חלף נ' מדינת ישראל/מינהל מקרקעי ישראל

1.בפנינו ערעור על החלטת בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת איילת דגן) מיום 22/06/2016 ועל הפסיקתא שאושרה על ידי בית משפט קמא מיום 27/09/2016 במסגרת ת"א 14347/04, במסגרתו קבע בית משפט קמא כי שווי זכויותיו של מר חלף עיסא (להלן: "המערער") יהיה על פי שווי קרקע חקלאית, כטענת מדינת ישראל (להלן: "המשיבה"), ולא על פי ייעודם בתוכנית התקפה ללא התחשבות בפיתוח וכל השבחה שנעשתה במקרקעין, וכן נקבע כי שווי זכויותיו של המערער יהיה על פי מועד פסק הדין שניתן בע"א 32404-03-10 ביום 07/04/2011 ולא על פי מועד עריכת השומה.

התשתית העובדתית הרלוונטית ותמצית ההליכים שהתנהלו בין הצדדים

2.נקדים ונציין כי בין הצדדים ניטשה מערכת סבוכה של התדיינויות, הנוגעת לשתי חלקות מקרקעין (חלקה 37 בגוש 18859 וחלקה 43 בגוש 18856), המצויות בלב קיבוץ מורן, ואשר מצויות בבעלות משותפת של הצדדים.

3.אין מחלוקת כי בשנת 1975 תפסה המשיבה חזקה במקרקעין, עליהם הוקם קיבוץ מורן, והחל משנת 1975 נעשו במקרקעין פעולות בנייה ופיתוח נרחבות.

4.בשנת 1985 רכש המערער את זכויותיה של משפחת אבו חילו מכפר ראמה בשתי חלקות אלה, והוא מחזיק 20.31% מחלקה 43 בגוש 18856 ששטחה 6,074 מ"ר ו-67% מחלקה 37 בגוש 18859 ששטחה 10,286 מ"ר.

5.ערב רכישת זכויות המערער במקרקעין הגישה המשיבה ביחד עם קיבוץ מורן תביעה נגד משפחת אבו חילו בבית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א 1941/84), במסגרתה התבקש בית המשפט המחוזי לצוות על אכיפת שלושה הסכמי חליפין, שנעשו ביחס למקרקעין. בפסק דין שניתן ביום 23/01/1990 נקבע על ידי כב' השופטת שטרסברג כהן, כי בין הצדדים נכרתו שני הסכמי חליפין תקפים, האחד משנת 1964, במסגרתו קיבלה המשיבה חלקים מחלקה 43 והשני משנת 1980, במסגרתו רכשה המשיבה חלק מהזכויות בחלקה 37 וכן חלקים נוספים בחלקה 43.

עוד נקבע בפסק הדין, כי הואיל והסכם החליפין משנת 1964 העניק לכל צד זכות מוחלטת בנכסים שנמסרו לו, הייתה המשיבה רשאית לעלות על חלקה 43 בכל עת, ולעשות בה כבתוך שלה, הגם שלא הייתה הבעלים של החלקה כולה. לגבי חלקה 37, בה רכשה המשיבה שליש מזכויות הבעלות, וביצעה במקום פעולות בינוי ופיתוח נרחבות, ללא מחאה מצד הבעלים, נקבע בבית המשפט המחוזי כי שתיקתם של הבעלים אמנם אינה מקנה זכויות בעלות למשיבה בחלקים שלא רכשה, ואולם משליכה על הסכמה שבשתיקה לשימוש שעשתה המשיבה בחלקות.

6.לאחר שרכש המערער את זכויותיו, הגיש המערער 2 תביעות כנגד קיבוץ מורן, בהן עתר לחייב את הקיבוץ בשכר ראוי או דמי שימוש במקרקעין. תביעות אלה התבררו בבית משפט השלום בטבריה במסגרת ת"א 1215/92 ו-ת"א 101/94, והתייחסו לתקופה החל מיום 01/02/1986 ועד ליום 10/11/1993.

בפסק דין שניתן ביום 14/09/1998 על ידי כב' השופט ממן, נקבע כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א 1941/84 כולל קביעות, המחייבות את הצדדים, ובראשן הקביעה, לפיה הייתה המשיבה רשאית לתפוס חזקה בחלקה 43 ולמסור אותה לכל מי שיחפוץ. בית משפט השלום הבהיר כי אמנם המערער רכש את יתר החלקים לעצמו, אולם אלה נרכשו לאחר שהחזקה נמסרה למשיבה, ולכן רכש המערער את הבעלות בחלקה זו כשהיא פגומה, חסרת אלמנט החזקה. כך גם נקבע לגבי חלקה 37 על רקע ידיעת המערער אודות עבודות הפיתוח שנעשו במקום על ידי הקיבוץ.