שאלה לגבי הטעיית רוכשי דירה בשל המונח "שטח ברוטו"

עניינו של ערעור זה בשאלה אם המערערת הטעתה את המשיבים לגבי שטח הדירה שנרכשה על ידם, בשל השימוש במונח "שטח ברוטו".

העובדות הצריכות לעניין

1.         המשיבים רכשו מהמערערת דירה בפרוייקט הידוע במקומותינו כ"מגדלי חוף הכרמל" בחיפה. במו"מ שקדם לחתימת ההסכם, הוצג בפני המשיבים תשריט שיווקי של דירה בת 2 חדרים מסוג A3 (נספח א'1 לתצהיר המשיבים) (להלן: " התשריט השיווקי"), שבו מופיעים שני נתונים: קו רוחב של 7 מ' וקו אורך של 10.8 מ' החורג ממעטפת הדירה, ובתחתית התשריט נכתב שטח ברוטו 84 מ"ר.  בהמשך, נציג תרשים סכימטי של התשריט השיווקי. 

לאחר המו"מ נחתם ביום 24.12.92 הסכם בין הצדדים, לפיו רכשו המשיבים מהמערערת  דירה מסוג A3  בקומה 5 של בנין אלמוג תמורת הסך של 130,093$ (להלן ובהתאמה: " הדירה" ו" הסכם הרכישה"). להסכם הרכישה צורף מפרט טכני לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ותשריט של הדירה (להלן: " תשריט הדירה"). במפרט הטכני הוגדרה הדירה כ" דירה בת 2 חדרים בשטח 84 ברוטו מ"ר לפי התכנית המצורפת בזה".  בתשריט הדירה מופיעות שתי דירות טיפוסיות מדגם A3 ללא ציון כל שטח או מידות אורך ורוחב למעט סרגל קנה מידה של 1:100.

2.         חלפו כעשר שנים ממועד חתימת ההסכם ולטענת המשיבים נודע להם כי שטח הדירה בפועל הוא 63 מ"ר ולא 84 מ"ר. על כן עתרו המשיבים לחייב את המערערת  לפצותם בגין השטח החסר ולחייב את חברת הניהול בהשבת הסכומים ששולמו על ידם ביתר במהלך השנים בהתבסס על שטח של 84 מ"ר. טענת התיישנות שהעלתה המערערת נדחתה ובית משפט קמא נדרש לגופה של תביעה.

כל אחד מהצדדים תמך יתדותיו בחוות דעת שמאי מטעמו. השמאי זייד מטעם המשיבים  קבע כי שטח הדירה של החדרים כולל קירות פנים וחלק יחסי בקירות חוץ הוא 63 מ"ר.  השמאי איראני מטעם המערערת הסכים לתוצאה זו, אך לשיטתו יש להוסיף גם את השטח היחסי בחדר המדרגות בשטח של כ-25 מ"ר, כך שהשטח ברוטו על פי תקן ישראלי מס' 975, שהוא התקן הרלוונטי למועד  הסכם הרכישה, עומד על 88 מ"ר (4 מ"ר יותר מכפי שנכתב בהסכם הרכישה ובתשריט השיווקי).

3.         בית משפט קמא התייחס בהרחבה למחלוקת בין השמאים, וניתח ביסודיות את חוות דעתם ואת עדותם בבית המשפט, תוך התייחסות ללשון התקן. נציין כי בתקן לא מופיע המונח "שטח ברוטו" אלא המונח "שטח נומינלי". בסעיף 7 לתקן, תחת הכותרת "תיאור הדירה" נאמר בסעיף 7.2 כי אפשר לציין גם את השטח הנומינלי, המוגדר בסעיף 8 לתקן כסכום השטחים של פנים הדירה ושל רכיבים נוספים כגון שטח הגזוזטרות; השטח היחסי של הדירה בחדר המדרגות (לרבות פיר המעלית); השטח שמתחת לקירות החוץ; והשטח שמתחת למעקות המרפסות.

4.         השורה התחתונה בפסק דינו של בית משפט קמא היא, כי המשיבה השתמשה במינוח עמום, וכי " התשריט הכללי שצורף לחוזה הרכישה נעדר כל ציון של שטחים או מדידות הן לגבי הדירה עצמה והן לגבי השטחים הבאים בחישוב השטח הנומינלי שלה ואילו התשריט השיווקי מציין באופן כללי שתי מדידות של אורך ורוחב ללא פירוט ספציפי של שטחים ואף ללא התאמה לשטח הדירה ברוטו הרשום בתחתיתו".

בית משפט קמא דחה את גרסת המשיבה כי הדריכה את אנשי השיווק שלה להסביר לרוכשים את מהות הביטוי "שטח ברוטו" ובהעדר ראיות מטעמה לעניין זה, נקבע כי המשיבה יצרה מצג שוא באשר לשטח הדירה. משנדחתה טענת המערערת כי שטח הדירה האמיתי הוסבר למשיבים עובר למסירת התשריט השיווקי או במעמד חתימת הסכם  הרכישה, הרי שמועד ההתיישנות מתחיל מיום מסירת החזקה בדירה ביום 17.9.96, ותביעתם הוגשה ביום 8.6.03, טרם חלוף מועד ההתיישנות.

סופו של דבר, שהמערערת חוייבה לפצות את המשיבים בגין השטח החסר בדירתם, קרי, ההפרש בין 84 מ"ר ל-63 מ"ר. בהעדר שומה נגדית, אימץ בית משפט קמא את הערכתו של השמאי זייד מטעם המשיבים, ופסק כי על המערערת לפצות את המשיבים בסכום של 21,000$ בגין השטח החסר בדירה וכן בשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח בצרוף מע"מ.

בהמשך, דחה בית משפט קמא את תביעת המשיבים להחזר דמי ניהול, מאחר שחיובם להשתתף בדמי הניהול כולל את הרכוש המשותף הקומתי ומתבסס על חוזה הניהול שנחתם במעמד החתימה על ההסכם. מאחר שהרכוש המשותף הקומתי משמש גם את המשיבים, הרי שאין הצדקה להוציא את החלק היחסי של המשיבים ברכוש הקומתי המשותף מבסיס החישוב של דמי הניהול החלים עליהם.

על פסק הדין נסב הערעור.

טענות המערערת

5.         המערערת חזרה וטענה כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות או שיהוי. לטענת המערערת, עדותו של המשיב הייתה בלתי אמינה, והוא התחמק משאלות מהותיות בתשובות נוסח "איני זוכר". כן טענה המערערת כי יש לזקוף לחובת המשיבים את אי העדתה של המשיבה מס' 2, שהייתה שותפה למו"מ ולחתימת ההסכם.

הוסיפה המערערת וטענה כי ניתן להסיק מתשריט הדירה את שטח הדירה לאור קנה המידה בתשריט, וכן מהתשריט השיווקי. כן נטען כי פסק דינו של בית משפט קמא אינו קוהרנטי, שכן מצד אחד נקבעה חובת תשלום דמי ניהול לפי שטח של 84 מ"ר ומנגד, שטח הדירה לשיטת בית משפט קמא לא תואם נתון זה.

האם קיבלו המשיבים הסבר לגבי שטח הדירה?

6.         בית משפט קמא הגיע למסקנה כי המשיבים לא קיבלו מאנשי המכירות ששיווקו את הפרוייקט, הסבר לגבי שטח הדירה. אין דרכה של ערכאת ערעור להתערב בממצאים עובדתיים, ועל כן, איני רואה להידרש להשגות המערערת במישור זה.

            התיישנות

7.         המערערת טענה להתיישנות התביעה לאור תקופות הבדק והאחריות הקבועות בסעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ולאור נטל ההודעה הקבוע בסעיף 4א שכותרתו "הודעה על אי התאמה".