ובעניין הנושים:
1. הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ע' וויל ואח'
2. בנק לאומי לישראל בע"מ
3. בנק הפועלים בע"מ
4. בנק מזרחי טפחות בע"מ
5. בנק דיסקונט לישראל בע"מ
ובעניין:
עו"ד עדינה וויל - כונסת הנכסים על זכויות החייבת במקרקעין הידועים כגוש 19937 חלקה 16
ובעניין הרוכשים:
אלי ומיכל כהן
ע"י עו"ד ש' דנה
ובעניין:
כונס הנכסים הרשמים
החלטה
1.בגדרם של הליכי שיקום לחברת סגל קרמיק בע"מ ולבעלת המניות בחברה, גב' סיגלית סגל, הושג הסדר נושים שאושר בבית המשפט. הנאמנים להסדר הנושים ביקשו למכור את זכויותיה של הגב' סגל בנחלה שבמושב בן עמי לה"ה אליהו ומיכל כהן. מכירת הזכויות לרוכשים אושרה בהחלטת בית המשפט מיום 30/12/2019. בהתאם להסכם המכר, התחייבו הרוכשים לשלם עבור הזכויות שנרכשו סך של 7.2 מיליון ש"ח.
כשלושה שבועות לאחר מכן, ביום 21/1/2020, הגישה החייבת, סיגלית סגל, בקשה לעכב את הליכי המכירה ולאפשר את מכירת הנחלה לרוכש מוצע חדש, המוכן לשלם סכום גבוה יותר של כ-8.5 מיליון ש"ח.
2.המחלוקת הניצבת להכרעתי כעת בגדרן של מספר בקשות שונות שהוגשו, היא האם ניתן לבטל את ההסכם שנחתם עם אליהו ומיכל כהן ואושר על ידי בית המשפט, ולאשר התקשרות חדשה עם המציע החדש. הדיון מתמקד בשתי טענות מרכזיות שמעלה החייבת; פגמים בהתקשרות עם משפחת כהן המצדיקים את ביטול ההסכם עמם; העדפת רוכש שהצעתו גבוהה יותר, ואשר תביא להגדלת קופת ההסדר, תאפשר את מימוש הסדר הנושים ותשיא את הדיבידנד לנושים.
רקע
3.הגב' סיגלית סגל (להלן: החייבת) עסקה מאז שנת 1994 בייבוא ושיווק של מוצרי קרמיקה וכלים סניטריים. בשנת 2017 ייסדה החייבת את חברת סגל קרמיק בע"מ (להלן: החברה) והעבירה את כל פעילותה העסקית לחברה. החייבת היא בעלת המניות היחידה בחברה.
את הפעילות העסקית ניהלו החייבת והחברה, מנחלה שבבעלות החייבת והמצויה במושב בן עמי, המצוי בסמוך לעיר נהריה (נחלה הידועה כגוש 19937, חלקה 16, בשטח של כ-21 דונם; להלן: הנחלה). מדובר בנחלה בבעלות רשות מקרקעי ישראל ומוחכרת לחייבת בחוזה חכירה המסתיים בשנת 2045. הנחלה כוללת חלקה המוכרת כחלקה א' בשטח של 3,320 מ"ר, עליה בנויים שני מבני מגורים ומבנה מסחרי, וחלקה המוכרת כחלקה ב', בשטח של 17,040 מ"ר, בייעוד חקלאי.
4.אחד ממבני המגורים בנחלה, בחלקה א', מושכר בהסכם דיירות מוגנת לשמואל סגל. מבנה המגורים האחר שימש את החייבת, והמבנה המסחרי שימש לעסקי החברה (הנתונים מדו"ח השמאי מור תרזי מיום 17/6/2018).
5.בשנת 2018 נקלעה החברה לקשיים כלכליים, וביום 13/5/2018 הגישה החברה בקשה למתן צו להקפאת הליכים ולכינוס אסיפת נושים לשם אישור הסדר נושים. הבקשה הוגשה על פי הוראות סעיף 350ב לחוק החברות, התשנ"ט-1999. במסגרת הבקשה, עתרו החברה והחייבת כי יינתן גם צו להקפאת הליכים אישית כנגד החייבת. בבקשה נטען כי בהסדר הנושים המוצע תעמיד החייבת למכירה את זכויותיה בנחלה ותעביר חלק מהתמורה שתתקבל לטובת ההסדר ולסילוק חובות החברה.
6.ביום 14/5/2018 נדונה הבקשה להקפאת הליכים בפני כב' השופט ג' גינת, ובסופו של דיון, בהסכמת הצדדים, ניתן צו להקפאת הליכים כנגד החברה וכנגד החייבת. עו"ד ליאור מזור ורו"ח ועו"ד אשר אנגלמן מונו כנאמנים לחברה לצורך גיבוש הסדר הנושים.
7.לאחר פרסום הודעות כנדרש, ולאחר הגשת תביעות החוב של הנושים, הובאה הצעת ההסדר לאישור אספות הנושים. על פי דו"ח הנאמנים מיום 2/7/2018, זכתה הצעת ההסדר לרוב ערך ולרוב מניין באספות השונות, ועל כן התבקש בית המשפט לאשר את ההסדר. ביום 6/7/2018 אושר הסדר הנושים על ידי בית המשפט.
8.במסגרת הסדר הנושים, הוסכם כי הנושים המובטחים, הנושים האישיים של החייבת, לרבות מחזיקי הערבויות האישיות של החייבת, והנושים בדין קדימה, יקבלו 100% מנשייתם. הנושים הרגילים יקבלו כ-20%-50% מחובם. בהסדר הנושים הוצעו שני מקורות למימון- האחד, היתרה שתיוותר בקופת הנאמנים בתום תקופת ההפעלה של החברה; השני, התמורה שתתקבל ממכירת הנחלה, בכפוף לניכוי חלק שיועבר לחייבת. בבקשה לאישור ההסדר ובהסדר הוערך שווי הנחלה בסך של כ-10.3 מיליון ש"ח.
9.הואיל ועל זכויות החייבת בנחלה נרשמו שעבודים לטובת הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ, נקבע כי מתמורת המכר יסולק תחילה החוב המובטח, ורק היתרה תשמש למימון ולסילוק שאר החובות על פי הסדר הנושים.
10.הואיל והזכויות בנחלה היו משועבדות לטובת הבנק, ביקשו הנאמנים למנות אותם, ביחד עם באת כוח הבנק, עו"ד ע' וויל, ככונסי נכסים לשם מכירת הזכויות בנחלה. בהחלטת בית המשפט, השופט ג' גינת, מיום 6/7/2018, אושרה הבקשה לאישור הסדר הנושים וכן אושרה הבקשה למינוי הנאמנים ביחד עם עו"ד וויל ככונסי נכסים לשם מכירת הנחלה (שלושתם ביחד להלן: בעלי התפקיד).
11.לאחר אישור הסדר הנושים, הוגשה בקשה לקבוע כי המחזיק ביחידת הדיור הקטנה, החסוי מר שמואל סגל, זכאי להמשיך להחזיק בבית המגורים כדייר מוגן עד תום תוחלת חייו, ולקבוע כי מכירת הזכויות בנחלה תהא כפופה לזכות הדיירות המוגנת. בקשה זו אושרה על ידי בית המשפט, ועל כן פעלו בעלי התפקיד למכירת הזכויות בנחלה, בכפוף לזכות דיירות מוגנת זו.
12.בהתאם לדו"ח הנאמנים מס' 3, עולה כי כבר ביום 13/7/2018 פורסמה בעיתונות מודעה ראשונה למכירת הזכויות בנחלה. כן פעלו בעלי התפקיד לאיתור רוכשים פוטנציאליים באמצעים נוספים. למרות ניסיונות רבים של בעלי התפקיד למכור את הנחלה, חלפו ימים רבים ללא הצלחה. בעלי התפקיד פרסמו את ההזמנה לקבלת הצעות מספר רב של פעמים.
רק ביום 24/10/2019 הוגשה על ידי הנאמנים בקשה (מס' 34) לאישור מכירת הנחלה. בבקשה צוין כי בעלי התפקיד פנו לקבלת הערכת שווי מהשמאי מור תרזי. זה העריך את שווי הזכויות בנחלה, לאחר ניכוי שווי הדיירות מוגנת, בסך של 9.6 מיליון ש"ח, והעריך כי במימוש מהיר ניתן למכור את הזכויות תמורת סך של 7.7 מיליון ש"ח. השמאי העריך כי צפויות להתווסף זכויות עתידיות במסגרת תכנית מוצעת לאיוש נחלות חקלאיות. שווי זכויות אלו, אם התכנית תמומש, יהיה כ-3.2 מיליון ש"ח.
13.במכתב הבהרה מיום 3/10/2019, הוסיף השמאי וציין כי תכנית האיוש טרם אושרה, ועל כן אין לכלול אותה בנתונים להערכת השווי. עוד הוסיף כי המחירים באזור ירדו, וכי בשל בלאי של הנכס, שנותר ריק זמן רב, יש לבצע הפחתת שווי נוספת. לאור האמור, העריך כי השווי הוא כ-9.02 מיליון ש"ח, ולמימוש מהיר כ-7.216 מיליון ש"ח.
14.בבקשה לאישור המכר ציינו בעלי התפקיד כי ההצעה היחידה שהוצעה במחיר המתקרב להערכת השווי היא הצעתם של אליהו ומיכל כהן (להלן: כהן), שהסכימו להציע 7.2 מיליון ש"ח. על כן, התבקש בית המשפט לאשר את ההצעה.
15.בסמוך להגשת הבקשה לאישור הסכם המכר, הסתיימה כהונתו של השופט גינת, והבקשה הועברה לטיפולי. בדיון שנערך ביום 26/11/2019, הבהירו בעלי התפקיד כי העבירו את ההצעה לחייבת על מנת לאפשר לה לאתר רוכש אחר במחיר גבוה. על פי המוסכם, ניתנה לה שהות של 60 ימים (סעיף 7.4 להסדר הנושים), אולם החייבת לא המציאה כל הצעה. לבקשת החייבת, לאחר שהציגה נסיבות אישיות שפגעו באפשרותה לאתר רוכש אחר, החלטתי לאפשר לה שהות נוספת של 30 ימים למציאת רוכשים שיציעו מחיר גבוה יותר. בהתאם, נקבע מועד נוסף ליום 17/12/2019 לדיון בהצעות, אם יוגשו.
16.בדיון מיום 17/12/2019 התברר כי לא הוגשה כל הצעה נוספת. לדיון התייצב גם יאיר חכמון, מתווך נדל"ן שזומן על ידי החייבת, שהבהיר כי הגיעו אליו רוכשים פוטנציאליים שהציעו מחיר גבוה יותר, אך משנודע להם כי המכר יבוצע על ידי כונסי הנכסים, ויתרו על הגשת הצעה (עמ' 28). במהלך הדיון, התייצב גם עו"ד מ' כהן, בא כוחה של החייבת, והצהיר אף הוא כי הוא פועל למציאת רוכש לנחלה. עו"ד כהן ביקש ארכה של 30 ימים, ולאחר הערות בית המשפט, ביקש להסתפק בארכה של 14 ימים לאיתור רוכש.
17.בסופו של דיון, החלטתי לאפשר לחייבת ארכה נוספת של 14 ימים להציג הצעה גבוהה יותר לרכישת הנחלה. קבעתי כי אם עד ליום 27/12/2019 תוצע הצעה במחיר העולה על 7.8 מיליון ש"ח, תתקיים התמחרות בין המציעים ביום 31/12/2019. במועד האמור לא הוגשה כל הצעה נוספת, ועל כן, לבקשת בעלי התפקיד, אישרתי את מכירת הזכויות בנחלה למשפחת כהן תמורת סך של 7.2 מיליון ש"ח (החלטה מיום 30/12/2019). צו פורמלי נחתם ביום 2/1/2020 (להלן: החלטת המכר או אישור המכירה).
18.רק ביום 21/1/2020, כלומר 3 שבועות לאחר אישור המכירה, הגישה החייבת בקשה להארכת מועד להגשת הצעת רכישה של הנחלה. בבקשה נטען כי אותר רוכש המוכן לרכוש את הנחלה תמורת סך של 8.2 מיליון ש"ח. מדובר במר אליהו אלגלי, ממושב כלנית, אשר הפקיד בידי בא כוח החייבת ערבות להבטחת הצעתו על סך של 410,000 ש"ח, המהווה 5% מערך ההצעה. נטען כי הגשת הצעה בסכום העולה במיליון ש"ח על ההצעה שאושרה, תבטיח את קיום הסדר הנושים ותאפשר הגדלת תשואה לנושים. על כן, ביקשה החייבת לעכב את ביצוע החלטת המכר ולקבל את הצעתו של אלגלי.
19.שתי הבקשות הועברו לתגובת הצדדים. כהן התנגדו לשתי הבקשות, וטענו כי לא נפל כל פגם בהליך ההתמחרות ואף לא נפל כל פגם במימוש הסכם המכר. עוד טענו כהן כי פעלו מתוך הסתמכות על אישור המכירה, מימשו קופות גמל וחסכונות, שילמו כ-4 מיליון ש"ח, פנו לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק, קיבלו אישור ועדת הקבלה במושב והחלו בסידורים להעתקת מרכז חייהם למושב בן עמי.
20.בעלי התפקיד לא הביעו עמדה חד משמעית. בעלי התפקיד כפרו בטענות בדבר פגמים כלשהם בהליך ההתמחרות, וטענו כי באישור המכירה לכהן לא נפל מתום. עם זאת, ציינו כי הפער בין ההצעות מחייב התלבטות קשה, שכן תוספת התשלום המוצעת היא משמעותית. בעלי התפקיד השאירו את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט.
21.לאור עמדות הצדדים, נקבע דיון בבקשה ליום 3/2/2020. בדיון התברר כי אליהו אלגלי מוכן לשאת גם בתשלום היטל ההשבחה שעשוי להידרש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. על פי הערכות בעלי התפקיד, היטל ההשבחה הצפוי הוא בסביבות 500,000 ש"ח, כך שהצעתו מעלה את מחיר הרכישה לסך של 8.7 מיליון ש"ח. עם זאת, הדגישו בעלי התפקיד כי ההצעה לשאת בתשלום היטל ההשבחה מחייבת גם את גילום התוספת לשווי המכירה, שמשמעותו הגדלת מס השבח ומס הרכישה באופן שהתוספת נטו לקופת ההסדר צפויה להיות כ-1.2 מיליון ש"ח.
עוד התברר כי המציע אליהו אלגלי הוא בעל זכויות בנחלה במושב כלנית. נטען כי על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל ונהליה, לא יכול בעל נחלה במושב אחד לרכוש נחלה במושב אחר. על כן, נטען כי קיים ספק האם ניתן לממש את הצעתו של מר אלגלי.
22.לאחר דין ודברים עם בעלי התפקיד במסגרת הדיון, הציעו כהן להוסיף להצעתם סך של כ-300,000 ש"ח, כך שהתשלום הכולל שישולם על ידם יעמוד על סך של 7.5 מיליון ש"ח. תוספת זו הוצעה כדי להקטין את הפער בין ההצעות ו"לקנות" את הסיכון שבקשת החייבת תתקבל. תוספת זו לא הביאה לחזרת החייבת מהבקשה, ועל כן נשמעו טענות הצדדים באותו מועד וכן ביום 6/2/2020.
הכרעה
23.טענות החייבת נחלקות לשני ראשים; האחד, פגמים בהצעתם של כהן, ובמיוחד בכל הנוגע לצירוף ערבות להבטחת ההצעה והפרה של הסכם המכר בשל איחור בביצוע תשלומים. עוד נטען כי קיים חשש שמא כונסת הנכסים, עו"ד ע' וויל, פעלה על מנת להעדיף את הצעת כהן על פני הצעות אחרות; השני, מתן עדיפות להצעה הגבוהה יותר, אף אם הוגשה באיחור. נטען כי על פי הלכה, במקרים חריגים, כאשר יש בהצעה מאוחרת הטבה ממשית, רשאי בית המשפט לאשר הצעה שכזו. הפער בין ההצעות מצדיק, כך נטען, מתן עדיפות שכזו. עוד נטען כי רק אם תאושר ההצעה המשופרת יוכלו החייבת והחברה לעמוד בהסדר הנושים שאושר.
כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי יש לדחות את בקשות החייבת ולאשר את מכירת הנחלה למשפחת כהן תמורת הסכום המשופר שהוצע בדיון, 7.5 מיליון ₪.
נדון בטענות השונות כסדרן.
הפגמים בהליך ההתמחרות
24.בא כוח החייבת פירט בבקשה 42 ובטיעוניו בעל פה את הפגמים שנמצאו לטענתה בהליך ההתמחרות שהביא לאישור הסכם המכר עם החייבת. דומני כי בטענות אלו יש התעלמות מההליך שננקט. החייבת בוחנת את ההליך כהתמחרות בבחירת רוכש, אולם כפי שניתן לראות מהבקשה לאישור הסכם המכר (בקשה 34) ומהדיונים שהתנהלו בתיק, לא הייתה למעשה כל התמחרות, שכן לא הוגשו לבעלי התפקיד הצעות ריאליות מתחרות. בעלי התפקיד פרסמו בעיתונות את ההזמנה לקבלת הצעות 4 פעמים במהלך תקופה ארוכה. המודעה הראשונה פורסמה ביום 12/7/2018 והאחרונה ביום 14/5/2019. הפרסום נעשה בכל פעם במספר עיתונים יומיים וכלכליים. מסתבר כי נמצאו מתעניינים רבים לנכס, אולם מסיבות שונות לא הובילה התעניינות זו להגשת הצעות ריאליות. חלק נרתעו בשל הצורך לשמור על זכותו של הדייר המוגן, חלק נרתעו מהערכות השווי הגבוהות שהוצגו על ידי החייבת, חלק חששו מעבודות השיפוץ הנדרשות, חלק מביצוע הרכישה באמצעות כונס נכסים ועוד כהנה וכהנה. לבעלי התפקיד לא הוגשו הצעות רבות שביניהן נדרשה התמחרות. מכל מקום, החייבת לא הציגה כל ראיה על הצעות נוספות שהוגשו לבעלי התפקיד.
25.עוד נזכור כי בעלי התפקיד הבהירו כי גם הצעתה של משפחת כהן הייתה בתחילה נמוכה יותר, וכי רק לאחר דין ודברים הסכימו כהן לשפר הצעתם ולהעמידה על סך של 7.2 מיליון ש"ח.
לאחר קבלת ההצעה, נשלחה על ידי בעלי התפקיד הודעה לחייבת (הודעה מיום 2/9/2019, נספח 3 לבקשה 34). בהודעה שנמסרה לחייבת על פי סעיף 7.4 להסדר הנושים, ניתנה לה ארכה של 60 ימים לנסות ולאתר רוכש במחיר גבוה יותר בטרם תוגש הבקשה לבית המשפט. החייבת לא הצליחה לאתר רוכש מתאים גם בתקופת הארכה האמורה. רק לאחר שלא הוגשה הצעה נוספת, הוגשה הבקשה לאישור לבית המשפט.
26.בכל התקופה, החל מיום משלוח ההודעה על ההצעה (ביום 2/9/2019) ועד להגשת בקשה 42 (ביום 29/1/2020), לא העלתה החייבת כל טענה על פגמים בהליך גיבוש ההצעה למכירת הנכס. החייבת לא העלתה שום טענה לעניין גובה הערבות שניתנה על ידי כהן, לא על אופן פרסום המודעה וההזמנה להציע הצעות, לא על אופן ניהול המשא ומתן ואף לא טענה לפגם אחר כלשהו בהליך. גם כאשר התייצב בא כוחה הנוכחי, עו"ד מ' כהן, לדיון ביום 17/12/2019, לא הועלתה כל טענה על פגמים, וגם בבקשה לעיכוב ביצוע הסכם המכירה למשפחת כהן (בקשה מיום 21/1/2020) לא הועלתה כל טענה לפגמים. הטענות בדבר הפגמים עלו לראשונה בבקשה מיום 29/1/2020, כלומר כחודש לאחר אישור המכירה וכמעט 5 חודשים לאחר שהצעת כהן הועברה לידיעת החייבת.
27.ככל שהחייבת סברה כי נפל פגם בהליך המכירה, היה עליה להעלות טענותיה לפני אישור המכירה על ידי בית המשפט, ולא להמתין עד לאחר האישור ולאחר מציאת רוכש חלופי. די בכך כדי לסתום את הגולל על הטענות בדבר פגמים בהליך.
28.למעלה מן הצורך אוסיף, כי הטענה העיקרית שהועלתה בדבר פגמים בהליך עוסקת בשיעור הערבות שצירפו כהן להצעתם. מבלי להיכנס לפרטי הטענה, אזכיר כי הערבות הופקדה על מנת להבטיח את רצינות ההצעה (ראו על הפקדת ערבות בהתמחרות ובמכרז: עע"מ 2628/11 אפקון בקרה ואוטומציה בע"מ נ' מדינת ישראל - הרשות הממשלתית למים ולביוב (1/1/2012); עע"מ 1873/12 אסום חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' אוניברסיטת בן גוריון בנגב (6/8/2012); עע"מ 8068/17 חברת מכלוף גבי בע"מ נ' בוכניק (11/2/2018); עומר דקל מכרזים כרך ראשון 572 (2004)). הואיל ולא נמצאו מתחרים כלשהם להצעה, קשה להבין מדוע פגם בערבות, כגון חישוב סכום הערבות ללא רכיב המע"מ, רלבנטי לתוקפה של ההצעה. יתרה מזו, כהן הוכיחו "רצינות הצעתם" כאשר שילמו כבר סך של 4.2 מיליון ש"ח. צירוף ערבות שאינה תואמת במלואה את הדרישה לא פגם בתחרות ובשוויון בין ההצעות השונות, שהרי לא היו הצעות אחרות. נוסיף גם כי ממילא המכר מלכתחילה לא הוכפף לדיני המכרזים (ראו סעיף 6 להזמנה להציע הצעות, נספח 1 לבקשה מס' 34), ומכאן שהדינים המחמירים החלים על פגם בערבות בנקאית במכרז אינם חלים כמות שהם על ההצעה והערבות שהוגשה מכוחה.
29.גם הטענה בדבר הפרת ההסכם בשל איחור בתשלום התמורה דינה להידחות. נזכיר כי לבקשת החייבת, ועל מנת לאפשר לה לאתר רוכש אחר, נדחה מועד אישור ההסכם עם כהן. ברי כי דחייה זו חייבה גם את דחיית התשלום. זאת ועוד, אפילו נרשמה הערת האזהרה לפני המועד, כנטען על ידי החייבת, אין בכך משום הפרה המצדיקה את ביטול ההסכם, שהרי אין חולק כי כהן שילמו במועד את מלוא הסך של 4.2 מיליון ש"ח. גם הטענה כי קיים שוני בין נוסח ההסכם שהוצע למציעים לנוסח ההסכם שנחתם על ידי כהן אינה מעידה על פגם בהליך שכן מדובר בשינויי נוסח קלים שנועדו להבהיר את החבות בתשלומי המס ולא בשינויים בתנאי ההסכם.
30.מעיון בטיעוני החייבת לעניין הפגמים, עולה המסקנה כי הטענות באו לעולם אך ורק כדי לנסות ולהצדיק את קבלת הצעתו של אלגלי, ולא בשל רצון אמיתי להביא לביטול ההסכם בשל הפגמים.
אישור הצעה מאוחרת
31.כידוע, בעל תפקיד אשר ממונה על ידי בית המשפט לצורך מימוש נכסי חייב בהליכי חדלות פירעון, מחויב לפעול על פי הוראת בית המשפט מתוך נאמנות לתפקידו. בדרך כלל, על בעל התפקיד לפעול למכירת נכסי החייב בדרך שתוביל להשאת התמורה עבור הנושים (ראו ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4), 410, 421 (2001)). עם זאת, השאת התמורה אינה שיקול יחיד שבלעדיו אין (ראו רע"א 7311/10 כהן נ' דדון (19/6/2011)). בעל התפקיד פועל כזרועו הארוכה של בית המשפט, עליו לפעול בהגינות, בשוויון כלפי המציעים, בשקיפות מלאה ובתום לב (ראו ע"א 509/00 הנ"ל; ע"א 9060/11 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עו"ד אייל ארנברג (22/9/2014); פר"ק (ת"א) 2325/08 בורגר ראנץ מרכז (1983) בע"מ (בפירוק ובכינוס נכסים) נ' ד"ר שלמה נס (20/11/2013)).
32.מכירת נכס על ידי בעל תפקיד יכולה להיעשות בהליך מכרז, בכפוף לעקרונות דיני המכרזים, במכירה פומבית או בדרך של ניהול משא ומתן ישיר עם קונים פוטנציאליים, הכל בהתאם לנסיבות המקרה ואישור בית המשפט.
33.בכל דרך שבה בחר בעל התפקיד לממש את הנכסים, מותנה המימוש באישור בית המשפט. טענות לגבי אופן ניהול הליך המכירה, מקומן, כפי שהובהר לעיל, בטרם האישור. עד לרגע האישור פועל בעל התפקיד מתוך מטרה להביא למימוש הנכס במחיר הגבוה ביותר ובדרך המהירה ביותר, ובכך להבטיח את התשואה המרבית לקופת הפירוק או לקופת הסדר הנושים. מרגע שניתן האישור למימוש הנכס, משתנים האינטרסים ומשתנה נקודת האיזון שבין התכליות השונות לעסקה. עם אישור הסכם המכר על ידי בית המשפט, נוצרת אצל הצדדים ציפייה למימוש ההסכם. כל הצדדים מתחילים לפעול מתוך הסתמכות על ההסכם שאושר, ועשויים לשנות את מצבם בהתאם. על כן, קבעו בתי המשפט כי בדרך כלל, עם אישור הסכם המכר, יגבר אינטרס הסופיות שמשמעו כי לא ניתן להמשיך ולנהל משא ומתן, מכרז או התמחרות לקבלת הצעות טובות יותר (ראו ע"א 338/83 חפציבה חברה לבניין, עבודות ופיתוח בע"מ נ' גפני, פ"ד מא(3) 449, 458 (1984); ע"א 3301/08 פטל נ' אורי, פסקה 57 (23/8/2009); ע"א 2954/17 דוידוביץ' נ' מטרי פסקה 12 (15/5/2017); פש"ר (ת"א) 1371/01 מבנד - פאנלים מבודדים לבניה (1990) בע"מ נ' זפיר (27/11/2001); השוו: רע"א 700/19 לוסון נ' עו"ד ניידיק פסקה 14 (3/6/2019)).
כך למשל בע"א 3301/08 הנ"ל, מבהיר השופט י' דנציגר (פסקה 57):
ככלל מימוש נכס לצורך מכירתו בהליך של פשיטת רגל נועד להשיג מטרה אחת והיא השגת התמורה הגבוהה ביותר האפשרית לצורך פירעון חובו של החייב לנושים [ראו: ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4) 410, 422 (2001) (להלן: עניין לוי)]. על בית המשפט להקפיד שלא יקופח עניינם של נושי החייב, כאשר האינטרס של הנושים הינו מכירת הנכס במחיר מירבי כך שיגדל הסך הכולל המתחלק בין הנושים והחלק שכל אחד מהם יקבל [ראו: ע"א 4891/04 וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ (לא פורסם, 20.7.2004) בפסקה 7 (להלן: עניין וינקלר)]. לצד המטרה של מקסום הרווחים לנושים קיים עקרון נוסף בעל חשיבות רבה, עקרון זה ידוע כעקרון סופיות הליכי המכר [ראו: ר"ע 338/83 חפציבה חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ נ' גפני, פ"ד מא(3) 449, 459-458 (1984)]. חשיבותו של עקרון זה מן הבחינה הציבורית הינה במניעת מצב בו מציע ימצא עצמו חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל בשל טענות שונות הנוגעות למכר, מצב שעלול להוביל לתוצאות שליליות שכן מציעים יירתעו מלקחת חלק בהליכי מכר כאלו ולסכן את כספם (ראו עניין וינקלר, לעיל). לנושים אף אינטרס כי מספר רב של מציעים ישתתפו בהליכי המכירה, דבר שיגדיל את התחרות ואת האפשרות להשיג תמורה גבוהה (ראו: עניין וינקלר, שם.
(ראו גם ע"א 7435/04 כהן נ' הבית העגול בע"מ (24/10/2004); רע"א 2780/19 ברדה נ' עו"ד ישראל בודה (8/8/2019)).
34.עם זאת, עקרון הסופיות עשוי לסגת במצבים שונים שבהם יעדיף בית המשפט קבלת הצעה המאוחרת למועד אישור הסכם המכר על מנת להשיא את התמורה. החלטה לסטות מעיקרון הסופיות ולהכשיר הצעה מאוחרת יותר תיעשה מתוך איזון בין האינטרסים המנוגדים.
ברע"א 2780/19 הנ"ל אומר השופט סולברג (פסקה 10):
מקום שנערך עם מציע פלוני הסכם למכירת מקרקעין במימוש, ומובאת לפני בעל התפקיד הצעה נוספת ובה תמורה גבוהה יותר בגין הנכס, עשויות ציפיותיו והסתמכותו של המציע שנבחר להתנגש עם שיקול אחר – השגת התמורה המירבית בגין הנכס, לשם פרעון חובותיו של החייב. לכאורה, שיקול אחרון זה הוא העומד ביסוד תכליתם של הליכי המימוש, והוא יושג אם תועדף ההצעה המאוחרת. אולם, לא אחת נקבע בפסיקה כי "השיקול של השאת התמורה אינו השיקול הבלעדי ואף אינו בעל בכורה" (רע"א 7311/10 כהן נ' דדון, פסקה 16 (19.6.2011) (להלן: עניין כהן)). לפיכך, ההחלטה בשאלה אם יש להעדיף את המציע המקורי, או לפנות לקבלת ההצעה החדשה, תהא תוצר של איזון בין אינטרסים: מעבר מזה, אינטרס החייב והנושים בהשאת תמורת המכר; ומעבר מזה, עקרון סופיות הליכי המכר, והפגיעה האפשרית במציע הראשון ובצדדים שלישיים נוספים; הצורך בביטחון וביציבות בהליכי פשיטת רגל; והשפעותיה ארוכות-הטווח של פגיעה במציעים על נכונותם להשתתף בהליכי מימוש בכלל, וכפועל יוצא מכך על יכולתם של ההליכים למלא את תכליתם (מניעתן של השפעות שליליות מעין אלו גם היא, כמובן, אינטרס של החייב ושל הנושים. ראו ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, פ"ד נה(4) 410, 428 (2001) (להלן: עניין ברכה); רע"א 4891/04 וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"ד נח(6) 721, 725 (2004)). למעשה, כל האינטרסים האמורים נגזרים מראיה רחבה של תכלית המימוש, היא השאת תמורת המכר בגדרי הליכים אלו.
35.ניתן להצביע על שיקולים שונים שינחו את בית המשפט בבואו להחליט האם להעדיף הצעה מאוחרת גבוהה יותר על פני עקרון הסופיות, אם לאו. מדובר ברשימת שיקולים שונים שאינה סגורה, ושמשקל כל אחד מהם עשוי להשתנות על פי נסיבותיו של כל מקרה.
36.אחד השיקולים המרכזיים יהא הפער בין המחיר שאושר בהסכם המכר לבין המחיר המוצע בהצעה המאוחרת. מקובל להניח כי רק במקרים שבהם הפער יהיה משמעותי ראוי יהיה להעדיף את ההצעה המאוחרת (כך, למשל, רע"א 3312/13 סופר נ' איתן ארז עו"ד, פסקה 8 (31.12.2013); ע"א 2954/17 הנ"ל; פר"ק 32206-09-16 נכסי משפחת פישמן בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי (14/3/2017); פר"ק 38810-08-15 קופמר נ' פרללמז בע"מ ואח' (16/3/2019); פר"ק (ת"א) 18174-11-16 מטרי נ' אפוס - טכנולוגיות רפואה וספורט בע"מ (3/12/2016)). ודוקו, אין לקבוע מראש רף כמותי בדבר עדיפות ההצעה המשופרת שכן הפער בין ההצעות אינו בהכרח רק המחיר ותמיד יש לבחון את נסיבות המקרה, טיב הממכר ושאר תנאי העסקה.
37.שיקול אחר שיש להביא בחשבון הוא מועד הגשת ההצעה המאוחרת. ככל שההצעה המאוחרת הוגשה באיחור רב יותר, ובמיוחד לאחר שההצעה הראשונה קיבלה את אישורו של בית המשפט, כך תהא הנטייה שלא לקבלה גדולה יותר, ולהיפך - ככל שההצעה המאוחרת הגיעה בסמוך להחלטה בדבר אישור ההסכם ובטרם פעלו הצדדים על פי החלטה, כך יהא מקום לשקול בחיוב רב יותר סטייה מעיקרון הסופיות (השוו: פש"ר 1371/01 הנ"ל).
38.בית המשפט יבחן גם את הוודאות במימוש כל אחת מההצעות. הצעה מאוחרת, גם אם תכלול בתוכה תמורה עודפת לקופת ההליך, שלא תהא ודאית ויהיה חשש שמא לא ניתן יהיה ליישמה, לא תצדיק סטייה מעיקרון הסופיות, שכן העדפתה עלולה להותיר את הנושים בפני מצב שבו יוותרו ללא כל רוכש (ראו: פר"ק (ת"א) 25127-05-15 מועדון הספורט רמת השרון בע"מ (בפירוק) נ' כונס הנכסים הרשמי (30/1/2019)). כמובן שעל בית המשפט לבחון גם את הוודאות בהצעה שאושרה, וככל שמתברר שיש קושי במימושה, יגבר האינטרס לאישורה של ההצעה המאוחרת.
39.בית המשפט יבחן גם את אינטרס הזוכה בהסכם הראשון, ולעתים גם אינטרס של צדדים נוספים שסמכו על האישור. ככל שיתברר כי הצדדים הנוספים סמכו על האישור, פעלו ליישום ההסכם ושינו את מצבם, כך ראוי יהיה להימנע מאישור העסקה המאוחרת.
על בית המשפט לשקול גם את עלות ביטול ההסכם שאושר. בגדר זאת יבחן האם יהיה צורך בהשבת נכסים או כספים למציע שזכה, האם יש צורך לשלם לו או לצדדים נוספים פיצויים, מהו היקף הנזקים שנגרם לרוכש הראשון ואשר יש להניח שיוטל על קופת ההליך לשפות בגינם וכדומה. ודוקו, ככל שקיים חשש לתשלום פיצוי גבוה יותר, כך ברור שהפער בין ההצעות הולך וקטן.
40.על בית המשפט לבחון גם האם ההתקשרות עם המציע החדש, המאוחר, תעכב את הליכי המימוש ועד כמה, שכן לעתים גם למהירות המימוש יש חשיבות להליך ולא רק למחיר שיתקבל.
41.מעל כל אלו, על בית המשפט לשקול את העקרונות הכלליים, ובהם חובת ההגינות כלפי הצדדים, השפעת ההחלטה על מכירת נכסים בהליכי חדלות פירעון בכלל, הצורך בוודאות, החשש מפני הרתעת מציעים פוטנציאליים וכדומה.
42.ולענייננו. כפי שהובהר לעיל, לא נפל כל פגם בהתקשרות עם משפחת כהן. משפחת כהן פעלה בעקבות אישור המכירה למימוש ההסכם. מתברר כי רכישת הנחלה חייבה קבלת אישור ועדת הקליטה של האגודה, כלומר המושב, ואישור כזה כבר ניתן (אישור מיום 28/1/2020, נספח ב' לתגובת משפחת כהן). ביום 15/1/2020 נרשמה הערת אזהרה על זכויות החייבת בנחלה. עוד נזכיר כי כהן שילמו כבר 4.2 מיליון ש"ח. לשם כך, מימשו כספים שהופקדו על ידם ועל ידי בני משפחתם בקופות גמל ובתכניות חסכון (נספח ו' לתשובת משפחת כהן). כהן אף פנו לבנק הבינלאומי הראשון בע"מ לצורך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא ומילאו את הדרוש לשם כך. לטענת כהן, הם אף החלו בהתארגנות לקראת שינוי מקום מגוריהם. כהן מתגוררים היום בחדרה, ושינוי מקום המגורים מחייב גם מציאת מסגרת לימודית לבנם של כהן ועוד.
43.מן האמור ברור כי ביטול הסכם הרכישה של משפחת כהן יגרום להם פגיעה קשה, יפגע בציפייתם ובהסתמכותם, יגרום להם הפסדים ונזקים, ממוניים ולא ממוניים, ועלול להעמיד את קופת ההליך בפני חיוב בתשלום פיצויים בסכומים גבוהים. במיוחד נזכיר כי משיכת כספים מתכניות חסכון וקופות גמל עלולה להביא להפסדים שכן לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור ולשוב ולחסוך את הכספים באותם תנאים.
44.מנגד, עולה כי הצעת אליהו אלגלי אינה ודאית. אמנם מר אלגלי הציע לשלם מידית 4 מיליון ש"ח, והוא אף הפקיד ערבות כנדרש ולכן יש להניח כי יוכל לעמוד בדרישות הכספיות למימוש הצעתו, אולם עלולים להתעורר קשיים אחרים. מר אלגלי אישר בדיון כי על מנת שיוכל לרכוש את הנחלה, הוא אינו יכול להחזיק בנחלה במושב אחר. תחילה הציע כי הנחלה תירשם על שם בנו, ולאחר מכן הודיע כי בכוונתו להעביר את זכויותיו בנחלה שבמושב כלנית לבניו ולרכוש את הנחלה מושא ההליך בעצמו. לא ברור עדיין האם מדובר באפשרות מעשית, שכן לא הובאה שום ראיה כי יוכל להעביר את הנחלה במושב כלנית לילדיו וכי האגודה שם, ורשות מקרקעי ישראל, יאשרו העברה שכזאת. מר אלגלי גם לא פנה עדיין לאגודה השיתופית במושב בן עמי ולא ידוע האם יוכל להתקבל לחברות, אם לאו. אין גם ודאות מתי, אם בכלל, יתקבלו האישורים לרכישת הנחלה על ידו, כלומר מתי ניתן יהיה להשלים את העסקה.
די בכל אלו כדי להבהיר על כן שאף שבקשת אלגלי עשויה להביא יתרון כספי ניכר, היא עדיין אינה ודאית דיה כדי להוכיח שאכן תמומש.
45.עוד נזכיר כי הצעת אלגלי הוצעה כשלושה שבועות לאחר אישור הסכם המכר עם כהן. הסכם המכר אושר חודשים ארוכים לאחר שהושגה הסכמה עם כהן ולאחר שניתנו לחייבת מספר רב של הזדמנויות להציג הצעה אחרת. גם לפער זמנים זה חשיבות רבה, ויש לו כמובן גם השפעה על מידת ההסתמכות של כהן ושל אחרים על ההסכם שאושר.
46.נזכיר גם כי כהן הסכימו, כדי להבטיח את ההסכם עמם, להגדיל את התמורה ולהעמידה על סך של 7.5 מיליון ש"ח. משמעות הדבר היא צמצום הפער בין ההצעות, כך שהצעת אלגלי (לאחר חישוב המס שיהיה צריך לשלם) גבוהה מהצעת כהן רק בכ-700,000-800,000 ש"ח (אין ודאות מה יהיה המחיר הסופי, המותנה בחישוב היטל ההשבחה). מדובר אמנם בסכום משמעותי, אך באחוזים מדובר בפער שבין 10% ל- 15% נוספים בלבד. גם אם הפער יעמוד על מיליון ש"ח, הרי שמדובר בתוספת של 13% בלבד.
47.החייבת טענה גם כי מכירת הנכס לכהן תמנע את מימוש הסדר הנושים שאושר. טענה זו אינה יכולה להצדיק סטייה מעיקרון הסופיות. יתרה מזאת, בהסדר הנושים לא נקבע מחיר מזערי למכירת הנחלה, ועל כן ברור כי הצדדים צפו את האפשרות שהנחלה תימכר במחיר הנופל מההערכה שפורטה בהסדר (10.3 מיליון ש"ח). יש לזכור כי בעת הערכת השווי בשלב אישור ההסדר לא היה ידוע לנושים כי בחלק מהנחלה מחזיק דייר מוגן, ולא היה ידוע מה יעלה בגורל התכנית לאיוש נחלות.
עוד נזכיר כי המקורות למימוש ההסדר כוללים גם הכנסות מהפעלת החברה ומכירת המלאי, ולא רק ממכירת הנחלה. מכל מקום, הצדדים עדיין חלוקים לעניין פרשנות הסדר הנושים, וסוגיה זו תובא להכרעה בבוא העת.
סוף דבר
48.בשים לב לכל האמור ולאחר שכהן הגדילו את הצעתם והעמידו אותה על סך של 7.5 מיליון ש"ח, איני מוצא מקום לבטל את ההתקשרות עמם.
על כן, אני דוחה את בקשת החייבת ומורה לבעלי התפקיד להמשיך במימוש הסכם המכר עם כהן, תוך הוספת הסכום הנוסף לתשלום האחרון.
49.לאור תוצאות ההליך, אני מחייב את החייבת לשלם למשפחת כהן הוצאות הבקשה בסך של 7,500 ש"ח.
ניתנה היום, ט"ו שבט תש"פ, 10 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.
