א
התובעת קיבלה מעיריית רחובות חלקת קרקע לשימושה לצורך בניית בית כנסת מעל גני ילדים. העירייה לא הקימה את גני הילדים. העירייה והתובעת הגיעו להסכמה כי התובעת תבנה את גני הילדים. בידיעתה ובעידודה של העירייה נתנה התובעת לעמותת "אל המעיין" המזוהה עם תנועת ש"ס זכות שימוש בגני הילדים, בכפוף לכך שתשלים את בניית קומת הקרקע. לאחר העברת גני הילדים לעמותה אחרת הגישה התובעת תביעת לפינוי כנגד העמותה האחרת, תביעה אשר התקבלה. בעקבות תביעה זו נכנסה העמותה האחרת להליכי פירוק, ובמסגרת הליכי הפירוק דרשה הנתבעת את השבת קומת הקרקע אליה, כאשר לעניין זה טוענת התובעת שדרישה זו הייתה לצורך השארת העמותה האחרת בקומת הקרקע. על כן הגישה התובעת תביעה כספית נגד הנתבעת, כפי שיפורט להלן.
כללי: בעלי הדין:1. התובעת היא עמותה שהוקמה בשנות ה-80 של המאה הקודמת לזכרו של הצנחן שלמה אלפסי הי"ד (להלן-"המנוח") בעת שירותו הצבאי. אביו של המנוח הוא יו"ר העמותה התובעת.
2. הנתבעת היא עירייה אשר הוקמה על פי פקודת העיריות.
הזכויות במקרקעין:3. בתחילת שנות ה-80 של המאה הקודמת נהרג המנוח בעת שירותו הצבאי. הוריו ביקשו להנציח את זכרו על ידי הקמת בית כנסת בעיר רחובות עיר מגוריו, בית כנסת אשר יישא את שמו. לצורך כך הקימו הוריו השכולים של המנוח את העמותה, התובעת.
4. התובעת פנתה לעיריית רחובות בבקשה להקצאת קרקע לבניית בית הכנסת. ביום 11.6.1984 אישרה מועצת העיר רחובות בפרוטוקול מס' 10 הקצאת מגרש להקמת בית כנסת ליוצאי צפון אפריקה על שם המנוח בגוש 3705 חלקה 370 ברחובות (להלן-"המקרקעין"). בית הכנסת היה אמור להיבנות מעל שני גני ילדים אשר העירייה התכוונה לבנות במקרקעין, לאחר שתקבל תקציב לבנייתם ממשרד החינוך.
5. משרד החינוך לא העביר לעירייה את התקציב לבניית שתי כיתות הגן, עקב הקפאה בבנייה וביטול תקציב בניית הגן. כתוצאה מכך התעכבה בניית בית הכנסת. בתחילת שנת 1986 הציעה התובעת לעירייה כי התובעת תבנה מכספה גן תקני על פי תכניות מאושרות ע"י משרד החינוך, אשר לעת עתה ישמש הגן כבית כנסת, וכאשר יאשר משרד החינוך מחדש תקציב לבניית גן ילדים במקרקעין, ייבנה מהתקציב המחודש בית כנסת בקומה שנייה, והגן יועבר לרשות העירייה. העירייה פנתה למשרד החינוך לקבל הסכמתו להצעת התובעת. ביום 26.2.1986 השיב משרד החינוך לעירייה כי נראה לו שגני הילדים לא ייבנו בעתיד הקרוב, ולפיכך מציע משרד החינוך כי בית הכנסת ייבנה על קומת עמודים שבעתיד תיסגר ותותאם לייעדה כגן ילדים.
6. העמותה אספה כספים לבניית בית הכנסת, והורי המנוח השקיעו כספים רבים מחסכונותיהם לבניית בית הכנסת. לאחר בניית בית הכנסת מעל קומת עמודים, ביקשה העמותה מהעירייה לסגור את קומת העמודים, כך שתוכל להשתמש בקומת הקרקע לפעילות תרבותית, והעירייה הסכימה לכך.
7. בסוף שנת 1989 פנתה עמותת "מעיין החינוך התורני" המזוהה עם תנועת ש"ס (להלן-"העמותה" או "אל המעיין") לתובעת וביקשה ממנה לעשות שימוש בקומת העמודים לצורך פתיחת שתי כיתות גן של העמותה. העמותה הכינה חוזה בינה לבין התובעת, אשר כותרתו הייתה "הסכם שיתוף". אמנם מסמך זה הוגדר "הסכם שיתוף", אך תוכנו הוא שהתובעת נותנת לתובעת זכות שימוש בקומת העמודים לתקופה של 20 שנה, בכפוף לכך שהנתבעת 1 תשלים את בניית שתי כיתות הגן בקומת העמודים שמתחת לבית הכנסת. מהמסמכים שצירפו הצדדים לתיק בית המשפט עולה שחוזה זה נחתם בידיעתה ובהסכמתה המלאה של העירייה (ראה את ה-"הואיל" האחרון במסמך שכונה הסכם שיתוף). ואכן החוזה נחתם בין התובעת לבין העמותה ביום 1.1.1990, כך שתקופת 20 השנה הסתיימה ביום 31.12.2009.
8. התובעת צירפה את העתק פסק הדין בתיק אז' 16288-07-09, ומעיון בבקשת רשות הערעור בתיק זה עולה שהעמותה הגישה בקשה למתן היתר בנייה להשלמת הבנייה בקומת הקרקע וכי ביום 6.5.1990 ניתן היתר בנייה לבניית שתי כיתות.
9. בהסכם השיתוף הסכימו התובעת והעמותה כדלקמן:"2. הצדדים, "העמותה" וה"רשת" מסכימים בזאת על הסכם שיתוף בחלקה ___ גוש ___ באופן שבו הבעלות כל המבנה - בית הכנסת ומוסדות החינוך (2 קומות) יהיו בסופו של דבר של העמותה.3. מאידך ל"רשת" יהיו זכויות חזקה ושימוש מלאים בכל הקומה התחתונה והחצר מסביבה כשהיא פנויה. 4. א. זכות החזקה והשימוש המלאים ל"רשת" יהיו ל- 20 שנה ללא כל תשלום וללא כל רשות ו/או זכות להפקעת זכות זו מה"רשת" ע"י גורם כל שהוא ובכללם ה"עמותה" או כל גורם אחר מטעמה או שלא מטעמה. ב. לאחר 20 שנה הרשת תממן שיעור תורה יומי בתיאום עם הרשת ובפיקוחה. בסעיף 18 להסכם השיתוף הסכימו הצדדים :"כי אין לרשת הזכות להעביר זכויות השימוש והחזקה במבנה לגורם כל שהוא מלבד הרשת ומוסדותיה, אלא אם כן בהסכמת וחתימת רוב חברי העמותה עפ"י הצעות שיוגשו לעמותה בכתב ע"י הרשת".
10. העמותה התחייבה בסעיף 10 להסכם השיתוף, כי חלה עליה החובה לאחזקתם השוטפת של מבני גני הילדים.
11. במחצית הראשונה של שנת 1994 היה צורך לצבוע את הקירות החיצוניים של המבנה בו היו מצויים גני הילדים. התובעת פנתה אל העמותה לפני ביצוע השיפוץ על מנת שתשתתף בעלות השיפוץ. בהעדר תשלום ההשתתפות של העמותה 1 בעלות השיפוץ, ביצעה התובעת את השיפוץ, וביקשה מעמותה החזר ההוצאות, העמותה לא שילמה את עלות השיפוץ, בהתאם להתחייבותה.
12. ביום 9.6.1999 נחתם הסכם נוסף בין עיריית רחובות לבין התובעת בו אישררה העירייה את הקצאת המקרקעין לתובעת וכי התובעת בנתה את בית הכנסת ואת גני הילדים.
בסעיף 6 להסכם הנוסף הסכימו הצדדים כי התובעת תהיה רשאית להשתמש במבנה שבנתה, באופן שקומת הקרקע תשמש לפעילות תרבותית או גני ילדים בלבד, וקומה ב' תשמש לבית כנסת.
בסעיף 9 להסכם הנוסף הוסכם כדלקמן:"לגבי רשות השימוש בקומת הקרקע יחולו ההוראות הבאות:א. העירייה תהיה רשאית בכל עת להודיע לעמותה, כי היא זקוקה לקומת הקרקע לצרכיה. הודעת העירייה כאמור תהיה ראיה חלוטה לכך שקומת הקרקע נחוצה לה, ועם קבלת הודעה כאמור תפנה העמותה את קומת הקרקע ללא ערעור.ב. הודעת העירייה תקצה לעמותה לפחות 90 יום לפינוי קומת הקרקע ובלבד שלא יידרש פינוי במהלך שנת הלימודים.ג. במקרה כאמור ס"ק א' לעיל תקיים העירייה בקומת קרקע גן ילדים ממלכתי דתי בלבד בהתאם לאופי המקום, שיקרא ע"ש שלמה אלפסי ז"ל.בסעיף 10 להסכם הוסכם כדלקמן:"א. עם פינוי קומת הקרקע תשלם העירייה לעמותה פינוי עבור השקעותיה של העמותה במבנה קומת הקרקע ככל שהעירייה תהנה מהן. כמו כן תשלם העירייה לעמותה פיצוי עבור ההוצאות הנוספות שנגרמו לעמותה בבניית בית הכנסת בשל הכרח לבנותו בקומה ב' ועבור חלקה היחסי של קומת הקרקע במקלטים (להלן: "ההשקעות").ב. גובה ההשקעות ייקבע על ידי שמאי מקרקעין אשר ימונה בהסכמה ע"י שני הצדדים (להלן: "הבורר"). אם לא יגיעו הצדדים להסכמה לגבי הבורר בתוך 15 יום מיום קבלת העמותה את הודעת העירייה עפ"י סעיף 9(א) לעיל, יהא כל צד רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי בורר. ג. הבורר יקבע את גובה ההשקעות בהתחשב בגורמים כדלקמן: 1. עלות העבודה שבוצעה בקומת הקרקע לפי המחירים ליום העברת החזקה לעירייה. 2. פחת שיחושב מיום סיום בניית קומת הקרקע. 3. פסק הבורר יינתן בערך ריאלי נכון ליום מתן הפסק.ד. שכר הבורר יחול על הצדדים בחלקים שווים. העירייה תשלם לבורר את השכר במלואו ותנכה את מחציתו מכל סכום שיגיע לעמותה.
בסעיף 14 להסכם הנוסף נכתב כי:"העמותה מתחייבת שלא להתיר את השימוש במגרש ו/או במבנה לאחר, ולא לתת או להעביר איזו שהיא זכות במגרש לאחר במישרין או בעקיפין, בין בתמורה בין שלא בתמורה."
בסעיף 17 להסכם הנוסף הסכימו הצדדים כדלקמן:"מבלי לפגוע בזכויותיה על פי כל דין, העירייה תהא רשאית לבטל את רשות השימוש שנתנה לעמותה או למי מטעמה לפי הסכם זה וזאת ללא כל תמורה וללא פיצוי לעמותה או לכל מי מפעל מטעמה, בכל אחד מהמקרים המנויים להלן:א. אם יסתבר לעיריה כי המבנה חדל לשמש למטרת ניהול בית כנסת כמוגדר בהסכם זה;ב. אם יסתבר לעיריה כי קומת הקרקע של המבנה משמשת למטרה אחרת מאשר גני ילדים ופעילות תרבותית כמוגדר בהסכם זה.ג. ד. במקרה של שינוי יסודי במטרות העמותה או פרוקה.ה. בתום 40 שנים ממועד חתימת הסכם זה;ו. העמותה תהא זכאית להאריך את תקופת הרשות לפי הסכם זה ב-10 שנים נוספות, בהתקיים כל התנאים שלהלן:1. העמותה קימה ומילאה את כל התחייבויותיה עפ"י הסכם זה.2. העמותה הודיעה לעירייה שנה לפני תום תקופת הרשות עפ"י ס"ק ד' לעיל, על רצונה לממש זכותה לארכה.3. כל תנאי הסכם זה יישארו בעינם גם בתקופת ההארכה."
13. בעת החתימה על ההסכם הנוסף ידעה העירייה שהעמותה נמצאת בקומת הקרקע וידעה על "הסכם שיתוף" שנחתם בין התובעת לבין העמותה. יתירה מכך, ביום 22.8.02 כתב מר חזי משולם מנהל אגף החינוך בעירייה מכתב לראש העירייה עו"ד ש. פורר, שנוסחו כדלקמן:"הנדון: קרן הנצחה ע"ש אלפסי שלמה הי"ד מכתבתכם מיום 30.7.02על פי בקשתך נפגשתי עם מר אלפסי ועמוס ברנס – מאל המעיין.תלונותיו של מר אלפסי נמצאו מוצדקות וזאת הבהרנו למר עמוס בכתב.סוכם כי אל המעיין יחדשו את צביעת הגדרות ומבנה גני הילדים, דבר שהוא מתבקש.בהזדמנות זו אני מודה למר אלפסי על העמדת המבנה לשימוש גני הילדים של אל המעיין בהנחה שהם ישמרו על המקום.ממכתב זה ניתן ללמוד שהעירייה הייתה מודעת היטב להימצאותם של גני הילדים של אל המעיין במבנים בקומת הקרקע, העירייה יצאה מנקודת הנחה שהמבנים אכן שייכים לתובעת, וכי ראש העיר בכבודו ובעצמו היה מעורב בידיעות הנ"ל.התוצאה ממכתב זה היא שלגבי מערכת היחסים בין התובעת לבין העמותה הסכימה העירייה שלא יחול סעיף 14 להסכם הנוסף.
14. בשנת 2009 התברר לתובעת שהעמותה העבירה את השימוש בקומת הקרקע לעמותת אור לציון שנוהלה על ידי מר עמוס בראנץ, אשר כל הזמן הציג את עצמו כנציג את המעיין. על כן הגישה התובעת תביעה לפינוי קומת הקרקע נגד עמותתה מרכז המעיין התורני, עמותת אור לציון ומר עמוס ברנץ. ביום 25.1.12 ניתן פסק לפינוי נגד נתבעים אלו. על פסק הדין לא הוגש ערעור, והוא הפך לפסק דין חלוט.
15. בחודש נובמבר 2011 הוגשה בקשה לפירוק העמותה אור לציון (תיק פר"ק 37260-09-11 בבימ"ש מחוזי מרכז).
16. במסגרת הליכי הפירוק היו מגעים בין ב"כ העירייה לבין ב"כ התובעת. ביום 29.5.12 כתבה היועצת המשפטית של העירייה, עו"ד מיכל דגן, לב"כ התובעת כדלקמן:"במענה לפנייתך מיום 16.5.2012בעניין שבנדון אשיב כי בשלב זה החליטה העירייה לפנות למרשתך במכתב בו תבקש להחזיר לידיה את החזקה בקומת הקרקע של הנכס ברחוב התחיה 1 תוך הפעלת מנגנון הפיצוי בנקבע בהסכם משנת 1999 שנערך בין הצדדים.עמדת העירייה בנוגע להסדר המוצע תובא בפני בימ"ש במסגרת הדיון שיתקיים בתיק."
17. ביום 13.6.12 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי מרכז, בו הוסכם שקומת הקרקע תועבר לעמותת המעונות נאות מרגלית, ששתיהן עמותות המזוהות עם תנועת ש"ס. בדיון זה, בו השתתפה היועצת המשפטית של העירייה, טענו הצדדים לגבי סעיף 14 להסכם הנוסף, אך לא גילו לבית המשפט של פירוק כי העירייה ידעה על הימצאותה של העמותה בקומת הקרקע, ולא גילתה לבית משפט של פירוק את המכתב מיום 22.8.02. יש להניח שאם בית משפט של פירוק היה יודע נתונים אלו החלטתו הייתה אחרת.
18. בעמ' 8 לפרוטוקול הישיבה מיום 13.6.12 טענה עו"ד דגן ב"כ העירייה כדלקמן:"בכל הנכסים שהם בבעלות העירייה, עמדת העירייה שככל שיתבצע שינוי בהחזקת הנכס היא לא תסכים ומבקשת להחזיר הנכסים לחזקתה כדי שהיא תבצע את העברת השימוש לפי הנהלים שנכנסו לתוקף - כמו הקצאה לקרקע או ע"י פרסום מכרז. עמותת אור לציון שהחזיקה בקרקע שנים רבות עשתה זאת לפני שנכנסו לתוקף הנהלים. אנו מבקשים שזה לא ייכפה על העירייה בהסכם שבין העמותות.קיבלנו אתמול הסכמה של עמותת נאות מרגלית ומעיין החינוך התורני שמסכימות לעמדת העירייה.מדבריה אלו של ב"כ העירייה עולה שלא היה כל פגם בהעברת החזקה בעירייה לתובעת ולחוזה שלה עם עמותת אל המעיין, אלא שלאחר שיצאו הנחיות חדשות, היא מבקשת לפעול לפי ההנחיות החדשות.דבר נוסף העולה מדבריה אלו הם שלמעשה העירייה מבקשת להפר את התחייבותה כלפי התובעת הקבועה בסעיף 9(ג) להסכם הנוסף, שבמקרה שהעירייה תדרוש לקבל לידיה את החזקה בקומת הקרקע, תקיים העירייה בקומת הקרקע גן ילדים ממלכתי דתי בלבד בהתאם לאופי המקום שייקרא ע"ש שלמה אלפסי ז"ל.
19. בהחלטתו מיום 13.6.12 החליט ביהמ"ש של פירוק כדלקמן:"אשר לבקשות 21 ו-24 עומדת לדיון בשלב זה השאלה אם על העמותה שבפירוק או המנהל המיוחד לשלם דמי שכירות, או דמי שימוש כלשונו של ב"כ עמותת אלפסי, בגין השימוש שהיא עושה בנכס הנדון, ברחוב התחיה 1 ברחובות, שבתקופה שמיום ועד להשבתו לידי העירייה, לאור דרישת העירייה עפ"י ההסכם שבינה לבין עמותת אלפסי.אין מחלוקת כי דמי השכירות הראויים הם 10,000 ₪ לחודש. המחלוקת היא אם דמי שכירות הללו מגיעים לעמותת אלפסי או לעירייה, כאשר העירייה מודיעה כי בסופו של דבר תשלם לעמותת אלפסי תשלום בגין השקעותיה והכול עפ"י קביעת שמאי ובהתאם להוראות החוזה שביניהן. אותו חוזה אוסר על עמותת אלפסי להשכיר את הנכס או להעביר את השימוש בו.בנסיבות אלו, אני מורה למנהל המיוחד לשלם את דמי השכירות מהיום ועד מסירת החזקה לעירייה על פי דרישתה, כאמור עפ"י החוזה שבינה לבין עמותת אלפסי , לעירייה עצמה, אשר תשתמש בכסף זה לתשלום לעמותת אלפסי בגין השקעותיה. ככל שיהיה צורך תפחית ממנו או תוסיף עליו. בשלב זה לנוכח דרישת העירייה שאין חולקים עליה לפי החוזה כי היא זכאית לקבל את החזקה לידיה מעמותת אלפסי, וחרף פסה"ד שזכתה בו עמותת אלפסי, לנוכח הליכי הפירוק של העמותה והשימוש שנעשה בנכס לגני ילדים שאין להפסיקו על אתר, אני מורה כי החזקה תישאר בשלב זה ועד לסיכום שבין העירייה לבין עמותת אלפסי בידי העמותה ותוחזר לעירייה לפי דרישתה.הבנתי כי ההליכים שיוזמת העירייה כלפי עמותת אלפסי, ואין מדובר בהליכים משפטיים, יסתיימו תוך חצי שנה, בהנחה ששני הצדדים ישתפו פעולה."
20. לאור החלטתו זו של בימ"ש של פירוק, העירייה קיבלה את זכות הגבייה של הסך 10,000 ₪ בגין השימוש בקומת הקרקע.
21. ביום 3.12.12 כתב מר חנניה קורש, סמנכ"ל כספים וביטוח בעירייה, מכתב לב"כ התובעת ובו הציע שמות של 3 שמאים שיעריכו את השקעות התובעת במבנים שבקומת קרקע. ביום 20.1.13 השיב ב"כ התובעת למר קורש כי שמות השמאים אינם מקובלים עליו, שכן השמאים הללו מבצעים עבודות שמאות עבור העירייה, והציע שמות של 3 שמאים אחרים. כן היפנה ב"כ התובעת את תשומת לבו של מר קורש שעמותת אור לציון ממשיכה לרשום ילדים לגני הילדים לשנת הלימודים הבאה, למרות שעל פי פסיקת בית המשפט של פירוק אינה מוסמכת ואינה רשאית לעשות כן. מכתבו של ב"כ התובעת נותר ללא מענה של מר קורש.
22. לאחר שמכתבו של ב"כ התובעת מיום 20.1.13 למר קורש לא נענה, פנה ב"כ התובעת לראש עיריית רחובות, מר רחמים מלול, חזר על הדברים שכתב למר קורש, וביקש את תגובתו. גם מכתב זה נותר ללא מענה. ואכן התנהלות העירייה תמוהה, שכן ישנה החלטת בימ"ש של פירוק שעמותת אור לציון לא תקיים בקומת הקרקע כל פעילות, היא מקיימת את הפעילות לאור יום בידיעת העירייה, והעירייה אינה נוקפת אצבע למלא אחר הוראות בית המשפט. גם מכתב זה של ב"כ התובעת נותר ללא מענה, והעירייה התעלמה ממנו לחלוטין. ניתן היה לצפות מהעירייה שטענה בפני ביהמ"ש של פירוק שברצונה לפעול על פי הדין וההנחיות, שאכן תפעל על פי דין ותמלא חלקה בהסכם הנוסף, ותמלא אחר החלטות בית משפט של פירוק.
טענות הצדדים:23. משנוכחה התובעת לדעת שהעירייה מתעלמת ממנה לחלוטין, לאחר שנקבע שעליה לגבות את דמי השכירות מאת עמותת אור לציון או מעמותת נאות מרגלית, הגישה את תביעתה זו לבית המשפט. בתחילה הגישה התובעת את תביעתה על הסך 240,000 ₪, אך לאחר שמונה מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין יוסף גולדקלנג (מינוי שנעשה בהסכמה מלאה של שני הצדדים) אשר הגיש חוות דעת בה העירך את שווי ההשקעות של התובעת בקומת הקרקע 1,451,182 ₪ ללא מע"מ, הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן על הסך 1,768,292 ₪.
24. בכתב התביעה טענה התובעת כדלקמן:1) יש להצהיר כי סעיף 14 להסכם הנוסף בטל ומבוטל ככל שהוא נוגע לעמותת אל המעיין, שכן העירייה עצמה ביקשה מהתובעת להעמיד את קומת הקרקע לרשות העמותה;2) חרף ידיעתה הנ"ל דרשה העירייה לקבל לידיה את דמי השכירות בסך 10,000 ₪ לחודש, וקבלת סכום זה לידיה מהווה התעשרות שלא כדין, ובכך נהגה העירייה בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי;3) מטרת העירייה בפעולותיה הנ"ל היו לצורך נישולה של התובעת מקומת הקרקע ומניעת יישום פסק הדין לפינוי כנגד עמותת אור לציון ותו לא. 4) לאור התנהגות העירייה, יש לבטל את דרישת העירייה לקבל את קומת הקרקע לחזקתה, שכן היא לא טרחה להודיע לעמותת אור לציון שעליה לעזוב את קומת הקרקע;5) על הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך 450,000 ₪ בגים 45 חודשים שעברו מאז חודש יוני 2012 ועד להגשת התביעה, שכן הנתבעת הותירה את עמותת אור לציון בקומת הקרקע ללא מכרז וללא פעולות הקצאה, בניגוד להצהרות היועצת המשפטית של העירייה בבית משפט של פירוק;6) לשלם לה את הסכומים הנקובים בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ולאור התנהלות הנתבעת, להשית עליו את כל שכר טרחתו בגין חוות הדעת;7) לתובעת נגרמו עגמת נפש, הוצאות ובטלת זמן, והיא תובעת פיצויים בגין כך את הסך 50,000 ₪.
25. בכתב ההגנה טענה הנתבעת שיש לדחות את תביעת התובעת, וטענה כדלקמן:1) היא לא עודדה ולא יזמה את ההסכם בין התובעת לעמותת אל המעיין. כבר עתה אציין שטענה זו אינה נכונה עובדתית, לאור המסמכים שצורפו לתיק בית המשפט ולאור הכתוב בהסכם השיתוף;2) התובעת לא בנתה את קומת הקרקע אלא עמותת אל המעיין;3) כל עוד לא ביקשה העירייה לקבל לידיה את דמי השכירות, יכולה הייתה התובעת לקבל לידיה את דמי השכירות. אך כאשר הנתבעת כבעלת הקרקע מבקשת לקבל לידיה את דמי השכירות, רק היא זכאית לקבל את דמי השכירות. כבר עתה אציין שהדרישה לפינו קומת הקרקע שנשלחה לתובעת, קבלת דמי השכירות על ידי העירייה ושלילתם מהתובעת והותרת עמותת אור לציון בקומת הקרקע בלי שלתובעת תהיה זכות להגיש כנגדה תביעה לפינוי, מהווה למעשה קבלת החזקה בפועל בקומת הקרקע על ידי העירייה;4) הבסיס להחלטת בית המשפט המחוזי לא היה סעיף 14 להסכם הנוסף. סבור אני שבעניין זה טועה העירייה, שכן די לעיין בפרוטוקולים של בית משפט של פירוק ובהחלטתו כדי ללמוד שלסעיף 14 הנ"ל היה משקל כבד בהחלטת בית המשפט המחוזי;5) משמעות סעיף 14 הוא איסור העברת השימוש בבית הכנסת, ולא נאסר לעשות שימוש בקומת הקרקע לגני ילדים;6) הנתבעת אינה פועלת לנישול התובעת מקומת הקרקע;7) התובעת אינה רשאית לעשות בקומת הקרקע שימוש מסחרי. על כך כבר כתבתי לעיל, וגם היועצת המשפטית של העירייה טענה בבית משפט של פירוק כי הוראות אלו ניתנו רק לאחר הקצאת הקרקע לתובעת;8) חוות הדעת של השמאי אינה מהווה את ההליך עליו הוסכם בין הצדדים ולא נעשתה על פיו. כבר עתה אציין כי טוב הייתה עושה הנתבעת אילו לא הייתה טוענת טענה זו, שכן טענה זו נטענת בחוסר תום לב קיצוני. הנתבעת התעלמה מפניות התובעת, כולל פנייה לראש העיר, ועל התובעת היה לאכוף את התחייבות הנתבעת למינוי שמאי מקרקעין. מינוי השמאי נעשה בדיוק לפי הוראות החוזה שנחתם בין הצדדים, ואם לא נעשה על פי הוראות החוזה, נעשה בהסכמה מלאה של שני הצדדים, תוך הסכמה לסטייה מהוראות החוזה;9) יש בחוות הדעת פגמים והיא חד צדדית. טענה זו מוטב שלא הייתה נטענת, שכן מדובר במומחה ראוי וחסר פניות, ויש בטענות אלו משום הטלת רפש במומחה ניטרלי מקצועי ומנוסה מאד על לא עוול בכפו, על מנת לפגוע ביושרו ובמקצועיותו, ולמרות שמונה בהסכמה מלאה של ב"כ שני הצדדים;10) יש לדחות את טענת התובעת לעגמת נפש.
העדויות:26. מטעם התובעת העידו העדים כדלקמן:1) מר שמעון אלפסי, אביו של החייל שלמה אלפסי, אשר הקים את העמותה התובעת. מר אלפסי הגיש תצהיר עדות ראשית בה חזר על האמור בכתב התביעה, והוסיף כי עמותת אור לציון ממשיכה להחזיק בקומת הקרקע באישורה ובעידודה של הנתבעת, כאשר הנתבעת היא זו שצריכה לקבל מעמותת אור לציון דמי שכירות בסך 10,000 ₪ לחודש, ולמעשה הנתבעת לקחה לידיה את החזקה בקומת הקרקע וגם את הזכות לגבות את דמי השכירות. בית המשפט מינה מטעמו בהסכמת הצדדים את שמאי המקרקעין יוסף גולדקלנג אשר נתן חוות דעת אודות שווי ההשקעות בבנייה, אך למרות זאת הנתבעת טרם שילמה לו את שווי ההשקעות בקומת הקרקע בהתאם לחובתה בחוזה ובהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי. כן ציין מר אלפסי שהתנהגות העירייה גורמת לו עגמת נפש רבה. מר אלפסי נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי לאחר נפילת בנו בשירות צה"ל, הוא פנה לעירייה ביחד עם צה"ל, והם פנו לראש העירייה דאז, מר הר-מלך, וסיפר על תלאותיו בבניית בית הכנסת עקב אי בניית גני הילדים בקומת הקרקע על ידי העירייה. לדבריו, הקצאת הקרקע לבית הכנסת הייתה גם על דעת קרן קיימת לישראל. כשקיבל את הקרקע בשנת 1984 חתם על הסכם על העירייה, אך העירייה לקחה לו אותו, בטענה שכבר ניתן לו היתר בנייה. בעת הבנייה הכריחו אותו לבנות תשתיות לשתי הקומות. לצורך בניית בית הכנסת הוא קיבל ממרד הדתות 60,000 ₪. הוא מסר לסגן היועצת המשפטית של העירייה את ההסכם עם אל המעיין. אל המעיין עבדו ביחד עם העירייה, ואל המעיין אמרו שהעירייה שלחה אותם אליו. אל המעיין עזבו את המקום והשאירו שם נוכל. אל המעיין לא בנו 2 כיתות גן לפי התכניות, אלא בנו תינוקייה, כיתות גן ועשו בלאגן. הוא לא שילם לאל המעיין כל תשלום עבור הבנייה, שכן תשלום זה על ידי כך שבתמורה לבנייה הם השתמשו בקומת הקרקע ללא תשלום במשך 20 שנה. העירייה הבטיחה לשלם לו עבור ההשקעות בבנייה. בעת שהיועצת המשפטית ניסחה את ההסכם השני היא קיבלה את ההסכם עם אל המעיין. עמותת אל המעיין הופנתה אליו מאחר ושר הפנים באותה עת, הרב אריה דרעי, לחץ על ראש העיר הר-מלך להעמיד לרשות אל המעיין מקום לפעילות אל המעיין, ומר אריה דרעי גם ישב אתו והיה בבית הכנסת. אמנם כתוב שהעירייה תשלם את התשלום עבור ההשקעות בעת פינוי קומת הקרקע, אך למעשה העירייה לקחה מהעמותה את קומת הקרקע, ולא שילמה לה עבור ההשקעות. בחקירה החוזרת העיד מר אלפסי שאת החוזה עם אל המעיין הכינה אל המעיין בתיאום עם העירייה.
27. מטעם הנתבעת העידו העדים כדלקמן:1) מר יוסף כהן, אשר חתם על תצהיר עדות ראשית ביום 26.10.16, שנוסחו כדלקמן:"1. במהלך סוף שנות ה-80 פיקחתי על עבודות סגירת קומת עמודים שמתחת לבית כנסת ברחוב התחיה 1 ברחובות, והקמת גני ילדים בתוך שטח זה.2. בתחילת העבודות היה במקום בית כנסת על שם החייל שלמה אלפסי הי"ד אשר היה בנוי מעל קומת עמודים.3. העבודות אשר בוצעו ע"י הקבלן רפאל אזולאי ז"ל, כללו סגירת קירות בין העמודים, ריצוף, חלוקת חדרים, ביוב, ניקוז, ביצוע צנרת מים, חשמל וכד' והבאת המקום לידי מצב בו מתחת לבית הכנסת קיים מבנה לשני גני ילדים.4. כל העבודות נעשו במימונה המלא של רשת "המעיין החינוך התורני". מר כהן נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי הוא למעשה עשה תיאום בין הקבלן לבין אל המעיין, ואת האישורים היה מקבל בירושלים. הוא עובד בעירייה כ- 15 שנה. אינו זוכר כמה חדרים נבנו בקומת הקרקע, אינו זוכר מה היה הריצוף ואינו זוכר מה הייתה עלות הטיח והצביעה. הדבר היחיד שהוא יכול לומר שהכמויות והעלויות נבדקו על ידי אל המעיין ואושרו. אינו זוכר מה היו העלויות, ואינו יודע מה שולם בפועל. הוא סגר דבר טכני, ולא ראה כספים מועברים לקבלן או לעמותה, ואינו יודע מה המסגרת החוזית שבין אל המעיין והקבלן או מה היחסים החוזיים בין העמותה התובעת לבין אל המעיין.
2) מר חנניה קורש, סמנכ"ל נכסים וביטוח בנתבעת, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית, בו חזר על האמור בכתב ההגנה של הנתבעת.מר קורש נחקר חקירה שכנגד, בה העיד כי הוא נתן את תצהירו על סמך המסמכים המצויים בתיק הנכס בעירייה, ולא ידוע לו על מסמכים אחרים המצויים בתיק בית המשפט ובמקומות אחרים בעירייה, אשר שופכים אור אחר על המסמכים המצויים בתיק הנכס. מודה שנוהל ההקצאות שנכנס לתוקף לאחר הקצאת הקרקע לעמותה אינו רלוונטי לגבי העמותה. כיום עמותת או לציון לא יושבת בנכס, אלא עמותת נאות מרגלית. אינו יודע אם עמותת אור לציון ישבה בנכס על פי הקצאה או לא. מאז שנת 2012 עמותת אור לציון ישבה בנכס לא מכוח מכרז ולא מכוח הקצאה, אך רק בשנת 2015 פנו בבקשה להקצאת קרקע, ובקשה זו בטיפול עד עתה. עמותת אור לציון שילמה דמי שכירות בסך 10,000 ₪ מחודש יוני 2012 ועד לחודש פברואר 2013, ומאז ועד מרץ 2015, העירייה לא עשתה מאומה, ורק בשנת 2015 הוא שלח לעמותה מכתב לשלם את דמי השכירות. מחקירתו הנגדית של מר קורש עולה שהעירייה לא הגישה כל תביעה כספית נגד עמותת אור לציון לשלם לה את דמי השכירות בסך 240,000 ₪, דבר מעורר פליאה, והמציג את התנהגות העירייה כמי שמוכנה לתת לעמותה המשויכת עם תנועת ש"ס יתרונות כלכליים על חשבון העירייה, משיקולים כאלה ואחרים, של אנשים כאלה ואחרים בעירייה. הוא יודע משמועה על כספים ששולמו לעמותה כדמי שכירות. מאשר שעמותת או לציון יושבת בקומת הקרקע מאז שנת 2015 ללא הקצאת קרקע וללא מכרז. העדות שלו על רווחים שעשתה העמותה הינה על שיחה שלו עם מר עמוס ברנס. אינו יודע בוודאות שהתובעת השכירה את קומת הקרקע. לדעתו מי שפנה לראש העיר בשנת 1999 הונה את ראש העיר. כבר עתה אציין שדבריו אלו של מר קורש פוגעים במהימנות עדותו, שכן עד עתה התברר שחלקים רבים מתצהירו הם עדות שמיעה, ועתה הוא מטיל רפש על אחרים בלי שהיה נוכח באירועים, תוך האשמת אנשים שאינו מכיר במרמה, במאורעות שלא היה מעורב בהם, כאשר באותה עת גם לא עבד בעירייה. לאחר שהוצגו לעד המסמכים משנות ה- 80 הסכים שאכן הייתה הקצאת קרקע לתובעת. אין לו מושג אם מר אלפסי מסר את החוזה הראשון של העמותה עם העירייה ליועצת המשפטית. אמר שהעירייה הייתה מוכנה לשלם עבור יסודות עמודים ותקרה, אך לא היה לו הסבר מדוע העירייה לא שילמה לתובעת את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. את דבריו שעמותת אל המעיין בנתה את קומת הקרקע הוא יודע רק ממסמכים. אין לו הסבר מדוע העירייה מודה בשנת 2002 לתובעת על כך שהסכימה שאל המעיין תקיים פעילות בקומת הקרקע.
חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט:28. בישיבת יום 28.12.14 הסכימו הצדדים שבית המשפט ימנה מומחה מטעמו להערכת שווי ההשקעות בבנייה בנכס, וניתנה להם ארכה להגיע להסכמה אודות זהותו של המומחה. משלא הגיעו הצדדים להסכמה אודות זהותו של המומחה, מיניתי את מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין יוסף גולדקלנג למומחה מטעם בית המשפט בעניין זה (להלן-"המומחה") בהסכמה מלאה של ב"כ הצדדים.
29. לאחר שהמומחה ביקר בנכס ושמע את טענות הצדדים, הגיש המומחה את חוות דעתו ביום 1.3.16.
בחוות דעתו מציין המומחה כי המסמכים שעמדו בפניו בעת עריכת חוות הגעת היו כדלקמן:1) כתב התביעה כולל נספחים;2) כתב הגנה;3) הסכם שנערך ונחתם בתאריך 9.6.99 בין התובעת לנתבעת;4) היתר בנייה להקמת בית הכנסת מתאריך 28.10.1985;5) היתר בנייה להרחבת בית הכנסת מתאריך 4.12.02;6) תכנית אינסטלציה משנת 1985;7) בקשה שהוגשה ע"י עיריית רחובות לבניית כיתות גן;8) תכניות אדריכליות וקונסטרוקציה של המבנה המקורי;9) מפה מצבית של המצב הקיים שנערכה על ידי המודד משה פוגל מטעמים מתאריך 31.12.15 ומעודכנת לתאריך 22.2.16.
המומחה ציין בחוות דעתו כי למרות בקשותיו החוזרות, לא הומצאו לידיו המסמכים כדלקמן:1) תכנית היתר של הבנייה בקומת קרקע;2) תכניות קונסטרוקציה של הבנייה והיסודות בקומת הקרקע. אציין כבר עתה כי מסמכים אלו היו צריכים להיות בידי הנתבעת, או לפחות הנתבעת הייתה יכולה להשיגם מעמותת אל המעיין, שכן מידע זה היה בידיה מכוח עדותו של מר יוסף כהן.
כן ציין המומחה בחוות דעתו שתי עובדות נוספות והן:1) כי המקלט שבנתה התובעת משמש את גני הילדים;2) מעיון בתכניות ההיתר שהוצגו בפניו נמצא חוסר התאמה בין ההיתרים לבין הבנוי בפועל, ולכן הזמין את המדידה של המודד משה פוגל בתאריך 13.12.15, אשר עודכנה ביום 22.2.16.
המומחה חילק את חוות דעתו ל-3 חלקים כדלקמן:1) החלק הראשון המתייחס לשווי יסודות עמודים ותקרה המשותפים לבית הכנסת ולגן הילדים. המומחה העריך שווי זה בסך 309,232 ₪, והמליץ על חלוקה של מחצית על כל אחד מהצדדים. באשר להקמת המקלט, המומחה העריך שווי הקמת המקלט בסך 190,652 ₪, והמליץ על חלוקה באופן שקומת הקרקע תישא ב- 70% משווי עלות המקלט, ובית הכנסת יישא ב- 30% משווי עלות המקלט;2) החלק השני המתייחס לשווי סגירת קומת הקרקע ובניית גני הילדים. המומחה העריך שווי זה בסך 936,298 ₪, והמליץ שהתובעת תקבל פיצוי מלא בגין שווי זה;3) החלק השלישי המתייחס לשווי השטח של 100 מ"ר בקומת הקרקע שלטענת התובעת בנתה בעצמה ועבר לשימוש גני הילדים. המומחה מציין כי הוצג בפניו משטח מרוצף בשטח כללי של כ- 25 מ"ר, המרוצף באחרי קרמיקה סטנדרטית, ולא בשטח של כ- 100 מ"ר כפי שנטען. המומחה העריך את שווי המשטח המרוצף בסך 15,000 ₪, והמליץ שהתובעת תקבל פיצוי מלא בגין בנייה זו;4) המומחה ציין בחוות דעתו של הסכומים שציין בחוות דעתו אינם כוללים מע"מ.
30. בתחילת ישיבת ההוכחות בה נחקר המומחה ביקש ב"כ הנתבעת להקליט את ישיבת ההוכחות. את בקשה זו הוא נימק בצורך לביקורת עצמית. אישרתי לב"כ הנתבעת להקליט את ישיבת ההוכחות בכפוף לכך שהוא יעביר לבית המשפט ולצד שכנגד עותק מההקלטה.
ב"כ הנתבעת לא העביר עותק מההקלטה לא לבית המשפט ולא לצד שכנגד.
בית המשפט רואה בהתנהגות ב"כ הנתבעת זלזול בבית המשפט ובצד שכנגד, על כל המשתמע מכך.
31. המומחה נחקר חקירה שכנגד על חוות דעתו, כאשר הנתבעת היא זו שדרשה לחקור את המומחה על חוות דעתו. בחקירתו הנגדית לב"כ הנתבעת העיד המומחה כי בעת שערך את חוות דעתו לא עמדו בפניו קבלות. הוא ציין את טענות התובעת בלבד, למרות שגם כתב ההגנה עמד בפניו, כי התייחס לטענות בכתב התביעה ולא לטענות בכתב ההגנה, וציין ברישא של חוות דעתו מה התבקש על יד בית המשפט. אין לו מידע מדויק מתי הסתיימה הבנייה, אך הבנייה נעשתה בשלבים. קומת הקרקע הסתיימה בחילת שנות ה-90. הבנייה בקומת הקרקע יכולה הייתה להסתיים בתקופה שבין חצי שנה ל-3 שנים. מדו"חות העמותה לא ניתן לדעת מה הייתה עלות הבנייה. הוא ערך את שווי הקמת המבנים לפי המצב שראה בשטח. המומחה לא קיבל את התיזה של הנתבעת שהיא צריכה לשלם רק את הפרש הקמת היסודות העמודים והתקרה שבין בנייה של קומה אחת ובין בנייה של 2 קומות. בעת בניית בית הכנסת נדרשה בנייה מקלט וגרם מדרגות שהוביל לקומת בית הכנסת. החלוקה לגבי המקלט היא מכיוון שהמקלט הוא יותר בשימוש גן הילדים. לגבי פחת היה היה נותן לגבי המקלט 0.5% לשנה. לגבי השלד בקומת הקרקע כמעט ואין פחת. אין חולק שהתובעת בנתה את המקלט. לגבי פחת לקומת הקרקע היה נותן 2% לשנה ואם יש תחזוקה שוטפת, אזי הפחת יורד ל- 0.75% לשנה. בחקירה הנגדית לב"כ התובעת העיד המומחה כי אם התובעת הייתה מקבלת את קומת הקרקע כשהיא בנויה, אזי עלויות הקמת בית הכנסת היו נמוכות יותר, שכן היה עליה לבנות אך ורק קירות ותקרה, ולא יסודות, עמודים בקומת קרקע ורצפה, אך אם הייתה צריכה להשתתף בעלויות של יסודות עמודים רצפה, הסיפור היה אחר. אם התובעת הייתה בונה את בית הכנסת על הקרקע, העליות שלה היו נמוכות יותר, שכן היה צורך להפחית את העלויות המשותפות של אלמנטים של השלד בקומת הקרקע.
32. לאור פעילותה הענפה של היועצת המשפטית של העירייה בתיק זה, כפי העולה מחומר הראיות, היה מצופה מהנתבעת שתעיד את היועצת המשפטית. משלא עשתה כן הנתבעת, יש לזקוף מחדל זה לחובתה.
סיכומי הצדדים:33. לאחר סיום שמיעת הראיות, הגישו הצדדים את סיכומיהם.
34. התובעת טענה בסיכומיה כדלקמן:1) התובעת בנתה את שתי הקומות;2) עמותת אל המעיין פנתה לתובעת בעידודה של העירייה על מנת לקבל את קומת הקרקע להפעלת שתי כיתות גן. בהסכם שנכרת בין התובעת ואל המעיין הוסכם שאל המעיין תחלק את קומת הקרקע לאחר שהתובעת סגרה את הקירות החיצוניים, הבעלות על המבנים תהיה של התובעת, ובתמורה תקבל אל המעיין זכו שימוש בקומת הקרקע למשך 20 שנה. 3) בעת קבלת הקרקע מאת העירייה, לא הייתה כל הגבלה על התובעת לגבות דמי שכירות מאת אל המעיין;4) אין לתת כל משקל לעדות עדי הנתבעת;5) הנתבעת בכבודה ובעצמה מספקת חשמל חינם לגני הילדים שמפעילה עמותת אור לציון;6) סעיף 14 להסכם משנת 1999 אינו חל על מערכת היחסים שבין התובעת לבין אל המעיין;7) כל התנהגות העירייה הייתה לצורך נישולה של התובעת מקומת הקרקע והעברתה לעמותת אור לציון או לכל עמותה אחרת של תנועת ש"ס, שכן לא חל כל שינוי בזהות המחזיקה בקומת הקרקע, והנתבעת לא טרחה לגבות מאת העמותה המחזיקה בקומת הקרקע את דמי השכירות בסך 10,000 ₪;8) לתובעת אין גישה למקלט, אלא רק לנתבעת, כך שיש לחייב את הנתבעת לשלם את מלוא עלות המקלט;9) יש להוסיף את סכום המע"מ לסכומים שקבע המומחה, שכן לתובעת כעמותה אין החזרי מע"מ;10) לנוכח הסחבת שנקטה העירייה, יש לחייב אות לשלם את כל שכר המומחה;11) עקב התנהגות העירייה נגרמה לעמותה עגמת נפש, אשר בגינה היא זכאית לפיצויים בגין עגמת נפש;12) מאחר והנתבעת אינה מקיימת את תנאי החוזה, להורות על החזרת החזקה בקומת קרקע לתובעת.
35. הנתבעת טענה בסיכומיה כדלקמן:1) מכתב מנהל אגף החינוך אינו מעיד מאומה, שכן אינו עומד בתנאי סעיף 203 לפקודת העיריות;2) ההסכם שבין התובעת לבין אל המעיין לא היה בשום מקום בעירייה;3) התובעת לא השקיעה מאומה בקומת הקרקע, ולכן אינה זכאית לכל סכום שהוא; 4) התובעת אינה זכאית לכל סכום שהוא בגין דמי שימוש;5) סעדי התביעה הינם סעדים סותרים.
דיון ומסקנות:התנהלות הנתבעת באה כדי לאיין את פסק הדין לפינוי שניתן כנגד עמותת או מציון:36. ביום 15.1.12 ניתן ב- תא"ק 16288-07-09 פסק דין נגד עמותת אל המעיין, עמותת אור לציון ומר עמוס בראנץ (או ברנס) לפנות את קומת הקרקע במבנה. פסק הדין הפך לחלוט.
37. עמותת אור לציון נכנסה להליכי פירוק.
38. ביום 29.5.12 הודיעה הנתבעת לתובעת כי קומת הקרקע דרושה לה לצרכיה, ודרשה את מסירת החזקה במבנה, תוך שהיא מודיעה על הפעלת מנגנון הפיצוי שנקבע בהסכם משנת 1999.
39. בדיונים בבית המשפט של פירוק, הודיעה ב"כ הנתבעת לבית המשפט של פירוק שמאז הקצאת הקרקע לתובעת ומאז ההסכם משנת 1999 נכנסו כללים חדשים לגבי הקצאת קרקע, היא מבקשת לפעול בהתאם לכללים החדשים, ולכן ביקשה לקבל לידיה את החזקה בקומת הקרקע. לכן בית המשפט המחוזי קבע שהנתבעת תקבל את דמי השכירות מאת עמותת אור לציון בסך 10,000 ₪, ואילו התובעת לא תוכל להיכנס לקומת הקרקע. למעשה בהחלטה זו למעשה מסר בית המשפט המחוזי את החזקה בקומת הקרקע לנתבעת. על כן טענת הנתבעת שטרם קיבלה את החזקה בקומת הקרקע אינה אמת.
40. מהעדויות בפני עולה שעמותת אור לציון המשיכה להחזיק בקומת הקרקע ולתפעל את גני הילדים, בלי שעברה תהליך של הקצאת הקרקע בהתאם להצהרת ב"כ הנתבעת בבימ"ש של פירוק ובלי שעברה הליך מכרז. יתירה מכך, במשך למעלה משנתיים לא שילמה עמותת אור לציון את דמי השכירות, דמי שכירות העולים לכדי למעלה מ- 240,000 ₪, והעירייה פעלה באופן מינורי של שליחת מכתב דרישה לאחר כשנתיים. מהעדויות עולה שהנתבעת לא טרחה להגיש תביעה כספית נגד עמותת או לציון לגביית סכום זה ולא טרחה לפנות את עמותה זו עקב אי תשלום דמי השכירות. התנהלות זו של העירייה מנוגדת לכללי מינהל תקין.
41. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שיש לקבל את טענת התובעת שדרישת הנתבעת לקבל לידיה את קומת הקרקע הייתה לצורך המטרה של איון פסק הדין לפינוי שניתן נגד עמותת אור לציון.
ההסכם שקדם להסכם משנת 1999:42. ביום 9.6.1999 נחתם הסכם בין בעלות הדין, הסכם אותו ניסחה הנתבעת. בתחילת החוזה נכתב כדלקמן:"הואיל: ובין הצדדים נערך הסכם על פיו קבלה העמותה רשות לבניית בית הכנסת בקומה ב' על עמודים על חלקה 370 בגוש 3705 (להלן: "החלקה").
43. מהציטוט הנ"ל עולה שאכן נחתם חוזה בין התובעת לבין הנתבעת בשנת 1985 לערך (שנת קבל היתר הבנייה לבית הכנסת) אודות הקצאת הקרקע (להלן-"ההסכם הראשון"). ההסכם משנת 1985 חייב להימצא בעירייה, אך העירייה לא מצאה לנכון לצרף אותו לתיק בית המשפט. אי צירוף ההסכם הנ"ל אומר דרשני.
44. מר אלפסי העיד שאכן היה הסכם משנת 1985, אך לבקשת היועצת המשפטית של העירייה הוא החזיר אותו לה. לאור העובדה שמתוך ההסכם משנת 1999 אכן יש ראיה שהיה הסכם שקדם לו, התומך בגרסתו של מר אלפסי לגבי הימצאות חוזה זה, אין כל סיבה מדוע שלא להאמין לו שהוא מסר את עותק ההסכם הראשון ליועצת המשפטית של העירייה.
45. היועצת המשפטית של העירייה טענה בבית משפט של פירוק כי החוזה עם התובעת נחתם לפני שפורסמו ההנחיות החדשות לגבי הקצאת קרקע והוראות המכרזים. מאחר והנתבעת לא צירפה את ההסכם הראשון, מחדל זה פועל כנגד הנתבעת, שכן חזקה על בעל שלא ימנע מבית המשפט עדות שהיא לטובתו, ואם לא הביא עדות זו, משמע שהעדות היא כנגדו. ראה לענין זה את ע"א 465/88 בנק למימון וסחר נ' מתתיהו פ"ד מה(4) 651, 658; ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר פ"ד מד(4) 595, 602; ע"א 27/91 קבלו נ' ק' שמעון קבלנות מתכת בע"מ ואח' פ"ד מט(1), 450; ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג ואח' פ"ד מז(2), 605, 614; ע"א 369/99 ארדמן נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ ואח' פ"ד נח(2), 385. על כן, יש לצאת מנקודת מוצא שבחוזה הראשון לא הייתה כל הגבלה שהיא לגבי שימוש התובעת בקרקע או הפקת רווחים מפעילותה.
ידיעת העירייה על ההסכם עם עמותת אל המעיין:46. ביום 1.1.1990 נחתם החוזה בין התובעת לבין אל המעיין. במבוא לחוזה נכתב במפורש כדלקמן:"הואיל: והצדדים הגיעו להסכמה בעניין הבנייה במקום בתאום עם עיריית רחובות."דברים אלו עולים בקנה אחד עם עדותו של מר אלפסי כי ההסכם נערך על ידי עמותת אל המעיין, וכי העירייה הסכימה לשימוש אל המעיין בקומת הקרקע, בהתאם לבקשה שביקש שר הפנים דאז, הרב אריה דרעי, שהיה אז המוציא והמביא בתנועת ש"ס, מאת ראש עיריית רחובות, מר הר-מלך.
47. לאמור לעיל, יש להוסיף את עדותו של מר אלפסי כי הוא העביר את ההסכם עם אל המעיין ליועצת המשפטית של העירייה. העירייה לא מצאה לנכון להביא לעדות את היועצת המשפטית על מנת לסתור את עדותו של מר אלפסי, ולכן יש לקבל את עדותו בעניין זה.
48. כאשר התגלעה מחלוקת בין התובעת לבין אל המעיין אודות התחזוקה בקומת הקרקע, פנה מר אלפסי בתלונה לראש העיר דאז, מר פורר. ראש העיר פנה אל מנהל אגף החינוך בבקשה לבדוק את תלונתו של מר אלפסי בעניין זה. ביום 22.8.02 כתב מנהל אגף החינוך מכתב לראש העיר שצוטט לעיל. ממכתב זה לומדים אנו שכל העירייה ידעה שהתובעת העמידה את קומת הקרקע לרשות אל המעיין, החל מראש העירייה, דרך היועצת המשפטית וכל אגף החינוך בעירייה.
סעיף 14 לחוזה משנת 1999:49. בסעיף 14 להסכם משנת 1999 הסכימו הצדדים כדלקמן:"העמותה מתחייבת שלא להתיר את השימוש במגרש ו/או במבנה לאחר, ולא לתת או להעביר איזו שהיא זכות במגרש לאחר במישרין או בעקיפין, בין בתמורה בין שלא בתמורה."
50. טוענת התובעת שיש ליתן פסק דין הצהרתי לפיו סעיף זה אינו חל על מערכת היחסים שבין התובעת לבין אל המעיין, שכן העירייה ידעה על מערכת יחסים זו, עודדה אותה, ואף הייתה שותפה להם.
51. לעיל קבעתי כי העירייה אכן ידעה על ההסכם שבין התובעת לבין אל המעיין, ואף עודדה אותו, בין לפני החתימה על החוזה משנת 1999 ובין לאחריו.
52. סיוע לטענת התובעת מצוי בסעיף 30 לכתב ההגנה של הנתבעת, בו טענה הנתבעת כדלקמן:"עוד תטען הנתבעת כי עיקר עניינו של סעיף 14 להסכם הוא איסור העברת הזכויות בבית הכנסת, שהוא השימוש העיקרי והראשי שהותר לתובעת במסגרת הקצאת הקרקע, כאמור לעיל. לעומת זאת, לגבי קומת הקרקע לא נאסר כי יעשה בה שימוש לגני ילדים באמצעות עמותה אחרת אלא שעל התובעת נאסר לגב(ות) תשלום בשל כך, שכן לא ניתן לעשות שימוש מסחרי (ב)נכס שהוקצה."טענה זו של הנתבעת תומכת בטענת התובעת. אמנם העברת זכויות נאסרה על השימוש בבית הכנסת, אך לא נאסרה העברת שימוש בקומת הקרקע. ולגבי ההסכמים שקדמו לחוזה משנת 1999, לא נאמר בחוזה משנת 1999 שיש בו כדי לפגוע בזכויות קודמות של התובעת, ובמיוחד לא בזכויותיה הנובעות מהחוזה עם אל המעיין, שכאמור, היה ידוע לנתבעת והעתק ממנו הועבר לה. ואם יש ספק בדבר, אזי יש להחיל את הכלל הפרשני של פרשנות כנגד המנסח.
השקעות התובעת בקומת הקרקע:53. אין מחלוקת בין הצדדים שהתובעת בנתה את היסודות של המבנה, את העמודים של קומת הקרקע, את רצפת בית הכנסת שהיא תקרת קומת הקרקע, את המקלט בקומת הקרקע ושטח של 25 מ"ר. השאלה שנותרה לדיון היא מה היו השקעות התובעת בקומת הקרקע מעבר לבנייה של 25 מ"ר.
54. מעיון בחוזה שנכרת בין התובעת לבין אל המעיין נכתב כדלקמן:"2. הצדדים, ה"עמותה" וה"רשת" מסכימים בזאת על הסכם לשיתוף בחלקה ___ בגוש ___ באופן שבו הבעלות על כל המבנה – בית כנסת ומוסדות החינוך (2 קומות) יהיו בסופו של דבר של העמותה.3. מאידך ל"רשת" יהיו זכויות חזקה ושימוש מלאים בכל הקומה התחתונה והחצר מסביבה כשהיא פנויה.4. א. זכות החזקה והשימוש המלאים ל"רשת" יהיו ל-20 שנה ללא כל תשלום וללא כל רשות ו/או זכות להפקעת זכות זו מ"הרשת" ע"י גורם כל שהוא ובכללם ה"עמותה" או כל גורם אחר מטעמה או שלא מטעמה. ב. לאחר 20 שנה, הרשת תממן שעור תורה יומי קבוע בתאום עם הרשת ובפיקוחה."היוצא מכל האמור הוא שלמעשה העמותה מימנה את בניית הקומה התחתונה על ידי מתן רשות שימוש ייחודית לאל המעיין בתמורה לבניית הקומה התחתונה. דהיינו, אל המעיין שילמה דמי שימוש לעמותה מראש ל-20 שנה, באמצעות מימון בניית קומת הקרקע על חשבון אל המעיין.
55. החוזה הראשון נחתם בין בעלות הדין בעת ההקצאה. מאחר והחוזה נמצא בידי הנתבעת, והיא לא טרחה להביאו לבית המשפט לבית המשפט, יש לצאת מנקודת הנחה שבחוזה הראשון לא הייתה כל הגבלה על התובעת לגבי גביית דמי שימוש מצד ג' שישתמש בקומת הקרקע. נקודת מוצא זו היא, כאמור לעיל, נובעת מההלכה שאי הבאת ראיה על ידי בעל דין, חזקה שראיה זו פועלת כנגדו. על כן, הוראות סעיף 14 להסכם מיום 1999, אינו יכול לפגוע בהסכם שבין התובעת לבין אל המעיין.
56. לאור האמור לעיל, סבור אני שהתובעת אכן השקיעה כספים בהקמת קומת הקרקע.
57. כאן אציין כי בהתאם לעדות המומחה שהבנייה של כתות הגן יכולה הייתה להסתיים בין חצי שנה ל-3 שנים, אזי האמור במבוא לחוזה משנת 1999 שהעירייה טרם בנתה את כתות הגן בפירוש אינו נכון, והעירייה שניסחה את ההסכם, כתבה במבוא לחוזה ביודעין דבר שאינו נכון.
58. הצדדים קבעו בסעיף 10 לחוזה משנת 1999 הסכימו הצדדים ששמאי מקרקעין יעריך את השקעות התובעת בבנייה. הנתבעת ניסתה ללמוד את סכום ההשקעות של התובעת בבנייה מדו"חותיה השנתיים לרשם העמותות, אך המומחה אמר בחקירתו הנגדית כי מהדו"חות השנתיים של התובעת לרשם העמותות לא ניתן ללמוד מאומה על השקעות התובעת בבנייה.
חלקה של התובעת בהקמת יסודות, עמודים ותקרה:59. אין מחלוקת כי התובעת היא זו שבנתה את היסודות, העמודים של שתי הקומות וכן בנתה את הרצפה של בית הכנסת שהיא התקרה של קומת הקרקע. הנוהג המקובל הוא שעלויות אלו מחולקות מחצית על כל קומה.
60. השמאי העריך את שווי יסודות עמודים ותקרה לבית הכנסת ולגן הילדים בסך 309,232 ₪ ללא מע"מ נכון ליום מתן חוות הדעת. התובעת זכאית לקבל מחצית מסכום זה, דהיינו את הסך 154,616 ₪. בהתאם לעדות המומחה, מאחר ומדובר בשלד הבנוי בטון, היה מפחית פחת בשיעור של 0.5% לשנה. מאז בניית בית הכנסת עברו כ-30 שנה, על כן יש להפחית מסכום זה 15%, ולכן על הנתבעת לשלם לתובעת את הסך 131,424 ₪.
61. טוענת התובעת כי מאחר והיא מלכ"ר ולא עוסק מורשה, אינה מקזזת מע"מ, ולכן זכאית היא שיתוסף מע"מ על סכום זה. סבור אני שהתובעת צודקת בטענתה זו, ויש להוסיף מע"מ בשיעור 17% לסכום זה. המע"מ על הסך 131,424 ₪ הינו 22,342 ₪.
62. לאור האמור לעיל על הנתבעת לשלם לתובעת בגין שווי יסודות עמודים ותקרה המשותפים לשתי הקומות את הסך 153,766 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן חוות הדעת ועד ליום התשלום בפועל.
ההוצאות הבנייה עבור המקלט:63. המומחה העריך את ההשקעות שהשקיעה התובעת בבניית המקלט את הסך 190,652 ₪ ללא מע"מ. גם לגבי המקלט נתן המומחה פחת בשיעור 0.5% לשנה, ובסה"כ 15% מאז בניית המקלט. לאחר הפחתת הפחת יעמוד סכום ההשקעות נכון למועד חוות הדעת בסך 162,054 ₪. מאחר והתובעת כמלכ"ר אינה מקזזת מע"מ לכן זכאית היא להוסיף להערכת השמאי את המע"מ בשיעור 17% המגיע לסך 27,549 ₪. בסה"כ שווי עלות המקלט מגיע לסך 189,603 ₪.
64. המומחה העריך את חלוקת ההשקעות בין שתי הקומות באופן לקומת קרקע זכאית להשבת 70% משווי ההשקעה בבניית המקלט. מהעדויות עולה שהמקלט הוא בשימוש בלעדי של קומת הקרקע, ולמעשה אין לתובעת כל גישה למקלט. לאור זאת סבור אני שיש לחלק את שווי ההשקעות באופן שהתובעת זכאית לקבל 90% משווי ההשקעות במקלט ואילו לזכות הנתבעת יש לזקוף אך ורק 10% משווי ההשקעות במקלט. 90% משווי ההשקעות בבניית במקלט מגיע לסך 170,643 ₪.
65. לאור כל האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעת בגין שווי הקמת המקלט את הסך 170,643 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן חוות הדעת ועד ליום התשלום בפועל.
בניית תוספת בשטח 25 מ"ר:66. התובעת טענה שהיא בנתה בקומת הקרקע תוספת בשטח 100 מ"ר. בביקור המומחה במקום התברר שמדובר במשטח מרוצף בשטח 25 מ"ר. המומחה העריך עלות בנייה זו בסך 15,000 ₪. לסכום זה יש להוסיף מע"מ, כך ששווי עלות בנייה זו מגיע לסך 17,550 ₪. בהתאם לעדות המומחה יש להפחית מסכום זה פחת בשיעור 25%, כך שעל הנתבעת לשלם לתובעת בגין המשטח המרוצף את הסך 13,163 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן חוות הדעת ועד ליום התשלום בפועל.
בניית קומת הקרקע:67. לעיל קבעתי כי התובעת היא זו שהשקיעה בקומת הקרקע על ידי שיטת מימון שהוסכמה בינה לבין אל המעיין.
68. המומחה העריך את עלות בניית קומת הקרקע בסך 936,298 ₪ ללא מע"מ. בתוספת מע"מ מגיע סכום זה לסך 1,095,469 ₪. המומחה המליץ שעל הנתבעת לשלם לתובעת את מלוא סכום זה.
69. לדברי המומחה אם הייתה תחזוקה שוטפת של קומת הקרקע אחוז הפחת לשנה הוא 0.75 לשנה. מהמכתב של מנהל אגף החינוך משנת 2002 עולה שמר אלפסי הקפיד שתבוצע תחזוקה שוטפת בקומת הקרקע. על כן אחוז הפחת לשנה של קומת הקרקע הוא 0.75%. מאחר והמבנה בקומת הקרקע נבנה לא לפני שנת 1990, והנתבעת קבלה למעשה את קומת הקרקע כבר בחודש מאי 2012 (עם מתן החלטת בית המשפט המחוזי), אזי הפחת צריך להיות מחושב על 21 שנה, דהיינו פחת למשך 21 שנה, ובסה"כ פחת בשיעור 15.75%. לאור זאת התובעת זכאית לקבל 84.25% מהסך 1,0995,469 ₪, דהיינו את הסך 922,934 ₪.
70. לאור האמור לעיל, זכאית התובעת לקבל מאת הנתבעת את 922,934 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן חוות הדעת ועד ליום התשלום בפועל.
תשלום דמי שכירות עד לתשלום שווי ההשקעות והשבת החזקה לתובעת:71. התובעת תובעת מאת הנתבעת תשלום הסך 10,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים בגין התקופה שבו נטלה העירייה חזקה בפועל בקומת הקרקע ועד להגשת התביעה וכל להורות על השבת החזקה בקומת הקרקע לתובעת..
72. סבור אני שיש לדחות טענה זו של התובעת. זכותה של התובעת על פי החוזה לדרוש את קבלת החזקה בקומת הקרקע, וחובתה הייתה לשלם את שווי ההשקעות על פי הערכת שמאי. העובדה שהנתבעת פעלה שלא בתום לב והציעה שמאים העובדים בשירותה, דבר שלא היה מקובל על התובעת, וכאשר התובעת הציעה שמות של שמאים אחרים, התובעת ניתקה עמה מגע עד להגשת התביעה, מזכה את התובעת בפיצויים ובשערוך שווי ההשקעות, אך לא בתשלום דמי שימוש חודשיים.
פיצויים בגין עגמת נפש והוצאות: 73. התובעת תבעה את הסך 50,000 ₪ בגין עגמת נפש והוצאות, עקב התנהלותה של הנתבעת. למעשה ניתן לפרש את טענותיה של התובעת שהיא עותרת לפיצויים בגין כך שהנתבעת קיימה את החוזה שבין התובעת לבינה שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת.
74. מכל הדברים שציינתי לעיל סבור אני שהנתבעת אכן נהגה שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת בכל הקשור לקיום החוזה בינה לבין התובעת.
75. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע שיש לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת, אך אינו קובע כל סנקציה על הפרת חובה זו. בעניין זה קבע כב' השופט א. ברק (כתארו אז) ב-בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ. בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 838-839 כדלקמן:סעיף 39 לחוק החוזים אינו כולל כל הוראה באשר לתוצאות נובעות מתוך כך, שבעל חוזה אינו מקיים את החוזה בתום-לב ובדרך מקובלת. אין משמעות הדבר, כי זו חובה מוסרית בלבד, שאין לה נפקות משפטית. היעדר הוראה באשר לתוצאות, הנובעות מאי-קיום החובה האמורה בסעיף 39 לחוק החוזים, מקורו בעובדה, שתוצאות אלה אינן אחידות, אלא הן משתנות ל-פי ההקשר בו מתעוררת השאלה. לעתים תוצאת אי-קיום החובה היא בתשלום פיצויים או במתן אכיפה. לעתים התוצאה היא בשלילת פיצויים או אכיפה מהצד המפר. לעתים תוצאת ההפרה היא במתן כוח לבעל החוזה האחר לפעול פעולות מסוימות בתחום החוזה, שאחרת היו נחשבות להפרה, או שלילת כוח, הנתון לבעל החוזה המפר על-פי הוראות החוזה. לעתים התוצאה אינה אלא זו, שהפעולה, שבוצעה תוך הפרת החובה, אינה משתכללת ואינה תופסת". (ההדגשה שלי - י.ז.).
76. התנהגותה של הנתבעת שהייתה שלא בתום לב גרמה לתובעת לבזבז זמן רב על הליכים משפטיים רבים ומיותרים. אילו הייתה הנתבעת מתנהגת בתום לב, הייתה מסיימת הליכים משפטיים אלו לפני זמן רב. למעשה הנתבעת גרמה לתובעת לנהל הליכים משפטיים משנת 2012 ועד היום, דהיינו במשך 6 שנים. את הזמן שהשקיעו חברי העמותה ומנהלה בניהול ההליכים המשפטיים, יכולים היו לנצל לרווחת התובעת וקידום ענייניה השוטפים וקידו0 העמותה. על כן סבור אני שעל הנתבעת לפצות את התובעת בגין קיום החוזה שלא בתום לב. סבור אני שהסך 50,000 ₪ אותו תבעה התובעת הינו סכום ראוי בנסיבות העניין.
סוף דבר:לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן:1) הוראות סעיף 14 לחוזה משנת 1999 אינן חלות על מערכת היחסים שבין התובעת לבין עמותת אל המעיין;2) על הנתבעת לשלם לתובעת כדלקמן:א) את הסך 1,247,343 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן חוות דעת של המומחה מטעם בית המשפט (1.3.16) ועד ליום התשלום בפועל;ב) את הסך 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;ג) את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. הוצאות המשפט כוללות את אגרת המשפט וכן את כל שכרו של המומחה, לרבות חלק השכר ששילמה התובעת, וזאת עקב כך שהנתבעת לא הייתה מוכנה לקבל את חוות דעתו של המומחה;ד) שכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.
ניתן היום, ג' סיוון תשע"ח, 17 מאי 2018, בהעדר הצדדים.