.לאחר שדנתי בתביעות ההדדיות שלפני, מצאתי כי הסכם הקומבינציה נשוא התביעה הראשית בטל. ביטולו הוא תולדת העדר מסוימות וגמירות דעת בכריתתו, ואף תולדת הודעת ביטול חוקית ששלחה התובעת, נוכח מספר פגמים בהתקשרות בו. פגמים אלה הם הטעיה בגין אי גילוי הנתבעים לתובעת פרטים מהותיים אודות הקשר שבין ב"כ התובעת לבין הצד שכנגד ואי גילוי דבר היותו של הנתבע 2, הבורר, מצוי בניגוד אינטרסים. אף מצאתי כי הנתבעת הפרה את ההסכם וכי גם מטעם זה עמדה הצדקה לביטולו.

על כן הנני מורה על ביטול הסכם הקומבינציה ועל מחיקת הערות האזהרה שנרשמו מכוחו.

הנני אף מורה לנתבעת לפנות את הנכס עד ליום 30.11.2017 מחזקתה ומחזקת כל אחר מטעמה.

118.עוד מצאתי כי לא הוכחה תביעתה הנגדית של הנתבעת 1, שעה שלא הוכחו ההפרות להן טענה, שעה שנמצא כי היא זו אשר הפרה את הסכם הקומבינציה, ושעה שאף לא הוכחו עילה להשבה או השקעות אשר הינה זכאית להשבה בגינן.

על כן הנני מורה על דחיית התביעה הנגדית של נתבעת 1.

119.כן דחיתי את התביעה הנגדית של הנתבע 2. מצאתי כי שכר הטרחה הנתבע בתביעה זו כבר שולם לו ברובו. כן מצאתי כי אינו זכאי לשכר טרחה נוסף בגין תשואות מהנכס נשוא עסקת הקומבינציה וכן לא הוכחו יתר טענותיה.

120.הנתבעים והתובעים שכנגד יישאו יחדיו, ביחד ולחוד, בהוצאות התביעה וההגנה שכנגד במלואן.

הנתבעת 1 והתובעת שכנגד תשא בתשלום שכ"ט ב"כ התובעת והנתבעת שכנגד בסך 150,000 ₪.

הנתבע שכנגד 2 והתובע שכנגד ישאב בשכ"ט ב"כ התובעת והנתבעת שכנגד בסך 100,000 ₪.

התחשבתי לעניין פסיקת שכר הטרחה בתוצאות ההליך, בדרך ניהולו, בסכומי התביעות הנגדיות, במופרכותן, ובכל יתר נסיבות העניין, לרבות התנהלות התובעת.

ניתן היום, כ"ח תשרי תשע"ח, 18 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור כדין.

חתימה