מרום ואח' נ' עיריית חדרה ואח'

1.בעתירה שלפניי מבקשים העותרים להורות למשיבה 1 – עיריית חדרה (להלן: "העירייה"), לפעול בכל ההקדם למימוש תכנית חד/1109 ותכנית מתאר חד/2020, באמצעות השלמת התשתיות הציבוריות שבאחריותה של העירייה, וזאת כדי לאפשר למשיב מס' 3 – תאגיד מי חדרה בע"מ (להלן: "התאגיד"), לבצע תכנית הביוב הקיימת בשטחי תחולתה של תכנית חד/1109, על מנת שיוכלו העותרים לפנות בבקשות להוצאת היתרי בנייה בחלקות שבבעלותם בתכנית.

2.תכנית חד/1109 – "אזור מגורים בגוש 10041 ממערב לשכונת ברנדייס" (להלן: "תכנית חד/1109") היא תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה (תקנון התכנית צורף כנספח 4 לעתירה). התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף עוד בשנת 2001 והיא חלה על שטח בן 81.8 דונם בדרום חדרה. מטרת התכנית, בין היתר, שינוי ייעוד הקרקע משטח חקלאי לאזור מגורים ולשטחי ציבור והיא קובעת הוראות מפורטות. בתחום התכנית 83 מגרשים בשטח כולל של 41,748 מ"ר, כאשר שטח מגרש מינימלי הוא 450 מ"ר. העותרים מחזיקים בזכויות הבעלות של חלק מחלקה 332 בגוש 10041 במגרשים 5002-5006 בשטח כ-2,500 מ"ר, וכן חלקה 333 בגוש הנ"ל, במגרשים 6007, 6010, 6016 בשטח של כ-1,500 מ"ר, בתכנית חד/1109.

3.להשלמת התמונה יצוין כי על המגרשים שבבעלות העותרים, חלה אף תכנית מתאר חדרה חד/2020 (להלן: "תכנית חד/2020"), שאושרה על-ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה ופורסמה למתן תוקף ביום 03.04.2014, אשר הגדילה את אחוזי הבנייה בחלקות המצויות בתחומי תכנית חד/1109, באופן שאפשרה לבנות מבני מגורים צמודי קרקע בצפיפות של 6 יח"ד לדונם (תחת ארבע יח"ד), בכפוף להכנת תכנית מפורטת.

4.לעתירה זו קדמה עתירה קודמת במסגרתה התבקשו הסעדים המבוקשים בעתירה כאן – עת"מ 53828-11-19 מרום ואח' נ' עיריית חדרה ואח'. עתירה זו אוחדה עם עתירה נוספת שהגישה חברת ווי בוקס הכפר הלבן בע"מ, שנושאה תכנית אחרת – חד/1135, שפורסמה למתן תוקף עוד בשנת 2003 וטרם זכתה לפיתוח שיאפשר הוצאת היתרי בנייה בתחומה. (עת"מ 52746-10-19 ווי בוקס הכפר הלבן בע"מ נ' עיררית חדרה). ביום 03.02.2020 התקיים דיון בשתי העתירות הנ"ל והצדדים הגיעו להסכם שקיבל תוקף של פסק דין. על-פי ההסכם, הוסכם בין העותרים בשתי העתירות והעירייה, כי תימחקנה העתירות אגב שמירת מלוא טענות הצדדים, לאחר שהעירייה התחייבה לפרסם עד חודש ספטמבר 2020, תכנית אסטרטגית הכוללת שלבי פיתוח המתחמים השונים הכלולים בתכנית חד/2020, "לרבות צפי בלתי מחייבת באשר להתחלת עבודות הפיתוח במתחמים" (להלן: "פסק הדין בעתירה הקודמת").

5.לאחר שתי בקשות ארכה שהגישה העירייה להשלמת התכנית האסטרטגית, פרסמה העירייה בחודש 04/2021, מסמך שכונה על-ידה "דרוג קדימויות לפיתוח מתחמים בחדרה" (מסמך זה ייקרא להלן: "מסמך המדיניות") (נספח 3 לעתירה), בגדרו הובהר כי "מסמך זה מהווה תשתית עקרונית לקבלת החלטות ואין בו כדי להחליף את התוכנית האסטרטגית עליה שוקדת העירייה בימים אלה ואשר תגבש ראייה כלל עירונית תוך שהיא לוקחת בחשבון את קשת השיקולים העירוניים...". המסמך סקר 34 תכניות, חלקן פורסם למתן תוקף וחלקן טרם פורסם, כאשר התכנית מושא העתירה דורגה במקום ה-22 מבחינת סדר קדימות. הדירוג נערך על-פי ניקוד שניתן לכל אחד מן המתחמים לפי תבחינים של ותק התכנית (5%); צפיפות יחידות דיור לדונם (20%); יחס שטחי ידיות דיור לדונם (20%); תנאים מתלים למימוש התכנית באמצעות שדרוג "תשתיות על" (5%); מידת הקרבה של התכנית למרכז העיר (15%); הישענות על תשתיות קיימות (5%); תכניות להתחדשות עירונית (10%) והיקף שטחי התעסוקה המוצעים בתכנית (20%).

6.לאור העובדה כי אותה תכנית 'מיני אסטרטגית' שפרסמה העירייה לא סיפקה את חברת ווי בוקס הנ"ל, אשר טענה כי תכנית זו אינה הולמת הסכמת הצדדים בעתירה הראשונה, הגישה חברת ווי בוקס עתירה נוספת (עת"מ 20312-07-21 וויי בוקס הכפר הלבן בע"מ נ' עיריית חדרה), ובה עתרה לפעול לפתח שטח תכנית חד/1135 לצורך הנפקת היתרי בנייה בשטח התכנית הנ"ל. ביום 27.12.2021 ניתן פסק דיני בעתירת ווי בוקס השנייה (להלן: "פסק הדין בעניין ווי בוקס"), שבגדרו התייחסתי, בין היתר, לשאלת העדר פיתוח תשתיות בתחומה של תכנית חד/1135, ולמסמך המדיניות שפורסם על-ידי העירייה וכן לשאלת היקף התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים בשיקול דעתה של רשות מקומית לפתח שטח תכנית שאושרה לפני שנים רבות ובעלי המקרקעין בתחומה לא יכולים להוציא היתרי בנייה בשל העדר פיתוח.

במסגרת העתירה הנ"ל תקפה העותרת שם את התנהלות העירייה. נטען כי לאורך שנים נמנעה העירייה מלפתח את המקרקעין באזור התכנית חד/1135 וכן טענה העותרת נגד "מסמך המדיניות" שפרסמה העירייה בעקבות פסק הדין שניתן בהסכמה בין הצדדים בעתירה הקודמת, אשר אף ווי בוקס היתה צד לו.

לאחר שעמדתי על הוראות מסמך המדיניות קבעתי בפסק הדין בעניין ווי בוקס, כי המסמך הנ"ל אינו ממלא אחר הוראות פסק הדין שניתן בעתירה הקודמת. נקבע, כי העירייה, אשר במשך שנים, אינה יכולה לקבוע לוח זמנים לפיתוח המתחם, הפרה הוראות פסק הדין בעתירה הקודמת, עת לא ערכה תכנית אסטרטגית כפי שהתחייבה וכאשר לא כללה צפי כלשהוא לגבי מועד משוער לפיתוח המתחם.

קבעתי, בין היתר, כי "כוונת הצדדים היתה, כי העירייה תכין תכנית אסטרטגית, אשר תקבע לוחות זמנים בלתי מחייבים, לפיהם תוכל העותרת ובעלי קרקעות נוספים בגבולות תכנית חד/1135 לכלכל צעדיהם. נראה, כי העותרת, בחלוף שמונה עשרה שנים ולאחר שהשקיעה בחטיבת הקרקע שרכשה מעל 100 מיליון ₪, זכאית לקבל צפי ולו 'בלתי מחייב' לגבי יכולתה לממש בנייה לפי הוראות התכנית על מקרקעין אלה. זו היתה כוונת הצדדים, וכאמור התכנית המיני אסטרטגית שהוכנה אינה ממלאת אחרי כוונת הצדדים" (פסקה 42 לפסק הדין).

7.בנוסף לאמור, במסגרת פסק הדין בענין ווי בוקס נדרשתי לטענת המשיבות לפיה "תכנון לחוד ופיתוח לחוד" – כאשר לשיטתן רשאיות הן לתכנן ולרשות מקומית שיקול דעת רחב לפתח את העיר, לפי שיקולים עירוניים ואל לו לבית המשפט להתערב בכך. באשר לטענה זו של העירייה קבעתי כי "הרשות המקומית אינה זרה להליך אישור תכנית, ואין היא יכולה לרחוץ בניקיון כפיה ולטעון 'תכנון לחוד ופיתוח לחוד'".

נקבע כי אמנם בית המשפט ככלל אינו מתערב בשיקול דעתה של הרשות המקומית לעניין זה, אולם בנסיבות העניין מדובר במקרה ייחודי אשר הגיע, לכאורה, לדרגת "אי סבירות", שכן בחלוף שמונה עשרה שנים בעלי הקרקע בשטח התכנית, אינם יודעים מהו הצפי לפיתוח שטח התכנית ואם שטח התכנית יזכה לפיתוח אי פעם. "אמנם פיתוח העיר הוא עניין לרשות המקומית ואישור תכנית אינו מצמיח זכות מיידית להיתר בנייה, אולם חלה על הרשות החובה לפעול במהירות סבירה על מנת שיוכל האזרח לממש זכותו על-פי התכנית" (פסקה 51 לפסק הדין).

8.לסיכום, קבעתי בפסק הדין כי המצב שנוצר לפיו פורסמה תכנית למתן תוקף והרשות המקומית זנחה את פיתוח התכנית, ואינה יכולה אפילו לנקוב מועד צפוי לפיתוחה ואף אינה יכולה להתחייב ששטח התכנית יזכה לפיתוח, הוא מצב בלתי סביר ויש בו משום פגיעה בזכות הקניין של בעלי המקרקעין בתחום התכנית. על כן ניתן צו המורה לעירייה להשלים את התכנית האסטרטגית תוך 6 חודשים מיום מתן פסק הדין, כאשר תכנית זו תכלול צפי ביצוע פיתוח לגבי תכניות ישנות.

9.נראה כי קביעותיי בפסק הדין בעניין וויי בוקס כוחם יפה אף לענייננו כפי שיפורט עוד בהמשך. אף כאן, מדובר בתכנית עתיקת יומין שלא זוכה לפיתוח, משום שהרשות המקומית החליטה להקדים תכניות אחרות על פניה. כפי שקבעתי בעייין וויי בוקס, אף כאן בפנינו מקרה, שבו הרשות לא קידמה תכנית במשך כעשרים שנים, ונראה, כי ככל שחולף הזמן "מדד הסבירות" הולך ופוחת.

תמצית טענות הצדדים:

10.במסגרת העתירה שלפניי טוענים העותרים, אשר מחזיקים בנכסים שבתחומי תכנית חד/1109, נגד התנהלות העירייה אשר למן אישור תכנית חד/1109 בשנת 2001, נמנעה מלהשלים את בניית התשתיות הציבוריות שבשטחי תחומה של התכנית, לרבות תשתיות מערכת הביוב, ובכך נמנעת מהעותרים האפשרות לממש את זכותם לבנות בהתאם לתכנית חד/1109 ולקבל היתרי בנייה לצורך בניית יחידות דיור במגרשיהם. נטען כי על-פי תנאי התכנית, תנאי להוצאת היתרים הוא ביצוע פעולות פיתוח ובין היתר "אישור תכנית ביוב המראה חיבור לרשת הביוב של חדרה" (סעיף 22 לתכנית). נטען כי התנהלות העירייה שלא עושה על מנת לקדם את חיבור שטח התכנית לתשתיות במשך שני עשורים לוקה בחוסר סבירות קיצוני ומהווה הפרה בוטה של חובתה לכבד את זכות הקניין של העותרים.

11.עוד טוענים העותרים כי הוראות תכנית חד/2020, החלה על המגרשים שבתחומי תכנית חד/1109, קבעה בסעיף 7.1.1 שלבי ביצוע מנחים, לפיהם השלמת הפיתוח בשטחי תחולתה של תכנית חד/1109 יהיה עד שנת 2020. נטען כי אף אם מדובר במועד שהוא בגדר "הנחיה", אין בכך כדי להצדיק את התנהלות העירייה אשר מונעת מן העותרים האפשרות לממש את זכויותיהם ופוגעת באינטרס הציבורי ובמטרותיה של תכנית חד/2020. נטען כי המועדים שנקבעו בתכנית חד/2020 מהווים נקודת התייחסות אף אם ניתן לחרוג מהם במידה מסוימת, ואין העירייה זכאית להתעלם מהם כליל. לפי העותרים, התכנית חד/2020 על הנספח המנחה שבה, היא היא התכנית האסטרטגית אשר נועדה להתוות את הדרך להקמת שכונות מגורים חדשות בעיר חדרה והיא אשר קבעה סדר עדיפות לפיתוח תשתיות.

12.העותרים עוד טעונים נגד הוראות מסמך המדיניות, אשר לטענתם מעצים את חוסר הבהירות ואינו עומד בהסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של פסק דין בעתירה הקודמת. מכל מקום, טוענים העותרים כי אין במסמך המדיניות כדי לגבור על ההוראות הקבועות בתכנית חד/2020, אשר קובעת לוח זמנים, ולו מנחה, להשלמת הפיתוח של התשתיות בתחומי תכנית חד/1109.

13.מנגד, מבקשות המשיבות 1-2 להורות על דחיית העתירה הן על הסף והן לגופה. נטען כי יש להורות על דחיית העתירה על הסף מחמת אי צירוף צדדים שעלולים להיפגע מקבלת העתירה (בעלי קרקע בתכניות שדורגו מעל לתכנית חד/1109 בתכנית המיני אסטרטגית), וכן מחמת כך שהסעדים המבוקשים במבוא לעתירה הנם סעדים אמורפיים, כלליים ובלתי ניתנים לאכיפה. עוד נטען כי לא ניתן לתת סעד כנגד העירייה הכרוך בביצוע עבודות פיתוח, ויש לאפשר לעירייה לבצע את התכנית המיני אסטרטגית שנקבעה על-ידי העירייה.

14.לגופה של העתירה נטען כי התנהלות העירייה הנה סבירה בנסיבות העניין ואין מקום להתערב בשיקול דעתה. נטען כי התכנית המיני אסטרטגית היא היא התכנית אותה התחייבה העירייה להכין, בהתאם להסכמות הצדדים אשר קיבלו תוקף של פסק דין בעתירות הראשונות שהגישו ווי בוקס והעותרים שלפניי.

15.מאחר ובמועד הגשת כתב התשובה מטעם העירייה, כבר ניתן פסק הדין בעניין ווי בוקס בגדרו קבעתי, כי התכנית המיני אסטרטגית אינה מקיימת אחר הוראות פסק הדין בעתירה הקודמת, טענה העירייה כי התכנית המיני אסטרטגית נותנת למענה לבעלי זכויות במקרקעין עליהן חלות תכניות ישנות. עוד נטען כי נסיבות עניינה של עתירה דנן שונות ומובחנות מעניינו של פסק הדין בעניין ווי בוקס, ולכן אין מקום ליתן בענייננו צו המורה לעירייה להכין תכנית אסטרטגית הכוללת צפי לפיתוח מקרקעי העותרים כאן, וזאת משני טעמים עיקריים:

הראשון, תכנית חד/1109 קבעה צפיפות נמוכה ביותר של 4 יח"ד לדונם, כאשר תכנית חד/2020 אפשרה להגדיל את הצפיפות ל-6 יח"ד לדונם, בכפוף להכנת תכנית מפורטת שטרם קודמה. על כן לטענת העירייה, ברור כי תכנית חד/1109, כפי שהיא, ספק אם תמומש ולכן אין מקום לחייב את העירייה להכין תכנית שתקבע צפי להשקעת תקציבי עתק בפיתוח תכנית דלת צפיפות, כאשר קרוב לוודאי שתוכן בעתיד תכנית שתשנה את חד/1109.

השני, מאחר והעותרים כאן, להבדיל מהעותרים בעתירת ווי בוקס, מחזיקים בחלק זניח וקטן מתכנית חד/1109, וספק אם יתר בעלי הזכויות בתכנית זו מעוניינים בפיתוחה לאור העובדה שהיא מעניקה להם זכויות דלילות, לעומת התכנון האפשרי לפי תכנית חד/2020, שכן אם יבוצע פיתוח בפועל על-פי תכנית חד/1109 הדבר יסכל אפשרות להציע תכנון תואם חד/2020, ומכאן לטענת העירייה צפויה בעיית גבייה קשה של האגרות וההיטלים שיידרשו בעלי הזכויות בתכנית לשלם.

16.עוד התייחסה העירייה, במסגרת כתב התשובה, מטעמה לתבחינים שנקבעו בתכנית המיני אסטרטגית ולהצדקות שבגינן תועדפה התכנית מושא העתירה במקום ה-22. לטענת העירייה, אין כל הצדקה למתן צו שיורה לעירייה לפתח לאלתר את המקרקעין שבתחום תכנית חד/1109, שכן מתן צו כזה יעמוד בסתירה לתכנית המיני אסטרטגית.

17.העירייה התייחסה לטענת העותרים לפיה על העירייה לפעול בהתאם לשלבי הביצוע, שנקבעו בנספח שלבי הביצוע בתכנית חד/2020 וביקשה לדחות את הטענה. לטענת העירייה, אין בהנחיה שנקבעה בתכנית הכוללנית כדי לכפות על העירייה את ביצוע התשתיות במקרקעי העותרים, שכן עסקינן בנספח עזר מנחה בלבד, כפי שהובהר בנספח עצמו. נטען כי מדובר במסמך תכנוני שנועד לשמש את הועדה המקומית, כאשר לעירייה שיקול דעת עצמאי, וזאת להבדיל מהתכנית המיני אסטרטגית אשר מהווה מסמך שהוכן על-ידי העירייה ונועדה לקבוע את תעדוף הפיתוח על-ידי העירייה.

18.המשיב 3 ביקש להורות על דחיית העתירה נגדו, מאחר ולעותרים אין כל טענה המופנית כלפי התאגיד וכל הטענות בעתירה מופנות כלפי המשיבות 1-2.

דיון והכרעה:

טענות סף:

19.ראשית אתייחס לטענות הסף שהעלתה העירייה. טענות אלה דינן דחייה.

20.באשר לאי צירוף צדדים דרושים, דהיינו מספר גדול של גורמים שבבעלותם קרקעות בכל אחת מ-34 התכניות המוזכרות במסמך המדיניות, אני דוחה טענה זו.

התכנית המיני-אסטרטגית היא מסמך המגבש מדיניות לקידום פיתוח מתחמים שתוקפו ל-5 שנים. אין מדובר בתכנית כהגדרתה בחוק התכנון והבניה ואין מדובר בתקנה בת פעול תחיקתי. לכל היותר, מסמך זה כולל הנחיות פנימיות שנועדו להסדיר את שיקול הדעת של הרשות בפיתוח מתחמים, כאשר מסמך זה אינו מחייב את הרשות ואינו מקנה זכויות לצדדים שלישיים ועל כן ביטולו אינו שולל "זכויות מוקנות" ממאן דהוא. על כן, בנסיבות העניין, אין מקום להורות על צירוף מאות גורמים בעתירה אשר אמורה להידרש לאותו מסמך מדיניות.

21.אף הטענה שיש לדחות העתירה מאחר והיא כוללת סעדים אמופריים, דינה להידחות. הסעדים המבוקשים בעתירה עניינם בבקשת העותרים להורות לעירייה להשלים את התשתיות הציבוריות שבאחריותה, וזאת כדי לאפשר למשיב 3 לבצע את תכנית הביוב הקיימת בשטחי תחולתה של תכנית חד/1109, על מנת שיוכלו העותרים לקבל היתרי בניה לפי הוראות התכנית. עוד מבקשים העותרים להורות למשיבה להציג לוח זמנים ברור וסביר להשלמת ביצוען של התשתיות הנ"ל וזאת על מנת שיוכלו העותרים לבנות במגרישהם המיועדים לבנייה. בניגוד לטענת העירייה, סבורני כי הסעדים המבוקשים בעתירה הם ברורים וחד משמעיים ואין מקום להורות על דחיית העתירה בגין טענה זו של העירייה.

דיון בעתירה לגופה:

22.המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשאלת סבירות התנהלות העירייה, אשר נמנעת מזה שנים להשלים בניית התשתיות הציבוריות בשטחי תחומה של תכנית חד/1109, באופן שנמנע מן העותרים לקבל היתרי בניה ולבנות במגרשיהם.

23.נראה כי, על מנת שניתן יהיה להכריע בטענות הצדדים לגופן, יש לחזור לקביעותיי בפסק הדין בעניין ווי בוקס.

כמפורט לעיל, בפסק הדין בעניין ווי בוקס, קבעתי כי מסמך המדיניות שפרסמה העירייה או "התכנית המיני אסטרטגית", אינה הולמת את הוראות פסק הדין שניתן בעתירה הקודמת ועל כן על העירייה להכין תוך תקופה קצובה של 6 חודשים, תכנית שתכלול צפי לפיתוח המקרקעין לגבי התכניות הנזכרות בתכנית.

24.לא מצאתי מקום לחזור על הדברים שנקבעו שם ודי אם אפנה לאמור בסעיפים 37-54 לפסק הדין לרבות להכרעה בטענות העירייה, לפיה "תכנון לחוד ופיתוח לחוד".

הדברים שם הולמים את האמור לגבי התכנית מושא העתירה, כאשר אף העותרים שלפניי זכאים, בחלוף כעשרים שנים, לקבל צפי לגבי יוכלתם לממש בנייה לפי הוראות התכנית החלה על המקרקעין מקום שתכנית זו אושרה לפני שני עשורים. על כן, העירייה אשר אינה יכולה לקבוע לוח זמנים לפיתוח המקרקין מושא העתירה, הפרה הוראות פסק הדין שניתן בעתירה הקודמת, כאשר לא ערכה תכנית אסטרטגית כפי שהיא עצמה התחייבה וכאשר לא כללה צפי כלשהוא לגבי מועד משוער לפיתוח המתחם.

25.אני חוזר על האמור בפסק הדין בעניין ווי בוקס, בו נקבע כי אמנם פיתוח עיר הוא עניין לרשות המקומית, אך חלה על הרשות החובה לפעול במהירות סבירה על מנת שיוכל האזרח לממש זכותו על-פי התכנית. דברים אלה יפים אף לענייננו. כפי שקבעתי שם, רשות מקומית אינה יכולה ליזום תכניות על גבי תכניות, לגבות היטלי השבחה בגין השבחת קרקע ולהפוך תכניות אלה לאות מתה. "נראה, שככל וחולף הזמן מעת אישור תכנית, מתחיל 'מדד הסבירות לרדת' בדומה למדד הסבירות בזניחת תכנית מפקיעה, עד לנקודה שבה ניתן לקבוע כי התנהלות הרשות המקומית אינה סבירה. הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה דנן, מקום שבחלוף תקופה ארוכה מעת אישור התכנית ופורסמה למתן תוקף, הרשות המקומית אינה יכולה אפילו לנקוב ולו בצפי בלתי מחייב לפיתוח שטח התכנית" (פסקה 53 לפסק הדין).

26.העירייה טענה במסגרת תשובתה, כי נסיבות עניינה של עתירה דנן שונות ומובחנות מעניינה של עתירת ווי בוקס ועל כן אין מקום ליתן צו המורה לעירייה להכין תכנית אסטרטגית, הכוללת צפי לפיתוח מקרקעי העותרים בעתירה דנן וזאת לאור שני טעמים עיקריים כפי שפורטו לעיל. דין הטענה להידחות וזאת מהנימוקים שלהלן:

• באשר לטעם הראשון שהפנתה אליו העירייה, לפיו אין מקום לחייבה להכין תכנית אסטרטגית שתקבע צפי להשקעות בפיתוח תכנית דלת צפיפות, אשר קרוב לוודאי שתוכן בעתיד תכנית שתשנה אותה, וזאת לאור הוראות תכנית חד/2020 שהגדילה את הצפיפות ל-6 יח"ד לדונם בכפוף להכנת תכנית מפורטת – לא מצאתי כי מדובר בנימוק המצדיק לאבחן את העתירה דנן מהעתירה בעניין ווי בוקס.

   

  ראשית, העותרים בעתירה דנן היו צד בעתירה הקודמת (העותרים בעת"מ 53828-11-19), ושם הסכימו הצדדים על הכנת תכנית אסטרטגית בכל המתחמים הכלולים בתכנית חד/2020, ובין היתר תכנית חד/1109 שעמדה בבסיס העתירה הקודמת. על כן, העירייה אינה רשאית עתה להתנער מההסכמה אשר קיבלה תוקף של פסק דין ולטעון כי אין מקום להורות לה להכין תכנית אסטרטגית, הכוללת את מקרקעין העותרים בעתירה דנן.

   

  שנית, העירייה עצמה הכלילה את תכנית חד/1109 במסגרת התכנית המיני אסטרטגית שפורסמה על-ידה, ואף דירגה את התכנית במקום ה-22 מתוך 34 המתחמים במסגרת דירוג קדימויות לפיתוח מתחמים בחדרה. על כן לא ברור מדוע טוענת עתה העירייה כי אין מקום לחייבה להכין תכנית אסטרטגית לגבי צפי פיתוח תכנית חד/1109, כאשר התכנית נכללה כבר בתכנית המיני אסטרטגית.

   

  שלישית, בכל הכבוד לטענות שהועלו על-ידי העירייה, ככל והעירייה סבורה כי אין מקום לפעול למימוש תכנית חד/1109, בין לאור הוראות תכנית חד/2020 או לאור כל סיבה אחרת, הרי שעליה לפעול על מנת לבטל את התכנית. אין להשלים עם מצב לפיו תכנית מאושרת בשנת 2001, מבלי שהרשות מבצעת את עבודות הפיתוח המאפשרים את הבנייה ואף אינה יכולה לנקוב ולו בצפי לפיתוח שטח התכנית. כפי שקבעתי בעניין זה בפסק הדין בעניין הווי בוקס, "רשות מקומית אינה יכולה ליזום תכניות על גבי תכניות (בין באופן אקטיבי ובין באופן פסיבי), לגבות היטלי השבחה בגין השבחת קרקע ולהפוך תכניות אלה לאות מתה... הדבר אינו הולם את זכות הקניין, שהרי לאזרחי זכות לבנות בהתאם למצב תכנוני מאושר" (פסקה 53 לפסק הדין).

   

• אף הטעם השני שהפנתה אליו העירייה בטיעוניה (סעיף 137 לכתב התשובה), המתייחס לכך שהעותרים בעתירה דנן מחזיקים בחלק קטן מהזכויות בתכנית חד/1109, להבדיל מהעותרים בעתירת ווי בוקס, אינו רלוונטי בנסיבות העניין, שכן היקף זכותם הקניינית של העותרים אינו שיקול רלוונטי לקידום תכנית, ואף אם עסקינן במספר מצומצם של בעלי זכויות בתכנית, הרי אלה זכאים לקבל מידע לגבי צפי פיתוח שטח המגרשים שבבעלותם המצויים בתכנית. יתרה מזאת, ככל ויתר בעלי המגרשים בתחום התכנית מתנגדים לפיתוח המקרקעין שבתכנית, רשאים הם לבקש ביטול התכנית לפי הוראות החוק.

   

  27.סבורני כי הדברים שנקבעו בפסק הדין בעניין ווי בוקס כוחם יפה לענייננו. בחלוף כ-20 שנים מיום פרסום התכנית, זכאים בעלי הקרקעות בתכנית לקבל מידע לגבי צפי פיתוח שטחי התכנית. המצב שנוצר לפיו הרשות המקומית זנחה את פיתוח התכנית ואינה יכולה לנקוב מועד צפוי לפיתוח שטח התכנית, והיא אף אינה יכולה להתחייב ששטח התכנית יזכה לפיתוח אי פעם הוא מצב בלתי סביר ויש בו משום פגיעה בזכות הקניין של בעלי המקרקעין בתחום התכנית.

   

  28.לפיכך ונוכח האמור, נראה כי הצו שניתן בעתירת ווי בוקס ניתן להחילו על העתירה שלפניי, אף אם הוא לא נדרש באופן מפורש כסעד במסגרת העתירה. בהלכה הפסוקה נפסק, כי "בהתקיים נסיבות מיוחדות שדורשות זאת, טריבונל שיפוטי היושב לדין לעולם רשאי ליתן לתובע סעד שלא נתבע מפורשות אם מצא כי הדבר מתחייב מן הצורך – ומן החובה השיפוטית הבסיסית – להגיע לתוצאה נכונה וצודקת..." (בגץ 4392/21 פלוני נ' בית דין הרבני האזורי, פסקה 19 (03.10.2021) (עע"מ 7734/18 כהן נ' תמיר, פסקה 50 (31.10.2021)).

  הפסיקה מנתה שלושה תנאים מצטברים אשר בהתקיימם ניתן להפעיל כלל זה:

   

  "התנאי האחד הוא, כפי שכבר צוין, כי הצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת מחייבים את מתן הסעד על אך שלא התבקש...; השני הוא כי מדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד שהתבקש...; והשלישי הוא כי כל העובדות הדרושות להענקת הסעד בוררו, ובפני בית-המשפט מונחות כל הראיות המאפשרות לו ליתן הכרעה לגבי הסעד הנוסף, עד כי אין עוד צורך בקיומה של התדיינות נוספת.." (שם; ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה, פסקה 12 (08.06.2005)).

   

  29.תנאים אלה מתקיימים כולם במקרה שבפניי: שיקולי צדק והצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת, ומתן הזדמנות לעירייה לפעול להשלמת התכנית האסטרטגית דורשים מתן סעד כאמור; אין חולק כי מתן צו כאמור נובע ישירות מהסעד שהתבקש במסגרת העתירה "לפעול בכל ההקדם למימוש תכנית חד/1109... ולהציג לוח זמנים ברור וסביר להשלמת ביצוען של התשתיות הללו..."; והעובדות הדרושות להענקת הסעד הונחו בפניי באופן מפורט במסגרת העתירה וכתב התשובה מטעם המשיבות. כאמור, הסעד ניתן על מנת לאפשר לעירייה לגבש הנחיות פנימיות לגבי קידום פיתוח תכניות, לרבות אלה שפורסמו למתן תוקף לפני שנים רבות, וסעד זה נגזר אף מההסכמה אליה הגיעו הצדדים בעבר (בדיון בשתי העתירות הראשונות שהוגשו).

   

  30.נוכח האמור, נראה כי מתייתר הצורך להכריע ביתר טיעוני הצדדים, אולם, בטרם סיום, מצאתי להתייחס לטענת העותרים לפיה נספח שלבי הביצוע בתכנית חד/2020, משיג את התכלית שבבסיס התכנית האסטרטגית ולכן אין כל סיבה לפרסומה של תכנית אסטרטגית. דין הטענה להידחות.

  אכן, מעיון בהוראות תכנית חד/2020 נראה כי נקבע בסעיף 7.1.1 "שלבי ביצוע" ליישום התכנית בהתאם ל"נספח מנחה – שלבי פיתוח וביצוע" (נספח 5 לעתירה). בנספח הנ"ל נקבעו לוחות זמנים לביצוע עבודות הפיתוח בשטחי תחולתה של תכנית חד/2020, כאשר תכנית חד/1109 סומנה בצבע צהוב, דהיינו יש להשלים את עבודות הפיתוח בשטחים עליהם חלה תכנית חד/1109 עד שנת 2020.

   

   

   

   

   

   

   

  31.יחד עם האמור, סבורני כי אין באמור בנספח הנ"ל כדי לחייב את העירייה לפתח את שטחי התכנית במועד שנקבע בו ואין באמור בו כדי להחליף את התכנית האסטרטגית. ראשית, נקבע בסעיף 7.1.1 לתכנית כי מדובר בנספח מנחה וכי שלבי הביצוע הם מנחים בלבד ("שלבי הביצוע המנחים: בהתאם לנספח המנחה של תכנית זו"); שנית, בנספח עצמו – "נספח מס' 8 שלבי פיתוח וביצוע" הובהר כי מדובר בנספח מנחה, המציע תכנית אפשרית לבניית יחידות הדיור, כאשר הצפי הינו מוערך ותתכן התפלגות שונה של שלבי הביצוע בהתאם להעדפות השוק בכל עת, עוד הובהר כי "ההכוונה לאזורים המועדפים למימוש קיבולת הפיתוח המועדפת, תהיה נתונה לשיקול דעתו של מהנדס העיר. נספח זה יהווה מכשיר עזר מנחה לשיקוליו ובשום אופן הוא אינו מחייב" (נספח 9 לתשובת העירייה); ושלישית, וזה העיקר, מדובר במסמך תכנוני שנועד לשמש את הועדה המקומית כרשות תכנונית, אשר הנה אישיות משפטית נפרדת מהעירייה, וזאת להבדיל מהתכנית האסטרטגית אשר מהווה מסמך שהוכן על-ידי העירייה ונועד לקבוע תעדוף פיתוח התכניות בהתאם לשיקולי העירייה. ברור כי לעירייה שיקול דעת עצמאי ונפרד ובבואה לבחון פיתוח קרקע מסוימת, עליה לשקול שיקולים נרחבים הנוגעים, בין היתר, לשיקולי תקציב ושיקולי האינטרס העירוני ואין היא חייבת לנהוג לפי סדר קדימות מסוים ובהתאם לפרמטרים שנקבעו על-ידי ועדת התכנון שנקבע כי הנם מנחים בלבד.

   

  32.נוכח האמור, אין מקום לקבל את טענת העותרים לפיה די בנספח המנחה שצורף לתכנית חד/2020 ואין מקום לחכות עד לפרסומה של התכנית האסטרטגית. כפי שנטען על-ידי העירייה, במסגרת התכנית האסטרטגית תיערך בחינה של הפיתוח הנדרש והראוי בעיר, וזאת תוך שקלול כלל השיקולים הרלוונטיים הנוגעים לפיתוח.

   

  33.לפיכך, ובשים לב לקביעותיי בפסק הדין בעניין ווי בוקס, מצאתי לקבל את העתירה בכפוף לאמור לעיל, ולהורות לעירייה להכין תכנית אסטרטגית המתייחסת אף לתכנית חד/1109, וזאת תוך 6 חודשים מהיום, כאשר תכנית זו תכלול צפי פיתוח לגבי התכניות שאושרו, וביניהם תכנית חד/1109. מאחר וניתן צו להכין תכנית אסטרטגית במסגרת פסק הדין בעניין ווי בוקס שאמור לכלול את התכנית חד/1109, הרי פסק דיני זה אינו גורע מן החיוב שנקבע בפסק הדין בעניין ווי בוקס. פסק דיני זה קובע כי על העירייה להכין תכנית אסטרטגית תוך 6 חודשים למקרה והמועד לביצוע החיוב בפסק הדין בעניין ווי בוקס יוארך על ידי בית המשפט.

   

   

   

  34.העירייה תישא בהוצאות העותרים ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪. הסכום ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

   

   

   

  ניתן היום, ג' ניסן תשפ"ב, 04 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.