פירוק שיתוף בדרך של מכירת הדירה כתפוסה

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה החייב אהרון כובשי הינו בעל מחצית הזכויות בדירה שהנתבעת בעלת הזכויות במחציתה השנייה. לטובת 3 זוכים שהינם נושים של החייב ניתן פסק דין כנגד החייב על סך 1,218,811 ש"ח והם הטילו עיקול זמני על זכויות החכירה של החייב בנכס, ונרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. התובע מונה ככונס נכסים לנכס במסגרת הליכי הוצל"פ. מאחר ומדובר בדירת מגורים שלא ניתן לחלקה בעין מתבקש פירוק השיתוף בהתאם לסעיף 40(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. בהתאם לסעיף 40א לחוק המקרקעין, סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 לא יחול לגבי בן זוג שהיה שותף בדירת המגורים של בני הזוג שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף לגביה.

על פי כתב ההגנה על בית המשפט להפעיל את שיקול דעתו ולא להתייחס לפירוק השיתוף כפירוק רגיל בין שותפים. פירוק השיתוף פוגע בקניינה של הנתבעת למען קידום אינטרס של נושה ולכן איזון האינטרסים צריך להיות שונה מבמקרה בו הבקשה מוגשת על ידי שותף במקרקעין. יש להחיל את הוראת סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר ובמקרה של מכירה להורות על מכירת הדירה כתפוסה. אין תחולה להוראת סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין שכן מבקש פירוק השיתוף אינו שותף במקרקעין, אלא צד שלישי. על פי כתב ההגנה הנכס אינו מוקנה לכונס על פי חוק ההוצאה לפועל ולפיכך אין לאפשר לו לעשות שימוש בהוראת חוק שנועדה להסדיר יחסים בין בני זוג.

2. בהסכמת הצדדים מונה שמאי המקרקעין מר יריב סיקרון כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיעריך את שווי הדירה נשוא התביעה כפנויה וכתפוסה וחוות דעתו הוגשה.

 מטעם התובע הוגש תצהירו של מר שלמה שטיין , אחד הנושים של החייב. מטעם הנתבעת הוגש תצהירה של הנתבעת עצמה וכן תצהירו של אחיה, מר דוד אליצור. לאחר הגשת התצהירים הגיעו ב"כ הצדדים לכלל הסכמה ולפיה הם מוותרים על חקירה נגדית של עדי הצד שכנגד ומסתפקים בהגשת סיכומים. ביום 6.6.07 ניתנה " הודעה בדבר היקף ההסכמה" מטעם הצדדים ולפיה " הצדדים יתבססו בסיכומיהם על העובדה שהמצהירים לא נחקרו על תצהיריהם, וכיוון שכך, לא ניתן לטעון כי הופרכו טענות המצהירים. פירוש הדבר הוא כי הצדדים יוצאים מנקודת ההנחה כי גם אם כל הנאמר בתצהירים הינו אמת, עדיין אין בו כדי לפגוע בתוצאה המשפטית הנובעת מכך (כל אחד לשיטתו כמובן)". 

הטענות בסיכומים

3. לטענת התובע בסיכומיו עקרון העל הוא כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. עקרון זה חל גם מקום בו מונה כונס נכסים על ידי ראש ההוצאה לפועל אשר מבקש להפעיל את מנגנון פירוק השיתוף. לטענת התובע יש מקום בנסיבות העניין ליתן צו לפירוק השיתוף לאור גודל החוב של החייב לנושים ולאור היעדרם של הליכים אלטרנטיביים שיכולים להביא לגביית החוב נשוא תיק ההוצל"פ. עוד טוען התובע כי שיקולי הצדק בתיק הנוכחי שעניינם מצבם האישי של הנתבעת ובעלה והדירה בה הם מתגוררים אל מול מצבם האישי של הנושים, תומכים במכירת הדירה כפנוייה. לטענתו אף מבחינת מדיניות כללית ראוי ככל שניתן להימנע מלהכיר בזכויותיהם של החייב או רעייתו כדיירם מוגנים. עוד טוען התובע כי הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מאפשרת גם על פי לשונה וגם על פי תכליתה האובייקטיבית להגיע לתוצאה זו, וניתן להקיש לעניין זה מההלכות שנקבעו בסוגיית הילכת השיתוף.  אם תימכר הדירה כפנויה אין ספק כי מחצית מסכום המכירה תאפשר לנתבעת את רכישתה של דירה חילופית ואף שכירת דירה עד לרכישה אם יהא בכך צורך. לבסוף טוען התובע כי מחוות דעת השמאי עולה כי על אף שמדובר ביחידה משפטית אחת, בפועל הנכס מפוצל לשלוש יחידות דיור פיסיות נפרדות כאשר בשתיים מתוכן הנתבעת כלל אינה מחזיקה אלא מחזיקים בהן קרובי משפחה. על כן אפילו יקבע כי הנתבעת היא דיירת מוגנת הרי שדיירותה משתרעת רק על אותו חלק של הנכס שבהחזקתה, וקביעה זו תאפשר למעשה את מכירת הנכס במחיר גבוה יותר.

לטענת ב"כ הנתבעת בסיכומיו אין מקום ליתן צו לפירוק השיתוף בנסיבות המקרה. נקודת המוצא המשפטית היא כי רק לשותף מוקנית הזכות לדרוש את פירוק השיתוף ואילו נושה יהא זכאי לכך רק בנסיבות מיוחדות הקבועות בדין. בענייננו הציעה הנתבעת, הצעה שנדחתה על ידי התובע, ליטול הלוואה בשווי מחצית מהסכום בו הוערכה הדירה כתפוסה על ידי המומחה המוסכם. לטענת ב"כ הנתבעת הפירוק יפגע קשות בקניינה ובאורח חייה של הנתבעת המתגוררת בבית עם בני משפחתה במשך 25 שנה, ונשאה במשך השנים בעצמה בעול התשלומים בגין בניית הבית ואחזקתו. גם הסכום שיתקבל ממכירת הבית כתפוס, לאחר ניכוי הוצאות ושכר טרחת התובע, אין בו כדי להצדיק את פירוק השיתוף מה גם שסכום זה הוצע בעבר, ונדחה על ידי התובע. זאת, כאשר החוב נשוא תיק ההוצל"פ הוא חוב עסקי שלנתבעת לא היה כל חלק ביצירתו והיא אף לא ידעה על קיומו.  עוד טוען ב"כ הנתבעת בסיכומיו כי במידה ויורה בית המשפט על פירוק השיתוף, בין לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין או לפי סעיף 40א לאותו חוק, יש להורות על מכירת הדירה כתפוסה. לטענת ב"כ הנתבעת אין כלל תחולה להוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין שנועדה להסדיר את מערכת היחסים הרכושית בין בני זוג שקשר הנישואין שלהם הסתיים. תכליתה של הוראת סעיף 40א(ב) למנוע השגת יתרונות רכושיים של אחד מבני זוג באמצעות הישארותו כדייר מוגן בנכס המשותף אינה רלוונטית לנסיבות בהן מבקש הפירוק הוא צד ג', והחלתו של הסעיף גם במקרה שצד ג' מבקש את הפירוק תביא לאפלייתם לרעה של בני זוג לעומת שותפים אחרים בדיוק בנקודה שבה ביקש המחוקק להגן עליהם. לטענת ב"כ הנתבעת הנכס מהווה יחידה תכנונית אחת כאשר היחידות הנוספות כעולה מחוות דעת השמאי נבנו בבנייה בלתי חוקית שהסכויים להכשירה הם אפסיים, ועל כן הדיירות המוגנת מתפרשת על פני כל הנכס.  לבסוף טוען ב"כ הנתבעת כי אין להקיש מהילכת השיתוף לענייננו ובכל מקרה גם זו כפופה להוראת סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר.

בסיכומי התגובה שהגיש מציין התובע כי הצעת הנתבעת לשלם מחצית שווי הנכס כתפוס מניחה כי כל טענותיה יתקבלו ואולם אפילו כך, תמיד תהא פתוחה הדרך בפני הנתבעת במסגרת הליכי ההוצל"פ להפקיד בלשכת ההוצל"פ את מחצית משווי הנכס כתפוס ולטעון לאור זאת כי אין למכור את הנכס.

דיון

הזכות לתבוע את פירוק השיתוף

4. על פי הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין " כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לתבוע את פירוק השיתוף". ויסמן בספרו מציין כי " לבד מן המקרים שבהם יש הסמכה מפורשת בחוק לצד שלישי לתבוע את פירוק השיתוף דומה כי זכות זו שמורה לבעלים המשותפים בלבד" (ויסמן, דיני קניין (בעלות ושיתוף, 1997), בעמ' 326). על פי סעיף 53(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 " ראש ההוצאה לפועל רשאי, אם ראה צורך או תועלת בדבר לשם ביצוע פסק הדין, למנות כונס נכסים לנכס מסויים של החייב". על פי סעיף 54(א) לאותו חוק " כונס הנכסים ייקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב". מאחר ומשמעותו של סעיף זה היא מתן הרשאה לכונס הנכסים לבצע פעולות, לרבות משפטיות, בשם החייב ככל הנוגע לנכס (לפרשנותה של הוראה זו, ר' בר-אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות (מהד' 6, 2007),665-669), נראה כי יש לראות בהוראת סעיף 54(א) האמורה כהסמכה אף לתבוע את פירוק השיתוף במקום החייב מקום שהורה כן ראש ההוצאה לפועל. הטעם לכך הוא שהמחוקק סבר כי יש לאפשר לכונס את מכירת הנכס של החייב בניגוד לרצונו של האחרון. נמצא כי העובדה שהחייב עצמו אינו מעוניין בפירוק השיתוף אין בה כדי להצדיק גריעה מסמכויות הכונס, שכן כאמור בהוראת סעיף 54(א) כבר הביע המחוקק דעתו ככל הנוגע למשקל שיש ליתן לרצון החייב. אשר לאינטרס של השותף האחר. ממילא אין לו זכות מוקנית להתנגד בכל מקרה לפירוק השיתוף לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.

בכתב המנוי של התובע בתיק הנוכחי שמונה ככונס לפי סעיף 53(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (נספח ב' לכתב התביעה) נקבע בין היתר כי " יהא מוסמך (1) להגיש תביעה לפירוק השיתוף". לנוכח האמור יש הסמכה איפוא לתובע לתבוע אף את פירוק השותף. עם זאת, מאחר והרציונל העיקרי העומד בבסיס הכלל המאפשר לכל שותף לתבוע את פירוק השיתוף (ר' ויסמן, לעיל, בעמ' 278) אינו חל במקרה זה בו ניתן להניח שהחייב עצמו אף אינו מעוניין בפירוק השיתוף, הרי שכפי שכבר נאמר בפסיקה, במסגרת איזון האינטרסים אותו צריך בית המשפט להפעיל בשאלה האם להורות על פירוק השיתוף, יש ליתן משקל גם לעובדה זו. קרי, כי התובע הוא כונס נכסים המייצג למעשה אינטרס של נושה ולא של אחד השותפים בנכס (ר' ת.א. 21363/00 (שלום - חיפה) עו"ד אהוד הרצוג נ. חדד פיסקה 13 לפסק הדין).

5. בענייננו חובו של החייב לנושים אותם מייצג כונס הנכסים עומד על סך 1,370,002 ש"ח נכון ליום 2.4.06 (ר' סעיף 8 לתצהירו של שלמה שטיין). חוב זה נוצר לאחר שמכרו הנושים בשנת 1992 את דירת מגוריהם על סמך הבטחתו של החייב כי יבנה בית עבורם (סעיף 3 לאותו תצהיר). החוב נקבע לאחר שנים של התדיינויות לרבות ערעור לבית המשפט העליון ( שם). בעקבות הליכים שננקטו לביצוע פסק הדין ניתן לחייב צו חיוב תשלומים בסך 150 ש"ח לחודש (סעיף 7 לאותו תצהיר). הנושים הם בני מעל 65 שנה ונותרו ללא דירה (סעיף 3 לאותו תצהיר). על פי חוות דעת השמאי ערכה של הדירה כפנויה עומד על סך 558,541$  וערכה של הדירה כתפוסה עומד על סך 167,562$. חלקו של החייב הוא מחצית מהסכומים האמורים.

מכל האמור עולה כי ההליכים לגביית החוב עד כה לא הועילו. גובה החוב עולה בהרבה על סכומים שיקבלו הנושים ממכירת הדירה, הגם שאלו סכומים משמעותיים שעשויים לסייע להם בפתרון דיור משביע רצון בגילם. נכון אמנם כי הנתבעת שהיא בת 60 ואין בבעלותה דירה נוספת (סעיף 15 לתצהירה) לא היתה שותפה לפעילותו העיסקית של בעלה ולא היה לה חלק ביצירת החוב (סעיף 4 לתצהיר). עוד נכון כי הדירה נשוא התביעה נרכשה באמצע שנות השמונים עוד בטרם נוצר החוב (סעיף 12 לתצהיר). עם זאת, סבורה אני כי באיזון שבין השניים קיימת הצדקה לפירוק השיתוף על מנת לאפשר לנושים לקבל חלק מהחוב. עמדתי זו נגזרת בין היתר מכך שלשיטתי, כפי שיפורט להלן, תוכל הנתבעת להמשיך ולהתגורר בדירה.

אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי לאור הצעתה ליטול הלוואה בגובה מחצית מערכה של הדירה כתפוסה (ר' סעיף 19 לתצהיר הנתבעת) אין הצדקה להורות על פירוק השיתוף. כפי שמציין התובע בסיכומי התשובה, הצעה  זו מניחה כי טענותיו המשפטיות של ב"כ הנתבעת יתקבלו וכי לאור זאת האלטרנטיבה של נטילת ההלוואה על ידי הנתבעת שקולה לפירוק השיתוף. מאחר והפערים בין ערכה של הדירה כתפוסה וכפנויה הם גדולים, אין לאמר כי האלטרנטיבות הן שקולות כל עוד לא התקבלו טענותיו המשפטיות של ב"כ הנתבעת והתובע זכאי היה לעמוד על טענותיו. למעלה מן הצורך יוער כי צודק התובע בטענתו כי במידה ויוחלט על פירוק השיתוף תהא שמורה לנתבעת האפשרות להציע לרכוש את חלקו של החייב וזאת במסגרת ההליכים על מימוש הפירוק.

מכירת הדירה כתפוסה או כפנויה

6. האם יש להורות על מכירת הדירה כפנויה או כתפוסה?

סעיף 40א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע: