שילוב ז'בוטינסקי בע"מ נ' מרום ואח'

1. המבקשת [להלן:"היזם"] חתמה ב-16.7.15 על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין ברח' ז'בוטינסקי 138, 138א ו-140 תל אביב, שבו 3 כניסות, הידוע כגוש 6213 חלקה 1153 [ ראו הצהרת ב"כ הצדדים בעמ' 1 לפרוטוקול].

בבניין 29 יחידות מהם:  24 דירות, 3 מחסנים ו-2 אולמות.

על הסכם התמ"א מ-2015 חתמו בעלים של 21 יחידות מתוך 29 היחידות שבבניין [ הסכם התמ"א – נספח 7 לתובענה].

ב-2017 נחתמה ע"י חלק מבעלי היחידות תוספת להסכם התמ"א מ-2015. התוספת להסכם מ-2017 נועדה לאפשר ליזם לבנות על גג הבניין 17 דירות במקום 15 הדירות כפי שנקבע בהסכם 2015.

2. עיקרה של המחלוקת התמקדה בסוגיות הבאות:

• האם התקיים התנאי המתלה בהסכם 2015, שקצב תקופה מוגדרת להוצאת היתר הבנייה.

• אם לא התקיים התנאי המתלה – האם ההסכם מ-2015 הוארך כדין.

• אם ההסכם לא הוארך כדין – האם ניתנה הודעת ביטול כדין, והאם הסכם התמ"א בתוקף או בוטל.

3. המשיבים הם בעלי דירות בבניין. שאר בעלי הדירות שחתמו על הסכם התמ"א לא הגישו כתב תשובה בתובענה, חרף המסירה שבוצעה להם כדין.

היזם הגיע להסדר עם המשיב 6, שהתשובה לתובענה מטעמו תימחק. כן הגיע היזם להסדר עם המשיבות 7-8 בדבר הגדלת התמורות שתינתנה להן.

המשיבים 3-5 הגישו כתב תשובה בתובענה, אולם לא העידו עדים מטעמם ולא הגישו סיכומים.

המשיבים 1-2, המבקשים לדחות את התובענה, הינם בעלי הזכויות בדירה בתת חלקה 10.

4. המשיבים 1-2 רכשו את זכויותיהם בדירה בתת חלקה 10 מכונס נכסים בהליכי הוצל"פ, בו אושרה ע"י ראש ההוצל"פ מכירת זכויות בני הזוג אוטמזגין בדירה [ראו נספח 4 לתשובת המשיבים 1-2].

בני הזוג אוטמזגין אליהו ושרה חתמו על התוספת להסכם התמ"א מ-2017. בני הזוג אוטמזגין רכשו את זכויותיהם בדירה מבתיה שוורץ [ראו נסח טאבו – נספח 5 לתגובת המשיבים 1-2]. בתיה שוורץ, הבעלים הקודמים של הדירה, חתמה על הסכם התמ"א מ-2015.

משרכשו המשיבים 1-2 את הדירה בתת חלקה 10 בהליכי הוצל"פ קמה להם הזכות לטעון כנגד תקפות הסכם התמ"א וביטולו, ובמיוחד כאשר התנאי המתלה לא התקיים ב-17.3.19, כ-5 חודשים לפני הגשת התובענה.

5. בסעיף 4.1 להסכם התמ"א מ-2015 נקבע: "כניסתו לתוקף של חוזה זה מותנה בהתקיימותם של כל התנאים המפורטים להלן". בסעיף 4.1.3 להסכם מ-2015 נאמר: "תנאי מתלה שלישי – הוועדה המקומית אישרה את היתר הבנייה... עפ"י הבקשה להיתר שהוגשה ע"י היזם... לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר ע"י היזם, אשר תוגש בתום 6 חודשים מהמועד הקובע...". המועד הקובע הוא מועד חתימת הסכם התמ"א – ראו סעיף 4.1.11 להסכם 2015.

עפ"י הוראות הסכם התמ"א כוונת הצדדים הייתה שהיתר הבניה יוצא תוך 24 חודשים מחתימת ההסכם.

ההסכם נחתם ב-16.7.15 [ראו הודעת ב"כ הצדדים בעמ' 1 לפרוטוקול שורה 21]. הבקשה להיתר בנייה הוגשה ב-17.9.17 [ראו הודעת ב"כ הצדדים                 בעמ' 2 לפרוטוקול שורה 6], בחלוף למעלה מ-24 חודשים מחתימת הסכם התמ"א .

לא ניתן לזקוף עיכוב זה לחובת היזם, באשר מרבית בעלי הדירות חתמו על תוספת להסכם התמ"א ב-2017, ויש לראות בכך מתן הסכמה להארכת המועד להגשת הבקשה להיתר הבנייה. כאמור בעניין דירת המשיבים 1-2 חתמו על התוספת להסכם מ-2017 הבעלים הקודמים של הדירה – בני הזוג אוטמזגין.

זאת ועוד, בעניין הבקשה להיתר בניה שהוגשה ב-17.9.17 העיד האדריכל שמואל זלצר, מאגף הרישוי בעיריית ת"א, בעמ' 28 לפרוטוקול שורות                    13-15: "בבקשה [הבקשה להיתר בניה מ-17.9.17 –י.ג] שנדחתה היו 69% הסכמות [של בעלי הדירות –י.ג] ש. בבקשה הראשונה? ת. כן...".

התנאי המתלה בהסכם התמ"א מ-2015 נשאר על כנו ביחס לחובת היזם להוציא היתר בנייה לא יאוחר מ-18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר בניה.

משהוגשה הבקשה להיתר בניה ב-17.9.17 היה על היזם, עפ"י התנאי המתלה שנקבע בהסכם התמ"א, להוציא היתר בניה עד ל-17.3.19.

6. במיזם של ביצוע פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה למימד הזמן. בעלי הדירות, שהדירות הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן אלא להשביח את רכושם, ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב.

הסכמת בעלי דירות להסכם תמ"א ניתנת עפ"י נתוני כדאיות כלכלית ביחס לתקופה הנצפית עד לסיום הפרויקט. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שנקבעו בהסכם, עלול הפרויקט להפוך לבלתי כדאי כלכלית לבעלי הדירות.  

לאור החשיבות שבעלי הדירות ייחסו לחלוף הזמן עד למועד הוצאת היתר הבניה, נקבע בסעיף 4.1.3 להסכם התמ"א תנאי מתלה להסכם, שהועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר את הבקשה להיתר הבניה לא יאוחר מ-18 חודשים ממועד הגשתה ע"י היזם.

בהסכם התמ"א מ-2015 בעלי הדירות לא הסכימו להארכת התקופה שהוקצבה ליזם לצורך הוצאת היתר בניה . בהסכם התמ"א בעלי הדירות לא הסכימו שהתקופה שתדרש לבדיקת קיום "דרישות הסף" של הרשות המקומית, לצורך הגשת בקשה להיתר בניה, תתווסף למניין הימים שנקבע לצורך הוצאת היתר הבניה.

למועד הוצאת היתר הבניה ייחסו הצדדים בהסכם חשיבות רבה. כך למשל, בסעיף 4.1.6.1  להסכם נקבע, שכל עוד לא יתקבל היתר הבניה רשאי היזם להודיע לבעלים על ביטול ההסכם בשל חוסר כדאיות כלכלית בהקמת הפרויקט, ובסעיף 4.1.1.2 להסכם נקבע, שהיזם יפעל לאכיפת הסכם התמ"א על בעלי הדירות הסרבנים רק לאחר מתן החלטה של הועדה המאשרת את היתר הבניה.

7. במבחן התוצאה, הסכם התמ"א נחתם ב-16.7.15 ועד היום, למרות שחלפו כ-6 שנים, לא הוצא היתר בניה לביצוע פרויקט התמ"א.

במקרה שלפנינו לא התקיים התנאי המתלה ב- 17.3.19 –לא הוצא היתר בניה לא יאוחר מ-18 חודשים מהגשת הבקשה להיתר בניה אשר הוגשה                         ב-17.9.17.

האדריכל שמואל זלצר, מאגף הרישוי בעיריית ת"א, העיד בשלב ההוכחות. מעדותו עולה תמונה עגומה באשר להתנהלות היזם בתהליך הוצאת היתר הבניה.

• הסכם התמ"א נחתם ב-16.7.15, והבקשה להיתר בניה הוגשה ב-17.9.17, בחלוף למעלה משנתיים מחתימת הסכם התמ"א.
• הבקשה להיתר בניה נדחתה ע"י הועדה לתכנון ובניה ב-29.8.18. הטעמים לדחייה היו 21 חריגות: 9 חריגות שאינן קשורות לתוכנית רובע 4, ו-12 חריגות שקשורות לתוכנית רובע 4 .

כך למשל, היה צריך להסדיר 18 מקומות חניה, שלא קשורים לתוכנית רובע 4. כמו כן, אורך המרפסות הסגורות והפתוחות חרג מ-2/3, בניגוד להנחיות המרחביות.

באשר לתוכנית רובע 4 העיד האדריכל שמואל זלצר, שכל מי שהתעניין באפשרות לקבל היתר בניה הובא לידיעתו שתוכנית רובע 4 נמצאת בהכנה, ומי שהכין בקשה להיתר בניה היה צריך בבקשתו להתחשב בתוכנית רובע 4, שהיתה אמורה להיכנס לתוקף. 

• על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מ-29.8.18, שדחתה את הבקשה להיתר בנייה, היזם לא הגיש ערר.

• לצורך הגשת בקשה חדשה להיתר בניה, הוגשו ע"י היזם ב-20.6.19 מסמכים הנדסיים לבדיקת תקינות תנאי סף, וזאת בחלוף כ-10 חודשים מדחיית הבקשה להיתר בניה.

ראו: מוצג ת/8 בו נאמר: "20.6.19 – מסמכים הנדסיים תמ"א 38"; מוצג ת/6 – הודעת עדכון של ב"כ הועדה המקומית לתכנון ובנייה בה נאמר: "בקשה מקוונת... נפתח במערכת ביום 20.6.19 והחל תיאום תכנון...                 ב-4.11.19 הוטענה גרסה ראשונה לאחר סיום תיאום תכנון – לבדיקת תקינות תנאי הסף בהתאם לנדרש בתקנה 33 לתקנות התכנון והבניה [רישוי בניה] תשע"ו – 2016".

האדריכל שמואל זלצר, סגן מנהל מחלקת מידע באגף הרישוי בעיריית ת"א,  העיד בעמ' 12 לפרוטוקול מ-9.5.21  שורות 23-24: "בקשה שניה להיתר לא הוגשה. הוגשו מסמכים לצורך בדיקת תנאי סף" [ראו תנאים מוקדמים לקליטת בקשה להיתר בניה- סימן ב' לתקנות התכנון והבנייה [רישוי בניה] תשע"ו – 2016].

• ב-21.11.19, לאחר התכתבויות עם היזם ומתן זמן לתיקונים – סורבה הבקשה בשלב תנאי סף עם חוות דעת שלילית של ארבע תחנות בדיקה.

בהודעת עדכון של ב"כ הועדה המקומית לתכנון ובניה [מוצג ת/6] בסעיפים ג' ו- ד' נאמר: "ביום 21.11.19, לאחר התכתבויות עם עורך הבקשה ומתן זמן לתיקונים, הבקשה סורבה בשלב תנאי הסף עם חוות דעת שלילית בתחנות... הבקשה לא עמדה בתנאים המוקדמים בהתאם לתקנות, ועל כן לא נקלטה בהתאם לתקנה 38 לתקנות".

• לאחר שליחת מכתב הסירוב של הוועדה המקומית לתכנון ובניה ב-21.11.19 נטענו מסמכים הנדסיים נוספים ע"י היזם. בהודעת עדכון של ב"כ הועדה המקומית לתכנון ובניה מ-13.5.21 הובא לידיעת בית המשפט: "עד כה טרם נטענו כלל המסמכים הנדרשים, וטרם התקבלה חוות דעת חיובית בכל התחנות הנדרשות לבחינת עמידה בתנאי הסף כדי שהבקשה להיתר בניה תיקלט עפ"י התקנות".

• בעניין סירוב קבלת בקשה חדשה להיתר בניה, עקב אי עמידת היזם בתנאי הסף עפ"י תקנות התכנון והבניה, ועקב חוות דעת שליליות של תחנות הבדיקה בועדה המקומית לתכנון ובניה, פירט ב"כ הועדה המקומית לתכנון ובניה בהודעת עדכון מ-13.5.21 בסעיף ג: "... פיקוח על הבניה: 20.6.19 – תכנית אינת תואמת את המצב בשטח; מכון רישוי: 20.6.19 – לא ניתן לאשר כפי שהוגש...; מי אביבים: 20.6.19 – לא ניתן לאשר כפי שהוגש; תיאום רישוי: 21.11.19 – המסמכים שהוגשו במערכת רישוי מקוון נבדקו ונמצא שאינם עומדים בדרישות תנאי הסף לפתיחת בקשה להיתר".

האדריכל שמואל זלצר, סגן מנהל מחלקת מידע באגף הרישוי בעיריית ת"א, העיד בחקירתו: "ש. האם זה נכון שעיריית ת"א דחתה את הבקשה הראשונה [להיתר בניה –י.ג]? ת. החלטת ועדה מס' 15 מ-29.8.18 של ועדת משנה לתכנון ובניה לא לאשר את הבקשה ... לא נפתחה בקשה חדשה" [עמ' 23 לפרוטוקול שורות 11-28]; " ת. יש בקשה בשלב תנאי סף. לא נפתחה בקשה בפועל. טרם הושלמו תנאי הסף " [עמ' 23 לפרוטוקול שורות 30-31];  "ש. למה הבקשה להיתר הראשונה נדחתה? ת. עקב חריגות מהוראות תוכנית רובע 4, חריגות מקווי בניין, חריגות בזכויות בניה" [ עמ' 24 שורה 20]; " ש. כמה חריגות [ בבקשה להיתר בניה שהגיש היזם ב-17.9.17 – י.ג.] היו שלא קשורות לרובע 4 מתוך החריגות... שלא הביאו לאישור הבקשה ? ת. 9 מתוך 21 .ש. שלא קשורות לרובע 4? ת. נכון" [עמ' 26 שורות 16-20];    "ש. מה היו החריגות שלא קשורות לרובע 4, שהביאו לדחיית הבקשה להיתר הראשונה? ת. נושא החניון המכני חרג מההנחיות המרחביות ... מבדיקת מכון הרישוי לעניין תנועה וחניה הוצע לבטל את מה שהתבקש בתור פתרון חניה, ולבקש להסדיר 18 מקומות חניה חסרים בהשתתפות קרן חניה ... ש. ולא קשור לרובע 4 ? ת. לא .ש. מה עוד לא קשור לרובע 4 שהביא לדחיית הבקשה הראשונה? ת. שטח הנותר לחלחול... קטן ב-96 מ' מהמינימום הנדרש לפי תמ"א 34. אורך המרפסות הסגורות והפתוחות חורג מ-2/3 , בניגוד להנחיות המרחביות .ש. וזה לא קשור לרובע 4? ת. לא קשור ממדי החצר האנגלית חרגו מהנחיות מרחביות, ויש עוד מספר חריגות... השטח  במרווח הקדמי מוגבה ממפלס הרחוב... רצועת גינון קטנה מהנדרש "[עמ' 25 שורה 25 עד עמ' 26 שורה 15]; "ש. אתם הבאתם לידיעת מי שהתעניין באפשרות לקבל היתרי בניה, שנמצאת בהכנה תוכנית כזאת                       [תוכנית רובע 4 – י.ג.] ? ת. כן ... ש. זאת אומרת מי שהכין באותם שנים בקשה להיתר בניה ידע שהוא צריך להתחשב בתוכנית הרובעים שעומדת להיכנס לתוקף? ת. כן " [ עמ' 30 שורות 3-9]; " ת. בקשה שניה להיתר לא הוגשה [ ע"י היזם – י.ג.] . הוגשו מסמכים לצורך בדיקת תנאי סף" [עמ' 12 לפרוטוקול מ-9.5.21 שורות 23-24]; " ת. ב-21.11.19 הבקשה סורבה בשלב תנאי סף. היו חוות דעת שליליות במספר תחנות" [עמ' 12 לפרוטוקול              מ-9.5.21 שורות 25-26]; " ת. מ-4.11.19 ועד 21.11.19 היה זמן שהוקצב לתיקונים, ולא הושלמו התיקונים ע"י המבקשת" [עמ' 13 לפרוטוקול  שורות 9-10].

8. היזם רוני אלבק הודה בעדותו בעמ' 58 לפרוטוקול מ-28.4.21 שורה 31 עד עמ' 59 שורה 3: "ש. כבר בשנת 2014 העירייה העמידה אותך על כך שנמצאת בהכנה תוכנית הרובעים .ת. נכון.ש. והם אמרו לך [בעירייה –י.ג.] למרות שהתוכנית לא נכנסת לתוקף כל כך מהר – תיקח אותה בחשבון? ת. נכון". הבקשה להיתר בניה הוגשה ע"י היזם ב-17.9.17.

בנסיבות אלה לא ניתן לקבוע שהעיכוב בקבלת ההיתר התעורר עקב אילוצים תכנוניים שהתבררו לאחר הגשת התוכניות המקוריות. מכוח הוראת סעיף 4.1.3 להסכם התמ"א לא קמה ליזם זכות להארכת מועד לקיום התנאי המתלה נשוא הדיון אלא רק בנסיבות שהוגדרו בסעיפים 4.1.3.2  ו-4.1.3.4 להסכם, שלא התקיימו בענייננו.

היזם רוני אלבק העיד בחקירתו בעמ' 36 לפרוטוקול מ-28.4.21 שורות         30-31: " עברנו את כל תנאי הסף [ להגשת הבקשה להיתר בניה – י.ג.] . מה שהיה חסר זה חתימת הדיירים...".

עדות האדריכל שמואל זלצר מעיריית ת"א, שהובאה בסעיף 7 לפסק, מהימנה על ביהמ"ש, והיא מפריכה את הטענה שהיתר הבניה לא ניתן  עקב סירוב בעלי דירות לחתום על הבקשה להיתר. עפ"י עדותו, הבקשה סורבה בשלב בדיקת תנאי סף עקב חוות דעת שליליות במספר תחנות בהליך הבדיקה של רשויות התכנון והבניה.

היזם לא הגיש ערר על דחיית הבקשה להיתר בניה, שנדחתה ב- 29.8.18. ליזם לא קמה זכות מכוח הסכם התמ"א להאריך את המועד להוצאת היתר הבניה מעבר ל-18 חודשים שנקבעו בהסכם.

הבקשה להיתר בניה לא נדחתה עקב התנגדויות. הבקשה להיתר בניה נדחתה עקב 21 חריגות בבקשה להיתר בניה שהגיש היזם – 12 חריגות שקשורות לתכנית רובע 4, ו-9 חריגות אחרות שלא קשורות לתכנית רובע 4 [ראו עדות האדריכל שמואל זלצר מאגף הרישוי של עיריית ת"א – עמ'          24-26 לפרוטוקול מ-28.4.21].

היזם רוני אלבק הצהיר בעמ' 8 לפרוטוקול שורה 18: "אני לא יודע אם היו  דיונים בהתנגדויות שהוגשו בבקשה להיתר בניה מ-17.9.17".

לענייננו, הבקשה להיתר בניה הוגשה ב-17.9.17. חלפו 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר בניה,  ולא הוצא היתר בניה.

ב-17.3.19 לא התקיים התנאי המתלה, וקמה זכות לבעלי הדירות לבטל את הסכם התמ"א עפ"י הוראת סעיף 4.2 להסכם מ-2015 .

סיוע לקביעה זו מצינו גם במייל ששלח היזם ב-15.4.19, ובו ביקש שהנציגות תאריך את לוחות הזמנים שנקבעו להוצאת היתר בניה [ ראו מוצג נ/3].  

9. המועד שנקבע להוצאת היתר בניה – 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר בניה – לא הוארך ע"י בעלי היחידות החתומים על הסכם תמ"א מ-2015, ולא הוארך ע"י הנציגות של בעלי היחידות שחתמו על הסכם התמ"א.

בהסכם התמ"א מ-2015, עליו חתם היזם, נקבע בסעיף 27.1 , שהנציגות היא רשימה שמית של 6 בעלי יחידות. בסעיף 27.2 להסכם התמ"א נקבע, שבעלי היחידות רשאים להחליף את חברי הנציגות עפ"י החלטת רוב רגיל של בעלי הזכויות בדירות, שתעשה בכתב. בסעיף 27.4 להסכם התמ"א נקבע, שהחלטה בנציגות תתקבל ברוב רגיל של חברי הנציגות, כך שרוב של 50% מחברי הנציגות נדרש לצורך קבלת החלטה, דהיינו נדרש רוב של 3 חברים מתוך 6 חברים החברים בנציגות. 

היזם מבקש להסתמך על הוראת סעיף 27.6 להסכם התמ"א, בו נקבע, שלנציגות סמכות להאריך מועדים בהסכם התמ"א. היזם העיד בעמ' 47 שורות 8-10 לפרוטוקול מ-28.4.21: "ש. אז למעשה ההסכמה ניתנה להארכה ב-16.4.19 ע"י ענת [ענת סקציאר –י.ג] ועדינה [עדינה היקל –י.ג]? ת. נכון ".

היזם הציג הודעה במייל של עדינה היקל [ מוצג ת/2 ] מ-16.4.19 בה נאמר: "הי רוני [רוני אלבק – אחד משני היזמים  – י.ג.]  אני מאשרת, העיקר שנתקדם ",  והודעה במייל של ענת סקציאר [ מוצג ת/1] מ-16.4.19 בו נאמר: "היי רוני [ רוני אלבק – י.ג.] מאשרת המשך עבודה".

הנציגות לא דנה בהארכת מועד לקיום התנאי המתלה בעניין הוצאת היתר בניה, ולא קיבלה החלטה בעניין. היזם גם לא פנה לפרקליט בעלי הדירות, עו"ד אודי ווקיל, עמו עמד בקשר, כדי לוודא שהמדובר בהחלטת נציגות של בעלי הדירות, ושההחלטה התקבלה כדין עפ"י ההוראות הקבועות בהסכם התמ"א מ-2015, עליו חתם גם היזם.

ענת סקציאר העידה בחקירתה, שלא נבחרה לנציגות הדיירים עפ"י ההוראות שנקבעו בסעיף 27.2 להסכם התמ"א. הגב' ענת סקציאר העידה בחקירתה: "ש. היתה אסיפה של הדיירים שבחרו בך? ת. היתה נציגה             [בנציגות – י.ג.] שקראו לה נורית  ... ש.תמנליס ? ת. כן ... אמרה לי [ נורית – י.ג.] אני מעוניינת שאת תמשיכי את העבודה שלי ... הכניסה אותי במקומה" [עמ' 77 לפרוטוקול מ-4.5.21 שורות 4-22]; "ש. חברים בנציגות... נבחרים כאשר יש אסיפת דיירים . היתה אסיפה כזאת שבחרה אותך ? ת. לא היתה אסיפת דיירים " [ עמ' 78 לפרוטוקול שורות 12-14].

ענת סקציאר העידה, באשר להסכמה שנתנה: "ש. לא בשם הנציגות אישרת את זה? ת. לא בשם כל הנציגות ... אני לא יכולה לאשר בשם כל הנציגות " [עמ' 81 לפרוטוקול מ-4.5.21 שורה 33 עד עמ' 82 שורה 2]; "ת.  אני אישרתי לו בשם עצמי. לא אמרתי לו [ליזם – י.ג.] אני מאשרת בשם כל הנציגים, בשם כל הדיירים" [עמ' 70 שורות 24-27]; "ת. ביקשתי ממנו [מהיזם – י.ג.] לכתב את כולם ... במקביל דרשתי גם ישיבה עבור כל הדיירים, לעדכן אותם בכל הסיפור.ש. אבל 4 הנציגים האחרים של הנציגות הסכימו או לא הסכימו?ת.זה אני לא יודעת. אני השבתי בשם עצמי" [עמ' 71 לפרוטוקול    מ-4.5.21 שורות 1-6] .

גם אם ניתנה הסכמה ע"י ענת סקציאר ועדינה היקל – הסכמה זו ניתנה על ידיהן כבעלות דירות ולא בכשירותן כחברות הנציגות, אשר לא דנה בעניין ולא קיבלה החלטה בעניין. זאת ועוד, הסכמה של 2 מחברי הנציגות אינה מועילה עפ"י הסכם התמ"א, באשר יש צורך בהסכמה של 3 מחברי הנציגות. היזם הודה בחקירתו שהסתמך על ההסכמה של 2 בעלות דירות, שהיו גם חברות בנציגות. היזם העיד בעמ' 47 לפרוטוקול שורות 8-10 מ-28.4.21:       "ש. אז למעשה ההסכמה ניתנה להארכה ב-16.4.19 ע"י ענת [ענת סקציאר –י.ג] ועדינה [עדינה היקל –י.ג]? ת. נכון".

היזם היה מודע להוראות בעניין נוהל ההצבעה בנציגות בעלי היחידות, שהוכנס במפורש ובפרוטרוט להסכם התמ"א עליו חתם [סעיפים 27.1-27.8 להסכם התמ"א], וחרף כך בחר להתעלם מהן. 

ואם עדיין היה ספק האם הנציגות האריכה את התקופה להוצאת היתר בנייה במיילים ששלחו ב-16.4.19 ענת סקציאר ועדינה היקל, הוצג בפני ביהמ"ש פרוטוקול אסיפת דיירים מ-6.5.19, שנערכה כ-20 יום לאחר הוצאת המיילים הנ"ל, בנוכחות היזם. הפרוטוקול נרשם ע"י ענת סקציאר [מוצג נ/2]. בעמ' 3 למוצג נ/2 נרשם : " ... עדכנתי את הנוכחים כי בהתאם להסכם שנחתם, הסתיים הזמן שנקבע לקבלת ההיתר ע"י היזם [18 חודשים] בסוף אפריל 19'. עקב כך יש לאשר המשך תהליך, ורוני [היזם – י.ג.] מבקש הארכה של עוד 24 חודשים לקבלת היתר ".

גם ענת סקציאר לא ראתה במתן הסכמתה והסכמת עדינה היקל  מ-16.4.19 – החלטה של הנציגות להארכת המועד להוצאת היתר בניה, והודיעה באסיפת הדיירים שהתקיימה ב-6.5.19, בנוכחות היזם, על בקשת היזם להארכת המועד.

המשיב 1 הודיע פעמיים ליזם במאי 19' במיילים : "עובדתית אין לך הסכם בתוקף... אבל זה המצב בפועל"; "הייתי אצלך בפגישה ב-5.5... לא עמדת בהסכם שבו התקשרת עם הדיירים, וכרגע אתה פועל ללא הסכם בתוקף... בשיחות שלי עם מספר רב של דיירים במתחם – רובם לא מעוניינים להמשיך לפעול מולך" [ מוצג נ/5 ].

אשר על כן נקבע בזה, שלא התקיים התנאי המתלה - לא הוצא היתר בניה תוך 18 חודשים מהגשת הבקשה להיתר בניה, והמועד להוצאת היתר הבניה לא הוארך ע"י בעלי היחידות בבניין או ע"י הנציגות של בעלי היחידות.

10. ומכאן אנו מגיעים לדון בתקפות הסכם התמ"א מ-2015 ובטענות בדבר ביטולו. בסעיף 4.1.3 להסכם התמ"א נקבע שאי הוצאת היתר בנייה תוך 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה הינו תנאי מתלה.

סעיף 29 לחוק החוזים [חלק כללי] מורה: "היה חוזה מותנה בתנאי, והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך... הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה...".

בע"א 1363/04 צאלים נ' דלק דינים עליון 2007 (62) 1260, פסקה כב' השופטת עדנה ארבל בסעיף 12 לפסק:

"יכולים צדדים לקבוע כי באי התקיימות התנאי [התנאי המתלה –י.ג]  לא יפקע החוזה באופן אוטומטי, אלא יקנה לצדדים זכות לביטול החוזה".

ראו גם ע"א 187/87 לוי נ' דויטש פ"ד מג(3) 309, 316.

בסעיף 4.2 להסכם  התמ"א מ-2015 נקבע: "אם לא יתקיימו התנאים המתלים... מכל סיבה שהיא, עד המועדים הקבועים להתקיימותם כאמור, יהא רשאי כל צד להודיע לצד השני על ביטול הסכם זה, והסכם זה יתבטל במועד מסירת הודעת הביטול ע"י כל צד כאמור". 

בסעיף 4.2 להסכם התמ"א נקבע, שחרף הוראת סעיף 29 לחוק החוזים [חלק כללי] יש צורך למסור הודעת ביטול, וההסכם אינו מתבטל באופן אוטומטי אם לא יתקיים התנאי המתלה.

בעלי היחידות חתמו על הסכם התמ"א במועדים שונים. לעניין הביטול קיימים שני מסלולים :

מסלול ראשון - ככל שהביטול נעשה כקולקטיב ע"י קבוצת בעלי היחידות, שחתמו על הסכם התמ"א - יש צורך עפ"י סעיף 4.2 להסכם התמ"א בהחלטה של הבעלים החתומים על הסכם התמ"א ברוב רגיל, ואזי לאחר מתן הודעת ביטול  ומסירתה– בטל הסכם התמ"א.

מסלול שני -ככל שהביטול נעשה ע"י אחד מיחידי בעלי היחידות, שחתמו על הסכם התמ"א – אין צורך בהחלטה של רוב רגיל של כלל הבעלים שחתמו על הסכם התמ"א, ואזי הסכם התמ"א בטל אך ורק ביחס לאותו בעל יחידה. אם הביטול הנ"ל נעשה כדין - אותו בעל יחידה עובר מקטגוריה של בעלי יחידות שחתמו על הסכם התמ"א לקטגוריה של בעלי יחידות סרבנים, שכנגדם ניתן לנקוט בהליך בפני המפקח על רישום מקרקעין, עפ"י תביעה של בעלי יחידות שבבעלותם 2/3 מהיחידות בבית המשותף, ו-2/3 מהרכוש המשותף. כמובן שאם בעלי היחידות שנותרו חתומים על הסכם התמ"א הינם בעלים של פחות מ-66% מהיחידות בבניין – לא ניתן לבצע את המיזם.

ניטול כדוגמא מקרה בו אחד מבעלי היחידות, שחתם על הסכם התמ"א, טען שהחתימו אותו על ההסכם בכפייה - אין הצדק לקביעה שאינו יכול לתבוע את ביטול ההסכם במישור בעל יחידה מול היזם, ככל שלא נתקבלה החלטה ברוב רגיל של כל בעלי היחידות שחתמו על הסכם התמ"א [סיפא הוראת סעיף 4.2 להסכם התמ"א].

פרשנות זו תואמת גם את אופייה הקוגנטי של ההוראה בחוק המקרקעין        [חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה] תשס"ח – 2008 , הקובעת שיש צורך בהסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 2/3 מהדירות בבית המשותף        ו-2/3 מהרכוש המשותף כדי לאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף, שמטרתן

בניית דירות חדשות. ללא הסכמה זו לא ניתן לבצע את פרויקט התמ"א ולהקצות ליזם זכויות בניה על גג הבניין בתמורה לחיזוק הבניין הקיים.

עוד נדגיש, שבעמ' 2 להסכם התמ"א נקבע, שבעלי היחידות חתמו על ההסכם "ביחד וכל אחד מהם לחוד". גם מטעם זה אין לשלול את קיום שני מסלולי הביטול . להשלמת התמונה נציין, שבסעיף 26.1 להסכם התמ"א נקבע, שבעניין הפרות ההסכם ניתן יהיה לתבוע כל אחד מהבעלים לחוד, ולא תהיה תביעה כנגד יתר הבעלים שלא הפרו את ההסכם; ובסעיף 26.2 להסכם התמ"א נשמרה הזכות לביטול ההסכם עפ"י הוראות ההסכם ו/או בהתאם להוראות חוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א -1970  ו/או בהתאם להוראות כל דין. הוראות אלה עולות בקנה אחד עם שני מסלולי הביטול שנמנו.   

11. הודעת ביטול כקולקטיב לא ניתנה. עפ"י טענת ב"כ המשיבים 1-2 על הודעת הביטול חתמו 10 בעלי יחידות מתוך 21 בעלי יחידות שחתמו על הסכם התמ"א, ואין זה רוב רגיל הנדרש עפ"י סעיף 4.2 להסכם התמ"א. זאת ועוד הודעת הביטול הועברה אמנם לפרקליט בעלי הדירות, אולם לא נמסרה ע"י הפרקליט ליזם.

ב"כ המשיבים 1-2 הודיע בקדם המשפט בעמ' 4 לפרוטוקול שורות 1-2: "אין לי כרגע ידיעה אם עוה"ד של הדיירים העביר את הודעת הביטול ליזם". מטעם המשיבים לא העיד עוה"ד של הדיירים, ולא הוכח שנמסרה הודעת ביטול ליזם.

סעיף 4.2 להסכם התמ"א מ-2015 קבע, שלמרות שמדובר בתנאי המתלה – החוזה אינו מתבטל באופן אוטומטי. בסעיף 4.2 להסכם נאמר: "אם לא יתקיימו התנאים המתלים... מכל סיבה שהיא, עד המועדים הקבועים להתקיימותם כאמור, יהא רשאי כל צד להודיע לצד השני על ביטול הסכם זה, והסכם זה יתבטל במועד מסירת הודעת הביטול ע"י כל צד כאמור". 

השוו לעניין זה,  ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר פ"ד ל(2) 260, 272, בו פסק כב' השופט שמגר:

"ביטול מבוצע לפי הכללים הקבועים בסעיף 20 לחוק החוזים בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר... לענין דרך מסירת הודעה קובע סעיף 60[לחוק החוזים [חלק כללי] –י.ג]... הודעה לפי חוק זה תינתן בדרך המקובלת בנסיבות העניין... מקום שמדובר בחוק זה על מסירת הודעה רואים את ההודעה כנמסרה במועד שבו הגיעה לנמען או אל מענו".

המסלול הראשון של הביטול שנקבע בהסכם התמ"א לא התקיים בענייננו. מכאן נעבור לבחינת המסלול השני של הביטול – ביטול הנעשה ע"י כל אחד מבעלי היחידות בבנין.

12. מתן הודעה ע"י כל אחד מיחידי הבעלים בבנין, שאין להסכם תוקף מחייב – יש לפרשה כהודעת ביטול.

מאחר והתנאי המתלה לא התקיים ב-17.3.19, והתובענה הוגשה ב-15.9.19, הודעת הביטול תוך זמן סביר יכולה להעשות גם אחרי הגשת התובענה – הן בכתבי התשובה לתובענה, והן ע"י בעלי דירות שלא הגישו כתב תשובה לתובענה וחתומים על הסכם התמ"א.

בע"א 8/88 שאול רחמים נ' אקספומדיה פ"ד מג (4) 95, 102 פסק כב' השופט מלץ:

"תוכן ההודעה עצמה, לפיו אין להסכם תוקף מחייב, אינו יכול להתפרש אלא ככוונה לבטלו. מנהל המערערת יכול וצריך היה להבין מכך, כי המשיבה מבטלת את החוזה... בצדק קבע איפוא השופט המלומד כי העדר נוסח ביטול מפורש אין בו כדי לגרוע ממשקל ההודעה ...  כהודעת ביטול".

בע"א 557/75 אגקי נ' כהן פ"ד ל(2) 64 ,  קבע כב' השופט עציוני בעמ' 73:

"כדי להראות על הרצון לשים קץ לחוזה אין צורך בהודעה פורמלית אלא אפשר להסיקה מהתנהגות הנפגע... בית המשפט קבע שלא היה צורך במקרה שהובא בפניו למסור הודעת ביטול לפני הגשת התביעה, כי כוונת הביטול השתמעה ברורות מעצם הודעת הנפגע".

פרופ' גבריאלה שלו בספרה " דיני חוזים" [מהדורה רביעית]  בעמ' 462 מוסיפה : 

 "... הודעת הביטול לא צריכה להיות מפורשת . גם התנהגות של המתקשר שממנה משתמעת בבירור כוונת הביטול עשויה להוות הודעת ביטול נאותה... הודעת ביטול יכולה להינתן גם תוך כדי הליך משפטי".

עוד הוסיפה פרופ' גבריאלה שלו בספרה "דיני חוזים – התרופות" בעמ'                639:

"עוד לפני חוק התרופות אומצה אצלנו ההלכה שלפיה ביטול חוזה אינו טעון הודעה פורמלית של הנפגע – ובלבד שהמפר יוכל ללמוד על הביטול מהתנהגותו של הנפגע. גישה ליברלית זו לא נשתנתה עם חקיקת חוק התרופות". 

כשם שניתן ללמוד על הודעת ביטול מכתב תביעה כך ניתן ללמוד על הודעת ביטול מכתב תשובה שהוגש תוך זמן סביר מאי קיום התנאי המתלה, והוא הדין לגבי הודעות ביטול שניתנו ע"י בעלי דירות שלא הגישו כתבי תשובה לתובענה לאחר הגשתה.

13. המשיב 1 הודיע במאי 19' ליזם במייל: "עובדתית אין לך הסכם בתוקף", ובמייל קודם מ-26.5.19 : "הייתי אצלך בפגישה ב-5.5 [5.5.19 –י.ג]... לא עמדת בהסכם שבו התקשרת עם הדיירים, וכרגע אתה פועל ללא הסכם בתוקף... ממליץ לך... לא לקדם את הפרויקט מעבר לשלב הנוכחי" [ ראו מוצג נ/5].

המשיבים 1-2 בכתב התשובה שהגישו ב-15.9.19 בסעיף 105 טענו במפורש: "המבקשת חרגה משמעותית מהמועדים שנקבעו בתנאי השלישי, ומעולם לא קיבלה מהדיירים או נציגיהם כל הסכמה להאריך לה את המועדים האמורים, ולפיכך ההסכם כלל לא תקף".

הודעות אלה דינן כדין הודעות ביטול שניתנו כדין ליזם, כפי שנפסק בהלכת ע"א 8/88 רחמים נ' אקספומדיה. הודעות אלה ניתנו תוך זמן סביר מאי קיום התנאי המתלה, שלא התקיים ב-17.3.19.

הסכם התמ"א בוטל כדין ע"י המשיבים 1-2, ואינו תקף ביחס לדירתם הידועה כתת חלקה 10.

14. בית המשפט ער לכך, שככל שבבעלות בעלי היחידות שנותרו חתומים על הסכם התמ"א פחות מ-66% מהיחידות בבניין – לא ניתן לבצע את המיזם.

יכול ואם יתווספו בעלי שתי דירות נוספות, שלגביהן יוצהר על בטלות הסכם התמ"א – לא ניתן יהיה לבצע את המיזם.

המשיבים 3-4 הם בעלי הזכויות בדירה בתת חלקה 13. המשיבה 5 היא בעלת הזכויות בדירה בתת חלקה 25. המשיבים 3-5 חתמו על הסכם התמ"א                     ב-2015.

המשיבים 3-5 בכתב התשובה שהגישו בתובענה ב-4.12.19 הודיעו                     בסעיף 3: "... היזם לא עמד בהתחייבויותיו עפ"י ההסכם, וההסכם התבטל בשל העובדה כי לא התממשו התנאים המתלים בו".

עפ"י הלכת רחמים הודעה זו שלהסכם אין תוקף מחייב דינה כדין הודעת ביטול. ראו גם הקביעה בעניין הודעות המשיבים 1-2, כמפורט בסעיף 13 לפסק הדין.

עיקרה של השאלה האם הודעה זו שניתנה ב-4.12.19 [התנאי המתלה לא התקיים ב-17.3.19], כ-9 חודשים לאחר אי קיום התנאי המתלה –ניתנה תוך זמן סביר.

בסוגיה זו לא ניתן להכריע בתובענה זו. המשיבים 3-5 אינם מיוצגים ולא הגישו סיכומים, והמבקשת לא דנה בסיכומיה בסוגיה זו.

זאת ועוד, המדובר בהודעת ביטול שניתנה כ-3 חודשים לאחר הגשת התובענה [התובענה הוגשה ב-15.9.19], וברגיל "הגבול העליון" של תחומי הגזרה של בירור התובענה הוא יום הגשת התביעה, אלא אם הצדדים הסכימו מפורשות או ניתן לראות בדרך ניהול התביעה וחקירות העדים כהרחבת חזית.

בענייננו המשיבים 3-5 לא העידו עדים ולא נתנו הסכמה להרחבת חזית.

עוד נעיר, שעפ"י תקנה 74(ג) ותקנה 75(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, גם כאשר הנתבע לא הגיש סיכומים עדיין על התובע להוכיח את תביעתו.

ככל שהמבקשים והמשיבים 3-5 לא יגיעו להסכמה בעניין הפרויקט – סוגיה זו תצטרך להתלבן בתובענה נפרדת.

15. מתן תוקף פסק דין להסכם פשרה הוא בשיקול דעת בית משפט. בנסיבות אלה, כאשר קיים ספק אם יש בבעלות בעלי היחידות שנותרו חתומים על הסכם התמ"א 66% מהיחידות בבניין [רוב הנדרש לצורך ביצוע הסכם התמ"א] - אין ליתן תוקף פסק דין להסכם הגדלת התמורות למשיבות 7-8, וזאת מבלי לפגוע בתוקף ההסכם בין היזם לבין המשיבות 7-8 . גם ב"כ המשיבות 7-8 הודיע בעמ' 63 לפרוטוקול מ-28.4.21: "בכפוף לזה שאם תוקף ההסכם מוארך אז הסכם הפשרה שהוגש... מאושר".

עוד נטען ע"י המשיבים 1-2 , שהגדלת התמורות רק למשיבות 7-8 פוגעת בעיקרון השוויון ביחס לבעלי דירות אחרות. ב"כ המבקשת וב"כ המשיבות 7-8 הדגישו בסעיף 2 לבקשתם, בה ביקשו ליתן תוקף פסק דין להסכם שנחתם ביניהם ב-18.3.21: "בכפוף לאישור בכתב וחתימת חברי הקבוצה [שחתמו על הסכם התמ"א –י.ג] המקבל את הסכם הפשרה בין המבקשת לבין המשיבות... יתווסף הסכם הפשרה כחלק בלתי נפרד להסכם התמ"א, ויחייב את המבקשת לכל דבר ועניין". מתן תוקף פסק דין להסכם הינו בשיקול דעת בית המשפט, ואין ליתן להסכם בין המבקשת לבין המשיבות 7-8 תוקף פסק דין כל עוד לא אישרו בעלי היחידות, החתומים על הסכם התמ"א, את הסכמתם לשינוי התמורות למשיבות 7-8 –תוספת תמורות שלא ניתנות לשאר בעלי היחידות בבניין. אין באמור כדי לפגוע בתוקף החוזי של ההסכם בין המבקשת לבין המשיבות 7-8.

16. סוף דבר

• לא התקיים התנאי המתלה של הוצאת היתר בניה תוך 18 חודש ממועד הגשת הבקשה להיתר בניה.

• העתירה להצהיר שהמועד להוצאת היתר בנייה הוארך כדין ע"י הנציגות – נדחית.

• הסכם התמ"א בוטל כדין ע"י המשיבים 1-2, ביחס לדירה בתת חלקה 10.

• ככל שבבעלות בעלי היחידות שנותרו חתומים על הסכם התמ"א פחות מ-66% מהיחידות בבניין – לא ניתן לבצע את המיזם.

ביחס למשיבים 3-5, בעלי 2 דירות בבנין, הוראות כמפורט בסעיף 14 לפסק.

• הסכם הגדלת התמורות שנחתם רק בין המבקשת לבין המשיבות 7-8 לא יקבל תוקף פסק דין, בנוסף לתוקפו כהסכם בין הצדדים החתומים עליו, לאור האמור בסעיף 15 לפסק.

• המבקשת תשלם למשיבים 1-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

ניתן היום,  כ"ה אב תשפ"א, 03 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.