כאשר יחנו בע"מ נ' עיריית בת ים

לפני ערעור וכן עתירה מנהלית שאוחדו לכלל דיון אחד ועניינן חיובי ארנונה בהם חייבה המשיבה את המערערת בהיותה מחזיקה בחניון מכוניות בתשלום המופעל על ידה בתחומי העיר בת ים, לשנים 2008-2015. תחילה הגישה המערערת ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית בת ים, מתאריך 24.11.16. לנוכח היות המחלוקת הנתונה בין הצדדים כזו המתייחסת בעיקרה להיות חיובי הארנונה רטרואקטיביים ולכן אינם בסמכות ועדת הערר, הגישה המערערת גם עתירה מנהלית בתאריך 2.1.2019. הצדדים הבהירו, כי אין צורך בקיום דיון נוסף בעתירה ולפיכך ההכרעות בערעור המנהלי ובעתירה המנהלית ניתנות במשותף.

רקע

המערערת מחזיקה בנכס המצוי ברח' העצמאות 67 בבת ים המשמש אותה לפעילות של חניון בתשלום (להלן: "הנכס"). הנכס הינו חלק מקומפלקס מסחר רחב ממדים ובו עשרות עסקים ומשרדים רבים ומעליו מגדלי מגורים. עד לשנת 2009 חויבה המערערת בארנונה בגין שטח של 2,761 מ"ר בסיווג "חניון במבנה"; שטח של 25 מ"ר לפי סיווג של "עסקים, משרדים" ושטח של 50 מ"ר בסיווג של "שירות לרכב, סיכה". בשנת 2009 הוגדל גודל הנכס לחיוב מ-2,836 מ"ר ל-5281 מ"ר ובעקבות מדידה חדשה זו חל שינוי משמעותי בחיובי הארנונה של המערערת. בשנת 2011 ביצעה עיריית בת ים מדידה מחודשת של הנכס בעקבותיה תוקן שטחו והתווספו 563 מ"ר נוספים לנכס כמו כן תוקן החיוב רטרואקטיבית לשנות המס 2008-2011. מדידה נוספת בוצעה בנכס בשנת 2014 אז הועמדו השטחים והסיווגים כדלקמן: שטח בגודל 5,318 מ"ר סווג כ"חניון במבנה"; שטח בגודל 669 מ"ר סווג כ"נכס אחר"; שטח בגודל 27.59 מ"ר סווג כ"עסק/משרד/חנות". סה"כ חויב בארנונה שטח בגודל 6,014 מ"ר. בשנת 2014 ערכה אף המערערת מדידה מטעמה וטענה, כי שטח הנכס אינו עולה על 5,895.7 מ"ר והוסיפה כי שטח נוסף בגודל של כ- 110 מ"ר מוחזק ע"י מחזיק אחר (אולם אירועים סוסייטי). בעקבות הסכמת הצדדים הגישה המערערת השגה לשומות הארנונה שהופקו לשנים 2008-2015. השגה זו נדחתה ע"י המשיבה והוגש ערר.

טענות המערערת בוועדת הערר

המערערת טענה בפני ועדת הערר כי החיוב שהושת עליה הינו רטרואקטיבי, כי העירייה פעלה בניגוד לחובות תום הלב, ההגינות והנאמנות המוטלות עליה, התעלמה מטענות המערערת לחלוטין ופעלה תוך התרשלות רבתי ועשיית עושר ולא במשפט. עוד טענה המערערת, כי החיוב שהוטל עליה רטרואקטיבית בגין הפרשי הצמדה וריבית הפיגורים הוטל שלא כדין ונועד להעשיר את קופת העירייה, למרות שהמערערת מעולם לא פיגרה בתשלומי הארנונה. עוד טענה לחיוב שונה עד שנת 2009 המהווה לטעמה הבטחה שלטונית. מעבר לאלה טענה המערערת, כי חלק מהנכס מוחזק ע"י חברה בשם סוסייטי ולא על ידה ולכן יש לנכות שטח מהנכס הנטען כמוחזק על ידה. לבסוף טענה, כי קיימת טעות באשר לגודל הנכס וסיווגו או ביחס לחלקו.

טענות המשיבה בערר

העירייה טענה, כי חלק ניכר מטענות המערערת אינן מצויות בסמכות מנהל הארנונה ולכן גם לא בסמכותה העניינית של ועדת הערר לאור סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). כך לעניין היות החיוב בארנונה חיוב רטרואקטיבי פסול, כך גם לעניין היות החיוב בהפרשי ריבית והצמדה, חיוב שלא כדין, נושא הפרת ההבטחה השלטונית וכן טענות העותרת לשינוי מדיניות או שינוי שיטת חישוב. מעבר לאלה גם טענה לחוסר סמכות הוועדה לדון בטענות הנוגעות לאי חוקיות צו הארנונה, והוסיפה סמכותה של וועדת הערר מסתכמת בדיון בנושאים עובדתיים וטכניים בלבד. בכל מקרה ציינה, כי התאמת חיוב הארנונה למצב העובדתי והמשפטי הנכון לנכס אינו מהווה חיוב רטרואקטיבי אלא תיקון שומה. עוד טענה, כי האינטרס הציבורי מחייב הטלת מס אמת מהמחזיקים בנכסים ואין סיבה להפלות איש לעומת רעהו. אינטרס זה מקדים את אינטרס ההסתמכות הנטען של המערערת. כך גם חיוב המערערת בהפרשי הצמדה וריבית הינו כדין בהתאם לסעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות, התש"ם-1980, הקובע כי המועד הינו זה שנקבע כדין לתשלום ולא המועד הראשון שבמקרה זה לא משקף את החיוב כדין. מעבר לכך טענה, כי אין לראות בתשלומי הפיגורים ענישה, אלא שמירה על ערכו הריאלי של תשלום הארנונה, מכאן שיש לשלם כחלק מהארנונה גם את ריבית הפיגורים במסגרת הליך תיקון השומה. עוד התייחסה לחובתה לתיקון השומה המתבקשת לאור דיני הארנונה, כי בפועל לא ניתנו כל התחייבויות למערערת בכל הקשור עם שיעור הארנונה, במיוחד לא מקום בו החיובים אינם תואמים את המצב בשטח, כי החיוב החדש שהושת על המערערת הושת בעקבות סקר נכסים שנערך ברחבי העיר וגילה כי המערערת עושה שימוש בשטחים גדולים מאלה עליהם שילמה ארנונה ובסיווגים שאינם תואמים את הסיווגים בפועל, ולפיכך תיקון השומה נעשה כדין. עוד הוסיפה, כי נתונה לה חזקת תקינות המעשה המנהלי. המשיבה הדגישה, כי אין מחלוקת למעשה שגודל השטח לחיוב הינו 6,014.70 מ"ר וכי המחלוקת מתייחסת לשאלה האם המערערת אמנם מחזיקה במלוא השטח וכן לשאלת סיווג השטח.

החלטת ועדת הערר

ועדת הערר, קיימה דיון ביום 7.7.15 ואף ערכה ביקור בנכס ביום 25.8.15. ביום 24.11.16 ניתנה החלטת הוועדה בה קבעה כי המשיבה חייבה את המערערת בתוספת ריבית פיגורים כדין לנוכח סעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות, התש"ם-1980, מאחר והמועד לתשלום הינו זה שנקבע כדין ולא המועד הראשון שנשלח לחיוב שאינו משקף את החיוב כדין. עוד הוסיפה, כי חיוב בהפרשי הצמדה וריבית לא נועד אלא לשמור על ערכו הריאלי של חיוב הארנונה, כי חובת הרשות הינה לתקן את חיובי הארנונה מקום בו בנקודת זמן כלשהי מתגלה כי אינו כדין וכי יש לתקנו. אשר לטענה, כי קיים הסכם בין הצדדים לעניין שיעור הארנונה לתשלום ציינה כי מחובת העירייה להשתחרר ממנו, מקום בו ההסכמות מנוגדות לדין ולאינטרס הציבורי; כי אין מחלוקת בדבר גודל השטח בכללותו העומד על 6,014.70 מ"ר, כאשר נושא הסיווגים נבחן בסיור שערכה הועדה במקום, וכלשונה "אין ממש בטענותיה של העוררת בדבר שטחים אשר בהם אין לראותה כמחזיקה ואף לעניין סיווגם של השטחים שבהם היא מחזיקה". בהמשך מציינת ועדת הערר, כי לאחר שעיינה בחומר שהוצג לה וערכה סיור במקום, "יש לראות את העוררת כמחזיקה הבלעדית של שטחים אלה וכי סיווג השטחים שנעשה על ידי המשיב הינו סיווג נכון ואין לשנותו". בכל הקשור עם חיובי הארנונה הרטרואקטיביים הסכימה ועדת הערר, כי נושא זה אינו בסמכותה ודחתה טענות המערערת בעניין זה.