פסק-דין בתיק רע"א 3463/11

השופט ע' פוגלמן:

בניין הרשום כדין בפנקס הבתים המשותפים נהרס כליל. בעלי הדירות שלמעלה משלושה רבעים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם אינם מעוניינים להקים את הבית מחדש או לתקנו. לבית תקנון מוסכם שנרשם בפנקס. כיצד תופעל סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בבקשה לביטול רישומו של הבית מהפנקס? זו השאלה העומדת להכרעה בבקשה שלפנינו אשר החלטנו לדון בה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה.

הרקע וההליכים

1.          עניינו של ההליך שלפנינו, בבניין הידוע בשם "בית מרכזים" (להלן: הבניין). הבניין היה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב (חלקה 77 בגוש 7087) והוא רשום כבית משותף. בשנת 2003 נהרס הבניין כליל כתוצאה משריפה. המשיבות 2-1 (להלן ביחד: המשיבות), הרשומות כבעלים של 83% חלקים מהרכוש המשותף בבניין, הגישו למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל אביב (להלן: המפקחת) בקשה לפי סעיף 146(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק) להורות על ביטול רישום הבית המשותף מהטעם שהוא אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. המבקשים, הרשומים כבעלי 3.6% חלקים ברכוש המשותף, הגישו התנגדות לבקשה. יתר בעלי הזכויות בבית לא התנגדו למבוקש.

2.          במסגרת ההליך לפני המפקחת, הוגש תצהיר של מודד מוסמך שאישר כי הבית נהרס כליל. על סמך תצהיר זה שוכנעה המפקחת (עו"ד מ' אריאלי) כי הבניין אינו מתאים עוד לרישום כבית משותף והורתה על ביטול הרישום. המפקחת ציינה כי בעלי היחידות זכאים לפעול בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין להקמתו מחדש של בניין שנהרס; כי אין בסמכותה לדון, במסגרת הבקשה שהוגשה אליה, בטענות בדבר נזק ופיצויים המגיעים לבעלי היחידות מכוח פוליסת ביטוח שהוצאה לבית או בזכויותיהם מכוח הצמדות וזכויות אחרות שעוגנו בתקנון הבית המשותף; וכי כל בעל יחידה רשאי לפעול לאכיפת זכויותיו בערכאות המתאימות, אך אין בטענות שהעלו המבקשים בהתנגדותם כדי לעכב את ביטול הרישום. בהתאם לסעיף 147 לחוק המקרקעין, קבעה המפקחת כי כל אחד מבעלי היחידות בבית יירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף, אולם כחלק מצו הביטול תירשם הערה כדלקמן: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות לניהול עסקים מסוימים בבית (סעיפים 6 עד 13), הצמדות שטחים (סעיף 14) והצמדות המפורטות ברשימת ההצמדות, נספח לתקנון". המפקחת קבעה שאין בהערה זו משום קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן הצו.

3.          הצדדים הגישו עררים הדדיים על החלטת המפקחת. המבקשים השיגו על ביטול רישום הבית והמשיבות השיגו על תוקפה של ההערה האמורה. הממונה על מרשם המקרקעין (עו"ד ע' קן) קבעה שהרציונל העומד בבסיס סעיף 146(א) לחוק המקרקעין הוא לוודא שהמרשם ישקף נכונה את מצב הנכס והזכויות בו. משאין מחלוקת שהבית המשותף נהרס ואינו ראוי עוד להיות רשום ככזה, בדין הורתה המפקחת על ביטול הרישום. הממונה דחתה את טענת המבקשים הנשענת על סעיף 60 לחוק המקרקעין בקובעה שהליך שיקומו של בית משותף שנהרס מחייב החלטה של בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. תנאי זה לא התקיים ואין בסמכותה של המפקחת לברר מדוע המשיבות מסרבות ליתן הסכמתן לשיקום הבית. הממונה נסמכה על נוסחו של סעיף 147 לחוק המקרקעין וקבעה שהסעיף אינו מקנה למפקחת סמכות לקבוע שיעור שונה של בעלות משותפת במקרקעין מאשר כפי חלקו של כל אחד מהבעלים בהתאם לחלקו ברכוש המשותף. אף אין בסמכותה לדון בהשלכות הקנייניות או הכספיות הנובעות מן ההוראות המעוגנות בתקנון הבית - סמכות שנתונה לבית המשפט המוסמך. ביטול רישומו של הבית המשותף ללא ציון הערה שהבית התנהל לפי תקנון מוסכם, עלול לגרום לכך שלא יינתן ביטוי רישומי לזכויות שנקבעו מכוח התקנון המוסכם, וייתכן שיש להן נפקות כלכלית בעידן שלאחר המחיקה. מטעם זה נכון לרשום הערה בדבר קיומו של התקנון, מבלי להכריע בשאלת זכויות הצדדים כעולה ממנו. עם זאת נקבע, כי נוסח ההערה שקבעה בהקשר זה המפקחת היה רחב מדי, ובמקומו קבעה הממונה שתירשם הערה בזו הלשון: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן צו הביטול". כפוף לאמור, דחתה הממונה את העררים כולם.

4.          המבקשים ערערו על החלטת הממונה לבית המשפט המחוזי. המדינה ביקשה להצטרף כצד לערעור ובקשתה נענתה. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' ברוש) קבע כי הליך לפני המפקחת אינו המסגרת המתאימה לדון בטענות בדבר חוקתיות ההסדר הקבוע בסעיפים 146 ו-147 לחוק המקרקעין, שאותן העלו המבקשים. בית המשפט קיבל את עמדת המשיבות והמדינה לפיה כאשר בית משותף נהרס כליל, אין מנוס מהפעלת הסמכות שבסעיף 146(א) לחוק ובגדרה להורות על ביטול הרישום. כך מתחייב הן מלשון החוק, הן מבחינה מהותית, מאחר שברור שהבית אינו עומד עוד בתנאים לרישום בית משותף, בעוד שעל המרשם לשקף את מצבו של הנכס לאשורו. בית המשפט המחוזי החליט אפוא לדחות את ערעור המבקשים תוך חיובם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ש"ח. מכאן הבקשה שלפנינו.

טענות הצדדים

5.          בפתח הדברים מציינים המבקשים כי בקשת הרשות לערער הוגשה למען הזהירות, מאחר שלא ברור אם נתונה להם זכות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הדן בעניין כערכאה שיפוטית ראשונה. לגופם של דברים, המבקשים טוענים שהצדדים כולם מעוניינים בבניית בניין חדש במקום זה שנהרס, אלא שבעוד שהמבקשים מעוניינים לעשות זאת בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 60 לחוק ולקבל יחידות מקבילות לאלה שהיו בבעלותם לפני שהבניין שנהרס, המשיבות, לפי הנטען, מעוניינות לכפות על המבקשים למכור להן את זכויותיהם ב"נזיד עדשים" ובמחיר שאינו משקף את השבחת המקרקעין ואת שוויין הכלכלי של הזכויות שהיו בבעלותם ומעוגנות בתקנון הבית המשותף. לטענת המבקשים, ההסדר הקבוע בסעיפים 147-146 לחוק המקרקעין אינו חוקי בהיותו פוגע באופן בלתי סביר ובלתי מידתי בזכויותיהם הקנייניות. לשיטתם, המפקחת הייתה מוסמכת לדון ולהכריע בזכויותיהם הקנייניות שנרשמו בתקנון. המבקשים מוסיפים כי שגה בית המשפט המחוזי כשקבע שעל המרשם לשקף את מצב הנכס בפועל, וכי אין בנסיבות העניין חשש מהסתמכות של צדדים שלישיים על המרשם. כמו כן נטען כי היה מקום לדון בהליך שיקומו של הבית המשותף לפי סעיף 60 לחוק. לבסוף נטען, כי שגה בית המשפט כשחייב את המבקשים בהוצאות, על אף שדחה ערעור שהגישו המשיבות על החלטה לעכב את ביצוע פסק-דינה של הממונה עד להחלטה בערעור מבלי לחייב את המשיבות בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

המשיבות והמדינה סומכות ידיהן על פסיקתן של הערכאות דלמטה, מטעמיהן.

דיון והכרעה

6.          בפתח הדברים נציין כי ניסינו להביא את הצדדים לסיום כלל המחלוקות ביניהם באמצעות פשרה שהצענו. למרבה הצער הדבר לא הסתייע, ואין מנוס אלא להכריע במחלוקת לגופה.

עוד נציין כי בית משפט מחוזי הדן בערעור על החלטה של הממונה על המרשם שניתנה במסגרת ערעור על החלטת רשם המקרקעין - במתווה הקבוע בסעיף 122 לחוק המקרקעין - אינו יושב כערכאה ראשונה, ולכן פסק דינו של בית המשפט המחוזי נתון לערעור ברשות (סעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984; ע"א 585/84 נאזי נ' הממונה על המרשם, פסקה 3 (לא פורסם, 15.7.1987)). על כן, המסגרת הדיונית הנכונה להשגה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי היא בקשת רשות לערער. כך אכן פעלו המבקשים.

ביטול רישומו של בית משותף לפי סעיף 146 לחוק המקרקעין: אופי הסמכות

7.          סימן ד' לפרק ט' לחוק המקרקעין עוסק ברישום בתים משותפים וביטולו. "בית" מוגדר בסעיף 52 לחוק כ"מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה" ו"בית משותף" מוגדר באותו סעיף כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". סעיף 141 לחוק קובע שבכל לשכת רישום מקרקעין יתנהל פנקס בתים משותפים, וסעיף 142 מונה שלוש חלופות של בתים שניתנים לרישום בפנקס זה. סעיף 146 לחוק המקרקעין קובע: