עירייה אינה פטורה לחלוטין מחובת ההשבה עקב העדר חתימה של ראש העירייה על ההסכם

השופטת מ' נאור:

1.        חברה פרטית התקשרה עם העיריה בחוזה שכירות. החוזה כלל מנגנון הפחתה של דמי השכירות. החברה העבירה לעיריה את דמי השכירות המופחתים על פי החוזה משך תקופה של כארבע שנים וחצי. לאחר שהתברר לעיריה כי החוזה אינו מקיים את דרישת סעיף 203 לפקודת העיריות, כיוון שראש העיריה לא חתם עליו, היא הגישה תביעת להשבת הכספים שהופחתו מדמי השכירות בהתאם למנגנון ההפחתה. העיריה טענה כי החוזה בטל. האם קמה לעיריה זכות להשבה של הכספים?         זו השאלה שעמדה בפני בית המשפט המחוזי (כב' הנשיא י' צמח), וזו השאלה העומדת בערעור שלפנינו.

           סעיף 203 לפקודת העיריות, העומד ביסוד פסק דינו של בית המשפט המחוזי, קובע:

203. חתימה על מסמכים מסוימים

(א)   חוזה, כתב התחייבות, ... שיש בהם התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את העיריה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והמזכיר, ובאין מזכיר - עובד אחר של העיריה הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה.

העובדות

2.        בין המערערת, בית הרכב בע"מ, לבין חברת מוריה שהיא עירונית נכרת ביום 13.2.1991 הסכם להפעלת חניון ציבורי לפיו תפעיל המערערת חניון ברחוב כי"ח בירושלים (להלן: החניון) למשך שנה אחת בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך 64,000 ש"ח הצמודים למחירי החניה בחניון סמוך הנמצא במרכז כלל (להלן: ההסכם המקורי). סכום דמי השכירות, שהועלו מעת לעת, חולק בין בעלי הקרקע לבין חברת מוריה. כחודש וחצי מאוחר יותר, ביום 26.3.1991, המחתה מוריה את זכותה על-פי ההסכם למשיבה 1 (להלן: העיריה). ההסכם המקורי הוארך בכתב עד ליום 30.4.1992 ובהמשך - בדרך של התנהגות הצדדים, שפעלו על-פי הוראות ההסכם המקורי, עד ליום 31.12.1996. לקראת מועד זה פנתה המערערת לעיריה בבקשה לסיים את ההתקשרות עקב הפסדים כספיים שהיו לה ושנבעו, לטענתה, מכך שברחוב אגריפס נפתח באותו זמן שוק-קניון, שהציע חניה במחיר מוזל. כך למשל כתב מנכ"ל המערערת לחברת מוריה ביום 22.7.1996:

"הרינו להודיעכם כי בתנאים הנדרשים על ידכם אין באפשרותנו להמשיך ולהפעיל את החניון עם כל רצוננו לעשות זאת. בתקופה האחרונה חלה ירידה במספר הכניסות לחניון במקביל לעלייה בדמי השכירות ובהוצאות השוטפות, עובדה שהביאה את חברתנו להפסדים בתפעול חניון זה. אין כל הגיון והצדקה לדרוש מאתנו לשאת בהפסדים שוטפים אלו, והמצב שנוצר במציאות הנוכחית מחייב שינוי מהותי בתנאי ההתקשרות עמנו. אחרת, לצערנו, לא נוכל להמשיך ולתפעל את החניון... אנו נשמח להמשך שיתוף הפעולה עמכם בתנאים סבירים והוגנים".

3.        בעקבות פניות אלה הוארך ההסכם המקורי עד למועד פגישה מכרעת שנערכה בין הצדדים (ביום 12.2.1997, להלן: הפגישה). בפגישה השתתפו מנכ"ל המערערת מר יצחק עדיני ומנהל הכספים שלה מר נח שטרום, גזבר העיריה מר יששכר בן חיים (להלן: הגזבר) וסגן הממונה על הנכסים בעיריה מר קובי סדן. בפגישה סוכם על המשך ההתקשרות בתנאי ההסכם המקורי - תשלום דמי שכירות חודשיים צמודים בסך 64,000 ש"ח בתמורה להפחתת דמי השכירות, באופן שהעיריה תשתתף בהפסדי המערערת בהפעלת החניון (להלן: הסיכום). בתרשומת מיום 12.2.1997 שרשם מנהל הכספים נח שטרום נכתב:

"העיריה תשלם את ההפרש לפרק זמן עד שיוסכם הסכם חדש החל מ- 1/97".

           אין מחלוקת כי על פי הסיכום שנעשה בפגישה התחייבה העיריה לנכות מדמי השכירות שישולמו לה את ההפסדים התפעוליים של המערערת בהפעלת החניון. הצדדים חלוקים באשר לתוקף הסיכום במישור הזמן. לטענת המערערת הסיכום לא היה מוגבל בזמן. לטענת העיריה הוגבל הסיכום בפגישה לשלושה חודשים. למחלוקת עובדתית זו - בה הכריע בית המשפט המחוזי לטובת העיריה - אשוב בהמשך הדברים.

           יוער כאן כי הצדדים חלוקים בהיבט נוסף, שאין לו משמעות בענייננו: ההיבט הנוסף הוא תוכן הסיכום. לטענת המערערת הסיכום כלל גם הבטחה למינימום רווח תיפעולי של 10% מהכנסות החניון. לטענת העיריה להד"ם. בית המשפט המחוזי לא הכריע בהיבט נוסף זה (ראו פסקה 6 להחלטת בית המשפט המחוזי מיום 20.11.2003), אשר התעורר רק במסגרת ההחלטה בעניין גובה הניכוים, החלטה שאימצה את הסכמת הצדדים ביחס לגובה הניכוים כפי שנעשו בפועל (ראו פסקה 3 לפסק הדין מיום 30.5.2004). 

4.        מועצת העיריה התכנסה ביום 27.2.1997 לדון בסיכום - שזכה גם להמלצת ועדת הכספים של העיריה (מיום 20.2.1997) - והחליטה בישיבה בנוכחות ראש העיריה דאז מר אהוד אולמרט להגביל את הסיכום לחודשיים בלבד, דהיינו לחודשים ינואר ופברואר 1997 (להלן: החלטת המועצה):

"הנושא המוצע לדיון

הסדרת הסכם בין העיריה לבין חב' בית הרכב בע"מ מפעילי חניון השוק (נכסים).

דברי הסבר

1.    בתנאי ההתקשרות הנוכחיים, מעוניין מפעיל החניון לפרוש.

2.    עד להסדרת הנושא בין העיריה לבין בעלי המקרקעין, יש להגיע להסדר כספי עם מפעיל החניון - חב' בית הרכב בע"מ.

3.    עיקרי ההסדר הינם שיפוי כספי, בכדי להביא את המפעיל לאיזון תפעולי.