לפני ערעור על פסק דינו של פסק דינו של המפקח על בתים משותפים בירושלים (כב' המפקחת אילנה יעקב) בתיק בתים משותפים 168/06, מיום 26.8.2007, וכן על החלטתו מיום 6.3.2007 באותו תיק.
כב' המפקחת קיבלה את תביעת המשיבה בחלקה, ופסקה כי עליה לשלם 25% מן הסכומים שנתבעו כמיסי ועד לתקופה משנת 2000 ועד הגשת התביעה, ובהחלטה מיום 6.3.2007 נדחתה טענת קיומו של מעשה בית דין.
רקע כלכלי
1. המערערת הינה בעלת הזכויות בחנות המצויה ברחוב אורוגוואי 31, קריית יובל ירושלים, הידועה כחלקה 10-176/9 בגוש 30415 (להלן: "
החנות"). המשיבה הינה נציגות הבית המשותף של המבנים בחלקה 176 בכתובת הנ"ל.
החנות נמצאת במפלס התחתון של הבניין שבו מצויות עוד 11 חנויות.
גג החנות (המצויה במפלס התחתון של הבניין) מהווה חצר כניסה לחלק העליון של הבניין בו מצויות הדירות של הבניין ומשמש כמקום משחקים לילדי דיירי הבניין, להצבת סוכות בחג הסוכות, ולכניסה ולמעבר לחלק של הבניין שבו מצויות הדירות. אין מחלוקת כי גג החנות מהווה רכוש משותף.
מאז שהמערערת רכשה את החנות, המשיבה לא העניקה כל שירותים לחנויות או לרכוש המשותף הסמוך (שירותי ניקיון, שירותי גינון, שירותי השקיה, תאורה והדברה). מערכת ההסקה המרכזית של הבניין אינה מחוברת לחנויות והמעלית בבנין חסומה מלהגיע למפלס של החנויות, והיא כך נבנתה מלכתחילה.
במשך כל השנים המערערת ושאר בעלי החנויות נשאו בעצמם, כך לטענת המערערת, בהוצאות השירותים של הרכוש המשותף הסמוך לחנויות, הוצאות שהיו גבוהות בהרבה מחלקם היחסי של בעלי החנויות בהוצאות השירותים לכל הבניין כולו.
המשיבה מעולם לא תבעה דמי וועד בית לא מהמערערת ולא מבעלי החנויות, והללו מעולם לא שילמו כל דמי וועד בית. המשיבה גם לא דרשה דמי ועד מהמערערת ואף משוכרי החנות שבמשך השנים החזיקו בחנות לפי הסכמי שכירות בינם לבין המערערת. בהסכמי השכירות שבין המערערת לבין השוכרים ישנה הוראה מפורשת המטילה על השוכרים לשאת בעצמם בכל הוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף, והם אכן נשאו בעצמם בהוצאות אלו (למעט מקרים בודדים כפי שיפורט להלן).
המערערת אף לא נדרשה לשלם דמי וועד בית, למעט מקרה אחד בשנת 1995 בו המערערת השתתפה בהוצאות זיפות הגג של הבניין (החלק שמעל הדירות), אף המשיבה פטרה אותה מתשלום דמי וועד בית. מאז ועד להגשת התביעה לא נדרשה המערערת לשלם דמי וועד בית כלשהם, וזאת בהתאם לסיכום עם הרב דנן נציג המשיבה.
2. בגג החנות, ישנם קווי תפר שהיוו מוקד לרטיבות ולחדירת מים. בשנת 1995 חדרו מים מגג החנות אל תוך החנות. המערערת פנתה לנציגות הבית כדי לתקן את הגג. הנציגות ביקשה שהמערערת תבצע את התיקון בעצמה, ותקבל החזר. הנציגות ביקשה מהתובעת להסתפק בתיקון שייתן מענה נקודתי לבעיית הרטיבות ולא איטום כולל לכל הגג, וזאת כדי לחסוך בעלויות. התובעת בצעה את התיקון הנקודתי, ודיירי הבניין השיבו לה את חלקם בהוצאות התיקון.
בחורף 2001-2002 חדרו מים מגג החנות אל תוך החנות וגרמו לרטיבות קשה בחנות והיה חשש לסכנת התחשמלות ופגיעה בסחורות שבחנות. המערערת פנתה לנציג המשיבה, וביקשה שידאג לתיקון הגג, אך הוא סרב. המערערת בצעה תיקונים על חשבונה ולאחר מכן דרשה את החזר ההוצאות מדיירי הבית. המערערת בצעה תיקונים על חשבונה ולאחר מכן דרשה את החזר ההוצאות מדיירי הבית. משסירבו, הגישה כנגדם תביעה. בכתב ההגנה העלתה המשיבה טענת הגנה אחת ויחידה: היות והמערערת (כמו שאר בעלי החנויות בבנין) אינה משלמת דמי וועד בית, הרי אין היא זכאית להחזר הוצאות שהוציאה בגין תיקון הגג המשותף, ולחילופין שאם תחויב בהחזר הוצאות תיקון הגג, הריהי מבקשת לקזז חיוב זה מדמי וועד הבית.
כב' המפקח דחה את תביעת המערערת להחזר הוצאות תיקון הגג, ובשל תוצאה זו קבע שאין לדון בטענת הקיזוז של המשיבה. המערערת הגישה ערעור. המשיבה מצידה לא ערערה על ההחלטה שלא לדון בטענת הקיזוז, ולא ביקשה שטענה זו תידון במסגרת הערעור. בפס"ד מיום 15.2.2006 בתיק ע"א 6403/05 קיבל בית המשפט המחוזי (כב' השופט (כתוארו אז) ע' חבש) את הערעור וחייב את דיירי הבית והמשיבה להשיב למערערת את מלוא הוצאות תיקון גג החנות.
פסק דינה של כב' המפקחת
3. בפתח פסק הדין סוקרת כב' המפקחת את מיהות הצדדים וטענותיהם בפניה, תוך אזכור ההליך הקודם (בתיק 67/04 בעניין תיקוני האיטום). הואיל ובפסק הדין בערעור לא הועלה נושא הקיזוז נקבע בהחלטה מיום 6.3.2007 כי לא היתה התדיינות שהסתיימה בהכרעה שיפוטית בעניין התשלומים בגין חלק יחידותיה של המערערת באחזקת הרכוש המשותף, ולפיה כאמור נדחתה טענת מעשה בית דין שמשמעותו דחיית התביעה על הסף.
מכאן למספר עובדות הנחוצות לעניין, אליהן מתייחסת כב' המפקחת.
הבית מונה 43 דירות: מקצת הדירות, אלו שבקומה הראשונה והשנייה, משמשות לשימושים שונים, בעיקר מסחר, ומרבית הדירות, בקומה השלישית עד הקומה האחת עשרה, משמשות למגורים.
לבית לא נרשם תקנון מוסכם, ועל כן חל עליו, מכוח הוראות סעיף 64 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "
חוק המקרקעין") התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
המשיבה דכאן, נבחרה ביום 12.3.2006, והגב' זילברברג נבחרה כיו"ר.