השופטת י. שבח:
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב מיום 06.03.2016 בת"א 35399-06 (כבוד השופטת ה. פלד) לפיו חויבו המשיבים/מערערים שכנגד לפצות את המערער/משיב שכנגד ב 75% מנזקיו, המתבטאים בסך של 560,000 ₪ - "עלויות הכשרת המבנה": בסך של 20,000 ₪- עלויות רישוי, ובסך נוסף של 180,000 ₪ - בגין אובדן שכר דירה, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
רקע עובדתי
1.זו הפעם השנייה שהסכסוך בין בעלי הדין מגיע לפתחה של ערכאת הערעור.
המערער הינו בעל זכויות החכירה במגרש בשטח של 500 מ"ר המצוי במושב בני עטרות עליו החל לבנות את ביתו בסיועם של האדריכל- המשיב 1 והמהנדס - המשיב 2, שהיו בעת הרלבנטית שותפים במשרד אדריכלות. ביום 11.3.1997 הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים" בקשה להיתר בניה בשמו של המערער שכללה תכנית לבניית בית חד-קומתי בשטח של 151.48 מ"ר (להלן- התכנית הראשונה). התכנית אושרה ע"י הועדה המקומית וביום 23.6.1998 הוצא לה היתר בניה, ההיתר היחיד שהוצא לבניה על המגרש עד כה (להלן- ההיתר או היתר הבניה). לו הסתפק המערער בהיתר זה, כי אז היה יושב תחת גפנו ותחת תאנתו עד עצם היום הזה, אלא שרצונו האמתי היה בבית דו-קומתי המקורה בגג רעפים. על מנת לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בחוזה הפיתוח, הוגשה בשלב ראשון התכנית הראשונה לבית חד קומתי, מתוך כוונה להגיש לאחר מכן תכנית שינויים התואמת לרצונותיו של המערער.
2.הגם שרק ביום 08.03.1999 הוגשה לוועדה התכנית המתוקנת שכללה קומה שניה וגג רעפים (להלן- התכנית השנייה) בוצעה יציקת היסודות כבר ביום 30.06.1998, בינואר 1999 בוצעה יציקת הקומה הראשונה, ובחודש מאי 1999 נבנה גג הרעפים- הכל לפי התכנית השנייה שטרם אושרה, ואף לא אושרה לאחר מכן. המשיבים סברו כי שטח הבניה הכולל של התכנית השנייה מסתכם לצרכי ההיתר ב- 172 מ"ר, שכן חישבו בשוגג את שטח הקומה שמתחת לגג לצורך ההיתר, בהסתמך על אגדים שייבנו בו, ב- 19 מ"ר בלבד, בעוד ששטח זה חושב ע"י הוועדה ב- 74.46 מ"ר, כך ששטחו הכולל של הבית לפי התכנית השנייה חושב ע"י הועדה ב- 234.33 מ"ר. ביום 15.08.1999 נערכה באתר הבניה ביקורת ע"י מפקח בניה מטעם הועדה, ובו ביום הוצא למערער צו הפסקת עבודה. הבניה אכן הופסקה.
התכנית השנייה לא חרגה אמנם מהתב"ע, וניתן היה לקבל גם בגינה היתר בניה, אלא שזה היה כרוך, בשים לב לתוספת השטח, בתשלומים נוספים לרמ"י כדמי היתר, ולוועדה בגין אגרות בניה, ואלו חרגו מיכולותיו הכספיות של המערער. המערער נקלע אפוא למבוי סתום: מחד גיסא- היעדר יכולת לממן את התשלומים שהיו כרוכים באישור התכנית השנייה, ומאידך גיסא – היעדר אפשרות לחזור לתכנית הראשונה, משהשלד נוצק לפי התכנית השנייה, והקונטור שלו לא תאם להיתר המקורי.
3.השלד נותר בשיממונו במשך השנים, וזה מצבו גם היום.
פסק הדין הראשון
4.בשנת 2006 הגיש המערער נגד המשיבים תביעה כספית ע"ס 1,740,370 ₪, בה טען, בין היתר, כי המשיבים טיפלו ברשלנות בהכנת התכנית השנייה, בבקשת ההיתר ובפיקוח על הבניה, ששיאה בחישוב השטחים בהכנת התכנית השנייה, ובמתן הוראה למערער להתחיל לבנות את המבנה וגם את יסודותיו בהתאם לתכנית השנייה, אף שטרם קיבלה היתר, בהנחה שזה נתון יינתן.
5.בפסק הדין הראשון שניתן ביום 06.08.2012 דחה בית משפט קמא את תביעת המערער תוך חיובו בהוצאות, בקבלו את קו ההגנה של המשיבים לפיו ביקש המערער להערים על רשויות התכנון ולבנות בחלל הגג קומה שנייה לניצול מיידי, מבלי לשלם את תוספת התשלום ואת האגרות הנדרשים. בית משפט קמא קבע כי "מלכתחילה ביקש זעירא לבנות בשטח חלל הגג קומה שנייה מבלי לשלם את התשלומים הנובעים מכך לרשויות", וכי "אשמו" של המערער, המתבטא באופן בניית גג הבית, "הוא הסיבה המכרעת לנזק", ללא קשר להתנהלות המשיבים. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי לא הובאה בפניו "ראיה הנדסית, על פיה ניתן לקבוע כי היסודות לבית הדו קומתי, שונים מהיסודות לבית החד קומתי...", ו- "אילו התובע לא היה מציב עובדות בשטח, כטענת הנתבעים, ומממש את תכניתו לבנות את עליית הגג ללא קשר להליכי הרישוי, ניתן היה באותה עת (סיום בניית קומת הקרקע) למצות ההליכים מול הועדה, ולחילופין, לבנות את עליית הגג באופן שיתיישב עם חישוב השטחים שנעשה על ידה".
הערעור הראשון
6.המערער לא השלים עם דחיית תביעתו, ועם העברת נטל האשם אליו, והגיש ערעור על פסק הדין (להלן- הערעור הראשון) שנשמע לפני מותב הערעורים הנוכחי, בהרכב מעט שונה. בפסק הדין בערעור שניתן ביום 20.01.2014 נקבע כי כוונתו הסמויה של המערער באשר לשימוש העתידי שיעשה בגג, אף התחלת הבניה בטרם קבלת היתר לתכנית השנייה - "אינן מייתרות את הצורך להכריע בטענת הרשלנות שהעלה באשר לעבודת המשיבים, בטענת המצגים שהציגו לפניו ואשר עליהם הסתמך, כמו גם בטענתו כי המשיבים היו אלו שהורו לו להתחיל בבניית השלד לפי התכנית השנייה בטרם נתקבל לגביה היתר".
לגופה של סוגיית האשם נפסק כי המשיבים התרשלו בהכנת התכנית השנייה משהתעלמו מהוראות תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 שהותקנו כשש שנים לפני קרות האירועים נושא הערעור, הקובעות את האופן המדויק בו יש לחשב את שטח עליית גג, ערכו את החישוב לפי פרשנות הנוגדת את התקנות והנסמכת על נוהג שאין לו כל עיגון, אזכור או רמיזה בהן, וכי המערער היה רשאי לסמוך על דברי המשיבים לפיהם השטח שאותו תכנן לאטום באגדים, לא ימנה במניין השטחים. עוד נקבע ש"אם כל חטאת" בבניית השלד כולו לפי התכנית השנייה בטרם זו אושרה ע"י הוועדה, שכן המשיבים ששימשו גם כמפקחי בניה, היו אלו שנתנו את ההוראה לבנות את היסודות ואת השלד בלא להמתין לקבלת ההיתר. עוד נקבע כי הגם שהאופן בו בנה המערער את הגג - ללא אגדים- אינו מעלה ואינו מוריד בשאלת האשם, כי המערער "אינו יכול לרחוץ בניקיון כפיו" מששיתף פעולה בבניית הבית לפי התכנית השנייה בטרם קבלת היתר, ומשהיה מודע לכך כי הבניה נעשית לפי תכנית שטרם אושרה. משכך, נזקף לחובתו אשם תורם בשיעור של 25%. עוד נקבע כי בנזק הקשור לבניית גג הרעפים נושא המערער לבדו, באשר האחריות לבנייתו ללא היתר, הוטלה במלואה עליו (סעיף 19 לפסק הדין בערעור הראשון).
7.ההוראה האופרטיבית שניתנה בפסק הדין בערעור הראשון הייתה כדלקמן:
"...להחזיר את התיק לבית משפט על מנת שיוציא מלפניו פסק דין חדש בו יכריע בשאלת גובה הנזק, וייתן דעתו, בין היתר, לשאלה האם אכן ניתן, פיסית וחוקית, כפי הצעת המשיבים, לפרק חלקים מגג הרעפים תוך יצירת פרגולות והקטנת שטח הבניה, ובתוך כך יתייחס גם לעמדת מומחה המערער לפיה לא ניתן לאשר פרגולה על גג משופע כי אם על גג ישר בלבד... אף לטענה ולפיה בהצעה כזו יקום הצורך לבצע חיזוקים קונסטרוקטיביים, הריסת קירות היקפיים, התקנת מערכת ניקוזים ואיטומים, שכן הקירות והקורות שיישארו לאחר הפירוק לא תוכננו להיות חיצוניים, כמו גם לעמדתו של מומחה המערער לפיה עלות ההתאמה תהא גדולה מהעלות הכרוכה בתשלום למינהל מקרקעי ישראל ולוועדה לצורך הכשרת השלד הקיים...".
עוד נקבע כי:
"לא מן הנמנע שבית משפט קמא ימנה מומחה מטעם בית המשפט על מנת שיבחן את הדרכים המעשיות והחוקיות להתאמת השלד לבניה בשטח שאינו עולה על 172 מ"ר או להכשרתו בדרך אחרת ואת העלויות הכרוכות בכך. כמובן שבית משפט קמא יצטרך להכריע גם ביתר הנזקים הנטענים, כגון: עלות הגשת תכניות חדשות, אובדן דמי שכירות במשך השנים, הוצאות המשפט,וכו'"
פסק הדין השני
8.בית משפט קמא, אליו הוחזר הדיון על מנת שיכריע בסוגיית גובה הנזק, התלבט בשאלה באיזו חלופה יש לחשב את נזקו של המערער: האם על דרך הריסת השלד הקיים ובניית שלד חדש תחתיו; האם בהכשרת השלד הקיים המבטא בניה בשטח של 234 מ"ר, או שמא בהתאמת השלד הקיים, כפי עמדת המשיבים, לפי אחת מההצעות השונות שהובאו לפניו ע"י המומחים השונים, על דרך הקטנתו לשלד בשטח של 172 מ"ר.
לצורך הכרעה בשאלות אלו מינה בית משפט קמא כמומחה מטעם בית המשפט את האדריכל והשמאי אסא זוהר, שמינה לצדו כמומחה מסייע את מהנדס הקונסטרוקציה יעקב קליגסברג.
9.בית משפט קמא בחן בתחילה את חלופת התאמת השלד לתכנית השנייה, קרי: בית דו קומתי הכולל 19 מ"ר בקומה השנייה, על דרך פירוק חלקים מהגג (להלן אכנה חלופה זו- "חלופת ההתאמה"), קבע שעלותה מסתכמת ב-194,350 ₪ בתוספת 20,000 ₪ הוצאות רישוי, אך שלל את חישוב הפיצוי לפי חלופה זו משאינה כוללת את הפתרון להתאמת הממ"ד לדרישות החדשות של פיקוד העורף, ומשהמומחה זוהר ציין כי כלל אינו בטוח אם חלופה זו הייתה מאושרת ע"י רשויות התכנון.
בית משפט קמא הוסיף ובחן את חלופת "הריסת המבנה הקיים ועלויות בניה" (להלן אכנה חלופה זו- "חלופת ההריסה") המשקפת לטעמו, מבין כל החלופות, את עקרון השבת המצב לקדמותו, וקבע כי עלות חלופה זו, ברמת גמר שלד של 50%, מסתכמת ב- 645,030 ₪ ובתוספת עלות ההריסה בסך 60,000 + מע"מ .
מכאן נפנה בית משפט קמא ובחן את חלופת הכשרת המבנה הקיים (להלן אכנה חלופה זו- "חלופת ההכשרה"), על דרך תוספת תשלום דמי היתר לרמ"י, ואמד אותה ב-560,000 ₪ לפי חישוב דמי היתר בשיעור מלא-91% להבדיל משיעור מופחת- 31%, כפי שגרסו המשיבים.
10.בסופו של יום קבע בית משפט קמא כי "יש לדחות את הצעת הנתבעים לפירוק הגג", כי "כיום לא סביר ולא ניתן לבצע התאמות במבנה הקיים...", וכי האפשרות המייצגת באופן המיטבי את עיקרון השבת המצב לקדמותו הינה הריסה ובנייה מחדש. עם זאת קבע בית משפט קמא כי מכיוון שמעלות ההריסה והבניה יש להפחית את עלות התאמת הממ"ד ואת עלות הגג, להם המערער אחראי לבדו, הרי ש"התוצאה הינה כי הסכומים בגין אמדן הריסה ובניה מחד והתשלום לרמ"י מאידך- דומים", כך שחלופת הכשרת המבנה הקיים היא "האפשרות הסבירה ביותר בנסיבות שנוצרו...".
בית משפט קמא דחה את דרישת המערער לפיצוי בגין הרכיבים הבאים: תשלום למס רכוש; רכישת חומרים; ליקויי הזנחה ; התאמת ממ"ד; הפסדים כלכליים; וכן עוגמת נפש.
בה בעת קיבל בית משפט קמא את עתירתו של המערער לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות, הגם שצמצם את התקופה בת-הפיצוי לשנתיים ימים.
בסופו של יום אמד בית משפט קמא את נזקיו של המערער באופן הבא: עלויות הכשרת המבנה - 560,000 ₪, עלויות רישוי- 20,000 ₪, אובדן שכר דירה לשנתיים- 180,000 ₪. כפי הקביעה שבפסק הדין בערעור הראשון, חויבו המשיבים לשאת ב 75% מהסכומים לעיל, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
11.שני הצדדים לא השלימו עם פסק דינו השני של בית משפט קמא והגישו את הערעורים שלפנינו.
טענות המערער/ משיב שכנגד
12.בהודעת הערעור המפורטת, בעיקרי הטיעון ובדיון בעל פה לפנינו, פרש המערער יריעת טיעון רחבת היקף, קבל על מיעוט הפיצוי, חזר על אותן הטענות המהותיות והחשבונאיות שהעלה בפני בית משפט קמא, אף הוסיף טענות חדשות שלא נטענו בבית משפט קמא. להלן יובאו עיקרי הטענות:
המערער קובל על כי בחישוב העלויות לא נלקח בחשבון האילוץ לשינוי הממ"ד, אף על קביעת בית משפט קמא לפיה עליו לשאת בעצמו בעלות זו משלא הקטין נזקיו עת יכול היה לממן את התשלום לרמ"י מן הכספים שנותרו ברשותו להשלמת ביתו, משקביעה זו נוגדת לגישתו הן את פסק הדין בערעור הראשון והן את הראיות.
המערער טוען כי הוכיח כי השקעתו בבניה עד לעצירתה בצו הפסקת הבניה שקולה לכדי 70% בניה בפועל, לא 32% כפי הערכת המהנדס קליגסברג, אף לא 50% כפי שקבע בית המשפט, ובכך נשא בעלות נוספת של 320,000 ₪ שירדה לטמיון, בגינה לא קיבל שום פיצוי.
בעיקר יוצא המערער נגד החלטת בית משפט קמא לפסוק את הפיצוי בגין אובדן שכר דירה למשך שנתיים ימים בלבד עת "נותר המערער משך 17.5 שנים מתגורר עם משפחתו בקראון צר ומשלם משכנתא...". כן קובל המערער על התעלמותו של בית המשפט מבעיית הממ"ד, שאינה ניתנת לפתרון, שכן פיקוד העורף דורש כיום ממ"ד בשטח של 9 מ"ר עת אין כל אפשרות טכנית לשנות את מידות הממ"ד הנוכחי, שמידותיו 5 מ"ר, היצוק בטון.
בשורה התחתונה טוען כיום המערער כי "לאחר שנתגלתה ונידונה בעיית הממ"ד בהרחבה, הוא זכאי לפיצוי כנגד הריסה ובנייה מחדש של ביתו, לרבות עלויות תכנון מחדש עד שלב 70% בניה", בתוספת שווי ההטבה שנמנעה ממנו לבנות את ביתו עד ל 240 מ"ר ללא תשלום דמי היתר.
13.בתשובה לערעור שכנגד משיב המערער כי בחישוב עלותה של חלופת ההתאמה, לה מכוונים המשיבים, לא נלקחה בחשבון תוספת תשלום בסך של 300,000 ₪ אותה יהא צורך לשלם לרמ"י בגין הקטנת המבנה, לאור השינויים בשיטת החישוב של דמי ההיתר, אף לא השטח המקורה מעל הכניסה לבית- המעלים את עלות חלופה זו לסך של 524,000 ולא כפי שקבע בית משפט קמא.
המערער אף דוחה את טענת המשיבים לפיה השביח את ערכו של הבית עקב הגדלתו בשטח ניכר.
טענות המשיבים/ המערערים שכנגד:
14.המשיבים, שהיו מוכנים, לדבריהם, להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא, ולו על מנת לסיים את ההתדיינות המשפטית האין סופית עם המערער, תומכים במסקנותיו של בית משפט קמא בכל הנוגע לדחיית תביעת המערער לפיצוי בגין השינויים שיידרשו בממ"ד, ולצמצום הפיצוי בגין אובדן שכר דירה לתקופת שנתיים בשל השיהוי הבלתי סביר בו נקט המערער בין צו הפסקת הבנייה לבין הגשת התביעה ונוכח אי הוכחת טענת חסרון הכיס.
15.בערעור שכנגד שהוגש על ידם נטען כי חלופת הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש, וכן הכשרת הבית לפי שטחו הקיים- אינן עולות בקנה אחד עם קביעות המומחים, ומנוגדות להן. גם זו הפעם נטען כי הדרך הנכונה לחישוב נזקו של המערער מתבטאת בפירוק חלקים מהגג והותרת מסגרתו בלבד באופן שמבחוץ ייראה הבית ככזה שיש לו עליית גג וגג רעפים אך שטחו לא ימנה משזה ייחשב כמרפסת פתוחה או כפרגולה. לטעמם זהו "הפתרון המגשים באופן הקרוב ביותר האפשרי את רצונו של המשיב שכנגד לבנות בית דו- קומתי" אף מהווה את החלופה "הסבירה הזולה החוקית והטובה ביותר בנסיבות".
כן נטען כי היה על בית משפט לשום את הפיצוי, בהתאם לעקרון השבת המצב לקדמותו, לפי עלות ללא גמר, דהיינו ללא טיח, צבע ודלתות; כי יש להפחית מהפיצוי את ערך השבחת הבית הקיים לעומת בית חד קומתי; כי יש לבטל את הקביעה בדבר פיצוי לפי דמי חכירה מלאים; וכי יש לבטל את הפיצוי בגין שכר דירה ולחילופין לקצר את התקופה "באופן משמעותי", משהמערער לא הקטין את נזקיו אלא נקט בשיטת "שב ואל תעשה".
דיון והכרעה
16.המלאכה שעמדה להכרעת בית משפט קמא בשלב הערכת הנזק לא הייתה פשוטה כלל ועיקר מכמה סיבות עיקריות: האחת- הגם שצו הפסקת העבודה ניתן לקראת סוף שנת 1999, הסיטואציה מחוללת הנזק הוקפאה: המערער לא נקט בשום פתרון מקדם, ולו גם חלקי או לא מיטבי, והמצב בשטח נותר כפי שהיה. מטבע הדברים, חוות הדעת שהונחו בפני בית משפט קמא, על תיקוניהן, אלו מטעם בעלי הדין, ואלו מטעם המומחים שמונו ע"י בית המשפט, לא היו אלא הצעות צופות פני עתיד, להבדיל משומה של נזק שכבר תוקן שלא נותר אלא לאמוד את עלותו בפועל.
השנייה- חוות הדעת שהוגשו מטעם המומחים שמונו ע"י בית המשפט (האדריכל והשמאי אסא זוהר ומהנדס הקונסטרוקציה יעקב קליגסברג) לרבות חוות הדעת המשלימות, לא נערכו ברמת וודאות, אם מהיבט הרישוי, ואם מבחינת היקף התשלום שיידרש ע"י רמ"י בגין דמי היתר, לרבות עלויות נוספות הכרוכות בכל מתווה ומתווה, ושאלות נכבדות בהן עסקו, מהן אחדות שנדרשו לצורך הערכת גובה הנזק, נותרו פתוחות.
הקושי השלישי נעוץ בשינויים התכופים שחלו בעמדת המערער ובדרישותיו, כמו גם במספר החריג של הבקשות לתיקון כתב התביעה שהוגשו על ידו, הגם שחלקן היווה הכרח בל יגונה לאור ההתפתחויות שחלו בעמדות המומחים בשים לב להנחיות שניתנו להם ע"י בית משפט קמא.
17.על רקע הקשיים לעיל יש לבחון את מסקנת בית משפט קמא בדבר העדפתו את הדרך שיש לילך בה על מנת לשום את העלות הנדרשת אשר תאפשר למערער להשלים את בניית ביתו, ממנה ייגזר סכום הפיצוי, והאם צדק בית משפט קמא משבחר בחלופת ההכשרה.
ואלו שלוש החלופות שעמדו בפני בית משפט קמא:
חלופת ההריסה- הריסת השלד הקיים ובניית שלד חדש תחתיו, שבהיבחרה, אם בכלל, הייתה אמורה לקום שאלה משנית האם לחשב את עלות הבניה מחדש לפי שטח ההיתר הראשון או לפי התכנית השנייה, אף באיזו רמה של גמר שלד.
חלופת ההתאמה- בה דגלו המשיבים, המתבטאת בעריכת התאמות בקומת הגג ובפירוק חלקים ממנו, בהתאם להצעות השונות שהובאו לפניו ע"י המומחים השונים, על דרך הפיכת שטח הגג, זה שמעבר ל- 19 מ"ר, למרפסות פתוחות או לפרגולות, ששטחן לא נמנה. בחלופה זו היה מקום להכריע, לו נתקבלה, האם ההתאמה נדרשת לשטח 151 מ"ר כפי ההיתר הראשון או לשטח של 172 מ"ר כפי שהתבקש בתכנית השנייה;
חלופת ההכשרה- הותרת השלד הקיים, המבטא בניה בשטח של 234 מ"ר, והכשרתו ע"י הוספת התשלומים הנדרשים לרמ"י והגשת בקשה מתוקנת לוועדה המקומית על העלויות הכרוכות בכך. בחלופה זו היה מקום לבחון, בין היתר, לצד עלויות ההכשרה, גם את טענת ההשבחה לה זוכה המערער.
18.אתייחס בראשונה לחלופת ההתאמה, הנחזית לכאורה כהצעה שעלותה הינה הזולה מבין השלוש.
כמו בית משפט קמא אף אני סבורה כי לא ניתן היה לבחור בחלופה זו מהסיבה הפשוטה שלא הוברר כלל היבט הרישוי שלה, קרי: האם הוועדה המקומית הייתה בכלל מאשרת את פתרון הגג. המומחה מטעם בית המשפט מר אסא זוהר ציין אמנם כי היא כוללת "הצעה סבירה והגיונית הניתנת ליישום בפן הארכיטקטוני" (חוות דעתו עמוד 2), אולם משנשאל "ש. מבחינת הועדה אין קושי בפתרון הזה?" השיב: " אני מאמין שאפשר היה לאשר את זה אך אני לא יכול להיות בטוח לחלוטין..." (פרוטוקול מיום 13.07.2015 עמוד 169 שורות 18-17), וכן: "נראה לי שאת צודקת אבל אני לא יכול להיות לגמרי בטוח... אם הייתי אדריכל של התובע זה אחד הפתרונות שהייתי מבקש לגשת לועדה לאשר. אם יאשרו אני לא יכול להיות סמוך ובטוח"." (שם עמוד 170 שורה 5 ושורות 29-30) (ההדגשה בקו הינה של הח"מ).
לא הוברר אפוא ברמת הוודאות הנדרשת אם ההצעה ישימה אם לאו.
משהתסבוכת נוצרה מלכתחילה עקב תכנית שהוגשה ע"י המשיבים ולא נתקבלה ע"י הועדה המקומית, יהא זה את מנהג "חכמי חלם" לשלוח את המערער, לאחר כמעט שני עשורים, להרפתקה חדשה ולתכנית שאין וודאות כי תתקבל.
יתרה מזאת, גם לו הוברר שתכנית ההתאמה ניתנת לאישור בוועדה המקומית, עדיין היה על בית המשפט ליתן דעתו לשאלת הפיצוי שצריך להיפסק למערער, משבסופו של יום אמור היה למצוא את עצמו עם בית "משונה": גג רעפים מדומה שאינו גג כי אם מרפסת או פרגולה, ומפלסים גבוהים ושונים בתוך חלל הבית שהיו נדרשים לצורך הקטנת השטח והתאמתו להיתר המקורי, שהרי מסגרת השלד הקיים נבנתה לפי התכנית השנייה, ושטח הקומה הראשונה היה גדול משטח ההיתר. בית חריג מעין זה משליך בהכרח על ערכו בעת מכירה, כך שאין וודאות כי הפיצוי שאמור היה להיפסק בגין ירידת ערך היה מותיר את חלופת ההתאמה במעמד של החלופה הזולה מבין השלוש.
עוד אציין כי חלופת ההתאמה נבחנה בשים לב לתאימות לשטח של 172 מ"ר. לו נבחנה חלופת ההתאמה לפי הצורך להתאימה לשטח ההיתר המקורי, קרי: 151 מ"ר בלבד, כי אז קרוב לוודאי שהייתה נפסלת מטעמי עלות, כפי שאישר המומחה קליגסברג: "לשאלת בימ"ש יש לי תחושה שהתאמת הקיים להיתר הראשון משנת 1998, קרי ל- 151 מ' יעלה יותר מאשר הסכום שנקבתי להריסת הקיים ובנייתו בהתאם לאותו היתר משום שאין התאמה פיזית גאומטרית בין שני המבנים..." (פרוטוקול מיום 20.7.2015 עמוד 180 שורות 23-24, עמוד 181 שורה 1, וכן עמוד 184).
גם המומחה זוהר סבר כי "...אין היגיון ואין תועלת בלפרק את הבית ולהתאים אותו בדיוק לבית שהיה...הפתרון של לחזור ל- 151 מ' הוא משולל כל יסוד" (פרוטוקול מיום 13.07.2015 עמוד 175).
חלופת ההתאמה אף אינה נותנת מענה לשינוי שחל בדרישות פיקוד העורף. אישר המומחה קליגסברג כי שטח הממ"ד כיום הינו 5 מ"ר נטו עת לפי הדרישה הנוכחית "החד-משמעית" השטח המינימלי הנדרש הינו 9 מ"ר נטו. לדבריו: "אסא ביקש ממני דבר מסוים, מה העלות של התקנת הקומה העליונה והתווה לי את התחום ומה העלו של זה. אני מניח שאם היום פיקוד העורף דורש 9 מ"ר מינימום והוא ביקש לאשר דבר כזה תחושת הבטן שלי לא יאשר" (פרוטוקול מיום 20.7.2015 עמוד 183), וכן: "... אם היה שואל אותי אם אפשר להכשיר את הקיים לאחר פירוק הגג, אני משיב שמבחינת הממ"ד זו בעיה כי יש דרישות אחרות ללמד וגם מבחינת המיקום..." (פרוטוקול מיום 20.7.2015 עמוד 201).
19.אעבור אם כך לבחינת חלופת ההריסה.
בית משפט קמא קבע כי עלות חלופה זו, המשקפת לטעמו, מבין כל החלופות, את עקרון השבת המצב לקדמותו, ברמת גמר שלד של 50%, ובניה מחדש של 172 מ"ר, מסתכמת ב- 645,030 ₪ בתוספת 60,000 + מע"מ עלות הריסה (סעיף 84 לפסק הדין). מסקנה זו עולה בקנה אחד עם מסמך ההשלמה מיום 15.07.2015 שהגיש המומחה קליגסברג, שנערך אמנם לפי רמת גימור של 32%, ואין כל מקום להתערבותה של ערכאת הערעור בממצא זה.
לבד מהיותה של חלופה זו היקרה ביותר מכל החלופות, מקובלת עלי עמדת המומחה אסא זוהר כי "גם אם פסיקתו של ביהמ"ש תהיה כמביא את זה בחשבון התובע לא יעשה את זה בחיים" (ישיבה מיום 24.06.2015 עמוד 138 שורות 1-2).
טענתו הנוכחית של המערער, לפיה לאור היעדר אפשרות להשמיש את הממ"ד משלא ניתן להגדיל את שטחו ולהתאימו לדרישות העכשוויות של פיקוד העורף, אינה יכולה להישמע משהיא נוגדת את עמדתו בבית משפט קמא.
כתב התביעה תוקן ע"י המערער ביום 17.06.2014 ובו עתר בו לסעד של השלמת הבית לפי התכניות שנערכו עבורו כך ש"יידרש, לצורך המשך ביצוע עבודות הבניה, הכשרת השלד, ולצורך קבלת היתר מתאים לשלד אשר נבנה, לשאת בתשלום דמי הסכמה נוספים בשל הגדלת שטחים בסך מוערך של כ- 358,032 ₪". הנה כי כן, המערער עתר גם לסעד של פיצוי לפי השלמת בנייה וגם העריך את הסכום בשיעור נמוך מזה שנפסק לו בגין דמי ההסכמה. לאחר הינתן חוות דעת המומחה, תיקן המערער את כתב התביעה לפי תקנה 136 באופן בו "יידרש, לצורך המשך ביצוע עבודות הבניה, הכשרת השלד, ולצורך קבלת היתר מתאים לשלד אשר נבנה, לשאת בתשלום לרשות מקרקעי ישראל בסכום שהוערך ע"י המומחה בסך 560,000 ₪". משהמערער עתר לפיצוי לפי ההנחה שאפשר להכשיר את הבנייה, וקיבל זאת – אין הוא יכול לטעון עתה לכך שהממ"ד מונע הכשרה – גם אם זה אכן המצב.
20.נותר אפוא להתייחס לחלופת ההכשרה.
בית משפט קמא אמד את חלופת הותרתו על כנו של השלד הקיים בשטח של 234 מ"ר והכשרתו על דרך תוספת תשלום דמי היתר לרמ"י, בעלות המתבטאת ב-560,000 ₪ לפי חישוב דמי היתר בשיעור מלא-91% להבדיל משיעור מופחת- 31%, כפי שגרסו המשיבים, ובחר בחלופה זו לצורך חישוב הפיצוי המגיע למערער.
הגם שחלופה זו אינה נקיה מספקות, הרי היא זו המתאימה ביותר לחישוב נזקיו של המערער, בבחינת הרע במיעוטו, משהיא זולה יותר מחלופת ההריסה והבניה מחדש; משלא הוכח כי חלופת ההתאמה ישימה מבחינת הליכי הרישוי; משבחלופה זו מתייתר הצורך לדון בשאלת רמת גימור השלד (האם 32% כפי שהציע המומחה קליסברג, האם 50% כפי שקבע בית המשפט, או האם 70% כפי שדורש המערער) שכן המערער יוותר עם מה שנבנה על ידו; ומשבחלופה זו אף אין נדרשים לשאלות הכרוכות בהתאמה, אם בביצוע ואם בהליך הרישוי, למעט נושא הממ"ד. חלופה זו אף מנטרלת את טענת המערער לפיה נמנעה ממנו האפשרות ליהנות מההטבה החדשה לבנות את ביתו עד ל 240 מ"ר ללא תשלום דמי היתר.
נכון שלפי חלופה זו נהנה המערער לכאורה בהשבחת ערך השלד משהמשיבים מממנים את ההפרש בדמי ההיתר בין שטח ההיתר 151 מ"ר לבין 234 מ"ר, אלא שלא נסתרה טענת המערער כי ממילא יכול היה ליהנות מההוראות החדשות של רמ"י לפטור מדמי היתר עד לבניה של 240 מ"ר. הדברים מנטרלים זה את זה.
אין למצוא אפוא כל טעות בהערכת הפיצוי לפי חלופה זו, ודין הטענות ההדדיות בהקשר לכך - להידחות.
21.אעבור אם כך לדון בטענות הקשורות לממ"ד:
אין מחלוקת בין המומחים כי פיקוד העורף דורש כיום כי שטח הממ"ד התקני לא יפחת מ- 9 מ"ר נטו, עת שטח הממ"ד הקיים הינו 5 מ"ר בלבד, וכי נוכח קירות הבטון מהם בנוי הממ"ד לכאורה לא ניתן להרחיבו. בית משפט קמא קבע כי "השינויים הרגולטוריים לעניין הממ"ד התקבלו 8 שנים לאחר שהוצא צו הפסקת העבודות במהלכן לא פעל התובע להקטנת נזקיו" (פסקה 108 לפסק הדין), ומשכך דחה את עתירתו לפיצוי בסך 75,000 ₪ בגין הצורך להתאים את הממ"ד לדרישות הנוכחיות.
בערעור טען המערער כי מאחר ואין ניתן להכשיר את הממ"ד הקיים, אין ניתן לקבל היתר לבית, ומשכך אחד דינו של הבית - הריסה, באופן שהפיצוי הכולל שאמור להיפסק לזכותו ישקף גם את עלות ההריסה והבניה מחדש, בנוסף לסכום שנפסק לזכותו בדין התשלומים לרמ"י בעבור דמי היתר.
יש להעמיד דברים על דיוקם: המומחים מטעם בית המשפט אמנם תמימי דעים כי לא ניתן להכשיר כיום את הממ"ד הקיים במידותיו הנוכחיות, לאור השינוי ברגולציה, וגם לא ניתן להרחיבו בדרך של הריסה ובניה קונבנציונליות, אלא שאיש מהם לא טען כי מכשלה זו מייעדת את הבית להריסה וכי לעולם לא ניתן יהיה להוציא היתר בניה לבית, כפי שטוען המערער. המומחה גליקסברג לא שלל את האפשרות להרחיב את הממ"ד, אף שמדובר בדרך שאינה פשוטה: "לשאלת בית המשפט אם רוצים להרחיב את הממ"ד צריכים להרוס חלק מקירות הממד והתקרה וחלק מקומת הקרקע... בשביל זה צריך מכונה מיוחדת וזה מחייב את ההריסה של התקרה במקום ההרחבה וגם את הרצפה..." (פרוטוקול מיום 20.07.15 עמוד 201). המומחים גם לא נתבקשו לחוות דעה באשר לאפשרות להוסיף ממ"ד אחר בשטח הבית שיענה על המידות הנדרשות, והשאלות שנשאלו התמקדו רק באפשרות להכשיר את הממ"ד הקיים. קשה לקבל אפוא כי סוגיית הממ"ד הינה גזירה משמים שאין ניתן למצוא לה פתרון כלשהו. ההכשרה אינה חייבת להיעשות דווקא כפי רצון המערער, דהיינו, רק על דרך הרחבת הממ"ד הקיים, שהרי משנבחרה חלופת ההכשרה, והמערער לא נדרש להקטין את שטח השלד (כפי שנדרש בחלופת ההתאמה שאז היה אילוץ להותיר את הממד במיקומו) אלא עומד לרשותו שטח בית של 234 מ"ר, והדעת נותנת שיימצא גם יימצא הפתרון הראוי, אם על דרך עריכת שינוי פנימי בבית ובניית ממ"ד נוסף על חשבון חדר אחר, עת הממ"ד הישן יכול להפוך למזווה, ואם בדרך אחרת כפי שמציע המומחה גליקסברג. אם ניתן להוסיף ממ"ד לבית שלא היה בו מלכתחילה ממ"ד, אין שום סיבה שהדבר לא יתאפשר בביתו של המערער.
אין ספק אפוא כי תידרש הוצאה כספית לא מבוטלת לצורך הכשרת ממ"ד בבית בדרך כלשהי, וגם בית משפט קמא הניח כך, אלא שבית משפט קמא סבר שעל המערער לשאת בהוצאה זו לבדו מחמת השתהותו, כפי קביעתו ביחס לראש נזק שכר הדירה.
מההנמקה שתובא להלן בסעיף 22 בכל הנוגע לרכיב שכר הדירה, אני סבורה כי ראוי שייפסק למערער פיצוי גם ברכיב זה. המערער אמנם לא הוכיח את טענתו בבית משפט קמא לפיה העלות הנדרשת מתבטאת ב75,000 ₪, אלא שאין מניעה לחלץ נתון מתוך חוות הדעת שהוגשו לבית משפט קמא. בחוות דעת משלימה מיום 15.07.2015 התייחס המומחה קליגסברג ל"אומדני העלויות להריסת ופינוי הבית הקיים" והעריך עלות בניה רגילה ב- 5600 ₪ + מע"מ לכל מ"ר, לא כולל הריסה. הנה כי כן, בנייה רגילה של 9 מ"ר עולה לכדי סך של 58,968 ₪, ועת המדובר בממ"ד הדעת נותנת כי המחיר גבוה באופן ניכר. הסכום שנדרש אפוא ע"י המערער בפריט זה לא היה מופרך. משאין לזקוף את כל העלות לחובת המשיבים, ומשהם נושאים ממילא רק ב75% מהנזק, אציע להוסיף למערער בפריט זה סך נוסף של 35,000 ₪.
22.ומכאן לסוגיית שכר הדירה. בית משפט קמא הגביל את הפיצוי בגין אובדן שכר דירה לשנתיים ימים, משקבע כי המערער לא עמד בחובת הקטנת הנזק, שכן טענתו "לפיה לא היו לו מקורות כספיים הנדרשים להקטנת הנזק, נטענה בעלמא"; כי "עובר להוצאת צו הפסקת העבודות, נותר בידי התובע סכום המהווה למצער 50% מעלות הבניה הכוללת"; וכי לרשותו "עמד עובר להוצאת צו הפסקת העבודות, תקציב במסגרתו ניתן היה לסיים את בניית הבית". אי לכך קבע בית משפט קמא כי "ראוי כי הפיצוי ישקף אובדן רווח למשך תקופה מוגבלת, בה יכול היה התובע להשלים את הבניה ולהקטין את נזקיו...ניתן לגזור את התקופה המהווה פרק זמן סביר לעיכוב שנוצר מהשלמת הבניה, מפרק הזמן הממוצע הנדרש לבניית בית. פרק זמן כזה עומד על כשנתיים".
חוששני כי בהגבלת הפיצוי לתקופה של שנתיים קיפח בית משפט קמא את המערער באופן המחייב התערבות.
אמירת בית משפט זה בפסק הדין בערעור הראשון לפיה המערער "לא יכול היה לעמוד בתשלומים שהיו כרוכים באישור התכנית השניה המוגדלת מחמת חסרון כיס" (סעיף 5) אינה, כפי שסובר המערער, קביעה מחייבת, משהיא מופיעה בהקדמה לפסק הדין בפרק "רקע עובדתי" להבדיל מהכרעה לגופה בסוגיה שבמחלוקת, ולכל היותר היא מתארת את מצבו של המערער ברגע נתון של צו הפסקת העבודה, ודאי שאינה מתארת את מצבו במשך תקופה רבת השנים שלאחר מכן.
עם זאת, לא ניתן לזקוף לחובת המערער את הימנעותו מ"סיום" הבניה במהלך כל התקופה למעט שנתיים: ראשית, המערער טען כי "במהלך השנים, בניסיון למצוא פתרון לבעיה אותה השאירו אותי האדריכלים, פגשתי עשרות אדריכלים, מהנדסים, עורכי דין מקרקעין, ועורכי דין נזיקין... ניסיתי למצוא דרך להכשיר את הבית" (סעיף 88 לתצהיר). בחקירתו הנגדית הוסיף: "שאלתי כל אדם אם אפשר להכשיר את הבית באיזשהי דרך... לא הציעו לי פתרונות כאלה. אחת הסיבות שפניתי לבעלי מקצוע זה לבחון אפשרות כולל שינוי מבני שתאפשר לי את המשך הבניה לאחר קבלת היתר. שינויים מבניים שונים הוסבר לי שאינם ריאליים ולא יצאו נמוכים לפחות בסדרי גודל רלבנטיים מתשלום על אישור כלל השטחים הללו..." (עמ' 53-54 לפרוטוקול). עדותו זו לא נסתרה ועולה ממנה כי בטרם פנה לבית המשפט תר אחר הדרך הנכונה להמשיך את הבניה, ולא מצא לה פתרון.
שנית, המשיבים כפרו מכל וכל באחריות כלשהי מצדם, וגלגלו את מלוא האשם לפתחו של המערער. בית משפט קמא אף קיבל את עמדתם זו של המשיבים וקבע כי "מלכתחילה ביקש זעירא לבנות בשטח חלל הגג קומה שנייה מבלי לשלם את התשלומים הנובעים מכך לרשויות", וכי "אשמו" של המערער, המתבטא באופן בניית גג הבית, "הוא הסיבה המכרעת לנזק". המערער נזקק לעזרתה של ערכאת הערעור על מנת שהסוגיה תידון מחדש ע"י הערכאה הדיונית, כך שתקופת ההתדיינות, לפחות זו שהייתה כרוכה בערעור הראשון, אינה יכולה להיזקף כולה לחובתו, ויש לזקוף את חלקה לחובת המשיבים. שלישית, גם המומחים שהעידו בפני בית משפט קמא לא היו תמימי דעים באשר לדרך בה יש לנקוט לצורך השלמת הבניה, כך שאין להחמיר יתר על המידה עם המערער שחשש לנקוט באפיק שלא יזכה בסופו של תהליך לאישור הרשויות.
באיזון הראוי נראה לי נכון להכפיל את התקופה בה ייפסק לטובת המערער פיצוי בגין שכר דירה, באופן שחלף תקופת השנתיים שנקבעה ע"י בית משפט קמא, תועמד תקופת הפיצוי על ארבע שנים, ממנה ייגזר חלקם של המשיבים ב 75%.
23.לא מצאתי ממש ביתר טענות המערער באשר לפריטי נזק כאלו ואחרים בגינם לא נפסק לטובתו כל פיצוי "תפקידה של ערכאת הערעור אינו 'שמיעה מחדש" (rehearing) של המשפט, אלא בחינה האם הממצאים שנקבעו בפסק דינה של הערכאה הדיונית מעוגנים בחומר ראיות אמין, האם המסקנות שהוסקו עומדות במבחן ההוכחות, ההיגיון ומכלול הנסיבות, והאם התוצאה מתחייבת מבחינת הוראות הדין החלות על העניין..." (ע"א 1242/04 ש. גמליאל חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ' ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ, פסקה 24, ניתן ב – 11.09.2006).
24.אציע אפוא לחברי לקבל חלקית את ערעורו של המערער, לדחות את הערעור שכנגד שהוגש מטעם המשיבים, על דרך התערבות בסוגיית שכר הדירה והשתתפות בעלות התאמת ממ"ד, באופן שבנוסף לסכומים שנפסקו ע"י בית משפט קמא, יוסיפו המשיבים וישלמו למערער סך של 170,000 ₪ (135,000 + 35,000) בצירוף ריבית והצמדה מיום 06.03.2016 ועד לתשלום בפועל, וכן את אגרת הערעור בצירוף ריבית והצמדה מיום הגשת הערעור השני.
משחלק הארי של ערעורו של המערער נדחה, ומשנדחה גם הערעור שכנגד, שתחומו היה מצומצם יותר, יישא כל צד בהוצאותיו.
|
|
|
יהודית שבח, שופטת, סג"נ
|
השופט ש. שוחט:
אני מסכים.
|
|
|
שאול שוחט, שופט
|
השופט י. אטדגי:
אני מסכים.
התוצאה
על דעת כל חברי המותב, ערעורו של המערער מתקבל באופן חלקי, והערעור שכנגד שהוגש מטעם המשיבים – נדחה.
מעבר לסכומים שנפסקו על ידי בית המשפט קמא, יוסיפו המשיבים וישלמו למערער סך של 170,000 ₪ בצירוף ריבית והצמדה מיום 06.03.2016 ועד לתשלום בפועל, כמו גם את אגרת הערעור בצירוף ריבית והצמדה מיום הגשת הערעור השני.
משחלק הארי של ערעורו של המערער נדחה, ומשנדחה גם הערעור שכנגד, שתחומו היה מצומצם יותר, יישא כל צד בהוצאותיו.
ניתן היום, י"א אדר תשע"ז, 09 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
|
|
יהודית שבח, שופטת, אב"ד
|
|
שאול שוחט, שופט
|
|
יונה אטדגי, שופט
|