ע"א 18227-06-14 סינואני נ' שמע ואח'

השופט ישעיהו שנלר, סג"נ:

1.בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב - יפו (כב' השופטת רחל ערקובי), מיום 26.5.14 (ת"א 56639-10-10), אשר קיבל את התביעה נגד המערער [הנתבע 4] והורה לו לשלם למשיבים 1 ו-2 [התובעים 1 ו-2] (להלן: המשיבים) סך של 491,000 ₪ - בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה - וכך גם הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪.

רקע עובדתי וההליך בבית משפט קמא

2. המשיב 2 (להלן: המשיב) יחד עם שני אחיו (להלן המשיב ואחיו: האחים שמע) הינם בעלי זכויות במקרקעין והתקשרו עם המשיבים 3-5 (להלן: הקבלן) בהסכם קומבינציה לשם בניית בנין מגורים (להלן: הסכם הקומבינציה ו/או ההסכם), אשר נוסח על ידי המערער, עורך דין במקצועו.

3.בהתאם להוראות סעיף 24(ב) להסכם היה על הקבלן להפקיד בידיו הנאמנות של המערער, תוך 7 ימים ממועד קבלת היתר הבניה, "...ולפני תחילת ביצוע העבודה...", ערבות בנקאית לביצוע על סך 250,000$ - וזאת להבטחת ביצוע כל התחייבויות הקבלן בהתאם להסכם. ההסכם נחתם ביום 5.3.08, למרות שהתאריך תוקן על ידי המערער כשצוין כי ההסכם נחתם ביום 5.3.09.

4.ביום 25.5.08 שלחו האחים שמע מכתב למערער [מוצג ת/8] בו ציינו כי הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו לפי החוזה באי-מתן הערבות הבנקאית, ועל כן מבקשים הם כי המערער ישלח על אתר לקבלן מכתב המורה לו לעצור את כל העבודות, וכך גם שלא יבצע כל צעד שעלול לפגוע באינטרסים של משפחת שמע, כל זאת עד קבלת הערבויות הבנקאיות.

5.אין חולק כי לא הוצאה דרישה מטעם המערער לקבלן כמבוקש, אולם מנגד נחתם ביום 9.7.08 - על נייר הפירמה של המערער - מסמך שכותרתו "כתב התחייבות" וכהסכם בין הקבלן לאחים שמע [מוצג נ/3]. בהתאם לאמור בו, אכן הקבלן לא המציא את הערבויות הבנקאיות וכי על כן הוסכם כי הקבלן ירשום לטובת האחים שמע הערת אזהרה על נכס אחר של הקבלן "...וזאת על מנת ליתן חלופה הולמת לערבויות" וכי הערת אזהרה זו והערובה תשמש את האחים שמע בכל מצב ומקרה בו הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי האחים שמע, בהתאם להסכם הקומבינציה. כך גם נקבע כי הקבלן לא יוכל להתנגד למימוש הנכס אם לא יעמוד בהתחייבויותיו, וכי חלופה זו לערבויות תהא תקפה עד להשלמת קומת המסד בבניין וקבלת כספי רוכשי הדירות - שאז יוחלף רישום הערת האזהרה בערבות בנקאית על סך 250,000$ ועם קבלתה תימחק הערת האזהרה.

6.בחודש אוקטובר 2010 הוגש כתב תביעה על ידי המשיב ורעייתו, היא המשיבה 1 (להלן: המשיבה) הן כנגד הקבלן והן כנגד המערער - וכשבהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן (להלן: כתב התביעה), אשר בכותרתו מצוין כי מדובר בתביעה "הצהרתית, חוזית וכספית" ובהמשך בנושא הסעד "אכיפה (העמדת ערבות בנקאית) + 657,000 ₪".

בתביעה נטען כי לפי סעיף 9(ד) להסכם הקומבינציה מס שבח אמור לחול על הקבלן, אולם - בניגוד להתחייבותו - הקבלן לא שילם מסים וכן תשלומים לרשות המקומית בהיקף של מאות אלפי שקלים וכשהחוב למס שבח לבדו עומד על סך של 470,537 ₪ (להלן: החוב למס שבח).

בנוסף התייחס כתב התביעה להפרות נוספות נטענות של הקבלן, וביחס למערער נטען כי בדיעבד התגלה כי הוא היה מצוי בניגוד עניינים וכי לא פעל לביצוע ואכיפת ההסכם כעורך דינם של האחים שמע, תוך שייעץ הצעות שווא ומנע מהם לנקוט בהליכים משפטיים תוך שגרם להם נזק, כשעיקר מעייניו דאגה לדירות שהוא עצמו רכש בבניין.

כך הודגש כי המערער לא דאג לקבל את הערבויות הבנקאיות ובהיעדרן אין מנוס מהגשת התביעה. בנוסף טענו כי המערער קיבל שכ"ט מהקבלן, בנוסף זייף מסמכים והצהיר הצהרה שקרית בדיווח העסקה לרשויות המס וכשבהפתעה גמורה קיבלו התראה ממחלקת הגביה של רשות המסים אודות החוב למס שבח. כך גם נטען כי בעקבות הדיווח המאוחר - תוך זיוף מועד כריתת ההסכם - נוצר החוב למס שבח וכי אם הדיווח היה נערך במועד, החוב לא היה רובץ לפתחם.