כימיכלור שיווק בע"מ נ' קליין

חלק ראשון – פתח דבר; על המחלוקת; על ההסכם  שהופר; תמצית פסק הדין

1. פתח דבר

• המחלוקת בין הצדדים
  • עניינו של פסק דין זה הוא תביעת תשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם לרכישת נכס מקרקעין בעלות של 33,000,000 (שלושים ושלושה מיליון) ש"ח. הפיצוי המוסכם נקבע והוערך מראש בסך של 3,300,000 ש"ח. למרות זאת עותרים התובעים לפיצוי בסך של 600,000 ש"ח בלבד.

• להשלמת התמונה ייאמר כי הן התובעת והן הנתבע מתייחסים לכך שהליכי המשא המתן היו מורכבים וארכו זמן רב. עם זאת ההסכם עצמו עמד בתוקף כחמישה שבועות בלבד מיום 19/12/2013 ועד ליום 23/1/2014. בשל כך ובשל הנסיבות והעובדות שהוכחו ויובאו להלן נקבע להלן כי אכן יש לפצות את המוכרת ואולם יש להתערב ולהפחית הפיצוי המוסכם אף מעבר לסכום שהופחת מלכתחילה על ידי התובעת.

• על הסכם המכירה אשר הופר
  • הנכס הנמכר - ההסכם אשר הופר הוא כאמור הסכם לרכישת נכס מקרקעין. הנכס שנמכר הוא מגרש בשטח של 4,279 מ"ר ועליו מבנה תעשיה הכולל שתי קומות וכן קומת גלריה חלקית, שטחי חניה ושטחי ממ"ם, קרי מרחבים מוגנים.

• הצדדים להסכם – הצדדים להסכם כפי שנרשם בו וכפי שחתמו עליו הם התובעת והנתבע. עם זאת בהמשך פסק הדין ייערך דיון בטענות השונות של הנתבע לפיהן העסקה נעשתה בעבור גיסו העשיר – אדם עלום בשם חיים פריד מלונדון ששום ראיה לקיומו וממילא לחלקו בעסקה לא הובאה.

• התמורה - בהתאם להסכם הועמדה התמורה על הסך של 33,000,000 ש"ח. ההסכם כלל מנגנון לפיו התמורה בפועל תופחת בסך של עד מיליון ש"ח וזאת בכפוף לחיובי היטל השבחה – כפי שיוסבר בפסקה הבאה.

• הפחתה בשל היטל השבחה - עוד נקבע בהסכם כי ככל שהיטלי ההשבחה בהם תחויב התובעת (המוכרת) יעמדו על סך נמוך ממיליון ש"ח תעביר התובעת לידי הנתבע את ההפרש שבין מיליון ש"ח לבין סך היטל ההשבחה. ובמילים אחרות – מחיר המכירה שיקף ציפייה של חיוב בהיטלי השבחה בסך של כמיליון ש"ח ונקבע כי ככל שסכום ההיטל יהיה נמוך יותר, אזי בפועל גם מחיר המכירה יהיה נמוך יותר וכך המוכרת תעביר לידי הרוכש ההפרש בין סכום היטל ההשבחה לבין הסך של מיליון ש"ח.

• אופן התשלום הראשון – בהסכם נקבע שעל הרוכש להעביר שיק בנקאי על סך של 3,300,000 ש"ח לטובת התובעת. עוד נקבע כי ב"כ התובעת ישמור בידיו הנאמנות את השיק הבנקאי עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. בנוסף נקבע מנגנון למקרה בו תתעורר בעיה ברישום הערת האזהרה. כך או כך ברור היה כי עד רישום הערת האזהרה תהא לתובעת בטוחה ביחס לתשלום שכן בא כוחה יחזיק בידיו הנאמנות שיק בנקאי וכן תהא לנתבע בטוחה ביחס לרישום הערת האזהרה שכן השיק הבנקאי לא ייצא מידי ב"כ התובעת עד רישום כאמור.

• הנתבע לא מוסר שיק בנקאי אלא שיק רגיל שגם הוא חולל בסופו של יום – הנתבע לא מסר שיק בנקאי. על כך עוד יורחב הדיון להלן.

• ביטול העסקה לאחר כחמישה שבועות – ההסכם שנחתם ביום 19/12/2013 בוטל על ידי התובעת ביום 23/1/2014 לאחר שבכל התקופה הזו לא עמד הנתבע בתנאיו ולא העביר ופרע התשלום הראשון.

• תמצית פסק הדין – עיקר הקביעות והפניה לסעיפי פסק הדין

• הנתבע נקשר בהסכם המכר עם התובעת ואין לקבל טענותיו, חלקן המאוחרות ביותר, לפיהן אין מדובר בהסכם מחייב וכי לא היתה כוונה להיקשר בהסכם. עוד אין לקבל טענת השווא לפיה ההסכם כלל "תנאי מתלה" על אף שהדבר לא נכלל בו. על כל אלה יורחב בסעיף 2 לפסק הדין.

• הנתבע הפר את ההסכם, הכל כאמור בסעיף 3 לפסק הדין.

• התובעת זכאית לפיצוי מוסכם, אך יש להפחיתו אף מעבר לסכום שהופחת מלכתחילה בכתב התביעה. נושא זה יידון בסעיף 4 לפסק הדין.

• ארבע הערות לפני סיום וסוף דבר ביחס לחיוב הנתבע יובאו בסעיף 5 לפסק הדין.

חלק שני – דיון והכרעה

2. הנתבע נקשר בהסכם לרכישת נכס המקרקעין

הנתבע, לפי דבריו "עובד כמתווך במגזר החרדי בעיקר ברכישות נכסים מניבים עבור משקיעים ותושבי חו"ל". עוד לדברי הנתבע הוא אב ל – 13 ילדים וכן סב לארבעה נכדים, נשוי למורה וגר "בבית שמש בדירה צנועה". לדברי הנתבע ובניגוד לראיות שהובאו - "מעולם" לא רכש ולא התכוון לרכוש את הנכס.

כפי שיובא להלן - הנתבע אכן נקשר בהסכם לרכישת נכס המקרקעין. אין לקבל טענותיו לפיהן אין לחייבו מכח ההסכם; אין גם לקבל טענותיו לפיהן הוסכם על תנאי מתלה הקובע שככל שלא יעמוד בתנאי התשלום הראשון "יפקע" ההסכם. אין גם לקבל טענתו הלא ברורה לפיה חשש שמא ההסכם לא ייצא לפועל ולכן מחד גיסא חתם על ההסכם "בשל  לחצים... כולל איום בהתקשרות עם צד ג'"  אך בפועל ומאידך גיסא היתה "הסכמה והבנה כי ההסכם לא ייכנס לתוקף..." (סעיף 28 לתצהיר עדותו של הנתבע).

שבעה נימוקים מפריכים את טיעוני הנתבע ומוכיחים כי נקשר בהסכם הרכישה ואלה יובאו להלן:

• ראשית ועיקר – יש לקבוע כי הנתבע התקשר בהסכם, לאור חתימתו על ההסכם

ראשית ועיקר ייאמר כי אל מול טענותיו השונות של הנתבע עומדת העובדה הברורה שהוא זה אשר חתם על הסכם הרכישה. שמו של הנתבע מופיע בכותרת ההסכם, חתימתו מופיע על כל עשרים דפי ההסכם ועל כל 37 דפי הנספחים להסכם. כלומר – חמישים ושבע פעמים חתם הנתבע על הסכם אשר לטענתו לא התקשר בו. אין לקבל טענה זו.

• שנית – יש לקבוע כי הנתבע התקשר בהסכם גם לאור מסירת שיק אישי מחשבונו

הנתבע נמנע מלמסור שיק בנקאי בגין התשלום הראשון שנקבע ועל כך עוד יורחב להלן. אך אין חולק על כך שהנתבע מסר במועד חתימת ההסכם שיק אישי שלו על סך של 3,894,000 ש"ח. אדם החתום על הסכם אשר מוסר שיק אישי מחשבונו לא בנקל יישמע בטענה לפיה לא היה צד להסכם. בענייננו בוודאי אין לקבל טענה זו.

• שלישית – יש לקבוע כי הנתבע התקשר בהסכם לאור דבריו וכן התכתבות ממנה עולה שעשה זאת על מנת "לסגור ולסיים מו"מ ארוך וממושך"

• טענתו הלא ברורה של הנתבע

הנתבע מעלה גרסה תמוהה הנסתרת מאליה. בהתאם לגרסה זו הוא חשש שהתובעת תיקשר בהסכם עם צד שלישי וביקש לסיים משא ומתן ורק בשל כך חתם על ההסכם. הגרסה תמוהה שכן אם אכן חתם הנתבע על ההסכם על מנת לסיים המשא ומתן ועל מנת שהעסקה תתבצע מולו הרי לא ניתן לקבל טענתו השנייה של הנתבע לפיה כאשר חתם על ההסכם לא התכוון להתחייב בעסקה.

אם הנתבע ביקש לסיים המשא ומתן מבלי להתחייב בהסכם – היה עליו לא לחתום על ההסכם ולהמשיך לדרכו. משהנתבע בחר לסיים את המשא ומתן דווקא בחתימת ההסכם הרי בוודאי שהוא מחויב באמור בהסכם.

• התכתבות מוקדמת בין ב"כ הצדדים ובה מוגדר הנתבע כרוכש

ביום 9/12/2013, עשרה ימים בלבד לפני חתימת ההסכם, השיב הנתבע באמצעות בא כוחו לפניית התובעת גם כן באמצעות בא כוחה. מתשובה זו ניתן לראות היטב כיצד התובעת מתלוננת על העיכוב בחתימת ההסכם וניתן ללמוד כי התובעת אכן איימה בניהול משא ומתן עם צדדים שלישיים. בתשובה הבהיר הנתבע באמצעות ב"כ פעם אחר פעם את רצונו להיקשר בעסקה ואולם גיס עלום, אדון חיים פריד, כלל אינו מוזכר וכן טענה בדבר "רוכשים אחרים" מוכחשת וכך למשל נרשם (סעיף 2, ההדגשות לא במקור):

"מעולם מר קליין לא התכוון לרכוש את הנכס "עבור מספר נעלם של רוכשים" אלא באמצעות חברה"

כל האמור במכתב מלמד על כך שהנתבע הוא הרוכש והוא יישא בתשלום התמורה וכך בין היתר נרשם (סעיף 4 למכתב, ההדגשות לא במקור):

" ... מרשי מר קליין מוכן לשלם את התמורה בתנאים ובמועדים שהוסכמו בינו לבין מר דוידי כי שיאשר מר דוידי"

• ועוד באותה התכתבות מוקדמת – הכחשה מוחלטת של רכישה עבור אחרים

חשוב להדגיש - הטענה לפיה הנתבע רוכש עבור אחרים הוכחשה באופן חד משמעי ובניגוד לטענתו המאוחרת של הנתבע נרשם במפורש כך (סעיף 6 למכתב מיום 9/12/2013, ההדגשות לא במקור):

"רק לאחר השלמת הרכישה, אם יחליט הרוכש, למכור חלקים לצדדים שלישיים הוא עצמו, ללא קשר למוכרת ולאחר קיום מלוא חיוביו כלפיה יעסוק ברישום בית משותף באמצעות בא כוחו". 

לאחר פסקה כה חד משמעית וברורה – אין לקבל טענה מאוחרת לפיה הנתבע רכש עבור אחרים וכן אין לקבל טענה לפיה רכש עבור חיים פריד העלום ששום אסמכתא לעצם קיומו לא הובאה ובוודאי לא הומצאה הוכחה לכך שהיה מעורב בעסקה.

• ועוד באותה התכתבות – הבהרות כי הנתבע מעונין ואף דורש לחתום על ההסכם

בסעיפים 8 ו – 9 למכתב מיום 9/12/2013 טוען הנתבע באמצעות ב"כ כך:

"מר קליין אינו "מושך" מאומה...

אני מוכן להיפגש מחר לעבור על ההסכם ולסיים את כלל התנאים..."

בהמשך בסעיפים 10 ו-11 ממשיך הנתבע באמצעות בא כוחו להדגיש את מחויבותו האישית לעסקה וכן עומד על כך שהמשא ומתן יימשך וכלשון המכתב:

"לטענת מר קליין הוא שוחח אישית היום 9.12.2013 עם מר שמואל דוידי ונאמר לו במפורש, בניגוד גמור למכתבך כי עסקה עם מר קליין תקפה ומחייבת לכל דבר וענין...

...

מרשי מתנגד בכל תוקף להפסקת המו"מ. מרשי מאמין כי מכתבך נשלח ללא אישורו המוקדם של מר דוידי..."

והנתבע אשר כעת טוען כי לא התחייב בהסכם וכי "מעולם" לא התכוון לרכוש את נכס המקרקעין מוסיף בסעיף 12 למכתב ב"כ איום כלפי התובעת ומוסר כך:

"אם ינהל מרשך מו"מ עם מציע אחר, יראה בכך מרשי משום חוסר תום לב וניסיון לא הוגן להתנער מהסכם שגובש באמתלות חסרות בסיס"

לאחר כל אלה בוודאי שאין לקבל טענותיו העכשוויות של הנתבע לפיהן "מעולם" לא התכוון לרכוש את נכס המקרקעין.

• עדות ב"כ הנתבע ביחס לנסיבות החתימה

ב"כ הנתבע ליווה את הנתבע בהליכי המו"מ כפי שתואר לעיל. ב"כ הנתבע אף נכח במועד חתימת ההסכם. בהתאם לגרסת ב"כ הנתבע אשר במלוא הכבוד אין לקבלה, החתימה על ההסכם היתה בתנאי אליו עוד תהא התייחסות בהמשך. כך או כך ביחס למעמד החתימה השיב ב"כ הנתבע בחקירתו הנגדית ארוכות והעיד כיצד התובעת באמצעות בא כוחה לחצה על הנתבע וכלשונו (ע"מ 54 לפר' שורות 1-3):

"אדון איינהורן [ב"כ התובעת – א.ב] כל הזמן לחץ אני יש לי קונה אחר אני רוצה שייחתם תוך חמישה ימים שהעסקה תיסגר"

ואכן בעקבות אותם "לחצים" נחתם ההסכם. ב"כ הנתבע העיד בחקירתו הנגדית וביקש למסור גרסה לפיה הכוונה היתה לחתום אבל "לא להתחייב משפטית" וכלשונו (ע"מ 55 – 56 לפרוטוקול):

"אני אסביר לאדוני, אם לא היה חתום אחר כך יבוא מישהו תוך שבוע פתאום הראש השתנה לו הוא רוצה תנאי כזה, היה מיליון ואחד תנאי משנה כבודו אדוני יבין אם נושא של היטל השבחה, התווכחנו רק על היטל השבחה כמעט חודשיים שהוא ישלם ואני אחזיר לו. התווכחנו על מועד מסירה עם העירייה מתי יהיה טופס 4 עם תכנית,... פחדנו כבודו..."

ומיד לאחר מכן המשיך להעיד כך:

"פחדנו כבודו שאם מחר נשאיר את זה לא חתום אז יכול להיות שהכסף יגיע אבל מחר יהיה עוד אלף בעיות אחרות יתעוררו אז אמרנו בוא נחתום"

בשלב זה הוסיף ב"כ הנתבע בחקירתו הנגדית תוך שהוא ממשיך לאחר מכן להתייחס לתנאי מתלה שכלל לא היה:

"רצינו שיהיה סגור אבל לא מחייב משפטית..."

במלוא הכבוד ניתן לחתום על הסכם וכלשון גרסת הנתבע "לסגור" וניתן מנגד לא לחתום על הסכם ולא "לסגור" העסקה. אך אין מקום לסיים משא ומתן, לחתום על הסכם ולטעון כי זה "סגור אבל לא מחייב משפטית".

• רביעית – יש לקבוע כי הנתבע מחויב בהסכם גם לאור התכתבות שנעשתה לאחר החתימה
  • לאחר חתימת ההסכם ומשהנתבע לא המציא לתובעת שיק בנקאי המשיכה ההתכתבות בין הצדדים באמצעות באי כוחם. בכל אותה התכתבות לא עלתה טענה לפיה ההסכם אינו בתוקף או טענה בדבר אותו "חיים פריד" אשר לא ידוע אם אכן הוא קיים ובוודאי אין כל אינדיקציה מצידו למעורבותו בעסקה. כל אשר עולה מההתכתבות ופניות הנתבע הוא שהנתבע ממתין, לדבריו, לקבלת כספים מאנגליה וכי החליט לבצע הרכישה באמצעות חברה ועל כך בפסקה הבאה וכן בסעיף 2.7.4 להלן.

• הודעת דוא"ל מיום 26/12/2013 – בהודעת דוא"ל מיום 26/12/13, שבוע לאחר חתימת ההסכם מודיע הנתבע באמצעות ב"כ כי "... לצערי העברת כספי התמורה מאנגליה נתקלת באין סוף קשיי רגולטורים. עברנו בבנק... חקירה צולבת מה העסקה מי המעביר לאיזה מטרה מי בעלי החברה ובסופו של יום ביקשתי ממר קליין לפתוח חשבון בבנק אחר... למרבה הצער בשל חג המולד וסוף שבוע (שישי שבת ראשון) תבוצע ההעברה מיד עם פתיחת הבנק בחו"ל ואני מאמין כי התשלום יבוצע עד יום ב' הקרוב".

בהמשך נרשם (ההדגשות לא במקור) – "דרך אגב מר קליין החליט לאחר ייעוץ מס נוסף שהרוכשת תהיה החברה מדובר בתיקון של עמוד אחד (ראשון ואחרון) ועם העברת התשלום נבצע יחד תיקון זה".

כלומר – הנתבע ולא אחר הוא זה אשר מטפל בפתיחת חשבון הבנק ומעלה טענות כאלה ואחרות בדבר סכומי כסף אותם לא קיבל; הנתבע ולא אחר הוא זה המתאר כי התייעץ והחליט על רכישה באמצעות חברה; הנתבע ולא אחר – ההוא הרוכש. אדרבא לו אכן היה רוכש אחר הרי זה היה מופיע בהתכתבות לאחר שניכר היה שהעסקה אינה ממשיכה להתקדם על מי מנוחות. כך לא נעשה.

• חמישית – הנתבע מחויב בהסכם לאור נוסח ההסכם וכן דברי ב"כ התובעת
  • עו"ד אתי תשובה אשר טיפלה בהכנת ההסכם מטעם התובעת העידה באופן חד משמעי כי "לא נשמעה מילה אחת לא מפיו של מר קליין ולא מפיהם של שני באי כוחו..., בע"פ או בכתב, בהודעת דוא"ל או בהערה לנוסח החוזה שהוכן... והועבר לעיונם – על "שליח המייצג אדם זר" לא נאמר כדבר הזה או נכתב בכל דרך שהיא בכל שלבי המו"מ ולרבות חתימת החוזה בפועל" (סעיף 23(א) לתצהירה). יש לתת אמון בעדות זו אשר צלחה גם את החקירה הנגדית כשעו"ד תשובה מבהירה, שוב באופן חד משמעי את האמור לעיל. יש לתת אמון בעמדה זו גם ובעיקר בשל העובדה שלטענה לפיה הנתבע רוכש עבור אחר, עבור אותו "חיים פריד" אשר לא ידוע אם הוא קיים בכלל – לטענה זו לא היה כל זכר עד לשלבים מאוחרים שלאחר הפרת ההסכם. על כך הורחב עד כה אך יש להוסיף גם האמור להלן.

• עו"ד תשובה מביאה בתצהירה [סעיף 23(ב) ואילך] שורה של אינדיקציות שניתן היה לצפות שיתקיימו ככל שהייתה אמת בדברי הנתבע וכך למשל:

• "לא הוצג כלל ייפוי כח כלשהו מאדם אחר למר קליין ולא הוזכר כלל דבר כזה, לא בכל שלבי המו"מ, לא בתכתובות עם באי כוחו ולא בהערות לחוזה טרם חתימתו"

וכן:

• "החוזה לא מנוסח כפי שצריך להיות מנוסח חוזה של רכישת מקרקעין בנאמנות עבור קונה זר מחו"ל. אני ניסחתי את החוזה. לו היה מדובר על חוזה של רכישה בנאמנות או חוזה על תנאי מתלה הייתי מנסחת חוזה שונה מזה שנחתם"

עוד יש לקבל העובדה הבאה כמעידה על העדר האמת בטענת הנתבע:

• הדיווחים לשלטונות המס מולאו ונחתמו כדיווחים של עסקה רגילה ולא של קנייה בנאמנות"

ואכן אין לקבל טענה מאוחרת של הנתבע בדבר קיומו של צד שלישי "חיים פריד" עלום כאשר בכל מהלך המשא ומתן וחתימת העסקה ובנוסח ההסכם עצמו אין כל זכר לטענה זו. כך בכלל וכך במיוחד כאשר מדובר בעסקה משמעותית בהיקף של 33,000,000 ש"ח וכאשר הנתבע מלווה על ידי עורכי דין.

• ששית – יש לקבוע כי הנתבע מחוייב בהסכם וכי לא היה תנאי מתלה - לא בהסכם, לא בהתכתבות לפני חתימת ההסכם ואף לא לאחריו

הנתבע טוען כי הרכישה היתה כפופה לתנאי מתלה. הפוך בהסכם הרכישה על כל עשרות דפיו ונספחיו הפוך והפוך ואין בו כל פסקה המתארת תנאי מתלה. כאשר לא נמצאת פסקה בדבר "תנאי מתלה" במסגרת הסכם בן עשרות דפים אשר אין חולק שנולד לאחר משא ומתן ארוך ומורכב – הרי אין לקבל טענת סרק כאילו אכן היתה הסכמה להתליית ההסכם ב"תנאי מתלה".

• שביעית – המסמך בכתב יד שלא נחתם על ידי אף אחד מהצדדים
  • את עיקר טענותיו תולה הנתבע במסמך בכתב יד, שכונה על ידי התובעת "שרבוט", אותו רשם ב"כ הנתבע וביקש למסור לתובעת לאחר חתימת ההסכם. המסמך שאינו חתום, אינו מוסכם וממילא חסר משמעות הופיע במעמד חתימת ההסכם ולאחר החתימה.

• באותו מסמך שהופנה אל ב"כ התובעת בלבד נרשם בכתב יד כך (ההדגשות לא במקור):

   "היום חתמו הצדדים על הסכם מכר שהופקד בידיך הנאמנות.

   הקונה מר קליין מסר שיק לסך של 3,894,000 ש"ח. מוסכם כי מר קליין יחליף שיק זה עד 25/12/2013 יוחלף [הנוסח במקור – א.ב] השיק בשיק בנקאי על הסך הנ"ל.

   לא יוחלף השיק ולא תשולם בפועל התמורה עד 25/12/2013 ההסכם ייחשב כבטל לכל דבר וענין. לאחר התשלום בפועל תרשם הערת אזהרה" 

אותו שרבוט, כדברי התובעת, נפרש על גבי דף רגיל ובכל זאת כינויו הנכון הוא "פתק". הפתק לא נחתם, לא הוסכם ואין לו נפקות – ועל כך הדיון בפסקאות הבאות.

• הפתק נרשם לאחר חתימת ההסכם ולא נחתם לא על ידי התובעת ואפילו לא על ידי הנתבע. אותו פתק אף נוסח באופן שמתאר כי הרוכש הוא הנתבע עצמו ופעם נוספת, אפילו בניסיון ההתחמקות מהתחייבות לא הוזכר אותו חיים פריד עלום.

אין בפתק זה דבר וחצי דבר כדי להשפיע על ההתחייבויות החוזיות בין הצדדים. אין גם לקבל גרסה לפיה לאחר חודשים ארוכים של משא ומתן מורכב אשר הביאו להסכם בן עשרות עמודים – הפך אותו הסכם לבעל תנאי מתלה בפתק בכתב שלא הוסכם ולא נחתם על ידי מי מהצדדים.

• דומה שאף הנתבע סבר שאין לפתק כל נפקות שכן במהלך כחמישה שבועות לאחר החתימה בעודו מעלה נימוקים שונים מדוע אינו מקיים ההסכם – לא התייחס לפתק זה ולא טען כי ההסכם כפוף לפתק וכך למשל:

• הודעת דוא"ל מיום 26/3/13 - בהודעת דוא"ל מיום 26/12/2013, המתוארת בסעיף 2.4 לעיל כלל לא אוזכר הפתק ולא נרשם כי ההסכם כולל תנאי מתלה בזכות אותו פתק עליו נרשם ללא חתימה מלל בכתב יד;

• הודעת דוא"ל מיום 2/1/14 - בהודעת דוא"ל מיום 2/1/2014 תיאר הנתבע באמצעות בא כוחו כי הוא מודע לאיחור בתשלום, טען להסכמה של מר דוידי בשם התובעת – הסכמה שהוכחשה מיד וסיים במילים: "אקווה כי בנסיבות שנוצרו יגלה מרשיך אורך רוח ויאפשר את מימוש העסקה למרות התקלה האמורה". ושום אזכור של אותו פתק עליו מסתמך הנתבע כעת.

• והחשוב מכל – מכתב ב"כ הנתבע מיום 5/1/14 המזכיר "הפרה" או "אי הפרה" – ביום 5/1/2014 פנה הנתבע בכתב באמצעות בא כוחו, טען להסכמה עם מר דוידי מטעם התובעת והחשוב ביותר לענייננו צויין כך (ההדגשות לא במקור):

"לאור עמדה זו של מרשי אשר לטענתו אושרה גם על ידי מרשיך מר שמואל דוידי אני באופן מכוון נמנע מלהעביר את הנושא למחלוקת משפטית אודות "הפרה" או "אי הפרה"". 

לו היתה אמת בגרסת הנתבע כעת ולו אכן התבסס על הפתק לפיו ההסכם הופך לבטל בהעדר תשלום, הרי ממילא לא היה מקום לדון בשאלה האם היתה כאן "הפרה או אי הפרה".

כאשר כבר מוטחות בנתבע האשמות הרי נכון היה שיודיע מיד כי ממילא לא מדובר ב"הפרה" שהרי לגרסתו הוסכם שההסכם יהפוך לבטל בהעדר תשלום. כך לא נעשה.

ברגע האמת, כאשר הנתבע כבר עומד אל מול טענת הפרה, הוא לא מזכיר את אותו פתק שנרשם רק כעשרה ימים מוקדם יותר. אין זאת אלא כי ברגע האמת ידע הנתבע כי אין כל נפקות לאותו פתק שכלל לא נחתם ולא הוסכם.

במלוא הכבוד - פסקה זו במכתב מיום 5/1/14 מוכיחה באופן חד משמעי עד כמה מופרכת ואינה אמת גרסת הנתבע כעת.

• סיכום עד כאן ביחס להתחייבותו האישית של הנתבע

מכל האמור לעיל יש לקבוע כי הנתבע התחייב באופן אישי בהסכם הרכישה. זאת ועוד – אפשר ובשלב מסוים טען כי הוא בוחן אפשרות להיקשר בהסכם באמצעות חברה בבעלותו או אף בבעלותו ובבעלות שותף ישראלי, אך בפועל ההסכם ברור ומחייב את הנתבע עצמו וכל הנסיבות לפני חתימת ההסכם ואחריו מובילות כאמור לקביעה לפיה התחייבותו היא אישית.  

3. הנתבע הפר ההסכם

• הנתבע לא שילם לתובעת דבר. הנתבע הפר ההתחייבות בהתאם לסעיף 6.2.2 להסכם ולא מסר שיק בנקאי בעבור התשלום הראשון.

• זאת ועוד – גם שיק חלופי אותו מסר הנתבע חולל כאשר הופקד על ידי התובעת.

• מההתכתבות לאחר חתימת ההסכם ניתן לראות כי הנתבע טוען להסכמה עם התובעת, באמצעות מר דוידי, לפיה הותר לו לאחר בהעברת התשלום. הסכמה זו כלל לא הוכחה ומנגד הוכח כי התובעת דווקא הגיבה בכתב והכחישה כל טענה להסכמה כאמור. כך או כך - בסופו של יום לא הועבר כל תשלום. כלומר אין מדובר באיחור בתשלום כאשר יש לדון בשאלה האם איחור זה היה בהסכמה אם לאו. בענייננו כלל לא היה תשלום.

• סיכום עד כאן ביחס להפרת ההסכם

משלא הומצא שיק בנקאי, בניגוד להוראות ההסכם ומשאפילו שיק חלופי שהומצא חולל וסורב וכן בהינתן העובדה שלא שולם דבר בגין ההסכם – הרי יש לקבוע כי הנתבע הפר ההסכם. 

4. יש לחייב בפיצוי מוסכם אך יש להפחיתו מהסכום הנדרש

• כללי
  • סעיף 12.1 להסכם קובע פיצוי מוסכם בסך של 3,300,000 ש"ח במקרה של הפרה שהביאה לביטול ההסכם וכלשון הסעיף: "מוסכם בין הצדדים כי צד המפר הפרה יסודית של הסכם זה והצד המקיים בחר בשל ההפרה לבטל את ההסכם כי אז ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצוי קבוע ומוערך מראש בסך של 3,300,000 ₪ (שלושה מיליון ושלוש מאות אלף ₪) וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הצד המקיים לתבוע נזק שאיננו פיצוי קבוע מראש אם בחר שלא לבטל את ההסכם עקב ההפרה או כל סעד נוסף ו/או אחר המוקנה לו עפ"י כל דין והסכם זה לרבות אכיפת הסכם זה"

 עוד נקבע כי תנאי עיקרי ייחשב כשורה של הוראות בהסכם ובין היתר - "כתנאי עיקרי בהסכם יחשבו הוראות הסכם זה לענין תשלומי התמורה במועדם וכסדרם..." (סעיף 12.3 להסכם).

• התובעת עותרת לפיצוי מוסכם בסך של 600,000 ש"ח. כלומר התובעת אינה עותרת למלוא הפיצוי המוסכם אלא מעמידה אותו מלכתחילה על סך הנמוך מחמישית מסכומו, לדבריה משיקולי אגרה.

• פיצוי מוסכם – המסגרת הנורמטיבית
  • סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 מתווה המסגרת לדיון בשאלת הפיצוי המוסכם וקובע כך: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

• כלל הוא כי בתי המשפט ייטו לכבד תניות פיצוי מוסכם ולא יתערבו בהן אלא במקרים בהם גילו כי אין יחס סביר בין סכום הפיצוי לבין הציפיה הסבירה שהייתה לצדדים ביחס לנזק "שניתן היה לראותו מראש" בעת חתימת ההסכם. הלכות בתי המשפט בענין זה רבות ובין היתר נקבע כי "לכלי של פיצוי מוסכם מספר השלכות חיוביות: הוא משקף את אומד דעת הצדדים במועד כריתת החוזה בדבר הפיצוי שיגיע להם בגין הפרתו; הוא יוצר ודאות יחסית לגבי תוצאותיה של הפרת החוזה; הוא חוסך משני הצדדים לחוזה את הוצאות ההתדיינות המשפטית; והוא יוצר תמריץ לשני הצדדים לקיים את החוזה". עוד נקבע כי "לפיכך נקבע לא אחת בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה" [הציטוטים מע"א 10208/16‏, קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc (מיום 13/12/2017)].

• בקביעת הפיצוי בית המשפט אינו מתייחס לנזק שנגרם בפועל אלא לנזק שניתן היה לסבור שהצדדים צפו מראש. בכל מקרה יש לייחס חשיבות לקביעת הפיצוי המוסכם ואפילו במקרים קיצוניים אין מקום להתערב באופן מוחלט המביא לביטול הפיצוי המוסכם – לענין זה ר' גם רנה סנילביץ "פיצויים מוסכמים - השוואה בין המשפט הישראלי ובין  המשפט הקונטיננטלי" ספר אורי ידין  חלק ב 133, 156 (התש"ן); רונן אברהם "על הסדרי הפיצויים המוסכמים  בהצעת החקיקה האזרחית החדשה" משפט ועסקים ד 389, 395 (תשס"ו).

• ההתערבות בקביעת הפיצוי המוסכם תהא במשורה וגם אז רק כאשר בית המשפט יקבע כי לא מתקיים יחס סביר ואפילו לא בדוחק בין הפיצוי שנקבע לבין הערכת הצדדים כפי שהיתה בעת חתימת ההסכם, לענין זה ר' ע"א 8506/13, זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (מיום 23.8.2015). עוד ר' ע"א 4630/04, קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ , (מיום 31/12/2006).

• נטל הראיה וההוכחה ביחס להפחתת הפיצוי המוסכם רובץ על כתפי הצד המפר ונקבע כי "נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות מוטל על הטוען להיעדר כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה" – ר' ענין קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc הנזכר לעיל בפסקה 18 לפסק הדין וכן ר' עא 126/84‏,‎ ‎דוד יצחקי‎ ‎נ' משה שור, פ''ד לח(3) 620 וכן עת"מ (י-ם) 42572-04-12‏, איי ווי סי מערכות בע"מ נ' שר התקשורת (מיום 5/9/2012).

• ניתן לסכם המסגרת הנורמטיבית לדיון בשאלת הפיצוי המוסכם וכן האפשרות להפחתתו בשורת הפרמטרים שהותוו בספרה של גבריאלה שלו, דיני חוזים חלק כללי כפי שתומצתו בענין קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ הנזכר בסעיף 4.2.4 לעיל (ההדגשות לא במקור):

"פרופ' שלו מונה בספרה (עמ' 597-594) שיקולים אחדים שיש להביאם בחשבון בבחינת השאלה היש מקום להפחתת הפיצויים:

א.הפחתה ולא ביטול - הסמכות אינה לבטל את תניית הפיצויים המוסכמים, אלא רק להפחית את הסכום הקבוע בה.

ב. גבול ההפחתה - ההפחתה תיעשה תוך שמירה על יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שהיה ניתן לצפות כתוצאה מהפרת החוזה בשעת כריתתו.

ג. חומרת ההפרה - שיעור הנזק הצפוי, ושיעור הפיצוי המוסכם, בגין הפרה יסודית, גדול מאשר בגין הפרה קלה.

ד. התמורה החוזית - היחס הרלבנטי הנבחן על ידי בית המשפט הוא בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי.

ה. שיעור ההפחתה - בין היתר, יש לבחון את סוג העסקה הנדונה, את תנאי החוזה המבטא אותה, ואת ההפרה.

ו. תנייה גורפת הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה.

ז. טיעון והוכחה - על המבקש להסתמך על תניית פיצויים מוסכמים,לטעון את שיעור  דמי הנזק המוסכמים ולהסתמך על ההסכמה החוזית."

בשלב זה משהובהרה המסגרת הנורמטיבית יש לגשת לקביעת הפיצוי המוסכם ועל כך בפסקה הבאה.

• קביעת הפיצוי המוסכם בענייננו

• כללי והשאלה הממוקדת העומדת לדיון

בעת קביעת הפיצוי המוסכם יש להתייחס לכל מכלול הנסיבות ולציפיית הצדדים בהתאם לדין. בכל מקרה ובכל שלב יש לזכור שניים:

• ראשית – סכום העסקה - הסכם המכר שהופר הוא בהיקף של סכום נכבד בסך של 33,000,000 ש"ח. אפילו נקבל הערתו הנכונה של הנתבע לפי סכום זה עשוי היה להיות נמוך במעט וזאת בהתאם לתשלום היטל ההשבחה (ר' סעיף 1.2.4 לעיל) עדיין עסקינן בהסכם מכר בסכום נכבד העולה על 32,000,000 ש"ח.

• שנית – ההסכם בוטל לאחר כחמישה שבועות – כל הפרשה העומדת במרכז פסק הדין החלה ביום 19/12/2014 והסתיימה כחמישה שבועות מאוחר יותר ביום 23/1/2014. נכון הוא שהצדדים ניהלו משא ומתן ארוך ומורכב אך הפיצוי המוסכם מתייחס בעיקרו להפרת ההסכם ולא להתרחשויות שאינן חלק ממנו.

סכומה הנכבד של העסקה מביא לכך שהפיצוי המוסכם נקבע בהיקף שנקבע. לצד זאת התקופה הקצרה בין חתימת ההסכם לבין ביטולו אף היא שיקול שיש להתייחס אליו. לאור המסגרת הנורמטיבית כפי שתוארה לעיל הרי יש לשאול ולקבוע האם קיים "יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" [הוראת סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)].

השאלה הממוקדת העומדת לדיון - בענייננו השאלה הממוקדת היא – האם הסך של 600,000 ש"ח הנתבע עומד ביחס סביר לציפיית הצדדים לו ידעו מראש כי ההסכם יבוטל לאחר כחמישה שבועות ממועד חתימתו.

• כפי שהודגש לעיל, בעת קביעת פיצוי מוסכם אין צורך להוכיח נזק. למעלה מהנדרש יפורטו הנזקים כפי שנטענו בתצהיר התובעת. התובעת טוענת לנזק בסך של 386,000 ש"ח (ללא מע"מ) המורכב משלושה רכיבים –

• מכירת הנכסים בסכום נמוך יותר ב -150,000 ש"ח. לענין זה נטען מנגד כי בפועל הנכס נמכר בסכום גבוה יותר. על כך השיבה התובעת בסיכומיה כי "אם השתנו תנאי השוק והתובעת הצליחה למכור את הנכס בסכום גבוה יותר אין בכך כדי להשמיט את הטענה לנזקים שנגרמו לה בפועל עקב ההפרה הקודמת של ההסכם";

• החזר הוצאות מדידה ודמי תיווך למציאת שניים מהרוכשים להם נמכר בסופו של יום הנכס. ראש נזק זה עומד על הסך של של 66,000 ש"ח בתוספת מע"מ. לענין זה לנתבע השגות ונטען כי לא הוצגה כל ראיה לתשלום;

• התובעת נשומה בחובות ארנונה בגין התקופה ממועד המתחיל כשבעה חודשים לפני חתימת ההסכם ועד למועד המסירה לרוכשים החדשים - 16 חודשים לאחר ביטול ההסכם. התובעת הצליחה לבטל חובות אלה אך טוענת שעל הנתבע לשאת בשכר טרחת עוה"ד שהביא לביטול החיובים. כך מחשבת לעצמה התובעת את חלקו של הנתבע בשכר טרחת עורך הדין נגזר מהתקופה שבין ביטול ההסכם (ולא חתימתו) ועד למסירה לצדדים שלישיים. סכום שכר הטרחה המיוחס לנזק שגרם הנתבע הועמד על הסך של 170,000 ש"ח בצירוף מע"מ. במלוא הכבוד – לו היה צורך לקבוע פיצוי בהתאם לראש נזק זה הרי לא היה נקבע פיצוי בסכום הנדרש אם בכלל. התובעת חויבה בארנונה לתקופה של שנתיים, הן לפני החתימה והן לאחר החתימה ובמשך תקופה זו עמד ההסכם בתוקף כחמישה שבועות בלבד. אין לייחס את עבודת עורך הדין שהביא לביטול הארנונה בגין כל שתי שנות החיוב ככזו שנגרמה בעקבות הנתבע וככזו שיש לחייב בה את הנתבע בסכום הנדרש.

בסיכומים עלו טענות נוספות כגון ביחס לתשלום שכר טרחה כפול בגין עסקת הנתבע וכן בגין עסקאות הרכישה אשר בסופו של יום יצאו אל הפועל. כך או כך – יש לקבוע הפיצוי הסביר אף ללא התייחסות לנזק מוכח. כך ייעשה בפסקה הבאה.

• על מתחם סבירות הפיצוי ועל כך שיש לקבוע הפיצוי בהתאם לרף הגבוה של המתחם
  • השאלה העומדת לדיון

כאשר בית המשפט מתערב בגובה הפיצוי המוסכם עליו לשים לנגד עיניו את שאלת סבירות הפיצוי בהתאם לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. הנזק נבחן בענייננו תוך התייחסות לתקופה של כחמישה שבועות בלבד בהם ההסכם היה בתוקף עד אשר בוטל.

ובמילים פשוטות – השאלה היא מה הנזק והפיצוי אשר סביר שהצדדים היו מסכימים עליו לו ידעו מראש כי ההסכם יופר ויבוטל לאחר כחמישה שבועות.

• מתחם הפיצוי הסביר הוא בין 50,000 ש"ח ל- 100,000 ש"ח

בעת קביעת סבירות הפיצוי המוסכם התייחסתי אל הוראות ההסכם; עוד התייחסתי אל הנסיבות שפורטו לעיל; בנוסף נתתי משקל לסכום העסקה והיקפה וכן לעובדה שההסכם בוטל לאחר כחמישה שבועות בלבד; עוד יש להתייחס לכך שנקודת הזמן למבחן היא מועד חתימת ההסכם כלומר בוחנים שיקול דעת הצדדים במועד החתימה ביחס לנזק צפוי עתידי.

כל השיקולים דלעיל שולבו למבחן סבירות אומד דעת הצדדים ביחס לנזק והפיצוי המוסכם. בעת קביעת "סבירות" הפיצוי ראוי לשוב ולהזכיר כי האדם הסביר הוא בית המשפט וכפי שנקבע - "האדם הסביר הוא דמות דמיונית (יש אומרים מיתולוגית) המייצגת את דרכי ההתנהגות וערכי הוסר המקובלים בציבור. בפועל האדם הסביר הוא, בלית ברירה, בית המשפט",  ור' עש"מ 4123/95‏, אור‎ ‎נ' מדינת ישראל – נציב שירות המדינה‏, פ''ד מט(5) 184, בע"מ 192.

לאחר שקלול כל האמור לעיל אני קובע כי מתחם הפיצוי הסביר כפי שהיה מוערך על ידי הצדדים לו היו בוחנים מראש הנזק הצפוי הוא מתחם שבין 50,000 ש"ח לבין 100,000 ש"ח.

• יש לקבוע הפיצוי על הרף הגבוה של המתחם, קרי סך של 100,000 ₪

כאשר בית המשפט מתערב בסבירות הפיצוי המוסכם עליו למצוא את נקודת האיזון בה קיימת סבירות "ולו בדוחק". לענין זה נקבע כי "כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, יותיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו" ר' ענין קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc הנזכר לעיל בפסקה 18 לפסק הדין וכן ר' האסמכתאות בסעיף 4.2.4 לעיל.

כאשר נקבעה נקודת האיזון ככזו שהסבירות נמצאת בה "ולו בדוחק" – המשמעות היא שיש לפנות אל הרף העליון של מתחם הסבירות. כל קביעה כספית הנמוכה מהרף העליון של מתחם הסבירות לא תביא לתוצאה המחייבת להגיע לנקודת הקיצון נקודה בה מתקיימת הסבירות "ולו בדוחק".

מכאן יש לקבוע כי הפיצוי המוסכם בנסיבות הענין יעמוד על הסך של 100,000 ש"ח. 

• בדיקה לפני סיום

בטרם חתימת נושא זה בחנתי סבירות קביעת הפיצוי בסך של 100,000 ש" ח בגין עסקה בהיקף של בין 32,000,000 ש"ח ל – 33,000,000 ש"ח שבוטלה לאחר חמישה שבועות.

הבחינה הנוספת נעשית תוך השוואה, למשל, לעסקה בהיקף של כ – 3,200,000 ש"ח קרי כעשירית מסכום העסקה שבמוקד פסק דין זה. אין מדובר בבדיקה שתביא לתוצאה חד משמעית וחד ערכית אלא אך ורק בבדיקה כללית לסבירות התוצאה אליה הגיע פסק דין זה.

לו היתה עומדת למבחן השאלה מה הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת הסכם בהיקף של כ – 3,200,000 ש"ח וביטולו לאחר כחמישה שבועות – הרי הסך של 10,000 ש"ח הוא סכום בהחלט נכון וסביר. מכאן – גם קביעת סכום פיצוי בסך של 100,000 ש"ח בגין עסקה בהיקף של כ – 32,000,000 ש"ח עד 33,000,000 ₪ היא קביעה סבירה.   

• סיכום לענין הפיצוי המוסכם

לאור האמור לעיל יש לחייב את הנתבע בתשלום הסך של 100,000 ש"ח כפיצוי מוסכם.

חלק שלישי – הערות לפני סיום וסוף דבר

1. ארבע הערות לפני סיום

לפני סיום תובא התייחסות למספר הערות כדלקמן:

• על תמיהתו של הנתבע מכך שהתובעת ציפתה שיכבד את ההסכם

הנתבע מלין על כך שהתובעת האמינה שהוא הרוכש ותמה כיצד סברה התובעת שהוא, אדם חרדי אב ל-13 ילדים וסב לארבעה המתגורר בדירה צנועה בבית שמש אכן ירכוש נכס בסך של 33,000,000 ש"ח. אין לקבל את טענת הנתבע לענין זה. כפי שהוכח ונקבע לעיל הנתבע הוא זה אשר נקשר בהסכם. הנתבע אף ניהל משא ומתן ארוך ומורכב והוא אף עוסק בענייני נדל"ן.

טענתו של הנתבע אשר נקשר בהסכם ותמה על כך שציפו שאכן יעמוד בהתחייבותו היא טענה שאין לקבל לא מבחינה עובדתית ואף לא מבחינת מדיניות שיפוטית. משבחר הנתבע לנהל משא ומתן ארוך ומורכב ולחתום בסופו של יום על הסכם הרי אין לפטור אותו מהתחייבויותיו תוך האשמת התובעת בכך שלא עמדה על אופיו האמיתי ולא זיהתה שאינו מתכוון לעמוד בהתחייבויותיו.

• על טענת הכפייה שהעלה הנתבע כשמהות ה"כפיה" היא חשש שמא ההסכם לא ייחתם

הנתבע טוען כי חתם על ההסכם מכיוון שחשש שאלמלא חתימתו לא תתבצע העסקה והנכס יימכר לרוכש אחר.

אין לקבל טענת הנתבע לענין זה. אין לקבל טענה לפיה נכפה על הנתבע לחתום על ההסכם כאשר מהות הכפייה היא החשש מכך שההסכם לא ייחתם. זו טענה הנסתרת מאליה. ודוק – כל עסקה וכל הסכם כוללים תנאים אשר הצדדים החליטו להסכים להם רק על מנת שהעסקה תצא אל הפועל. זו מהותו של הסכם – קביעת תנאים לצורך הוצאתו אל הפועל. אין לשמוע צד להסכם הטוען שהרצון לכך שההסכם ייצא אל הפועל הוא גם בגדר לחץ וכפיה המאיינים את התחייבויותיו.

• על הפקדת ההסכם בנאמנות בידי התובעת, על הטפסים שמולאו ועל טענת אי הדיווח לשלטונות המס
  • הנתבע מפנה לכך שההסכם שנחתם נותר בידיו הנאמנות של ב"כ התובעת ומבקשת ללמוד מכך לחיזוק גרסתו.

במלוא הכבוד אין בהפקדת ההסכם בידיו הנאמנות של ב"כ התובע כדי לחזק את גרסת הנתבע. ואסביר.

הסכם הרכישה קבע מנגנון המבטיח תשלום לתובעת אל מול רישום הערת אזהרה. המנגנון מבטיח את התשלום, בדרך של הפקדת שיק בנקאי וכן מבטיח את רישום הערת האזהרה בכך שנקבע שהשיק הבנקאי לא יועבר אל התובעת אלא לאחר רישום הערת האזהרה. בנוסף נקבעו הסדרים למקרים בהם קיימת מניעה לרישום הערת האזהרה ואלה אינם רלוונטים לענייננו.

אותו מנגנון המבטיח תשלום כנגד רישום הערת אזהרה מונע גם אפשרות של רישום הערת אזהרה ללא הבטחת התשלום. יודגש כי לא היה מקום למסור ההסכם לנתבע באופן המאפשר לו רישום הערת אזהרה בטרם הומצא השיק הבנקאי. הפקדת ההסכם בידיו הנאמנות של ב"כ התובעת אינו מלמד אפוא דבר ביחס לגרסת הנתבע.

• הנתבע הפנה לכך שטפסי הדיווח לשלטונות המס נחתמו אך לא אומתו וכן עלתה טענה ביחס לחתימת ייפוי כח בלתי חוזר. בטענות אלה במלוא הכבוד אין דבר שיש בו כדי לאשש את גרסת הנתבע או כדי לקבוע שלא הפר ההסכם. טפסי הדיווח למס שבח הם ראיה שדווקא מאמתת את העובדה שהנתבע הוא רוכש הנכס, אך גם ללא טפסים אלה וגם ללא ייפוי הכח הרי בתחילתו ובסופו של יום המחייב את הצדדים הוא הסכם הרכישה בו נקשרו והסכם זה הופר על ידי הנתבע.

• התובעת ביטלה את הסכם הרכישה עוד בטרם זה דווח לשלטונות המס. לדבריה הדבר נעשה מכיוון שדיווח היה מחייב אותה בתשלום על חשבון המס וזאת בעוד שהתשלום הראשון מתמורת הנכס כלל לא שולם. ובמילים אחרות דיווח היה מביא לכך שהתובעת תישא בתשלום שאמור היה להיות משולם מתוך כספי התמורה, אך בפועל היה מועבר מכיסה של התובעת. בחקירה הנגדית עלתה טענה נוספת המתייחסת לכך שהתובעת ביקשה להימנע ממצב שהסכם הרכישה יהיה חופשי לעיון לנתבע ומכאן גם ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה. כך נטען.

מבלי לקבוע מסמרות ביחס לשאלה האם נכון היה להימנע מדיווח העסקה, הרי הסבר התובעת לפיו ביקשה להימנע מחיוב במס כאשר לא שולם כל תשלום הוא הסבר שאינו מופרך. עוד מבלי לקבוע דבר ביחס לשאלת הדיווח ייאמר כי הדיווח או העדרו אינם מעלים ואינם מורידים דבר מהתחייבות הנתבע – התחייבות אותה הוא הפר ומכאן עליו לשלם הפיצוי המוסכם שנקבע בפסק דין זה. 

• על העדת העדים הנכונים
  • הנתבע לא הביא את חיים פריד גיסו הנטען כדי להעיד בעניינו. אך יותר מכך – הנתבע לא הביא ראיה לכך שאותו חיים פריד אכן קיים ובעיקר לא הביא כל ראיה למעורבותו הנטענת בעסקה. אדרבא, לו אכן קיים אדם בשם חיים פריד וזה מעורב בעסקה ניתן היה לצפות שיוצגו אסמכתאות כלשהן – הודעות דוא"ל, התכתבות מסרונים, העברת כספים מחשבונו ותיאור ייעוד ההעברה או כל אסמכתא אחרת. דבר לא הוצג.

• הנתבע מצידו טוען כי הגיע להסכמות עם אחד מבעלי המניות של התובעת, מר דוידי וכי זה ידע שהנתבע אינו הרוכש. עוד טוען הנתבע כי התובעת הביאה לעדות שותף אחר שאינו בקיא בהתנהלות וזאת בניגוד למר דוידי שהוא העד הנכון.

אין לקבל את טענות הנתבע כנגד העובדה שמר דוידי לא העיד בשל שניים:

• ראשית - כנגד טענתו של הנתבע לפיה מר דוידי הוסתר עומדת העובדה שאותו מר דוידי מסר תצהיר בהליך זה במסגרת התנגדות לביטול פסק דין שניתן כנגד הנתבע. כך ביום 28/10/15 ניתן תצהיר מטעם מר דוידי המבקש להותיר על כנו פסק דין בו חויב הנתבע. כלומר – לו היה מעיד מר דוידי הרי לא בהכרח היה תומך בגרסת הנתבע;

• שנית ועיקר – במלוא הכבוד גרסת התובעת נושאת עצמה מתוך העדויות שהובאו. יתרה מכך, אפילו הנתבע בסתירות שונות בגרסותיו ובמסמכיו תומך בגרסת התובעת. לו סבר הנתבע כי מר דוידי יתמוך בגרסתו שלו הרי יכול היה לזמנו לעדות. יודגש כי תצהירי התובעת הוגשו מבעוד מועד והנתבע ידע היטב שמר דוידי לא זומן לעדות. במצב דברים כזה יכול היה לבקש כי זה יעיד. בקשה כזו לא הוגשה.

1. סוף דבר

• לאור האמור לעיל, משהתחייב הנתבע בהסכם כאמור בסעיף 2 לעיל ומשהפר אותו כאמור בסעיף 3 לעיל, הרי יש לחייבו בתשלום הפיצוי כמפורט בסעיף 4 לעיל.

• אשר על כן אני מחייב את הנתבע כדלקמן:

• בתשלום הסך של 100,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 12/4/15 ועד למועד התשלום בפועל.

• בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד לשניהם (להוצאות ולשכר הטרחה יחדיו) בסך כולל של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום,  כ"ח אייר תשע"ח, 13 מאי 2018, בהעדר הצדדים.