פרץ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב ואח'

לפני עתירת העותרת בה היא מלינה על החלטת המשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר") מתאריך 15.7.2019 (תיק ערר רג/1049/0519) (להלן: "ההחלטה"), במסגרתה נדחה הערר אותו הגישה לוועדת הערר על החלטת המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, המתירה הריסת והקמת מבנה על פי תמ"א 38 ותוכנית רג/340/ג/30, ברחוב xxx ר"ג, גוש 6159 חלקה 342 (להלן: "המקרקעין").

רקע

למשיבה 2 הוגשה ע"י המשיבה 3 (להלן: "היזם") בקשה להריסת בניין קיים בן 2 קומות מעל חצי קומה מפולשת הכולל 11 יחידות דיור, ובמקומו הקמת בניין בן 8 קומות וקומת גג חלקית מעל קומת קרקע (10 קומות בסה"כ), שיכיל 36 יחידות דיור בהתאם להוראות תמ"א 38 (להלן: "התוכנית"). העותרת, המתגוררת כיום במקרקעין בדירה בקומת קרקע, התנגדה לתוכנית בטענה כי הפרויקט ירע את מצבה הקנייני, כי היא נאלצת לעבור ממגורים בקומת קרקע למגורים בקומה 2 תוך ויתור על כיוון אוויר, ומותיר בידה כיוון אוויר אחד וכי התכנון המוצע מביא למפגעי רעש ולמטרד. הוועדה המקומית קיבלה בחלקה את ההתנגדות וקבעה במקביל כי אינה דנה בנושאים קניינים בין הדיירים ליזם, אך הבהירה כי אין מקום להותיר כיוון אוויר אחד. בתאריך 12.11.2017 אישרה המשיבה 2 את בקשת המשיבה 3 ובתנאי שלא תאושרנה דירות מתחת לגודל של 50 מ"ר וכן לא תאושר דירה עם כיוון אוויר אחד ולפיכך יש לתכנן את דירת העותרת עם 2 כיווני אוויר (ר' נספח ד' לעתירה). העותרת לא הגישה ערר נגד החלטה זו.

בתאריך 4.11.2018 הוארך תוקף ההחלטה וביום 25.3.2019 הגיש היזם חלופה תכנונית מתוקנת ע"פ ההחלטה מתאריך 12.11.2017.

בדיון שנערך בפני הוועדה המקומית בתאריך 12.4.2019 ונועד לבדוק התאמת התוכנית לאמור בהחלטה, נבחן התשריט המתוקן ונקבע כי זה אכן עומד בתנאי שנקבע בדבר הצורך בתכנון כיוון אוויר נוסף והתכנון המעודכן אושר פה אחד (נספח ב' לעתירה).

ביום 27.5.2019 הגישה העותרת ערר לוועדת הערר. המשיבה 3 השיבה לערר בתאריך 18.6.2019 והודעה המקומית השיבה ביום 2.7.2019. ביום 15.7.2019 ולאחר דיון שהתקיים בערר, החליטה ועדת הערר כאמור לדחות את ערר העותרת והותירה על כנה את החלטת הוועדה המקומית שאישרה את התוכנית המעודכנת.

החלטת ועדת הערר

בהחלטתה ציינה ועדת הערר באופן ברור כי בתאריך 25.3.2019 הגיש היזם עותק תשריט מתוקן הכולל תוספת כיוון אוויר נוסף המהווה ויטרינה ברוחב 1.65 מטר, המהווה יציאה למרפסת לה שתי יציאות לכיוון דרום ומערב. הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית העלו את התשריט המעודכן לדיון ומצאו כי הוא עונה על התנאי שנקבע בדבר הצורך בתכנון כיוון אוויר נוסף. ועדת הערר התייחסה לשתי טענות העותרת, האחת התוקפת את אישור הבקשה תוך התבססות על הצפיפות הנטענת ברחוב ומדיניות הוועדה המקומית להעדפת תכנון מתחמי על פני אישור בקשות לפי תמ"א 38 בבניינים בודדים, והשנייה עסקה בתכנון הדירה עצמה. בכל הקשור עם הטענה הראשונה קבעה ועדת הערר כי הטענה לוקה בשיהוי ובאיחור ניכרים ואף חרגה ממסגרת כתב התנגדות העותרת. עוד קבעה, כי היזם פעל לעמידה בתנאים שנקבעו בהחלטתה הוועדה המקומית ולא התקיימו כל נסיבות חריגות המצדיקות עיון חוזר בבקשה לאחר שזו כבר אושרה או דחיית הבקשה להאריך את תוקפה של ההחלטה לאשר את הבקשה.

אשר לטענה השנייה זו שתקפה כאמור את התכנון וערבבה טענות קנייניות וחוזיות עם טענות תכנוניות, ועדת הערר קבעה כי אינה מכריעה איזו דירת תמורה תקבל העותרת במקום הדירה בה היא מתגוררת כיום, ובכל מקרה ציינה כי ספק אם קיימת זכות ערר תוך שאמצה עמדת אדריכל העיר לפיה התכנון המעודכן עומד בדרישות שהציבה הוועדה המקומית בהחלטה המקורית, שכן הינו מציע שני כיווני אוויר למערב ולדרום. כמו כן לאורך החזית המערבית מוצעים מספר פתחי חלון, בכל חדר חלון אחד, ולכיוון דרום מוצע פתח גדול לכיוון המרפסת הפתוחה בשתי פאות מערבית ודרומית. הוועדה הדגישה כי בניגוד לנטען בכתב הערר לדירה 2 כיווני אוויר ולא שלושה כפי שמוצע בתכנון המעודכן וכי שטח הדירה המוצעת גדול משטח הדירה הקיימת. כך גם לגבי שטח חדר השינה, שטח חדר האמבטיה והשירותים ושטח הסלון ולפיכך "מדובר בדירה שהתכנון שלה סביר ואין מקום להתערב בו". הערר נדחה ללא צו להוצאות.

טענות העותרת בעתירה

העותרת טענה כי החלטת ועדת הערר התעלמה משינוי מדיניות העירייה בכל הקשור עם תמ"א 38 לאור בעיות החניה החמורות באזור והצורך בשיתוף מבנים נוספים לתכנון אחד, לפחות שני בניינים; כי הוועדה המקומית התנהלה בחוסר סבירות וחוסר תום לב עת לא הזמינה את העותרת לדיון בתוכנית שהוגשה לה והתעלמה ממדיניות העיר רמת גן בכל הקשור עם חלקה אחת. החלטת הוועדה המקומית נעשתה בבהילות כלשונה, תוך אמירות שנועדו להטעות את חברי הוועדה וסתימת פיות. כך למשל קיימת הטעייה לגבי גודל הדירה הקיימת של העותרת; הטעיה לגבי התוספת שניתנה לעותרת; הטעייה בנוגע לכיוון אוויר אחד בדירה הקיימת של העותרת; ומסיבות אלה יש להורות על ביטול ההחלטה.

טענות המשיבה 1

המשיבה 1 ציינה כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור על ועדת הערר אלא אך בוחן את החלטתה בראי המשפט המנהלי; כי ועדת הערר היא מוסד תכנון לכל דבר ועניין המוסמך להחליף את הוועדות המחוזיות וועדות המשנה, וכן הינה בעלת סמכות מקורית רחבה להכריע בסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית ואינה מוגבלת לבחינת חוקיות וסבירות ההחלטה בלבד, תוך אפשרות להפעיל שיקול דעת עצמאי; לגופם של דברים סברה הוועדה כי ההחלטה מפורטת ומנומקת וניתנה לאחר שנשמעו הצדדים ואינה מצדיקה כל התערבות של בית משפט זה. עוד הוסיפה כי טענות תכנוניות אינן ראויות להיות נדונות בפני בית משפט זה, הן בנושא שיקול דעת ועדות התכנון בנושא חזות פני העיר והצפיפות ולכן דינן להידחות. בכל מקרה הוסיפה כי מדובר בטענות הלוקות בשיהוי ניכר בהינתן החלטת הוועדה המקומית ביום 12.11.2017, החלטה לגביה לא הוגש כזכור ערר. כך גם ועדת הערר בחנה את התכנון וקבעה כי הינו עונה על דרישות הוועדה המקומית. מכל מקום בכל הקשור עם מדיניות הוועדה המקומית לפיה לא תאושר הריסת מבנים בודדים נושא זה הוכרע בפסק דינו של כבוד הנשיא אורנשטיין בעת"מ 28736-06-19 התאחדות בוני הארץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (16.9.2019), ובו מדיניות זו בוטלה. אשר לטענות העותרת בנושא התנהלות הוועדה המקומית טענה ועדת הערר כי אין לכך מקום עתה שכן הנושא היחיד לבחינה הינו החלטת ועדת הערר, לה כאמור שיקול דעת עצמאי. לפיכך עתרה לדחיית העתירה.

טענות המשיבה 2

גם המשיבה 2 סברה כי אין הצדקה להתערב בהחלטת ועדת הערר המבוססת על שיקולים תכנוניים המצויים בליבת סמכותה ועל הימנעות מלדון בנושאים שאינם בתחום סמכותה. בפועל חזרה המשיבה 2 על טענות המשיבה 1.

טענות המשיבה 3

גם המשיבה 3 סברה כי דין העתירה להידחות על הסף תוך חזרה על טענות המשיבות 1-2 והעלאת טענות נוספות המתייחסות לתום לבה של העותרת; לעובדה ולפיה ניתן כבר היתר בנייה ולפיכך מדובר במעשה עשוי; וכי העותרת מעלה טענות חדשות שלא נדרשו לדיון בפני ועדת הערר. המשיבה 3 הפנתה לדיון נוסף המתנהל בפני המפקחת על הבתים המשותפים (נספחים 11-13 לתגובת המשיבה 3) בין דיירי המבנה במקרקעין והעותרת.

דיון

כבר עתה אציין כי לא מצאתי כל סיבה ראויה להתערב בהחלטת ועדת הערר. אין חולק כי התערבותו של בית משפט זה בהחלטות ועדות מקצועיות ובהן ועדות תכנון ובניה מתבצעת במשורה ומתייחסת למקרים בהם הוועדה פעלה שלא כחוק או שלא בסמכות, שלא בתום לב, או שלא בסבירות ראויה (ר' בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996)). נסיבות המקרה דנן אינן מצדיקות התערבות כאמור באף אחת מהנסיבות כאמור לעיל.

העותרת התייחסה לשניים. האחד, לנושא מדיניות העירייה בכל הקשור עם תמ"א 38. לא מצאתי להתערב בנושא זה במיוחד לא לאחר פסק דינו של כב' הנשיא אורנשטיין כאמור לעיל. כך גם, טענות העותרת בנושא זה מועלות בשיהוי ניכר וללא הצדקה, כיוון שההיתר להריסה והקמה מחדש של הבניין אושר בתנאים לאחר קבלת חלק מהתנגדות העותרת כבר ביום 12.11.2017, ולא הוגש ערר על החלטה זו. השני, בעניין תכנון הדירה הספציפית של העותרת והתאמתה לדרישות מוסדות התכנון. לא מצאתי כל סיבה להתערב בסמכותה של הוועדה המקומית, כמו גם של ועדת הערר, לבחון לגופן תכניות ולהכריע בהן תכנונית במיוחד לא כאשר קבעה ברחל ביתך הקטנה כי קביעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קוימה במלואן בעת הגשת התוכנית המעודכנת מטעם היזם הן בכל הקשור לשני כיווני אוויר, הן ביחס לגודל הדירה והן ביחס לתוכנית הדירה עצמה כפי שמציינת ועדת הערר בהחלטתה.

במצב דברים זה מוגשת העתירה לבית המשפט ללא כל סיבה ראויה שבדין. לא יכולתי להתעלם מאופן התנהלות העותרת המנהלת מאבק במספר חזיתות ומעלה טענות שנבחנות ונידונות לגופן ולמרות זאת אינה מרפה. הגיעה העת להרפות. הוסבר לעותרת במהלך הדיון, בהיותה לא מיוצגת, מהן ההשלכות שישנן להעדר קיומה של עילה כדין אך לא הועיל.

שקלתי בכובד ראש האם כדרישת היזם יש מקום בנסיבות לחייב את העותרת בהוצאות ממשיות לנוכח התנהלותה וסברתי כי לאור העובדה ולפיה אינה מיוצגת כיום כי אז שיעור ההוצאות יעמוד על שיעור מתון בסך 10,000 ₪ שיתחלק באופן שווה בין שלוש המשיבות.

ניתן היום, ט' אב תש"פ, 30 יולי 2020, בהעדר הצדדים.